1、圖書分類號(hào)：密 級(jí)：畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)市場比較法與成本法的組合在祥源房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用研究APPLICATION OF MARKET COMPARISON APPROACH AND COST APPROACH IN XIANGYUAN REAL ESTATE APPRAISAL學(xué)生姓名韓昌宏班 級(jí)09房管1學(xué) 號(hào)20091512107學(xué)院名稱管理學(xué)院專業(yè)名稱工程管理（房地產(chǎn)經(jīng)營管理）指導(dǎo)教師魏本忠2013年5月23日摘要作為常見的估價(jià)方法，市場比較法和成本法在估價(jià)過程中各有其弊端。市場比較法是選取已經(jīng)完成交易的與估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)相似的案例作為可比實(shí)例。在計(jì)算過程中，市場比較法更多的是依靠已經(jīng)完成

2、的交易實(shí)例，其評(píng)估價(jià)格更多是對(duì)過去房地產(chǎn)市場的評(píng)估，而缺乏對(duì)未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢做出預(yù)測。此外，應(yīng)用市場比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，在進(jìn)行因素修正時(shí)，并沒有完全固定的規(guī)定約定因素修正的標(biāo)準(zhǔn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，估價(jià)人員只是根據(jù)自己的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)進(jìn)行因素修正，這就導(dǎo)致了因素修正系數(shù)中包含了太大的主觀性和隨意性。成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本作為依據(jù)來計(jì)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法在估價(jià)過程中存在諸如與實(shí)際價(jià)格變化不同步、不能反映市場供求狀況、無法體現(xiàn)無形價(jià)值、沒有考慮功能因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響、不能反映房地產(chǎn)正的經(jīng)濟(jì)外部性等方面的缺點(diǎn)。因此，在估價(jià)過程中盡量避免兩種方法的缺

3、點(diǎn)，發(fā)揚(yáng)兩者的優(yōu)點(diǎn)是保證估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。本文主要研究市場比較法和成本法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用，文章先對(duì)市場比較法和成本法進(jìn)行理論概述，然后選取祥源房地產(chǎn)作為研究對(duì)象，應(yīng)用市場比較法和成本法對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目的6#、7#和8#樓進(jìn)行評(píng)估，最后根據(jù)市場比較法和成本法在評(píng)估過程中存在的問題及各自優(yōu)點(diǎn)對(duì)估價(jià)結(jié)果匯總分析，各自取權(quán)重，以使各自揚(yáng)長避短，達(dá)到優(yōu)勢互補(bǔ)的結(jié)果。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)估價(jià)；市場比較法；成本法AbstractAs common appraisal methods, market comparison approach and cost approach have their own dr

4、awbacks in real estate appraisal process. Market comparison approach selects the cases that have completed transaction and are similar to the valued real estate at the time of valuation as comparable examples. During the appraisal process, market comparison method relies more on the cases that have

5、finished transaction, so its final price is based more on the past real estate market while lacks of the forecast on the development of real estate market in the future. Besides, when we apply market comparison approach in estimating the value of the certain real estate, there is no fixed rules whic

6、h could be selected as standards of factor correction in the process of factor correction. Therefore, appraisal personnel correct factor according to their appraisal experience and theoretical knowledge during the real assessment, contributing to the factor revision coefficient contains too much sub

7、jectivity and arbitrariness.Cost method is based on the replacement cost or reconstruction cost to calculate the price of the valued real estate. Cost method exists some problems in its appraisal process, such as the cost is not synchronized with the actual price, the method can not reflect the mark

8、et supply and demand situation, while neglect the intangible value. Besides, the method does not consider the impact of function factor on real estate price as well as ignores the economic externality merits in the process of assessment . Therefore, it is significant to avoid the shortcomings of the

9、 two kinds of methods as far as possible, and it is crucial to develop advantages of the methods, which ensure the accuracy of the assessment results.This paper mainly researches the application of market comparison approach and cost approach in real estate appraisal. At first, the article offers th

10、eoretical summaries of market comparison approach and cost method, and then it selects XiangYuan real estate as its research object, applying market comparison approach and cost method to estimate the value of 6#、7# and 8# which are among the real estate project. At last, the article provides summar

11、ized analysis according to the problems which market comparison approach and cost method all exist and their respective advantages, balancing their weight, in order to carry on the merits and avoid the weaknesses as far as possible, and achieve the result of complementing each others advantages.Key

12、words real estate appraisal market comparison approach cost approach新!為您提供類似表述，查看示例用法： 分享到 翻譯結(jié)果 HYPERLINK :/fanyi.baidu /translate l # 重試抱歉，系統(tǒng)響應(yīng)超時(shí)，請(qǐng)稍后再試支持中英、中日、泰英、日英在線互譯支持網(wǎng)頁翻譯，在輸入框輸入網(wǎng)頁地址即可提供一鍵清空、復(fù)制功能、支持雙語對(duì)照查看，使您體驗(yàn)更加流暢目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc357511394 1 緒論 PAGEREF _Toc357511394 h 1 HYPERL

13、INK l _Toc357511395 1.1 研究背景 PAGEREF _Toc357511395 h 1 HYPERLINK l _Toc357511396 1.2 研究方法及意義 PAGEREF _Toc357511396 h 1 HYPERLINK l _Toc357511397 PAGEREF _Toc357511397 h 2 HYPERLINK l _Toc357511398 PAGEREF _Toc357511398 h 2 HYPERLINK l _Toc357511399 PAGEREF _Toc357511399 h 2 HYPERLINK l _Toc357511400

14、 2市場比較法和成本法概述 PAGEREF _Toc357511400 h 4 HYPERLINK l _Toc357511401 PAGEREF _Toc357511401 h 4 HYPERLINK l _Toc357511402 PAGEREF _Toc357511402 h 4 HYPERLINK l _Toc357511403 PAGEREF _Toc357511403 h 4 HYPERLINK l _Toc357511404 PAGEREF _Toc357511404 h 4 HYPERLINK l _Toc357511405 PAGEREF _Toc357511405 h 4

