1、A leading full-service provider of real estate services in ChinaE-HOUSE CHINA泛海建立武漢CBD西區(qū)啟動(dòng)商業(yè)戰(zhàn)略報(bào)告分享&增長(zhǎng).CONTENTS壹貳叁肆總體定位工程特征分析市場(chǎng)定位伍籠統(tǒng)定位陸目的客戶群定位建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議柒業(yè)態(tài)規(guī)劃.壹工程特征分析.地塊分析.地塊分析-地塊現(xiàn)狀工程特征分析工程地塊平整，周邊有廠房未進(jìn)展拆遷，整體為“半生形狀。.地塊分析-工程四至工程特征分析至漢口火車站天河機(jī)場(chǎng)方向至建立大道金融街方向至沌口開發(fā)區(qū)方向至長(zhǎng)豐大道開展大道方向至古田方向至武廣方向.地塊分析-工程規(guī)劃特征工程特征分析西片一期商

2、業(yè)地塊位于宗地23的西北角，毗鄰103號(hào)路，由編號(hào)為JH031703K和JH031702K其中一半屬于泛海建立的兩塊用地組成，工程占地面積約12500m2，總建筑面積27500m2。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地面積(平方米)容積率建筑面積(平方米)小計(jì)JH031702K商業(yè)用地40002.2880027500JH031703K游樂用地85002.218700.地塊分析-工程規(guī)劃特征工程特征分析限制條件整個(gè)地塊受地鐵規(guī)劃的影響，被地鐵快線E2線由西北向東南方向穿越。根據(jù)市規(guī)劃部門要求，地鐵控制線范圍內(nèi)不允許新建、改建、擴(kuò)建任何建筑物；地鐵影響線范圍內(nèi)需進(jìn)展建立的工程，必需提供具有軌道交通設(shè)計(jì)資質(zhì)

3、的單位作出的軌道交通建立工程影響評(píng)價(jià)報(bào)告，并報(bào)市局市政處審查贊同后方能進(jìn)展審批建立。受地鐵影響，可開發(fā)地塊縮水嚴(yán)重，且極不規(guī)整.地塊分析-工程規(guī)劃特征工程特征分析限制條件在對(duì)地鐵影響線的運(yùn)用進(jìn)展專項(xiàng)評(píng)價(jià)的前期下，保管部分地鐵影響線面積相關(guān)部門答復(fù)，地鐵影響線區(qū)域可出現(xiàn)多層建筑，經(jīng)計(jì)算，這樣實(shí)踐用地面積可以到達(dá)7750 m2，整體容積率為3.55見右圖。 而在扣除地塊無(wú)法建筑開發(fā)的銳三角地塊面積、內(nèi)部道路面積之后，商業(yè)建筑單層最大面積僅為4200平方米。商業(yè)建筑單層最大面積僅為4200平米地塊緊貼紅線無(wú)法開發(fā)三角地塊面積扣除內(nèi)部規(guī)劃道路面積扣除.地塊分析-工程所處區(qū)域人流車流分析工程特征分析開工

4、年份道路修建情況2008年103,202,3052009年101,102,201,3032010年104,203,204,205,302,307,308,3092011年106,401,402,403,404,405,406,4072012年310,408根據(jù)王家墩中央商務(wù)區(qū)的配套路網(wǎng)建立進(jìn)度來(lái)看，工程緊臨的103號(hào)路已完工，203號(hào)路將于2021年完工，307號(hào)路將于2021年完工。由此來(lái)看，本案在未來(lái)約一年多時(shí)間內(nèi)周邊路網(wǎng)不暢通，經(jīng)過(guò)型人流及車流較少，工程幾乎為城市的“半孤島狀態(tài)。.工程周邊物業(yè)分布.新華時(shí)代新華豪庭美林公館鑫城國(guó)際日月華庭長(zhǎng)安麗都城開豐竹園天順園航天花園青春驛站天澤一方云

5、鶴園弘鑫花園潤(rùn)和花園鳳凰城103路工程特征分析工程周邊物業(yè)分布住宅物業(yè)分布工程地半徑3公里范圍內(nèi)居民區(qū)密集，已建和在建成規(guī)模的中高檔小區(qū)，總計(jì)約18900余戶，按武漢平均每戶3.15人計(jì)算，該區(qū)域有約6萬(wàn)常住人口。未來(lái)CBD的建立，僅西部居住區(qū)，將會(huì)帶來(lái)1萬(wàn)多戶，約3萬(wàn)多常住人口。隨著CBD建立的不斷推進(jìn)，周邊的舊城改造力度會(huì)加大，未來(lái)潛在消費(fèi)群體龐大。本案.住宅樓盤名稱規(guī)模(面積/平)戶數(shù)平均人口住戶人口總數(shù)常碼頭區(qū)域潤(rùn)和花園557008583.152702.7云鶴園約4203.151323云鶴小區(qū)約20723.156526.8天澤一方93598.77823.152463.3天順園17695

6、836503.1511497.5城開豐竹154819.5航天花154176.9長(zhǎng)碼社區(qū)約8123.152557.8井南社區(qū)約9803.153087雅豐園小區(qū)298152883.15907.2潤(rùn)和花園557008433.152655.45火車站區(qū)域鑫城國(guó)際173332.62 12423.153912.3美林公館30000010003.153150日月華庭829576633.152088.45長(zhǎng)安麗都12700963.15302.4青春驛棧36119.582163.15680.4華立新華時(shí)代972959523.152998.8金利明珠花園4336

7、7.43863.151215.9新華豪庭335882603.15819鳳凰城100861.585403.151701合計(jì)1891659585.4工程特征分析工程周邊物業(yè)分布住宅物業(yè)分布.歐亞達(dá)家居金馬家居通暢之家中商平價(jià)武商量販麥德龍沃爾瑪百安居工貿(mào)家電西匯廣場(chǎng)新世界國(guó)貿(mào)武漢廣場(chǎng)世貿(mào)廣場(chǎng)國(guó)際廣場(chǎng)SOGO百貨漢商武展易初蓮花新世界中心火車站家居商圈古田生活配套及建材商圈武廣中心商圈本案工程特征分析工程周邊物業(yè)分布商業(yè)物業(yè)分布周邊商圈主要業(yè)態(tài)及商戶距離武廣核心商圈大型百貨約5公里火車站家居商圈家居家飾廣場(chǎng)約3公里古田生活配套及建材商圈大型超市、生活型配套、建材專業(yè)市場(chǎng)約3公里中百超市.商業(yè)名稱大致

8、規(guī)模業(yè)態(tài)檔次/類別客戶定位人流情況易初蓮花10000平方米中低檔生活用品寶豐路附近居民較好沃爾瑪（南國(guó)西匯）10000平方米高中低檔生活用品古田區(qū)域居民較好百安居（南國(guó)西匯）5000平方米中高檔建材家居漢口客戶適中工貿(mào)家電（南國(guó)西匯）5000平方米家用電器古田區(qū)域居民適中南國(guó)西匯其他商業(yè)（棒約翰/肯德基/屈臣氏/DQ等）25000平方米中高檔餐飲/生活用品等古田區(qū)域居民較好麥德龍10000平方米高中低檔生活用品古田區(qū)域居民較好中商平價(jià)6000平方米中低檔生活用品常碼頭附近居民較好中百超市1500平方米中低檔生活用品常碼頭附近居民適中歐亞達(dá)20000平方米中高檔家具/家居武漢客戶，漢口為主較好居

