1、本案綱領(lǐng)項目戰(zhàn)略意義我們的服務(wù)使命一幅沉寂多年的尊貴地塊品質(zhì)與創(chuàng)新人居文明理念的異地實踐漠陽江畔首個中央居住區(qū)挖掘具有堅實市場基礎(chǔ)的突破方略追求經(jīng)濟效益與品牌價值的優(yōu)越表現(xiàn)推動項目產(chǎn)品力與片區(qū)的融合與提升1策略思路與報告結(jié)構(gòu)23項目開發(fā)條件解讀本案4項目區(qū)位坐標(biāo) 區(qū)位配套資源 項目位于建設(shè)路與安寧路交界，東鄰北湖公園，舊稱“官財窟”。但隨城市東移發(fā)展，該區(qū)域早已淡出“城市核心”，形象大不如前。項目周邊行政機構(gòu)林立，江城區(qū)政府、區(qū)建設(shè)局、水電局等分布于項目四周，一方面有利于項目形象的提升，另一方面也為項目奠定了良好的客戶基礎(chǔ)；然而，地塊周邊購物娛樂、教育、醫(yī)療等日常生活配套設(shè)施較為欠缺，將在一定

2、程度上構(gòu)成購買障礙；雖然在陽江市將西城區(qū)沿漠江西路定義為商業(yè)貿(mào)易中心和高級辦公區(qū)，且項目地塊北面（即新江路以北）為工業(yè)用地，但最新資料顯示該區(qū)域的用地多已轉(zhuǎn)為住宅用地，故該區(qū)域有可能成為新興的居住區(qū)。項目開發(fā)條件解讀5項目開發(fā)條件解讀130M277M396M6項目地塊地勢較為平坦，加上新征的君悅酒店用地，整體呈“T”型結(jié)構(gòu)，東西略短，南北稍長；除東、南兩側(cè)臨馬路面外，其它朝向均在不同程度上受到其它建筑物的遮擋；其中南面用地現(xiàn)為臨時的停車場，臨街面達(dá)277米，馬路對面是大片的居民區(qū)，其中有部分新建的商品房，如麗江雅苑、錦江花園，裙樓多為衛(wèi)浴用品店，商業(yè)氛圍一般；東面臨近創(chuàng)業(yè)路，為雙向四車道設(shè)計，

3、臨街面長達(dá)396米，創(chuàng)業(yè)路另一側(cè)為待整治的北湖公園，但沿路有若干5、6層左右的自建房，景觀受一定干擾，且該路段的人流、車流均較少；東南一角則為十字路口，無高大建筑物遮擋，故該角位的可視性甚佳；地塊西面為建設(shè)路，該路段現(xiàn)有一公交車站，人流、車流均較多，商業(yè)氛圍尚可，但項目臨馬路面一側(cè)僅130米左右（含君悅酒店），且項目周邊多為形象欠佳的自建房，甚至為加油站、水產(chǎn)市場等設(shè)施，項目的形象、可視性均受到一定程度的削弱；項目北面為原三星的專家樓，多數(shù)已荒廢，其中部分樓宇在我紅線范圍內(nèi)，待拆除，同時項目西北角的高層樓宇也為原三星的物業(yè)，也已人去樓空，該高層有可能會對我項目部分地塊的私密性造成一定的影響。項

4、目開發(fā)條件解讀7項目開發(fā)條件解讀8指標(biāo)評議項目過12萬占地之宏大規(guī)模，具備成為江城指標(biāo)樓盤的物質(zhì)基礎(chǔ)，同時，也有利于通過分期開發(fā)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)迎合市場需求；本案容積率、建筑密度等規(guī)劃指標(biāo)具有較強的可塑性與競爭力，按指標(biāo)測算，項目的平均層數(shù)約10層左右，有利于根據(jù)市場需要構(gòu)建合適的產(chǎn)品組合；指標(biāo)未對項目的商業(yè)面積作出限制，故可根據(jù)項目實際情況設(shè)置適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)面積，提升項目的商業(yè)價值；雖然地塊的通告指標(biāo)沒對項目的配套設(shè)施等提出限制，但根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范要求，項目也必須設(shè)置適量的教育配套或其它的公建配套。項目開發(fā)條件解讀9項目SWOT分析項目過12萬占地之宏大規(guī)模，具備成為江城指標(biāo)樓盤的物質(zhì)基

5、礎(chǔ)；酒店配置強化社區(qū)休閑度假及商務(wù)功能，有力提升項目形象；規(guī)劃指標(biāo)具較強的可塑性與競爭力，可根據(jù)市場需要構(gòu)建合適的指標(biāo)；地塊方正，有利于項目規(guī)劃設(shè)計；逾650米的臨街面，商業(yè)價值不言而喻；周邊行政機構(gòu)林立，為項目奠定良好的客戶基礎(chǔ)；信誠企業(yè)品牌資源與成功個案。東鄰北湖公園，為項目平添了人文價值與景觀資源；10項目所處區(qū)域并非城市核心，區(qū)域形象有待提升；地塊周邊購物娛樂、教育、醫(yī)療等日常生活配套設(shè)施較為欠缺；項目四周尤其為西側(cè)建設(shè)路一帶，形象較為不雅，且項目受遮擋嚴(yán)重；部分區(qū)域如東面臨創(chuàng)業(yè)路一側(cè)，將受噪音、灰塵污染，影響居住質(zhì)素；除西面建設(shè)路一帶的商業(yè)氛圍略好外，其它三面的商業(yè)氛圍甚差；現(xiàn)階段的

6、北湖公園休閑娛樂、景觀價值甚為有限；城市呈東移發(fā)展趨勢，而項目所處區(qū)域無相應(yīng)的規(guī)劃利好；項目SWOT分析11陽江經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，居民購買力不斷提升；區(qū)域多為占地不足2萬的小樓盤，西部尚未出現(xiàn)具有指標(biāo)意義的房地產(chǎn)項目；周邊大量的行政機構(gòu)為本項目提供了可觀的消費群體；市場大部分項目的產(chǎn)品質(zhì)素尚處于較低水平，存在較大的可超越空間；大部分樓盤的營銷策略與推廣執(zhí)行水平仍停留在較低層次；現(xiàn)有的城市核心區(qū)規(guī)模較小，故城市的對外擴張可降低本案的心理距離；自建用地的限制批出，對商品住宅的市場分流影響弱化。項目SWOT分析12項目SWOT分析1314戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)位劣勢，如何扭轉(zhuǎn)不利局面指標(biāo)寬松，如何優(yōu)化產(chǎn)品組合臨街面