15、HYPERLINK l _Toc357511406 PAGEREF _Toc357511406 h 5 HYPERLINK l _Toc357511407 PAGEREF _Toc357511407 h 5 HYPERLINK l _Toc357511408 PAGEREF _Toc357511408 h 5 HYPERLINK l _Toc357511409 PAGEREF _Toc357511409 h 5 HYPERLINK l _Toc357511410 PAGEREF _Toc357511410 h 6 HYPERLINK l _Toc357511411 PAGEREF _Toc35

16、7511411 h 6 HYPERLINK l _Toc357511412 PAGEREF _Toc357511412 h 6 HYPERLINK l _Toc357511413 PAGEREF _Toc357511413 h 6 HYPERLINK l _Toc357511414 3項(xiàng)目評(píng)估 PAGEREF _Toc357511414 h 8 HYPERLINK l _Toc357511415 PAGEREF _Toc357511415 h 8 HYPERLINK l _Toc357511416 PAGEREF _Toc357511416 h 8 HYPERLINK l _Toc357511

17、417 PAGEREF _Toc357511417 h 8 HYPERLINK l _Toc357511418 PAGEREF _Toc357511418 h 8 HYPERLINK l _Toc357511419 PAGEREF _Toc357511419 h 8 HYPERLINK l _Toc357511420 PAGEREF _Toc357511420 h 9 HYPERLINK l _Toc357511421 比較法求取6#、7#、8#樓的房地產(chǎn)價(jià)格 PAGEREF _Toc357511421 h 9 HYPERLINK l _Toc357511422 PAGEREF _Toc357

18、511422 h 12 HYPERLINK l _Toc357511423 3.3.3運(yùn)用成本法求取6#、7#、8#樓的房地產(chǎn)價(jià)格 PAGEREF _Toc357511423 h 13 HYPERLINK l _Toc357511424 PAGEREF _Toc357511424 h 19 HYPERLINK l _Toc357511425 4 市場比較法與成本法的組合 PAGEREF _Toc357511425 h 21 HYPERLINK l _Toc357511426 結(jié)論 PAGEREF _Toc357511426 h 22 HYPERLINK l _Toc357511427 致謝 P

19、AGEREF _Toc357511427 h 23 HYPERLINK l _Toc357511428 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc357511428 h 241 緒論1.1 研究背景當(dāng)前，中國經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展的階段，在這種經(jīng)濟(jì)形勢大背景下，商業(yè)地產(chǎn)也得到了迅猛發(fā)展，并已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和GDP的主要增長點(diǎn)。尤其是房地產(chǎn)，不僅是一種重要的資源或財(cái)產(chǎn)、生產(chǎn)要素或消費(fèi)品，而且是一種商品或資產(chǎn)，成為人們交易和投資的主要對(duì)象。因此，房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值成為人們普遍關(guān)注的問題之一。然而，無論作為交易或投資對(duì)象，房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格都是受其成本和其他眾多房地產(chǎn)的影響。因此，做好房地產(chǎn)估價(jià)、

20、提高估價(jià)精確度工作是極為重要的。作為常見的估價(jià)方法，市場比較法和成本法在估價(jià)過程中各有其弊端，市場法估價(jià)需要在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用市場法估價(jià)。房地產(chǎn)市場總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不適用，如可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長時(shí)期很少發(fā)生房地產(chǎn)交易。在目前房地產(chǎn)交易和登記等信息不夠公開透明的情況下，獲取房地產(chǎn)交易的真實(shí)價(jià)格及估價(jià)所必要的交易房地產(chǎn)狀況等信息，是運(yùn)用市場法估價(jià)的難點(diǎn)。對(duì)于很少發(fā)生交易而限制了市場法運(yùn)用，可選擇運(yùn)用成本法，運(yùn)用成本法估價(jià)需要注意的是，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接

21、取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。價(jià)格等于“成本加平均利潤”是在較長時(shí)間內(nèi)平均來看的，并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競爭（即可以自由進(jìn)出市場），二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。因此，如果不是在較長時(shí)間內(nèi)，或者沒有自由競爭，又或大量重復(fù)生產(chǎn)，價(jià)格就不會(huì)等于成本加平均利潤。本文選取祥源房地產(chǎn)作為估價(jià)對(duì)象，并運(yùn)用市場比較法和成本法分別對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，然后對(duì)評(píng)估結(jié)果做綜合分析。取兩種方法的長處避其短處，以達(dá)到優(yōu)勢互補(bǔ)的效果。 研究方法及意義本文先對(duì)一具體房地產(chǎn)運(yùn)用市場比較法和成本法進(jìn)行估價(jià)，根據(jù)兩種方法評(píng)估結(jié)果分析各種方法存在的問題，并提出改進(jìn)方法，以使評(píng)估結(jié)

22、果更加準(zhǔn)確。擬解決的主要問題： (1)分析市場比較法中可比案例選擇的隨意性，通過選取與估價(jià)對(duì)象更為相似的可比實(shí)例，以提高估價(jià)的準(zhǔn)確性；更好地確定各影響因素的權(quán)重，使房地產(chǎn)各因素調(diào)整更為合理。 (2)針對(duì)成本法估價(jià)中存在的問題進(jìn)行修正，以減少誤差，提高估價(jià)精確度。 由于房地產(chǎn)價(jià)格的確定有一定的成本限制和市場相似房地產(chǎn)的影響，為此本文選用市場比較法和成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，以分析各方法在評(píng)估中存在的問題并對(duì)誤差因素進(jìn)行修正和改善，最后再用市場比較法和成本法的組合來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，提高估價(jià)結(jié)果的精確度。 國內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)研究理論由于我國房地產(chǎn)的起步較晚，就興起于二三十年前，故對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)理論介紹

