1、江西省2016年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：房產(chǎn)稅、兩稅一費(fèi)的計(jì)算基數(shù)試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、按照目前我國土地登記制度的規(guī)定，使用集體土地的核發(fā)。 A：國有土地所有證 B：國有土地使用證 C：集體土地所有證 D：集體土地使用證 E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 2、修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合_規(guī)劃。 A控制性詳細(xì) B區(qū)域 C近期建設(shè) D分區(qū)3、建設(shè)單位領(lǐng)取施工許可證后，因故不能按期開工，可申請(qǐng)延期，延期_。 A以1次為限，不超過3個(gè)月 B以1次為限，不超過6個(gè)月 C

2、以2次為限，每次不超過3個(gè)月 D以2次為限，每次不超過6個(gè)月 4、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是_。 A投資回收周期較長(zhǎng) B投資數(shù)額巨大 C變現(xiàn)性差 D以上均正確5、已知某房地產(chǎn)40年收益價(jià)格為150萬元，該房地產(chǎn)報(bào)酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價(jià)格為（）萬元。 A112.5 B155.6 C144.6 D132.4 6、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額的，免征土地增值稅。 A：20 B：30 C：40 D：50 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、從事市場(chǎng)營(yíng)銷工作最基本的一點(diǎn)就是要清楚地了解_的市場(chǎng)需求以及消費(fèi)者或可能的買主的消費(fèi)觀念和偏好。 A過去 B潛在 C相關(guān) D未來 8、某可

3、比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。 A2290.91 B2326.41 C2344.16 D2308.66 9、房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在下的估價(jià)結(jié)果具有近似性【2006年考題】 A：同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn) B：同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法 C：同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn) D：同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 10、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，“城市化”屬于

4、_。 A社會(huì)因素 B環(huán)境因素 C人口因素 D行政因素11、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值不適用求取。 A：市場(chǎng)法 B：成本法 C：收益法 D：長(zhǎng)期趨勢(shì)法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12、假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間通常是_。 A開發(fā)結(jié)束時(shí)的時(shí)間 B購買待開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)的時(shí)間 C開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間 D全部租售出去時(shí)的時(shí)間 13、在采用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是_。 A未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) C銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi) D開發(fā)成本和管理費(fèi)用14、有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，

5、該項(xiàng)目的投資收益率為10，銀行貸款利率為6，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是。 A：52 B：58 C：62 D：68 E：借款合同 15、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法，一定要搞清楚城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，這主要是為_服務(wù)的。 A估算開發(fā)成本 B選擇最佳用途 C確定最佳開發(fā)利用方式 D估算房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價(jià)值 16、企業(yè)租賃是指企業(yè)的所有者在一定期限內(nèi)，以收租金的形式，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營(yíng)者的行為。 A：整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn) B：整體資產(chǎn) C：部分資產(chǎn) D：固定資產(chǎn) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 17、收集統(tǒng)計(jì)資料時(shí)，對(duì)于重大或敏感

6、性強(qiáng)的問題應(yīng)采用_形式設(shè)置調(diào)查項(xiàng)目表。 A判斷提問 B多項(xiàng)選擇 C單項(xiàng)選擇 D書面提問 18、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是。 A：折舊費(fèi) B：審計(jì)費(fèi) C：金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) D：無形資產(chǎn)攤銷費(fèi) E：借款合同 19、某租戶承租某商場(chǎng)的部分柜臺(tái)，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額超過150萬元時(shí)收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營(yíng)業(yè)額為180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是（）萬元/月。 A13.2 B15.9 C19.5 D20.4 20、估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)

7、例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為萬元。 A：75.00 B：75.60 C：83.60 D：86.00 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 21、在城市房屋拆遷行政裁決中，被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由_裁決。 A上級(jí)房屋拆遷管理部門 B人民法院 C縣級(jí)以上人民政府 D同級(jí)人民政府 22、某開發(fā)商向銀行申請(qǐng)了利率6%，期限為10年，按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本付息額為_。 A7.59萬元 B7.28萬元 C13.59萬元 D6.05萬元23、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)有效期是_年。 A1 B2 C3 D5 24、招標(biāo)工作小組的（）人雖，是指開發(fā)商本身或其授權(quán)代表，代表開發(fā)商

8、全權(quán)處理具體事務(wù)的人員。 A助理 B決策 C技術(shù) D文職25、征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括。 A：征地管理費(fèi) B：耕地占用稅 C：安置補(bǔ)助費(fèi) D：耕地開墾費(fèi) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、教育費(fèi)附加的稅率在城市一般為營(yíng)業(yè)稅的_%。 A3 B5 C7 D33 2、股票的基本特征包括。 A：盈利性 B：無風(fēng)險(xiǎn)性 C：價(jià)格的波動(dòng)性 D：流通性 E：決策參與性3、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于_。 A成

