1、第一章總論11.1 項目簡況11.2 項目建設背景與必要性21.3 項目編制依據(jù)與研究范圍31.4 主要結論與建議4第二章市場調(diào)查與需要分析62.1 建設背景分析62.2 市場調(diào)查分析7第三章現(xiàn)狀與建設條件分析83.1 建設地點與交通條件83.2 地形地質(zhì)條件83.3 水文條件83.4 氣象條件83.5 市政配套條件93.6 建筑用材9第四章建設規(guī)模與主要建筑結構104.1 建筑規(guī)模104.2 主要建筑結構10第五章項目招投標12第六章投資估算與資金籌措136.1 投資估算136.2 資金籌措14第七章環(huán)境影響分析157.1 周邊環(huán)境現(xiàn)狀157.2 環(huán)境影響分析157.3 環(huán)境保護措施及治理效

2、果15第八章節(jié)能178.1 設計依據(jù)178.2 節(jié)能措施17第九章利潤預測199.1 住宅銷售價格199.2 成本費用209.3 禾I潤預測20第十章財務分析2110.1 評價參數(shù)及有關說明2110.2 財務盈利能力分析2110.3 不確定性分析23第十一章社會經(jīng)濟評價25第一章總論1.1 項目簡況1.1.1 項目名稱雙峰縣青樹坪鎮(zhèn)中心大市場1.1.2 項目位置雙峰縣青樹坪鎮(zhèn)中心大市場位于湖南省婁底市雙峰縣青樹坪鎮(zhèn)鎮(zhèn)西南，東臨青樹大道，西面為鎮(zhèn)中心中學，北臨客運站，南向342省道。1.1.3 項目性質(zhì)特點該項目由青樹坪鎮(zhèn)人民政府負責開發(fā)。開發(fā)內(nèi)容包括文化花卉、百貨區(qū)和水產(chǎn)區(qū)、蔬菜水果及制品區(qū)和

3、畜產(chǎn)品區(qū)及其配套服務設施。該項目建成后，將成為本縣最重要的小商品和農(nóng)產(chǎn)品集散中心，能幅射邵東、雙峰等商品批發(fā)行業(yè)的大發(fā)展，能滿足青樹坪鎮(zhèn)不斷增長的物質(zhì)消費需要和整個婁底經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀要求，它將成為整個湘中農(nóng)村小城鎮(zhèn)首家理想的商品和農(nóng)產(chǎn)品集散地。1.1.4 總占地面積：21649.7平方米1.1.5建設面積1.1.1 .7平方米1.1.6 建筑組成擴展項目包括家禽、肉類、水產(chǎn)、生鮮、蔬菜、水果及其配套服務設施組成市場內(nèi)以一條9米寬的通廊將市場聯(lián)成一個完整的整體。房屋層數(shù)：二層1.1.7 投資總額8000萬元8.建設工期10個月，其中主體工程建設8個月，配套工程建設2個月。1.2項目建設背景與

4、必要性1.2.1 項目建設背景湖南省婁底市雙峰縣青樹坪鎮(zhèn)地處雙峰西部，轄64個村、2個社區(qū)，總面積97平方公里，總?cè)丝?.7萬。青樹坪集鎮(zhèn)形成已有200多年歷史，是湘中地區(qū)的通衢要埠和重要的物資交流中心，城區(qū)面積已拓展到3平方公里，城區(qū)常居人口達3萬余人，已建成了“兩縱五橫”的主結構。青樹坪鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，處于衡邵走廊中段，320國道橫跨東西，青衡、青甘公路縱貫南北，離縣城19公里，距滬昆高速入口和洛湛鐵路三塘鋪車站不到3公里。多年以來，青樹坪鎮(zhèn)秉承“耕讀天下”的傳統(tǒng)，不斷追求“富厚日新”的目標，經(jīng)濟建設突飛猛進，社會事業(yè)繁榮進步，初步形成了商貿(mào)流通、農(nóng)機機電、文化娛樂、交通運輸?shù)任宕螽a(chǎn)業(yè)，建

