1、房地產(chǎn)開發(fā)成本及快速測(cè)算分析現(xiàn)在做新項(xiàng)目的投資測(cè)算，一般都需要各部門的配合完成，一般來說設(shè)計(jì)部提供強(qiáng)排指標(biāo)、成本部提供各項(xiàng)成本、營(yíng)銷部提供售價(jià)和回款節(jié)奏、運(yùn)營(yíng)部提供關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，大家按照測(cè)算模板的要求錄入數(shù)據(jù)，投資部負(fù)責(zé)土地款和支付節(jié)奏并進(jìn)行統(tǒng)稿，財(cái)務(wù)部進(jìn)行最終的審查才算最終成稿。但是實(shí)際上，有些時(shí)候投資只需做一個(gè)簡(jiǎn)單測(cè)算進(jìn)行初步研判，不需要太精準(zhǔn)，若次次都勞煩各部門同事，第一時(shí)間上可能來不及，第二有時(shí)候沒必要興師動(dòng)眾，所以拓展狗自己掌握一些其他部門的基本技能還是很有必要的。簡(jiǎn)單說下房地產(chǎn)成本的組成1、土地費(fèi)用。土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三

2、種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過6%。3、建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。4、

3、市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%30%左右。5、管理費(fèi)用。管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，

4、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過。6、貸款利息。房地產(chǎn)因開發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7、稅費(fèi)。稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（增值稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企

5、業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%25%左右。&其他費(fèi)用。其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過10%。今天咱們先從成本條線開始說起.數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)歷史項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)總結(jié)而來，都是有據(jù)可依，算是比較可靠，但是項(xiàng)目差異比較大，各位小伙伴不要照搬，大體瀏覽下體會(huì)一下原則即可。明確各科目的標(biāo)準(zhǔn)成本和計(jì)費(fèi)基數(shù)一、土地獲得價(jià)款這個(gè)投資最拿手的了，一句話帶過不多說，按照政府文件執(zhí)行就是:1.1有票地價(jià)款（

6、招拍掛）：按照取地文件執(zhí)行有票土地相關(guān)稅費(fèi)（契稅、印花稅等）：契稅3%-4%，整體稅費(fèi)可按照4.05%計(jì)算；1.3無票土地款或溢價(jià)等：注意填寫位置，否則影響稅費(fèi)計(jì)算;1.4拍賣服務(wù)費(fèi)，一般來講0.1%。1.5指標(biāo)費(fèi)，各地收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，以成都為例，主城區(qū)30萬/畝二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)（合計(jì)200-250元曲）2.1勘察丈量費(fèi)：含項(xiàng)目勘察測(cè)繪、工程放線費(fèi)等用于項(xiàng)目初始勘測(cè)丈量的費(fèi)用；單方標(biāo)準(zhǔn)：3元/平米，山地項(xiàng)目為6元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：含項(xiàng)目項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃概念設(shè)計(jì)費(fèi)、方案設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、市政配套設(shè)計(jì)（景觀、小市政）、審圖及專業(yè)設(shè)計(jì)顧問等費(fèi)用（不含

7、樣板間設(shè)計(jì)費(fèi)）單方標(biāo)準(zhǔn)：高層低層20-60元/平米（地區(qū)不同差異很大），山地項(xiàng)目100元/平米；計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）2.3報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包含常規(guī)報(bào)建費(fèi)如城市建設(shè)配套費(fèi)、根據(jù)實(shí)際情再繳納費(fèi)用、可返回費(fèi)用及特殊收費(fèi)等，各區(qū)域成本差異較大；單方標(biāo)準(zhǔn)：地區(qū)差異較大，北京東部約200元/平方米，北京北部可達(dá)350元/平米；計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）2.4三通一平費(fèi)：包含臨水、臨電、臨路和場(chǎng)地平整費(fèi)單方標(biāo)準(zhǔn)：10元/平方米，山地項(xiàng)目增加150-300元土石方平整及擋墻砌筑等費(fèi)用；計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）2.5臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)場(chǎng)地和辦公費(fèi)單方標(biāo)準(zhǔn)：10元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上

