1、設計管理任務閱歷匯報.CONCEPT DESIGN 匯報提綱 一、設計管理任務的意義二、任務實施的關鍵方面三、限額設計的初步探求四、管理中部分閱歷教訓.一、設計管理任務的意義 當今房地產(chǎn)業(yè)的競爭日益加劇，產(chǎn)品精益求精，力求完美提升總體報答。隨著社會總體生活程度的提高，成熟房產(chǎn)公司工程開發(fā)開場著眼于表達生活的高質(zhì)量、高品味、高效率。開發(fā)商只需充分了解擬開發(fā)工程的規(guī)劃設計特點，才干有效地協(xié)調(diào)設計師的任務、調(diào)動各方面積極性，進展高效管理，使開發(fā)工程的成果到達預期的目的。有效的本錢控制、精益求精的產(chǎn)品設計與創(chuàng)新曾經(jīng)成為提升企業(yè)競爭的中心任務。企業(yè)的設計管理部門從中承當著主要的職能。規(guī)劃設計管理任務涉及

2、的方面和細節(jié)繁多，要求綜合思索技術、經(jīng)濟、管理等各方面要素。必需具備優(yōu)秀的規(guī)劃設計、良好的環(huán)境景觀、適宜的技術目的、功能齊備合理的平面規(guī)劃、優(yōu)良的資料設備、富有特征的建筑外觀、精雕細鑿的建筑裝修，以及溫馨詳和的文化氣氛等等，注重追求細節(jié)設計，創(chuàng)新理念。.用 地 選 擇50%規(guī) 劃 設 計30%銷 售 執(zhí) 行20%房地產(chǎn)產(chǎn)品要素構成.設計管理的宏觀認識規(guī)劃設計成果斷定了70%-85%的工程本錢，是決議房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢的極其重要要素設計管理任務應具有全過程本錢控制的認識設計管理任務應具有工程整體目的的總體認識設計管理任務應具備思索營銷、施工、配套等開發(fā)建立各環(huán)節(jié)綜合要素的綜合認識.1、全員本錢認

3、識1部門間親密協(xié)作2各專業(yè)工程師盡職盡責 2、市場與客戶認識 1加強對市場的了解，把握房 地產(chǎn)市場的開展方向。 2了解與分析客戶需求，把握 產(chǎn)品開展趨勢。 3、對設計公司的管理與協(xié)調(diào) 1做好設計招標 2做好合同管理 3實行中期溝通、監(jiān)視 4落實獎懲措施 4、管理程序與制度 1完善甲方設計規(guī)范 2堅持全程優(yōu)化設計 3專家會議評審制度 4內(nèi)部審核制度化 設計管理的宏觀認識.設計管理任務的根本目的：提升產(chǎn)品質(zhì)量縮短開發(fā)周期降低開發(fā)本錢.提高工程銷售收入減少工程資金時間本錢提高資金周轉率提升企業(yè)品牌和競爭力設計管理任務成果表達高效的設計管理任務是導致高效工程運營的根底。.規(guī)劃設計培育產(chǎn)品的質(zhì)量、本錢和

4、品牌名牌產(chǎn)品培育品牌企業(yè)企業(yè)的競爭本質(zhì)上是產(chǎn)品的競爭.房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)劃設計管理任務的意義 - 決議了工程的質(zhì)量、本錢和品牌產(chǎn)品要素構成設計管理宏觀認識設計管理根本目的設計管理成果表達.二、設計管理任務實施的關鍵方面首先應樹立管理的宏觀認識，了解其意義，明確目的，把握關鍵，將管理任務落實到規(guī)劃設計各階段任務的重要環(huán)節(jié)中。.設計管理實施的關鍵方面合理掌控設計管理任務的本錢、時間、效率全員明確工程總體目的，做為詳細任務綱領構建完仁慈好的管理團隊建立并實施全過程的技術管理制度及流程.構建完仁慈好的管理團隊構筑完善的規(guī)劃設計管理架構建立科學有效的管控流程培育良好的專業(yè)以及綜合素質(zhì)保證管理任務的高效準確合