7、長，如何提升商業(yè)價值復(fù)合開發(fā)，如何整合企業(yè)品牌競爭激烈，如何實施產(chǎn)品創(chuàng)新首期啟盤，如何增加成功法碼HOW15從市場成功案例中尋找策略啟示；從競爭對手的不足確立超越方向；從市場空白區(qū)間中捕捉戰(zhàn)略機遇；從消費需求失落里發(fā)掘營銷亮點。競爭對手不足成功策略啟示市場空白區(qū)間消費需求取向戰(zhàn)略規(guī)劃模型戰(zhàn)略規(guī)劃16戰(zhàn)略規(guī)劃17戰(zhàn)略規(guī)劃18戰(zhàn)略要點SO戰(zhàn)略：以品牌整合奠定發(fā)展基石SO戰(zhàn)略：以都會資源集聚突破造勢“信誠”品牌系列：大金灣酒店、火鍋城大酒店、金暉賓館、信誠賓館、原君悅酒店、信誠金行運作要點：成立“信誠會”，整合旗下資源，進(jìn)行品牌宣傳推廣“都會資源”：酒店、公園、商業(yè)、項目規(guī)模宏大運作要點：提出項目產(chǎn)

8、業(yè)復(fù)合概念造勢，突破現(xiàn)有項目開發(fā)功能單一19戰(zhàn)略要點ST戰(zhàn)略：發(fā)揮資源優(yōu)勢塑造項目個性ST戰(zhàn)略：提升項目形象產(chǎn)品創(chuàng)新突圍項目規(guī)模宏大，酒店、公園、住宅復(fù)合開發(fā)西城板塊項目價格競爭及高端項目的限制項目規(guī)模宏大，酒店、公園、住宅復(fù)合開發(fā)鴛鴦湖板塊自然資源及碧桂園的打壓運作要點：強化項目規(guī)模、配套及商務(wù)娛樂功能，提升項目形象運作要點：利用項目資源之外，通過引入適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品創(chuàng)新元素，如空中花園、錯層、灰空間等，體現(xiàn)居住舒適性，有力提升項目形象20戰(zhàn)略要點WT戰(zhàn)略：區(qū)域概念重塑WT戰(zhàn)略：配套設(shè)施先行規(guī)劃向東，本案踞西，缺乏相應(yīng)的規(guī)劃利好；市場規(guī)模有限，消費源不足運作要點：跳出狹義陽江地域概念，對項目區(qū)域賦

9、予新的定義項目生活設(shè)施配套不足，商業(yè)氛圍欠缺城區(qū)中心項目打壓運作要點：會所、商業(yè)街等配套先行，營造陽江最佳的展示環(huán)境2122項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標(biāo)客戶定位項目建筑風(fēng)格產(chǎn)品定制項目價格建議23項目開發(fā)理念廣東西翼都會名片操作要點：廣東西翼：跳出江城區(qū)的狹義概念，將項目打造成“大陽江”概念的標(biāo)志性項目，在穩(wěn)固江城客戶群的基礎(chǔ)上，以城市資源吸引陽東、陽西鎮(zhèn)的目標(biāo)客戶群，擴大客戶層面。都會：以都會資源打擊陽東碧桂園的郊區(qū)概念，迎合目標(biāo)客戶對于城市資源的占有欲望；名片：針對當(dāng)?shù)貥?biāo)志性項目缺失的市場現(xiàn)狀，本項目的立足點要高于市場現(xiàn)有項目，以打造精品、樹立標(biāo)竿為發(fā)展

10、目標(biāo)24項目開發(fā)理念一個樓盤復(fù)興一個片區(qū)開發(fā)理念釋義：樓盤命運與地域態(tài)勢休戚相關(guān)；復(fù)興項目所處片區(qū) “官財窟”的區(qū)域沉淀。25項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標(biāo)客戶定位項目建筑風(fēng)格產(chǎn)品定制項目價格建議26攻擊基礎(chǔ)一：陽江市區(qū)項目除富和海岸城外，其余項目占地都在6萬以下項目市場定位27攻擊基礎(chǔ)二：對手對于形象的傳播僅限于表面，缺乏對陽江文化的挖掘項目市場定位28項目市場定位漠陽江畔首席中央生活區(qū)29項目市場定位漠陽江畔：傳承江城的文化淵源，激活陽江人潛藏已久的漠陽江情懷首席：確立城區(qū)指標(biāo)大盤地位中央生活區(qū)：先定義片區(qū)再策劃樓盤，體現(xiàn)住戶的生活榮耀，凸顯復(fù)合型指標(biāo)大盤

11、的綜合競爭力，復(fù)興項目所處片區(qū) “官財窟”的區(qū)域沉淀30資源稀缺型資源可復(fù)制型性價比型品質(zhì)型定位模型一資源稀缺型：自然山水環(huán)境、江景等資源可復(fù)制型：以社區(qū)內(nèi)部造園為主陽東碧桂園景湖花園湖畔華庭御水雅筑理想雅苑麗湖雅莊創(chuàng)業(yè)名苑桃源雅苑信和小區(qū)江南雅居交通商貿(mào)城愉景花園美麗花城新樂苑富和海岸城錦江花園麗江雅苑本案項目市場定位31工業(yè)化型：大批量生產(chǎn)、工藝粗糙，典型代表樓盤為碧桂園系列精致型：強調(diào)產(chǎn)品綜合質(zhì)素、典型代表樓盤為星河灣高總價低總價工業(yè)化型精致型高總價低總價工業(yè)化型精致型高總價低總價工業(yè)化型精致型高總價低總價工業(yè)化型精致型定位模型二陽東碧桂園御水雅筑湖畔花園富和海岸城景湖花園湖灣華庭麗湖雅