5、成了農(nóng)貿(mào)、服裝、建材、木材、農(nóng)機機電等五大專業(yè)市場，境內(nèi)大小廠礦企業(yè)600余家，工商經(jīng)營戶3000余戶，城區(qū)門店1200多家，餐飲住宿60多家，娛樂場所40多家，大型超市4家，攤位1500多個，日商品交易額上1000萬元。青樹坪鎮(zhèn)文化、教育、衛(wèi)生等事業(yè)興旺發(fā)達，有中心醫(yī)院1家，市級重點高中1所，中小學校34所，佛教寺廟1座。發(fā)展帶來了巨大的商機和財富，城區(qū)經(jīng)濟超常規(guī)快速發(fā)展，居民收入與生活水平大幅度提高，縣城已經(jīng)在原消費需求的基礎上出現(xiàn)新的供求增長點。該項目的建設，正是順應這種發(fā)展趨勢而適時提出來的。1.2.2 項目建設的必要性第一，項目的建設，有利于大力發(fā)展以商業(yè)流通為主的第三產(chǎn)業(yè)，符合國家

6、的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。充分利用現(xiàn)有區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展城區(qū)經(jīng)濟，是發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟的必然選擇。因此項目的提出，從國家政策、地方戰(zhàn)略及商業(yè)發(fā)屏方向等宏觀方面看是十分可行的，也是十分必要的。第二，項目優(yōu)越的區(qū)域位置，蘊藏著巨大的商業(yè)前景。從微觀上看，項目的提出也是切實可行的。項目座落于城西，交通條件優(yōu)越。與320國道相隔不到300米，與上瑞高速亦相隔不超過10公里，加上居住在附近的常住人口也在3萬人以上，將給項目帶來巨大的經(jīng)濟和社會效益。而這一項目的開發(fā)，無疑將使該地段的商業(yè)價值得到充分的體現(xiàn)。第三，“加快城鎮(zhèn)化建設步伐”是國家現(xiàn)階段可持續(xù)發(fā)展的重大戰(zhàn)略。項目的開發(fā)，將吸引大量農(nóng)業(yè)人口涌入城鎮(zhèn)從事第三產(chǎn)業(yè)。這樣，

7、無形中刺激了消費的增長，加快了貨幣的流通，這一點是非常符合國家擴大內(nèi)需政策要求的，也是十分必要的。第四，項目的開發(fā)，將有利于鎮(zhèn)區(qū)市容、交通、衛(wèi)生管理?，F(xiàn)階段，由于缺乏足夠的經(jīng)營場地，以街為市的馬路市場面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，甚至國道兩旁擺攤設點經(jīng)營，場面十分混亂，嚴重影響了過境車輛的行駛，人員安全也得不到保障。項目建成后，將提供給經(jīng)營戶足夠的經(jīng)營場地，加上規(guī)范的市場管理，將很大程度上改善鎮(zhèn)區(qū)面貌，進一步發(fā)掘青樹的商業(yè)底蘊，提升青樹的對外形象。3項目編制依據(jù)與研究范圍3.1 編制依據(jù)雙峰縣青樹坪鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃；城市規(guī)劃編制辦法實施細則；城市居住規(guī)劃設計規(guī)范（GB50180-93;城市道路設計規(guī)范（GJJ

