1、米拉晶典項目認(rèn)購方案世創(chuàng)沈陽2007.61 樓盤認(rèn)購是項目正式面向市場的極為關(guān)鍵的一步，它承接著項目的市場導(dǎo)入、預(yù)熱和內(nèi)部認(rèn)購、銷售等，認(rèn)購最為重要是的形象傳播、營造聲勢、聚集人氣。前言2目錄蓄客方式市場定價認(rèn)購活動流程3市場定價4市場定價區(qū)域類比樓盤價位核算銷控考慮5九如溪谷香格蔚藍(lán)穗港公園里區(qū)域類比樓盤6九如溪谷項目位置上市情況 價 位蒲河新城人和街168號 1.2期07年5月中旬高層均價4200元/是典型以建筑規(guī)劃作為營銷訴求的項目，其倡導(dǎo)的“合院文化”已經(jīng)成為沈陽別墅市場上比較引人注目的“文化”比較理由7香格蔚藍(lán)項目位置 上市情況 價 位東陵區(qū)桃仙大街6號 06年11月均價4350元/

2、是距離本項目最近的且以經(jīng)濟別墅為主要產(chǎn)品的別墅項目，其規(guī)模是比較大的，現(xiàn)在推出的是3期比較理由8穗港公園里項目位置上市情況 價 位理想新城西側(cè) 2007年5月初均價約5500元/是距離本項目最近的且以經(jīng)濟別墅為主要產(chǎn)品的別墅項目，其規(guī)模是比較大的，現(xiàn)在推出的是3期比較理由9評估準(zhǔn)則：以消費者普遍關(guān)注的項目素質(zhì)作為本項目與競爭對手的對比評估因素；根據(jù)各項目的評估因素與本項目相比的優(yōu)劣程度賦予其不同的評估系數(shù)，分別為0.05（對比最大）、0.025（對比較大）、0.01（對比較少）、0.005（對比最少）；設(shè)本項目基準(zhǔn)分為1.0分，競爭項目比本項目好的因素按評估系數(shù)加分，差的減分，相等為0；價格預(yù)

3、估一產(chǎn)品類型入市價格（元/）別墅4300價位核算10（1）各競爭項目得分依據(jù)市場比較法11（2）各競爭項目權(quán)重注：屬于第一競爭圈層的項目競爭權(quán)重為50%，第二競爭圈層為30%，全部競爭項目權(quán)重之和為100%。序號樓 盤競爭圈層權(quán) 重1香格蔚藍(lán)230%2公園里320%3九如溪谷150%12（3）市場比準(zhǔn)均價注：上表中銷售價為實收均價。表格說明：市場比準(zhǔn)均價計算公式：（1）y=項目實際均價/分?jǐn)?shù)*權(quán)重（2）X=y1+y2+y3+y10（3）X為市場比準(zhǔn)均價，y為競爭項目權(quán)重均價項目名稱銷售均價（元/）項目分?jǐn)?shù)競爭權(quán)重權(quán)重均價（元）香格蔚藍(lán)43501.0130%1292.1 公園里56001.005

4、20%1114.4 九如溪谷42501.12550%1888.9 項目均價4295.4 13通過市場比較法：將本項目同競品項目的比較，我們認(rèn)為別墅開盤實收均價在4300元/左右是符合目前市場的整體行情的14評估準(zhǔn)則：以消費者普遍關(guān)注的項目素質(zhì)作為本項目與競爭對手的對比評估因素；根據(jù)各項目的評估因素與本項目相比的優(yōu)劣程度賦予其不同的評估系數(shù)，分別為0.05（對比最大）、0.025（對比較大）、0.01（對比較少）、0.005（對比最少）；設(shè)本項目基準(zhǔn)分為1.0分，競爭項目比本項目好的因素按評估系數(shù)加分，差的減分，相等為0；價格預(yù)估二產(chǎn)品類型入市價格（元/）洋房395015（1）各競爭項目得分依據(jù)

