1、2008年第二次全國經(jīng)濟普查資料開發(fā)課題武漢房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模、結(jié)構(gòu)和效益研究近年來，武漢市房地產(chǎn)業(yè)得到了較快發(fā)展，開發(fā)投資規(guī)模逐年擴大，在經(jīng)濟社會發(fā)展中的地位和作用日益突出，本文利用2008年經(jīng)濟普查初步匯總數(shù)據(jù)，對武漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和效益現(xiàn)狀進行分析，對促進房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展進行一些研究和思考。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模房地產(chǎn)投資規(guī)?？煞譃榉康禺a(chǎn)開發(fā)的企業(yè)規(guī)模、建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模等。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入水平的提高，武漢房地開發(fā)業(yè)獲得到了充足的發(fā)展空間，整個行業(yè)規(guī)模擴大，實力增強。（一）企業(yè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)增加。第一次經(jīng)濟普查的2004年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有832家，

2、到第二次經(jīng)濟普查的2008年底時已發(fā)展到1381家，4年間增加了549家，平均每年新增加137家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。企業(yè)資產(chǎn)總量增大。2004年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)1074.45億元，平均每戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)總計1.29億元，到2008年底，企業(yè)總資產(chǎn)達到2552.21億元，是2004年底的2.37倍，平均每個企業(yè)總資產(chǎn)達1.84億元，比2004年底增長42%，每戶凈增0.55億元。企業(yè)實收資本不斷充實。實收資本是投資者投入企業(yè)的可作為長期周轉(zhuǎn)使用的經(jīng)營資金。2004年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實收資本264.47億元，平均每個企業(yè)實收資本0.31億元，到2008年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實收

3、資本達到496.78億元，是2004年底的1.87倍，平均每個企業(yè)實收資本0.35億元，比2004年底增加0.04億元。企業(yè)從業(yè)人數(shù)增加。2004年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員28185人，2008年為38609人，是2004年的1.36倍，4年間增加10424人。（二）投資規(guī)模從“一普”到“二普”四年間，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資一直保持在20%以上的較高增長水平，年平均增長24.5%，投資規(guī)模穩(wěn)步放大，到2008年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資560.36億元，是2004年的1.97倍。（二）資金規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)資金規(guī)模逐步擴大。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源包括開發(fā)企業(yè)在本年內(nèi)收到的可用于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的各種資金來

4、源之和，包括上年末結(jié)余資金、本年度內(nèi)撥入、借入或以各種方式籌集到的資金。按資金來源結(jié)構(gòu)可分為國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金（如定金及預(yù)收款、個人按揭貸款等）。2004年武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資資金來源418.75億元，2008年為864.29億元，是2004年的2.1倍。（三）開發(fā)規(guī)模從“一普”到“二普”四年間，全市房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積年均增長11.7%，到2008年底全市房地產(chǎn)開發(fā)在建房屋施工面積達到3798.30萬平方米，是2004年的1.54倍。四年間，房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積年均增長5.5%，2004年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積702.99萬平方米，2008年為869.83萬平方

5、米，是2004年的1.54倍。（四）市場規(guī)模2004年至2007年全市商品房屋銷售一直保持較快增長，到2008年受國際金融危機影響，市場下滑，全市商品房屋銷售面積較上年出現(xiàn)大幅度下降，四年間全市商品房屋銷售面積年平均增長-1.2%。受房價不斷上漲因素影響，四年間全市商品房屋銷售額年均增長20.6%。2008年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房屋626.61萬平方米，比2004年下降4.8%，商品房銷售金額為305.01億元，比2004年增長84.2%。二、房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)分析（一）企業(yè)結(jié)構(gòu)1、各種登記注冊類型中以其他有限責任公司和私營有限責任公司為主。2008年末，1381家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，其他