12、莊創(chuàng)業(yè)名苑江南雅居交通商貿(mào)城理想雅苑愉景花園美麗花城新樂苑桃源雅苑錦江花園麗江雅苑信和小區(qū)本案項目市場定位32高檔低檔洋房別墅洋房：以洋房開發(fā)占主導(dǎo)別墅：以別墅開發(fā)占主導(dǎo)定位模型三景湖花園陽東碧桂園湖畔花園湖灣華庭御水雅筑麗湖雅莊創(chuàng)業(yè)名苑江南雅居交通商貿(mào)城理想雅苑愉景花園美麗花城新樂苑桃源雅苑富和海岸城錦江花園麗江雅苑信和小區(qū)金旭園本案項目市場定位33項目定位：漠陽江畔首席中央生活區(qū)策略一：以“首席”概念塑造項目大盤形象、規(guī)避與市場上大量單體樓和小規(guī)模樓盤的競爭策略二：以中央生活區(qū)概念扭轉(zhuǎn)區(qū)域生活配套劣勢，復(fù)興本區(qū)域尊貴身份的沉淀策略三：以精致品質(zhì)與創(chuàng)新設(shè)計超越工業(yè)化性價比型競爭對手策略四：項

13、目整體攻占洋房中高端市場立 論：項目市場定位34項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標(biāo)客戶定位項目建筑風(fēng)格產(chǎn)品定制項目價格建議35目標(biāo)客戶定位 通過消費者調(diào)研，我司對較為敏感的幾個購房因素具有了一定程度的了解，但究竟哪部分的消費者是本項目的目標(biāo)客戶呢？ 接下來我司將對消費者進(jìn)一步細(xì)分，進(jìn)而找出本項目的目標(biāo)客戶群。36目標(biāo)客戶定位 37目標(biāo)客戶定位 從上表的分析可以看出，陽江房地產(chǎn)市場目前還沒有明確的客戶類型劃分，除碧桂園外，其余的樓盤客戶群基本呈交叉的狀態(tài)，并沒有明確的分界以及辨別的標(biāo)志；但從客戶的職業(yè)背景上看，各群體之間還是存在一定的差異，下面我們將針對不同職業(yè)的客

14、戶做一個粗略的劃分和分析。38目標(biāo)客戶分析：私企業(yè)主（酒店、娛樂業(yè)主)目標(biāo)客戶定位 39目標(biāo)客戶分析：小私營主、個體工商戶、公務(wù)員 、教師目標(biāo)客戶定位 40目標(biāo)客戶分析：外貿(mào)公司及刀具公司員工目標(biāo)客戶定位 41目標(biāo)客戶定位 42目標(biāo)客戶定位 購房主流：私營企業(yè)主，政府公務(wù)員，個體工商戶，外貿(mào)企業(yè)員工43項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標(biāo)客戶定位項目建筑風(fēng)格產(chǎn)品定制項目價格建議44項目傳播概念案名一：觀園國際案名二：公園道壹號一座城市的生活榮耀（夢想）傳播概念45項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標(biāo)客戶定位項目建筑風(fēng)格產(chǎn)品定制項目價格建議

15、46產(chǎn)品組合模式定制本項目屬于占地過10萬的綜合體物業(yè)，其容積率為3.0。然而，在容積率的限制范圍之內(nèi)，卻存在多種的容積率選擇，同時，不同的容積率下將導(dǎo)致產(chǎn)生不同的產(chǎn)品組合體量結(jié)構(gòu)（洋房、別墅的比例），并由此將引發(fā)投資效益、資金回收與市場風(fēng)險的變化之敏感性戰(zhàn)略變量。因此，在項目的整體開發(fā)建設(shè)中，首要的戰(zhàn)略命題是確立自身的產(chǎn)品組合模式，即制定項目容積率，并確定在該容積率下的類別產(chǎn)品配置策略。47產(chǎn)品組合模式定制 在制定項目產(chǎn)品組合模式之前，需充分考量影響產(chǎn)品組合模式定制的各種因素之制衡力量，協(xié)調(diào)競爭與需求特征及自身條件的關(guān)系，從而定制出具有蓬勃市場生命力的產(chǎn)品體系。結(jié)合本項目的實際情況，影響項目

16、產(chǎn)品組合模式定制的敏感因素包括如下幾個方面：48產(chǎn)品組合模式定制經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)條件限制 49產(chǎn)品組合模式定制50產(chǎn)品組合模式定制項目占地規(guī)模達(dá)12萬平方米，以現(xiàn)有項目的銷售速度作為判斷依據(jù)，預(yù)計本項目的開發(fā)期為3年左右。在此期間，我司認(rèn)為，陽江客戶群體對于高層（18層以上）的價值判斷將不會有質(zhì)的變化。而我司在第一階段的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，客戶群普遍對高層有一定的抗拒心理，市場基礎(chǔ)較差。同時，現(xiàn)有高層項目基本上在鴛鴦湖畔或市中旺地，稀缺景觀或優(yōu)越地段是高層價值的重要基礎(chǔ)。基于以上兩點考慮，我司認(rèn)為本項目不適宜建18層以上的高層。此外，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，別墅、多層、小高層（13層）均具有良好的市場基礎(chǔ)，可考慮因地

17、制宜建造，而18層的小高層用地效率高，也可適當(dāng)開發(fā)。建議產(chǎn)品覆蓋區(qū)間51產(chǎn)品組合模式定制備注：住宅建筑密度2052產(chǎn)品組合模式定制從上表發(fā)現(xiàn)，即使是18層的中高層，由于規(guī)劃中要考慮建筑間距、人性尺度等因素，為達(dá)到一定的居住舒適性，容積率也不宜定得過高，宜控制在2.2以下。53產(chǎn)品組合模式定制54產(chǎn)品組合模式定制在售項目的規(guī)模普遍較小，占地多在5萬平方米以下；小規(guī)模樓盤多以單體樓的形式存在，故容積率普遍偏高，多在2左右，產(chǎn)品類型也以多層或小高層居多；臨湖項目的容積率最高，基本上以高層為主，容積率從2.8到4.5不等；而中大型項目如富和海岸城、美麗花城等，其容積率則多數(shù)在1.6-1.8之間。從市場

