1、p不動產(chǎn)估價的概念、意義、范圍p不動產(chǎn)估價的原則p不動產(chǎn)的程序一、不動產(chǎn)估價的概念一、不動產(chǎn)估價的概念 不動產(chǎn)估價人員依據(jù)不動產(chǎn)的原則、理論和不動產(chǎn)估價人員依據(jù)不動產(chǎn)的原則、理論和方法，在充分掌握不動產(chǎn)市場交易資料的基礎(chǔ)上，方法，在充分掌握不動產(chǎn)市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)不動產(chǎn)的自然經(jīng)濟屬性，按不動產(chǎn)的質(zhì)量、根據(jù)不動產(chǎn)的自然經(jīng)濟屬性，按不動產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展不動產(chǎn)利用方式利用政策以分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展不動產(chǎn)利用方式利用政策以及利用效益等因素的影響，綜合評定出某不動產(chǎn)及利用效益等因素的影響，綜合評定出某不

2、動產(chǎn)在某一權(quán)利下的某一時點的價格。在某一權(quán)利下的某一時點的價格。 不動產(chǎn)估價的概念從六個方面理解：不動產(chǎn)估價的概念從六個方面理解：估價人員具備相應(yīng)的基本素質(zhì)；估價人員具備相應(yīng)的基本素質(zhì)；明確估價目的；明確估價目的；遵循估價的基本原理與方法；遵循估價的基本原理與方法；按一定的估價程序選用合適的方法；按一定的估價程序選用合適的方法；擁有充足的資料；擁有充足的資料；1.1.明確估價期日與估價結(jié)果的有效期。明確估價期日與估價結(jié)果的有效期。 估價期日：決定估價對象不動產(chǎn)估價額的基準(zhǔn)日估價期日：決定估價對象不動產(chǎn)估價額的基準(zhǔn)日期，通常以期，通常以年、月、日年、月、日表示。如估價期日為表示。如估價期日為20

3、112011年年6 6月月3030日是指不動產(chǎn)價格是日是指不動產(chǎn)價格是20112011年年6 6月月3030日這一日這一時點的價格，是一個時點概念。時點的價格，是一個時點概念。 估價日期：進行估價行為的時間，估價日期：進行估價行為的時間，估價的起止年估價的起止年月日月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日，是一個時段概念。報告的年月日，是一個時段概念。二、不動產(chǎn)估價的范圍二、不動產(chǎn)估價的范圍1、不動產(chǎn)估價對象看，涉及：地產(chǎn)評估、房產(chǎn)、不動產(chǎn)估價對象看，涉及：地產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估、有關(guān)地上定著物評估；評估、有關(guān)地上定著物評估；（1）地產(chǎn)評估涉及商

4、業(yè)用地、工業(yè)用地、居?。┑禺a(chǎn)評估涉及商業(yè)用地、工業(yè)用地、居住用地、混合用地、耕地、林地、牧草地等用地、混合用地、耕地、林地、牧草地等（2）房產(chǎn)評估涉及住宅、寫字樓、商場、旅店、）房產(chǎn)評估涉及住宅、寫字樓、商場、旅店、工業(yè)用房等工業(yè)用房等（3）地上定著物涉及道路、橋梁、水塔等）地上定著物涉及道路、橋梁、水塔等2、從不動產(chǎn)對象運行與管理來看，涉及：不動產(chǎn)的、從不動產(chǎn)對象運行與管理來看，涉及：不動產(chǎn)的買賣、抵押、保險、稅收、拆遷補償、糾紛涉案等。買賣、抵押、保險、稅收、拆遷補償、糾紛涉案等。此外，不動產(chǎn)估價范圍還涉及以下幾個方面：此外，不動產(chǎn)估價范圍還涉及以下幾個方面：一是不動產(chǎn)糾紛、遺產(chǎn)分配、財產(chǎn)