9、然之家50000平方米中高檔建材家居武漢客戶，漢口為主較好武商量販百圣店10000平方米高中低檔生活用品常青路周邊客戶較好金馬家居常青廣場(chǎng)10000平方米中高檔家居漢口為主較好附：工程周邊商業(yè)簡(jiǎn)況工程特征分析工程周邊物業(yè)分布商業(yè)物業(yè)分布.工程特征分析工程周邊物業(yè)分布未來(lái)影響物業(yè)分布地塊編號(hào)建筑規(guī)模（萬(wàn)）120.13211.39340.5849.57522.32613.0971.7482.4492.67102.49112122.06131.23141.96155.32CBD內(nèi)部規(guī)劃商業(yè)體量大，集中度高。從左圖可以看出，四大居住功能區(qū)商業(yè)規(guī)劃面積少，主要作為社區(qū)配套商業(yè)；大體量的商業(yè)集中規(guī)劃在泛海

10、城市廣場(chǎng)、中心區(qū)、建立大道接駁處三大區(qū)域。本案作為CBD首先啟動(dòng)的集中商業(yè)，也面臨著后續(xù)工程的眾多未知影響與競(jìng)爭(zhēng)。.SWOT分析.SWOT分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)時(shí)機(jī)要挾背倚百萬(wàn)方居住社區(qū)，其將聚集眾多消費(fèi) 者，并成為本案開展的穩(wěn)定支持；所在區(qū)域處入人口導(dǎo)入初期階段，一定時(shí) 期內(nèi)短少固定消費(fèi)人流；受制于地鐵規(guī)劃控制影響，開發(fā)地塊不規(guī) 那么，單層可用地面積??；臨建營(yíng)銷中心將占用商業(yè)地塊約5年，商業(yè) 一次性整體規(guī)劃受阻；王家墩中央商務(wù)區(qū)內(nèi)未來(lái)商業(yè)工程較多，存 在較高的競(jìng)爭(zhēng)要挾；王家墩中央商務(wù)區(qū)的建立將大力推進(jìn)片區(qū) 開展，本工程受大趨勢(shì)推進(jìn)，具有良好的 開展前景；周邊有一定老社區(qū)存量，擁有一定的潛在 消費(fèi)力；許

11、多品牌商家對(duì)本工程有意向；工程規(guī)劃的住宅社區(qū)，將聚集眾多消費(fèi)群， 成為工程開展的穩(wěn)定支持。.貳總體定位.案例自創(chuàng)與分析.案例自創(chuàng)與分析案例1-蘇州工業(yè)園鄰里中心突破傳統(tǒng)的鄰里商業(yè)蘇州工業(yè)園鄰里中心重點(diǎn)參考點(diǎn)：將鄰里中心商業(yè)類型帶入超3層時(shí)代，并獲得了市場(chǎng)認(rèn)可。.蘇州工業(yè)園鄰里中心lifestore，概念源自新加坡“購(gòu)物中心，2002年初次亮相蘇州后，成都、重慶等地紛紛仿效。中心商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是一主三副，一個(gè)“鄰里中心、附帶“鄰里假日、“鄰里生鮮、“鄰里11三個(gè)品牌。案例自創(chuàng)與分析案例1-蘇州工業(yè)園鄰里中心.蘇州工業(yè)園鄰里中心概略：投資商：蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心開展總投資：4.5億元建筑面積超越12萬(wàn)

12、平米 ，未來(lái)將建成17個(gè)鄰里中心，已勝利開發(fā)、運(yùn)營(yíng)：湖東大廈、小巧大廈、新城大廈、貴都大廈、師惠大廈、沁苑大廈，翰林大廈單層建筑面積為15000-24000平方米湖7座。17個(gè)鄰里中心滿足70平方公里的蘇州工業(yè)園區(qū)住戶需求，每個(gè)鄰里中心承當(dāng)為方圓1公里內(nèi)約8000戶居民效力的功能。案例自創(chuàng)與分析案例1-蘇州工業(yè)園鄰里中心.鄰里中心運(yùn)營(yíng)模型詳解社區(qū)商業(yè)定位開展方向?yàn)樽^(qū)商業(yè)中心，以連鎖品牌進(jìn)展擴(kuò)張，對(duì)大型品牌企業(yè)進(jìn)展招商，對(duì)小型零售商業(yè)進(jìn)展出賣。公益與商業(yè)效力結(jié)合。12種必備業(yè)態(tài)分別為超市、藥店、銀行、書店、郵政、維修店、餐飲店、文體活動(dòng)中心、洗衣店、鄰里生鮮、美容美發(fā)、衛(wèi)生所，同時(shí)根據(jù)社區(qū)調(diào)研

13、結(jié)果，在效力功能上對(duì)居民進(jìn)展個(gè)性化業(yè)態(tài)設(shè)置。想得到的商品和效力在鄰里中心都能找到。投資方式租售并舉，相對(duì)低廉的租金、相對(duì)廉價(jià)的中小戶型，投資一點(diǎn)滿足百萬(wàn)人群消費(fèi)。123案例自創(chuàng)與分析案例1-蘇州工業(yè)園鄰里中心.除了12項(xiàng)必備功能以外，鄰里中心向中介、旅游、家政、房產(chǎn)、法律等方面效力業(yè)的深化功能，做到低層面中層面高層面一致全面效力。商業(yè)效力于公益效力有機(jī)結(jié)合，鄰里中心不僅提供購(gòu)物餐飲休閑文娛效力，還有文化教育體育衛(wèi)生醫(yī)療等方面的活動(dòng)，如言語(yǔ)培訓(xùn)，音樂培訓(xùn)中心，讀書閱覽室，健身俱樂部，室外健身設(shè)備，以及社區(qū)衛(wèi)生效力站等一系列的屬于公益方面的效力。如閱覽室，老年活動(dòng)室，游樂中心，修繕鋪，衛(wèi)生站。鄰里

14、中心業(yè)態(tài)占比（按面積劃分）特色商業(yè)服務(wù)20%12項(xiàng)必備業(yè)態(tài)60%酒店20%案例自創(chuàng)與分析案例1-蘇州工業(yè)園鄰里中心.業(yè)態(tài)4層的鄰里中心芯源大廈師惠大廈貴都大廈翰林大廈一層業(yè)態(tài)郵局、超市、銀行、書店、中外快餐和各式電器超市、藥店、銀行、書店、郵政、維修店、餐飲店、文體活動(dòng)中心、洗衣店、鄰里生鮮、美容美發(fā)、衛(wèi)生所品牌主力店二層業(yè)態(tài)各大品牌的專賣休閑娛樂健身三層業(yè)態(tài)文體娛樂中心，其中有影院、游樂場(chǎng)、旱冰場(chǎng)、圖書閱覽室、保齡球等特色文化休閑培訓(xùn)：芭蕾培訓(xùn)中心，音樂培訓(xùn)中心，兒童情商培訓(xùn)中心等特色餐飲：澳門高端餐飲“海鮮邊爐”個(gè)性商務(wù)辦公鄰里服務(wù)（12種必備）四層業(yè)態(tài)醫(yī)院，內(nèi)設(shè)九個(gè)專科經(jīng)濟(jì)型酒店4星級(jí)酒

15、店五層業(yè)態(tài)與鄰里中心主體緊鄰的另一座樓房是菜市場(chǎng)，及酒店六層業(yè)態(tài)七層業(yè)態(tài)八-九層業(yè)態(tài)案例自創(chuàng)與分析案例1-蘇州工業(yè)園鄰里中心.案例自創(chuàng)與分析案例2-武漢西匯生活廣場(chǎng)刷新武漢副中心商業(yè)運(yùn)作方式武漢西匯生活廣場(chǎng)重點(diǎn)參考點(diǎn)：獨(dú)立商業(yè)公司一致招商、一致運(yùn)營(yíng)管理，最大程度保證業(yè)主投資報(bào)答。.案例自創(chuàng)與分析案例2-武漢西匯生活廣場(chǎng)武漢西匯生活廣場(chǎng)概略：開發(fā)商：武漢南國(guó)商業(yè)開展西匯生活廣場(chǎng)一期建筑面積約5萬(wàn)平米，為一個(gè)自成體系的獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的板塊，沃爾瑪租賃其二、三樓，百安居租賃負(fù)一樓，棒約翰、肯德基、屈臣氏、工貿(mào)家電、中郵手機(jī)、家之良品等20多家主力店位居一、二樓。南國(guó)西匯生活廣場(chǎng)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：解放大道、建立

