1、工程管理與控制 廣洲大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院一 、 工程概論1. 工程的定義 1工程的本質(zhì)特征 是一系列任務(wù)的組合 是一種必需完成的、暫時性的、有限的義務(wù)過程 具有特定的目的 必定在一定的約束條件下進(jìn)展 必然耗費或占用一定的資源2工程的定義：在一定的約束條件下，具有明確目的的一次性義務(wù)或事項。2、工程的必備條件 構(gòu)成一個工程，必需具備如下4項根本條件： 1 是一個系統(tǒng)的有機整體； 2 具有明確的目的； 3 具有明確的起點和終點； 4 具有資源條件的保證與制約。3、工程周期工程的周期是指工程從始至終的生命期，工程周期研討的是工程管理任務(wù)在時序上的安排。普通而言，投資工程周期可劃分為如下三個階段。1工程

2、投資前期：從投資想象到投資實施前的一段時期。主要包括如下任務(wù)內(nèi)容： 市場調(diào)查與投資時機研討； 工程方案謀劃； 市場分析與工程可行性研討有 ； 工程方案評價與決策然 。 2工程投資實施期：從工程開場投資到工程開工完成，交付運用前的一段時期。其主要任務(wù)內(nèi)容有： 工程融資； 工程設(shè)計與施工義務(wù)的承發(fā)包； 工程的管理與控制； 工程的市場推行市場營銷 3工程運營運用期：工程交付運用后的一段時期。其主要任務(wù)內(nèi)容因工程性質(zhì)不同而有很大區(qū)別。 消費運營產(chǎn)品的設(shè)計、消費、推銷； 運營管理市場推行、運營 物業(yè)管理效力、管理4、工程謀劃 1謀劃：為了實現(xiàn)預(yù)期的目的，借助科學(xué)方法，系統(tǒng)方法和發(fā)明性思想，進(jìn)展環(huán)境分析，

3、優(yōu)化資源配置的調(diào)查、研討、分析、創(chuàng)意、設(shè)計并制定方案與行動方案的過程。 謀劃是一個過程； 謀劃是一個發(fā)明性的活動； 謀劃是具有前瞻性的理性行為； 謀劃是對未來事件的系統(tǒng)安排； 謀劃是一門藝術(shù)。 2工程謀劃 工程謀劃是指以工程實施方案為中心的，全面的、綜合的調(diào)查研討、工程構(gòu)思、工程創(chuàng)意、方案編制、技術(shù)經(jīng)濟分析與評價任務(wù)。工程謀劃具備如下特征： 立足于市場和環(huán)境分析 ； 目的在于編制真實可行的工程實施方案； 是以方案為中心的反復(fù)論證、反復(fù)調(diào)整、不斷優(yōu)化的過程； 靈魂在于市場定位與賣點設(shè)計； 生命力在于創(chuàng)意和構(gòu)思。 3 工程謀劃程序捕捉、利用、發(fā)明市場時機市場研討 環(huán)境信息前提與假設(shè)工程構(gòu)思構(gòu)思挑選

4、市場調(diào)查與預(yù)測資源調(diào)查、資源分析競爭對手分析消費者分析市場狀況分析產(chǎn)品分析自有資源資本分析社會資源資本分析 構(gòu)思再挑選完善工程概念方案謀劃市場投資時機研討產(chǎn)品市場營銷謀劃市場投資戰(zhàn)略謀劃市場營銷謀劃二、工程管理1、工程管理的定義 在工程活動過程中，為實現(xiàn)工程目的而運用知識、技藝、工具、技術(shù)和閱歷對工程實施的謀劃、方案、指揮、協(xié)調(diào)和控制過程。2、工程管理的內(nèi)涵1是一種管理方法體系。2是以工程目的實現(xiàn)為中心的管理活動。3是團(tuán)隊活動。4貫穿于工程的全過程。5涉及工程的各環(huán)節(jié)。工程管理的內(nèi)涵 1全過程、各環(huán)節(jié)DM - 開發(fā)管理Development ManagementPM 工程管理建立管理Proje