6、有限責任公司418家，占總家數(shù)30%；私營有限責任公司523家，占37.8%；國有企業(yè)70家，占5%；港、澳、臺商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)106家，占7%。2、私人控股企業(yè)在開發(fā)行業(yè)中占主導。2008年末，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，國有控股企業(yè)127家，占9.2%， 集體控股企業(yè)101家，占2.8%，私人控股企業(yè)1043家，占75.5%，港澳臺商控股和外商控股分別為71家、39家，占比為5.1%和7.3%。3、一級開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)較少，企業(yè)資質(zhì)等級集中在三級和暫定資質(zhì)。2008年末，全市一級資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)12家，占0.87%，二級資質(zhì)企業(yè)253家，占18.3%；三級資質(zhì)和四級資質(zhì)的55

7、2家，占39.9%；暫定資質(zhì)和其他資質(zhì)等級的564家，占40.8%。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員學歷水平較高。2008年末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年末從業(yè)人員共38609人，具有研究生及以上學歷人數(shù)1860人，具有大學本科學歷人數(shù)10480人，具有大專學歷人員13504人，具有高中學歷人員9405人，具有初中及以下學歷人員3360人。大專及以上學歷人員占了總從業(yè)人數(shù)的66.9%。具有高級技術(shù)職稱人員2142人，具有中級技術(shù)職稱5059人，具有初級技術(shù)職稱3788人，中高級技術(shù)職稱人員占全部年末從業(yè)人員的18.7%。（二）投資結(jié)構(gòu)1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中度高。2008年，全市1381家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，完成

8、開發(fā)投資額過10億元，只有7家，占全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單位數(shù)的0.5%，這7家房地產(chǎn)企業(yè)共完成開發(fā)投資120.41億元，投資額占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資21.5%。開發(fā)投資額5億元以上企業(yè)22家，企業(yè)數(shù)占全市的1.6%，完成開發(fā)投資額202.48億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的36%；開發(fā)投資額在1億元以136家，占全市開發(fā)企業(yè)數(shù)的9.9%，完成開發(fā)投資額476.34億元，占全市的85%；2、建筑工程投資占房地產(chǎn)投資比重近七成。按照房地產(chǎn)投資構(gòu)成劃分，房地產(chǎn)投資可以分為建筑工程投資、安裝工程投資、設(shè)備工器具購置和其他費用。2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資額中，建筑工程投資389.14億元，占比為69.4%；安裝工

9、程投資29.19億元，占比為5.2%；設(shè)備工器具購置8.96億元，占比為1.6%；其他費用133.07億元，占比為23.7%。3、土地購置費用和土地開發(fā)投資所占比重超過二成。2008年，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資中，土地購置費和土地開發(fā)投資之和所占比重為22.7%。其中，土地購置費為62.58億元，所占比重為11.2%；土地開發(fā)投資64.37億元，所占比重為11.5%。4、房地產(chǎn)開發(fā)以商品住宅投資為主。從投資用途結(jié)構(gòu)看，2008年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資中，商品住宅投資414.97億元，比重為74.1%；辦公樓投資12.21億元，比重為2.2%；商業(yè)營業(yè)用房投資為31.06億元，比重為5.6%；其他用房投資

10、為102.13億元，比重為18.2%。商品住宅投資中以90140平方米住宅投資為主。從戶型結(jié)構(gòu)看，2008年商品住宅投資中，90平方米及以下住宅投資92.42億元，占商品住宅投資比重為22.3%；140平方米以上48.54億元，占17.9%。經(jīng)濟適用房投資49.29億元，占住宅投資的24.1%，別墅和高檔公寓投資30.92億元，占7.5%。5、企業(yè)自有資金比例高，銀行資金支持力度大。2008年，用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)本年到位的資金687.86億元。其中國內(nèi)貸款到位180.08億元，占26.2%；房地產(chǎn)開發(fā)利用外資11.11億元，占1.5%；企業(yè)自籌資金252.11億元，占35.7%，其中房地產(chǎn)企業(yè)