8、37-90）:湖南省建設委員會湘建1999價字第172號關于頒發(fā)（湖南省施工企業(yè)工程收費標準）的通知3.2 研究范圍本報告對項目經(jīng)濟的合理性、技術的可行性、實施的可能性等方面進行了綜合性的研究論證，為項目的決策和開發(fā)建設提供依據(jù)。主要研究內(nèi)容包括：項目建設背景與必要性；市場調(diào)查與需求分析；現(xiàn)狀與建設條件分析；建設規(guī)模與建設內(nèi)容；進度控制與工程建設方案；投資估算與資金來源；財務評價與社會經(jīng)濟評價。1.4主要結論與建議項目規(guī)劃、布局較合理，設施較為安全，交通組織流暢，且能有效地解決停車等問題。通過對項目技術、經(jīng)濟、實施方案的分析研究，我們認為該項的建設是可行的；并將帶來巨大的社會效益和經(jīng)濟效益。具

9、體表現(xiàn)在以下幾個點：項目擁有良好的市場前景。項目的建設是順應整個湘中經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀要求和青樹坪廣大消費群體的需求而提出的，市場前景十分樂觀。項目的投資利潤率為7.12%,稅后內(nèi)部收益率為9.22%,財務凈現(xiàn)值為8000萬元。這些經(jīng)濟指標說明項目的財務效益較好，抗風降能力強。項目建設具有良好的社會效益。本項目的建設促進了湘中地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，對進一步提高青樹、雙峰的知名度，擴大對外影響，吸引外來資金具有重大意義。項目的建設符合青樹坪鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃和商業(yè)發(fā)展計劃，水、電、通訊、道路和交通條件十分優(yōu)越，為項目的開發(fā)建設提供了有利的外部條件。2.部分建議該項目為擴建工程，在考慮商業(yè)門面的設計時，還應考慮

10、分區(qū)的設計是否合理，以營造輕松、舒適的購物環(huán)境，提高該“農(nóng)貿(mào)市場”的文化品位。項目建成后，應實施方便廣大經(jīng)營戶的物業(yè)管理措施，確保規(guī)范化運行，透明化管理。開發(fā)過程中，應當嚴格控制成本和費用，以防止出現(xiàn)財務虧損。第二章市場調(diào)查與需要分析2.1建設背景分析青樹坪鎮(zhèn)隸屬婁底市雙峰縣，是全國有名的小城鎮(zhèn)，是全國小城鎮(zhèn)建設重點鎮(zhèn)，是湘中地區(qū)重要的通商要埠和物資集散中心，城區(qū)面積已拓展到3平方公里，城區(qū)常居人口達3萬余人，已建成了“兩縱五橫”的主結構。青樹坪鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，處于衡邵走廊中段，320國道橫跨東西，青衡、青甘公路縱貫南北，離縣城19公里，距滬昆高速入口和洛湛鐵路三塘鋪車站不到3公里。多年以來，

11、青樹坪鎮(zhèn)秉承“耕讀天下”的傳統(tǒng)，不斷追求“富厚日新”的目標，經(jīng)濟建設突飛猛進，社會事業(yè)繁榮進步，初步形成了商貿(mào)流通、農(nóng)機機電、文化娛樂、交通運輸?shù)任宕螽a(chǎn)業(yè)，建成了農(nóng)貿(mào)、服裝、建材、木材、農(nóng)機機電等五大專業(yè)市場，境內(nèi)大小廠礦企業(yè)600余家，工商經(jīng)營戶3000余戶，城區(qū)門店1200多家，餐飲住宿60多家，娛樂場所40多家，大型超市4家，攤位1500多個，日商品交易額上1000萬元。青樹坪具有較強的區(qū)位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、人文優(yōu)勢，且市場繁榮，商貿(mào)流通活躍，開發(fā)綜合性的商品集散中心符合實際，充滿開發(fā)潛力，是帶動青樹坪發(fā)展的一項重要舉措。該項目位于鎮(zhèn)西南，其所處地理位置具有以下優(yōu)勢：1 .區(qū)位優(yōu)勢：項目建