5、ct ManajementFM 設(shè)備管理.物業(yè)管理Facility Management工程前期工程實施期 預(yù)備 設(shè)計 施工工程運用期 運營商FM 開發(fā)商DMPM 設(shè)計方PM 承包商PM 供應(yīng)商PM投資商DMPMFM工程管理的內(nèi)涵 2全過程、各環(huán)節(jié) 施 工 階 段 設(shè) 計 階 段 工 程 建 設(shè) 監(jiān) 理 項 目 管 理 項 目 全 壽 命 管 理 使 用 階 段物業(yè)管理 項 目 建 設(shè) 的 全 過 程 管 理 決 策 階 段工程前期謀劃與管理工程管理的內(nèi)涵 3全過程、各環(huán)節(jié)工程構(gòu)思和想象決策開場實施工程完成開場運營報廢撤除運營階段實施階段決策階段工程管理PM開發(fā)管理DM物業(yè)管理FM保修期(1-

6、2 年)FMLMLM3、項 目 組 織1組織：各消費要素相結(jié)合的方式的制度。前者表現(xiàn)為組織的構(gòu)造，后者表現(xiàn)為約束和鼓勵組織成員的各種規(guī)章、制度。2工程組織構(gòu)造方式：工程要素相結(jié)合的方式和制度。取決于工程性質(zhì)、工程存在和運轉(zhuǎn)的內(nèi)外環(huán)境條件。常見的有如下幾種方式。 職能式組織構(gòu)造：按運營管理職能劃分部門，實施專業(yè)化管理的組織構(gòu)造方式。任何一個工程均可作為某職能部門的一部分或一個下屬部門而存在。工程式組織構(gòu)造：從公司職能部門中分別出來的、相對獨立的、以工程的目的實現(xiàn)為主要目的組織方式。矩陣式組織構(gòu)造：在職能式組織的垂直層次構(gòu)造上，疊加了工程式的程度層次構(gòu)造。視工程詳細(xì)的環(huán)境條件和工程本身的性質(zhì)，采用

7、多種方式強矩陣式、平衡矩陣式、弱矩陣式?；旌褪浇M織構(gòu)造：在同一公司、同一時期，同時存在職能式組織構(gòu)造方式的工程和工程式組織的工程的構(gòu)造方式。4、工程組織構(gòu)造方式的選擇主要影響要素：1不確定性2技術(shù)復(fù)雜程度3繼續(xù)時間4規(guī)模5重要程度6客戶類型7時間限制性8對外依賴性9對內(nèi)依賴性幾種規(guī)律性的選擇原那么：規(guī)模小、以技術(shù)為重點的工程：選擇職能式組織時間性強、要求反響快的工程：選擇工程式組織時間長、規(guī)模大、復(fù)雜的工程：選擇工程式組織重要、影響大的工程： 選擇工程式組織構(gòu)造技術(shù)相對復(fù)雜，需求多個部門予以支持的工程：選擇矩陣式組織構(gòu)造5、工程工程管理組織1工程小組和工程經(jīng)理部工程工程通常按工程的大小設(shè)立工程

8、小組或工程經(jīng)理部工程小組：中小工程工程的管理組織，由工程經(jīng)理、專業(yè)工程師土建、機電等、財務(wù)、行政、公共關(guān)系等職能管理人員構(gòu)成。工程經(jīng)理部：大型及特大型工程的管理組織，由工程經(jīng)理及各職能部門方案部、工程部、市場部、合同部、公共關(guān)系部等構(gòu)成。2工程經(jīng)理部組織設(shè)置的運作任命工程經(jīng)理；明確工程義務(wù)、資源條件、期限、責(zé)任、權(quán)限；研討組織架構(gòu)、部門設(shè)置、權(quán)益及資源配置、管理與決策程序；職能分工、人員配置、責(zé)任及權(quán)限劃分、義務(wù)分配；信息系統(tǒng)設(shè)計、溝通與交流渠道設(shè)計；制度建立、人員招聘、人員培訓(xùn)等；機構(gòu)試運轉(zhuǎn)、調(diào)整、優(yōu)化。3工程經(jīng)理工程經(jīng)理是工程管理的中心，是工程成敗的關(guān)鍵。工程經(jīng)理主要職責(zé)： 對公司：保證工