8、+地下）三、主體建筑及安裝工程費(fèi)（合計(jì)2400-3000元曲）般按照業(yè)態(tài)進(jìn)行歸集，而單類業(yè)態(tài)構(gòu)成由多個(gè)指標(biāo)疊加而成，在計(jì)算方式上，地上成本+地下成本+級(jí)配成本=合計(jì)成本；3.1高層（12F-28F）（1）單體地下成本（不包含車庫面積，投影地下室）單方標(biāo)準(zhǔn)：3700元/平米（參考北京某項(xiàng)目，具體視項(xiàng)目情況而定）計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地下面積（2）單體地上成本單方標(biāo)準(zhǔn)：1800元/平米（參考北京某項(xiàng)目，具體視項(xiàng)目情況而定）計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地上面積為計(jì)算簡(jiǎn)便，（1）（2）綜合計(jì)算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1900元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：采用報(bào)規(guī)面積（地上+地下）（3）級(jí)配成本：根據(jù)產(chǎn)品線檔次，不同級(jí)別因用材不同，成本差異較

9、大，主要差異體現(xiàn)在外窗和外立面；單方標(biāo)準(zhǔn)：300元/平米、400元/平米不等計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）小咼層（7F-11F）（1）單體地下成本（不包含車庫面積，一般不超過地上面積的10%）單方標(biāo)準(zhǔn)：3500元/平米（參考北京某項(xiàng)目）計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地下面積（2）單體地上成本單方標(biāo)準(zhǔn)：1800元/平米（參考北京某項(xiàng)目）計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地上面積為計(jì)算簡(jiǎn)便，（1）（2）綜合計(jì)算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1900元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：采用報(bào)規(guī)面積（地上+地下）（3）級(jí)配成本：小高層級(jí)配產(chǎn)品與高層接近，略高于高層；單方標(biāo)準(zhǔn)：300元/平米、500元/平米不等計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）洋房(5F-6F)單體地

10、下成本(投影地下室)單方標(biāo)準(zhǔn)：2600元/平米(參考北京某項(xiàng)目)計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地下面積單體地上成本單方標(biāo)準(zhǔn)：1800元/平米(參考北京某項(xiàng)目)計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地上面積為計(jì)算簡(jiǎn)便，(1)(2)綜合計(jì)算可得出結(jié)構(gòu)成本：約1800元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：釆用報(bào)規(guī)面積(地上+地下)級(jí)配成本：洋房產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次略高，級(jí)配成本高于高層單方標(biāo)準(zhǔn)：500元/平米、600元/平米不等計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積(地上+地下)3.4疊拼/聯(lián)排(6F以下，多為4F)單體地下成本(一般不超過地上面積的30%)單方標(biāo)準(zhǔn)：2500元/平米(參考北京某項(xiàng)目)計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地下面積單體地上成本單方標(biāo)準(zhǔn)：1700元/平米(參考北京某項(xiàng)目)計(jì)費(fèi)基

11、數(shù)：?jiǎn)误w地上面積為計(jì)算簡(jiǎn)便，(1)(2)綜合計(jì)算可得出結(jié)構(gòu)成本：1900元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：釆用報(bào)規(guī)面積(地上+地下)級(jí)配成本：疊拼產(chǎn)品因產(chǎn)品檔次略高，級(jí)配成本高于高層單方標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)建筑風(fēng)格550元/平米、600元/平米、700元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積(地上+地下)3.5雙拼、獨(dú)棟產(chǎn)品(1)單體地下成本(一般不超過地上面積的40%)單標(biāo)準(zhǔn)：3000元/平米(參考北京某項(xiàng)目)計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地下面積單體地上成本單方標(biāo)準(zhǔn)：1900元/平米(參考北京某項(xiàng)目)計(jì)費(fèi)基數(shù)：?jiǎn)误w地上面積為計(jì)算簡(jiǎn)便，(1)(2)綜合計(jì)算可得出結(jié)構(gòu)成本：2200元/平米計(jì)費(fèi)基數(shù)：釆用報(bào)規(guī)面積(地上+地下)級(jí)配成本：獨(dú)棟產(chǎn)品因產(chǎn)品