23、的相關(guān)書籍較少，故大多數(shù)的估價(jià)理論都是引進(jìn)于西方的。自上世紀(jì)80年代初我國實(shí)行改革開放，我國的經(jīng)濟(jì)有了非常迅猛的發(fā)展。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的興起，我國關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的理論知識(shí)逐漸多了起來。在上世紀(jì)九十年代，一些關(guān)注房地產(chǎn)的學(xué)者開始注意到房地產(chǎn)估價(jià)這一領(lǐng)域的研究。那時(shí)候關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的主要代表作有：李志國關(guān)于三亞市的地價(jià)研究、袁禮昆土地經(jīng)濟(jì)學(xué)概論、王亞倫上海市地價(jià)研究分析。作為對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)的最初研究，這些知識(shí)除了學(xué)者們自身的研究之外，很多都借鑒了國外關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)理論的研究知識(shí)。隨著我國房地產(chǎn)逐漸發(fā)展，我國也開始注重房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，開始建立起了房地產(chǎn)制度，并先后進(jìn)行了改革。漸漸地，我國的房地產(chǎn)，尤

24、其是住宅慢慢實(shí)行了商品化，這是房地產(chǎn)作為一種消費(fèi)品或投資品進(jìn)入商品市場的開端。在房地產(chǎn)逐漸發(fā)展的過程中，越來越多的學(xué)者開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場研究。由此，我國政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)越來越重視：如1992年頒發(fā)的城市土地估價(jià)試行標(biāo)準(zhǔn)、1994年國務(wù)院頒布的中華人民共和國城市房地產(chǎn)開發(fā)管理法。而在房地產(chǎn)發(fā)展的這一期間，我國涌現(xiàn)了大量有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)研究的書籍，主要有：張興國房地產(chǎn)估價(jià)研究、楊子勛房地產(chǎn)估價(jià)方法綜合研究、李炳杰房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法研究、宋君介住宅房地產(chǎn)估價(jià)中估價(jià)方法的改進(jìn)研究，雖然我國對(duì)于房地產(chǎn)的研究起步較晚，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的研究也不是特別深入，但作為一個(gè)有著巨大發(fā)展?jié)摿Φ膰?，我國的房地產(chǎn)市場還將會(huì)

25、越來越繁榮，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也將越來越成熟、越來越規(guī)范。當(dāng)然，我國的房地產(chǎn)估價(jià)理論還是有待完善與深入的。相信以后的房地產(chǎn)估價(jià)理論會(huì)越來越充分、越來越深入。國外房地產(chǎn)估價(jià)研究理論雖然一些西方國家房地產(chǎn)起步比我國早很多，但真正建立起一套正式的房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)還是在上世紀(jì)80代初。而踏入本世紀(jì)以后，西方國家關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)理論的研究已經(jīng)相對(duì)成熟，在這期間較為著名的代表作有：理查德貝茲的現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)、查爾斯溫茨巴奇的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)、喬治威爾斯的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法研究。其實(shí)西方國家關(guān)于房地產(chǎn)市場尤其是房地產(chǎn)估價(jià)的研究可分為三個(gè)階段：第一階段可以說是對(duì)土地價(jià)值的研究，這一時(shí)期關(guān)于土地價(jià)值的理論有斯蒂芬卡菲爾的土地價(jià)

26、值論、保羅西蒙莎的土地研究基礎(chǔ)等。第二個(gè)階段，西方房地產(chǎn)研究學(xué)者們開始向房地產(chǎn)估價(jià)方法方面研究，在這一時(shí)期，最為有影響力的著作當(dāng)屬喬治威爾斯的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法研究，在這本著作中，作者綜合考慮了土地價(jià)值和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，作者創(chuàng)造性地將評(píng)估理論中引入了價(jià)值理論，使評(píng)估理論與價(jià)值理論結(jié)合起來，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)的估價(jià)研究。第三階段則是各種估價(jià)方法集體涌出的時(shí)期，像現(xiàn)在在我國廣泛應(yīng)用的市場比較法、收益法和成本法就是在那一階段被推廣發(fā)展的。在這一時(shí)期較為著名的作品有：普雷斯科特的房地產(chǎn)各估價(jià)方法的利弊分析、伊斯多維爾不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法研究等。隨著這些作品的問世，國際上關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的理論更為充足和成熟，這為整個(gè)房

27、地產(chǎn)評(píng)估業(yè)帶來了巨大的知識(shí)財(cái)富。 2市場比較法和成本法概述市場比較法的概念市場比較法是在選取已經(jīng)發(fā)生過的交易實(shí)例且與估價(jià)對(duì)象狀況相似的房地產(chǎn)作為估價(jià)依據(jù)，將估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例進(jìn)行比較，然后對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行因素修正，最后對(duì)各可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理，加權(quán)平均即可得估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。市場比較法的適用條件和適用范圍(1)市場比較法的適用條件房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟、規(guī)范，房地產(chǎn)市場上交易活動(dòng)較頻繁；在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，有較多與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)可比實(shí)例；在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例之間是可以通過因素修正的且因素修正是可以量化的。(2)市場比較法的適用范圍市場比較法適

28、合于具有交易性的房地產(chǎn)，此種房地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場上可以找出若干交易對(duì)象作為可比實(shí)例。像房地產(chǎn)開發(fā)用地、高檔公寓、別墅、普通商品住宅、商場、寫字樓和標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。但是對(duì)于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，則難以采用市場估價(jià)法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格，比如學(xué)校、古建筑、特殊工業(yè)廠房、教堂、紀(jì)念館和寺廟等。市場比較法的適用條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期并是在同一地區(qū)或同一供求圈內(nèi)存在較多與估價(jià)對(duì)象相似的可比實(shí)例。而對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)育尚不成熟、不規(guī)范或與估價(jià)對(duì)象類似的可比實(shí)例較少的地區(qū)，應(yīng)用市場比較法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估所得結(jié)果不能充分反映房地產(chǎn)的正常價(jià)格，因此難以采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)。市場比較法的操作程序（1）搜集交易實(shí)例。搜集大

