1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)(kif)與一、二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)：操作(cozu)模式(msh)、資金運(yùn)作與案例研究第一部分：土地與土地開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)Part 01：土地開(kāi)發(fā)流程與一、二級(jí)開(kāi)發(fā)：土地生命周期；土地開(kāi)發(fā)的幾個(gè)環(huán)節(jié)城市進(jìn)入性；區(qū)域開(kāi)發(fā)商業(yè)模式設(shè)計(jì)。定位與規(guī)劃；區(qū)域運(yùn)作策略與土地營(yíng)銷(xiāo)；區(qū)域增值。一、二級(jí)開(kāi)發(fā)的差異性。土地開(kāi)發(fā)的法律問(wèn)題；國(guó)家對(duì)土地開(kāi)發(fā)的法律規(guī)定；地方政府對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的相關(guān)法律問(wèn)題；相關(guān)規(guī)定帶來(lái)的操作問(wèn)題。第二部分：一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式與案例Part 02：一級(jí)開(kāi)發(fā)模式分析全程運(yùn)營(yíng)模式模式解析；全程運(yùn)營(yíng)模式的要點(diǎn)；案例研究：亞龍灣一級(jí)開(kāi)發(fā)淺析；主導(dǎo)整合模式：模式解析；操作要點(diǎn)與成功要素；案例研究：海南

2、清水灣一級(jí)開(kāi)發(fā)淺析；一級(jí)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式：模式解析；操作要點(diǎn)與成功要素；案例研究：天津泰達(dá)城一級(jí)開(kāi)發(fā)淺析；一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式：模式解析；操作要點(diǎn)與成功要素；案例研究：南京吉山產(chǎn)業(yè)園一級(jí)開(kāi)發(fā)淺析；公建代建開(kāi)發(fā)模式：模式(msh)解析；操作要點(diǎn)(yodin)與成功要素；案例(n l)研究：阜陽(yáng)一級(jí)開(kāi)發(fā)淺析；Part 03：國(guó)內(nèi)一、二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)成功案例分析：成功案例標(biāo)準(zhǔn)；案例01：金融街惠州金海灣項(xiàng)目-陌生區(qū)域一、二級(jí)開(kāi)發(fā)捆綁案例。發(fā)展歷程講解發(fā)展定位與規(guī)劃調(diào)整；合作方式；排他性土地控制策略；土地獲取方式；啟動(dòng)策略；城市設(shè)施建設(shè)與區(qū)域土地開(kāi)發(fā)。案例02：揚(yáng)州廣陵新城開(kāi)發(fā)-典型三線(xiàn)城市一級(jí)開(kāi)發(fā)；發(fā)展歷

3、程講解；定位思考與功能確定；歷史文化名城與區(qū)域開(kāi)發(fā)的價(jià)值結(jié)合；一級(jí)開(kāi)發(fā)中的政企合作；一、二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)實(shí)現(xiàn)措施。一級(jí)價(jià)值兌現(xiàn)實(shí)現(xiàn)流程。案例03：青島即墨 南山嶺海（8000水城）-大都市邊沿一級(jí)開(kāi)發(fā)；發(fā)展歷程講解開(kāi)發(fā)企業(yè)介入機(jī)會(huì)與土地獲取條件；定位與規(guī)劃調(diào)整策略（及效果分析）；公共設(shè)施（會(huì)展中心、五星級(jí)酒店等）開(kāi)發(fā)與在一級(jí)開(kāi)發(fā)中的作用；二級(jí)市場(chǎng)價(jià)值定義一級(jí)土地價(jià)值的開(kāi)發(fā)策略；一級(jí)開(kāi)發(fā)控制二級(jí)土地的措施；二級(jí)開(kāi)發(fā)與公共設(shè)施開(kāi)發(fā)的互動(dòng)性分析。政府對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)的支持。第三部分：一級(jí)開(kāi)發(fā)、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)問(wèn)題解析Part 04：（結(jié)合案例）企業(yè)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)應(yīng)明確的核心問(wèn)題土地流轉(zhuǎn)方式。土地性質(zhì)、土地指標(biāo)；土地流

4、轉(zhuǎn)進(jìn)程安排；土地流轉(zhuǎn)中的成本概算。資金流轉(zhuǎn)方式合作投資方式；投資概算；投資(tu z)計(jì)劃（年度(nind)、季度）；投資與收益(shuy)關(guān)系概算（年度、季度）；資金監(jiān)控方式。合作方式（合作協(xié)議中明確）。合作方的權(quán)利；合作方的責(zé)任（各方干什么）；合作決策機(jī)制。土地增值收益分成方式與核算機(jī)制。Part05：基于一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)商業(yè)模式 模擬分析項(xiàng)目情況（城市區(qū)位用地指標(biāo)等）項(xiàng)目利益相關(guān)者目標(biāo)要求分析（政府企業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)者投資者等）；土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)及公共建筑問(wèn)題產(chǎn)業(yè)用地（含產(chǎn)業(yè)、物流、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)等）的處理方式及關(guān)鍵問(wèn)題；商業(yè)用地（含商業(yè)用地、商務(wù)用地、綜合體用地等）的處理方式及關(guān)鍵問(wèn)

