1、 普洛斯企業(yè)研究1二零一四年一月普洛斯的企業(yè)研究 普洛斯企業(yè)研究2目 錄p 普洛斯概況p 普洛斯戰(zhàn)略解析p 普洛斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢(shì)p 普洛斯成功要素總結(jié) 普洛斯企業(yè)研究3基本情況：普洛斯是中國(guó)、日本及巴西市場(chǎng)領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商。公司的業(yè)務(wù)遍及中國(guó)、日本及巴西的62個(gè)主要城市，擁有并管理約2,240萬平方米（約合2.41億平方英尺）的物流基礎(chǔ)設(shè)施，形成了一個(gè)服務(wù)于700余家客戶的高效物流網(wǎng)絡(luò)2013年資產(chǎn)凈值分析基本情況：普洛斯是一家新加坡公司，新加坡政府投資公司（GIC）是普洛斯最大的單方投資者，2010年10月18日成功在在新加坡主板上市，股票市值143億新加坡元是中國(guó)、日本和巴西領(lǐng)先

2、的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商所在地區(qū)：普洛斯目前業(yè)務(wù)主要集中在亞洲的三大國(guó)家，日本、中國(guó)、巴西。從資產(chǎn)凈值看，中國(guó)是普洛斯最有價(jià)值的市場(chǎng)截止至2013年，普洛斯168億美元房地產(chǎn)投資組合中包括在62個(gè)城市的2240萬平方米物流設(shè)施,這形成了一個(gè)高效的物流網(wǎng)絡(luò)以服務(wù)700余家客戶目標(biāo)使命：成為亞洲最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商和服務(wù)商，為各行業(yè)跨國(guó)公司和本土企業(yè)提供最優(yōu)的物流基礎(chǔ)設(shè)施解決方案 普洛斯企業(yè)研究4發(fā)展沿革：普洛斯前身是美國(guó)集團(tuán)企業(yè)，2002年進(jìn)入亞洲。2008年受金融危機(jī)影響，發(fā)生重大變化。其在中國(guó)全部資產(chǎn)和日本剩余基金股權(quán)出售給新加坡GIC，掀開了普洛斯（GLP）在亞洲新篇章起步階段SCI紐交所

3、IPOSCI與Krauss/Schwartz合并SCI更名為Prologis定位為區(qū)域性公司2002-2007亞洲擴(kuò)張期 6月新加坡政府投資公司與ProLogis以80:20出資成立基金運(yùn)營(yíng)日本物流設(shè)施 9月第一個(gè)物流園在東京成立，客戶為DHL 在蘇州建立第一個(gè)物流園，之后進(jìn)入上海、廣州、日本名古屋1994-1997亞洲易主2008 新加坡政府投資公司與ProLogis成立中國(guó)基金，投資中國(guó)物流設(shè)施 12月24日新加坡政府投資有限公司以13億美元收購ProLogis 全部中國(guó)資產(chǎn)和日本房地產(chǎn)基金20%的權(quán)益。 GIC與原普洛斯中國(guó)管理團(tuán)隊(duì)合資成立了SMG基金管理有限公司負(fù)責(zé)這些資產(chǎn)未來運(yùn)營(yíng)新形

4、象亞洲布局2009-至今 普洛斯成立，接管由新加坡政府投資公司收購的ProLogis中國(guó)資產(chǎn)及日本基金的剩余權(quán)益 啟用“Global Logistic Properties”作為其新的英文企業(yè)商號(hào)，而中文商號(hào)將沿用“普洛斯” 全新企業(yè)品牌 2012年進(jìn)入巴西 普洛斯企業(yè)研究5客戶分布：普洛斯致力于成為客戶的“一站式”合作伙伴, 客戶只需要通過與普洛斯的一方合作就可以在多個(gè)市場(chǎng)設(shè)計(jì)并建立起高效的配送網(wǎng)絡(luò)。普洛斯客戶呈現(xiàn)多元化；而電子商務(wù)和第三方物流成為近年來普洛斯的重心行業(yè)（1/2）客戶普洛斯中國(guó)強(qiáng)大的物流網(wǎng)絡(luò)普洛斯日本普洛斯巴西與普洛斯任一方合作，都可以得到普洛斯已經(jīng)在全球布局的物流網(wǎng)絡(luò)助力，

5、實(shí)現(xiàn)真正意義上的全球化配送n阿迪達(dá)斯n三星n寶潔n歐萊雅n好孩子n制造商n沃爾瑪n百盛食品n亞馬遜n易初蓮花n樂蜂網(wǎng)n零售商n德邦n辛克物流n德國(guó)郵政n日立物流n三九空運(yùn)n第三方物流公司p 截止2013年9月，在全球擁有超過700多高知名度客戶p 客戶涵蓋各行業(yè)跨國(guó)公司和本土企業(yè)。p 尤其集中在制造商、零售商和第三方物流公司 普洛斯企業(yè)研究6電子商務(wù)：20%電子商務(wù)：11%電子商務(wù)：23%n普洛斯服務(wù)的行業(yè)中快消比重較大，有諸多例如歐萊雅等的制造商n在中國(guó)和巴西，電子商務(wù)和第三方物流為普洛斯提供了大的發(fā)展空間n除了電商和第三方物流，普洛斯的業(yè)務(wù)也在向醫(yī)藥、汽車拓展客戶分布：普洛斯致力于成為客戶

6、的“一站式”合作伙伴, 客戶只需要通過與普洛斯的一方合作就可以在多個(gè)市場(chǎng)設(shè)計(jì)并建立起高效的配送網(wǎng)絡(luò)。普洛斯客戶呈現(xiàn)多元化；而電子商務(wù)和第三方物流成為近年來普洛斯的重心行業(yè)（1/2） 普洛斯企業(yè)研究7業(yè)務(wù)分布：借助地利，普洛斯持續(xù)拓展，目前業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)遍布中國(guó)、日本和巴西的62個(gè)主要城市，在亞洲建立了高效網(wǎng)絡(luò)，為普洛斯提供了不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)高效物流網(wǎng)絡(luò)地利：普洛斯認(rèn)為在目前和未來十年，中國(guó)、日本、巴西是物流設(shè)施發(fā)展和投資最好的市場(chǎng)，p國(guó)內(nèi)消費(fèi)驅(qū)動(dòng)和持續(xù)城市化促使中國(guó)成為主要的增長(zhǎng)市場(chǎng)p2012年，普洛斯成功登陸巴西。巴西作為全球第六大經(jīng)濟(jì)體并擁有相對(duì)年輕的人口、強(qiáng)勁本土需求，且目前物流設(shè)施