16、大道在此交匯，未來(lái)輕軌、地鐵在此換乘，獨(dú)占江漢二橋橋頭首站。.案例自創(chuàng)與分析案例2-武漢西匯生活廣場(chǎng)核心運(yùn)營(yíng)模型獨(dú)立商業(yè)公司運(yùn)營(yíng)開展商為本商業(yè)體特別成立了獨(dú)立的商業(yè)管理公司，擔(dān)任其物業(yè)的招商、運(yùn)營(yíng)、管理任務(wù)，從源頭即保證了商業(yè)運(yùn)營(yíng)的遠(yuǎn)期繼續(xù)開展性。精選業(yè)態(tài)其所配置的商業(yè)業(yè)態(tài)，包括：建材超市、生活超市、西式快餐、特征餐飲、家電賣場(chǎng)、個(gè)人護(hù)理超市、衣飾零售，整體商家數(shù)量不多，但所覆蓋的業(yè)態(tài)豐富、商家整體檔次較高。商家的積極招募政策對(duì)于主力商業(yè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司以持有的方式參與實(shí)體運(yùn)營(yíng)，與品牌商家共同面對(duì)市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。所吸引的主力商業(yè)較多為初次亮相副中心高業(yè)區(qū)域，如：棒約翰、DQ、屈臣氏等。123.案

17、例自創(chuàng)與分析案例2-武漢西匯生活廣場(chǎng)1、產(chǎn)權(quán)商鋪一致由大本營(yíng)公司一致管理。產(chǎn)權(quán)人初 始委托租賃管理期為五年。初始委托期滿時(shí)，大 本營(yíng)公司有權(quán)可按條件續(xù)約，每次續(xù)約最長(zhǎng)期限 五年，可延續(xù)續(xù)約三次。2、產(chǎn)權(quán)人每年可獲管理公司支付的商鋪總款價(jià)的 7%。管理公司對(duì)外出轉(zhuǎn)租商鋪，年租金收益 高于商鋪總價(jià)款7%低于10%時(shí)，超出商鋪總價(jià)款 7%的租金80%歸業(yè)主享有； 管理公司對(duì)外出轉(zhuǎn)租商鋪，年租金收益高于 商鋪總價(jià)款10%的，超出商鋪總價(jià)款10%的租金 70%歸業(yè)主享有。.案例自創(chuàng)與分析案例3-深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)“生活方式商業(yè)的運(yùn)作深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)重點(diǎn)參考點(diǎn)：社區(qū)商業(yè)功能的實(shí)現(xiàn)，以及與社區(qū)景觀資源的交

18、融提升。.案例自創(chuàng)與分析案例3-深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)概略：萬(wàn)科城商業(yè)以Livingmall理念進(jìn)展運(yùn)營(yíng)，擁有1萬(wàn)平方米國(guó)際美食坊、2萬(wàn)平方米時(shí)髦購(gòu)物中心、7千平方米人工湖、1.2萬(wàn)平方米市民 廣場(chǎng)。商業(yè)+異域休閑的結(jié)合，發(fā)明了一個(gè)生動(dòng)的“萬(wàn)科生活幅員 。.案例自創(chuàng)與分析案例3-深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)序列主題區(qū)業(yè)態(tài)內(nèi)容比例B1美膳街中式餐飲、西餐、中式快餐、西式快餐、面包房、早餐27%2休閑坊茶藝、咖啡、書吧、書店、茶莊、8%3娛樂院酒吧、量販KTV、桑拿足浴、精品電影院、網(wǎng)吧7%4時(shí)尚廊女子沙龍、服飾、精品、化妝品、美容美發(fā)、家居用品、生活用品飾品、花店、音像店、禮品、鞋帽16%5

19、童樂港玩具、童裝、文具、兒童游樂6%6便利園超市、銀行、郵局、藥店、通訊、便利店、送水、彩擴(kuò)、洗衣、報(bào)刊、體育用品、汽車美容養(yǎng)護(hù)、維修店、日用雜品店、快遞、家政、冷飲店、家裝、中介地鋪、電腦維修、36%合計(jì)100%業(yè)態(tài)布置.風(fēng)情休閑文娛街區(qū)健身美容美汽中心社區(qū)日用配套前期：裝修、裝飾、資料店、布藝、園藝、社區(qū)配套后期：社區(qū)配套、時(shí)髦走廊美 食 世 界 超市主力商務(wù)酒樓Loft空間.1,各類品牌商家強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐；2,組團(tuán)式商業(yè)街區(qū)，動(dòng)感流線，循環(huán)暢通；3,三大主題規(guī)劃彰顯商業(yè)魅力； 國(guó)際美食坊打造深圳最著名的中西美食街時(shí)髦購(gòu)物中心體驗(yàn)式購(gòu)物、感受型消費(fèi)文娛休閑廣場(chǎng)無(wú)限魅力文娛空間中心特質(zhì)之一：永續(xù)運(yùn)

20、營(yíng)案例自創(chuàng)與分析案例3-深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)適宜街鋪投資行為較為成熟的特征.1,全新建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)理念在硬件規(guī)劃上，完全按照開發(fā)地的人文景觀、地利資源、氣候環(huán)境，適當(dāng)引入異國(guó)風(fēng)情等條件進(jìn)展設(shè)計(jì)，既因勢(shì)利導(dǎo)，又兼具異國(guó)風(fēng)情的外觀外型。無(wú)論在外觀視覺或內(nèi)部空間，也都實(shí)現(xiàn)預(yù)留了調(diào)整空間，應(yīng)需而變。2,12000平方米市政廣場(chǎng)3,旖旎湖景強(qiáng)大的聚客才干案例自創(chuàng)與分析案例3-深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè)中心特質(zhì)之二：購(gòu)物公園.萬(wàn)科地產(chǎn)締造商業(yè)典范。深圳北硅谷，最具開展?jié)摿Φ膮^(qū)位。華潤(rùn)萬(wàn)家、肯德基、丹桂軒等眾多國(guó)內(nèi)外一線品牌商家強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐。買鋪即做品牌商家房東，收益穩(wěn)定，有保證。全景式、獨(dú)立式、集多元化、休閑文娛及景觀為

21、一體的商業(yè)街區(qū)。純獨(dú)立式商業(yè)街鋪，運(yùn)營(yíng)投資相適宜。政府支持構(gòu)筑商業(yè)“聚寶盆12000平方米的超大市政廣場(chǎng)。超高層高，相當(dāng)于“買一送一。90%以上高適用率。案例自創(chuàng)與分析中心價(jià)值支撐案例3-深圳萬(wàn)科城社區(qū)商業(yè).案例自創(chuàng)與分析結(jié)論社區(qū)商業(yè)定位的公益與商業(yè)結(jié)合的新型方式蘇州工業(yè)園鄰里中心武漢西匯生活廣場(chǎng)4-9層的業(yè)態(tài)規(guī)劃，12種必備商業(yè)業(yè)態(tài)+特征商業(yè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)公司管理運(yùn)營(yíng)，商業(yè)業(yè)態(tài)的精選化物業(yè)類型自創(chuàng)與參考價(jià)值萬(wàn)科城商業(yè)社區(qū)商業(yè)的精品化，并與環(huán)境進(jìn)展交融，發(fā)明出生活方式氣氛.定位論述.總體定位定位論述物理定位一站式生活歡聚中心配套需求影響：整個(gè)西部生活區(qū)目前無(wú)任何配套商業(yè)，此點(diǎn)對(duì)于其住宅居住價(jià)值的體現(xiàn)