5、理的企業(yè)營運機制基于良好的設計管理團隊，在明確的管理目的指點下運作，最終又可以最大程度的達成工程的設計任務目的，乃至工程的總目的。.掌控設計任務本錢管理的首要任務在于明確本錢目的本錢目的制定的關鍵環(huán)節(jié)在于注重設計預算的編制工程定位設計方案工程本錢總目的法規(guī)、規(guī)范、規(guī)費設計預算管控表設計管理任務合理掌控設計管理任務的本錢、時間、效率.設計管理任務本錢管理設計費用時間本錢人力本錢規(guī)劃、建筑、景觀、室內(nèi)等設計內(nèi)容全過程發(fā)生的設計、咨詢、研討、審圖、模型、效果圖等費用的總和由規(guī)劃設計任務占用的開發(fā)關鍵時間節(jié)點耗用的工程本錢設計部門管理人員的人力資源本錢合理掌控設計管理任務的本錢、時間、效率設計任務直接

6、本錢.應防止兩種景象：為節(jié)省本錢而壓低設計費為追求效果設計費失控設計費用本身就是規(guī)劃設計本錢的直接構成部分；合理的設計費取定是保證質(zhì)量與進度的根本條件之一。合理的設計費用有利于設計單位選擇的合理性 ；合理的設計費用有利于設計單位資源配備的優(yōu)先性和設計師積極性的發(fā)揚；直接對詳細設計人給予的適當費用，對積極性的發(fā)揚會有更積極的作用；設計階段設計費用應基于“設計本錢預算文件為根據(jù)而確定的。設計管理任務本錢管理合理掌控設計管理任務的本錢、時間、效率.合理設計費規(guī)范：根據(jù)詳細的工程性質(zhì)、設計要求、選擇設計單位的不同設立設計費支付規(guī)范，如國內(nèi)一線品牌設計公司-元/M2國內(nèi)二線品牌設計公司-元/M2 國外一

7、線品牌設計公司-元/M2國外二線品牌設計公司-元/M2萬科：北京、上海、深圳： 55元/廣州公司： 50元/ 其他地域公司： 45元/ 分類公司規(guī)劃概念方案方案+建筑擴初結構、設備擴初+施工圖景觀方案+擴初+施工圖樣板房+室內(nèi)設計其他總計深圳公司-國內(nèi)單位252315武漢公司 項目0.750.5939.10上海公司 項目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集團地產(chǎn)公司設計費統(tǒng)計元/ 例.工程立項主體構造開工開盤銷售入住 論證階段謀劃定位階段設計階段 工程施工階段開工銷售階段入住階段概念規(guī)劃設計管理設計方案設計管理擴初設計管理施工圖設計管理工程施工配合、銷售配合及入住配合

8、本錢工程本錢估算本錢測算及目的本錢拆分預算、標底、合同價進度款、工程變卦、招標采購 結算工程營銷設計本錢管理與本錢部門的進程關系 多方案比較 概念規(guī)劃草案設計本錢預算管控表合理掌控設計管理任務的本錢、時間、效率. 本錢部門制定工程目的本錢。 設計管理控制目的本錢偏向率。 目的本錢首先須合理，建立在長期數(shù)據(jù)庫積累的根底上。設計階段本錢管理控制方式構造含鋼量偏向率；景觀造價偏向率；示范區(qū)本錢偏向率；資料設備選用偏向率；設計費偏向率。合理掌控設計管理任務的本錢、時間、效率. 對設計人員而言是本質(zhì)性義務。 應防止兩種景象： 不計本錢地追求設計效果本錢不合理導致質(zhì)量喪失成本控制含鋼量等土建造價景觀造價示

9、范區(qū)造價設計變卦簽證率合理的設計費資料部品造價設計階段本錢管理控制方式合理掌控設計管理任務的本錢、時間、效率.注重制定合理的設計各階段任務周期，影響到設計質(zhì)量以及工程本錢。論證階段設計管理階段75天概念規(guī)劃施工圖拿地節(jié)點謀劃階段95天55天(多層)70天(高層)不做限定概念規(guī)劃方案方案設計擴初設計實施方案設計周期225/240天概念規(guī)劃草案設計周期環(huán)節(jié)管理合理掌控設計管理任務的本錢、時間、效率.工程周期統(tǒng)計表區(qū)項目名稱占地面積(平方米)規(guī)劃建面(平方米)土地獲取時間A開工時間B開盤時間CBA天CA天上海順馳藍灣87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19

10、131270南京濱江奧城181,942約300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249蘇州湖畔天城164,200約300,0002003.10.222004.06.12234無錫天鵝湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京順馳領海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187藍調(diào)國際公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重慶奧林匹克2004.62004.82004.10 60120晉中城市藝墅160,300200,9002

