1、目錄第一章總論一、項目概況1項目名稱怡中豪苑建設項目2建設單位湖南鴻旺房地產開發(fā)有限公司3建設地點項目位于隆回縣城西320 國道旁 , 西鄰方大公園, 花瑤印象星級酒店 , 方大鄰廣場, 北隆回二中, 南接繁華鬧市區(qū), 九龍學校, 汽車總站, 高速出口。 該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達，景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一流的人文環(huán)境。4建設規(guī)模項目總占地面積為30560 平方米，總建筑面積為134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。二、企業(yè)概況1企業(yè)基本情況湖南鴻旺房地產開發(fā)有限公司是一家專業(yè)從事房地產開發(fā)的專業(yè)公司 , 由

2、自然人肖石民、周應達出資組建, 具有省建設廳頒發(fā)的房地產開發(fā)資質。公司成立于2010年 1 月， 現有員工20人。 其中具有中高級職稱15人 ,占公司總人數的75%。公司按現代企業(yè)制度組建，設有工程技術部、市場營銷部、財務核算部、行政事務部、物業(yè)管理部。設有執(zhí)行董事1人，總經理1 人，副總經理5 人，監(jiān)事1 人，共 8 個高管職位。公司證照齊全，已取得營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構代碼證和房地產開發(fā)資質等，且按有關規(guī)定進行了年檢、年審；公司成立以來，由于經營有方，經營規(guī)模不斷擴大，取得了良好的經濟效益和社會效益。相繼開發(fā)了湖南懷化榆樹灣步行街大型綜合商業(yè)地產項目，貴陽市鑫海大廈高檔寫字樓項目，

3、凱里市龍泉明珠江景住宅小區(qū)，邵陽城步鴻旺家園等項目，完成建筑面積30 萬余平方米。2010年經過廣泛的市場調研和深入的投資論證后，公司決定投資隆回縣桃洪鎮(zhèn)桃洪西路怡然花園小區(qū)地塊，興建 “怡中豪苑”中央商業(yè)住宅”（簡稱 “怡中豪苑”）。鴻旺房產本著“創(chuàng)新、人本、價值”的企業(yè)宗旨，致力于開發(fā)出滿足市場需求的產品，與國際成功商業(yè)地產的經營模式接軌，實現企業(yè)效益和社會效益的雙贏，創(chuàng)造出更多的價值。2經營范圍房地產開發(fā)、五金交電、機電產品、機械設備、有色礦產品、鋼材、金屬材料、建筑裝飾材料的銷售。3注冊資金人民幣壹仟萬元整4注冊地點長沙市天心區(qū)韶山南路120 號恒盛家園1 棟 802 房。5注冊號6法

4、定代表人簡介法人代表：公司法人代表肖石民，男，1966 年 3 月出生，湖南省隆回縣人，漢族，大專文化，民營企業(yè)家，高級工程師，2010年 1 月，公司創(chuàng)立湖南鴻旺房地產開發(fā)有限公司，任公司執(zhí)行董事至今。該同志為人忠厚，誠實守信，有較強的實干精神和豐富的企業(yè)經營管理經驗。7企業(yè)類型有限責任公司三、研究依據及范圍1. 研究依據（ 1 ）湖南鴻旺房地產開發(fā)有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（ 2）工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求（ 3）國家計委、建設部聯合頒發(fā)的建設項目經濟評價方法與參數（第二版）（ 4）建設部建標2000205 號房地產開發(fā)項目經濟評價方法（ 5）湖南省建設委員會1999 年湖南省工程預算

5、定額（ 6）民用建筑設計通則（GB50352） 2005）；（ 7）國家計委關于建設項目進行可行性研究的執(zhí)行管理辦法（計資1983 116 號）；（ 8）國家計委關于投資項目可行性研究指南（ 試用版）的通知（計辦投資2002 15號）；（ 9）其他有關專業(yè)設計規(guī)范（ 10） 隆回縣規(guī)劃局關于 “怡中豪苑”項目修建性詳細規(guī)劃設計的批復。（ 11）隆回縣國土局核發(fā)的國有土地使用權證。（ 12）隆回縣政府簽發(fā)的關于費用包干的減免優(yōu)惠文件。（ 13）建設單位提供的其他各項基礎資料2. 研究范圍本項目可行性研究報告依據國家有關部門法令、政策、 規(guī)程、 規(guī)范、對項目建設的必要性、建設規(guī)模、建設內外部條件、

6、項目總體規(guī)劃方案 及公用工程、環(huán)境保護、投資估算及資金籌措和經濟效益、 社會效益等 進行研究。四、主要技術經濟指標表一項目主要技術經濟指標表廳P指標名稱單位數量備注1總用地面積m230560.00合45.84畝2總建筑面積m2134520.03建筑密度%28.44容積率3.885綠地率%31.956項目總投資萬元23360銀行貸款萬元8000自籌資金萬元153607總成本費用固定資產費用萬元13297經營成本費用萬元10063經營稅金及附加萬元20898銷售收入萬元381499所得稅萬元317510稅后利潤萬元952511投資利潤率%54.4%12投資利稅率%63.3%13資本金利潤率%82.