12、檔次最高，級(jí)配成本也是最高的單方標(biāo)準(zhǔn)：普通風(fēng)格1200元/平米，法式風(fēng)格成本最高1600元/平米；計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積(地上+地下)PS:影響建安成本的因素很多，比如巖土狀況，裝配率比例，綠建要求等。具體情況要視土地本身規(guī)劃條件而定。3.7特殊科目有些費(fèi)用可能有一些特殊配置，需要單獨(dú)進(jìn)行計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)參考如下：精裝修單方標(biāo)準(zhǔn)：按檔次差異較大，600元、1000元、1600元、3000元不計(jì)費(fèi)基數(shù)：(地上面積+附贈(zèng)面積)*0.85太陽能屋頂集熱式費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：4500-6000/戶(分業(yè)態(tài)計(jì)算戶數(shù))陽臺(tái)分戶式費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：3000-4000/戶充電樁：一體式一機(jī)一槍，4萬/套；裝配式增加費(fèi)：300元/平米；四

13、、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)(合計(jì)220-450元/m)包含給排水系統(tǒng)，釆暖系統(tǒng)，燃?xì)庀到y(tǒng)，供電系統(tǒng)及高低壓設(shè)備，智能化系統(tǒng)工程建設(shè)費(fèi)用，區(qū)域差異較大，分為220-450不等，北京東部綜合成本240元/平米；給排水系：普通區(qū)域一般40元/m,某些新區(qū)100元/m；釆暖系統(tǒng)：普通區(qū)域不收取費(fèi)用，某些開發(fā)新因00-150元/m；燃?xì)庀到y(tǒng)：一般區(qū)域按照30-40元/m;燃?xì)庀到y(tǒng)：一般區(qū)域按照30-40元/m;（4）供電系統(tǒng)及高低壓設(shè)備：電力系統(tǒng)屬于額度最高的科目，120-14o元/m；（5）智能化系統(tǒng)：高層產(chǎn)品10元/m,低層產(chǎn)品20元/m;以上5項(xiàng)計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）五、景觀費(fèi)用（折合120-30

14、0元/m）首先需要對(duì)景觀用地的概念做一個(gè)界定，建筑用地范圍紅線范圍內(nèi)，除去20%-30%建筑基底占地面積和市政道路外部分統(tǒng)稱景觀用地，景觀用地的硬景軟景搭配考慮按照7:3開；單方標(biāo)準(zhǔn)：景觀工程造價(jià)會(huì)根據(jù)風(fēng)格的同而差異很大，分為250、350、500元曲不等；計(jì)費(fèi)基數(shù)：紅線用地面積-建筑投影面積-市政道路面積-（約為總占地70%）六、配套設(shè)施費(fèi)用（300-500元/m）配套主要是以地庫、商業(yè)、會(huì)所為主，尤其是車庫部分，體量最大；（1）車庫：按照車庫類型分為普通車庫和人防車庫，人防車庫需要設(shè)置人防設(shè)備、人防門等，成本稍高；單方標(biāo)準(zhǔn):普通車庫2800元/m,人防車庫3100元/m；計(jì)費(fèi)基數(shù)：地下車庫