9、程目的與公司目的的一致性；恰當(dāng)?shù)乜刂婆c管理公司對工程配置的資源；及時有效的向公司指點層匯報工程進(jìn)展情況。 對工程：為工程成員提供良好的任務(wù)條件和氣氛，對工程成員業(yè)績進(jìn)展考核與獎懲；對工程的方案、實施、控制與風(fēng)險防備擔(dān)任，保證工程目的的實現(xiàn)。 工程經(jīng)理的根本素質(zhì)要求： 管理閱歷、成熟的個性、良好的人際關(guān)系； 較強的技術(shù)背景、較豐富的閱歷與任務(wù)閱歷； 發(fā)明性的思想方法、靈敏而機動的處置復(fù)雜事務(wù)關(guān)系的才干； 堅忍不拔的個性、自信、敏感而富于熱情，精神充沛，待人寬厚而忠于職守。三、 項 目 控 制 1、控制 1控制的根本概念 對活動過程進(jìn)展檢查、衡量、評價和糾正，以確保活動目的得以實現(xiàn)的管理過程 2控

10、制過程 方案與規(guī)范的制定 效果與實績的評價 偏向的糾正 3有效控制 確保方案實施 偏向及時糾正 風(fēng)險得以防備或防止 4控制技術(shù) 預(yù)算控制技術(shù) 統(tǒng)計控制技術(shù) 審計控制技術(shù) 檢查控制技術(shù) 網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)2、工程控制 工程控制的內(nèi)容 1工程投資本錢控制 2工程進(jìn)度控制 3工程質(zhì)量控制 4工程風(fēng)險控制 5工程合同控制工程控制的根據(jù) 1文件資料：設(shè)計文件、預(yù)算文件、合同文件、方案文件 2統(tǒng)計資料、財務(wù)報表、問題報表、檢查記錄 3法規(guī)文件工程控制程序1制定規(guī)范2搜集信息3鑒別偏向4分析緣由、制定措施5落實義務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理與控制 為什么工程本錢往往會超出預(yù)算 工程本錢管理的內(nèi)容與方法 工程本錢控制的

11、內(nèi)容與方法 工程控制系統(tǒng)的建立一為什么工程本錢往往會超出預(yù)算1、不準(zhǔn)確的本錢估計 * 脫漏、缺項 * 單價不準(zhǔn)確 * 工程量不準(zhǔn)確 2 、不規(guī)范的控制方法 沒有控制規(guī)范 沒有規(guī)章制度 沒有管理與控制程序 沒有責(zé)任制 沒有準(zhǔn)確而即時的信息 3、其他要素 設(shè)計變卦規(guī)劃、構(gòu)造、裝修 資料、設(shè)備變卦 施工工藝變卦 工期變卦天氣、工藝、組織、資料及設(shè)備 法律、法規(guī)稅、費、利率、其他 突發(fā)事件三工程本錢控制的內(nèi)容與方法 1、本錢控制的根據(jù) 工程本錢估算預(yù)算 工程進(jìn)度表 現(xiàn)金流量表、累計費用表 資源耗費占用圖 2、本錢控制的方法1 本錢績效分析法 用以確定工程本錢費用能否在預(yù)算之內(nèi)，任務(wù)績效能否與實踐本錢堅

12、持一致的分析方法。 利用4個相關(guān)本錢目的來計算本錢績效 TBC：總預(yù)算本錢工程或子工程 CBC：累計預(yù)算本錢從工程開場計 CAC：累計實踐本錢從工程開場計 CEV：累計盈余量 從工程開場計 盈余量：用以描畫實踐任務(wù)績效價值的目的CEV=實踐任務(wù)量單價=TBC完工比率 將CAC、CEV、CBC繪制在同一圖中累計費用曲線，將會很直觀地察看到工程子工程本錢方案執(zhí)行情況。 本錢績效指數(shù)：用以描畫本錢效率的評價目的，為累計盈余量與實踐本錢的比值。 CPI=CEV/CAC 上例：至報告期止第8周 CEV=54萬元 CAC=68萬元 那么該工程至報告期的本錢績效指數(shù)為CPI=54/68=0.79，即每一元的