7、7%14財務凈現值(=0%/o)萬元2832.4所得稅后115投資回收期年3.24靜態(tài)年3.86動態(tài)五、研究結論與建議1研究結論（ 1 ）本項目的建設與隆回縣委縣政府倡導的“一年一個樣，三年大變樣”發(fā)展戰(zhàn)略相統(tǒng)一，符合隆回縣城市未來發(fā)展方向的正確決策。它在改善城市居住質量、優(yōu)化人居環(huán)境等方面將起到重要的作用。（ 2）項目的建設符合國家“擴大內需，促進消費，搞活流通”的產業(yè)政策。同時，項目建設有利于促進區(qū)域經濟發(fā)展，調整經濟結構，為社會提供就業(yè)機會，對緩解隆回縣待業(yè)人員就業(yè)壓力具有積極意義。（ 3）本項目的建設將按照國際通行的商品房開發(fā)模式運作，依據規(guī)劃設計要點進行整體規(guī)劃，完全符合城市規(guī)劃、消

8、防、 交通等各項要求，有利于完善隆回縣城區(qū)及高科技產業(yè)的配套功能作用。（ 4）從經濟分析上看，項目建成后，總銷售收入為38149萬元，稅后利潤9525萬元，投資利潤率54.4%， 投資利稅率63.3%， 資本金利潤82.7%，項目的經濟效益好，是個高投入、高回報、低風險的項目。（ 5）項目的敏感性分析來看，項目的敏感點是銷售壓力，而本項目地理位置優(yōu)越，潛在用戶眾多，加之開發(fā)理念先進，設計新穎實用，故可以很好的化解銷售壓力，實現項目的預期目標。2. 建議（ 1 ）質量是房地產開發(fā)項目的生命線，應嚴格按照質量管理體系實施工程管理，把握好工程發(fā)包和材料采購是保證工程質量的關鍵，應通過公平競爭、擇優(yōu)選

9、取的招投標形式選擇施工單位和材料供應廠商，以確保項目的施工質量和工程形象。（ 2）資金是項目順利進行的保證，建設單位應精心安排好工程進度計劃，確保工程建設資金足額到位，從而保證項目的順利實施。（ 3）營銷是項目成功與否的關鍵，應精心安排好營銷組織、控制好營銷節(jié)奏，做好項目前期策劃及推介，充分利用的地理位置優(yōu)勢，同時在戶型設計中注重市場需求。同樣面積可提供二至三種能超群戶型選擇， 不宜過多，避免客戶在購房時因選擇太多而影響成交。確保項目的銷售與資金回籠順利。綜上所述，本項目是可行的，但項目承辦單位應加強開發(fā)建設過程中的成本控制工作，以確保其社會效益和財務效益的實現。第二章項目背景與建設的必要性一

10、、項目背景當前房地產行業(yè)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產行業(yè)總體發(fā)展呈現出健康態(tài)勢。隆回縣位于距離邵陽火車站55公里，懷化火車站150公里，長沙市 283 公里；南接邵懷高速公路隆回出口處，北連 320 國道和 219 省道 ,東靠洛湛鐵路邵陽站，前有郝水河經過，為隆回怡中豪苑建設項目提供了得天獨厚的水陸交通條件。隆回縣地處東經110 38 -110 15,北緯27 -27 40。位于湖南省中部稍偏西南，資水上游北岸。東臨新邵縣，南接邵陽縣、武岡市，西抵洞口縣，北界溆浦、新化縣?？偯娣e 2866 平方公里，居住有漢、回、 瑤、苗、侗、滿等24 個民族，轄26 個

11、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1010 個村 （ 居 ）委會，總人口140 萬人，是湖南的一個農業(yè)大縣。2010年國民經濟得到了較好發(fā)展，全年國內生產總值（GDP院現62.63億元，比上年增長13.2%,其中：第一產業(yè)增加值為18.13 億元，較上年增長5.9%，第二產業(yè)增加值為15.85 億元，較上年增長24.9%，第三產業(yè)增加值為28.65 億元，較上年增長11.5%。人均GDP481況（按常住人口計算），比上年增加573元，三種產業(yè)結構比為28.95： 25.31 ： 45.74。全縣財政總收入達到27509萬元，同比增長18%。隆回縣內自然資源豐富。生物資源品類繁多，水稻有秈、粳、糯3個類型，旱糧有近20 個

12、品種，經濟作物有20 多項，上千種。其中寶慶辣椒、紅皮蒜、生姜、龍牙百合、腰帶柿馳名中外，辣椒、茶葉、柑桔生產基地縣。植被達200 余科，1000 余種，其中805 種野生植物可作藥材。野生動物資源133 種。家禽畜品種繁多，尤以生豬為最。已查明的地下礦藏40 余種。 其中煤遠景儲量5886 萬噸；黃金礦頒面占全縣面積的 1/3 ，遠景儲量6.273 噸。其它儲量較大的礦藏還有鉛、鋅、錳、銻、銅、鐵、錫、磷、汞、高嶺土、大理石、石灰石及稀有金屬礦鈮、鉭、鈮鐵、獨居石、綠柱石、銑石等。境內有6 處堿性硅質溫泉，水質水溫均符合工業(yè)用水標準，在農業(yè)和醫(yī)療方面也有利用價值。水能理論蘊藏量 16.24

13、萬千瓦，可開發(fā)量4.79 萬千瓦。近年來隆回縣的城鎮(zhèn)建設發(fā)展也很快，城區(qū)建設己初具規(guī)模。然而在 2866平方公里的隆回縣，沒有一處可供140萬人民娛樂、購物的休閑場所，特別是政治、經濟、文化中心的桃洪鎮(zhèn)，由于過去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件，隨著社會的進步和人們生活水平的不斷提高，人們渴望有一處高標準的居住休閑的場所， 而我公司 “怡中豪苑”項目的修建將最大程度地滿足人們的這一需求。特別是2000 年以來，隆回縣實施“三年大變樣”的戰(zhàn)略，城市路網及基礎設施建設得到了極大的提升，原有的地域差別縮小，新城地段升值潛力不斷增大，為房地產開發(fā)提供了廣闊的空間。正因為隆回縣