18、競爭的角度考慮，同為區(qū)域大盤的我項目，如果片面追求高容積率，將會影響到項目居住的舒適性，在面對富和海岸城、碧桂園等低密度社區(qū)的競爭時，我項目競爭力將會有所削弱。55產(chǎn)品組合模式定制基于以上因素考慮，我司根據(jù)上文所述的數(shù)據(jù)關(guān)系，模擬了五組容積率從1.8到2.5的產(chǎn)品組合方案以供貴司項目發(fā)展參考。備注：公建配套以及商業(yè)設(shè)施的面積暫按15000平方米計算，其建筑密度占10；別墅的平均面積暫按300平方米計算，而其它的洋房均積按120平方米；別墅的平均層數(shù)為2.5層，多層、小高層、中高層的平均層數(shù)分別為6、13、18。56產(chǎn)品組合模式定制我司認(rèn)為，一個良好的產(chǎn)品組合模式，一方面需與項目的基地屬性、目標(biāo)

19、客戶群的需求契合，另一方面也需令項目在同構(gòu)項目的競爭中擁有優(yōu)勢地位，此外，最為重要的是，該產(chǎn)品組合模式應(yīng)能為開發(fā)商獲取最大的經(jīng)濟效益，故產(chǎn)品組合模式的選擇亦應(yīng)從以上角度出發(fā)進(jìn)行評價。經(jīng)濟效益產(chǎn)品組合客戶需求項目屬性競爭優(yōu)勝57產(chǎn)品組合模式定制商鋪售價為6500元/，別墅3000元/，多層1800元/，小高2200元/，中高2400元/；自有資金35，借貸65，貸款利率按6計算；地價為800元/平方米。備注：58產(chǎn)品組合模式定制59產(chǎn)品組合模式定制60產(chǎn)品組合模式定制61產(chǎn)品組合模式定制62產(chǎn)品組合模式定制63產(chǎn)品組合模式定制經(jīng)以上的分析，可發(fā)現(xiàn)各方案均有各自的優(yōu)勢劣勢，貴司可根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要

20、選擇相應(yīng)方案。如果希望走相對穩(wěn)健的發(fā)展路線，方案二具有較好的市場基礎(chǔ)，較為適宜；如果希望盡可能發(fā)掘項目價值的話，方案五是不錯的選擇。如果是希望在利潤與速度、成本幾者中取得平衡的話，建議選擇方案四。綜合以上的分析，我司建議選取方案四的產(chǎn)品組合模式，即：在實際操作中，由于多層及小高層具有良好的市場基礎(chǔ)，故可于項目入市初期首先開發(fā)多層及13層的產(chǎn)品，待項目配套、形象及周邊氛圍有所改善時方開發(fā)18層的中高層，以利于其市場接受度。64產(chǎn)品組合模式定制本項目的多層洋房層數(shù)為6層，如沒有安裝電梯，居住舒適性較差。綜觀房地產(chǎn)發(fā)展較快的城市，如廣州、深圳、佛山等地，多層的帶電梯洋房早已出現(xiàn)，產(chǎn)品已發(fā)展成熟。同時

21、本項目的開發(fā)理念定位為“廣東西翼都會名片”，需要在產(chǎn)品及形象推廣上向先進(jìn)城市靠攏。有鑒于此，我司認(rèn)為有必要對多層洋房是否安裝電梯的必要性進(jìn)行探討。65產(chǎn)品組合模式定制市場現(xiàn)行供應(yīng)的多層洋房均沒設(shè)置電梯，除御水雅筑外，梯戶比均為一梯四戶。66產(chǎn)品組合模式定制根據(jù)上表，經(jīng)過簡單的成本測算，如在多層洋房中設(shè)置電梯，成本將每平方米上升110-120元/67產(chǎn)品組合模式定制68產(chǎn)品組合模式定制如從相對穩(wěn)健的首期啟盤目標(biāo)出發(fā)，在多層洋房設(shè)置電梯會致使戶型面積加大、單價提升，市場風(fēng)險較大。因此，在項目的首期，如考慮推售多層單位，建議不設(shè)置電梯；項目進(jìn)入后續(xù)開發(fā)時，在展示條件、工程進(jìn)度、市場反應(yīng)良好的情況下，

22、多層的后續(xù)產(chǎn)品建議可設(shè)置電梯。一方面可以提高居住舒適性，對于拉升項目形象、提升售價也有較大的促進(jìn)作用。建議在項目后期推售的多層洋房增加電梯設(shè)置，作為指標(biāo)產(chǎn)品，豐富項目產(chǎn)品鏈，提升項目形象。69項目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議“首期”指開發(fā)周期的第一期70項目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議71項目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議總體而言，在售項目的戶型覆蓋區(qū)間較廣，從單間到大復(fù)式均有；其中三房單套房為主力戶型區(qū)間，大部分項目均覆蓋了該區(qū)間戶型；各檔次的項目覆蓋區(qū)間差異較為明顯，高檔次項目多傾向于四房或復(fù)式發(fā)展，除碧桂園外，甚少項目設(shè)置兩房單位，而中低檔次項目則多為兩房單位，較少做大面積的四房或以上單位；此外，上圖表顯示，即使是大面

23、積的三房或以上單位，在售項目對于享受性的功能空間設(shè)置較少，如工人房的設(shè)計，便較為罕見。72項目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議73項目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議三房單套房是市場供應(yīng)主流，且市場銷售狀況良好，其資源屬性要求較為貼近本項目基本屬性，故可進(jìn)入性較強；單間和一房單位多存在于中低檔項目，其針對的主力客戶群為首次置業(yè)的年輕人或投資者，從項目整體形象考慮出發(fā)，不宜設(shè)置；二房單位同樣是市場的供應(yīng)主流，雖然在高檔項目中比例較少，但考慮到項目首期必須穩(wěn)健發(fā)展，故有必要設(shè)置適量的兩房，擴大首期的客戶層面；三房雙套房的設(shè)置則是針對市場的缺失，迎合中高端客戶群對居住的舒適性要求；四房雙套房同樣是中高端項目的供應(yīng)熱點，故有必要

