1、當前的房地產(chǎn)市場與調(diào)控政策住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任研究員秦虹主要內(nèi)容：關(guān)于當前房地產(chǎn)調(diào)控政策思路關(guān)于當前房地產(chǎn)市場格局與企業(yè)對策主要內(nèi)容：當前房地產(chǎn)調(diào)控政策思路： 控制房地產(chǎn)市場過熱和建設(shè)保障房兩手一起抓房地產(chǎn)投資屬性推動房價上漲明顯住房同時具有使用屬性和資產(chǎn)屬性住房作為投資品其價格由貨幣和收益預期決定防止住房資產(chǎn)屬性的金融化房價上漲推動了國民財富兩極分化稅收政策具有財富分配失衡的糾偏功能 房產(chǎn)稅在上海和重慶試點差別化信貸政策和“限購”是控制住房投資性需求的主要措施 “新國八條”提出更嚴格的“限購”措施上海與重慶試點方案共同點 1.一是將征稅的對象鎖定在以新增購房為主，管理市場預期的

2、作用明顯。 2.二是差別化的稅率指向控制高價住房，抑制高價房需求的意圖明確。 3.三是設(shè)定了較為寬松的免稅條件，充分保護本市居民居住需求的做法明智。 4.四是對非本地工作的居民購房征稅較嚴，控制投資性需求的政策明朗。 房產(chǎn)稅政策趨勢開征房產(chǎn)稅對緩解當前經(jīng)濟社會中的突出問題和防范潛在風險都有積極作用，可以判斷，房產(chǎn)稅從試點到推廣，從增量到存量，從低稅率起步到稅率調(diào)整的轉(zhuǎn)向已是必然，對此必須要有足夠的預見性。房產(chǎn)稅的稅源和稅基是相分離的，即所繳納的房產(chǎn)稅不能來自房產(chǎn)本身，所以通過稅制設(shè)定保護合理住房需求是必然的。 控制投資性需求差別化的信貸政策，控制住房投資收益“限購”控制住房投資需求“限購”政策

3、引爭議長期積累的市場問題難以短期內(nèi)解決外圍因素對影響房地產(chǎn)市場較強改革后利益分化導致調(diào)控政策執(zhí)行難度大長期制度缺失調(diào)控政策難以穩(wěn)定預期“十二五”期間新建3600萬套保障住房應對城鎮(zhèn)化的住房需求大約18億平方米，滿足20的城鎮(zhèn)人口居住2019年新建1000萬套主要內(nèi)容關(guān)于當前房地產(chǎn)市場格局 2019年的市場格局仍將延續(xù) 2019年總量市場仍大，但增速下降關(guān)于2019年房地產(chǎn)市場總結(jié)開發(fā)量不低，但竣工率進一步降低成交量不少，中西部地區(qū)增速加快房價漲幅不均，但漲幅有所下降企業(yè)分化明顯，“大者越大，強者恒強”房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為1994年以來最高全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額4.8萬億元，同比增長33.2%

4、，高于正常年份25%左右的增長率。土地購置面積增速為2019年以來最高新開工面積處于歷史高位房屋新開工面積達16.38億平方米，同比增長40.7%，遠高于正常年份16%左右的增長率。建設(shè)周期大大延長供應總量不斷積累2.成交量達歷史最高水平中部和西部省份商品房銷售面積增速分別為19.9%和13.5%，而東部地區(qū)僅為4.1%，北京、上海、浙江等東部省市銷售面積有較大幅度的降幅。 2019 年全國及35 個大中城市住宅銷售面積增長率下降政策落實成關(guān)鍵發(fā)展不平衡：過去大城市增長速度最快級差地租擴大資料來源：國家統(tǒng)計局、中國城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒3.房價漲幅不均，增幅回落國家統(tǒng)計局：70個大中城市同比上漲6.