14、 “怡中豪苑” 具有得天獨厚的優(yōu)勢和獨一無二的條件，公司審時度勢，看中了這塊風水寶地，和縣政府簽訂了建設合同書開發(fā)建設商業(yè)步行街和高檔商業(yè)住宅小區(qū)。二、項目建設的必要性1國民經濟發(fā)展的需要當前， 我國國民經濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內需，優(yōu)化消費結構，把住宅建設作為推動國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。根據國家統(tǒng)計局的分析與研究， 房地產對國民經濟的拉動作用約1.52 個百分點。隆回縣房地產占GDP勺比重近幾年雖在上升，但對于一個高速發(fā)展的城市而言其在國民經濟中所占份額仍然偏低。隨著政策的看好、阻礙市場發(fā)育因素的消除、人們消費與置業(yè)觀念的更新，房地產業(yè)

15、的發(fā)展?jié)摿艽?，存量和增量市場啟動后，房地產占GDP勺比重還將快速上升，對GDP勺貢獻率還將逐 步增大。同時， 房地產對相關行業(yè)的帶動作用很大，據測算， 房地產的生產、流通和消費，將會對幾百大類、幾萬個品種的產品提出要求，與幾十個產業(yè)的經濟活動相關聯，投資帶動系數為1.95，所以，房地產已成為啟動消費的重點，使社會廣泛看好的消費熱點和經濟增長點。 正因為房地產投資的看好和推動作用較大，國家為推動我國國民經濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產業(yè)之一。2擴大消費需求的需要擴大內需，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持消費和投資需求對經濟的雙拉動，是我國目前和未來經濟工作的指導方針

16、。投資、出口、消費被稱做拉動經濟增長的“三駕馬車”。一般情況下，消費對經濟的增長的貢獻率應達到七成，因此應著力擴大國內消費需求。據有關資料統(tǒng)計，至 2010年底， 我國城鄉(xiāng)居民儲蓄已達到23萬億元，城市居民市場金融資產達20 萬億元。近幾年來，隨著消費者生活水平的提高， 在住房改革政策的引導下，城鄉(xiāng)居民的消費已由過去的 “溫飽型”向“小康型”轉變。由于過去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件。因此，發(fā)展房地產業(yè)，開發(fā)建設價位合適， 面積適中的住宅商品房，形成與社會購買力相適應的多層次供應體系， 既滿足了置業(yè)者對住房的需求，提高了生活質量，又起到了對地方經濟的拉動作用。同時

17、， 房地產的發(fā)展又可以拉動國民經濟上下游諸多行業(yè)的發(fā)展，如鋼鐵、建材、家電、廚衛(wèi)制造、裝修裝飾業(yè)等等。這些行業(yè)發(fā)展了，員工就業(yè)和收入增加了，又反過來會對房地產產生新的消費能力和群體。2005年以來，我國國民經濟每年都增加8%以上，其中房地產貢獻率就超過1%。房地產已經成為國家的支柱產業(yè)。3城鎮(zhèn)化建設的需要到 2020 年要全面實現小康社會的目標，其難點和重點在農村和農民。全國 13 億人口， 有 9 億農民， 中國每年新增勞動力1000 萬， 進城的民工一般保持在1.2 億 . “三農”問題長期以來，一直是困擾我國經濟發(fā)展、 社會發(fā)展和實現現代化，建設小康社會的核心問題之一。按照城鎮(zhèn)化發(fā)展要求

18、和十七大精神，要堅持走大、中、 小城市和城鎮(zhèn)協調發(fā)展的中國特色的城鎮(zhèn)化道路，盡快把農村富余勞動力從土地上轉移出來進入城鎮(zhèn)，加快城鎮(zhèn)化的進程。如果按照規(guī)劃，到2012 年，湖南省的城鎮(zhèn)化水平達到40%，每年至少有100 萬農民工進入城鎮(zhèn)。根據隆回縣城市總體規(guī)劃，到今后若干年隆回縣將逐步發(fā)展成為40 萬人口的中等城市，屆時城市人口將在現在的基礎上增加180%。這些新進城的人，勢必會帶來商業(yè)用房、住宅用房的消費需求。只有安居了才能樂業(yè)，按照建設部提出的實現全面小康社會的住房標準，即到2020 年基本做到“戶均一套房，人均一間房，功能配套，設施齊全”。所以項目建設市場前景廣闊。目前隆回縣的人均住宅面積

19、偏小，而且居住條件也較差，是我縣住宅與房地產業(yè)發(fā)展問題之一。在隆回縣整體規(guī)劃中被定位于 “高科技產業(yè)區(qū)”，隨著區(qū)域經濟的不斷發(fā)展，城市建設用地越來越緊張，因此，項目的建設不僅可以適應隆回縣城區(qū)域快速發(fā)展的需要，解決縣城教職員工及高科技企業(yè)員工等的居住問題，而且還可以適應隆回縣城市規(guī)劃與市政建設的需要，這對美化城市環(huán)境、增加城市功能均具有現實意義。三、項目建設的意義項目的開發(fā)將進一步提高區(qū)域內的居住質量，促進區(qū)域房地產市場發(fā)展，有效地提升該區(qū)域內房地產的整體品質，對增加地方財政收入、繁榮本區(qū)域內商業(yè)與服務業(yè)起到重要作用。同時， 項目的建設將為隆回縣人民提供良好的園林式居住環(huán)境。第三章市場分析一、

20、邵陽地區(qū)市場狀況1.投資結構分析根據邵陽地區(qū)2010年1-6月建筑行業(yè)投資統(tǒng)計表明，按構成分類, 建筑工程投資27億元，占總投資的52.9%,而去年同期建筑工程投資 只占總投資的40.67%,比去年同期的21億元，增長28.5%;其他費 用（主要是土地購置費和土地開發(fā)費）18億元，與去年同期基本持平， 占總投資的35.3%,而去年同期其他費用占總投資的 40%。說明經過 2008、2009年大規(guī)模地引進開發(fā)項目及前期開發(fā)，今年開始進入了的 施工建設階段。邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產開發(fā)完成投資構成（按構成分）邵陽市2010年1-6月房地產開發(fā)完成投資分類單位：億元階段合計（按 構成分）建筑