11、003.11.142004.03.062004.05.15113183鄭州鄭東第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛陽洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202例.管理任務的高效準確保證設計管理任務的準確性對工程的質(zhì)量以及工程本錢有著直接的影響設計管理任務的高效率運作是控制設計質(zhì)量的重要保證設計管理效率目的控制人均設計管理利潤效益目的-元/人人均設計管理面積目的-平方米/人合理掌控設計管理任務的本錢、時間、效率. 開發(fā)規(guī)模加大，并不意味著人數(shù)勢必

12、呈同比例的添加，而是應該經(jīng)過架構的優(yōu)化和資源整合，提高人均消費效率，保證設計部門高效率運作。人數(shù)效能多工程制下平衡點“人均設計管理面積目的管理任務的高效準確保證合理掌控設計管理任務的本錢、時間、效率.人均設計管理面積規(guī)劃總面積x A%方案總面積x B%施工圖總面積x C%)設計總人數(shù) 建議A 為20；B為50%;C為30管理任務的高效準確保證合理掌控設計管理任務的本錢、時間、效率.某房產(chǎn)集團公司07年人均設計管理面積一覽深圳公司設計部規(guī)劃面積之和30萬2.46萬/人方案面積之和48萬施工圖面積之和48萬設計部人數(shù)18人北京公司設計部規(guī)劃面積之和62萬1.69萬/人方案面積之和33.6萬施工圖面

13、積之和15.1萬設計部人數(shù)17人上海公司設計部規(guī)劃面積之和63.84萬3.38萬/人方案面積之和39萬施工圖面積之和39萬設計部人數(shù)13人例.建立并實施全過程的技術管理制度及流程任務方法五原那么：一嚴謹 二協(xié)調(diào)三執(zhí)行 四跟進 五總結1、建立以流程為根底的設計管理規(guī)范化體系例1：設計管理業(yè)務總流程例2：工程規(guī)劃設計總流程 例3：設計文件檔案管理任務指點.設計概算是從最根本的單位工程概算編制開場逐級匯總而成的，分為單位工程概算、單項工程綜合概算、建立工程總概算三級。總概算從工程立項開場到工程開工交付運用整個過程的全部建立費用。施工圖預算是設計階段最后的一道把關口，其編制深度細化到不僅是工程量準確、

14、資料分析正確，還要在審核過程中由各個相關單位、部門進展綜合會審、優(yōu)選，反復調(diào)整后最終定稿，其中包括專業(yè)間的交融度審核、各個定價資料的品牌及價錢、擬專業(yè)分包項的預算與審核等。為以后的各個環(huán)節(jié)的本錢控制打下根底。相對于一個十萬平方米左右規(guī)模的住宅工程而言，合理的施工圖預算時間普通不要少于兩個月的時間。2、制定嚴厲編制、審核初步設計概算以及施工圖預算的流程建立并實施全過程的技術管理制度及流程.3. 實行限額設計；建立完善的圖紙審核管控制度當前設計單位普遍存在著設計不精、深度不夠的情況。這是添加工程造價的不確定要素。由于設計頻繁變卦，給工程造價控制帶來一定的難度。必需根據(jù)開發(fā)閱歷和投資估算的要求，有效

15、地確定設計限額造價、三材耗費目的等，并建立獎懲考核鼓勵機制。針對突破了造價目的的專業(yè)及詳細部分，須分析緣由，用設計修正的方法加以處理。抑制只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算為“算了畫。并利用同類建筑工程的技術目的進展科學分析、比較，優(yōu)化設計，控制工程造價。建立并實施全過程的技術管理制度及流程.加強出圖前的審核任務，以求得提高設計質(zhì)量，將工程變卦的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的缺乏或缺陷加以抑制時，所破費的代價最小，可獲得的效果最好。在施工圖出圖前加強審核管理任務，可最有效的減少不用要的本錢浪費。 建立審核程序按階段分專業(yè)制定具體詳盡的審核要點編制審核意見表明確

16、審核責任人限期審核建立并實施全過程的技術管理制度及流程3. 實行限額設計；建立完善的圖紙審核管控制度. 限額設計并不是一味思索節(jié)約投資，也決不是簡單地將 投資砍一刀，而是包含了尊重現(xiàn)實，實事求是，精心設 計和保證設計科學性的實踐內(nèi)容。實行限額設計 -按照同意的設計義務書和投資估算，在保證功 能要求的前提下，控制初步設計; -按照同意的初步設計總概算，控制施工圖設計; -各專業(yè)在保證到達運用功能的前提下，按分配 的投資額控制設計，嚴厲控制設計中不合理的 設計變卦，保證工程開工結算不突破總投資額。 -投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效 途徑和主要方法。3. 實行限額設計；建立完善的圖紙審核管

