1、全國人大評(píng)估法起草組成員中國房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副秘書長北京房地產(chǎn)和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)副會(huì)長清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所客座研究員中央財(cái)大、建設(shè)部管理學(xué)院客座教授杜鳴聯(lián)合金融地產(chǎn)服務(wù)(fw)機(jī)構(gòu)董事長 -杜 鳴國有土地上房屋征收(zhngshu)補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估探討共九十七頁目 錄第一部分：征收補(bǔ)償評(píng)估的歷史與發(fā)展第二部分：國有土地上房屋征收評(píng)估辦法第三(d sn)部分：房屋市場價(jià)值分析與評(píng)估 共九十七頁第一部分(b fen)：征收補(bǔ)償評(píng)估的歷史與發(fā)展從行政定價(jià)到市場價(jià)值歷史變革 1、以重置成本為核心的評(píng)估 2、配合貨幣補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估 3、過渡性的行政市場指導(dǎo)價(jià)的評(píng)估 4、市場價(jià)值評(píng)估 共九十七頁第二部分：國

2、有土地上房屋征收(zhngshu)評(píng)估辦法城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)(zhdo)意見共二十九條 國有土地上房屋征收評(píng)估辦法（征求意見稿）共三十五條 一、新 舊 對(duì) 比：共九十七頁二、國有土地上房屋征收(zhngshu)評(píng)估辦法（征求意見稿） （2011年2月13日稿） 第一條 【目的依據(jù)】 為了規(guī)范國有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng)，保障房屋征收評(píng)估結(jié)果公平合理，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，制定(zhdng)本辦法。共九十七頁第二條 【適用范圍】 評(píng)估被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測算被征收房屋類似(li s)房地產(chǎn)的市場價(jià)格，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)

3、行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本辦法 共九十七頁第三條 【客觀公正】 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)（以下稱房地產(chǎn)估價(jià)(gji)機(jī)構(gòu)）、房地產(chǎn)估價(jià)(gji)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)（以下稱評(píng)估專家委員會(huì)）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估、鑒定工作；與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。 任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。共九十七頁第四條 【機(jī)構(gòu)選定】 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋(fngw)征收部門組織被征收人通過多數(shù)投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。共九十七頁 市、縣房地產(chǎn)管理部門可以公布三家

4、以上社會(huì)信譽(yù)好、綜合實(shí)力強(qiáng)、具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)供被征收人選擇，且不得限制符合條件的非本地房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)參與評(píng)估活動(dòng)(hu dng)。 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得采取迎合被征收人或者房屋征收部門不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。共九十七頁第五條 【業(yè)務(wù)承攬(chngln)】 房屋征收范圍內(nèi)的征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。共九十七頁 兩家以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)明確一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵(nihn)、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假

5、設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 共九十七頁第六條 【評(píng)估委托】 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)選定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)向其出具房屋征收評(píng)估委托書或者(huzh)簽訂委托合同。房屋征收評(píng)估委托書、委托合同示范文本，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織制定。 共九十七頁第七條 【業(yè)務(wù)開展】 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與承接的房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相應(yīng)數(shù)量(shling)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展評(píng)估工作。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。共九十七頁第八條 【評(píng)估目的表述】 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)(

6、yj)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值以計(jì)算、結(jié)清與被征收房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。共九十七頁第九條 【評(píng)估對(duì)象】 房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋的情況進(jìn)行調(diào)查(dio ch)，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋的情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。共九十七頁 對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑(jinzh)面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房

7、屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑(jinzh)，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。共九十七頁第十條 【評(píng)估時(shí)點(diǎn)】 被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為房屋征收決定公告之日。 用于產(chǎn)權(quán)(chn qun)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。共九十七頁第十一條 【價(jià)值內(nèi)涵(nihn)】 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在不被征收的情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。共九十七頁 前款所述不考慮租賃的影響，是指評(píng)

8、估被征收房屋無租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款(jikun)和其他法定優(yōu)先受償款。共九十七頁第十二條 【實(shí)地查勘】 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料，做好實(shí)地查勘記錄(jl)，并妥善保管。 房屋征收部門和被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。共九十七頁 房屋征收部門、被征收人和房地產(chǎn)估價(jià)(gji)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字

9、或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價(jià)(gji)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況并應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。共九十七頁第十三條 【評(píng)估方法】 被征收房屋價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對(duì)市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)(kif)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有租金或者經(jīng)營收入的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收的是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)(kif)法評(píng)估。共九十七頁 可以同時(shí)選用兩種（含兩種）以上評(píng)估方法(fngf)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法(fngf)評(píng)估；對(duì)各