21、工 程安裝工 程設備工 器具購 置其他費 用其中：舊建筑物 購置費其中：土地購 置費1-06 月512751181.5510.52.投資用途分析住宅建設完成投資39億元，占總投資的76.5%,比去年同期30億 元增長30%;辦公樓建設完成投資3億元，占總投資的5.8%;商業(yè)營 業(yè)用房建設完成投資5億元，占總投資的9.8%;其他用房建設完成投 資4億元，占總投資的7.8%。陶恤20062010加植6片作叫嗖兜成挑!將彼）（按用途分）邵陽市2010年1-6月房地產開發(fā)完成投資分類單位：億元階段合計（按用途分）住宅辦公寫字樓商業(yè)營業(yè)用房其他1-06 月51393543.投資區(qū)域分析2010年1-6月

22、邵陽市區(qū)完成投資18億元，占總投資的35.3%;隆回縣完成投資5.8億元，占總投資的11.4%;邵東縣完成投資5.2億 元，占總投資的10.2%;新邵縣完成投資4.9億元，占總投資的9.6%;邵陽縣完成投資3.8億元，占總投資的57.4%;新寧縣完成投資3.5億元，占總投資的6.8%;城步縣完成投資2.2億元，占總投資的4.3%;洞口縣完成投資2.5億元，占總投資的4.9%,綏寧縣完成投資2.3億 元，占總投資的4.5%邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產開發(fā)完成投資構成（按項目地點分）邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產開發(fā)完成投資（按項目地點分）單位：億元階段合計邵陽市 區(qū)內邵東 縣隆回 縣新邵

23、縣邵陽 縣縣城步 縣武岡 縣洞口縣綏寧 縣1-06 月51185.25.84.93.83.52.22.82.52.3從各區(qū)（縣）房地產完成投資的比例上看，邵陽市區(qū)、隆回縣、邵東縣開發(fā)投資增幅較大，與去年同期相比，隆回縣增長97.91%,增幅位居第二,小結:今年上半年房地產投資仍保持高速增長，但是投資結構已經發(fā)生變 化。從投資用途看，住宅建設投資所占比例上升，而商業(yè)用房建設投資 比例下降。從投資構成看，土地購置和土地開發(fā)投資比例降低， 而建筑 工程投資比例增加。這是因為前兩年土地成交活躍，在投資構成中占較大的比例，而現在這些項目已逐步進入施工建設階段。另外， 拆遷安置難度加大，進展緩慢也是前期工

24、程投資比例降低的原因之一。4. 需求分析“ 十二五 ” 邵陽市房地產業(yè)規(guī)劃部門課題組課題負責人介紹，影響住宅自然需求的因素有三個：城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折舊率。按隆回縣城市總體規(guī)劃，根據隆回縣城市總體規(guī)劃，到今后若干年隆回縣將逐步發(fā)展成為40 萬人口的中等城市。根據隆回縣現有經濟發(fā)展水平，2010 2014年將是隆回縣進入工業(yè)化，城市化加速時期，也是中部崛起的關鍵時期。在這一期間，考慮到城市人口的快速增長，舊城改造、居住消費結構向著發(fā)展型、享受型升級等因素，隆回縣住宅消費將有著巨大的潛在需求。（ 1 ）結婚家庭戶數對住宅需求根據 2010 年隆回縣第六次人口普查10抽樣

25、資料測算，隆回縣居民的平均初婚年齡為23.28 歲， 其中男性平均初婚年齡24.71 歲， 女性平均初婚年齡21.85 歲。 我們選擇在1987年到 1991 年在市區(qū)出生的人口作為結婚家庭戶數，統(tǒng)計資料顯示：這一期間縣城市區(qū)出生的人口約1.8 萬人。另一方面，從結婚登記數看：1998 年以來，隆回縣平均每年結婚登記6000 多戶。因為居住在城鎮(zhèn)的人口約占總人口的50左右，所以城鎮(zhèn)結婚登記數約3000 個左右。結合上面兩種分析，我們選取隆回縣城鎮(zhèn)結婚登記數更合理?！?十二五 ” 規(guī)劃期間，隆回縣城鎮(zhèn)結婚家庭戶數為1.5萬個左右（3000X 5）。隨著結婚人口和家庭數量的增加，首當其沖的就是對住

26、房需求的增長，假設每戶住房建筑面積按100 平方米計算，則2010 2014年需新增住房建筑面積約150萬平方米（1.5X100）。平均每年需新建約30萬平方米。（ 2）城市人口數量增加對住宅需求隨著 “ 三化 ” 進程的推進和發(fā)展小城鎮(zhèn)建設步伐的加快，隆回縣城鎮(zhèn)化率不斷提高。2010年在全縣總人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為26萬人，占總人口的約26，比上年增加2 萬人，增幅上升8.3 個百分點。2008年城市化水平（23）比2004年（15）提高8個百分點，平均每年提高了2 個百分點，預計2011 年城市化水平可達到2830。近幾年統(tǒng)計數據表明，隆回縣城市化的水平每年以2 3 個百分點左右的速度

27、遞增，這意味著每年新增城鎮(zhèn)人口約2 萬 3 萬人左右?？鄢丝诘淖匀辉鲩L（近 6 年平均每年增加人口1 萬人左右）， 每年新增城市人口約2 萬人左右。城市化過程中必然帶來對住宅需求的增加。那么“ 十二五 ” 規(guī)劃期間隆回縣將新增城鎮(zhèn)居民12 萬人左右。按照中華人民共和國人類住區(qū)發(fā)展報告關于 2015 年全國城鎮(zhèn)人均建筑面積26平方米標準，因此，隆回縣為解決新增加城市人口的住房問題，2011 2015年則需新建住房建筑面積約 52萬平方米（2X26）。平均每年需新增 10.4 萬平方米。（ 3）城市流動人口對住宅需求（ 4）舊房屋更新改造對住宅需求（ 5）達到預期住房面積目標對住宅需求（ 6）投