7、落后等使巴西具有強(qiáng)勁的發(fā)展空間中國(guó)日本巴西出租率90%99%98%已落成物業(yè)數(shù)4318442 普洛斯企業(yè)研究8普洛斯基金平臺(tái)：致力于物流設(shè)施的同時(shí)，普洛斯在全球投資者中擁有高品質(zhì)的房地產(chǎn)投資伙伴，管理6個(gè)房地產(chǎn)基金。良好的資金管理平臺(tái)，為業(yè)務(wù)拓展提供資金支撐年份 2011年9月2011年12月2012年11月2012年11月2013年1月2013年10月基金名稱 普羅斯日本發(fā)展型合資公司 普羅斯日本收益合資公司 普洛斯巴西收益合資公司 普洛斯巴西發(fā)展型合資公司 普洛斯J-REIT CLF基金 完整資產(chǎn)價(jià)值 $2.2bn $1.1bn $1.3bn $0.9bn $2.9bn $3.0bn 合資

8、伙伴 CPPIB CIC&CBRE CIC,CPPIB&GIC CPPIB&GIC Public Various 總股本保證 $1.1bn $600m $600m $800m $1.5bn $1.5bn 普洛斯聯(lián)合投資 50%33.30%34.20%41.30%15%55.90%投資授權(quán) 開發(fā) 增值 增值 開發(fā) 核心 開發(fā) 基金管理平臺(tái)：幫助實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)最大化p為了支持強(qiáng)勁的業(yè)務(wù)發(fā)展，基金平臺(tái)不斷擴(kuò)大以支持長(zhǎng)期可持續(xù)化發(fā)展，并提升普洛斯資本投資回報(bào)率p普洛斯團(tuán)隊(duì)在整個(gè)物流倉儲(chǔ)價(jià)值鏈領(lǐng)域?yàn)榭蛻籼峁┱闲缘慕鉀Q方案以滿足客戶在運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)方面的需求p使得普洛斯及投資機(jī)構(gòu)能夠從更多的渠道獲得收益如資產(chǎn)

9、管理費(fèi)，基金管理費(fèi)，租賃費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)和長(zhǎng)，調(diào)整長(zhǎng)期激勵(lì)等p與全球的投資機(jī)構(gòu)的合作中持有高品質(zhì)的地產(chǎn)資產(chǎn)，這使得普洛斯在服務(wù)全球化客戶時(shí)能有著出眾的能力提高并同時(shí)保持著整個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表的健康發(fā)展 普洛斯企業(yè)研究9普洛斯中國(guó)：在中國(guó)的33個(gè)城市擁有并管理著125個(gè)綜合性園區(qū)，形成了一個(gè)覆蓋主要物流樞紐、工業(yè)園區(qū)和城市配送中心等戰(zhàn)略接點(diǎn)的高效物流網(wǎng)絡(luò)。基本情況p成立于：2003年p總部：上海p進(jìn)入市場(chǎng)：33個(gè)城市p園區(qū)數(shù)量*：125個(gè)p總建筑面積*：1600萬平方米其中完工物業(yè)約820萬平方米發(fā)展渠道約780萬平方米 土地儲(chǔ)備約1180萬平方米業(yè)務(wù)分類：普洛斯集中專注投資物流園，重點(diǎn)發(fā)展3種細(xì)分。海港

10、物流園、臨空物流園及加工基地。臨港物流園：上海洋山深水港、深圳鹽田港、青島前灣港、廣州南沙港空港物流軒園：北京首都機(jī)場(chǎng)、廣州白云機(jī)場(chǎng)、南京祿口機(jī)場(chǎng)青島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)加工基地：蘇州工業(yè)園、天津經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等 普洛斯企業(yè)研究10普洛斯中國(guó)發(fā)展：自2003年進(jìn)入中國(guó)，普洛斯在中國(guó)沿海地帶開始布局，從長(zhǎng)三角地區(qū)逐漸入駐華北，形成了高效物流網(wǎng)；并與國(guó)內(nèi)外諸多大型企業(yè)建立了良好合作關(guān)系n在中國(guó)開展業(yè)務(wù)，總部設(shè)于上海n在蘇州建立第一個(gè)物流園n進(jìn)入上海，臨港普洛斯國(guó)際物流園n廣州保稅物流園開工奠基進(jìn)入珠三角地區(qū)2003-2004n進(jìn)入重慶、青島、嘉興、南京、無錫和大連、北京、天津、佛山、深圳和杭州

11、市場(chǎng)，全國(guó)網(wǎng)絡(luò)拓展至14個(gè)城市n進(jìn)入華北市場(chǎng)；首個(gè)空港物流園北京空港物流園2005-2006n進(jìn)入珠海、寧波、成都、沈陽市場(chǎng)，全國(guó)網(wǎng)絡(luò)拓展至18個(gè)城市。n普洛斯中國(guó)首個(gè)多層庫項(xiàng)目深圳鹽田港普洛斯國(guó)際物流園奠基2007-2008n啟用新英文商號(hào)“Global Logistic Properties”n成為中國(guó)最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商n入股中國(guó)第二大現(xiàn)代物流設(shè)施提供商寶灣的母公司。n進(jìn)入中山市場(chǎng)，全國(guó)網(wǎng)絡(luò)拓展至19個(gè)城市。2009-2010n第二季度在中國(guó)覆蓋33個(gè)城市。擁有并管理125個(gè)綜合性園區(qū) n為華晨寶馬開發(fā)建設(shè)在華最大的配送中心 n發(fā)起30億美金CLF基金，世界上最大的專注于中國(guó)的物流基