22、與價(jià)值最大化有較大的負(fù)面影響，從需求角度來(lái)說(shuō)，“一站式的商業(yè)業(yè)態(tài)，符合其整體價(jià)值的需求；人口基數(shù)影響：根據(jù)本工程輻射區(qū)域的人口來(lái)看，CBD內(nèi)常住人口約為5萬(wàn)，流動(dòng)人口約為2萬(wàn)，復(fù)興村、常碼頭一帶的人口約為3-5萬(wàn)，即總?cè)丝诩s為10-12萬(wàn)人，此主力輻射人口基數(shù)能支撐“一站式商業(yè)體的可繼續(xù)開展；人口構(gòu)造影響：從所輻射的人群類別來(lái)看，大致可分為以下幾類：高級(jí)白領(lǐng)、都市新貴CBD內(nèi)常住人口及流動(dòng)人口、企業(yè)高層及金領(lǐng)人士CBD內(nèi)常住人口及流動(dòng)人口、原住居民CBD內(nèi)常住人口及復(fù)興村、常碼頭村民、私營(yíng)業(yè)主CBD內(nèi)常住人口和漢西的生意人士，主力人群的消費(fèi)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)“一站式商業(yè)體能構(gòu)成“消費(fèi)力保證。.總體定

23、位定位論述主題定位以青少年為中心 家庭分享型從需求上來(lái)看：西部住區(qū)中將配套4所名校入駐，由此可以看出區(qū)域人口容量中青少年所占的比重。而名校本身的吸引力，也將帶來(lái)更多的區(qū)域人口導(dǎo)入；從消費(fèi)影響上來(lái)看：青少年往往是為現(xiàn)代家庭的中心，其消費(fèi)中多有所父母、同窗陪同，是最容易發(fā)明“消費(fèi)傳送效應(yīng)的人群。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，吸引了青少年的消費(fèi)與目光，就相當(dāng)于吸引了其整個(gè)家庭的消費(fèi)力；從業(yè)態(tài)影響上來(lái)看：青少年不僅在傳統(tǒng)的餐飲、零售中構(gòu)成消費(fèi)主體，在教育培訓(xùn)、個(gè)性休閑等方面也能發(fā)明出獨(dú)特的業(yè)態(tài)市場(chǎng)。也就是說(shuō)，面向青少年為中心，業(yè)態(tài)上不僅沒有脫離根底消費(fèi)，更能放大特征，發(fā)明一定的目的性消費(fèi)。.總體定位定位論述總體定

24、位以青少年為中心 家庭分享型一站式生活歡聚中心總體定位中期后期家庭分享型一站式生活歡聚中心營(yíng)銷中心臨建撤除，大型商業(yè)體引入，商業(yè)主題特征放大，親子主題加強(qiáng)，客層向全家成員擴(kuò)展；商業(yè)繼續(xù)運(yùn)作，并進(jìn)展內(nèi)外調(diào)整，最終到達(dá)總體定位程度。受制于開發(fā)條件中“營(yíng)銷中心占用商業(yè)用地的影響，工程的總體定位需求分三步來(lái)進(jìn)展開展實(shí)現(xiàn)初期親子生活中心非營(yíng)銷中心臨建占用地塊啟動(dòng)，商業(yè)緊貼社區(qū)的人口導(dǎo)入效力為主，打造社區(qū)型生活中心；全家歡享中心.定位緣由.緊貼百萬(wàn)住區(qū)?總體定位定位緣由以本身最大資源為根底，發(fā)明擴(kuò)展輻射半徑的能夠 本案商業(yè)運(yùn)營(yíng)中最為堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)資源即是西部住宅區(qū)的住戶，在定位中我們必需發(fā)揚(yáng)“近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)，

25、首先滿足中心消費(fèi)資源西部住區(qū)住戶的需求。 緊扣中心資源的商業(yè)運(yùn)作，能最大程度的避開CBD中未來(lái)將出現(xiàn)的競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)體。.注重家庭參與?總體定位定位緣由業(yè)態(tài)向青少年偏重?尊重全家庭成員的消費(fèi)，延伸客流入店的停留時(shí)間在緊貼社區(qū)，滿足家庭需求的同時(shí)，必需求發(fā)明出工程獨(dú)樹一幟的差別性，才干使顧客構(gòu)成一定的目的性反復(fù)入店動(dòng)機(jī)。針對(duì)青少年兒童所開設(shè)的業(yè)態(tài)將會(huì)吸引大量的回頭客，兒童的父母將會(huì)在購(gòu)物中心內(nèi)消費(fèi)，從而提升商業(yè)整體的客流量、停留時(shí)間和消費(fèi)金額。在整體業(yè)態(tài)中，將重點(diǎn)加強(qiáng)青少年消費(fèi)類別的比重。.加強(qiáng)休閑歡聚功能?總體定位定位緣由本商業(yè)所在區(qū)域并非市級(jí)中心商業(yè)區(qū)，同時(shí)作為獨(dú)立型的商業(yè)體，周邊并無(wú)較強(qiáng)聚合人流

26、的成熟商圈串連。因此，我們必需加強(qiáng)工程的文娛體驗(yàn)性，顧客一旦入店，設(shè)法讓他們覺得有興趣性，而情愿延伸停留時(shí)間。在商業(yè)實(shí)例中發(fā)現(xiàn)：在家庭文娛購(gòu)物中心定位中加大餐飲、休閑文娛的比重，能實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)半徑是傳統(tǒng)購(gòu)物中心的2-3倍，逗留時(shí)間比傳統(tǒng)購(gòu)物中心超出1-2個(gè)小時(shí)以上。.叁市場(chǎng)定位.市場(chǎng)定位檔次定位高中低日常用品/便民設(shè)備零售/餐飲零售/餐飲/文娛價(jià)錢商品多元化本案中期階段上海正大廣場(chǎng)本案后期階段深圳益田廣場(chǎng)本案初期階段武漢廣場(chǎng)本案的檔次定位將遵照與區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展程度、消費(fèi)習(xí)慣、居民的購(gòu)買力程度相 順應(yīng)的原那么；在檔次定位上，本案為中檔定位，并經(jīng)過(guò)三個(gè)階段的晉級(jí)來(lái)實(shí)現(xiàn)；在運(yùn)營(yíng)商品品類上，本案將成為區(qū)域

27、商品品類較豐富，但擁有特征體驗(yàn)化的消 費(fèi)場(chǎng)所。.市場(chǎng)定位功能定位生活效力購(gòu)物休閑文娛餐飲本工程功能定位是將購(gòu)物、餐飲、休閑、文娛和生活效力等多功能于一體的家庭型社區(qū)生活中心，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)及工程特質(zhì)，將重點(diǎn)突出青少年文化型消費(fèi)的功能。.肆籠統(tǒng)定位.市場(chǎng)定位籠統(tǒng)定位CBD國(guó)際住區(qū)歡聚中心.伍目的客戶群定位.工程輻射范圍.目的客戶群定位工程輻射范圍中心輻射圈次級(jí)輻射圈邊沿輻射圈中心輻射圈: 西部住區(qū)居民約20分鐘步行次級(jí)輻射圈：常碼頭、漢西、古田片區(qū)居民約15分鐘車程邊沿輻射圈：寶豐路、王家墩片區(qū)居民約30分鐘車程本工程緊靠西部住區(qū)，從地理位置和功能配置上，都是為其生活第一購(gòu)物的目的地。伴隨著前二年