28、資型等住房的需求二、隆回縣房地產發(fā)展態(tài)勢隆回縣在改革開放以來，社會經濟步入了快速發(fā)展的軌道，經濟實力明顯增強，城市建設日新月異，人民生活條件不斷改善。從1988 年到 2010年，隆回縣的經濟每年平均增長率達9.1%，高于全國平均增幅近 1 個百分點，經濟發(fā)展已進入工業(yè)化中期階段。近年來，隨著經濟的持續(xù)發(fā)展，人們生活水平進一步提高，住房的需求也越來越大。建設部目前的工作思路是：深化改革，立足發(fā)展，加強房地產市場地宏觀調控，整頓和規(guī)范市場秩序，促進房地產業(yè)健康、協調發(fā)展；開放搞活二級市場，推進住房分配貨幣化，全面落實住房公積金制度，改進物業(yè)管理，進一步培育住房消費。因此，房地產市場的容量將進一步

29、擴大。隆回縣房地產市場在中央采取的一系列積極財政政策的持續(xù)作用下， 市場主要指標都有較大幅度增長，在城市大規(guī)模路網改建的刺激下，隆回縣房地產市場積蓄的潛力逐步釋放，商品房銷售形式良好，保持穩(wěn)定增長勢頭，市場消費也相應呈現出理性上升的局面，整個市場明顯處于景氣狀態(tài)，市場動作狀況良好。根據房地產部門的統(tǒng)計資料，2010年上半年全市共批準商品房預售面積152.2萬nf,比去年同期增長6.5%,其中住宅上市量為96萬nf,比去年同期增加15 萬平方米，同比增長18.5%，占商品房總量的比重為 78%。 2010 年上半年，全市共完成商品房交易10518起， 成交面積達146萬nf,成交金額為38.5億

30、元，其中商品房期房成交8230起，成交面積為114萬nf,成交金額為33.01億元，分別比上年同期增長了 34.5%和 55.6%就目前隆回縣宏觀經濟情況來看，政府財政收入與國民收入均呈現出快速增長的態(tài)勢，人民消費水平相對于同類城市而言大為超前，房地產、 私車等大宗消費近年已有了較大的需求增長，從最近的汽車展銷會上人氣興旺可以看出，隆回縣的消費潛力十分巨大。隨著人民消費需求增長、 市政配套改造完善、更高品質的住宅產品的出現和房產多級體系的成熟， 隆回縣的房地產行業(yè)已經進入快速發(fā)展的軌道，預計在最近的一兩年內將成為邵陽地區(qū)中城市房地產經濟增速最快的城市之一。三、區(qū)域市場分析1社會經濟狀況該項目位

31、于隆回縣城西320 國道旁 , 西鄰方大公園, 花瑤印象星級酒店 , 方大廣場, 北鄰隆回二中, 南接繁華鬧市區(qū), 九龍學校, 汽車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達，景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一流的人文環(huán)境。尤其是近幾年市政府實施巨大的基礎設施投入，使得隆回縣城面貌目日新月異。基礎設施和生活配套設施不斷改善使得隆回縣越來越適合居住。 市場供需兩旺，購房意愿繼續(xù)增強。從近兩年隆回縣房地產市場發(fā)展來看，從2008 年開始，隆回縣房地產市場正處于一個快速增長的高速發(fā)展期，市場呈現的強勁勢頭使進駐隆回縣的開發(fā)商無一不喜笑顏開。 隆回縣本土尤其是最強

32、大的購買實力也讓市場為之震驚。這一點從萬和花園、百龍觀天下商住樓、龍江山水小區(qū)、怡然花園等項目的熱銷可見一斑。目前新增需求主要體現在以下幾個方面：（ 1 ）隆回縣迅速發(fā)展及高科技產業(yè)的膨脹帶來的需求。隆回縣的發(fā)展迅速驚人，不斷增加的就業(yè)與商機，不斷增多的企業(yè)、單位和商家，以及隆回縣城市規(guī)模擴大、城市人口的增加（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口及外來人口補充），都將產生持續(xù)的住宅需求。（ 2）改善型需求在這一兩年表現得十分踴躍。隆回縣原居住人口人均居住面積和住宅擁有量不高，且原居住用房多為單位分房和個人自建房， 單位住房大多面積較小，而私自建房大多居住品質不高，使得很多人已經或正在打算從原有住房中搬離出來。（ 3）投資

33、型需求比較活躍。隆回縣外來人口，尤其是高科技產業(yè)員工構成了寵大的租賃群體，使得租賃市場火爆，房屋租金較高，因而吸引了很多投資型客戶。由于以上需求，隆回縣的大多數樓盤尤其是住宅的銷售形勢較好，房地產市場呈現供需兩旺的局面。2項目的優(yōu)勢隨著隆回縣城市化水平的不斷提高以及城市格局的基本形成，隆回縣二十一世紀的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴展，經濟建設發(fā)展步伐逐步加快，房地產開發(fā)已成為經濟騰飛的新熱點。目前，隆回縣政府確定了把縣建設成為繁榮、開放、文明、秀美的現代化城市的戰(zhàn)略目標。到 2015 年， 隆回縣城市人口將達到40 萬， 城 市化水平達到45%人均GDP5000t元左右，達到中等收國家