13、支出，僅實現(xiàn)了0.79元的盈余量。本錢差別：累計盈余量與累計實踐本錢的差額。 CV=CEV-CAC 該工程至報告期的本錢差別為CV=54-68=-14，即工效值比實踐本錢少了14萬元。 本錢預(yù)測：按實踐發(fā)生數(shù)預(yù)測工程完工本錢FCAC 假定未完工部分將按目前的效率進(jìn)展，那么該工程的預(yù)測本錢為： FCAC=TBC/CPI總預(yù)算本錢/本錢績效指數(shù) FCAC=100/0.79=126.582萬元 超預(yù)算126.582-100=26.582萬元 假定余下的工程將按預(yù)算進(jìn)展，那么該工程的預(yù)測本錢為： FCAC=CAC+TBC-CEV 累計實踐本錢+總預(yù)算本錢-累計盈余量 FCAC=68+100-54=11

14、4萬元 超預(yù)算114-100=14萬元 * 按重估價一切未完工程本錢進(jìn)展預(yù)測，那么該工程的預(yù)測本錢為： FCAC=CAC+重估剩余工程本錢 2掙值法偏向分析法：分析工程目的實施與目的期望值差別的方法。經(jīng)過度量和計算已完成任務(wù)量的預(yù)算費用、實踐費用和方案任務(wù)的預(yù)算費用斷定方案實施進(jìn)度和費用偏向。 * 凈值 按單位預(yù)算價錢計算出來的實踐完成任務(wù)量費用之和實踐工程價值、即已完工程預(yù)算費用 BCWP=已完成任務(wù)量預(yù)算定額單價 BCWP相當(dāng)于上述累計盈余量CEV * 偏向 CV費用偏向=BCWP-ACWP已完任務(wù)實踐費用 ACWP相當(dāng)于上述累計實踐本錢CAC SV進(jìn)度偏向=BCWP-BCWS方案任務(wù)預(yù)算

15、費用CBC BCWS相當(dāng)于上述累計預(yù)算本錢 * 評價曲線 將ACWP、BCWP、BCWS三條曲線繪在費用曲線上 費用以實物工程量、 工時或金額表示 方案完 開工費用差別 成費用 ACWP 開工進(jìn)度 BCWS 差別 BCWP 檢查日期 方案完成日期 完工日期 時間分析與評價 斷定費用偏向及進(jìn)度偏向情況 CV0：超支 SV0：落后于進(jìn)度方案 斷定未來開展趨勢 分析緣由，采取措施 3工程審查工程評價 按實施方案及實施情況對工程實施效果進(jìn)展的全面審查與評價。 目的 發(fā)現(xiàn)已發(fā)生或尚未發(fā)生，潛在的問題 評價工程實施績效 分析緣由 尋覓改良措施 預(yù)測開展趨勢評價工程管理質(zhì)量 內(nèi)容、深度和頻次 * 工程審查至

16、少包括如下內(nèi)容： 工程實施的現(xiàn)狀進(jìn)度、質(zhì)量、投資、合同 工程財務(wù)審計 工程績效及未來開展趨勢 工程風(fēng)險評價 工程管理與控制情況 * 工程審查的深度分為三類： 方式審查：面上的，對現(xiàn)狀進(jìn)展的簡要審查。 詳細(xì)審查：方式審查發(fā)現(xiàn)有不可接受的問題或潛在風(fēng)險時，往往進(jìn)展詳細(xì)審查。 技術(shù)審查：當(dāng)詳細(xì)審查迂到需專門技術(shù)知識問題如財務(wù)、法律、建筑、機械時，為處理技術(shù)上的難題，進(jìn)展針對性的技術(shù)審查。* 工程審查的頻次 工程審查的頻次依需求而定，通常進(jìn)展如下三次： * 工程初始審查：在工程開場后大約一個月內(nèi)進(jìn)展。主要關(guān)注項目方案的制定，下達(dá)、任務(wù)規(guī)范、任務(wù)制度的編制，工程人員和組織機構(gòu)建立。 * 工程進(jìn)展審查：在