28、房地房的高速開展，常碼頭、漢西、古田片區(qū)的生活配套型商業(yè)都得到了極高的提升。但本案青少年型業(yè)態(tài)，會(huì)吸引他們的進(jìn)展目的性消費(fèi)。.目的消費(fèi)群特征.總體定位定位論述客戶定位以青少年為中心的家庭消費(fèi)群體有青春期子女的家庭描畫：注重與子女的溝通和歡聚，把主要精神放于家庭調(diào)和度上，日常消費(fèi)主要是子女的文娛和本身的高檔消費(fèi)文娛上。消費(fèi)才干較前兩階段有大步升。有學(xué)齡子女的家庭描畫：消費(fèi)主體以教育和保健醫(yī)療為主，切合工程中期的學(xué)校規(guī)劃，文化培訓(xùn)中心、家庭互動(dòng)文體中心等是主流消費(fèi)。有幼齡子女的家庭描畫：主要兒童消費(fèi)來(lái)自兒童文娛、兒童托管、幼教中心等，消費(fèi)主流放在美容、健身、購(gòu)物等個(gè)人生活的完善上。聰明增長(zhǎng).父親

29、母親 年 齡：35-60歲 消費(fèi)特征： 父親往往是家庭生活主要支配收入的來(lái)源，并在購(gòu)物活動(dòng)中同時(shí)充任多 種角色。同時(shí)購(gòu)物的理性成分也比較大，不容易受打折、促銷等外界因 素的影響，在日常消費(fèi)中，通常會(huì)有兼顧商務(wù)消費(fèi)和家庭消費(fèi)的需求， 在普通情況下他們既是消費(fèi)行為的決策者、執(zhí)行者、影響者， 同時(shí)又 是運(yùn)用者。 業(yè)態(tài)需求： 酒樓、自助餐廳、書店、健身等業(yè)態(tài)。年 齡：30-55歲消費(fèi)特征： 母親往往掌管著家庭生活的日常經(jīng)濟(jì)開銷，購(gòu)物的理性成分也比較低， 容易受打折、促銷等外界要素的影響，追求時(shí)髦精致的生活方式。 在家庭生活用品的消費(fèi)中，在普通情況下他們大多是消費(fèi)行為的執(zhí)行者和運(yùn)用者。她們更加留意教育子

30、女，望子成龍，毫不吝嗇在子女身上花錢，尤其是智力投資； 業(yè)態(tài)需求： 百貨、超市、美容、中西快餐、西式餐飲、健身、培訓(xùn)等業(yè)態(tài)。模擬圖目的客戶群定位目的消費(fèi)群特征.2-7歲 8-12歲13-22歲 年 齡：3-7歲 消費(fèi)特征： 作為學(xué)齡前的兒童在吃、穿、用、玩等方面只是進(jìn)展單純的模擬性消費(fèi)， 更多希望得到關(guān)懷與交流，需求得到更多體驗(yàn)性的參與活動(dòng)中去。 需求業(yè)態(tài)：中西快餐、早教中心、兒童創(chuàng)意中心、冰場(chǎng)等業(yè)態(tài)。 年 齡：7-12歲 消費(fèi)特征： 到了中小學(xué)階段的兒童具有了更多自主認(rèn)識(shí)，擁有影響力而無(wú)決策權(quán)的 子女，根本無(wú)經(jīng)濟(jì)收入；而是依托家庭成員完成消費(fèi)行為；對(duì)于商品的 時(shí)髦型和體驗(yàn)性有較強(qiáng)要求；注重個(gè)

31、性風(fēng)格的表達(dá)，對(duì)家庭主要成員有 較強(qiáng)的影響力。不僅要求“他人的我也要有，而且“要有最好、最漂 亮的。 業(yè)態(tài)需求： 中西快餐、兒童培訓(xùn)、兒童創(chuàng)意中心、書店、冰場(chǎng)等業(yè)態(tài)。 年 齡：13-22歲 消費(fèi)特征： 到了高中大學(xué)階段的青年具有了更多叛逆的自主認(rèn)識(shí)、個(gè)性十足，往往 “要有最個(gè)性的、最時(shí)髦的。 消費(fèi)內(nèi)容和范圍飛速擴(kuò)展，由過(guò)去單 一的生活必需品消費(fèi)逐漸向社交的、精神的、心思的消費(fèi)品擴(kuò)展，消費(fèi) 內(nèi)容逐漸接近于成人。對(duì)消費(fèi)品的質(zhì)量外觀、顏色和功能逐漸產(chǎn)生了更 高的要求。 業(yè)態(tài)需求：中西快餐、教育培訓(xùn)、百貨、超市、書店、KTV等業(yè)態(tài)。模擬圖目的客戶群定位目的消費(fèi)群特征.陸業(yè)態(tài)規(guī)劃.業(yè)態(tài)組合方案.業(yè)態(tài)規(guī)劃

32、業(yè)態(tài)組合方案類別特征商超大型生活超市餐飲特色多元休閑娛樂以青少年服務(wù)為主生活服務(wù)貼近社區(qū)為主.大型生活超市或賣場(chǎng)大型賣場(chǎng)和超市的引入，有利于方圓一公里內(nèi)的人流引入，提高社區(qū)知名度和品牌效應(yīng)。滿足根本的社區(qū)生活配套：滿足一站式購(gòu)物需求，中型以上超市符合周邊客戶量。切合工程的檔次定位：引進(jìn)品牌賣場(chǎng)，利于后期其他業(yè)態(tài)的招商，同時(shí)符合住宅的檔次定位。人氣提升：人流量的大量聚集可帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)的消費(fèi)，相互促進(jìn)，提升整個(gè)工程的人流消費(fèi)量。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案根據(jù)本工程輻射區(qū)域的人口來(lái)看，CBD內(nèi)常住人口約為5萬(wàn)，流動(dòng)人口約為2萬(wàn)，復(fù)興村、常碼頭一帶的人口約為3-5萬(wàn)，即總?cè)丝诩s為10-12萬(wàn)人。根據(jù)超市面積

33、和輻射人口對(duì)應(yīng)比例約為1：12的規(guī)律分析，本工程超市輻射周邊區(qū)域，面積應(yīng)控制在約8000平米左右；本工程超市輻射本社區(qū)，面積應(yīng)控制在約4000平米左右。.大型生活超市或賣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案業(yè)態(tài)特點(diǎn)描述甄選理由建議要點(diǎn)生活超市超級(jí)市場(chǎng)指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。商業(yè)需要1-2家主力店支撐，從前期的人氣培育及商業(yè)招商上考慮，引入超市無(wú)疑是一條捷徑，而超市本地經(jīng)營(yíng)狀況較好，發(fā)展空間較大。引入面積在5000平米左右的生活超市，增加生活用品所占比例，精品化、精細(xì)化經(jīng)營(yíng)，在環(huán)境營(yíng)造上區(qū)別于一般大型超市。物業(yè)要求柱距以8米8米每層有電動(dòng)

34、扶梯相連樓板承重在800KG/平方米需求獨(dú)立卸貨區(qū)有充足自來(lái)水供應(yīng)有油煙氣排放通道有污水排放、凈化處置安裝.餐飲業(yè)態(tài)特征-中西快餐快餐業(yè)在武漢紅火的開展過(guò)程中，人們對(duì)中式快餐與洋快餐可謂是各有見地。喜歡洋快餐的人：西式餐廳以溫馨的餐廳規(guī)劃，柔和的燈光，營(yíng)造一種輕松悠然的就餐氣氛，讓人覺得這是一種輕松享用型的用餐，而且衛(wèi)生環(huán)境好，再加上優(yōu)質(zhì)的效力，讓人在享用美食的同時(shí)，更是釋放一種心境。喜歡中式快餐的人：中式快餐種類多、款式全，口味和風(fēng)格各異，更加符合中國(guó)人的飲食習(xí)慣，而且相對(duì)于西式快餐在價(jià)錢上具有很多優(yōu)勢(shì)，特別是具有地方特征和民族特征的小吃快餐，讓吃慣了中式快餐的人們情有獨(dú)鐘，百吃不厭。肯德基