5、市場比較法16（2）各競爭項目權(quán)重注：屬于第一競爭圈層的項目競爭權(quán)重為50%，第二競爭圈層為30%，全部競爭項目權(quán)重之和為100%。序號樓 盤競爭圈層權(quán) 重1信盟花園1.0230%2奧園1.0350%3中體花園1.00520%17（3）市場比準(zhǔn)均價注：上表中銷售價為實收均價。表格說明：市場比準(zhǔn)均價計算公式：（1）y=項目實際均價/分?jǐn)?shù)*權(quán)重（2）X=y1+y2+y3+y10（3）X為市場比準(zhǔn)均價，y為競爭項目權(quán)重均價項目名稱銷售均價（元/）項目分?jǐn)?shù)競爭權(quán)重權(quán)重均價（元）信盟花園39001.0230%1147.1 奧園42001.0350%2038.8 中體花園37001.00520%736.3

6、 項目均價3922.2 18通過市場比較法：將本項目同競品項目的比較，我們認(rèn)為洋房開盤實收均價在3950元/左右是符合目前市場的整體行情的19銷控考慮20目前現(xiàn)有的蓄客情況上看，對公寓類產(chǎn)品市場認(rèn)知度不高，消費市場需要培育，而本項目的蓄客期短；另外，對既有洋房又有別墅的項目來說，常規(guī)的操作手法是售別墅控洋房，別墅是成本，洋房是利潤，而且先售別墅可以提高樓盤品質(zhì)，反之亦然。建議本次推出房源為A組團(tuán)（非公寓產(chǎn)品）具體房源為：別墅59套，洋房24套（共計83套）21蓄客方式22米拉晶典項目蓄客方式采用：方式三（有內(nèi)部認(rèn)購日：蓄客期交錢：不能確定房源） 原因：1、米拉晶典目前的營銷周期短和現(xiàn)有蓄客準(zhǔn)備

7、不充分 2、市場供應(yīng)量比較大的，客戶可供選擇的范圍比較大 3、幫助開發(fā)商解決少量的項目資金 4、便于營銷相關(guān)人員客觀的對本項目把控23具體操作蓄客期內(nèi)，先通過包括線上媒體等眾多媒體進(jìn)行強力推廣，一周后，開始接受誠意金排號，誠意金的排號順序就是其開盤時的選房順序。24認(rèn)購活動流程活動安排活動線索會場布置人員安排具體安排費用預(yù)算媒體配合物品列表251、活動內(nèi)容：誠意金選房2、活動時間：2007年7月7日3、活動地點：現(xiàn)場售樓部4、活動人員：領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓、工作人員 領(lǐng)導(dǎo)/嘉賓：開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo) 媒體人員：遼沈晚報、華商晨報、時代商報、沈陽日報、 沈城樓市，各一名記者參與活動。 主持人：請有經(jīng)驗主持人1名活動

8、安排26來賓接待活動線索流程認(rèn)知及價格公示圈出備選房源選定房源簽訂選房通知單結(jié)束271、來賓接待來賓接待一方面可體現(xiàn)活動的莊嚴(yán)、正式性，別一方面可對來賓、來訪人員做個詳細(xì)登記，積累客戶資料為今后的各階段銷售周期奠定基礎(chǔ)。 3、圈出備選房源由相關(guān)銷售人員為其自己客戶圈出適合各自客戶的房源。2、流程認(rèn)知及價格公示售樓處設(shè)置流程易拉寶和銷控板（包括價位），讓每位選房者清楚活動流程和每套房源的價位情況 4、選訂房源按誠意金的先后順序一一上臺選訂房源。5、簽訂選房通知單客戶選房成功后，簽訂選房通知單，最終確定選擇房源。281、簽到區(qū)：米拉晶典大門。2、公示區(qū)：簽到區(qū)一側(cè)，放置房源表、活動說明易拉寶等3、

