1、商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)培訓(xùn)共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的類型(lixng)商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的客戶共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所廣義應(yīng)該包括商場、酒店(ji din)、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。 何為商業(yè)地產(chǎn)共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi) 商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心(u w zhn xn)、商業(yè)街、SHOPPING MALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地

2、產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)商業(yè)地產(chǎn)與住宅(zhzhi)房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式 其資金回收模式相對簡單 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有 大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來自住的 大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來作為投資用的 發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成 發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待共四十六頁商業(yè)地

3、產(chǎn)知識(zh shi)商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)(kif)和運(yùn)營中涉及到三個(gè)層面商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容資本運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運(yùn)營管理共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種(sn zhn)行為開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)商業(yè)地產(chǎn)的四元素(yun s)開發(fā)商投資客商戶消費(fèi)者共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展(fzhn)條件歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國外人均GDP30004000美元時(shí)，家庭汽車擁有率1520，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（Shopping Mall為例）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；人均GDP1000

4、0美元，家庭汽車擁有率60，才是成熟發(fā)展階段。歐美：共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭(jitng)汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)1015。亞洲及國內(nèi)：共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割(fng)商鋪領(lǐng)風(fēng)騷國際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)及趨勢共

5、四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)購物中心市場(shchng)型商鋪社區(qū)型商鋪底商型商鋪寫字樓商鋪按開發(fā)形式劃分地產(chǎn)投資市場產(chǎn)品類別交通設(shè)施商鋪共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)購物中心(u w zhn xn)SHOPPING MALL概念：Mall林蔭道 在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多 商店、娛樂設(shè) 施和餐館組成的大型零售綜合體。 Shopping Mall 規(guī)模在10萬平方米以 上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理，主要采取出租方式運(yùn)營的集零售、 娛樂、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。 共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi) 1、主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂主力店。 2、半主力店

6、租戶：運(yùn)動品店、服裝旗艦店、書店(sh din)、音像店等。 3、娛樂、餐飲設(shè)施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂設(shè)施，以及麥當(dāng)勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、 酒吧餐廳、美食廣場等餐飲設(shè)施。 4、專賣店：包括國際一線、二線品牌及當(dāng)?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。 SHOPPINGMALL項(xiàng)目可能包括的商業(yè)組合內(nèi)容共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)按投資價(jià)值劃分社區(qū)型專業(yè)型便利型都市型其他商鋪共四十六頁專業(yè)型商鋪(shn p)商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)定義：專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。案例：北京中關(guān)村海龍電

7、子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬人民幣，其投資價(jià)值可見一斑。共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)按業(yè)態(tài)劃分綜合型零散型特色型共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)銷售(xioshu)模式整體轉(zhuǎn)讓零散銷售自由出租返租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)概念：就是帶租約銷售，即先引進(jìn)品牌商家，然后 將商場劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)(chn qun)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報(bào)，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤 。返租銷售共四十六

8、頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)實(shí)質(zhì)：商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商品房出售時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)(hubo)的行為。 返租銷售共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)利益：國內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應(yīng)對銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開發(fā)商利用售后包租融資進(jìn)行發(fā)展已是相當(dāng)普遍的做法。 對于(duy)個(gè)人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財(cái)產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同

9、時(shí)在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財(cái)產(chǎn)品。 可見，售后包租并非只是開發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。 返租銷售共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)風(fēng)險(xiǎn)：由于商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)要么是發(fā)展商臨時(shí)成立的公司，要么是專門聘請的專業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展商的承諾負(fù)責(zé)，因?yàn)槲飿I(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲取相應(yīng)的利潤，承諾給小業(yè)主的租金回報(bào)成為(chngwi)發(fā)展商的長期包袱，很有可能無法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營狀態(tài)不佳的情況下，其風(fēng)險(xiǎn)更加巨大。 返租銷售共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)租金(zjn)（元/平米/天）