35、過(guò)橋米線必勝客永和豆?jié){業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案.武漢作為南北交匯之地，特征餐飲有著較高的需求，中式特征餐飲的出現(xiàn)可滿足本地居民對(duì)不同區(qū)域特征的中式餐飲的旺盛需求。川味特征餐廳東北風(fēng)味特征餐廳湘菜風(fēng)味特征餐廳業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案餐飲業(yè)態(tài)特征-中式特征餐飲. 武漢的餐飲業(yè)興隆，武漢人民對(duì)于西式 特征餐飲也有著較高的需求。日式料理東南亞風(fēng)味西式餐廳業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案餐飲業(yè)態(tài)特征-西式特征餐飲. 根據(jù)本地消費(fèi)者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，本地居民對(duì)于朋友宴請(qǐng)和商務(wù)消費(fèi)就餐需求不斷增高，中低檔酒樓已無(wú)法滿足其需求，故本案可思索引進(jìn)中高檔商務(wù)酒樓。奢華酒樓中式酒樓中式酒樓商務(wù)酒樓商務(wù)酒樓業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案餐飲業(yè)態(tài)特征-大型

36、高檔商務(wù)酒樓.自助餐在西方叫做buffet，正規(guī)的解釋叫做冷餐會(huì)，源于西方的酒會(huì)、聚會(huì)。南方大城市是比較早接受“自助餐文化的城市。自助餐可分為中式自助和西式自助，對(duì)于食客來(lái)講，“自助餐集合國(guó)內(nèi)外各種特征口味，同時(shí)價(jià)錢適中，可隨意挑選，消費(fèi)者接受程度較高。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案餐飲業(yè)態(tài)特征-自助式餐飲.中國(guó)歷史悠久，其烹飪藝術(shù)淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)。西餐以它的色、香、味、形而誘人。長(zhǎng)期以來(lái)由于各地域的自然環(huán)境、文化、風(fēng)俗、習(xí)慣不同，中國(guó)菜肴構(gòu)成了不同風(fēng)味的地方菜系，而美食城可一網(wǎng)打盡滿足不同食客的多種需求。美食城檔口美食城效力臺(tái)美食城用餐區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案餐飲業(yè)態(tài)特征-美食城. 許多有一定的經(jīng)濟(jì)根底，有健身

37、喜好的消費(fèi)人群，他們追求一種氣氛，而在健身中心消費(fèi)者可得到科學(xué)的、有規(guī)律的鍛煉。 如今的人的健身認(rèn)識(shí)逐漸加強(qiáng)，大多數(shù)去健身的人都是在一定經(jīng)濟(jì)根底上自愿去的。 同時(shí)滿足當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)安康休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所的需求，且健身中心可保證有效固定人流。器材健身器材健身有氧健身業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案運(yùn)動(dòng)健身休閑文娛業(yè)態(tài)特征. 培訓(xùn)中心的出現(xiàn)可滿足家庭式休閑的需求，這些業(yè)態(tài)的補(bǔ)充有效的擴(kuò)展商圈半徑，吸引商圈外的消費(fèi)群體前來(lái)消費(fèi)，并添加消費(fèi)群體的逗留時(shí)間。 據(jù)森拓普商業(yè)研討發(fā)現(xiàn)：針對(duì)兒童的業(yè)態(tài)將會(huì)吸引大量的回頭客，兒童的父母將會(huì)在購(gòu)物中心內(nèi)的租戶消費(fèi)從而提升客流量、停留時(shí)間和消費(fèi)金額。 本案可思索開設(shè)英語(yǔ)、舞蹈、音樂等專業(yè)

38、培訓(xùn)中心、兒童創(chuàng)意培訓(xùn)中心、嬰幼兒培訓(xùn)等培訓(xùn)中心以提升當(dāng)?shù)鼐用裎幕膴蕿槟康?，吸引家庭消費(fèi)人群。休閑文娛業(yè)態(tài)特征舞蹈培訓(xùn)早教培訓(xùn)扮演培訓(xùn)聲樂培訓(xùn)業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案培訓(xùn)中心休閑文娛業(yè)態(tài)特征.72 整個(gè)小城市都設(shè)置于室內(nèi)，因小孩的大小而建成，就算很細(xì)微的細(xì)節(jié)也能表現(xiàn)出差別，各個(gè)主題區(qū)為小孩提供一個(gè)互動(dòng)的學(xué)習(xí)及玩樂平臺(tái)。 兒童體驗(yàn)性消費(fèi)場(chǎng)所讓小孩能做他們最想做的事情變身成大人，兒童職業(yè)體驗(yàn)文娛中心內(nèi)的資源及設(shè)備一應(yīng)俱全，務(wù)求讓小孩得到最深化的角色扮演體驗(yàn)。 本案可思索開設(shè)兒童體驗(yàn)性消費(fèi)場(chǎng)所，以滿足當(dāng)?shù)丶彝?duì)幼兒教育文娛的消費(fèi)目的，吸引家庭消費(fèi)人群。休閑文娛業(yè)態(tài)特征模擬消防模擬法院模擬醫(yī)院模擬城市業(yè)

39、態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案兒童職業(yè)體驗(yàn)文娛中心休閑文娛業(yè)態(tài)特征. 女性是商家的最正確顧客，時(shí)髦女性更是容易被打動(dòng)的一個(gè)人群。 根據(jù)本地消費(fèi)者調(diào)查研討發(fā)現(xiàn)，美容SPA作為一種全新的安康美容概念，已得到越來(lái)越多的女性顧客接受。 如今的SPA是交融了休閑、美容、美體、健身、水療、營(yíng)養(yǎng)學(xué)、醫(yī)學(xué)、資訊等功能的安康美容專業(yè)沙龍，可以給本工程帶來(lái)更加全面的人氣聚集效應(yīng)。休閑文娛業(yè)態(tài)特征精裝門廳SPA護(hù)理美容護(hù)膚業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)組合方案美容SPA休閑文娛業(yè)態(tài)特征.業(yè)態(tài)規(guī)劃原那么.業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃原那么零售吸引力原那么在程度以及垂直兩個(gè)空間維度，布置相應(yīng)的主力店及次主力店，以有效吸引人流在程度及垂直方向流動(dòng)。與工程規(guī)劃特征

40、相配合原那么物業(yè)臨街面商業(yè)氣氛較淡，業(yè)態(tài)規(guī)劃方面應(yīng)注重臨街商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，合理分布業(yè)態(tài)，建議以中西快餐及知名品牌服裝旗艦店零售業(yè)態(tài)相互配，打造商業(yè)氣氛吸引消費(fèi)者，帶來(lái)人流；工程內(nèi)部業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)盡量發(fā)揚(yáng)物業(yè)每處的潛在商業(yè)價(jià)值發(fā)明最大經(jīng)濟(jì)效益；租金最大化原那么根據(jù)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，樓層越靠下地面以上，人流量越大，商業(yè)價(jià)值也越高，因此，靠下樓層應(yīng)給予承租才干強(qiáng)的品牌零售，如：化裝品、服飾等；同時(shí)，思索到餐飲、休閑娛樂對(duì)人流的聚集作用，為有效吸引人流至更高樓層，餐飲休閑文娛的布置應(yīng)盡量靠上。.餐飲浸透原那么餐飲將是重要的組成部分；餐飲亦能有效的延伸消費(fèi)者在工程的停留時(shí)間，添加其消費(fèi)的能夠性及消費(fèi)額度。休