12、礎(chǔ)設(shè)施基金2013-n 與傳化物流建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系n 收購上海宇培49%的股份n 收購中國(guó)航港發(fā)展有限公司約53%的股份n 進(jìn)入廈門、常州、滁州、德州、哈爾濱、廊坊和西安市場(chǎng)，全國(guó)網(wǎng)絡(luò)拓展至26個(gè)城市n 與德邦物流擴(kuò)大了合作范圍2011-2012 普洛斯企業(yè)研究11目 錄p 普洛斯概況p 普洛斯戰(zhàn)略解析p 普洛斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢(shì)p 普洛斯成功要素總結(jié) 普洛斯企業(yè)研究12普洛斯戰(zhàn)略：創(chuàng)建亞洲一流的物流倉儲(chǔ)平臺(tái)，致力于為全球最具活力的制造商、零售商與第三方物流公司提供完整解決方案，在為客戶提供國(guó)際化服務(wù)的同時(shí)，推行本土化戰(zhàn)略全球工業(yè)地產(chǎn)提供商亞洲一流物流設(shè)施提供商角色轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略重心一：亞洲p20

13、09年普洛斯作為新加坡公司以新品牌形象繼續(xù)業(yè)務(wù)時(shí)，其角色從全球工業(yè)地產(chǎn)生產(chǎn)商向亞洲一流物流倉儲(chǔ)平臺(tái)轉(zhuǎn)變，其現(xiàn)階段戰(zhàn)略重心落在亞洲p在亞洲的布局已經(jīng)從中國(guó)、日本兩個(gè)重心向巴西滲透，并且有可能逐步進(jìn)入韓國(guó)、印度戰(zhàn)略重心二：中國(guó)p由于地理、經(jīng)濟(jì)、業(yè)務(wù)等因素，中國(guó)是普洛斯在亞洲最重要的據(jù)點(diǎn)p普洛斯專注于中國(guó)的配送網(wǎng)絡(luò)，特別是在東部沿海地帶，比如渤海灣，長(zhǎng)江和珠江三角洲的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和制造業(yè)發(fā)達(dá)的沿海地帶p處于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的判斷，普洛斯在中國(guó)的布局已經(jīng)逐步滲透到內(nèi)陸普洛斯的宗旨是創(chuàng)建亞洲一流的物業(yè)倉儲(chǔ)平臺(tái)，提供國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的客戶服務(wù)，專業(yè)開發(fā)，擁有與管理高品質(zhì)的物流配送設(shè)施。人才本地化戰(zhàn)略p 這個(gè)行業(yè)最重要的

14、創(chuàng)新是全球的供應(yīng)鏈平臺(tái)，這大大提高了行業(yè)的效率和服務(wù)質(zhì)量。建立這個(gè)平臺(tái)靠的不僅僅是IT技術(shù)，更重要的是高素質(zhì)的人把行業(yè)原有的要素，例如客戶關(guān)系管理、企業(yè)資源管理和金融服務(wù)的能力放在這個(gè)平臺(tái)上應(yīng)用，這樣創(chuàng)新才能相得益彰p 本地人才對(duì)于當(dāng)?shù)卣P(guān)系維護(hù)、政策理解、客戶需求等的了解更為深入，因而普洛斯積極推崇本土化人才戰(zhàn)略 普洛斯企業(yè)研究13發(fā)展模式： 一業(yè)為主。專注于物流地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，為各行業(yè)的跨國(guó)企業(yè)和優(yōu)秀的本土公司提供最佳物流倉儲(chǔ)解決方案，提高供應(yīng)鏈效率?；鸸芾碇χ鳂I(yè)傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)普洛斯主業(yè)：地產(chǎn)物流投資開發(fā)p只從事物流地產(chǎn)投資開發(fā)輔以物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶指定物流公司操作p普洛斯

15、專注于物流地產(chǎn)的投資開發(fā)業(yè)務(wù)，建成相關(guān)物流設(shè)施后轉(zhuǎn)租給客戶；普洛斯資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)管理，提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)p使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的資金用于設(shè)施建設(shè)上，專心致志地做好主業(yè)物流商p提供物流設(shè)施而非簡(jiǎn)單的第三方物流p更像是第四方物流，借用客戶和物流設(shè)施網(wǎng)絡(luò)整合資源和信息，可提供綜合的供應(yīng)鏈解決方案p與工業(yè)地產(chǎn)有所不同，將市場(chǎng)進(jìn)行了再度細(xì)分，專注于物流設(shè)施提供p物流地產(chǎn)不管是標(biāo)準(zhǔn)化物流實(shí)施提供還是量身定做都是以客戶為中心，為客戶提供解決方案，并且其收益關(guān)注在后期的租金；傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)更多關(guān)注房子的銷售資金信托基金在物流和傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)交叉領(lǐng)域開辟出一片天地，使得普洛斯占領(lǐng)先機(jī)，成為行

16、業(yè)領(lǐng)袖 普洛斯企業(yè)研究14使命p成為最佳物流資產(chǎn)管理公司，為所有利益相關(guān)方包括股東、客戶、投資者、員工和社區(qū)創(chuàng)造最大價(jià)值。投資價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)p客戶需求的最大化才能體現(xiàn)投資的最大化，一直有客戶需求才是最好的投資經(jīng)營(yíng)哲學(xué)：一業(yè)為主的發(fā)展模式背后是客戶需求至上和可持續(xù)化發(fā)展的經(jīng)營(yíng)哲學(xué)客戶需求至上可持續(xù)化經(jīng)營(yíng)相輔相成價(jià)值觀p對(duì)所有相關(guān)者正直誠(chéng)實(shí)，遵守道德水準(zhǔn)p絕不空口承諾p無論在何地，都竭力使所在社區(qū)生活更美好經(jīng)濟(jì)更繁榮p無論做什么都追求卓越p富有挑戰(zhàn)精神綠色物流p每一個(gè)物流解決方案都遵從環(huán)保前提p集約利用土地，環(huán)境友好型施工，節(jié)能舉措p土地、空間、時(shí)間、損耗等的節(jié)約實(shí)現(xiàn)為客戶的資本節(jié)約，實(shí)現(xiàn)高性價(jià)比p