24、設(shè)置適量單位迎合客戶需求；由于已設(shè)置了三房雙套以及四房雙套單位，一方面為避免面積、總價的沖突，另一方面為提高大戶型的居住舒適性，不建議做四房單套房單位；五房單位由于對社區(qū)環(huán)境資源要求較高，且需求有限，不建議進(jìn)入；現(xiàn)有項目基本上不設(shè)置工人房，從客戶訪談反饋回來的信息也顯示其對工人房的需求甚少，故建議無需設(shè)置工人房。74項目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議75項目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議上表顯示，2005年陽江市場消化量最大的戶型為三房，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的市場局面；銷售量排第二位的則是二房及以下單位，占總體的26.8%。76項目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議77項目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議統(tǒng)計顯示，三房戶型以壓倒性的量化優(yōu)勢主導(dǎo)整體潮流

25、；二房、四房按照具體樓盤的檔次特征而分別作為補充性產(chǎn)品；單間、一房戶型在整體的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中僅占少數(shù)比例；不同檔次的樓盤所采取的戶型設(shè)置存在較為明顯的分異，呈現(xiàn)出檔次越高的項目大戶型單位比例越高的同變發(fā)展趨勢。78項目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議79項目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議80項目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議81項目首期產(chǎn)品鏈設(shè)置建議一梯兩戶的多層洋房為市場的稀缺產(chǎn)品，居住舒適性較佳，從穩(wěn)健的啟盤策略出發(fā)，戶型設(shè)置遵循市場規(guī)律，以實用性的二房、三房單套房為主；由于戶型實用率的影響，18層洋房并不建議設(shè)置面積較少的2房單位；同時由于項目周邊景觀視野較為開闊，可設(shè)置部分的大面積單位，通過總價的拉升避免與13層的小高層洋房進(jìn)

26、行價格競爭；13層洋房的市場基礎(chǔ)較好，其戶型設(shè)置可兼顧部分大戶型；具體戶型設(shè)置視乎建筑單體的資源分配狀況；項目后續(xù)的產(chǎn)品鏈設(shè)置可根據(jù)銷售狀況及項目成熟度作實時的調(diào)整。82項目別墅產(chǎn)品設(shè)置建議83項目別墅產(chǎn)品設(shè)置建議84項目別墅產(chǎn)品設(shè)置建議統(tǒng)計項目的產(chǎn)品類型均較為豐富，均設(shè)置有一定比例的聯(lián)排別墅與商住綜合別墅，獨立別墅數(shù)量偏少，現(xiàn)階段的供應(yīng)主要來自于富和海岸城；總體而言，普通的聯(lián)排別墅在統(tǒng)計項目中比例約占75以上，一定程度上反映了聯(lián)排別墅良好的市場基礎(chǔ)；在缺乏景觀資源和地段優(yōu)勢的條件下，新樂苑設(shè)置了不足10套的獨立別墅用作拉升項目檔次之用，市場反映十分良好，值得本項目借鑒；商住綜合別墅多設(shè)置在以

27、高性價比競爭的低端別墅項目中，雖能提升部分別墅的售價，但其外觀及居住舒適性有損本案檔次，應(yīng)盡量避免。85項目別墅產(chǎn)品設(shè)置建議86本案的別墅產(chǎn)品布置在一個獨立的組團內(nèi)，資源、景觀、服務(wù)都為最優(yōu)化配置，讓客戶感受到居住在本項目的別墅組團內(nèi)身份體現(xiàn)的標(biāo)簽；其中獨立別墅是本案標(biāo)簽產(chǎn)品，具有拉升項目整體檔次之用，數(shù)量應(yīng)盡量控制；聯(lián)排別墅的面積應(yīng)符合主流市場，市場承接力強；聯(lián)排別墅總價應(yīng)參照碧桂園聯(lián)排別墅的最低價格，并略低，從價格上與小規(guī)模的別墅項目形成檔次的差異，凸現(xiàn)項目形象；區(qū)內(nèi)還潛在著以價格戰(zhàn)競爭的一定數(shù)量的小規(guī)模的低端自建別墅項目，其競爭程度不言而喻，產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先及整體檔次感的拉差是致勝的關(guān)鍵；此

28、外，聯(lián)排別墅的用地效率也較獨立別墅高。項目別墅產(chǎn)品設(shè)置建議87項目別墅產(chǎn)品設(shè)置建議88項目別墅產(chǎn)品設(shè)置建議所統(tǒng)計之可比性項目的聯(lián)排別墅面積較為參差，從160到360 不等；陽東碧桂園延續(xù)了其一直以來的發(fā)展模式，現(xiàn)階段推出的雖然全為聯(lián)排別墅，但主力面積卻稍為保守地控制在210240，在現(xiàn)階段陽江市聯(lián)排別墅的主流面積內(nèi)，通過單價的拉升提高總體售價，是陽江市最高端的住宅項目；市場反饋的信息表明，陽東碧桂園160180的經(jīng)濟型別墅最為暢銷，此外是210240的主流戶型；金旭園在項目的整體檔次及產(chǎn)品質(zhì)量上都領(lǐng)先于其他低端的小規(guī)模別墅小區(qū)，雖然總價稍高，但也較市場受落；總體而言，區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅的主力面積大多

29、在220-240 左右。89項目別墅產(chǎn)品設(shè)置建議 結(jié)合區(qū)域內(nèi)別墅市場的現(xiàn)狀,以及在售別墅項目的銷售情況,我司根據(jù)項目自身實際情況建議本項目別墅產(chǎn)品面積設(shè)置區(qū)間如下:本案的別墅只有約共的70多套，是本案的指標(biāo)性產(chǎn)品，屬于項目內(nèi)資源、景觀最優(yōu)化配置的產(chǎn)品，是項目價值的最高體現(xiàn)；通過別墅產(chǎn)品的獨立分區(qū)、獨立管理，導(dǎo)入創(chuàng)新的建筑元素、貼心的業(yè)主服務(wù)，增加業(yè)主的居住優(yōu)越感。90產(chǎn)品定制91項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標(biāo)客戶定位項目建筑風(fēng)格產(chǎn)品定制項目價格建議92項目價格建議現(xiàn)時陽江的房地產(chǎn)市場仍處于起步階段，藏富于民的社會經(jīng)濟格局賦予陽江房價今后幾年仍有較大的上升空間；