5、分割和違法涉案；一是不動產(chǎn)糾紛、遺產(chǎn)分配、財產(chǎn)分割和違法涉案；二是企業(yè)經(jīng)營、重組、改制、上市、破產(chǎn)清算中的二是企業(yè)經(jīng)營、重組、改制、上市、破產(chǎn)清算中的不動產(chǎn)處置；不動產(chǎn)處置；三是地價與房地產(chǎn)價格管理中的不動產(chǎn)估價，如基三是地價與房地產(chǎn)價格管理中的不動產(chǎn)估價，如基準(zhǔn)地價、房屋重置價格的確定等。準(zhǔn)地價、房屋重置價格的確定等。p 最高行為準(zhǔn)則：最高行為準(zhǔn)則：獨立、客觀、公正原則獨立、客觀、公正原則p 技術(shù)性原則：技術(shù)性原則：合法原則合法原則p 技術(shù)性原則：技術(shù)性原則：最高最佳使用原則最高最佳使用原則p 技術(shù)性原則：技術(shù)性原則：估價時點原則估價時點原則p 技術(shù)性原則：技術(shù)性原則：替代原則替代原則 內(nèi)涵

6、，要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師中立，評估出對各方當(dāng)事人均公平合理的價值；獨立要求估價機構(gòu)和估價師與委托人無利害關(guān)系，估價師憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和職業(yè)道德進行估價，不受任何單位和個人的非法干擾；客觀要求估價師要從客觀實際出發(fā)，反映事物的本來面目進行估價，不帶自己的好惡、情感和偏見；公正要求估價師要公平正直地進行估價，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方； 該原則要求估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一個不依附于他人、不受他人束縛的獨立機構(gòu),（由以房地產(chǎn)估價師為主的自然人出資設(shè)立）脫鉤改制；房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價師為主的自然人出資設(shè)立；房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)與估價對象、委托人及估價利害人之間沒有現(xiàn)實的或潛

7、在的利害關(guān)系（除了收取估價費），否則應(yīng)主動回避；估價機構(gòu)和估價師在估價中不應(yīng)受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從于外部壓力。 在估價操作層面估價師應(yīng)假設(shè)各方當(dāng)事人均出于理性、謹(jǐn)慎的利己動機；估價師應(yīng)進行換位思考，以各方當(dāng)事人的角色和心態(tài)來考慮評估價值；估價師再以專家身份來反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評估價值，得出一個對各方當(dāng)事人均公平合理的評估價值。 例題房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值?！?005年真題】A.委托人 B.估價報告預(yù)期使用者C.管理部門 D.中立 合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前

8、提進行。 合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在估價實務(wù)工作中必須注意到這幾個方面。 思考：只有合法權(quán)利的房地產(chǎn)才能成為估價對象嗎？ 答：不是。是指依據(jù)法律、法規(guī)和政策等的規(guī)定，估價對象是哪種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)將其作為那種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)來估價。 除了依法不得以某種方式處分的房地產(chǎn)不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象外，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象。 集體土地國有土地 劃撥土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)來 部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn) 共有的房地產(chǎn)單獨所有的房地產(chǎn) 有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價 租賃的房地產(chǎn)自己的房地產(chǎn)來 產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議的

9、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)明確或權(quán)屬無爭議的房地產(chǎn) 臨時用地正式用地 臨時建筑永久建筑 超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑來估價 手續(xù)不全的房地產(chǎn)手續(xù)齊全的房地產(chǎn) 不可補辦相關(guān)手續(xù)的非法房地產(chǎn)可以補辦相關(guān)手續(xù)的手續(xù)不全的房地產(chǎn) 違法占地合法占地 違法、違章建筑合法建筑。p因此，從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象，只是必須做到評估價值與依法判定的房地產(chǎn)權(quán)利狀況相匹配。p實踐操作（1）權(quán)屬合法：在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案以及相關(guān)合同等合法權(quán)屬證明為依據(jù)。房屋權(quán)屬證書有兩種：房屋所有權(quán)證、房屋他項權(quán)利證土地權(quán)屬證書有四種：國有土地使用證、集體土地所有證、

10、集體土地使用證、土地他項權(quán)利證明（2）使用合法：p土地用途管制p城市規(guī)劃條件討論：如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，但該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合作為商業(yè)用途，評估此宗地價格應(yīng)以什么用途為前提來估價？討論：在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地的容積率不超過2.5，能否以容積率超過2.5為前提來估價？ 答：不能。除非依法調(diào)整了容積率，否則應(yīng)當(dāng)以容積率不超過2.5為前提來估價。 如果以商業(yè)用途或者容積率超過2.5來估價，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒有法律、法規(guī)的保障，而且是違法違規(guī)的，據(jù)此所評估出的較高價值也就得不到社會認(rèn)可，從而不能實現(xiàn)。 結(jié)論：如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的