17、暢通無阻的物流服務(wù)p完整的物流配送方案量身定制的解決方案p根據(jù)客戶需求量身定制全方位個(gè)性化物流設(shè)施p根據(jù)客戶需求提供物流設(shè)施的收購與回租p為客戶提供整套的物流配送服務(wù)和解決方案p標(biāo)準(zhǔn)化物流設(shè)施解決客戶短時(shí)間內(nèi)設(shè)施需要及低成本需求 普洛斯企業(yè)研究15基金模式：用于收購普洛斯手中的成熟物業(yè)。收購后，普洛斯不再直接控股這些物業(yè)，但通過與基金公司簽定管理協(xié)議，仍負(fù)責(zé)物業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)并收取適當(dāng)管理費(fèi)用。截止2013年管理6個(gè)地產(chǎn)基金，普洛斯平均占有20-30%權(quán)益，實(shí)際控制資產(chǎn)快速增長(zhǎng)。業(yè)務(wù)架構(gòu)重整，加入基金管理部門。普洛斯的物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理構(gòu)成了一個(gè)物業(yè)與資金的閉合循環(huán)基金管理部門基金項(xiàng)目開

18、發(fā)公司資產(chǎn)管理公司持有一定土地儲(chǔ)備，以“多元產(chǎn)業(yè)聚集融合、公共資源均衡配置、園區(qū)管理智能高效”為核心理念進(jìn)行多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展和智慧化園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目封頂，部分已經(jīng)出租移交進(jìn)一步招租和服務(wù)完善使出租率達(dá)90%以上，租金回報(bào)率達(dá)7%以上。成熟物業(yè)置入資產(chǎn)管理基金由于持股比例不足50%，置入過程相當(dāng)于一次銷售，提前兌現(xiàn)開發(fā)收入和開發(fā)利潤(rùn)，資金回籠委托物業(yè)管理置入基金所得用于項(xiàng)目投入開發(fā)發(fā)起基金資產(chǎn)管理投資管理資本管理收益分配基金管理費(fèi)基金收益基金到期后，通過資產(chǎn)上市或是發(fā)起新基金，推動(dòng)基金模式持續(xù)發(fā)展資本運(yùn)作：產(chǎn)融結(jié)合。物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理三部門實(shí)現(xiàn)物業(yè)和資金的閉合循環(huán)，推動(dòng)了普洛斯以自我開發(fā)為主

19、的內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)、高杠桿的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)（1/2） 普洛斯企業(yè)研究16高杠桿高周轉(zhuǎn)資本運(yùn)作：產(chǎn)融結(jié)合。物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理三部門實(shí)現(xiàn)物業(yè)和資金的閉合循環(huán)，推動(dòng)了普洛斯以自我開發(fā)為主的內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)、高杠桿的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)（2/2）基金模式下資產(chǎn)和資金的閉合循環(huán)p在傳統(tǒng)資產(chǎn)自持模式下，開發(fā)主體只能通過租金的逐步提升來收回投資，投資回收期通常都在10年以上p基金模式下，開發(fā)主體90%以上的資產(chǎn)置入基金，從而提前兌現(xiàn)了資產(chǎn)銷售收入和開發(fā)利潤(rùn)，投資回收期相應(yīng)縮短到2-3年。p資金回籠再次投入項(xiàng)目開發(fā)，滾動(dòng)式推進(jìn)發(fā)展10倍的基金杠桿p平均持有份額在20-30%水平

20、，首先通過基金模式撬動(dòng)了一個(gè)3-5倍的股權(quán)資金杠桿p基金的負(fù)債率一般在50%，即在3-5倍股權(quán)杠桿基礎(chǔ)上再加上一個(gè)2倍的債務(wù)杠桿，杠桿率放大到6-10倍p實(shí)際中，考慮資產(chǎn)置入時(shí)的升值溢價(jià)和投入資本的分步到位，基金模式的杠桿率維持在10倍左右收入來源多樣化p常規(guī)的租金收入p由于旗下基金提供日常的資產(chǎn)管理服務(wù)，并負(fù)責(zé)旗下基金的資產(chǎn)收購、轉(zhuǎn)讓、融資和收益分配等投融資活動(dòng)，因此，每年可提取固定比例的管理費(fèi)用，并在業(yè)績(jī)達(dá)到目標(biāo)收益門檻后，又獲取20%左右的超額收益提成 普洛斯企業(yè)研究17資本運(yùn)作：利用并購聯(lián)盟龍頭企業(yè)整合資源實(shí)現(xiàn)外延式資本運(yùn)作普洛斯簽署合資經(jīng)營(yíng)協(xié)議，蘇州物流中心以現(xiàn)有的倉庫和土地形式入股

21、普洛斯能在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)購買總面積在146,300平方米以上的17處工業(yè)設(shè)施，其中包括某些在建項(xiàng)目。包括15.8 公頃土地的開發(fā)權(quán)和44.5公頃土地的定價(jià)權(quán)，以支持未來對(duì)260,000平方米物流配送面積的開發(fā)。與中儲(chǔ)成立合資公司，比例為雙方各占50%，中儲(chǔ)初期出資主要以現(xiàn)有土地使用權(quán)和倉儲(chǔ)設(shè)施注入，普洛斯以現(xiàn)金注入。成立合資公司進(jìn)行土地開發(fā)、物流倉儲(chǔ)及綜合設(shè)施方面合作；共同開發(fā)新土地資源；與合資公司相關(guān)的業(yè)務(wù)信息及客戶資源共享借殼攻市成功立足蘇州物流中心有限公司中國(guó)物資儲(chǔ)運(yùn)戰(zhàn)略聯(lián)盟深圳赤灣石油基地股份有限公司中國(guó)航港發(fā)展有限公司普洛斯收購其的19.9股權(quán)，深基地在國(guó)內(nèi)共有近80萬平方米工業(yè)物業(yè)