41、閑文娛/文化概念增值原那么在商品同質(zhì)化日趨嚴(yán)重、消費(fèi)者選擇多樣性的今天，要想吸引消費(fèi)者的留意力，爭(zhēng)取更多的消費(fèi)者光臨工程，工程在滿足消費(fèi)者購(gòu)物需求的同時(shí)，應(yīng)該提供方式豐富的其它功能。隨著消費(fèi)程度的提高，消費(fèi)者對(duì)文娛、休閑需求日益添加，建議未來(lái)購(gòu)物中心應(yīng)該加強(qiáng)娛樂與文化功能的設(shè)置，添加目的性消費(fèi)，鎖定固定消費(fèi)者，擴(kuò)展工程的輻射才干。業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃原那么.租務(wù)市場(chǎng)概略.有關(guān)不同行業(yè)的付租才干，詳細(xì)解釋如下：大型超市所需面積5，000平方米起，提供各式各樣生鮮食品、日用品、家電、家居等產(chǎn)品。因面積大，資本投資高，價(jià)錢競(jìng)爭(zhēng)猛烈，毛利率低，所負(fù)擔(dān)的根本單位租金也較低，提成租金通常不高于3%，以高者為準(zhǔn)

42、。業(yè)態(tài)規(guī)劃租務(wù)市場(chǎng)概略中西快餐、特征餐飲、自助餐廳、美食廣場(chǎng)所需面積介乎200與2000平方米之間，提供各式各樣中西快餐食品、特征食品、新穎的自助式餐飲等。不同餐飲業(yè)態(tài)所要求面積不同，樓層不同，所能接受租金的程度也不一樣。其中中西快餐、咖啡等餐飲業(yè)態(tài)多要求設(shè)置在首層，其租金價(jià)值最高，其次為特征餐飲、自助餐廳、美食廣場(chǎng)。.大型酒樓所需面積介于2000-5000平方米之間，裝修獨(dú)特、奢華，環(huán)境高雅，設(shè)備設(shè)備完善，是消費(fèi)者宴請(qǐng)、聚會(huì)、商談的首選之地。其面積大，投資高，所負(fù)擔(dān)根本單位租金較低，酒樓對(duì)樓層無(wú)特殊要求零售店鋪視乎售賣的貨品而定，如售賣普通精品服裝、飾品及個(gè)人護(hù)理等，所需的面積介乎100與3

43、00平方米之間，因?qū)儆谌罕娤M(fèi)品，顧客群大，并且單店面積較小,可接受單位租金普通較高.業(yè)態(tài)規(guī)劃租務(wù)市場(chǎng)概略有關(guān)不同行業(yè)的付租才干，詳細(xì)解釋如下：.業(yè)態(tài)規(guī)劃租務(wù)市場(chǎng)概略美容健身目前美容健身行業(yè)開展較為迅猛，大型連鎖美容院開展勢(shì)頭強(qiáng)勁。美容院普通需求的面積在 200-1000 。教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)兒童教育培訓(xùn)業(yè)態(tài)是近幾年興起的新型業(yè)態(tài)，主要針對(duì)兒童智力、興趣喜好方面的培育，頗受市場(chǎng)歡迎。其需求面積介乎于300-2000平方米不等，裝修個(gè)性具有特征，通常自行裝修。該業(yè)態(tài)對(duì)樓層通常沒有特別要求。有關(guān)不同行業(yè)的付租才干，詳細(xì)解釋如下：.業(yè)態(tài)分布及收益.業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布選擇樓層面積7F23006F42005F4

44、2004F42003F42002F42001F4200合計(jì)27500樓層面積4F42503F42502F42501F4250合計(jì)17000做滿容積率不做滿容積率單純從商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積最大化的角度來(lái)思索，本商業(yè)單層最大面積為4200平米，要到達(dá)27500平米的整體最大運(yùn)營(yíng)面積，樓層將到達(dá)7層。從武漢目前勝利開展的社區(qū)商業(yè)來(lái)看，4層是“運(yùn)營(yíng)面積最大化與運(yùn)營(yíng)效益最優(yōu)化之間的黃金分割體量。VS. 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布選擇做滿容積率不做滿容積率VS從運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看7層社區(qū)商業(yè)中心的案例可尋，但其操作難度較大，詳細(xì)表現(xiàn)為：其本身單層運(yùn)營(yíng)面積較小，而本身 樓層較高的特質(zhì)又帶來(lái)垂直交通、 人流通道的占用比例較高的問題,

45、 層層問題的疊加,使其單層的商家 布置非常困難;越高的樓層,商家的招商引進(jìn)越難, 對(duì)于武漢史無(wú)前例的7層社區(qū)商業(yè), 其招商難度趨高,稍有不慎即出現(xiàn) “高樓層、高空置的景象；高樓層的商業(yè)對(duì)地塊后住宅的規(guī)劃 有一定影響;不做滿容積率的4層社區(qū)商業(yè)中心，其在運(yùn)營(yíng)上所存在的難度與問題，較之7層社區(qū)商業(yè)中心大大減低。從運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，建議以不做滿容積率來(lái)進(jìn)展商業(yè)運(yùn)作.業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-1不做滿容積率樓層面積4F42503F42502F42501F4250合計(jì)170007層社區(qū)商業(yè)中心雖在新加坡、國(guó)內(nèi)蘇州皆有運(yùn)行，但其在武漢仍屬于百貨商業(yè)的傳統(tǒng)格局模式。自創(chuàng)武漢傳統(tǒng)的社區(qū)型商業(yè)情況，在不做滿容積率的情況下，

46、建議物業(yè)最高4層。在4層的商業(yè)布置中，我們同樣盡能夠放大青少年主題業(yè)態(tài)，并保證其它生活配套功能的相對(duì)完善.業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-1不做滿容積率1F2F3F4F中西式快餐+品牌零售兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售大型超市餐飲樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）備注1F品牌零售+中西式快餐4200一樓預(yù)留部分面積租予承租能力強(qiáng)的零售店鋪，如服裝旗艦店，中西式快餐等。以保證商業(yè)效益最大化2F大型超市4200超市是容易集聚人氣的業(yè)態(tài)之一，可有效的吸引客流，同時(shí)可快速提高住宅居住價(jià)值。3F兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售4200兒童培訓(xùn)，文化教育類業(yè)態(tài)能加強(qiáng)項(xiàng)目的特色的主題，為項(xiàng)目帶來(lái)人流及更多可能的

47、重復(fù)消費(fèi)。4F餐飲4200餐飲為目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，且中式餐飲租金承受力較弱，安排在相對(duì)高樓層。.業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-1不做滿容積率1F2F3F4F中西式快餐+品牌零售兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售大型超市餐飲從運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，我們對(duì)不做滿容積率進(jìn)展了商業(yè)開展的業(yè)態(tài)模擬與布置，其中也包括了以下問題業(yè)態(tài)無(wú)法滿足工程輻射范圍內(nèi)的人口消費(fèi) 根據(jù)本工程輻射區(qū)域的人口來(lái)看，CBD內(nèi)常住人 口約為5萬(wàn)，流動(dòng)人口約為2萬(wàn)，復(fù)興村、常碼頭 一帶的人口約為3-5萬(wàn)，即總?cè)丝诩s為10-12萬(wàn)人。 相對(duì)于輻射人口來(lái)說(shuō)，本案的商業(yè)容量無(wú)法滿足；作為本身工程的配套，其功能不完善 作為百萬(wàn)方住區(qū)包括4所學(xué)校的商業(yè)配套

48、，其 業(yè)態(tài)容量有限，主力的超市業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)范圍也僅能 控制于5000平米之內(nèi)，僅能作為社區(qū)型超市進(jìn)展 輻射。對(duì)于本身工程的價(jià)值提升助力不大；CBD內(nèi)的商業(yè)多偏重于百貨類，本案必需擔(dān)綱社 區(qū)消費(fèi)型商業(yè)的區(qū)域主角 CBD內(nèi)商業(yè)多為百貨類，如本案類的社區(qū)型商業(yè)較 少，從商業(yè)角色上來(lái)看，本案必需擔(dān)綱起此類商 業(yè)的領(lǐng)銜角色。而目前所呈現(xiàn)的體量、業(yè)態(tài)都無(wú) 法匹配。做滿容積率的嘗試.業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率樓層面積7F23006F42005F42004F42003F42002F42001F4200合計(jì)27500單純從商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積最大化的角度來(lái)思索，本商業(yè)單層最大面積為4200平米，要到達(dá)27500平米的整