11、自有資金到位252.11億元。以定金及預(yù)收款和個人按揭為主的其他資金245.47億元，占35.7%，其中定金及預(yù)收款到位150.99億元，個人按揭貸款到位63.34億元。（三）企業(yè)分布情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要集中在中心城區(qū)。2008年，從全市1381家房地產(chǎn)企業(yè)地區(qū)分布看：江岸區(qū)有177家，江漢區(qū)201家，硚口區(qū)68家，漢陽區(qū)74家，武昌區(qū)131，青山區(qū)39家，洪山區(qū)79家，東西湖區(qū)138家，漢南區(qū)117家，蔡甸區(qū)43家，江夏區(qū)61家，黃陂區(qū)74家，新洲區(qū)107家，東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)51家，武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)21家。從全市560.36億元房地產(chǎn)開發(fā)投資按項目所在地分布看江岸、武昌、東湖高新技術(shù)開

12、發(fā)區(qū)占到全市45.5%。江岸區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資88.79億元，占全市總投資15.8%，江漢區(qū)30.78億元，占5.5%，硚口區(qū)40.59億元，占7.2%，漢陽區(qū)31.6億元，占5.6%，武昌區(qū)95.28億元，占17%，青山區(qū)22.04億元，占3.9%，洪山區(qū)47.17億元，占8.4%，東西湖區(qū)43.11億元，占7.7%，漢南區(qū)9.51億元，占1.7%，蔡甸區(qū)12.26億元，占2.2%，江夏區(qū)21.94億元，占3.9%，黃陂區(qū)27.29億元，占4.9%，新洲區(qū)13.56億元，占2.4%，東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)70.75億元，占12.6%，武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)5.69億元，占1%。三、房地產(chǎn)投資效益情

13、況從2004年至2008的四年間，我市房地產(chǎn)在開發(fā)投資、房屋施工面積、竣工面積等方面均保持較快增長，開發(fā)投資穩(wěn)步發(fā)展，取得了較好的經(jīng)濟、社會效益。1、固定資產(chǎn)投資交付使用率較高。2008年末，房地產(chǎn)開發(fā)投資固定資產(chǎn)投資交付使用率為62.5%，高于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)交付使用率50.3%的平均水平；房地產(chǎn)開發(fā)房屋建筑面積竣工率為22.9%。固定資產(chǎn)交付使用率和房屋建筑面積竣工率綜合地反映了固定資產(chǎn)的交付使用狀況。一般來說，固定資產(chǎn)交付使用率高，說明在建工程比重小，投資效益好。2、企業(yè)資產(chǎn)總量大幅增加。2008年末，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凈資產(chǎn)741.49億元，是2004年的2.62倍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總的資產(chǎn)

14、負債率為70.6%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入433.93億元，實現(xiàn)利稅30.63億元，銷售利稅率7.1%。實現(xiàn)勞動報酬1231783萬元，人均勞動報酬達到3.19萬元/人。3、改善了人居條件。房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模的擴大，為社會提供了相當大的房屋存量，使居民的居住水平和單位的辦公條件得到明顯提高。2008年武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工商品住宅74943套，其中經(jīng)濟適用房14515套，別墅、高檔公寓1860套。竣工商品住宅面積768.23萬平方米，其中經(jīng)濟適用房122.27萬平方米，別墅、高檔公寓34.97萬平方米。建成了大量功能齊備、配備完善、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)，使居民的居住環(huán)境得到極大改善。200

15、8年，全市城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積為29.28平方米/人，比上年提高了1.03平方米/人。2008年，房地產(chǎn)開發(fā)建成竣工辦公樓20.51萬平方米，竣工商業(yè)營業(yè)用房43.93萬平方米，促進了單位和個人辦公條件的改善。4、拓寬了就業(yè)渠道。2008年武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接吸納的就業(yè)人員年末人數(shù)達到38609人，物業(yè)管理、中介服務(wù)及其他房地產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)人員年末人數(shù)達到89831人。另外，房地產(chǎn)開發(fā)投資都是通過建筑業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)施工來實現(xiàn)的，2008年武漢建筑業(yè)從業(yè)人數(shù)達到744221人，建筑業(yè)企業(yè)所吸納的勞動力，其中有相當部分是由于房地產(chǎn)開發(fā)投資而間接引起的。房地產(chǎn)業(yè)為社會就業(yè)狀況的改善，起到了重要作用