22、、以及可建設(shè)約37萬平方米物業(yè)的土地儲(chǔ)備收購約53%的股份，中國(guó)航港發(fā)展公司是位于北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)內(nèi)貨物處理和保稅物流園區(qū)的唯一開發(fā)商，擁有27萬平米的完工物業(yè)和51萬平米的土地儲(chǔ)備收購“宇培”49%的股份，（宇培集團(tuán)為中國(guó)市場(chǎng)規(guī)模最大的物流設(shè)施提供商之一，在中國(guó)擁有四個(gè)物流園工業(yè)園，總凈可租用面積為25萬平方米。上海宇培集團(tuán)有限公司股份收購?fù)黄仆恋刭Y金限制以普洛斯中國(guó)為例： 普洛斯企業(yè)研究18資本運(yùn)作：不同國(guó)家與地區(qū)間實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)組合增長(zhǎng)n 不同國(guó)家處于不同經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期，進(jìn)行互補(bǔ)性增長(zhǎng)n 不同國(guó)家政策環(huán)境，形成風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖n 在多個(gè)國(guó)家間的資產(chǎn)組合進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，有利于吸引客戶，增加客戶粘性n 目前的

23、資產(chǎn)主要分布在中國(guó)、日本和巴西n 中國(guó)是最主要的市場(chǎng)，而巴西則是后起之秀，今后還有可能涉入印度 普洛斯企業(yè)研究19業(yè)務(wù)模式：主導(dǎo)型的地產(chǎn)商。將物流設(shè)置出租給客戶并為其提供物業(yè)管理服務(wù), 但決不參與客戶的日常物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)(1/4)普洛斯解決方案方案設(shè)計(jì)與優(yōu)化選址與鼓勵(lì)性協(xié)商設(shè)施設(shè)計(jì)與開發(fā)建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)銷互動(dòng)單一住戶定制開發(fā)收購與回租多住戶的標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施開發(fā)客戶普洛斯業(yè)務(wù)地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)租賃物業(yè)管理普洛斯業(yè)務(wù)客戶設(shè)施需求提供標(biāo)準(zhǔn)的或是個(gè)性定制的物流地產(chǎn)設(shè)施提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)p主導(dǎo)型地產(chǎn)商業(yè)務(wù)模式優(yōu)點(diǎn)：可以有效的幫助客戶企業(yè)降低成本，提高客戶企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而又無需參與物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)p缺點(diǎn)：購地

24、和建設(shè)物流設(shè)施所需要的資金量極大，且利潤(rùn)回報(bào)周期非常長(zhǎng)，一般在10年左右，物流地產(chǎn)面臨空置帶來的風(fēng)險(xiǎn)主導(dǎo)型地產(chǎn)商：租售給物流商并代其管理，但不參與物流業(yè)務(wù)物流地產(chǎn)主要模式一體化物流商：物流商自己經(jīng)營(yíng)管理自有物流設(shè)施純粹的地產(chǎn)商/物流商：地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)商和物流商的整合商：是由第三方牽頭，聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商 普洛斯企業(yè)研究20p中國(guó)物流地產(chǎn)歷史短，標(biāo)準(zhǔn)化程度低，物流基礎(chǔ)設(shè)施不能達(dá)到客戶需求p普洛斯是物流設(shè)施技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的創(chuàng)新者和實(shí)施者p2008與仲量聯(lián)行合作發(fā)布中國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施手冊(cè)引導(dǎo)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)模式：標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施開發(fā)。通過選擇戰(zhàn)略性的物流配送地點(diǎn)，設(shè)計(jì)開發(fā)高質(zhì)量的通用型物流倉儲(chǔ)，在短期

25、內(nèi)滿足物流設(shè)施需求(2/4)p戰(zhàn)略性物流配送地點(diǎn)選擇，p進(jìn)行高品質(zhì)的通用型物流倉儲(chǔ)設(shè)施的設(shè)計(jì)、施工和管理p在規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)等各方面滿足客戶要求的通用型物流配送中心p為不同客戶提供便捷、高性價(jià)比的物流配送設(shè)施普洛斯解決方案一針對(duì)多租戶的標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施開發(fā)普洛斯市場(chǎng)調(diào)研獲取土地設(shè)計(jì)規(guī)劃建造設(shè)施擁有并管理客戶租戶1租戶2租戶3租賃合同租戶引領(lǐng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)中國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施特點(diǎn)： 選址科學(xué) 交通便利 通用性強(qiáng)，可容納多個(gè)租戶靈活租用主要針對(duì)客戶 短期內(nèi)得到物流設(shè)施投入使用 無特殊要求 不愿意付出高成本 普洛斯企業(yè)研究21普洛斯咨詢選址獲取土地規(guī)劃設(shè)計(jì)建造設(shè)計(jì)客戶擁有并管理p一切以客戶獨(dú)

26、特的個(gè)性化需求為出發(fā)點(diǎn)p通過專業(yè)的物流設(shè)施開發(fā)團(tuán)隊(duì)從合理選址，到開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理，為客戶全方位地定制個(gè)性化物流設(shè)施，并規(guī)劃專業(yè)物流園區(qū)。業(yè)務(wù)模式：個(gè)性化定制。根據(jù)客戶特殊需求，為其量身定制，在合適的地點(diǎn)為客戶提供合適的物流設(shè)施(3/4)普洛斯解決方案二針對(duì)單一租戶個(gè)性化定制開發(fā)普洛斯核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：高標(biāo)準(zhǔn)+個(gè)性定制主要針對(duì)客戶有特殊需求愿意投入成本普洛斯定制開發(fā)特點(diǎn)全程中與客戶協(xié)商交流形成客戶粘性根據(jù)不同行業(yè)不同客戶的特點(diǎn)開發(fā)建設(shè)特性物流設(shè)施，以及附加服務(wù)打造競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不能模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與客戶簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議形成同類型的專業(yè)物流園 普洛斯企業(yè)研究22收購與回租普洛斯收購物業(yè)擁有并管理客戶出售物業(yè)