49、體最大運(yùn)營(yíng)面積，樓層將到達(dá)7層。在7層的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃中，我們將吸納社區(qū)商業(yè)的一切需求形狀，并根據(jù)租金市場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)需求進(jìn)行相對(duì)合理安排.業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售大型超市6F樓層面積7F23006F42005F42004F42003F42002F42001F4200合計(jì)27500大型餐飲露臺(tái)花園7F.業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售

50、大型超市6F樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）1F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道4200注：1、由于大型超市承租才干較低，為平衡租金收益，一樓預(yù)留部分面積租予承租才干強(qiáng)的零售店鋪，如服裝旗艦店，中西式快餐等。7F大型餐飲露臺(tái)花園.業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售大型超市6F樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）2-3F大型超市8400注：1、思索到工程整體運(yùn)作的配套需求，以及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，超市是容易集聚人氣的業(yè)態(tài)之一，可有效的吸引客流，同時(shí)可快速提高住宅居住價(jià)值。2、在做滿容

51、積率的情況下，大型超市的面積可擴(kuò)展為約8000平米，在到達(dá)輻射周邊10-12萬(wàn)人口的要求的同時(shí)，也符合商業(yè)建筑本身的要求。 7F大型餐飲露臺(tái)花園.業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售大型超市6F樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）4F兒童培訓(xùn)1100早教中心800兒童樂園800兒童主題零售1500合計(jì)4200注： 1、兒童培訓(xùn)，文化教育類業(yè)態(tài)能加強(qiáng)工程的特征的主題，為工程帶來(lái)人流及更多能夠的反復(fù)消費(fèi)。7F大型餐飲露臺(tái)花園.業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西

52、式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售大型超市6F樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）5F中型餐飲1800特色餐飲1000自助餐飲600小吃美食城800合計(jì)4200注： 1、餐飲為目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，且中式餐飲租金接受力較弱，安排在相對(duì)高樓層。7F大型餐飲露臺(tái)花園.業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售大型超市6F樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）6F健身2200美容SPA1200美發(fā)800合計(jì)4200注：1、健身、美容SPA等屬于目

53、的性消費(fèi)，可盡量安排在較高樓層，以吸引消費(fèi)者在垂直方向上流動(dòng)；2、思索到美容、SPA對(duì)私隱性要求較高，可盡量安排在相對(duì)獨(dú)立的位置。7F大型餐飲露臺(tái)花園.業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)分布-2做滿容積率1F2F3F4F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道大型超市5F健身+美發(fā)+美容SPA餐飲兒童培訓(xùn)+早教中心+兒童樂園+兒童主題零售大型超市6F樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）7F大型餐飲2300露臺(tái)花園（延伸咖啡座）合計(jì)2300注：1、根據(jù)頂樓擁有大型露臺(tái)花園的特點(diǎn)，可安排個(gè)性化 突出的餐飲。7F大型餐飲露臺(tái)花園.業(yè)態(tài)規(guī)劃工程業(yè)態(tài)租金預(yù)測(cè)不做滿容積率樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）租金（平方米/月）月租金收入年租金收入1F中西式快

54、餐+品牌零售420020084000050400002F超市42003012600015120003F兒童培訓(xùn)110030-5055000660000早教中心80030-4032000384000兒童樂園80040-5015000180000兒童主題零售150015022500027000004F中型餐飲18004072000864000特色餐飲100050-6060000720000自助餐飲6008048000576000小吃美食城8004032000384000150500018060000在不做滿容積率情況下，超市僅占用一層面積，整體平均租金為：88元/平方米/月.樓層業(yè)態(tài)面積（平方米）

55、租金（元/平方米/月）月租金收入（元）年租金收入（元）1F品牌零售+中西式快餐+大型超市出入通道4200200840000100800002-3F大型超市84003025200030240004F兒童培訓(xùn)110030-5055000660000早教中心80030-4032000384000兒童樂園80040-5015000180000兒童主題零售150015022500027000005F中型餐飲18004072000864000特色餐飲100050-6060000720000自助餐飲6008048000576000小吃美食城80040320003840006F健身220020-3066000

56、792000美容SPA120030-4048000576000美發(fā)80040-50400004800007F餐飲+配套露天花園230030-40920001104000本租金收入為商業(yè)體無(wú)空置滿租的情況187700022524000業(yè)態(tài)規(guī)劃工程業(yè)態(tài)租金預(yù)測(cè)在做滿容積率情況下，超市所占用的二層面積將整體租金有所下拉，平均租金：68元/平方米/月做滿容積率.業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī)劃模式收益水平綜合價(jià)值影響運(yùn)作問題做滿容積率理想滿租情況下每年約2252萬(wàn)租金收益；按目前業(yè)態(tài)規(guī)劃，平均月租金為68元；7%年回報(bào)的售價(jià)為：11657元/平米整體業(yè)態(tài)門類豐富，能更好的服務(wù)片區(qū)，提升西區(qū)住宅價(jià)值；所引入的超市經(jīng)營(yíng)面積增

57、大，其將帶來(lái)更多的人流外溢至其他商業(yè)；7層社區(qū)商業(yè)在武漢缺 少運(yùn)行案例；單層面積小，業(yè)態(tài)雜 多，商業(yè)內(nèi)部的垂直 交通組織難度較高；高樓層空置率將會(huì)較 高；工程業(yè)態(tài)租金預(yù)測(cè)規(guī)劃模式收益水平綜合價(jià)值影響運(yùn)作問題不做滿容積率理想滿租情況下每年約1806萬(wàn)租金收益；按目前業(yè)態(tài)規(guī)劃，平均月租金為88元；7%年回報(bào)的售價(jià)為：15085元/平米受制于商業(yè)容量面積影響，整體業(yè)態(tài)沒有做滿容積率豐富，但能基本滿足社區(qū)生活需求。整體商業(yè)面積小，所 給予的創(chuàng)新空間較 ??；做滿與不做滿容積率的對(duì)比.在不做滿容積率情況下，我們降低了超市占用的運(yùn)營(yíng)面積范圍，但主題業(yè)態(tài)仍得到了相對(duì)完整的保管。從整體租金收益上來(lái)看，雖沒有做滿

58、容積率的情況高，但其在運(yùn)營(yíng)中空置率的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于7層商業(yè)。 我們將其空置率設(shè)定為做滿容積率的一半即20%，租金收益降為1444萬(wàn)。業(yè)態(tài)規(guī)劃工程業(yè)態(tài)租金預(yù)測(cè)在做滿容積率情況下，工程的租金收益是為最大化，但前提為：整體商業(yè)的滿租運(yùn)作。從武漢本地市場(chǎng)的情況來(lái)看，7層商業(yè)放置于本案的社區(qū)型商業(yè)體，其滿租的難度將較大。將租金收益退除空置率來(lái)看，假設(shè)有30%的動(dòng)態(tài)空置，租金收益將降為1576萬(wàn)。做滿與不做滿容積率的對(duì)比綜合空置率下的靜態(tài)租金收益、主力業(yè)態(tài)面積變動(dòng)下的遠(yuǎn)期影響來(lái)看，采納“做滿容積率來(lái)運(yùn)作本案商業(yè)，有助于工程的綜合價(jià)值提升。從主力業(yè)態(tài)來(lái)看，受制于超市普遍租金較低的影響即超市運(yùn)營(yíng)面積越大，將越拉低商業(yè)起步期的整體租金收益，做滿容積率的情況下，超市運(yùn)營(yíng)面積可到達(dá)8000平米，雖對(duì)整體商業(yè)的租金有所下拉，但其能輻射吸引周邊約10萬(wàn)的消