34、水平，基 本實現現代化。為落實省委、省政府關于“加快隆回縣建設，拉動經濟發(fā)展”和“實現隆回縣城市面貌三年大變樣”的有關要求，縣政府獎大力實施 “興工強市”戰(zhàn)略， 積極推進工業(yè)化、城市化和農業(yè)產業(yè)化進程，加強生態(tài)環(huán)境建設，實現可持續(xù)發(fā)展。隆回縣二十一世紀的發(fā)展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴展，經濟建設發(fā)展步伐逐步加快，房地產開發(fā)已成經濟騰飛投資建設的新熱點，加之高科技產業(yè)發(fā)展迅速，市場前景不可限量。項目處于隆回縣城西320國道旁, 西鄰方大公園, 花瑤印象星級酒店方大廣場 , 北鄰隆回二中, 南接繁華鬧市區(qū), 九龍學校 , 汽車總站, 高速出口。同時，項目所在地的教育、醫(yī)療、公共服務設施較為完

35、善。產品品質突出，綜合素質高，無論是外立面、戶型、園林都按隆回縣目前最高水平打造； 位于桃洪西路，易達性好；無高大建筑遮擋，小區(qū)視線開闊； 戶型設計分別面向不同層次的群體，擴大了客戶層面，減少了銷售壓力； 戶型設計精巧，布局科學合理，實用性高。南北朝向，開間大，進深小，戶型采光和空氣對流較好，居住的舒適度高。第四章建設內容及建設規(guī)模一、建設內容怡中豪苑的建設內容主要為：17 層小高層住宅10 棟， 14 層建 1棟 ,12 層小高層住宅3棟、地下車庫及相應的配套服務設施、室外的道路、綠化、市政管網設施等。二、建設規(guī)模項目總占地面積為30560平方米 （合 45.84 畝） ， 擬建總建筑面積為

36、 134520 平方米，其中住宅工程為121208 平方米，地下車庫13312平方米 , 項目規(guī)劃建筑容積率為3.88，建筑密度為28.35%，綠地率為31.95%。項目計劃建設10 棟 17 層商品住宅、1 棟 14 層商品住宅及3棟 12層商品住宅，1#、 2#、 6#-14#棟負 1 層均設地下車庫。3#-5#小高層負 1-2 層設地下車庫。第五章區(qū)域位置及建設條件一、區(qū)域位置項目位于隆回縣城西320 國道旁 , 西鄰方大公園, 花瑤印象星級酒店 , 方大廣場, 北鄰隆回二中, 南接繁華鬧市區(qū), 九龍學校, 汽車總站, 高速出口。 該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達，景觀資源豐富，

37、視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更烘托出一流的人文環(huán)境。區(qū)域周邊社會化服務的文、教、 衛(wèi)等公共基礎設施較為齊全，完全具備建設住宅小區(qū)的條件。二、自然條件1氣溫年平均氣溫16.9最冷月平均氣溫3.9最熱月平均氣溫28.2極端最高氣溫39.1 極端最低氣溫-11.3 2降水量年平均總降水量1600mm一月最大降水量148 mm3溫度最冷月平均相對溫度76.85%最熱月平均相對溫度73%4最大積雪深度130cm5最大凍土深度5 cm6年雷暴日數49.5d7風冬季平均風速1.5m/s30 年一遇最大風速23.7 m/s最多風向及頻率七月SW 20%一月 NW 31%8全年日照時數1677.1 小時9

38、邵陽地區(qū)地震烈度項目位于邵陽地區(qū)所轄的隆回縣境內，根據國家地震局、建設部2000年版中國地震動參數區(qū)劃圖，隆回縣基本地震烈度為6度。10工程地質條件根據項目建筑的巖土資料分析場地的地質情況：該場地未發(fā)現不良地質現象，適宜建筑該工程。三、建設條件項目周邊水、電、氣等配套設施完善，郵電通訊設施齊全，公益設施齊備，中小學校、醫(yī)院、車站、賓館等服務設施十分完善。目前，供水只需與桃洪西路的主供水管接通即可滿足項目的用水。項目供電也可由桃洪西路或規(guī)劃道路直接接入。項目所在地的其他市政基礎設施也較為完備，完全能夠滿足項目建設實施的需要。第六章工程技術方案一、規(guī)劃設計的基本原則1強調現代性現代性是城市景觀體系

39、的生命力，努力運用當代科學技術、體現現代精神、 采用集中與分散相結合的布局方式，高速現有用地結構，使該地塊成為城市的有機組成部分，與城市的發(fā)展緊密結合，體現城市的優(yōu)質環(huán)境和規(guī)模集聚效應。2強調文化性堅持城市的個性特色，歷史文脈、文化遺產保護等。使人產生歷史感、認同感、歸屬感、領域感，堅持把文脈、歷史、文化、建筑視為活的生命，對每個節(jié)點，每個空間做到精心規(guī)劃、精心設計，為市民創(chuàng)造良好的購物與生活環(huán)境。3強調形象性重視公共活動空間形態(tài)、建筑形態(tài)、建筑色彩和街道、廣場、綠地的景觀形態(tài)，增強環(huán)境的舒適度和愉悅感。二、總體規(guī)劃及建筑設計1功能布局綜合體以西接桃洪西路為基準布置負一層平面，負二層及地下局部

40、平面內設地下車庫。在總體布局上，小高層以下部車庫裙房為底座，將住宅設置其上，住宅均采用南北朝向，保證了戶型的朝向與通風，提升了小區(qū)的品質，營造良好的景觀視線通道和氣流通道，充分考慮了臨山脈的景觀面，設計成江景房，讓內外環(huán)境空間相互交融。綜合體的負一、二層為地下停車庫，可停車 232輛， 停車庫的出入口布置于1 層東西兩地，并有獨立的樓電梯直達小區(qū)內，這樣既將車流的進出相對集中便于管理，小區(qū)入口處設有隱形消防車道，專供消防車通行，小區(qū)住戶的私家車可全部停入地下車庫，保證了小區(qū)的安靜，沿基地四周均留有足夠的空間和寬度，同時也滿足了消防撲救的需要。綜合體與北側原有多層住宅，在正南北方向上的最小間距保