27、接受流程支付租金租賃合同p收購客戶目前擁有的物流配送設(shè)施，再將其回租給客戶p提高客戶的資產(chǎn)回報(bào)率和流動(dòng)性p同時(shí)為客戶降低債務(wù)，將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金用于發(fā)展其核心業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)模式：收購與回租。收購客戶擁有的物流設(shè)施，并設(shè)計(jì)優(yōu)化，根據(jù)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂協(xié)議并回租給客戶，以此幫助客戶實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)，類似于融資方式(4/4)普洛斯解決方案三相當(dāng)于為客戶提供融資方式普洛斯收購回租的特點(diǎn)客戶出售擁有的物流設(shè)施，獲得資金客戶通過削減固定資產(chǎn)，以此實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)如：提高投資回報(bào)率，減少負(fù)債 普洛斯企業(yè)研究23目 錄p 普洛斯概況p 普洛斯戰(zhàn)略解析p 普洛斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢(shì)p 普洛斯成功要素總結(jié) 普洛斯企業(yè)研究24普洛

28、斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢(shì)一：成為物流企業(yè)綜合服務(wù)商，整合物流產(chǎn)業(yè)鏈資源成為第四方物流，為客戶提供一攬子解決方案p普洛斯為供應(yīng)鏈上的制造商、零售商、物流公司提供物流規(guī)劃、咨詢、物流信息系統(tǒng)、供應(yīng)鏈管理等活動(dòng)，不實(shí)際承擔(dān)具體的物流運(yùn)作活動(dòng)，成為第四方物流提供一體化解決方案p普洛斯已經(jīng)具備的客戶資源、提供的高品質(zhì)服務(wù)、建立的跨國(guó)物流網(wǎng)絡(luò)以及先進(jìn)完善的管理系統(tǒng)使普洛斯具備了資源整合的能力，產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，并使其領(lǐng)先于行業(yè)其它地產(chǎn)物流公司，普洛斯供應(yīng)鏈平臺(tái)n阿迪達(dá)斯、三星、寶潔、歐萊雅上游的制造商n沃爾瑪、百盛食品、亞馬遜下游的零售商n德邦、辛克物流、德國(guó)郵政第三方物流公司已有客戶形成供應(yīng)鏈n物流設(shè)施、一體

29、化解決方案解決方案n中國(guó)、日本、巴西物流網(wǎng)絡(luò)n涵蓋生產(chǎn)、管理管理系統(tǒng)本身優(yōu)勢(shì)吸引更多客戶和合作方，資源聚集倉儲(chǔ)設(shè)備提供商配送服務(wù)提供商倉儲(chǔ)管理服務(wù)商運(yùn)輸資源集聚平臺(tái)物流設(shè)備提供商供應(yīng)鏈咨詢提供商 普洛斯企業(yè)研究25u中國(guó)土地政策藍(lán)皮書(2013)在推動(dòng)2014年的土地政策時(shí)指出，提高工業(yè)用地價(jià)格,減少工業(yè)用地u中國(guó)工業(yè)用地效率低下u2012年，我國(guó)企業(yè)電子商務(wù)交易額已經(jīng)達(dá)到2.8萬億元，同期增長(zhǎng)了17.6%(同比口徑)。u2012年企業(yè)電子商務(wù)銷售額達(dá)3.4萬億元，同比增長(zhǎng)20.1%；u電子商務(wù)采購額為2.3萬億元，同比增長(zhǎng)14.1%。u統(tǒng)計(jì)局稱：數(shù)據(jù)表明，我國(guó)電子商務(wù)增長(zhǎng)迅速，發(fā)展空間巨大普

30、洛斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢(shì)二：電子商務(wù)快速發(fā)展和工業(yè)用地有限，促使普洛斯構(gòu)建電商物流園，以設(shè)施平臺(tái)為核心，聯(lián)合相關(guān)物流資源，為電商提供優(yōu)化的解決方案(1/2)電子商務(wù)發(fā)展迅速并將持續(xù)擴(kuò)大中國(guó)工業(yè)用地供應(yīng)有限電商物流倉儲(chǔ)供需缺口案例已有強(qiáng)大客戶資源助力物流園區(qū)擴(kuò)大自身物流網(wǎng)絡(luò)，輻射廣佛的據(jù)點(diǎn) 普洛斯企業(yè)研究26普洛斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢(shì)二：電子商務(wù)快速發(fā)展和工業(yè)用地有限，促使普洛斯構(gòu)建電商物流園，以設(shè)施平臺(tái)為核心，聯(lián)合相關(guān)物流資源，為電商提供優(yōu)化的解決方案(2/2)p集合電子商務(wù)物流需求，形成規(guī)模，構(gòu)建電商物流園實(shí)現(xiàn)資源共享p整合形成運(yùn)輸資源平臺(tái)，降低運(yùn)輸成本p借助傳統(tǒng)物流已有的業(yè)務(wù)資源，實(shí)現(xiàn)線下與線上物

31、流，優(yōu)化效率p為電商提供現(xiàn)金的物流設(shè)施，以及優(yōu)化選擇方案等的解決方案。產(chǎn)業(yè)集聚平臺(tái)電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園汽車產(chǎn)業(yè)園快消產(chǎn)業(yè)園電信產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)基地日本產(chǎn)業(yè)園中國(guó)產(chǎn)業(yè)園巴西產(chǎn)業(yè)園普洛斯物流倉儲(chǔ)基地電商物流倉儲(chǔ)基地醫(yī)藥物流倉儲(chǔ)基地汽車物流倉儲(chǔ)基地快消物流倉儲(chǔ)基地資源整合中心運(yùn)輸信息整合平臺(tái)物資配載整合平臺(tái)國(guó)內(nèi)外快遞中心各類臨空、海、路港 普洛斯企業(yè)研究27p2013年7月4日，普洛斯投資15億，二次招商30億打造廊坊現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目p項(xiàng)目將建設(shè)現(xiàn)代物流服務(wù)中心、電子商務(wù)物流園、商貿(mào)物流園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)物流服務(wù)中心、現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)及物流企業(yè)配套、分銷結(jié)算中心p功能涵蓋現(xiàn)代化立體庫區(qū)、自動(dòng)化分揀區(qū)、