30、本案占地12萬，是陽江市區(qū)規(guī)模僅次于碧桂園的住宅項目，產(chǎn)品組合形式多樣，其中洋房為主要產(chǎn)品形式，包括多層、12層和18層的小高層，銷售周期較長，而隨著項目環(huán)境的成熟、形象的確立，洋房整體價格具備較大的提升空間；為制定整體營銷戰(zhàn)略部署、實現(xiàn)資金回收目標(biāo)進(jìn)而全面推動項目進(jìn)入理想的可持續(xù)發(fā)展軌道，在結(jié)合目標(biāo)客戶購買心理及項目定位戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，本階段只制定首期洋房產(chǎn)品的價格。93項目價格建議搜集交易實例建立比較實例建立價格比較基礎(chǔ)分析比較實例修正差異評估項目價格從房地產(chǎn)中介、樓盤現(xiàn)場、房管部門等渠道收集近期交易案例以可比性和完整程度為標(biāo)準(zhǔn)選取與待估有相同效能的交易實例對比較實例的價格作必要的技術(shù)處理，

31、使其與待估物業(yè)的價格具共同的比較基礎(chǔ)從多個修正因素比較參照物與待估物之間差異分析差異所造成的價格差異，尋找修正差異依據(jù)分析比較實例差異程度，確定比較實例影響權(quán)重分析比較實例內(nèi)部因素影響程度，確定影響比較實例價格和待估房產(chǎn)的主導(dǎo)因素通過比較實例與待估房產(chǎn)的比較，找到兩者之間差價，并按一定標(biāo)準(zhǔn)對比較物價格進(jìn)行修正采取綜合評估公式，從修正價格中評估出待估物的租售價格94項目價格建議多層洋房首期均價建議1700-1800元/（毛坯）95項目價格建議12層小高層洋房首期均價建議2100-2200元/（毛坯）96項目價格建議18層洋房首期均價2300-2400元/（毛坯）97項目價格建議作為拉升項目檔次、

32、體現(xiàn)項目價值之用的別墅組團無論從區(qū)位布置、規(guī)劃條件、居住舒適性都遠(yuǎn)拋離于現(xiàn)時市場上的主流產(chǎn)品；本案的別墅產(chǎn)品體量較少，僅有80套，因此無需考慮進(jìn)行分期銷售；預(yù)計別墅產(chǎn)品推出時項目條件已相當(dāng)成熟，價格有較大的突破空間。98項目價格建議聯(lián)排別墅整體價格建議區(qū)間3300-3500元/（毛坯）99項目價格建議100項目價格建議區(qū)域獨立別墅現(xiàn)階段供應(yīng)缺位，在售項目僅有3個，貨量不足50套，一般的市場比較法已經(jīng)不適用；未來供應(yīng)主要來自于以規(guī)模、品牌、景觀資源效應(yīng)為競爭優(yōu)勢的陽東碧桂園，是區(qū)域獨立別墅市場的絕對領(lǐng)先者，因此本案的獨立別墅定位應(yīng)與之保持一定的競爭優(yōu)勢；本案的獨立別墅僅有8套，占據(jù)著整個項目資源

33、最好的區(qū)位，居住舒適性、產(chǎn)品品質(zhì)都遠(yuǎn)拋離于諸如新樂苑、金旭 園等市場現(xiàn)有主流別墅小區(qū)，具備充分條件占據(jù)較高的價格區(qū)間；預(yù)計該類產(chǎn)品銷售時已是開發(fā)中后期，居住成熟度將得到大大提升，其銷售價格區(qū)間建議4300-4800元/。101項目價格建議102項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標(biāo)客戶定位項目建筑風(fēng)格產(chǎn)品定制項目價格建議103項目規(guī)劃理念規(guī)劃理念復(fù)合型社區(qū)開放型街區(qū)交往型社區(qū)104項目規(guī)劃理念復(fù)合型社區(qū)引入商業(yè)、服務(wù)、休閑、娛樂等成熟便捷的生活設(shè)施，將生活、工作、購物融為一體，體現(xiàn)成長型社區(qū)自我完善的特質(zhì)。105項目規(guī)劃理念主張公共空間的開放性，通過社區(qū)道路的合理布局

34、，保證人性化的步行空間，讓居民輕松便捷的享用社區(qū)設(shè)施。開放型街區(qū)106項目規(guī)劃理念提倡增強鄰里交往，在組團庭院、公共綠化、商業(yè)會所等地開辟多種自然、輕松的交流空間，倡導(dǎo)和諧的社區(qū)氛圍。交往型社區(qū)107項目建筑風(fēng)格源自意大利的古典建筑風(fēng)格，并在近代演化成復(fù)興新古典風(fēng)格，在此基礎(chǔ)上再融合西班牙式質(zhì)樸的建筑形式，具有獨特的地中海風(fēng)情。質(zhì)樸的材質(zhì)，柔和的色彩，清雅的格調(diào)，錯落的布局，精雕細(xì)刻的細(xì)部，平緩的西班牙屋頂，挺立的塔樓，通透的陽臺及大玻璃窗，恰當(dāng)?shù)谋壤纪关S富的線條、立面，充分體現(xiàn)設(shè)計者的用心良苦：那就是為居住者營造一個都市人夢想追求的休閑渡假式的高檔次生活環(huán)境。 在細(xì)節(jié)的處理上特別的細(xì)膩精

35、巧，又貼近自然的脈動，使其擁有永恒的生命力 。項目發(fā)展方向建議項目開發(fā)理念項目定位項目傳播理念商業(yè)部分發(fā)展目標(biāo)客戶定位項目建筑風(fēng)格產(chǎn)品定制項目價格建議111商業(yè)部分建議 第一層次基本價值 滿足住戶日常生活需要，體現(xiàn)便利性與實用性； 第二層次演繹價值 為項目的整體形象提供強大的物質(zhì)支持力和傳播表現(xiàn)力，體現(xiàn)經(jīng)營的特色性； 第三層次可持續(xù)價值 商業(yè)配套取得良好的經(jīng)營狀態(tài)及前景，并持久發(fā)揮為樓盤開拓客源的作用，體現(xiàn)可持續(xù)性。112可持續(xù)價值演繹價值基本價值基于以上對商業(yè)配套存在價值的理解，結(jié)合本項目的實際情況，敝司建議將現(xiàn)階段項目商業(yè)配套設(shè)置的目的設(shè)定在體現(xiàn)基本價值與演繹價值的層面上。其中基本價值是重