12、設地位于鎮(zhèn)西南開發(fā)區(qū)，符合青樹坪鎮(zhèn)城區(qū)總體規(guī)劃發(fā)展的方向。2 .交通優(yōu)勢：該項目距國道320不足300米，距青花線、青甘線不足200米，與客運站相臨，與省道342相距不到1O0米，與外界聯(lián)系快速便捷。3 .拆遷優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)沒有拆遷居民，拆遷成本不大。4 .用地優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)地形、地貌單一，地質(zhì)構造簡單，具備了城市建設的基本條件。5 .開發(fā)優(yōu)勢：該項目的開發(fā)將帶動鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，提升青樹坪的小城鎮(zhèn)建設品位和對外開放形象。6 .2市場調(diào)查分析青樹坪是典型的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，是以農(nóng)副產(chǎn)品集散為主的集鎮(zhèn)。境內(nèi)農(nóng)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品資源十分豐富，金土地、地得龍、年發(fā)樣樣紅、唯美興旺苗圃、大加嶺、巡勝淮山等農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社蔬

13、菜基地面積達到4500余畝，青樹淮山、青樹蘿卜、青樹辣椒等品牌蔬菜和柑橘、西瓜、柚子等農(nóng)產(chǎn)品獨具特色，品質(zhì)絕佳，遠銷長沙、邵東、衡陽、婁底等地，覆蓋區(qū)域廣，市場活躍，吸引了周邊地區(qū)大量的人員前來經(jīng)商，加上汽車客運站流通運輸?shù)陌l(fā)展，商業(yè)活動十分頻繁，經(jīng)濟的發(fā)展和人均消費水平的提高，都將大大促進商業(yè)流通的勢頭，只要政府和行業(yè)給予適當指導，在政策上給予扶持，吸引更多的經(jīng)營戶來城西從事經(jīng)營活動將會是水到渠成的。第三章現(xiàn)狀與建設條件分析項目建設區(qū)域內(nèi)無拆遷居民，拆遷成本不大，地貌較為平坦。經(jīng)現(xiàn)場踏勘，建設區(qū)域的地形、環(huán)境從直觀上看都十分理想，符合規(guī)劃建設的要求，其交通便利，有利于動工興建。3.1 建設地

14、點與交通條件項目建設地點與過道320毗鄰，與客運站緊鄰，交通便利，建材運輸十分方便。建設場地與居民用房有適當間距，施工對居民干擾不多，且施工場地較寬敞，有政府和部門的支持，施工秩序能夠得到保證。3.2 地形地質(zhì)條件經(jīng)現(xiàn)場踏勘，用地范圍內(nèi)為旱地。整個場地平坦，填挖土方、搬遷磚瓦量不大。土層主要為粘土及紅粘土，地基承載力較強，根據(jù)“湖南省地震烈度區(qū)劃圖”確定婁底屬六度地震區(qū)，小區(qū)內(nèi)建筑物、構筑物按“六度”進行抗震設防。3.3 水文條件用地范圍內(nèi)地下水位適當，地下水無侵蝕性，對工程建設無直接不良影響，場地內(nèi)除雨水外無其他地表水，地表土層含水量不大。3.4 氣象條件項目所在地屬中亞熱帶季風性濕潤氣候，

15、特征明顯，具有春暖多變，寒潮頻繁，“倒秋”陰雨天氣多，寒露風早臨，盛夏炎熱，四季多度，雨量集中的特點，除4、5月份雨季外，其它均為良好季節(jié)，氣候條件對施工影響較小，全年施工周期較長。氣象資料如下：年平均氣溫17.3C其中：一月份平均氣溫5.1C七月份平均氣溫39.2C極端最高氣溫40.1C極端最低氣溫-7.4C年平均降雨量1311.8毫米全年雨水日148天相對濕度平均77%日照時間年平均1522小時風速年平均1.4米/秒夏季主導風為東南風，冬季主導風為西北風。適宜朝向為南向或南偏東9c左右3.5 市政配套條件根據(jù)項目建設要求，農(nóng)貿(mào)市場應配套的市政設施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、