10、種評(píng)估方法(fngf)的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。共九十七頁第十四條 【評(píng)估因素】 被征收房屋(fngw)價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋(fngw)的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間以及土地使用權(quán)等情況。 被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)一并評(píng)估。共九十七頁 被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值、機(jī)器設(shè)備、物資搬遷費(fèi)用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托(witu)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。 共九十七頁第十五條 【評(píng)估(pn )價(jià)值單位】 房屋征收評(píng)估(pn )價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。 共九十七頁第十六條 【初步

11、評(píng)估結(jié)果公示】 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同約定期限內(nèi)，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍(fnwi)內(nèi)向被征收人公示。共九十七頁 公示期間，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。確屬錯(cuò)誤(cuw)的部分，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。 共九十七頁第十七條 【提交評(píng)估報(bào)告】 分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)(yngdng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。 共九十七頁 整體評(píng)估報(bào)

12、告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告，由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)(zhc)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。 共九十七頁第十八條 【資料保管】 房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料妥善(tushn)保管，供房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織等查驗(yàn)。共九十七頁第十九條 【解釋說明】 被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問的，出具(ch j)評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出說明解釋。 共九十七頁第二十條 【申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估】 被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)

13、核評(píng)估。 申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，指出(zh ch)評(píng)估結(jié)果存在的問題。共九十七頁第二十一條 【復(fù)核評(píng)估結(jié)果】 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起5日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行(jnxng)復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。 共九十七頁第二十二條 【申請(qǐng)專家鑒定】 被征收(zhngshu)人或者房屋征收(zhngshu)部門對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起5日內(nèi)，向被征收(zhngshu)房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。共九十七頁第二十三條 【專家委員會(huì)】 評(píng)估專家委員會(huì)由省、

14、自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)(gji)行業(yè)組織成立，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)(gji)機(jī)構(gòu)做出的復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。 評(píng)估專家委員會(huì)由房地產(chǎn)估價(jià)師和城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成。 共九十七頁第二十四條 【專家組成】 評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組成專家組，對(duì)復(fù)核結(jié)果(ji gu)進(jìn)行鑒定。專家組成員為3人以上（含3人）單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于三分之二。共九十七頁第二十五條 【專家鑒定結(jié)果】 評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起15日內(nèi)，檢查履行評(píng)估程序情況，鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線(lxin)、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估

15、技術(shù)問題，出具書面鑒定意見。 共九十七頁 經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，履行(lxng)了必要的評(píng)估程序，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；未履行(lxng)必要的評(píng)估程序，評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。共九十七頁第二十六條 【評(píng)估機(jī)構(gòu)配合】 房屋征收評(píng)估鑒定過程中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估專家委員會(huì)要求，就鑒定涉及的評(píng)估相關(guān)事宜進(jìn)行說明。需要對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個(gè)人(grn)應(yīng)當(dāng)協(xié)助。共九十七頁第二十七條 【部門協(xié)助配合】 因房屋征收評(píng)估、復(fù)核評(píng)估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的權(quán)屬以及相關(guān)房地

16、產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)提供(tgng)便利。共九十七頁第二十八條 【協(xié)助配合】 在房屋征收(zhngshu)評(píng)估過程中，房屋征收(zhngshu)部門或者被征收(zhngshu)人不配合、不提供相關(guān)資料的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明有關(guān)情況。共九十七頁第二十九條 【用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評(píng)估】 除政府對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格(jig)有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以市場評(píng)估的方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。 共九十七頁第三十條 【類似房地產(chǎn)】 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模(gum)、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。共九十七頁 被

17、征收房屋(fngw)類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指被征收房屋(fngw)的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。 確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。共九十七頁第三十一條 【評(píng)估鑒定費(fèi)用】 房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原房地產(chǎn)估價(jià)(gji)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原房地產(chǎn)估價(jià)(gji)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。 房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用按照政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 共九十七頁第三十二條 【法律責(zé)任】 在房屋征收評(píng)估活動(dòng)中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為，按照國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法等

18、規(guī)定(gudng)處罰。共九十七頁第三十三條 【專有名詞解釋】 本辦法所稱房屋，是指被征收的建筑物及構(gòu)筑物等不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。 前款所稱構(gòu)筑物，是指房屋征收范圍內(nèi)不可移動(dòng)的圍墻、水井(shujng)、煙囪、水塔等。共九十七頁第三十四條 【生效施行】 本辦法自公布(gngb)之日起施行。2003年12月1日建設(shè)部發(fā)布的城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見同時(shí)廢止。但本辦法施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。共九十七頁第三十五條 【參照?qǐng)?zhí)行】 因征收房屋造成的家具、家用電器、機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失，房屋征收部門或者被征收人委托評(píng)估的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以按照(nzho)有關(guān)規(guī)定進(jìn)