11、用途、建筑高度、建筑密度、容積率等，那么對該宗土地進行估價就應(yīng)當(dāng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。 （3）處分合法：以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。 法律法規(guī)、規(guī)章政策或合同規(guī)定不能采取的處分方式下的評估價值為0。如：法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值。p（4）其他：在依法判定的其他權(quán)益方面，評估出的價值應(yīng)當(dāng)符合國家的價格政策。p如：評估政府定價或政府指導(dǎo)價的房地產(chǎn)（房改房標(biāo)準(zhǔn)價或成本價、征收價格） 價值與時間密不可分，每一個價值都對應(yīng)著一個時間，不存在“沒有時間的價值”。 同一宗房地產(chǎn)在不同的時間往往會有不同的價值：影響因素不斷變化，房地產(chǎn)市場不斷變化，貨幣購買力不

12、斷變。此外，隨著時間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物變得陳舊過時。 討論：估價有沒有必要評估估價對象在所有時間上的價值？ 討論：這個特定時間是否是委托人或房地產(chǎn)估價師可以隨意假定的？ 答：必須根據(jù)估價目的來確定。我們把這個由估價目的決定的特定時間稱為估價時點，并一般用公歷年、月、日表示。 例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價值。 因此，在估價時究竟是采用發(fā)布變更之前還是之后時，應(yīng)根據(jù)估價時點來確定。 特別需要強調(diào)的是，遵守估價時點原則本質(zhì)上是估價時點確定應(yīng)當(dāng)在先，價值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評估價值”之后，再把

13、它定義為某個時間上的價值。 評估現(xiàn)值的，一般將實地查看估價對象期間或者估價作業(yè)日期內(nèi)的某個日期（特別是完成實地查看之日）確定為估價時點。 估價時點還可以是過去或者未來，由估價目的決定。 估價中要注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價目的是龍頭。 表5-1中的各種情形舉例說明如下：（1）價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價。此種情形是最常見、最大量的，如房地產(chǎn)抵押估價、房屋征收評估、司法拍賣估價，包括在建工程估價。 （2）價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況的估價。（房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件） 討論：投保了火災(zāi)險的建筑物被燒毀后，怎么評估其價值

14、損失或損失程度？ 通常是估計將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況（到實地查勘，估價對象已不存在），在現(xiàn)行的國家財稅制度和市場價格體系下的必要費用。 討論：實施房屋征收之前的舊城較繁華地段的某個門面房，租金或收益較高，在實施房屋征收后，隨著周圍門面房被逐漸拆除，該地段變得不繁華了。此時如果為房屋征收目的評估該門面房的價值，則應(yīng)評估它在原較繁華環(huán)境下的價值，還是評估它在現(xiàn)在不繁華環(huán)境下的價值？ （3）價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為未來狀況的估價（期房） 在房屋征收中，補償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值就屬于這種

15、情形。 （4）價值時點為過去，估價對象狀況為過去狀況的估價。（房地產(chǎn)糾紛案件、對估價結(jié)果有異議而引起的估價鑒定或復(fù)核估價、重新估價）。 討論：某宗房地產(chǎn)被人民法院強制拍賣后，被執(zhí)行人認(rèn)為人民法院確定拍賣保留價所依據(jù)的評估價過低，致使該房地產(chǎn)被低價拍賣，引起了該評估價是否過低的鑒定。怎么鑒定？ 答：鑒定該評估價是否過低，首先應(yīng)回到原價值時點（除非原價值時點的確定有誤），相應(yīng)地，估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也都要以原價值時點的狀況而不是鑒定時的狀況為準(zhǔn)，否則的話，就無法判斷該評估價是否過低。 討論：評估受賄房地產(chǎn)的價值，價值時點是過去的受賄之

16、日？還是后來的案發(fā)之日？還是委托估價之日？ （5）價值時點為將來，估價對象狀況為未來狀況的估價。（房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值參考依據(jù)）。特別是預(yù)測房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價值。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情形?！纠}】下列估價中，估價時點應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象應(yīng)為未來狀況的是（）。【2011年真題】A.因解決估價結(jié)果異議的需要，對原估價結(jié)果進行復(fù)核估價B.因保險理賠的需要，對投保房地產(chǎn)的價值損失進行評估C.因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價D.因房屋征收補償?shù)男枰瑢τ糜诋a(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進行估價 某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設(shè)用