16、電力溝、路燈工程、綠化工程等，同時應為用戶提供完善的路、水、電、氣、通信等市政設施。目前的鎮(zhèn)區(qū)管網(wǎng)為擴建工程竣工后的供水、供電、排污、通信等提供了十分便利的條件。3.6 6建筑用材雙峰縣有海螺等水泥生產(chǎn)企業(yè)，婁底市內(nèi)有漣鋼鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)，其它木材、砂、石等材料充足，質(zhì)地良好，能夠就近滿足需要，是該項目建設的有利條件。第四章建設規(guī)模與主要建筑結構4.1 建筑規(guī)模該項目總用地面積為23123.22平方米，總建筑面積13928.21平方米，建筑密度為3.0,其中無住宅建設，商業(yè)建筑面積13928.21平方米，公共建筑面積1410平方米，停車泊位62個，總投資8000萬元。4.2 主要建筑結構商業(yè)建筑1

17、. 平面布置市場建筑物呈長方形兩節(jié)布置，中間以10米寬的過道相連，市場外側(cè)一至二層布置2.5米寬通廊，將市場聯(lián)成一個整體。2. 立面形式四周為市場經(jīng)營區(qū)，一、二層布置商業(yè)門面，建筑風格可選用現(xiàn)代風格。內(nèi)“回”實行“柱”與“廊”結構，圍繞柱與廊的變化形成豐富的外觀效果。3. 結構選型建筑結構安全等級為二級，采用鋼筋混凝土框架結構體系。主要結構材料的選用墻體材料盡量采用爐渣磚，混凝土空心磚、粘土空心磚、少量普通粘土實心磚，以節(jié)約能源為目的。鋼筋：樓板鋼筋采用冷軋帶肋鋼筋，其余構件采用I級鋼筋和新工田級鋼筋。水泥：主要承重構件必須采用大廠水泥，以保證混凝土構件的質(zhì)量，非承重墻及隔墻砂漿的配制可采用小

18、廠水泥?；炷僚c砌筑砂漿中可加入粉煤灰，以降低工程造價，提高工程質(zhì)量?；炷林黧w結構工程中，可使用摻R級粉煤灰的混凝土，具體摻量由試配確定第五章項目招投標根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會2001年6月18日頒布的第9號令建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容及核準招標內(nèi)容及核準事項暫行規(guī)定，本項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及重要設備、材料等采購活動均采用公開招標制，選擇優(yōu)秀的勘察、設計、施工、監(jiān)理單位和設各、材料物美價廉的廠家。簽訂承包合同及供應合同，明確甲、乙雙方的責、權、禾I，嚴格按合同法的有關條款進行管理、實施，并按有關部門審核核準。（詳見招標基本情況表和審批標準意見）第六章投資估算與資金籌措6.1

19、投資估算6.1.1 編制依據(jù)1.湖南省建設委員會湘建1999價字第172號關于頒發(fā)（湖南省建筑工程單位估價表）的通知；2.湖南省建設廳湘建價2002578號關于頒發(fā)湖南省建設工程計價暫行辦法的通知；3.湖南省建設委員會湘建1998價字第566號”關于頒發(fā)施工企業(yè)統(tǒng)一安裝工程收費標準的通知；4.雙峰縣主要材料市場價格及預算價格。6.1.2建設投資分析本項目為非生產(chǎn)性建設工程投資，具建筑工程總投資由設備工器具購置費、建筑安裝工程費、預備費（包括基本預備費和漲價預備費），建設期利息和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅組成。設備工器具購置費，是指按照建設工程設計文件要求，建設單位（或其委托單位）購置或自制達到固定