29、量已經(jīng)發(fā)生過交易的房地產(chǎn)信息，包括成交價(jià)格、交易時(shí)點(diǎn)等信息。在搜集的已經(jīng)發(fā)生過的交易實(shí)例時(shí)，為確保估價(jià)結(jié)果的正確性，需要確保交易實(shí)例內(nèi)容的可靠性與完整性。（2）選取可比實(shí)例。選取可比實(shí)例是從已收集的大量的交易實(shí)例中選取符合作為估價(jià)對(duì)象參照比較對(duì)象的一定數(shù)量的交易實(shí)例。（3）對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行處理。（4）求取比準(zhǔn)價(jià)值。將所選取的的若干個(gè)可比實(shí)例經(jīng)過適當(dāng)?shù)奶幚砗笏玫淖罱K的修正后的成交價(jià)格進(jìn)行綜合分析，然后綜合得出可作為估價(jià)對(duì)象參照價(jià)格的一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值。因素修正（1）交易情況影響的修正所謂的交易情況修正是指將可比實(shí)例的實(shí)際的但卻不正常的交易價(jià)格變?yōu)榭梢宰鳛楣纼r(jià)對(duì)象價(jià)格的正常價(jià)格的調(diào)整過程。通常

30、致使房地產(chǎn)成交價(jià)格不符合正常價(jià)格范圍的因素有：房地產(chǎn)交易之間存在利害關(guān)系人；賣方或買方雙方對(duì)房地產(chǎn)的狀況存在信息不對(duì)稱；房地產(chǎn)的交易是急于脫手或購買的；賣方或買方中雙方或存在一方對(duì)房地產(chǎn)的交易有特殊目的或動(dòng)機(jī)；在房地產(chǎn)交易過程中存在特殊的交易方式；對(duì)房地產(chǎn)交易后稅費(fèi)的不公正負(fù)擔(dān)；鄰近地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行了合并交易；進(jìn)行交易的雙方受到了債權(quán)債務(wù)的影響。（2）交易日期影響的修正在估價(jià)過程中，將可比實(shí)例因時(shí)間因素所導(dǎo)致的與估價(jià)對(duì)象不一樣的成交價(jià)格調(diào)整為在同一時(shí)間點(diǎn)即估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格以排除因時(shí)間不一致因素所導(dǎo)致的價(jià)格不同，并將調(diào)整后的價(jià)格作為估價(jià)對(duì)象價(jià)格的過程稱為交易日期修正。（3）房地產(chǎn)狀況影響修正房地產(chǎn)

31、狀況影響修正是將可比實(shí)例在其自身的房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格經(jīng)過調(diào)整變化為在估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格的過程。房地產(chǎn)狀況影響修正包括區(qū)位狀況影響修正、權(quán)益狀況影響修正和實(shí)物狀況影響修正。求取比準(zhǔn)價(jià)值（1）求取某個(gè)與可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)值 一般采用連乘形式：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況影響修正系數(shù)交易日期影響修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況影響修正系數(shù)（2）求取多個(gè)可比實(shí)例的最終比準(zhǔn)價(jià)值首先將每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過上述三項(xiàng)修正之后，得到的各個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，再利用平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法、其他方法求得最終的一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的合理價(jià)格。成本法成本法的含義成本法是對(duì)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本進(jìn)行計(jì)算然后

32、根據(jù)所計(jì)算的重置成本或重建價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體點(diǎn)說，成本法的求取是先求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)對(duì)象的重建價(jià)格，然后計(jì)算折舊，最后用求取的重建價(jià)格減去折舊值，所得值即為應(yīng)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。成本法的理論依據(jù)在估價(jià)中，我們可以通過分析和測算建造房地產(chǎn)的必要支出或成本來判斷房地產(chǎn)的價(jià)格。從賣方的角度看是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，從買方的角度看是替代原理。成本法的適用條件和適用范圍（1）成本法的適用條件。在應(yīng)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)該注意：實(shí)際交易的房地產(chǎn)的價(jià)格取決于效用而并不是其花費(fèi)的成本，只有當(dāng)成本的增加對(duì)效用的增加有所作用時(shí)才能夠構(gòu)成價(jià)格。換一句話說，房地產(chǎn)成本的增加并不意味著其價(jià)值的增加，

33、低成本的房地產(chǎn)項(xiàng)目也不意味著其價(jià)值不高。只有從較長時(shí)間來看價(jià)格=成本+平均利潤是成立的。并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競爭（即可以自由進(jìn)出市場）；二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。（2）成本法的適用范圍。成本法的適用范圍要比市場比較法更為廣泛，特別當(dāng)在房地產(chǎn)市場發(fā)展并不成熟、房地產(chǎn)交易活動(dòng)并不活躍的地區(qū)，房地產(chǎn)評(píng)估不適合采用市場比較法時(shí)，可采用成本法進(jìn)行評(píng)估。但成本法自身是存在問題的，因?yàn)槌杀痉ǖ倪\(yùn)用隱含了長期市場均衡假設(shè)，成本法在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)是沒有考慮市場競爭和市場供求狀況的。也就是說，在應(yīng)用成本法對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行估價(jià)時(shí)，其默認(rèn)的市場環(huán)境是處于一個(gè)均衡狀態(tài)的。由于應(yīng)用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)估

34、計(jì)時(shí)，其成本的概念是具有長期成本性質(zhì)的，該性質(zhì)具有新古典經(jīng)濟(jì)理論的概念。對(duì)于完全競爭市場，當(dāng)市場處于長期均衡狀態(tài)的時(shí)候，產(chǎn)品的價(jià)格取決于產(chǎn)品的長期成本。而在不是長期均衡的市場狀態(tài)下，產(chǎn)品的成本則不能夠決定產(chǎn)品的價(jià)格。即在非均衡的房地產(chǎn)市場下，是不適合應(yīng)用成本法進(jìn)行估價(jià)的。成本法估價(jià)的操作步驟（1）首先要弄清楚成本法估價(jià)中的價(jià)格構(gòu)成，搜集房地產(chǎn)的土地開發(fā)成本及建筑物建筑成本等相關(guān)資料； （2）根據(jù)所收集的資料測算估價(jià)對(duì)象的重新購建價(jià)格；（3）測算估價(jià)對(duì)象的折舊；（4）用求取的估價(jià)對(duì)象的重新購建價(jià)格減去折舊，即可求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。成本法的基本公式房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建價(jià)格-房地產(chǎn)折舊 =土地