17、工程進(jìn)展過程中，定期或不定期地進(jìn)展。主要關(guān)注工程績效、方案的合理性、風(fēng)險及潛在風(fēng)險、財務(wù)情況、進(jìn)度、質(zhì)量等。 * 工程完成審查：在工程完成前4-6周進(jìn)展，主要針對工程完成情況進(jìn)展全面的評價。 根本程序 成立工程審查小組分工編制審查方案 分析工程方案和各種報表、數(shù)據(jù) 設(shè)計調(diào)查表 建立審查規(guī)范 建立工程審查數(shù)據(jù)庫 進(jìn)展調(diào)查 分析問題 編制審查報告 審查總結(jié) 三、房地產(chǎn)工程進(jìn)度控制 一進(jìn)度目的 1. 繼續(xù)時間：從開工到終了的時間 2. 工程數(shù)量：建筑面積平方米、施工長度間隔米、千米運輸噸、公里土石方量立方米 3. 投資額 4. 籠統(tǒng)進(jìn)度：子工程完成工期 二進(jìn)度控制的根據(jù)進(jìn)度方案 1. 進(jìn)度方案表 2

18、. 橫道圖 3. 網(wǎng)絡(luò)圖 4. 籠統(tǒng)進(jìn)度圖 三進(jìn)度控制的程序 1. 檢查、審核、報表、合同、預(yù)算、方案 2. 分析緣由、責(zé)任 3. 研討糾偏方案： 本錢費用 后續(xù)工期要求 施工工藝 預(yù)定工期 合同 4. 制定措施 * 資源條件 * 施工組織 * 工藝技術(shù)四、房地產(chǎn)工程質(zhì)量控制一質(zhì)量控制內(nèi)容.前期質(zhì)量控制內(nèi)容.決策質(zhì)量控制內(nèi)容.設(shè)計質(zhì)量控制內(nèi)容.施工質(zhì)量控制內(nèi)容.物業(yè)管理質(zhì)量控制內(nèi)容二質(zhì)量控制方法.質(zhì)量責(zé)任制.質(zhì)量管理點.三檢制.全面質(zhì)量管理.質(zhì)量保證體系四、工程控制系統(tǒng)的建立工程要素集成控制網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)一要素集成控制網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)1、背景 工程建立工程日益龐大、技術(shù)程度日益復(fù)雜、建立條件日益苛刻

19、，迫切要求更可靠，更嚴(yán)密、更科學(xué)的管理。工程管理內(nèi)涵和外延不斷擴展 內(nèi)涵：由單純的質(zhì)量管理、進(jìn)度管理擴展到合同用戶、風(fēng)險、平安、投資等更深的層次。 外延：由施工建立階段的管理向前延申到市場研討，工程謀劃、工程決策，向后延申到工程運營、物業(yè)管理領(lǐng)域。計算機技術(shù)的開展為大規(guī)模信息處置及數(shù)學(xué)模型層次分析模型，線性規(guī)劃模型、網(wǎng)絡(luò)圖等的運用奠定了根底。信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的高速開展為復(fù)雜工程管理系統(tǒng)的開發(fā)發(fā)明了條件美國的P3、英國的ARTMIS、中國的夢龍等等。業(yè)主方和代表業(yè)主利益的工程管理 施 工 階 段 設(shè) 計 階 段 工 程 建 設(shè) 監(jiān) 理 項 目 管 理 項 目 全 壽 命 管 理 使 用 階 段

20、物業(yè)管理 項 目 建 設(shè) 的 全 過 程 管 理 決 策 階 段工程前期謀劃與管理工程構(gòu)思和想象決策開場實施工程完成開場運營報廢撤除運營階段實施階段決策階段工程管理PM開發(fā)管理DM物業(yè)管理FM 保修期(1-2 年)FM工程全壽命集成化管理系統(tǒng)三個彼此分別且各自獨立的系統(tǒng)開發(fā)管理DM工程管理PM物業(yè)管理FM工程管理PM物業(yè)管理開發(fā)管理DMFM集成化三個系統(tǒng)之間具有內(nèi)部聯(lián)絡(luò) DM+PM+FM 集成化和一致化全壽命集成化管理系統(tǒng)一致化共同的/一致的管理言語共同的/一致的管理規(guī)那么共同/一致的信息處置系統(tǒng)一致的管理思想一致指點下的組織系統(tǒng)共同的/一致的目的系統(tǒng)FMDMPM工程單項要素的控制技術(shù)日益完善。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的進(jìn)度控制、“掙值分