19、行評(píng)估，并應(yīng)當(dāng)單獨(dú)出具評(píng)估報(bào)告。共九十七頁 在房屋征收決定作出前，對(duì)擬征收范圍內(nèi)的房屋價(jià)值進(jìn)行預(yù)評(píng)估的，參照本辦法執(zhí)行。預(yù)評(píng)估報(bào)告不得(bu de)代替房屋征收評(píng)估報(bào)告。共九十七頁第三部分 房屋市場價(jià)值(jizh)分析與評(píng)估共九十七頁一、從房地產(chǎn)的基本概念和特點(diǎn)(tdin)談起1.房地產(chǎn)的基本概念 房地產(chǎn)：又稱不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)等，是指土地及定著在土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物和附帶的各種權(quán)益的總稱。不動(dòng)產(chǎn)是區(qū)域位置(wi zhi)、物質(zhì)實(shí)體、權(quán)屬狀況和三者的綜合體。物質(zhì)實(shí)體又是權(quán)益的載體。 三個(gè)要素：區(qū)域位置、物質(zhì)實(shí)體、權(quán)屬狀況共九十七頁2 . 房地產(chǎn)的主要特點(diǎn)不可(bk)移動(dòng)性供給有限性相

20、互影響性需求的普遍性 共九十七頁3. 房地產(chǎn)概念的深化與應(yīng)用 隨著社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)基本概念中的三個(gè)組成要素又有著不同程度的延伸(ynshn)和擴(kuò)展，在一些特定的環(huán)境、時(shí)間里。這種概念的延伸(ynshn)對(duì)房地產(chǎn)的市場價(jià)值及市場流動(dòng)性往往起著舉足輕重的作用。共九十七頁3.1 區(qū)域位置的外延 空間(kngjin)的相互關(guān)系 交通路線的距離 交通時(shí)間的距離如：軌道交通的建設(shè)對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的變化 共九十七頁3.2 物質(zhì)實(shí)體的內(nèi)涵： 建筑物的外觀和藝術(shù)造型 功能性損耗和折舊(zhji) 環(huán)保與舒適性 使用率如： 中銀 鳥巢 央視大廈共九十七頁3.3 權(quán)屬狀況的新變化 產(chǎn)權(quán)的多樣化 政策引發(fā)的權(quán)利變化

21、 建筑物區(qū)分所有權(quán)問題 物權(quán)法中第六章第七十條中規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅(zhzhi)、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！?共九十七頁3.4 房地產(chǎn)的相互影響性 泛CBD現(xiàn)象 奧運(yùn)、亞運(yùn)概念(ginin) 假設(shè)市政府的東遷或南移共九十七頁3.5 唯一性、不可移動(dòng)性 從物質(zhì)實(shí)體、權(quán)益狀態(tài)(zhungti)、區(qū)域位置三個(gè)方面使得每宗房地產(chǎn)都是唯一的。 共九十七頁3.6 房地產(chǎn)市場的特點(diǎn) 房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場 地域性市場 要求(yoqi)高素質(zhì)的專業(yè)顧問服務(wù) 易出現(xiàn)市場的不均衡和壟斷如:中美、京港房價(jià)的差異共九十七頁3.7 影響房地產(chǎn)市場的因素宏

22、觀政策因素 土地供給政策，住房政策，金融信貸政策，財(cái)政稅收政策，行業(yè)投資政策。金融因素消費(fèi)心理因素經(jīng)濟(jì)形勢(xngsh)因素自然、人文因素 如：“國*條”，二套、三套房貸、媒體炒作的漲與跌共九十七頁4.令人關(guān)注的熱點(diǎn)與困惑問題 4.1 國家宏觀政策對(duì)市場的影響 4.2 住宅、商場、寫字樓價(jià)格的因素及相 互關(guān)系影響 4.3 對(duì)未來的政策的揣測 4.4 高、中、低檔房地產(chǎn)的各自走勢 4.5 離譜的租售比或投資(tu z)回報(bào)共九十七頁二、房地產(chǎn)價(jià)格體系1、基于成本(chngbn)的成本(chngbn)價(jià)格2、基于交易的交易價(jià)格3、基于收益的收益價(jià)格共九十七頁三、如何分析判斷房地產(chǎn)價(jià)格1、房地產(chǎn)估價(jià)

23、的概念 定義1：房地產(chǎn)估價(jià)即房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是以房地產(chǎn)為估價(jià)對(duì)象，對(duì)其客觀、合理價(jià)格的估計(jì)推測或判斷。為特定目的的估價(jià)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間的價(jià)值(jizh)的活動(dòng)。 定義2：是估價(jià)人員模擬市場的價(jià)格形成的過程，將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來。共九十七頁2、估價(jià)的基本要求與技術(shù)性原則基本要求：獨(dú)立、客觀、公正(gngzhng)合法原則最高最佳使用原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則共九十七頁3、房地產(chǎn)估價(jià)(gji)的基本方法 房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法：成本法及假設(shè)開發(fā)法、市場法（市場比較法）、收益法（收益還原法）。 此外，還有基本估價(jià)方法衍生的一些其他估價(jià)方法，如長期趨勢法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等共九十七頁3.