10、銷售單價(jià)（元/平米）回報(bào)率天出房率公式共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)6%-10%左右(zuyu)是合理回報(bào)率 商鋪投資大部分都是10-12年收回投資成本。 某些項(xiàng)目開發(fā)商胡亂提高年回報(bào)率承諾，有的甚 至達(dá)到20%，這完全背離了市場規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。 共四十六頁商鋪(shn p)定價(jià)操作程序 商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)層別總價(jià) = （目標(biāo)銷售總額總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù)憑經(jīng)驗(yàn)對項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定（第一層是項(xiàng)目價(jià)值最高價(jià)格最高的層別，通常取系數(shù)為100% ，依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此 。） 系數(shù)X銷售面積（建筑面積） =權(quán)重系數(shù) 權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù) 共

11、四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)（層別總價(jià)層別總權(quán)重系數(shù)）X具體(jt)商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價(jià) 設(shè)定各層別中各個(gè)商鋪的系數(shù)，位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù) 具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù) 共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)的客戶(k h)商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)投資者最關(guān)心什么？共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)物業(yè)(w y)是否能增值共四十六頁怎樣才能讓投資者覺得(ju de)某個(gè)物業(yè)能增值呢？或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)共四十六頁背景環(huán)境大的經(jīng)

12、濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn)地塊價(jià)值地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在未來有發(fā)展同類市場經(jīng)營狀況某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間項(xiàng)目規(guī)劃(guhu)商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營要求價(jià)格合理銷售價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值趨同商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)影響客戶(k h)決斷的因素客戶：不僅指投資客，更是針對經(jīng)營者，因?yàn)?他們才是更加專業(yè)、更加挑剔的客戶。共四十六頁影響(yngxing)客戶決斷的因素商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)參與開發(fā)的公司品牌項(xiàng)目本身內(nèi)在因素外在因素客戶自身實(shí)力、知識、年齡、偏好、其他（唯一性）共四十六頁外在因素(yn

13、 s)商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)參與開發(fā)的公司品牌開發(fā)商物業(yè)、運(yùn)營公司發(fā)展商建筑設(shè)計(jì)公司實(shí)力信譽(yù)經(jīng)驗(yàn)共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)外在因素(yn s)項(xiàng)目本身硬件軟件共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)硬件(yn jin)軟件地理位置交通狀況周邊商業(yè)市場同類市場整體水平周邊居民水平建筑形式鋪位劃分配套設(shè)施銷售策略進(jìn)駐品牌優(yōu)惠政策未來前景推廣力度運(yùn)營管理共四十六頁藥都項(xiàng)目(xingm)優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)針對北方藥都項(xiàng)目來說，什么最能吸引潛在投資者呢？或者說怎樣才能打擊到投資者呢？共四十六頁硬件(yn jin)優(yōu)勢商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi) 近40萬人的醫(yī)藥營銷隊(duì)伍遍布

14、全國各地；2000多家醫(yī)藥生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)中產(chǎn)值和銷售收入超千萬元以上的就有18家，利稅超千萬元的有4家；此外，內(nèi)蒙古藥材資源豐富，蒙藥材2230種、蒙藥藥品達(dá)5000余種，在國內(nèi)外都具有很高的聲譽(yù)。資源優(yōu)勢市場優(yōu)勢呼和浩特一年兩屆藥交會在國內(nèi)醫(yī)藥業(yè)享有盛譽(yù)，蒙藥不僅在國內(nèi)具有很高的聲譽(yù)，而且在日本、韓國、俄羅斯等國十分暢銷。對于藥都來說，所在區(qū)域的藥品市場整體水平很高，已經(jīng)形成了它所需要的市場環(huán)境。共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)建筑(jinzh)優(yōu)勢劃分優(yōu)勢全街鋪性質(zhì)的建筑形式，使各個(gè)店鋪的商業(yè)價(jià)值均分，降低了出現(xiàn)“死鋪”的可能性，利于銷售和經(jīng)營。而且項(xiàng)目內(nèi)街的設(shè)計(jì)輕松的解決了醫(yī)藥批發(fā)必