17、控制度建立并實施全過程的技術管理制度及流程.設計變卦緣由1.設計類：A.超本錢目的B.設計優(yōu)化 C.設計錯誤 D.設計缺漏E.補充設計 F.二次設計 G.現(xiàn)場條件2.現(xiàn)場施工類: A.施工錯誤 B. 施工困難 C.施工進度要求3.營銷類： A.客戶需求 B.競爭需求 4.其它4. 制定嚴厲的設計變卦、修正、簽證管理流程建立并實施全過程的技術管理制度及流程.設計變卦簽證率由設計緣由導致的簽證總金額工程合同金額對施工圖階段設計成果質(zhì)量的控制-減少由圖紙和資料 的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。.設計變卦簽證率控制很多工程由設計失誤所帶來設計變卦占總建造本錢的3-10，其中反復性錯誤占相當比例。

18、為降低設計變卦簽證率，建議采取的戰(zhàn)略如下：1建立施工圖階段的長期協(xié)作 同伴；2給予合理的設計周期；3甲方完善規(guī)范化構造設計；.三、限額設計任務的初步探求限額設計的概念：限額設計是將上一設計階段審定的投資總目的和工程總量目的，預先合理地分解到本階段各專業(yè)設計、各單位工程和分部分項工程，根據(jù)各單位工程和分部分項工程的投資細分目的，進展限額設計。.限額設計的目的管理:可行性研討階段編制的投資估算，經(jīng)同意是初步設計的投資最高限額；初步設計階段編制的設計概算，經(jīng)同意是施工圖設計的投資最高限額；施工圖設計那么按照概算投資細分目的進展限額設計，構成施工圖預算。估算、概算、預算等不同階段的投資目的有前后制約、

19、相互補充之作用。只需防檢與監(jiān)控、預先措施與事后綜合平衡相結合，才干不會突破投資目的值，這就是限額設計的目的管理。只需這個目的管理到位，限額設計任務就會勝利，工程的投資目的值就能實現(xiàn)。 限額設計的流程管理：投資分解和工程量控制是實行限額設計的有效途徑和主要方法。首先將上階段設計審定的投資額和工程量分解到各個專業(yè)單位工程，審核其合理性；然后再分解到各單位工程及其分部工程，審核其合理性。經(jīng)過層層限額，實現(xiàn)對投資限額的控制與管理。限額設計的技術關鍵是要控制好設計規(guī)范和規(guī)模，確定好限額目的。在設計之前，對限額進展分解分析是切不可短少的一步。 .限額設計的管控體系：投資目的分解和工程量細分是限額設計的主要

20、方式和關鍵任務。 為了保證限額設計任務的順利進展并獲得效果，應建立限額設計的縱向和橫向控制體系。限額設計留意點:1.為了表達限額設計控制投資的自動性，在設計前就要求合理的分配各工程工程、各單位工程及分布工程的投資，以控制設計。2.假設在設計完成后發(fā)現(xiàn)概預算超了再進展設計變卦以滿足限額設計要求，那么會使投資控制處于被動位置，也會降低設計的合理性。因此必需建立工程投資的計算機動態(tài)管理系統(tǒng)。將工程進展、投資情況輸入計算機，掌握投資額與目的值對比情況，以便采取相應的措施，將投資控制在目的值以內(nèi)。3.限額設計任務的實現(xiàn)需求設計單位的親密配合與實施落實。.四、設計管理過程中的部分閱歷教訓.規(guī)劃設計任務組織工程獲得土地工程設計啟動施工圖設計施工圖施工配合專家建筑設計戶型研討戶型深化整理住宅立面，公建方案設計單體施工圖設計配合設計引薦，管理，配合總圖概念規(guī)劃方案競賽規(guī)劃設計規(guī)劃方案建筑性詳規(guī)配合配合設計 方案管理是時間本錢的保證1專家.概念設計規(guī)劃設計單體設計施工圖部品設計初步設計施工圖流程優(yōu)化可降低時間本錢和因失誤引發(fā)的本錢添加初步設計施工開場概念