9、選房區(qū)：放置房源表4、確認(rèn)區(qū)：選房區(qū)一側(cè)出口區(qū)域劃分（區(qū)域劃分以實際效果為準(zhǔn)，按照不同區(qū)域劃分）29活動時間：2007年7月7號1、提前布置活動場地，包括人員安排、道具準(zhǔn)備等，為活動的順利進(jìn)行做準(zhǔn)備。2、活動相關(guān)人員到場就位，工作人員再次檢查活動場地布置。安排兩名工作人員在活動入場（口）處負(fù)責(zé)到場人員的簽到工作。4、9：58分本次活動正式開始。5、由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)致歡迎詞，宣讀本次活動流程。6、選房開始，選房者依先后順序選房7、選房者簽選房通知單，選房結(jié)束。 8、活動之前3天，由銷售人員通知各自客戶選房。具體安排30活動總負(fù)責(zé)周總：負(fù)責(zé)活動總體進(jìn)展?，F(xiàn)場總協(xié)調(diào)吉引：協(xié)調(diào)現(xiàn)場各工序間工作。道具準(zhǔn)備非

10、銷售人員2人：負(fù)責(zé)提供活動所需材料及用品。會場簽到非銷售人員2人：接待嘉賓簽到、引導(dǎo)入場。會場協(xié)調(diào)非銷售人員4人：安排會場協(xié)調(diào)。 人員安排31為便于項目傳播，樹立項目形象，保證本次活動最大程度支援銷售，“米拉晶典”認(rèn)購慶典離不開媒體宣傳的配合。媒體定為：遼沈晚報、華商晨報、時代商報、沈陽日報、沈城樓市 媒體配合32物品列表33費用包括：物料備用費、餐費（媒體人員）、禮儀人員費用等等暫訂為：2萬元整費用預(yù)算34宣傳易拉寶文字內(nèi)容米拉晶典商品房誠意金說明一 誠意金屬性1 需客戶自愿簽訂,并向其開發(fā)商繳納訂購誠意金每套壹萬元人民幣。2 此繳納訂購誠意金的先后順序就是米拉晶典最終的正式選房順序。3 載

11、明的選房順序號只作為米拉晶典_(商品房組團(tuán)識別名稱)正式選房認(rèn)購的先后順序。4 同一身份證限填壹份米拉晶典訂購意向登記書，每分米拉晶典訂購意向登記書可認(rèn)購兩套該組團(tuán)商品房。5 交納誠意金后客戶在任何時間內(nèi)不得將本訂購意向登記書的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人(直系親屬除外,但應(yīng)提供相應(yīng)證明,并在誠意金轉(zhuǎn)為定金前辦理相關(guān)轉(zhuǎn)名手續(xù),正式選房認(rèn)購活動當(dāng)天恕不辦理)6 交訂客戶應(yīng)按米拉晶典售樓處電話通知要求的時間,持本意向登記書,誠意金收據(jù),本人身份證,到米拉晶典售樓處參加該商品房的正式認(rèn)購活動,逾時視同客戶放棄其正式認(rèn)購選房順序權(quán);受人委托前來辦理的,應(yīng)攜帶委托書,代理人和委托人的身份證原件,誠意金收據(jù);代理法人前來辦理的,應(yīng)攜帶委托代理證明及法人與代理人身份證明, ,誠意金收據(jù)。7 客戶若放棄（購買不成功），如不選擇將本次認(rèn)購意向權(quán)益保留至其他物業(yè)認(rèn)購時使用，則可在認(rèn)購結(jié)束一周后持誠意金收據(jù)和米拉晶典訂購意向登記書到米拉晶典售樓處，辦理返還本誠意金的本金手續(xù)，不計利息。同時原誠意金收據(jù)和米拉晶典訂購意向登記書由米拉晶典售樓處收回作廢。受人委托前來辦理的，應(yīng)攜帶委托書，代理人和委托人的身份證原件，米拉晶典訂購意向登記書，誠意金收據(jù)；代理法人前辦理的，應(yīng)攜帶委托代理證明及法人與代理人身份證明，米拉晶典訂購意向登記書，誠意金收據(jù)。8 如遇不可抗力或不可預(yù)