35、重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤-建筑物折舊兩種方法的對(duì)比(1)市場比較法并不像成本法那樣隱含了長期市場均衡假設(shè)，它可以看作是在成本法的基礎(chǔ)上引入了市場競爭和市場供求狀況等因素，根據(jù)供求雙方實(shí)力的對(duì)比，形成強(qiáng)度大小的成本，即可得出了市場價(jià)值。成本法在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)是沒有考慮市場競爭和市場供求狀況的，而其進(jìn)行估價(jià)時(shí)的環(huán)境是默認(rèn)為長期市場均衡狀態(tài)的。此外，市場比較法的估價(jià)結(jié)果是由已經(jīng)完成交易的實(shí)例經(jīng)過價(jià)格修正得到的，故其估價(jià)結(jié)果更多體現(xiàn)的是過去的房地產(chǎn)市場狀況。而成本法的估價(jià)結(jié)果則更多地偏向于過去。在市場機(jī)制較

36、為完善的條件下，成本法所包含的成本是已經(jīng)得到人們認(rèn)可的歷史性成本，市場比較法則根據(jù)與待估房地產(chǎn)相關(guān)的交易信息來確定價(jià)值的，其結(jié)果較能反映房地產(chǎn)的交易價(jià)值。(2)從理論上講，正常情況下的理想評(píng)估結(jié)果是市場比較法高于成本法。這是因?yàn)槌杀痉ㄊ菑墓┱呓嵌瘸霭l(fā)的，而市場比較法是從供求均衡角度出發(fā)的。(3)盡管成本法與市場比較法在理論依據(jù)、求取原則上和本質(zhì)上有所不同，但兩者之間也有相似之處。在市場比較法中，包含了交易情況影響修正、交易日期情況影響修正和房地產(chǎn)狀況影響修正。而在成本法中，折舊是可以看作為一種房地產(chǎn)狀況影響修正，即折舊在作為房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，就是將估價(jià)對(duì)象建筑物假定為“新的”狀況下的重新購建價(jià)

37、格調(diào)整為實(shí)際上是“舊的”狀況下的價(jià)格。所以說，市場比較法與成本法的本質(zhì)區(qū)別在于比準(zhǔn)價(jià)值或重新購建價(jià)格的來源方式。如果估價(jià)結(jié)果是源自于與待估對(duì)象相似的可比實(shí)例，則本質(zhì)上是屬于市場比較法的。而如果估價(jià)結(jié)果是通過建設(shè)過程中的各項(xiàng)費(fèi)用相加而得的，則本質(zhì)上屬于成本法。3項(xiàng)目評(píng)估估價(jià)對(duì)象簡介本次估價(jià)對(duì)象為北京祥峰房地產(chǎn)開發(fā)擁有的金壇市祥源房地產(chǎn)的6#、7#、8#樓的建筑。總建筑面積為，其中6#建筑面積，7#建筑面積，8#建筑面積。分?jǐn)偟耐恋孛娣e為。其中6#樓分?jǐn)偅?#樓分?jǐn)偅?#樓分?jǐn)偂９纼r(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬北京翔峰房地產(chǎn)開發(fā)句容分公司所有。評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年12月1日。估價(jià)對(duì)象為高層鋼筋

38、混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，每層層高為，地下一層，地上12層。配備水、電、暖氣等相關(guān)設(shè)施，建筑物的抗震等級(jí)為8級(jí)，基礎(chǔ)為條形基礎(chǔ)。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，6#、7#和8#樓主體結(jié)構(gòu)均已完工，但是裝修工程尚未開始。土地開發(fā)程度達(dá)到“七通一平”：給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹庖约皥龅仄秸臈l件。房地產(chǎn)權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)屬北京翔峰房地產(chǎn)開發(fā)句容分公司所有，建筑物為江蘇廣興集團(tuán)開發(fā)建設(shè)。估價(jià)土地為住宅用地，使用權(quán)類型為出讓類型，使用權(quán)終止日期為2081年6月1日，根據(jù)常州市地價(jià)區(qū)類劃分標(biāo)準(zhǔn)，待估土地位于五類地價(jià)區(qū)。待估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，無糾紛。 房地產(chǎn)建筑物狀況 根據(jù)實(shí)地勘察，估價(jià)對(duì)象為北京翔

39、峰房地產(chǎn)開發(fā)所開發(fā)的位于常州金壇的祥源房地產(chǎn)的6#、7#和8#樓，建筑物狀況見表3-1：表3-1 6#、7#、8#號(hào)樓的建筑物狀況明細(xì)表幢號(hào)類型結(jié)構(gòu)建筑面積（）層高(米)建造年份維護(hù)狀況6#住宅鋼筋混凝土剪力墻良好7#住宅鋼筋混凝土剪力墻良好8#住宅鋼筋混凝土剪力墻良好項(xiàng)目所在地的交通狀況估價(jià)對(duì)象坐落于金壇市，建成后為封閉式管理、文化氣息濃厚、環(huán)境優(yōu)美、綠化率較高的高品質(zhì)住宅區(qū)。附近有20、66、72、86等多路公交車通過，交通便捷。評(píng)估方法的選擇本次估價(jià)采用市場比較法和成本法的組合。本次估價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)格和房地產(chǎn)重置價(jià)格的綜合體現(xiàn)?，F(xiàn)行市場價(jià)格是指待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公

40、允市場價(jià)格。房地場的重置價(jià)格中的地價(jià)是指滿足以土地出讓方式獲得土地且開發(fā)程度達(dá)到七通一平標(biāo)準(zhǔn)的用途為住宅等條件下的公開市場價(jià)格。.用市場比較法求取6#、7#、8#樓的房地產(chǎn)價(jià)格(1) 選取可比實(shí)例根據(jù)估價(jià)對(duì)象的地理位置，經(jīng)過市場調(diào)查和綜合分析，選取與估價(jià)對(duì)象位于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的且在成交日期、交易情況等相似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。然后列表將各自的狀況進(jìn)行對(duì)比。待估對(duì)象與參照物的因素比較詳見表3-2：表3-2 待估對(duì)象與參照物的因素比較表比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1君悅園可比實(shí)例2 綠景苑可比實(shí)例3 陽光花園成交價(jià)格（元/平方米）待估650068006000成交日期交易情況正常正常正常正常