5、4%，環(huán)比上漲0.3%；中國房產(chǎn)信息集團：北京、上海、廣州、深圳四大一線城市2019年全年新建商品住宅價格同比普遍大漲，漲幅最小的是廣州，達23%，而北京漲幅最大，同比大漲42% 。2019年來全國商品房和住宅均價及其同比增速數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.soufun中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組4. 房地產(chǎn)企業(yè)分化明顯： “大者越大、強者恒強”百億企業(yè)數(shù)量明顯增多，前十大企業(yè)占比首次突破10%。共有35家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額突破100億元（2019年和2009年分別為13家和27家），前十位企業(yè)累計銷售額達5754億元，占全國比重為11%，比上年提高2.4個百分點，首次突破10%。圖：

6、銷售超百億的房企數(shù)量2019年房地產(chǎn)市場經(jīng)濟保持較高速度增長信貸環(huán)境前緊后松住宅市場仍保持較大規(guī)模，但增速下降商辦地產(chǎn)規(guī)模小、增速高、經(jīng)營難中小城市房地產(chǎn)市場機遇風險并存當前利率水平及存款準備金率存款準備金率當前在建商品房面積較大2019年住宅建設(shè)用地同比增長64上世紀末主要發(fā)達國家住房狀況“限購”政策對企業(yè)資金有影響商辦物業(yè)增長速度快，但專業(yè)化要求高，風險也大區(qū)域規(guī)劃對我國區(qū)域主體功能區(qū)的劃分中小城市房地產(chǎn)市場機遇風險并存中小城市正是級差地租變化大的時期城市群發(fā)展及城際軌道交通的公交化將整體改變中小城市的區(qū)位價值中小城市房地產(chǎn)市場機遇風險并存流動人口少，租房和換手難度大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，經(jīng)濟波動

7、風險大市場空間受限，開發(fā)節(jié)奏很重要樓盤同質(zhì)化嚴重，差異化競爭顯優(yōu)勢二、 新政下房地產(chǎn)市場分析2019年房地產(chǎn)企業(yè)面臨什么樣的發(fā)展環(huán)境？保障房用地增大是否會影響商品房供地？住房“限購”是否要去投資商業(yè)地產(chǎn)？大城市“限購”是否要去投資中小城市？緊信貸政策不容樂觀存款準備金率潛在供應量增大房屋新開工面積達16.38億平方米，同比增長40.7%，遠高于正常年份16%左右的增長率。在建商品房面積較大非住宅物業(yè)銷售增長速度快限購政策對市場影響程度取決于落實情況 2019 年全國及35 個大中城市住宅銷售面積增長率下降中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組 房地產(chǎn)企業(yè)分化繼續(xù)： “大者越大、強者恒強”百億企業(yè)數(shù)量明顯

8、增多，前十大企業(yè)占比首次突破10%。共有35家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額突破100億元（2019年和2009年分別為13家和27家），前十位企業(yè)累計銷售額達5754億元，占全國比重為11%，比上年提高2.4個百分點，首次突破10%。圖：銷售超百億的房企數(shù)量 房地產(chǎn)市場下一步的調(diào)整將取決于成交量、房價與地價三者間的相互影響未來商品房的成交量取決于未來商品房價格調(diào)整幅度未來土地價格調(diào)整幅度取決于未來商品房價格調(diào)整的底限未來土地的重置成本取決于保障房用地擠占了商品房用地？2019年住宅建設(shè)用地同比增長64住宅“限購”是否投資商業(yè)地產(chǎn)？什么樣的商業(yè)地產(chǎn)才有前景？商辦物業(yè)增長速度快，但總規(guī)模小，專業(yè)化要求高，風險也大創(chuàng)新是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭較猛22日新聞：北京年末推出最大規(guī)模產(chǎn)業(yè)用地，共12宗地塊，規(guī)模達210萬平方米，主要用于發(fā)展金融和高科技產(chǎn)業(yè)。 金融文化混合區(qū)、金融商務核心區(qū)、金融休閑混合區(qū)、金融辦公區(qū)、總部辦公區(qū)、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、區(qū)、會務會展中心、商務休閑區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，等大城市“限購”是否投資中小城市？城市群是城鎮(zhèn)化發(fā)展的主體空間形態(tài)城市群發(fā)展及城際軌道交通的公交化將整體改變中小城市的區(qū)位價值中小城市房地產(chǎn)市場風險提示什么樣的中小城