41、證在30m之間，滿足22+0.2H的間距要求。2建筑造型本項目建筑造型總體上采用現代建筑的處理手法，以現代元素，使整個建筑風格現代新穎而不張揚，給人世間更好的親和力，成為一道獨特的風景線。屋頂花園，玻璃陽臺的每一細節(jié)的精巧設計，體現了創(chuàng)造和活力。在為人們營造了輕松、宜人的購物、生活和工作環(huán)境的同時，給隆回縣增添了新的藝術美景。3交通流線建筑底層地下車庫用房由桃洪西路的主入口進入，同時在四周設次入口， 上部住宅人群出入口布置在桃洪西路。地下車庫的出入口布置于建筑的東西兩側。4消防設計該小區(qū)住宅樓建筑高度為51m， 屬一類高層建筑，耐火等級為一級，設有小區(qū)消防車道，滿足消防要求，各建筑物間距與周邊

42、建筑物間滿足高規(guī)要求。5環(huán)保及綠化設計說明該設計總的綠化原則四季如春、層次豐富，裝飾性、 景觀觀賞性強；綠化以常綠為主基調；在樹種選擇上以常綠樹種為主，突出層次感，強調濃濃的綠意，并適當點綴景觀樹木，讓人感受到景觀的四季變化?？拷鞘械缆愤吔缬弥行棠九c灌木混植，以減少塵埃污染，美化小區(qū)環(huán)境。在綠地內點綴適當的喬木和灌木并配以相應的馬拉草和臺灣青，讓人充分感受到一份濃濃的綠意。屋頂花園，綠化要求層次豐富，配置圖案化，故選擇高檔、色彩分明且耐修剪的植物。在環(huán)保方面，充分考慮建筑物本身以及建筑所用材料對環(huán)境的影更多采有環(huán)保型的、可回收利用的建材產品，在地面鋪裝上可盡量減少硬鋪地面積，盡可能運用一些

43、植草磚等形式的鋪地，加大綠地面積、 美化環(huán)境。三、主要技術經濟指標用地面積：30560 m2總建筑面積：134520 m2其中：負1-2層（地下車位、車庫、）建筑面積：13312 m2住宅建筑面積：121208 m2建筑占地面積：10952 m2容積率： 3.88建筑密度：28.35%綠化率：31.95%居住戶數：880 戶地下停車位：129 個地面停車庫：103 個四、結構設計說明1設計依據（ 1 ）建筑方案圖紙（ 2）現行國家設計規(guī)范和規(guī)程建筑結構荷載規(guī)范（GB50009-2001混凝土結構設計規(guī)范（GB50010-2002建筑抗震設計規(guī)范（GB50011-2001高層混凝土結構設計規(guī)程（

44、JGJ3-2002）建筑地基基礎設計規(guī)范（GB50007-2002建筑樁基技術規(guī)范（JFJ94-94）人民防空地下室設計規(guī)范（GB50038-94（ 3）荷載取值停車庫：4.0KN/itf；消防通道：35.0KN/itf （單向板）或 20.0KN/m2 （雙向板）；電梯 機房：7.0KN/itf；住宅：2.0KN/itf；衛(wèi)生間：2.5kn/ nf （公共的），2.0KN/ itf;（一般的）；消防樓梯：3.5KN/nf；其余未活載均按建筑結構荷 載規(guī)范取值。（4）風荷載標準值（n=50年）基本風壓值 Wo=0.35KN出，體型系數：us=1.3,風振系數及風壓高 度系數按建筑結構荷載規(guī)范取

45、值；地面粗糙類別按C類采用。（5）基本雪壓值：（n=50年）基本雪壓值：So=0.45KN/ m2（ 6）填充墻外墻采用MU1移孔粘土石專，孔隙率為30%內隔墻：超市部分采用 90mmff GPCa；住宅部分采用 A3.5A5.0加氣混凝土砌塊，容重不大于700N/M3。（ 7）地震作用根據建筑抗震設計規(guī)范（GB50011-2001及本工程場地工程地質勘察報告，本工程所在地區(qū)地震基本烈度為6 度； 設計基本加速度為0.05g,設計地震分組為第一組，場地類別為II類，場地設計特征周期值為0.35。（ 8）人防荷載按人民防空地下室設計規(guī)范（GB50038-94 ,本工程按五級二等計算。（ 9）場地

46、水文地質情況根據地勘資料表明：本工程場地地坪現有標高為32.6933.55m, 0.00 標高為 32.8，地下水類型屬于上層滯水，潛水和巖溶裂隙水，水位較穩(wěn)定，場地地下水略具承壓性，承壓水頭高度約為6.0m,勘察期間，地下水穩(wěn)定水位在30.4432.68m;結合場地周邊環(huán)境條件及地區(qū) 經驗，建筑物底板抗浮設計水位建議按 32.68m考慮，地下水對鋼筋混 凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。地質情況，根據地勘資料表明，本場地由上而下依次為：人工填土，結構松散，層厚1.207.50m不等；第四系淤泥積含有機質粉質粘土：呈濕飽和，可塑軟塑狀態(tài)， 層厚0.52.90m;粉質粉土層：呈濕飽和，可塑軟塑狀，均勻性