15、面積（以某項(xiàng)目為例，地地上約30%）（2）配套商業(yè)：主要是以毛坯交房的低層商業(yè)為準(zhǔn)，根據(jù)風(fēng)格的不同成本存在一定差異；單方標(biāo)準(zhǔn)：普通風(fēng)格J000元/m左右，法式風(fēng)格3500元/m計(jì)費(fèi)基數(shù)：根據(jù)商業(yè)實(shí)際建筑面積為主，一般為地上面積；（若商業(yè)屬于高層if,注意總面積不要重復(fù)計(jì)算）（3）會(huì)所：根據(jù)項(xiàng)目定位，會(huì)所高端項(xiàng)目中出現(xiàn)，一般來說會(huì)所多為精裝修，所以成本標(biāo)準(zhǔn)比較高；單方標(biāo)準(zhǔn)：考慮3000元/m的裝修成本，普通風(fēng)格成本6700元/m,法式風(fēng)格7000元曲計(jì)費(fèi)基數(shù)：根據(jù)商業(yè)實(shí)際建筑面積計(jì)算（4）配建小學(xué)、幼兒園：一般為低層產(chǎn)品，產(chǎn)品多為簡(jiǎn)裝單方標(biāo)準(zhǔn)：教學(xué)樓2300-2500元/m，體育館2700元/H

16、計(jì)費(fèi)基數(shù)：根據(jù)實(shí)際建筑面積計(jì)算,一般為地上七、工程相關(guān)費(fèi)：監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編制費(fèi)（30-50元/m）屬于開發(fā)間接費(fèi)大類，某些區(qū)域參考標(biāo)準(zhǔn)如下：?jiǎn)畏綐?biāo)準(zhǔn)：監(jiān)理費(fèi)20元/m,預(yù)結(jié)算編制費(fèi)15元/m,綜合35元/m；計(jì)費(fèi)基數(shù)：報(bào)規(guī)面積（地上+地下）稅費(fèi)問題占用稅稅主要包括增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、耕地、個(gè)人所得稅以及契稅等。1、增值稅1）稅目與稅率增值稅涉及轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)（包括銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物兩個(gè)稅目，稅率是9%或征收率3%。2）特殊規(guī)定轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán),以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人,視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。在

17、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征增值稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。土地租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅,而是按照租賃業(yè)稅目納稅。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為,不征增值稅。在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為,比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。3）納稅地及納稅時(shí)間納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),向土地房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)

18、的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，釆用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。單位贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。（5）二手房銷售問題題根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅2016】36號(hào)）附件3營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定：“五、個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的非普通

19、住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的精通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。2、城市維護(hù)建設(shè)稅計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。不同地區(qū)的納稅人實(shí)行不同檔次的稅率。計(jì)公式:應(yīng)納稅額=增值稅稅額X稅率。3、教育費(fèi)附加教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)是納稅人實(shí)際繳納增值稅的稅額費(fèi)率為3%。計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額=應(yīng)納增值稅稅額X費(fèi)率。4、土地增值稅計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除條例和細(xì)則規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

20、稅率為30%、40%、50%、60%，土地增值稅預(yù)征稅率各地區(qū)不等。計(jì)算公式：應(yīng)交土地增值稅=增值額X費(fèi)率-速算扣除數(shù)-預(yù)繳稅金5、房產(chǎn)稅（1）以房產(chǎn)稅原值（評(píng)估值）為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1.2%。計(jì)算公式為：房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評(píng)估值）x（1-30%）x1.2%（2）以租金收入為計(jì)稅依據(jù)的，稅率為12%。計(jì)算公式為:房產(chǎn)稅年應(yīng)納稅額=年租金收入x12%6、土地使用稅土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。7、印花稅印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=計(jì)

21、稅金額*稅率，應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。(1)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)帳簿、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等貼印花稅;土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書立的憑證(合同)暫不征收印花稅關(guān)于印花稅若干政策的通知財(cái)稅2006162號(hào)第三條規(guī)定，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅);在土地開發(fā)咨詢、施工、釆購、房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書立的合同、書據(jù)等，應(yīng)按照印花稅有關(guān)規(guī)定繳納印花稅;進(jìn)行房屋買賣的，簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅，通常在房地產(chǎn)交易活動(dòng)同時(shí)收取;在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元8、企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)：應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額稅率：(1)企業(yè)所得稅的稅率為25%。非居民企業(yè)取得本法第三條第三款規(guī)定的所得，適用稅率為20%。符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%