32、恒溫恒濕庫區(qū)以及物流交易信息中心。普洛斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢(shì)三：注意力向冷鏈物流轉(zhuǎn)移，打造高品質(zhì)冷鏈物流園人們生活水平提高對(duì)食品、藥品質(zhì)量也隨之提高冷鏈物流u運(yùn)輸環(huán)節(jié)和終端銷售保存環(huán)節(jié)上容易出現(xiàn)“斷鏈”問題，影響質(zhì)量和安全u冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后u不同冷藏方案需要不同冷藏設(shè)施面臨問題實(shí)現(xiàn)和消費(fèi)者的“無縫對(duì)接”普洛斯個(gè)性化定制信息化管理系統(tǒng)大型高效物流網(wǎng)絡(luò)雄厚資金支持案例冷鏈運(yùn)輸方案冷鏈設(shè)備及技術(shù) 普洛斯企業(yè)研究28p全球第六大經(jīng)濟(jì)體p國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的60以上由國(guó)內(nèi)消費(fèi)驅(qū)動(dòng)p國(guó)內(nèi)低水平的物流基礎(chǔ)設(shè)施p市場(chǎng)大，內(nèi)部需求大p城市化進(jìn)程持續(xù)進(jìn)行p普洛斯保守估計(jì)中國(guó)有34億平方米的物流設(shè)施需求市場(chǎng)普洛斯未來

33、戰(zhàn)略發(fā)展趨勢(shì)四：深耕中國(guó)巴西，涉入印度中國(guó)巴西印度市場(chǎng)內(nèi)需普洛斯業(yè)務(wù)需求大部分由內(nèi)需拉動(dòng)中國(guó)業(yè)務(wù)需求：80%來自內(nèi)需日本業(yè)務(wù)需求：92%來自內(nèi)需巴西業(yè)務(wù)需求：87%來自內(nèi)需u迅猛發(fā)展的電子商務(wù)u強(qiáng)大的第三方物流深耕p發(fā)達(dá)國(guó)家產(chǎn)業(yè)向印度轉(zhuǎn)移，印度逐漸成為世界制造工廠p大量的制造商p大量的物流運(yùn)輸需求p原有客戶業(yè)務(wù)擴(kuò)展至印度鎖定并努力登陸 普洛斯企業(yè)研究29目 錄p 普洛斯概況p 普洛斯戰(zhàn)略解析p 普洛斯未來戰(zhàn)略發(fā)展趨勢(shì)p 普洛斯成功要素總結(jié) 普洛斯企業(yè)研究30普洛斯成功要素總結(jié)聚焦定位客戶至上服務(wù)體系p普洛斯一直堅(jiān)持自己的定位物流地產(chǎn)開放商+服務(wù)商，并由此決定其主導(dǎo)型地產(chǎn)商模式p以客戶為中心的運(yùn)

34、作方式，定制化服務(wù)使普洛斯品牌價(jià)值得到了迅速提升，擁有強(qiáng)大的客戶資源融資能力p普洛斯擁有多種融資途徑，產(chǎn)融結(jié)合的資本運(yùn)作方式為其提供了雄厚的資金基礎(chǔ)p普洛斯獨(dú)到的市場(chǎng)分析能力使其領(lǐng)先一步開始戰(zhàn)略布局，尤其是在中國(guó)進(jìn)行精準(zhǔn)的選址形成物流配送網(wǎng)絡(luò)選址布局物流網(wǎng)絡(luò)p全球網(wǎng)絡(luò)保證了物流通路管理系統(tǒng)p強(qiáng)大的管理系統(tǒng)ProLogis Operation System，系統(tǒng)囊括了對(duì)內(nèi)部流程和客戶服務(wù)的所有管理p多層次服務(wù)體系，不僅為客戶提供量身定制的、靈活的租賃項(xiàng)目，還為客戶提供整套的物流配送服務(wù)和解決方案，幫助客戶應(yīng)對(duì)諸如周期性變化、競(jìng)爭(zhēng)性挑戰(zhàn)等環(huán)境高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施p普洛斯的倉儲(chǔ)設(shè)施從設(shè)計(jì)到施工細(xì)節(jié)都遵從高標(biāo)準(zhǔn)

35、高專業(yè)化 普洛斯企業(yè)研究31聚焦定位：普洛斯一直堅(jiān)持自己的定位物流地產(chǎn)開放商+服務(wù)商，并由此決定其主導(dǎo)型地產(chǎn)商模式。物流地產(chǎn)開發(fā)商和物流商為其開辟新的行業(yè)領(lǐng)域，規(guī)避了與傳統(tǒng)物流商和傳統(tǒng)地產(chǎn)開放商的激烈競(jìng)爭(zhēng)，反而可以利用這些“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)p物流地產(chǎn)及倉儲(chǔ)等服務(wù)是選址建成倉儲(chǔ)等物流設(shè)施后，轉(zhuǎn)租給零售商、物流商、制造商等客戶。然后，普洛斯以資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)管理。普洛斯更多從事地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，而日常物流業(yè)務(wù)基本由客戶或客戶指定的物流公司操作。p如果說有競(jìng)爭(zhēng)，也許這種競(jìng)爭(zhēng)在未來的第四方物流業(yè)務(wù)上。普洛斯以倉儲(chǔ)服務(wù)為重心，是物流、商流、信息流、物流咨詢等服務(wù)的集成商。p中儲(chǔ)、傳化物流等

36、本土企業(yè)擁有土地儲(chǔ)備或是倉儲(chǔ)設(shè)施，普洛斯通過聯(lián)盟或是收購股權(quán)突破土地政策限制p物流地產(chǎn)的最大優(yōu)點(diǎn)在于穩(wěn)定，由于租賃期相對(duì)較長(zhǎng)，即使是在市場(chǎng)波動(dòng)非常大的情況下，對(duì)租金收入的影響也相對(duì)比較小p主導(dǎo)型的地產(chǎn)商：可以有效的幫助客戶企業(yè)降低成本，提高客戶企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而又無需參與物流業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，p針對(duì)其購地和建設(shè)物流設(shè)施所需要的資金量極大，且利潤(rùn)回報(bào)周期非常長(zhǎng)，一般在10年左右，更為重要的是物流地產(chǎn)將面臨空置帶來的風(fēng)險(xiǎn)等缺點(diǎn)，普洛斯通過基金模式進(jìn)行了對(duì)沖 普洛斯企業(yè)研究32客戶至上：以客戶為中心的運(yùn)作方式，定制化服務(wù)使普洛斯品牌價(jià)值得到了迅速提升，擁有強(qiáng)大的客戶資源以客戶為中心的運(yùn)作方式定制化服務(wù)p普