47、差，層厚0.42.50m；中細砂層，松散稍密狀，層厚 1.208.0m,荷載力特征值為 120KPa。圓礫層：一般粒徑為220mm最大達60mm稍密中密狀，層 厚為0.85.6m,承載力特征值為300KPa沉管灌注樁端阻力特征值為 3200KPa。第四系殘積粉粘土層：原巖結構較清晰，呈可塑軟塑狀，層厚 0.511.70m,承載力特征值為 210KPa泥盆系中風化白云質灰?guī)r層：細晶結構，屬較硬巖，巖體較完整，揭露層厚3.0014.00,承載力特征值為5000KPa樁端阻力特征值為 5000KPa。2結構設計與選型（ 1）基礎選型本工程 1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#fe下一層高為-4

48、.5m,地上十七層， 建筑物總高為55.5m， 其中3#、 4#、 5#地下一、二層高為-9m，地上十七層，建筑物總高為 60m 11#地下一層高為-4.5m,地上十四 層，建筑物總高為 46.5m; 12#、13#、14觸下一層高為-4.5m,地上 十二層，建筑物總高為40.5m;滿足基礎埋深要求，根據提供的地質 資料表明，本工程擬采樁基礎，具體采用沖孔或人工挖孔灌注樁，以中風化白質灰?guī)r作為樁端持力層。（ 2）地下室本工程地下室采用硅自防水，抗?jié)B等級為S8,防水等級為二級，砼內摻入適量的外加劑。（ 3）上部結構本工程地上17 層，地上總高度51m， 14層，地上總高度42m； 12層， 地上

49、總高度36m； 結構采用底部大空間部分框支剪力墻結構體系，一層頂為結構轉換層，板厚取 200mm雙層雙向配筋，一層以上為部分短肢剪力墻結構，并結合樓、電梯間設置一般剪力墻或核心筒?？蛑Э蚣芸拐鸬燃墳橐患?，底部加強部位剪力墻為二級，非底部加強部位剪力墻為四級。3主要材料（1）硅：C2異C40墊層C15硅（2）鋼筋：HPB235（）、HRB400）以及高強度的冷軋扭鋼 筋。（ 3）填充墻：外墻：MU1移孔粘土石專，孔隙率為30%內墻：商場部分為90mnff GRO住宅部分：A3.5 加氣砼砌塊五、給水排水設計說明1給水設計（ 1）水源本建筑水源為城市自來水。（ 2）用水量最高日用水量為：600nV

50、日，最大小時用水量62/h消防用水量室內消火栓用水量20L/S,室外消炎栓用水量20L/S噴淋用水量30L/S一次火災滅火用水量400m3（ 3）給水系統(tǒng)三層及三層以下由市政自來水直接供水，三層以上采用水泵屋頂水箱供水。（ 4）消防系統(tǒng)室內消火栓系統(tǒng)不分區(qū)，地下泵房設消防加壓泵，裙房采用減壓消火栓， 屋頂設消防水箱。地下車庫及地上裙房均設自動噴淋滅火系 統(tǒng)，地下泵房設噴淋給水泵。2排水設計排水采用雨污分流，其中生活排水采用污廢合流。室外設化糞池，污水經化糞池處理后排入城市排水管。屋面雨水設計重現期5 年。六、建筑電氣設計說明1設計范圍怡中豪苑變配電所和設備用房的動力配電、建筑物照明、建筑物的防

51、雷接地。電視、語音及數據配線系統(tǒng)、火災自動報警及聯動控制 系統(tǒng)。2用電負荷等級估算（ 1）怡中豪苑為一類防火建筑，消防用電設備應按一級負荷的 要求供電。（ 2） 經估算： 總設備安裝容量為7900 千瓦， 有功計算功率3000千瓦，主變容量為2X 1000+2X 1250千伏安，消防用電安裝容量約為 470 千瓦。（ 3）供電方案：根據本建筑用電負荷性質，變電所按兩回獨立 10KV電源進線。3低壓配電系統(tǒng)及配電方式（ 1）低壓配電系統(tǒng)變電所的380/220伏配電系統(tǒng)為“ TNHS”三相五線制，即為工 作零線（N線）與保護零線（PE線）分開方式。（ 2）配電方式建筑消防用電設備由I、 II段母線

52、引雙回路供電，并在最未端電 箱處進行自動切換。對于一般負荷（如照明）采用從電纜井以樹干式配電方式向各層配電箱配電。4建筑物防雷及接地（ 1）怡中豪苑按照第二類防雷建筑物設置整體防雷保護裝置，并利用結構砼內的鋼筋做接閃器引至線。（ 2）利用結構的基礎地梁承臺內的鋼筋做接地裝置。（ 3）整個建筑設三級電涌保護（SPD）（ 4）等電位聯接：變電所及外網入戶的電纜外皮和所有金屬構架均應與接地裝置作等電位聯結。衛(wèi)生間作局部等電位聯結。5電纜電視系統(tǒng)、語音及數據配線系統(tǒng)、火災自動報警及聯動控制系統(tǒng)。（ 1）電纜電視系統(tǒng)本建筑的電費電視前端直接從城市有線電視網配接。用戶系統(tǒng)采用并聯接線方式。2）語音及數據配線系統(tǒng)為滿足現代通信多功能要求，采用光纜和大對數話纜直接從市網配接。（ 3）火災自動聯動控制系統(tǒng)火災自動報警系統(tǒng)本建筑屬一類防火建筑，火災自動報警系統(tǒng)選用控制中心報警系統(tǒng)?；馂氖鹿收彰骱褪枭酥緹簟Ｔ跇翘蓍g、電梯前室、大堂、消防控制和地下車庫等地設置一定數量的事故應急照明燈，并在建筑物內的疏散走走道和地下車場公共出入口處設置安全疏散標志燈。消防電源及配電消防用電設置由變電所的I、II段母線引雙回路供電， 并在最未 端電箱處進行自動切換。七、暖通設計說明該大數舒適性中央空調設計，通風及防排煙設計。（ 1）室內設計參數：商場