41、區(qū)位狀況交通便捷程度便捷便捷便捷較便捷環(huán)境景觀好較好好較好繁華程度較繁華較繁華繁華較繁華基礎(chǔ)設(shè)施狀況好較好較好較好公共設(shè)施完備程度較好好好好權(quán)益狀況土地使用年限（年）70707070實(shí)物狀況新舊程度全新九成新全新全新建筑規(guī)模較大大較大稍大建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混工程質(zhì)量優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)戶型合理合理較合理合理樓層高層多層高層多層使用功能較為齊全較為齊全較為齊全較為齊全 （2）因素修正 交易情況修正 設(shè)待估房地產(chǎn)的交易情況系數(shù)100，由于所選取的三個(gè)比較案例，均為自由競爭市場上的平均價(jià)，所以可比實(shí)例1君悅園、可比實(shí)例2綠景苑、可比實(shí)例3陽光花園的交易情況系數(shù)分別為100、100、100. 交易日期修正該住

42、宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格2012年1月1日至2012年6月1日，平均每月比上月上漲1%，2012年6月1日至2012年12月1日，平均每月比上月下降0.5%。將待估對(duì)象與可比實(shí)例的交易日期進(jìn)行比較，設(shè)待估房地產(chǎn)的交易日期修正系數(shù)為100，則可比實(shí)例1君悅園、可比實(shí)例2綠景苑、可比實(shí)例3陽光花園的交易日期修正系數(shù)分別為：97、102、103。具體過程如下：可比實(shí)例1的交易日期修正系數(shù)= 97 可比實(shí)例2的交易日期修正系數(shù)= 102可比實(shí)例3的交易日期修正系數(shù)= 103 區(qū)位因素修正由于所選取的三個(gè)可比實(shí)例都位于同一供求圈內(nèi)，根據(jù)其地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施保證度、公共設(shè)施保證度、交通、環(huán)境等確定區(qū)域因

43、素修正系數(shù)。待估房地產(chǎn)與可比房地產(chǎn)區(qū)域因素修正計(jì)算見表3-3：表3-3 待估房地產(chǎn)與可比房地產(chǎn)區(qū)位因素條件指數(shù)表權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1君悅園可比實(shí)例2綠景苑可比實(shí)例3陽光花園區(qū)位因素10098其中地理位置1009810299基礎(chǔ)設(shè)施條件10010510099公共設(shè)施條件10010010199交通條件1009510096環(huán)境條件100949892 實(shí)物狀況因素修正 實(shí)物狀況因素修正主要考慮建筑物的新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、使用功能、戶型、樓層等，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的個(gè)別因素修正見下表：表3-4 估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的個(gè)別因素條件指數(shù)表 續(xù)表3-4權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1君悅園可比實(shí)例2

44、綠景苑可比實(shí)例3陽光花園實(shí)物狀況因素100其中新舊程度10098101100建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)10010010299工程質(zhì)量、使用功能1009910098戶型、樓層100929594 將上述各個(gè)因素匯總得出下面的因素匯總表3-5：表3-5 因素指數(shù)匯總表估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1君悅園可比實(shí)例2綠景苑可比實(shí)例3陽光花園房地產(chǎn)價(jià)格（元/平方米）待估650068006000交易條件因素修正100100100100時(shí)間因素修正10097102103區(qū)域條件修正因素10098實(shí)物狀況修正100比準(zhǔn)價(jià)格655269166441比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格 將所選取的三個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行因素修正后計(jì)算所得的比準(zhǔn)價(jià)格作為依據(jù)

45、，將三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，則估價(jià)對(duì)象單位建筑面積的評(píng)估價(jià)格為：地上部分評(píng)估單價(jià)=（6552+6916+6441）/36636(元/平方米)根據(jù)房地產(chǎn)的市場交易狀況來看，建筑物地下部分取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建筑物地上部分售價(jià)的50%-70%，結(jié)合待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況，此項(xiàng)比率取65%，則建筑物地下部分評(píng)估單價(jià)為：建筑物地下部分評(píng)估單價(jià)=4313（元/平方米）6#樓地下一層，地上8.5層，總建筑物面積為13938.94平方米，其中地下部分建筑物面積1655.18平方米，地上部分建筑面積為12283.76平方米，則： 建筑物地下部分價(jià)值評(píng)估值=4313

46、1655.18=7138791.34（元） 建筑物地上部分價(jià)值評(píng)估值=663612283.76=81515031.36（元）6#樓建筑評(píng)估的總價(jià)值=建筑物地下部分建筑物評(píng)估值+建筑物地上部分建筑物評(píng)估值 =88653822.7（元）7#樓的地理位置處于6#樓臨側(cè)，其建筑面積（包括地下部分建筑物面積和地上部分建筑物面積）、結(jié)構(gòu)布局、建筑施工過程、完工時(shí)間均與6#樓相同，故其評(píng)估方法及過程同上，則 7#樓建筑物的最終評(píng)估值=6#樓建筑物的最終評(píng)估值=88653822.7（元）8#樓也為地下一層，地上12層，總建筑面積為15013.1平方米，其中地下部分建筑物面積為1782.73平方米，地上部分建筑

47、面積為13230.37平方米?？紤]到其地理位置、結(jié)構(gòu)布局、建筑施工過程、完工時(shí)間與6#、7#樓相同，故其應(yīng)用市場比較法評(píng)估所得地下部分建筑物單價(jià)與地上部分建筑物單價(jià)與6#、7#樓相同。故其地下部分建筑物評(píng)估值、地上部分建筑物評(píng)估值計(jì)算如下：8#樓地下部分建筑物評(píng)估值=43131782.73=7688914.49（元）8#樓地上部分建筑物評(píng)估值=663613230.37=87796735.32（元）8#樓建筑評(píng)估的總價(jià)值=地下部分建筑物評(píng)估值+地上部分建筑物評(píng)估值 =95485649.81（元） （3）市場比較法的估價(jià)結(jié)果匯總根據(jù)市場比較法所評(píng)估各號(hào)樓的結(jié)果如下表3-6：表3-6 市場比較法估價(jià)