24、1 成本法 求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算( sun)估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 理論依據(jù)：經(jīng)濟(jì)學(xué)的生產(chǎn)費(fèi)用原則、替代原則 適用范圍：新建房地產(chǎn)、在建工程、舊有房地產(chǎn)、土地共九十七頁3.1.1 運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： （1）搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤 等資料； （2）估算重置價(jià)格或重建(zhn jin)價(jià)格； （3）估算折舊； （4）求出積算價(jià)格。共九十七頁 3.1.2 成本法公式 成本(chngbn)價(jià)格=土地取得成本(chngbn)+開發(fā)成本(chngbn)+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤共九十七頁 3.1.3 成本法

25、在征收(zhngshu)評(píng)估中的應(yīng)用 （1）建筑形式 （2）建筑材料 （3）建筑設(shè)備 （4）建筑施工共九十七頁3.2 假設(shè)開發(fā)法（成本法的逆運(yùn)算） 假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后(rnhu)將估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 理論依據(jù)：經(jīng)濟(jì)學(xué)預(yù)期收益理論共九十七頁 適用對(duì)象：凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價(jià)值可采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，包括可供開發(fā)建設(shè)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在

26、建工程（或者稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可重新改造或改變用途的舊房（包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾(zhungsh)裝修等。如果是重建，則屬于毛地的范疇）。把這類房地產(chǎn)統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。共九十七頁3.2.1 假設(shè)開發(fā)法的前提條件 兩個(gè)預(yù)測：（1）是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式（包括用途(yngt)、建筑規(guī)模、檔次等）；（2）是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值； 共九十七頁 三個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境要求：（1）要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；（2）要有一個(gè)明朗、穩(wěn)定及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策， 包括有一個(gè)長遠(yuǎn)、公開的土地供應(yīng)計(jì)劃；

27、 （3）要有一個(gè)全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息 資料庫，包括有一個(gè)清晰、全面的有關(guān)房地 產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易的稅費(fèi)清單(qngdn)或目錄； 共九十七頁3.2.2 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)(kif)法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：（1）調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤?地產(chǎn)市場狀況；（2）選取最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完 成后的房地產(chǎn)狀況；（3）預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；（4）預(yù)測開發(fā)完成后價(jià)值；（5）預(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；（6）測算待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值； 共九十七頁3.2.3 假設(shè)開發(fā)法基本公式 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得(yn d)利潤 后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤=取得稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)成本+后續(xù)

28、管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤 共九十七頁3.2.4 假設(shè)(jish)開發(fā)法在征收評(píng)估中的應(yīng)用 （1）未來的市場 （2）未來的成本費(fèi)用 （3）不可預(yù)見的因素 （4）未實(shí)現(xiàn)利潤共九十七頁3.3 市場法（市場比較法） 將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與近期即應(yīng)發(fā)生(fshng)了交易的類似房地產(chǎn)加以比較，從已經(jīng)發(fā)生(fshng)交易的類似房地產(chǎn)價(jià)格修正得出估價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格的方法。 理論依據(jù)：經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原則 共九十七頁 適用范圍：房地產(chǎn)、建筑物、土地；市場(shchng)比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 類似房地產(chǎn)：通常稱為可比實(shí)例，也稱為可比房地產(chǎn)，是

29、指交易實(shí)例中交易類型與估價(jià)目的吻合、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、實(shí)際成交價(jià)格為正常成交價(jià)格或者可以修正為正常成交價(jià)格的類似房地產(chǎn)。 共九十七頁 3.3.1 運(yùn)用市場(shchng)比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行： （1）搜集交易實(shí)例； （2）選取可比實(shí)例（類似房地產(chǎn)）； （3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； （4）進(jìn)行交易情況修正； （5）進(jìn)行交易日期修正； （6）進(jìn)行區(qū)域因素修正； （7）進(jìn)行個(gè)別因素修正； （8）求出比準(zhǔn)價(jià)格。共九十七頁3.3.2 比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正(xizhng)市場狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整共九十七頁3.3.3 市場法估價(jià)的前提條件（1）需要一個(gè)充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場（2）參照物及估價(jià)對(duì)象可比較的指標(biāo)(zhbio)（3）技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的共九十七頁3.3.4 修正(xizhng)因素表共九十七頁共九十七頁3.3.5 市場(shchng)法