5、題；其他用地（旅游用地等）的處理；公共設(shè)施的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)特征；一級(jí)開(kāi)發(fā)中公共設(shè)施處理建議。項(xiàng)目商業(yè)模式簡(jiǎn)析（相關(guān)利益者的關(guān)系）項(xiàng)目平臺(tái)價(jià)值分析：土地升值價(jià)值；市場(chǎng)二級(jí)開(kāi)發(fā)價(jià)值規(guī)劃的多維度分析：多目標(biāo)實(shí)現(xiàn)分析；開(kāi)發(fā)空間或資源的平衡性分析；市場(chǎng)目標(biāo)價(jià)實(shí)現(xiàn)分析及企業(yè)投入或整合資源能力分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)分析：拆遷分析；規(guī)劃變更分析；融資渠道及成本分析；政府信約束分析（政府領(lǐng)導(dǎo)變更供地指標(biāo)計(jì)劃拆遷進(jìn)度控制供地價(jià)格變更等）基于項(xiàng)目規(guī)劃定位的目標(biāo)實(shí)施策略：舉例旅游地產(chǎn)：重點(diǎn)旅游設(shè)施選擇與運(yùn)營(yíng)，一級(jí)土地和二級(jí)地產(chǎn)與旅游的配合開(kāi)發(fā)（節(jié)奏規(guī)模質(zhì)量）；關(guān)鍵品牌資源的整合開(kāi)發(fā)（酒店高爾夫等）經(jīng)濟(jì)分析商業(yè)模式構(gòu)建：企業(yè)：

6、主體開(kāi)發(fā)權(quán)規(guī)劃控制權(quán)開(kāi)發(fā)控地權(quán)（指標(biāo)供應(yīng)土地上市價(jià)格優(yōu)先取地開(kāi)發(fā)時(shí)間和空間順序和進(jìn)度）和利益分成（分成比例資金流轉(zhuǎn)方式和時(shí)間節(jié)點(diǎn)效率）；政府責(zé)任（審批和辦證等主導(dǎo)拆遷外圍基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)區(qū)域價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)等）第四部分：一級(jí)開(kāi)發(fā)與一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)中的成本、風(fēng)險(xiǎn)Part 06：一級(jí)開(kāi)發(fā)中的成本構(gòu)成成本控制風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)注因素。總的成本(chngbn)構(gòu)成各成本項(xiàng)的構(gòu)成(guchng)與比例關(guān)系；各成本項(xiàng)的影響(yngxing)因素；各成本項(xiàng)對(duì)一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本的影響。Part 07：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的融資模式土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資特征土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要融資模式；政府、國(guó)企、土地儲(chǔ)備中心等融資方式：特征、運(yùn)作方式；傳統(tǒng)方式：貸款、

7、銀信政誠(chéng)品等；新型方式：土地儲(chǔ)備基金、債券等企業(yè)融資方式：運(yùn)作、特征：貸款、企業(yè)債、票據(jù)等；基金、信托等融資發(fā)展新特點(diǎn)。Part 08：（結(jié)合案例）土地一及開(kāi)發(fā)與一、二聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)中風(fēng)險(xiǎn)與控制一級(jí)開(kāi)發(fā)收益來(lái)源及影響要素；影響一級(jí)開(kāi)發(fā)收益因素：收益路徑不清晰、成本控制不可控、政府誠(chéng)信不可靠、市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)不可行、投資節(jié)奏不合理投入成本風(fēng)險(xiǎn)；拆遷成本的不可控；政府成本的不可控（管理成本的不可控）；關(guān)鍵設(shè)施的假設(shè)成本不可控；開(kāi)發(fā)周期的不可控。規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)不可實(shí)現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)不可實(shí)現(xiàn)、公共設(shè)施不可實(shí)現(xiàn)、規(guī)劃導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)不可實(shí)現(xiàn)。進(jìn)程不可實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；政府換屆導(dǎo)致的剔出風(fēng)險(xiǎn)；土地出讓實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)土地開(kāi)發(fā)中的拆遷問(wèn)題；拆遷難

8、題（拆賠比、安置、賠付方式及土地置換）；拆遷的成本、變化；拆遷風(fēng)險(xiǎn)及控制。增值收益分成實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)土地財(cái)務(wù)管理制度；制度導(dǎo)致的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；產(chǎn)業(yè)基金資金(zjn)流轉(zhuǎn)；設(shè)立政府企業(yè)(qy)設(shè)施投資資金流轉(zhuǎn)；分塊取地轉(zhuǎn)讓?zhuān)ê献鳎┵Y金(zjn)流轉(zhuǎn)；成功案例一級(jí)開(kāi)發(fā)分成收益財(cái)務(wù)實(shí)現(xiàn)流程。規(guī)避一級(jí)開(kāi)發(fā)收益風(fēng)險(xiǎn)的模式設(shè)計(jì)探索。第五部分：一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)中土地控制方式Part 09：一、二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)方式（土地控制方式）土地控制含義及控制方式合作協(xié)議控制規(guī)劃控制控制要點(diǎn)、城市案例啟示。關(guān)鍵設(shè)施控制控制要點(diǎn)、城市案例啟示。流程控制控制要點(diǎn)、城市案例啟示。其他控制方式第六部分：一級(jí)開(kāi)發(fā)與一、二級(jí)開(kāi)發(fā)中的政企