48、結(jié)果匯總序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（）分?jǐn)偼恋孛娣e（）評(píng)估價(jià)格（元）評(píng)估單價(jià)（元/）16#樓27#樓38#樓合計(jì).市場比較法在估價(jià)過程中存在的問題及相應(yīng)的原因分析 （1）比較難以選擇與待估房地產(chǎn)相似的可比實(shí)例；雖然說，應(yīng)用市場比較法的原理是替代原則，但真正重要的一點(diǎn)就是尋找與估價(jià)對(duì)象相似的交易實(shí)例。很多時(shí)候，在與估價(jià)對(duì)象位于同一供求圈內(nèi)的房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并不多，這對(duì)應(yīng)用市場比較法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值造成很大的影響。 （2）難以準(zhǔn)確量化因素差異的修正；在用市場比較法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，要對(duì)各項(xiàng)因素進(jìn)行修正，其中的區(qū)域因素和個(gè)別因素是比較難以量化修正的，而其結(jié)果對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響極大。目前的市場比

49、較法多采用百分率法對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素進(jìn)行修正，而這些因素的修正多靠的是估價(jià)人員的主觀經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)，其修正結(jié)果對(duì)結(jié)果的精度必造成一定的影響。 （3）應(yīng)用市場比較法估價(jià)時(shí)個(gè)別因素考慮不全面； 根據(jù)市場比較法的相關(guān)規(guī)定對(duì)交易實(shí)例應(yīng)進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正。由于規(guī)定頒發(fā)的時(shí)間較早，對(duì)于近幾年出現(xiàn)的影響房地產(chǎn)價(jià)格的其它因素，如房貸、物業(yè)管理、租約等。針對(duì)目前的物業(yè)管理來說，良好的物業(yè)管理能夠延緩建筑物的折舊、提高房地產(chǎn)的價(jià)值。因此在進(jìn)行因素修正時(shí)應(yīng)將這些因素考慮在內(nèi)。 （4）目前中國的房地產(chǎn)市場尚不成熟、不規(guī)范，房地產(chǎn)市場環(huán)境變動(dòng)較大； 在評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，市場比較法的應(yīng)用

50、是建立在一個(gè)較為規(guī)范、較為成熟和比較發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)之上的。換句話說，在房地產(chǎn)發(fā)育尚不成熟的地區(qū)，應(yīng)用市場比較法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估所得結(jié)果不能充分反映房地產(chǎn)的正常價(jià)格。而我國作為一個(gè)新興的市場經(jīng)濟(jì)國家，房地產(chǎn)發(fā)展僅有二三十年的歷史，仍處于房地產(chǎn)發(fā)展較低的階段，房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不成熟、不規(guī)范、不完善，房地產(chǎn)市場環(huán)境變化較大。 (5）市場信息不對(duì)稱，在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員獲取成交實(shí)例的機(jī)會(huì)少；在選擇應(yīng)用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，其前提之一是擁有足夠多的可比實(shí)例可供選擇，但是目前我國的房地產(chǎn)交易的信息極不透明，沒有開放共享的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。故在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，估價(jià)人員在收集交易實(shí)例

51、的信息資源時(shí)較為困難；此外，各個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間也相互持保守態(tài)度，互不公用交易實(shí)例。我國目前的交易實(shí)例庫比較匱乏，且時(shí)效性較差。由于缺少可比的房地產(chǎn)交易信息，故在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，估價(jià)人員不能及時(shí)有效地獲取交易案例的信息，往往導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確率降低。綜上，市場比較法在我國應(yīng)用時(shí)有其局限性。 （6）市場比較法估價(jià)不穩(wěn)定且存在較大風(fēng)險(xiǎn)。市場比較法是通過選擇已經(jīng)成交的與估價(jià)對(duì)象相似的可比實(shí)例來作為依據(jù)估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。然而，交易實(shí)例的價(jià)格只能反映房地產(chǎn)市場過去的狀況，不能體現(xiàn)房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展趨勢。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上存在兩個(gè)較為明顯的脫節(jié)現(xiàn)象：一是一手房地產(chǎn)價(jià)格與二手房地產(chǎn)價(jià)格脫節(jié)，一手房價(jià)格整體偏高；

52、二是售價(jià)與租金脫節(jié)，目前房地產(chǎn)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際公認(rèn)的租售比警戒線。這說明了目前的房地產(chǎn)市場供求已經(jīng)失衡。在這樣的狀況下，成交價(jià)格往往偏高，雖然應(yīng)用市場比較法所得的估價(jià)結(jié)果看似正常，實(shí)際上不是長久的均衡價(jià)格，這種價(jià)格在實(shí)際上存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)那些處置并實(shí)現(xiàn)價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后較長時(shí)間的房地產(chǎn)，更要考慮未來市場變化的風(fēng)險(xiǎn)。 針對(duì)市場比較法在評(píng)估過程中所存在的以上問題，為減少市場比較法給項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果帶來的與實(shí)際市場價(jià)格的差距，應(yīng)該采用另外一種方法來平衡這些由于估價(jià)方法客觀存在的問題所引起的評(píng)價(jià)結(jié)果的偏差，已盡量縮小評(píng)估結(jié)果與實(shí)際的市場價(jià)格的差距。在此，應(yīng)用成本法。運(yùn)用成本法求取6#、7#、

53、8#樓的房地產(chǎn)價(jià)格 （1）運(yùn)用成本法求取6#樓的房地產(chǎn)價(jià)格6#樓為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑面積為13938.94平方米，地下一層，地上12層，開工于2012年6月，截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止，主體結(jié)構(gòu)已完工，安裝及裝修即將進(jìn)行。已知該建筑物的相關(guān)數(shù)據(jù)如下：建筑安裝工程費(fèi)：1418.05元/專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8%管理費(fèi)用為建筑安裝工程與專業(yè)費(fèi)用之和的4%銷售費(fèi)用為售價(jià)的4%銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%該建設(shè)項(xiàng)目建成的合理周期為2年，費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，銀行貸款利率為5.86%房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為15%則6#樓的價(jià)值評(píng)估計(jì)算過程如下：6#樓總的建設(shè)成本=土地開發(fā)成本+建筑物建