20、資產(chǎn)標準的設備和新擴建項目配置的首套及生產(chǎn)家具所需的費用。由設備原價、工器具原價和運雜費）組成。建筑安裝工程費由建筑工程費和安裝工程費組成。建筑工程費是指建設工程涉及范圍內(nèi)的建筑物、構筑物、場地平整、道路、室外管道鋪設、大型土石方工程費用。工程建設其他費，分為三類。1 .第一類是土地使用費，包括土地使用權出讓金及遷移補償費和城市建設配套費；2 .第二類是與項目建設有關的費用，包括建設單位管理費、勘察設計費、研究試驗費、臨時設施費、工程監(jiān)理費、工程保險費、工程保險費、供電貼費等；3 .第三類是與未來生產(chǎn)經(jīng)營有關的費用，包括聯(lián)合式運轉(zhuǎn)費、生產(chǎn)準備費、辦公和生活家具購置費等。三、建設投資估算表：見附

21、表四、土地出讓金600萬元。4 .2資金籌措該項目投資總額為8000萬元，其資金來源由鎮(zhèn)自籌為主和上級支持相結合的原則。5 .2.2銀行貸款4000萬元。第七章環(huán)境影響分析7.1 周邊環(huán)境現(xiàn)狀項目位于湖南省青樹坪西南，地塊近似長方形，地勢平坦，用地周圍為民居、辦公場地以及商鋪。場址現(xiàn)狀對環(huán)境污染影響較小且周邊無大型污染源，主要污染物為道路揚塵、汽車尾氣以及少量的建筑垃圾。7.2 環(huán)境影響分析7.2.1 項目施工期間的主要環(huán)境問題。一是空氣環(huán)境。項目施工期間的大氣污染源主要來自建設期間土石方和建筑材料運輸所產(chǎn)生的揚塵和汽車尾氣以及房屋裝修的油漆廢氣等。二是廢水。項目施工期的廢水排放主要來自工人的

22、生活污水、地基挖掘時的地下水和澆注混凝土后的沖洗水等。三是固體廢物。項目施工期間會產(chǎn)生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，產(chǎn)生的建筑垃圾和生活垃圾，只要及時清運，對環(huán)境影響不大。四是噪聲。項目施工期間噪聲主要來自各種施工機械、設備和工程運輸車輛在運行過程中產(chǎn)生的噪聲。7.2.2 項目運營期間的主要環(huán)境問題。一是空氣環(huán)境。項目運營期間的大氣污染源主要來白區(qū)域內(nèi)汽車尾氣。二是廢水。項目運營期的廢水排放主要來自住戶的生活污水和市場清理時產(chǎn)生的廢水。三是固體廢物。項目運營期的固體廢物主要為裝修產(chǎn)生的建筑垃圾和日常垃圾。四是噪聲。項目運營期間噪聲主要來自區(qū)域內(nèi)機器設備噪音及車輛交通噪聲等。7.3 環(huán)境保護措施

23、及治理效果。7.3.1 施工期環(huán)境污染防治措施及預期治理效果。施工期環(huán)境污染排放源：大氣污染物、建筑材料、車輛揚塵、汽車尾氣等。防治措施：合理設置粉塵建筑材料的堆放。采用商品混泥土，盡量少用干水泥。有效減少汽車尾氣對環(huán)境的污染。運輸?shù)缆芳皶r清掃、沖洗，每日定期灑水，防止浮沉。減少車輛在場區(qū)的停留時間。安裝汽車尾氣凈化裝置。水污染物、生活污水、澆注混泥土CODBOD5洗水由鎮(zhèn)區(qū)污水管網(wǎng)收集，經(jīng)青樹坪污水處理廠集中處理，達標排放。建筑垃圾及時外運，運至青樹坪鎮(zhèn)垃圾填埋場統(tǒng)一處理；生活垃圾收集到指定垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。車輛禁止鳴笛，避免大量高噪聲設備同時施工，選用低噪聲設備，進行樁基礎時做