17、地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0；2010年10月10日報市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公；2011年5月9日報市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積率為3.0；2011年9月1日市國土局委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估需補交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則估價時點應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。（）【2011年真題】 【2008年真題】某估價機構(gòu)接受保險公司的委托，對被火災(zāi)完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現(xiàn)在，則其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為（）。A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀

18、況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去 以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為（）?！?007年真題】A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查看之日D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日 替代原則要求估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價，指明了下列兩點：（1）如果在估價對象附近存在著若干相近效用的房地產(chǎn)并已知它們的價格時,則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價格推算出估價對象的未知價格。實際上是尋找一些與估價對象具有一定替代性的類似房地產(chǎn)作為參照物，然后根據(jù)它們與估價對象

19、之間的差異對其價格做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 （1）如果在估價對象附近存在著若干相近效用的房地產(chǎn)并已知它們的價格時,則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價格推算出估價對象的未知價格。在通常情況下，由于房地產(chǎn)的獨一無二特性，房地產(chǎn)估價師難以找到各方面狀況均與估價對象相同的房地產(chǎn)，所以，實際上是尋找一些與估價對象具有一定替代性的類似房地產(chǎn)作為參照物，然后根據(jù)它們與估價對象之間的差異對其價格做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 （2）不能孤立地思考估價對象的價值，要考慮到相近效用的房地產(chǎn)價格的牽掣。在現(xiàn)實中有時會出現(xiàn)這種情況：單就某一宗房地產(chǎn)的評估價值來看似乎有道理或者難以看出其不合理之處，但當(dāng)把它與其他房地產(chǎn)的價格或評

20、估價值放到一起進行比較時就顯得不合理，沒有合理的價差，甚至出現(xiàn)評估價值“倒掛”現(xiàn)象。 作為同一個估價機構(gòu)，在同一個城市、同一個時期，按照同一種估價目的，對不同區(qū)位、檔次的房地產(chǎn)的估價結(jié)果應(yīng)有一個合理的價差，尤其是好的房地產(chǎn)的評估價值不能低于差的房地產(chǎn)的評估價值。 替代原則是針對估價結(jié)果而言的，不論采用何種估價方法進行估價，最后都需要把估價結(jié)果放到市場中去衡量，只有當(dāng)估價結(jié)果不會不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格時，估價結(jié)果才可以說是客觀合理的。 房地產(chǎn)估價之所以要遵守最高最佳使用原則，是因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，每個房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳的使用方式，

21、以取得最大的經(jīng)濟利益。這一估價原則也是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果。 最高最佳使用具體包括最佳用途（或最佳用途組合）、最佳規(guī)模和最佳集約度。 尋找估價對象最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選： （1）法律上的許可性。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應(yīng)被淘汰。（2）技術(shù)上的可能性。對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。如果是技術(shù)上達不到的，應(yīng)被淘汰。 （3）經(jīng)濟上的可行性。對于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進行經(jīng)濟可行性檢驗。

22、經(jīng)濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先預(yù)測它未來的收入和支出流量，然后將未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟可行性，否則應(yīng)被淘汰。具體的經(jīng)濟可行性評價指標(biāo)有財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。 （4）價值是否達到最大化。在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，能夠使估價對象的價值達到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。（一般會根據(jù)上述內(nèi)容設(shè)計多項選擇題）。 因此，房地產(chǎn)估價不僅要遵守合法原則，而且要遵守最高最佳使用原則。 因此，最高最佳使用原則與合法原則之間的關(guān)系是：遵守了合法原則，不一定符合最高最佳使用原則的全部

23、要求；遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對合法產(chǎn)權(quán)、合法處分等方面的要求。 【2010年真題】某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價機構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提，對該房地產(chǎn)抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)該滿足條件中的（）。A.技術(shù)上的可能 B.經(jīng)濟上的可行 C.價值最大化 D.法律上許可p謹(jǐn)慎原則p供求原則p預(yù)期收益原則p貢獻原則 謹(jǐn)慎原則要求在存在不確定性因素的情況下作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)