9、本導(dǎo)向定價(jià)法 B購買者導(dǎo)向定價(jià)法 C競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 D市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法 4、下列各類土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是_。 A集體土地中的宅基地 B依法收回的國有土地 C依法收購的土地 D依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地5、是現(xiàn)代保險(xiǎn)事業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的科學(xué)基礎(chǔ)。 A：大數(shù)法則 B：大數(shù)定律 C：小數(shù)法則 D：小數(shù)定律 E：概率論 6、按照計(jì)價(jià)方式的不同，建筑工程施工合同形式分為_。 A固定價(jià)格合同 B包工包料合同 C獨(dú)立承包合同 D成本加酬金合同 E計(jì)量估價(jià)合同 7、中華人民共和國物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)有。(2009年試題) A：查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)厲證明 B：審查申請(qǐng)人提供的評(píng)估報(bào)告 C

10、：就登記有關(guān)事項(xiàng)詢問當(dāng)事人 D：必要時(shí)對(duì)被登記房屋進(jìn)行實(shí)地查看 E：及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng) 8、某地區(qū)某類房地產(chǎn)19982004年價(jià)格見下表。 某類房地產(chǎn)19982004年價(jià)格 (單位：元/m2) A年份 B1998 C1999 D2000 E2001 F2002 G2003 H2004 I2005 J房地產(chǎn)價(jià)格 K1800 L2000 M2100 N2300 O2500 P2800 Q3000 R 9、假設(shè)開發(fā)法中求取在建工程價(jià)值應(yīng)扣減的項(xiàng)目有。 A：續(xù)建前已建成本 B：續(xù)建管理費(fèi)用 C：續(xù)建投資利息 D：續(xù)建完成后房地產(chǎn)銷售費(fèi)用 E：取得在建工程的稅費(fèi) 10、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為500

11、0萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為_萬元。 A50.0 B92.4 C60.0 D98.011、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方案之間沒有關(guān)系。 A：互斥關(guān)系 B：獨(dú)立關(guān)系 C：相關(guān)關(guān)系 D：包含關(guān)系 E：借款合同 12、工料測(cè)量法的優(yōu)點(diǎn)是詳實(shí)，缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需要有其他專家的參與，它主要用于_的建筑物的估價(jià)。 A具有重要價(jià)值 B具有現(xiàn)實(shí)價(jià)值 C具有巨大價(jià)值 D具有歷史價(jià)值 13、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，2008年5月1日，經(jīng)評(píng)估，在建工程的市場(chǎng)價(jià)值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并

12、委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值為6800萬元。該項(xiàng)目2008年5月1日估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為萬元。 A： B：6000 C：6475 D：8000 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、按稅率和稅基的關(guān)系劃分，稅率主要有三類。 A：比例稅率 B：累進(jìn)稅率 C：累退稅率 D：定額稅率 E：非固定稅率 15、運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是（）。 A房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期升高或下降 B房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性 C房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，且市場(chǎng)上升或下降的波動(dòng)幅度大致相等 D房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近 16、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，可以發(fā)布房地

13、產(chǎn)廣告的是。 A：在集體土地上建設(shè)的房屋 B：取得預(yù)售許可證的商品房 C：經(jīng)驗(yàn)收不合格的商品房 D：權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、針對(duì)某個(gè)估價(jià)對(duì)象，下列關(guān)于估價(jià)方法選用的說法中，正確的有。 A：理論上適用的估價(jià)方法，都必須選用 B：在適用的估價(jià)方法中，選用兩種即可 C：理論上適用的估價(jià)方法因客觀原因不能用的，可以不用 D：必須選用兩種以上的估價(jià)方法，不能只選用一種估價(jià)方法 E：僅有一種估價(jià)方法適用的，可只選用一種估價(jià)方法 18、_是管理中心運(yùn)作住房公積金的基本要求。 A風(fēng)險(xiǎn)性 B效益性 C安全性 D流動(dòng)性 19、路線價(jià)法用于宗地估價(jià)，其結(jié)果的可信度主要取決于的健全與否。 A：路

14、線價(jià) B：深度百分率 C：宗地形狀 D：臨街狀態(tài) E：土地形狀 20、建筑物重置價(jià)格的求取方法有（）等。 A單位比較法 B工料測(cè)量法 C指數(shù)調(diào)整法 D分部分項(xiàng)法 E成新折扣法 21、下列符合中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目條件”的是。 A：對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批 B：對(duì)于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾畬徟?C：由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地收益金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 D：由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 E：可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理 22、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有。 A：應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損 B：所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率 C：企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