24、減振處理，運輸車輛、機械設備噪聲、區(qū)域噪聲，作封閉隔音處理，減少二次污染。7.3.2 運營期環(huán)境污染防治措施及預期治理效果。運營期環(huán)境污染排放源：大氣、車輛、廚房。防治措施：在場區(qū)周圍綠化植樹，以增加大氣環(huán)境的自凈能力。汽車尾氣主要成分SO2NOXCmHn汽車尾氣排氣管安裝凈化裝置，以消除汽車尾氣對環(huán)境的影響，減少汽車尾氣中有害物質(zhì)的發(fā)生。嚴格執(zhí)行國家有關規(guī)定，使用廚房油煙高質(zhì)量、高效率烷值汽油，使用排油煙機CODBOD5裝修垃圾、生活垃圾對大氣環(huán)境影響較少，水污染物、生活污水、雨水由開發(fā)區(qū)下水管網(wǎng)收集，經(jīng)雙峰縣污水處理廠集中處理，污水經(jīng)處理后水質(zhì)達到城市污水三級標準后排放，對受納水體一測水河

25、環(huán)境影響較小，市場固體廢棄物定期由環(huán)衛(wèi)部門集中清運統(tǒng)一回收，防止二次污染。區(qū)域噪聲達標。噪聲（80-90dB）:來往車輛禁止鳴笛；選用低噪聲設備，作封閉隔音處理等。7.3.3 生態(tài)保護措施及預期效果。在場區(qū)周圍及區(qū)內(nèi)空地科學、合理綠化植樹，以增加附近大氣環(huán)境的自凈能力。第八章節(jié)能8.1 設計依據(jù)一是公共建筑節(jié)能設計標準，二是夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準。8.2 節(jié)能措施8.2.1 建筑專業(yè)。屋面采用保溫隔熱處理，保溫材料為擠塑聚苯乙烯保溫塊材，傳熱系數(shù)為Krr>0.7;外墻在石材幕墻內(nèi)放置鐵保溫板，傳熱系數(shù)為Kmc1；底面接觸空氣的架空或外挑樓板傳熱系數(shù)為Kmc1；地面地下室外墻熱阻

26、限值>1.2;外窗的氣密性等級不低于II級。外窗采用隔熱性能較好的斷熱鋁合金型材，主要房間玻璃為中空玻璃。外窗傳熱系數(shù)K及遮陽系數(shù)SCt合規(guī)范規(guī)定要求。8.2.2 設備專業(yè)。熱水管、熱水回水管須保溫，保溫材料采用橡塑海棉；公共衛(wèi)生間內(nèi)衛(wèi)生潔具采用節(jié)水型及部分光電控制，以節(jié)約用水；（3）熱交換器和冷卻塔等設備采用節(jié)能型產(chǎn)品：住房設樓宇自控系統(tǒng)（BAS,對空調(diào)、通風設備等運行工況實行監(jiān)視、控制、調(diào)節(jié)、測量，使空調(diào)系統(tǒng)能隨建筑物的負荷變化選擇最經(jīng)濟的運行方式；過度季節(jié)利用全新風供冷，實現(xiàn)免費冷卻；對使用功能、使用時間不同的建筑分別采用不同的空調(diào)系統(tǒng)；加強空調(diào)風管、供回水管的保溫，以減少能量損失

27、；加強能量的有效利用，以節(jié)約用電量；變電所變壓器、柴油發(fā)電機均選用高效率、低能耗產(chǎn)品；照明功率、密度值設計嚴格遵守照明節(jié)能設計要求；（11）照明燈具采用高效節(jié)能型光源，且熒光燈采用節(jié)能型電子整流器；所有電機選用Y型節(jié)能型高效率電機；水泵機采用變頻供水方式，最大限度節(jié)約電能；（14）采用建筑設備自動監(jiān)控系統(tǒng)，對空調(diào)設備、給排水設備、電氣設備、照明設備及其它用電設備監(jiān)控和自動（收入與銷售稅金估算見表（9-2）控制，降低能耗；第九章利潤預測序號項目2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月合計1銷售收入120012002400360084001.2門面12001200240036