24、險和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。 謹(jǐn)慎原則是在評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)遵循的一項原則：實質(zhì)就是要高估風(fēng)險，低估收益，使評估價值降低。雖然說只要所擔(dān)保的債權(quán)不超過抵押時抵押物的價值即不違法，但由于需要處分抵押物的時間與抵押估價時點一般相隔較長，而且抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用，屆時抵押物的價值有可能下跌，其他相關(guān)的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔(dān)保的債權(quán)人對變現(xiàn)風(fēng)險高度關(guān)注，所以房地產(chǎn)抵押價值評估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。 房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見針對不同的估價方法，提出了遵守謹(jǐn)慎原則的下

25、列要求：（1）在運用市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查勘。（2）在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。（3）在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。（4）在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。 例題運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應(yīng)采用（）的估計值?！?011年真題】A.正常B.較低C.平均D.較高一、估價業(yè)務(wù)來源一、估

26、價業(yè)務(wù)來源估價業(yè)務(wù)來源有被動接受、主動爭取和自有自估三估價業(yè)務(wù)來源有被動接受、主動爭取和自有自估三種。種。1 1、被動接受、被動接受被動接受是坐等需要估價者找上門來征求估價服務(wù)。被動接受是坐等需要估價者找上門來征求估價服務(wù)。2 2、主動爭取、主動爭取主動爭取是估價人員走出門去力爭為他人提供估價主動爭取是估價人員走出門去力爭為他人提供估價服務(wù)。這在估價業(yè)務(wù)商業(yè)化后是估價業(yè)務(wù)的最主服務(wù)。這在估價業(yè)務(wù)商業(yè)化后是估價業(yè)務(wù)的最主要來源，特別是在估價機構(gòu)多、競爭激烈的情況要來源，特別是在估價機構(gòu)多、競爭激烈的情況下。爭取估價業(yè)務(wù)應(yīng)靠正常的宣傳、提高服務(wù)質(zhì)下。爭取估價業(yè)務(wù)應(yīng)靠正常的宣傳、提高服務(wù)質(zhì)量、擴大知

27、名度等，而不應(yīng)采取不正當(dāng)手段采爭量、擴大知名度等，而不應(yīng)采取不正當(dāng)手段采爭取估價業(yè)務(wù)。取估價業(yè)務(wù)。3 3、自有自估、自有自估自有自估是對自己擁有或擬取得的房地產(chǎn)，自己提自有自估是對自己擁有或擬取得的房地產(chǎn)，自己提出估價要求，并自己進行估價。這種估價不屬于出估價要求，并自己進行估價。這種估價不屬于專業(yè)估價行為，其估價結(jié)果對外也不具有法律效專業(yè)估價行為，其估價結(jié)果對外也不具有法律效力。力。接受估價接受估價任務(wù)任務(wù)確定估價的確定估價的基本項目基本項目擬定估價作擬定估價作業(yè)計劃業(yè)計劃資料收集、資料收集、實地踏勘實地踏勘相關(guān)資料相關(guān)資料分析分析選擇估價方法，選擇估價方法，試算不動產(chǎn)價格試算不動產(chǎn)價格試算

28、價格調(diào)整，試算價格調(diào)整，確定最后估價額確定最后估價額撰寫估價撰寫估價報告書報告書提交估價報提交估價報告書告書 實例：實例： （一）接受估價任務(wù)（一）接受估價任務(wù) 某企業(yè)委托評估機構(gòu)對A工業(yè)用地進行抵押地價評估 （二）確定估價的基本項目（二）確定估價的基本項目 估價對象、估價目的、估價日期、價格類型、估價期日、估價對象、估價目的、估價日期、價格類型、估價期日、剩余使用年期等。剩余使用年期等。（三）擬定估價作業(yè)計劃（三）擬定估價作業(yè)計劃 根據(jù)工作量大小，合理確定時間進度，保證估價時限。根據(jù)工作量大小，合理確定時間進度，保證估價時限。（四）資料收集、實地踏勘及相關(guān)資料分析（四）資料收集、實地踏勘及相關(guān)資料分析 收集圖件、產(chǎn)權(quán)登記、市場交易資料等，對待估宗地的區(qū)收集圖件、產(chǎn)權(quán)登記、市場