15、須的裝修貨問題，為經(jīng)營者提供便利。100-200平米為主的劃分，保證了單位物業(yè)的總價(jià)款處于合理區(qū)間，避免過大的資金投入降低目標(biāo)投資者的投資熱情。共四十六頁軟件(run jin)優(yōu)勢政策(zhngc)優(yōu)勢大環(huán)境：國家規(guī)定：中國醫(yī)藥行業(yè)要走集約化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的道 路，從2000年開始，利用35年的時(shí)間，培養(yǎng)510戶面向國內(nèi)外市場、多元化經(jīng)營、年銷售額在20億元以上的大型醫(yī)藥流通集團(tuán)。小環(huán)境：自治區(qū)和呼市、玉泉區(qū)三級政府給予了大力支持，呼市有關(guān)部門先后出臺了一系列優(yōu)惠政策，為投資藥市的經(jīng)營者在稅收、商用房使用年限、貸款、辦證、落戶、子女入學(xué)等方面提供便利。 商業(yè)地產(chǎn)知識前景優(yōu)勢做為蒙藥的大本營，

16、呼市目前還沒有像北方藥都如此大規(guī)模的綜合性醫(yī)藥供銷中心，一旦投入使用必定會吸引無數(shù)國內(nèi)外的醫(yī)藥經(jīng)銷商來此洽談定購，經(jīng)過一段時(shí)間的運(yùn)營北方藥都就可以成為蒙藥的代名詞，云集與此的藥上足以使藥都的價(jià)值迅速提升。共四十六頁商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)銷售策略優(yōu)勢(yush)運(yùn)營優(yōu)勢返租銷售的銷售策略，對于投資者來說無疑是個(gè)穩(wěn)定的投資保障，而且藥都較高的租金回報(bào)率能夠保證在十年內(nèi)收回投資成本，無疑對客戶具有很高的吸引力。在藥都內(nèi)的大型會展中心的建設(shè)，保證在項(xiàng)目投入運(yùn)營之后持續(xù)的醫(yī)藥類產(chǎn)品展會，經(jīng)常性的持續(xù)吸引來自國內(nèi)外的藥商來此參展洽談，為在此長期經(jīng)營的商家提供了穩(wěn)定的客源，此外這種展會也是對藥都品牌的

17、非常有效的推廣。共四十六頁成功案例(n l)分析商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)上谷商業(yè)街共四十六頁項(xiàng)目基本情況(qngkung)項(xiàng)目坐落位置區(qū)域：地處天塔道以南開發(fā)商：天津融創(chuàng)集團(tuán)融創(chuàng)置地有限公司總建筑面積：56289平米 地上建筑面積：42109平米 地下建筑面積：14180平米地上三層商業(yè)總建筑面積：23251平米 店鋪面積范圍：74 m2 1245 m2 （建筑面積）總店數(shù):82間商務(wù)魔方面積：18858平米 銷售均價(jià)： 商業(yè)： 1F 1650017000 2F 1250013000 3F 85009000 SOHO： 4F6F 65007000商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)共四十六頁項(xiàng)目定

18、位1、 該項(xiàng)目規(guī)劃是商業(yè)和商務(wù)魔方的組合，構(gòu)成都市型低層建筑，該項(xiàng)目的在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)會將底層至三層做商業(yè)，四層至六層做商務(wù)魔方（全兼容、多功能）。2、 集餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)辦公于一體的具有綜合性、時(shí)尚性、領(lǐng)先性的高端項(xiàng)目。3、 商家定位 以體量適中且租期穩(wěn)定的中型規(guī)模特色餐飲（400600平米）及KTV娛樂為主導(dǎo)，并包含特色購物及必要的社區(qū)(sh q)服務(wù)設(shè)施，如便利店、美容美發(fā)、干洗、私人診所、旗艦網(wǎng)吧等多種業(yè)態(tài)組合。 其中餐飲業(yè)力爭做到品類豐富、風(fēng)格多樣；其他業(yè)態(tài)控制在該行業(yè)中的高檔商家。 商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)共四十六頁銷售策略 以“帶租約銷售”和“點(diǎn)對點(diǎn)”式銷售為主。 帶租約銷售最有力的銷售說辭 招商先行，利用簽訂初步協(xié)議的意向客戶作為(zuwi)對投資客的租金保障。點(diǎn)對點(diǎn)最有效的銷售手段 拋棄以往的“坐銷”形式，讓銷售員走出去，利用渠道資源和“行銷”手段進(jìn)行項(xiàng)目銷售。效果 上谷商鋪總數(shù)為82間，銷售率100，出租率35商業(yè)地產(chǎn)知識(zh shi)共四十六頁謝謝(xi xie)共四十六頁內(nèi)容摘要商業(yè)地產(chǎn)知識培