28、0084009.1 成本費用本項目的成本費用由建造費用、管理費用、財務費用、銷售費用構成。管理費用主要為管理人員的工資、福利費等其它費用；財務費用為銀行貸款利息支出。本項目的流動資金主要用于房屋的銷售工作，構成項目的銷售費用；由于本項目無折舊費、攤銷費和維檢費，經(jīng)營成本為總成本減利息支出，可變成本由建筑費用與銷售費用構成；固定成本由管理費和利息支出構成。9.2 禾I潤預測根據(jù)以上收入和成本的估算，本項目的利潤為386.365萬元。第十章財務分析10.1 評價參數(shù)及有關說明10.1.1 評價依據(jù)國家計劃委員會、建設部聯(lián)合頒布的經(jīng)濟評價方法與參數(shù)；中國國際咨詢公司1997年編年的新建項目可行性研究

29、經(jīng)濟評價方法；中國人民建設銀行基本建設貸款項目評估實施辦法。10.1.2 評價參數(shù)：折現(xiàn)率為10%10.1.3 評價年限本項目于2015年6月開工，2015年12月竣工，建設期6個月，評價基價為項目建設成后，房屋銷售工作結束，建設及經(jīng)營工作全部完成。10.1.4 1.4物業(yè)管理本項目建成后實施物業(yè)管理，物業(yè)管理所發(fā)生的收益和費用未列入經(jīng)濟評價范圍內(nèi)。10.2 財務盈利能力分析10.2.1 損益表與靜態(tài)盈利分析根據(jù)分析計算可行本項目的評價指標如下：(1) 部投資的投資利潤率二(利潤總額/投資總額)x100%=(386.365/8000)=4.83%全部投資的投資利稅率二(利稅總額/總投資額)X1

30、00%=723.12/8000X100%=9.04%本項目以上兩上靜態(tài)評價指標與同行業(yè)檔次相應指標比較較低，但項目為公益性項目，政府以解決就業(yè)，改善經(jīng)商條件和鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，提升小城鎮(zhèn)建設品位和形象為第一目標，故項目可行。10.2.2 現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析根據(jù)分析計算得本項目的評價指標如下：稅前全部投資的財務內(nèi)部收益率類別靜態(tài)指標動態(tài)指標PNPVFIRR投資利潤投資利稅率稅刖稅后稅刖稅后全部4.83%9.04%386.4386.410.06%10.06%FIRR(%=10.06%穎前全部投資白財務凈現(xiàn)值FNRV(1=10%)=386.4萬元，稅后全部投資的財務內(nèi)部收益率FIRR(%=10.0

31、6%;稅后全部投資的財務凈現(xiàn)值FNPV(1=10%)=75.22萬元，動態(tài)投資回收期1.31年。稅前、稅后全部投資的FNRV勻大于0;FIRR均大于基準收益率；動態(tài)投資回收期少于2年，說明本項目可行。2.動態(tài)盈利分析凈現(xiàn)值(FNRV開發(fā)項目在整個經(jīng)濟壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當年的凈現(xiàn)金流量。將本項目每年的凈現(xiàn)金流量，按基準貼現(xiàn)率(10%折算為項目實現(xiàn)初期的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和，就是項目的凈現(xiàn)值。凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零，經(jīng)上面計算，本項目稅前、稅前全部投資的FNPS于0,說明本項目可按事先規(guī)定的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟幫命期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟效果，項目可行。基準貼現(xiàn)率是項目凈現(xiàn)值貼現(xiàn)時，計算貼現(xiàn)系數(shù)的利率。本項目取10勵基準貼現(xiàn)率。內(nèi)部收率率(FIRR):內(nèi)部收益率是指項目經(jīng)濟壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的貼現(xiàn)率，即項目凈現(xiàn)值為零時貼現(xiàn)率。本項目屬