36、點，保障項目在競爭中立于不敗之地；演繹價值是關(guān)鍵，為項目的推廣勢能注入強勁的推動力；通過基本價值與演繹價值的優(yōu)越表現(xiàn)，逐步實現(xiàn)商業(yè)配套的可持續(xù)價值。商業(yè)部分建議113臨街商業(yè)內(nèi)街風(fēng)情商業(yè)商業(yè)部分建議114旗艦級表明項目在陽江的首發(fā)性地位。在項目面市之前，陽江甚少同時具備休閑、購物功能的綜合性購物中心，而專門以滿足居民綜合消費為目標(biāo)的社區(qū)性購物中心更為罕有。本項目的出現(xiàn)，則為彌補該類型商業(yè)物業(yè)的缺位。社區(qū)MALL，則是社區(qū)商業(yè)的綜合體，適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展，符合現(xiàn)代都市人“一站式”消費觀念和需求，將社區(qū)化居住模式與多元化休閑購物需要相結(jié)合，既可最大限度滿足泛社區(qū)消費群日常生活、休閑、購物需要、又可令

37、商業(yè)品牌經(jīng)營得到適度的擴張，是一種可提供持續(xù)性發(fā)展和滾動經(jīng)營，從而實現(xiàn)最大經(jīng)營效益的新興商業(yè)模式。 主體定位釋義：商業(yè)部分建議115商業(yè)部分建議116建議方案一：陽江國際廣場建議方案二：信誠摩爾街商業(yè)部分建議117商業(yè)部分建議突破陽江現(xiàn)有上下層捆綁出售的銷售模式，同時配以6米層高創(chuàng)造買一層送一層的溢價空間。118突破陽江現(xiàn)有上下層捆綁出售的銷售模式，同時配以6米層高創(chuàng)造買一層送一層的溢價空間。商業(yè)部分建議119商鋪部分建議以市場比較法為主，收益還原法為輔市場比較法項目預(yù)期租金水平收益還原法建議售價收益還原法市場比較法市場比較法建議售價項目建議售價加權(quán)平均120商鋪價格建議市場比較法建議售價為6

38、852元/121商鋪價格建議首層商鋪租金還原根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，設(shè)定首層商鋪租金兩倍于二層商鋪租金，假定二層商鋪租金為x，則首層商鋪租金為2x，有：面積售價（x+2x）面積122商鋪價格建議根據(jù)市場比較法，預(yù)計項目的商鋪首層每月每平方米租金為42元123商鋪價格建議根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，設(shè)定一手投資回報率為8一手投資回報率=月平方租價*12個月本案參照投資回報價收益還原法建議價格6300元/124商鋪價格建議臨街商鋪最終銷售均價65007000元/125商鋪價格建議市場比較法建議售價為5022元/126商鋪價格建議市場比較法建議租金為31元/收益還原法建議售價為4650元/127商鋪價格建議內(nèi)街商鋪最終銷售

39、均價50005500元/128商業(yè)部分建議129留出更多的空間給予商業(yè)步行街作為休閑購物之用，也讓沿街建筑的設(shè)計有更大的靈活性及創(chuàng)造的空間。獨立的商業(yè)街景，局部抬高兩層及新古典復(fù)興風(fēng)格的塔樓，典雅質(zhì)樸，大大地豐富了沿街立面及城市景觀咖啡一定要是悠閑的，啤酒一定要是快樂的，紅酒一定要是深情的，音樂一定要是原釀的，書籍一定是要純潔的，心情一定要是隨意的，朋友，一定要是在圣瓦倫丁街遇到的。圣瓦倫丁街歐陸風(fēng)情百米商業(yè)街區(qū)132啟盤策略江城區(qū)作為陽江市的政治、經(jīng)濟、文化中心，近年房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，對商品房需求不斷增加，供應(yīng)和成交市場城區(qū)化高度集中；從供應(yīng)角度，2005年每個住在項目平均供應(yīng)120160套

40、；從成交的角度，2005年每個住宅項目平均成交100140套，成交面積1200016000；隨著陽東碧桂園及富和、御水雅筑的相繼啟動，從產(chǎn)品品質(zhì)上促進(jìn)了市區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，觸發(fā)新的購房熱潮。133整體而言，市區(qū)典型項目的多層洋房平均月銷售量約1020套，小高層約2030套，中高層則只有510套。啟盤策略134結(jié)合2005年陽江房地產(chǎn)市場的走勢及市區(qū)典型項目各類型產(chǎn)品的月平均銷售量的基礎(chǔ)上，建議本項目的項目開發(fā)周期為3年。若容積率按2.2來計算，扣除商業(yè)面積、配套設(shè)施面積外，平均每年開發(fā)建筑面積8.3萬平方米。啟盤策略135啟盤策略136130M277M396MABC啟盤策略137啟盤策略從項

41、目資源價值劃分的角度分析，A區(qū)位于十字路口交匯處具有較強的景觀昭示性，商業(yè)配套及可利用資源較多，宜作首期開發(fā)；A區(qū)與酒店距離最遠(yuǎn)，從營銷展示環(huán)境方面考慮，建議在酒店與創(chuàng)業(yè)路之間開小區(qū)路，以加強與北湖公園及A區(qū)之間的聯(lián)系；B區(qū)雖然周邊形象不甚理想，但受外部干擾較少，地塊規(guī)整，建議將部分相對高值的產(chǎn)品安排在B區(qū)。138 鑒于本項目所在區(qū)位屬于非城市核心，周邊生活配套設(shè)施尚欠完善，現(xiàn)階段項目四周形象不雅，因此，首期的快速啟動市場對我們的項目起著非常重要的作用。如能在開盤之初贏得“開門紅”，則會帶來濃濃的人氣，從而吸引更多的人，打消市場的顧慮，繼而使項目建立市場口碑，實現(xiàn)良性循環(huán)。反之，將令項目處于被