54、設(shè)成本首先求取土地開發(fā)成本：6#樓分?jǐn)偼恋孛娣e為3850.54土地取得成本土地取得成本也稱為土地費(fèi)用，是指獲取開發(fā)用地所需支付的必要支出，主要包括土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)（例如土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)等）、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金和土地取得稅費(fèi)等。第一，先求取土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)于待估土地，此項(xiàng)費(fèi)用主要指土地房屋征收拆遷補(bǔ)償費(fèi)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域主要為居住用地，拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括拆遷費(fèi)用及安置費(fèi)用等，考慮此項(xiàng)目具體情況及臨近相似用途建筑物的拆遷費(fèi)水平，本次評(píng)估拆遷費(fèi)確定為6600元/平方米。 第二，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)用的項(xiàng)目主要包

55、括了紅線外市政及四源費(fèi)。根據(jù)市政表列標(biāo)準(zhǔn)，紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用在不包含四源工程的時(shí)候不低于最低限460元/平方米；紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用和四源工程費(fèi)用相加之和不應(yīng)高于最高限800元/平方米。經(jīng)過綜合分析，在該區(qū)域待估宗地的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用的實(shí)際征收水平確定為1050元/平方米，則單位面積基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用為：單位面積土地基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用=基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)容積率即單位面積土地基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用=1050=3801（元/平方米） 第三，建設(shè)用地使用權(quán)出讓金。估價(jià)對(duì)象位于常州金壇市，根據(jù)常州市地價(jià)區(qū)類劃分標(biāo)準(zhǔn)，屬五類地價(jià)區(qū)。經(jīng)查常州市基準(zhǔn)地價(jià)，當(dāng)容積率為1時(shí)，使用年限為法定最

56、高使用年限（一般商業(yè)、居住、工業(yè)等用地的法定最高出讓年限分別為40年、70年、50年）時(shí)，住宅用途出讓金標(biāo)準(zhǔn)為700。 年限修正系數(shù)計(jì)算公式為：K= =其中：N法定最高使用年限 n剩余使用年限 r還原利率（取6%） 該宗地使用權(quán)終止日期為2081年6月1日，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，剩余使用年限為68年零6個(gè)月，以68.5年計(jì)算，則時(shí)間修正系數(shù)為K= 修正后的土地出讓金=出讓金基數(shù)容積率修正系數(shù)使用年限修正系數(shù)則修正后的單位土地出讓金為：5000.9984=1587.456（元/平方米） 第四，修正后單位熟地價(jià)。單位熟地價(jià)=單位土地房屋征收拆遷補(bǔ)償費(fèi)+單位土地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)+單位土地出讓金 =11988

57、.456（元/平方米） 第五，待估宗地地價(jià)=單位熟地價(jià)6#樓總用地面積 =46162029.37（元）第六，待估土地單價(jià)=待估宗地地價(jià)/建筑面積3311.73(元/)其次求取建筑物建設(shè)成本： 設(shè)該房地產(chǎn)單位建筑面積的重置價(jià)格為，則建筑安裝工程費(fèi)=1418.05（元/）8%=113.444（元/）管理費(fèi)用=（1418.05+113.444）4%61.26（元/）銷售費(fèi)用=（元/）投資利息=（1418.05+113.444+61.26+） 60%+40%-1）（0.6535+0.4116-1）(元/)銷售稅費(fèi)=（元/）開發(fā)利潤=（1418.05+113.444+61.26+）15%(元/)整理得

58、=2177.32(元/)故6#樓總的建設(shè)成本=土地開發(fā)成本+建筑物建設(shè)成本 =3311.73+ =5489.05(元/) （2）運(yùn)用成本法求取7#樓的房地產(chǎn)價(jià)格由于7#樓與6#樓的建筑面積、分?jǐn)偼恋孛娣e相同且處于相鄰位置，故7#樓與6#樓的成本法估價(jià)過程相同且估價(jià)結(jié)果也相同，即：7#樓總的建設(shè)成本=土地開發(fā)成本+建筑物建設(shè)成本 =3311.73+ =5489.05 (元/) （3）運(yùn)用成本法求取8#樓的房地產(chǎn)價(jià)格8#樓為鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，總建筑面積為13938.94平方米，地下一層，地上12層，開工于2012年6月，截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止，主體結(jié)構(gòu)已完工，安裝及裝修即將進(jìn)行。已知該建筑物的相關(guān)

59、數(shù)據(jù)如下：建筑安裝工程費(fèi)：1418.05元/；專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8%；管理費(fèi)用為建筑安裝工程與專業(yè)費(fèi)用之和的4%；銷售費(fèi)用為售價(jià)的4%；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.5%；該建設(shè)項(xiàng)目建成的合理周期為2年，費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，銀行貸款利率為5.86%（按年計(jì)息），通常假定借款均在每年的年中支付。房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為15%則8#樓的價(jià)值評(píng)估計(jì)算過程如下：8#樓總的建設(shè)成本=土地開發(fā)成本+建筑物建設(shè)成本首先求取土地開發(fā)成本：8#樓分?jǐn)偼恋孛娣e為4147.265土地取得成本土地取得成本也稱為土地費(fèi)用，是指獲取開發(fā)用地所需支付的必要支出，主要包括土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)（例如土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)

60、、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)等）、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金和土地取得稅費(fèi)等。 第一，先求取土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)。對(duì)于待估土地，此項(xiàng)費(fèi)用主要指土地房屋征收拆遷補(bǔ)償費(fèi)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域主要為居住用地，拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要包括拆遷費(fèi)用及安置費(fèi)用等，考慮此項(xiàng)目具體情況及臨近相似用途建筑物的拆遷費(fèi)水平，本次評(píng)估拆遷費(fèi)確定為6600元/平方米。 第二，基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)用的項(xiàng)目主要包括了紅線外市政及四源費(fèi)。根據(jù)市政表列標(biāo)準(zhǔn)，紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用在不包含四源工程的時(shí)候不低于最低限460元/平方米；紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用和四源工程費(fèi)用相加之和不應(yīng)高于最高限800元