37、洛斯根據(jù)客戶的特定要求, 選擇合適的地點(diǎn), 建設(shè)與管理其專用的物流設(shè)施。p即使設(shè)施地點(diǎn)是普洛斯公司根據(jù)其戰(zhàn)略性決策所選定的, 它也會(huì)在設(shè)施規(guī)模、合同條款等方面滿足客戶的制定化要求, 為客戶提供便捷、高性價(jià)比的物流設(shè)施與物業(yè)管理服務(wù)。增加客戶財(cái)務(wù)目標(biāo)p采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設(shè)施，與客戶建立密切的合作關(guān)系，為其在合適的時(shí)間與合適的地點(diǎn)，提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施p為了不斷增加客戶的財(cái)務(wù)目標(biāo)，普洛斯還采用收購的方式，將客戶目前擁有的物流配送設(shè)施購買回來，將其設(shè)計(jì)規(guī)劃后，根據(jù)長(zhǎng)期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回轉(zhuǎn)給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現(xiàn)代物流設(shè)施。p通過普洛斯提供的收購與回租方案，物流公司削減了固定

38、資產(chǎn)，將其主要精力放在核心業(yè)務(wù)上，因此提高了資產(chǎn)回報(bào)率，減少了企業(yè)負(fù)債率客戶需求客戶利益 普洛斯企業(yè)研究33服務(wù)體系：多層次服務(wù)體系，不僅為客戶提供量身定制的、靈活的租賃項(xiàng)目，還為客戶提供整套的物流配送服務(wù)和解決方案，幫助客戶應(yīng)對(duì)諸如周期性變化、競(jìng)爭(zhēng)性挑戰(zhàn)等環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)化物流設(shè)施提供服務(wù)體系量身定制物流設(shè)施回購和轉(zhuǎn)租整套解決方案客戶解決方案平臺(tái)為客戶降低綜合成本，著力提升客戶黏度考慮到客戶在運(yùn)營(yíng)中必然使用貨架和叉車等工具，普洛斯借助資源與資金優(yōu)勢(shì)，為客戶提供貨架、叉車、設(shè)備等融資租賃業(yè)務(wù)的服務(wù)，并且依據(jù)規(guī)模效益取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)，協(xié)助客戶與供應(yīng)商在這些設(shè)備上得到更優(yōu)惠的價(jià)格變相為客戶提供另一種融資方式。

39、從客戶手上購入銷售設(shè)備，再向客戶回租，使客戶實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)專門針對(duì)某一客戶的祖靈方式根據(jù)客戶具體要求，建造設(shè)施，普洛斯擁有其所有權(quán)和出租權(quán)一般租戶由于時(shí)間或是資金原因更傾向于選擇多租戶方式普洛斯根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和其經(jīng)驗(yàn)設(shè)計(jì)、建造并最終管理高質(zhì)量物流設(shè)施 普洛斯企業(yè)研究34融資能力：普洛斯擁有多種融資途徑，產(chǎn)融結(jié)合的資本運(yùn)作方式為其提供了雄厚的資金基礎(chǔ)資本市場(chǎng)融資銀行貸款基金信托融資資金多樣化的融資渠道降低融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)融結(jié)合的資本運(yùn)作帶來資金的高杠桿效應(yīng)資金為普洛斯的收購合作帶來支撐，使得普洛斯又能借力合作方，實(shí)現(xiàn)土地問題或資源的共享p 作為上市公司，普洛斯可以選擇資本市場(chǎng)融資，也可以通過銀行貸款，而

40、旗下的基金公司更是可以通過產(chǎn)融結(jié)合的資本運(yùn)作方式為其帶來資金p 雄厚的資金基礎(chǔ)為普洛斯的擴(kuò)張，收購等帶來支撐，實(shí)現(xiàn)了普洛斯多市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和高標(biāo)準(zhǔn)高品質(zhì)產(chǎn)品服務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 普洛斯企業(yè)研究35選址布局：普洛斯獨(dú)到的市場(chǎng)分析能力使其領(lǐng)先一步開始戰(zhàn)略布局，尤其是在中國(guó)進(jìn)行精準(zhǔn)的選址形成物流配送網(wǎng)絡(luò)客戶跨國(guó)經(jīng)營(yíng)物流服務(wù)需求市場(chǎng)分析能力 多市場(chǎng)擴(kuò)張日本、中國(guó)、巴西+新加坡+Nu開發(fā)選址上重點(diǎn)是臨港、臨空而建u基本上選址在城市周邊臨近機(jī)場(chǎng)、海港和高速公路等交通樞紐獲取土地，開發(fā)建設(shè)物流中心。u獲取土地通過直接投資與間接投資組合方式p從2005年到2008年，普洛斯認(rèn)識(shí)到中國(guó)經(jīng)濟(jì)要快速增長(zhǎng)，物流基礎(chǔ)設(shè)施將是非常重要的社會(huì)資源p積極與地方政府合作提供價(jià)值，不斷發(fā)展倉儲(chǔ)設(shè)施，搭建不同的物流平臺(tái)p既擴(kuò)大了普洛斯在中國(guó)的網(wǎng)絡(luò)規(guī)模，又提升了各地物流基礎(chǔ)設(shè)施配套的水平，實(shí)現(xiàn)雙贏的局面p集中在渤海經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲東海沿海地區(qū)的一、二線城市設(shè)點(diǎn)布局。p一線城市包括： 北京、天津、廣州上海等。二、三線城市：青島、大連、南京、蘇州、無錫、杭州、寧波、嘉興、深圳、佛山、武漢、長(zhǎng)沙、成都、重慶和沈陽等。p每個(gè)樞紐城市開發(fā)3至4個(gè)物流園區(qū)，形成一個(gè)