42、動局面。以高性價比的產(chǎn)品沖擊市場啟盤策略139啟盤策略首期為銷售期第一期140141 項目增值體系項目增值體系名校引入公園資源整合物業(yè)管理智能化設(shè)施產(chǎn)品創(chuàng)新酒店融合會所功能142項目周邊學(xué)校分布較少，以半徑一公里計搜尋有四間學(xué)校，其中三間為小學(xué)；項目周邊幼兒園的設(shè)置完全不能滿足業(yè)主的需求，大量低齡兒童的學(xué)前教育不能得到很好的解決；項目未來預(yù)計人口將達(dá)到7000人或更多，業(yè)主子女的教育問題將在一定程度上影響項目的發(fā)展；本項目自身的實際情況要求項目應(yīng)該設(shè)置相應(yīng)的設(shè)施滿足業(yè)主的需求；而從市場的角度看，陽江目前已有較大規(guī)模的幾所中學(xué)，今年廣雅中學(xué)又進(jìn)駐陽江，未來碧桂園自有品牌的學(xué)校也將在陽江落地，中學(xué)

43、的設(shè)置日趨飽和，項目周邊的小學(xué)分布較多，本項不宜再設(shè)置小學(xué)避免以后較大的競爭，且項目自身條件也有限，而目前陽江的學(xué)前教育較為落后，目前還沒有較具影響力的學(xué)前教育設(shè)施，因而學(xué)前教育市場具有較大的發(fā)展空間；名校引入143在本項目設(shè)置學(xué)校的分析：名校引入144幼兒園的設(shè)置將在很大的程度上推動項目的發(fā)展，和銷售的進(jìn)度；解決了業(yè)主子女的學(xué)前教育問題，項目的價值有較大幅度的提升，項目的銷售價格也有望提升，進(jìn)而將在一定程度上提升項目總體價值，為了項目的整體發(fā)展更具競爭力以及市場空間更為廣闊，在本項目內(nèi)設(shè)置幼兒園配套設(shè)施是相當(dāng)必要的；名校引入145按建筑規(guī)范設(shè)計計算面積：名校引入146受本項目自身條件的限制，

44、中學(xué)設(shè)置的面積要求過大，本項目無法滿足，而小學(xué)的設(shè)置條件較為適應(yīng)項目的實際情況，但項目周邊已有三所小學(xué)，為避免競爭也不建議本項目設(shè)置小學(xué)；從前面的分析可知，幼兒園的發(fā)展空間較大，市場上缺失高質(zhì)量的學(xué)前教育設(shè)施；我司建議在本項目設(shè)置幼兒園，一方面解決業(yè)主子女的學(xué)前教育問題，另一方面可以在學(xué)前教育的打造上有所突破，成為項目的亮點，進(jìn)而增加項目價值；幼兒園的設(shè)立有利于小朋友的發(fā)育和成長，有利于項目形象的樹立；名校引入147結(jié)合本項目實際我司建議學(xué)校面積設(shè)置如下：名校引入148名校引入149設(shè)置與項目風(fēng)格匹配的高品質(zhì)幼兒園；引入新的教育模式,提高低齡兒童學(xué)前教育質(zhì)量；引入雙語環(huán)境教育模式；打造陽江首個

45、“天才少年培養(yǎng)基地”。名校引入150建議項目引入蒙臺梭利教育理念 蒙臺梭利(Montessori)教學(xué)法是由意大利教育家瑪莉亞蒙特梭利博士傾其畢生經(jīng)歷所創(chuàng)造的。其教學(xué)法的精髓在于培養(yǎng)幼兒自覺主動的學(xué)習(xí)和探索精神。在蒙氏教室里，有豐富多彩的教具，它們都是根據(jù)兒童成長發(fā)展敏感期所創(chuàng)立的適宜兒童成長的“玩具”。蒙臺梭利教學(xué)內(nèi)容包括日常生活教育、感官教育、數(shù)學(xué)教育、語言教育、科學(xué)文化教育等內(nèi)容。孩子通過自我重復(fù)操作蒙氏教具創(chuàng)新建構(gòu)完善的人格，在自由操作中得到了多方面的能力訓(xùn)練。名校引入151 項目增值體系項目增值體系名校引入公園資源整合物業(yè)管理智能化設(shè)施產(chǎn)品創(chuàng)新酒店融合會所功能152項目東面為北湖公園

46、，水面面積較大，目前該公園正在整治中。公園資源整合153北湖公園前段時間由于經(jīng)營不善，目前整個公園的經(jīng)營狀況較為慘淡，現(xiàn)已關(guān)門整頓，北湖也由政府出面開始著手治理。公園資源整合154公園資源整合對整個項目的形象提升有一定的拉升作用；將公園資源整合進(jìn)項目后有利于發(fā)展商品牌的推廣；公園資源整合將來會為業(yè)主帶來很多實惠和方便，業(yè)主在享受項目內(nèi)部景觀資源的同時可以享受北湖公園的景觀資源；公園資源整合在一定程度上會提升項目的檔次；項目公園資源整合后將成為項目的一個亮點，增加項目賣點。公園資源整合155公園資源整合在公園內(nèi)增設(shè)部分游樂設(shè)施，增強公園的娛樂性和吸引力設(shè)置具有特色的餐飲業(yè)，打造一個綜合性的公園。156 項目增值體系項目增值體系名校引入公園資源整合物業(yè)管理智能化設(shè)施產(chǎn)品創(chuàng)新酒店融合會所功能157酒店融合會所功能本項目擁有的一個三星級 “君悅酒店”，之前被“喜之郎”租賃為招待基地，其主要的經(jīng)營收入來源于餐飲和娛樂。現(xiàn)時該酒店已被信誠集團收購，未來的發(fā)展路線將與本項目相互配合，為使本項目與該酒店能夠更好的結(jié)合起來，我司建議將項目中部分的會所功能及營銷中心設(shè)置在改酒店內(nèi)。一方面承擔(dān)項目在銷售時期的主要展示功能；另一方面使該酒店的娛樂功能更加豐富，令本項目的業(yè)主能夠享受更多的服務(wù)，