9、合作模式Part 010：政企合作模式政企合作投資模式股份構(gòu)成關(guān)系；出資方式與界定；企業(yè)墊資（代墊政府股本）返還方式與計(jì)息方式；股份與增值收益的關(guān)系政府合作的管控模式管理架構(gòu)設(shè)計(jì)；管理層人選界定；決策機(jī)制與流程；資金管理、投資決策機(jī)制與管理政企合作中權(quán)、責(zé)、利界定。政府的權(quán)、責(zé)、利；投資企業(yè)的權(quán)、責(zé)、利；合作組織的權(quán)、責(zé)。Part 11：政企合作協(xié)議要點(diǎn)（結(jié)合案例）一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議的主要內(nèi)容(nirng)與結(jié)構(gòu)；結(jié)合案例（成功合作協(xié)議、失敗(shbi)合作協(xié)議）合作協(xié)議的關(guān)鍵點(diǎn)講解：合作協(xié)議中關(guān)于“股份(gfn)構(gòu)成”的規(guī)定；合作協(xié)議中關(guān)于“土地指標(biāo)”的規(guī)定；合作協(xié)議中關(guān)于“投資強(qiáng)度與節(jié)奏”的規(guī)定

10、；合作協(xié)議中關(guān)于“公共設(shè)施投資與管理”的規(guī)定；合作協(xié)議中關(guān)于“投資方及其合作單位獲取土地方式”的規(guī)定；合作協(xié)議中關(guān)于“經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施投資”的規(guī)定Part 12：退出與退出機(jī)制一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)退出的含義；一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)退出的幾種方式；一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)退出一級(jí)開(kāi)發(fā)可能面臨的問(wèn)題；退出過(guò)程中核心問(wèn)題的處理方案；方便退出的機(jī)制設(shè)立。第七部分：現(xiàn)場(chǎng)討論與課程小結(jié)Part 13：課程小結(jié)與現(xiàn)場(chǎng)討論（討論時(shí)間約為1小時(shí)）時(shí)間：含案例分析，2天，合計(jì)16課時(shí)；新型城鎮(zhèn)化之路，帶來(lái)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)機(jī)遇。新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中的城鎮(zhèn)、城市郊區(qū)、三四線(xiàn)城市在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口集聚等方面基礎(chǔ)薄弱，土地成片開(kāi)發(fā)前期的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)將面

11、臨不少難題，也為企業(yè)帶來(lái)新的歷史機(jī)遇。而企業(yè)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)能有利于實(shí)現(xiàn)一、二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)，能更好地分享城鎮(zhèn)化的發(fā)展成果。所以：隨著城市化、城鎮(zhèn)化相結(jié)合的發(fā)展道路的確立，以及三、四線(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展重點(diǎn)城市的財(cái)力限制，企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)將越來(lái)越多。核心提示：隨著城市化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，土地開(kāi)發(fā)重心：從城市中心向城市郊區(qū)轉(zhuǎn)移；從一線(xiàn)、省會(huì)城市向三四線(xiàn)城市、區(qū)域中心等城鎮(zhèn)化重點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移；從純土地獲取向附帶拆遷、功能置換、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)等方式轉(zhuǎn)變；從純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向附帶產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游等綜合開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)變。課程(kchng)核心內(nèi)容及解決問(wèn)題土地(td)一級(jí)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)、一二級(jí)開(kāi)發(fā)(kif)聯(lián)動(dòng)模式與案例分析；

12、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)操作中的核心問(wèn)題（土地流轉(zhuǎn)、資金流轉(zhuǎn)與合作機(jī)制）分析及解決途徑分享；一級(jí)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成、資金運(yùn)作與融資模式；大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)中拆遷、功能置換、土地指標(biāo)等關(guān)鍵問(wèn)題處理分析；土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中土地價(jià)值、增值方式與功能設(shè)立；一級(jí)開(kāi)發(fā)政企合作模式、政企合作協(xié)議擬定與操作案例分析；一級(jí)開(kāi)發(fā)退出、風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)控制模式設(shè)計(jì)培訓(xùn)講師：楊老師十多年房地產(chǎn)、城市戰(zhàn)略咨詢(xún)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任某上市公司戰(zhàn)略顧問(wèn)業(yè)務(wù)總經(jīng)理、華東區(qū)域顧問(wèn)業(yè)務(wù)總經(jīng)理；區(qū)域開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)領(lǐng)域資深專(zhuān)家；清華大學(xué)、南京大學(xué)、西南交大等高校房地產(chǎn)總裁班客座教授，并先后為中建、中鐵、海爾等企業(yè)內(nèi)訓(xùn)，并先后為天津?yàn)I海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、麗江古鎮(zhèn)等國(guó)內(nèi)著名項(xiàng)目提供服務(wù)。內(nèi)容總結(jié)（1）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)