16、。5、帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性和先導性產(chǎn)業(yè)，與國民經(jīng)濟其他行業(yè)有著密切的關(guān)系，其發(fā)展帶動了一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。商品房的生產(chǎn)和消費與建筑、建材、鋼鐵、水泥、冶金、紡織、化工、機械、家用電器、家具、裝修裝飾、工程監(jiān)理等等緊密關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，極大地促進了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。6、擴大了地方財力。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各級政府通過土地出讓金、通過房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、土地增值稅、與房地產(chǎn)有關(guān)的營業(yè)稅金及附加等直接稅收和間接稅收方式獲取大量的財政收入，從而給社會經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的資金來源。2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)上交的稅收（主營業(yè)務(wù)稅金及附加、管理費用

17、中的稅金、所得稅）31.73億元，占全市地方財政收入的比重達8.4%。土地收入也成為地方政府收入的重要來源之一。四、需關(guān)注的幾個問題2008年我市房地產(chǎn)投資、施工規(guī)模保持相適應(yīng)的較快發(fā)展的同時，但銷售市場仍有一些新問題、新情況值得關(guān)注。（一）商品房銷售量降幅較大。2008年，我市商品房市場大幅下滑，銷售面積比上年度下降35.5%。主要原因為：經(jīng)過2004年至2007年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展期，市民對市場預(yù)期看漲，市場投入加大，部分剛性需求提前釋放造成需求減少。國家房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)實施后，房地產(chǎn)市場逐漸進入調(diào)整階段。而全球金融危機的加重，一定程度影響了市民的支付能力和對市場的消費信心，加之股市不景

18、氣等因素，同時買漲不買跌的心態(tài)使觀望氣氛進一步蔓延，造成市民持幣觀望，銷售市場出現(xiàn)低迷。（二）土地市場交易量下滑。一方面，受商品房銷售市場遇冷的影響，購房者的觀望情緒傳導至土地市場，開發(fā)企業(yè)對市場發(fā)展信心不足，資金投入謹慎。另一方面，前期部分開發(fā)企業(yè)拿地較多，占用大量資金，而受市場冷清和國家實行從緊的貨幣政策雙重影響，開發(fā)企業(yè)在資金回籠和貸款投資兩端出現(xiàn)緊張局面，而在國家宏觀調(diào)控政策對土地市場進行規(guī)范管理后，開發(fā)企業(yè)加強了對囤積土地的處理，市場中土地需求量減少。（三）市場運行中存在不確定性因素。如果有效需求難以啟動，一旦企業(yè)資金鏈緊張，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場的風險，資金鏈

19、有可能出現(xiàn)斷裂，延期交房、“爛尾樓”等現(xiàn)象可能出現(xiàn)，市場中潛在不確定性因素出現(xiàn)的可能性加大。（四）輿論引導有待進一步規(guī)范。2008年全球經(jīng)濟困境及國內(nèi)房產(chǎn)市場供需矛盾,使房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整,觀望、低迷成為樓市的主要表現(xiàn)形態(tài)。在這一階段，市場信心尤為重要。新聞媒體在新聞熱點的驅(qū)動下，夸大區(qū)域房地產(chǎn)市場變化，引發(fā)市場心理的不確定性，誤導消費者，對市場產(chǎn)生了較大的不良影響。五、促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點思考為了使房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，建議從以下幾方面著力，充分調(diào)動各方面積極因素，促進我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。一是要整合資源，提高武漢房地產(chǎn)企業(yè)競爭力。近年來，武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戶數(shù)雖然增加較多，但大多規(guī)模較小，資金實力較差。2008年底，全市1381家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，凈資產(chǎn)在2000萬元以下的有760家，占55%。從開發(fā)情況看，一些企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連續(xù)兩年沒有投資項目，有名無實。因此，可通過聯(lián)合、兼并、收購等資產(chǎn)重組方式，使資源得到最優(yōu)配置，形成規(guī)模效應(yīng)，減少企業(yè)間的無序競爭，以減輕企業(yè)面臨的各種風險，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體質(zhì)量和綜合實力。二是要進一步優(yōu)化調(diào)整住房結(jié)構(gòu)。按照武漢市“十一五”住房發(fā)展規(guī)劃，積極解決城鎮(zhèn)低收入