1、基于房地產(chǎn)估價報告(bogo)評審標準的房地產(chǎn)估價技術(shù)報告專題講座房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 高炳華 華中師范大學經(jīng)濟學院 MBA教育中心 教授 博士住建部房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀專家委員會委員英國皇家特許測量師學會、香港產(chǎn)業(yè)測量師學會會員中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會資深會員1共七十三頁基于(jy)房地產(chǎn)估價報告評審標準的房地產(chǎn)估價技術(shù)報告專題講座主要內(nèi)容:估價(gji)技術(shù)報告的構(gòu)成估價技術(shù)報告的評審標準和寫作要求一、估價對象實物狀況描述與分析二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析三、估價對象區(qū)域狀況描述與分析四、市場背景描述與分析五、估價對象最高最佳利用分析六、估價方法適用性分析七、估價測算

2、過程八、估價結(jié)果確定房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 房地產(chǎn)估價報告評審標準中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會2共七十三頁房地產(chǎn)估價規(guī)范(一)個別因素(yn s)分析(二)區(qū)域因素分析(三)市場背景分析(四)最高最佳使用分析(五)估價方法選用(六)估價測算過程(七)估價結(jié)果確定房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告的構(gòu)成房地產(chǎn)估價報告評審標準(試行) (一)估價對象實物狀況描述與分析(二)估價對象權(quán)益狀況描述與分析(三)估價對象區(qū)域狀況描述與分析(四)市場背景描述與分析(五)估價對象最高最佳利用分析(六)估價方法適用性分析(七)估價測算過程(八)估價結(jié)果確定 3共七十三頁房地產(chǎn)估價技術(shù)報告評審標

3、準和寫作要求一、估價對象實物狀況(zhungkung)描述與分析(一) “實物狀況描述與分析”的評審(pn shn)項目和評審(pn shn)標準1.“實物狀況描述與分析”評審項目 (1)土地實物狀況描述與分析 (2)建筑物實物狀況描述與分析 2.“實物狀況描述與分析”評審標準描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對性。(3分)房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 (二) “實物狀況描述與分析”的扣分項目分值及說明1.“土地實物狀況描述與分析”的扣分項目分值及說明 (1)描述內(nèi)容包括：名稱、四至、面積、用途、形狀、地形地勢、開發(fā)程度等。每缺少一項，扣0.5分。 (2)缺少分析的，扣2分。 (3)分析針對性不強的，扣0

4、.51分。 4共七十三頁一、估價對象(duxing)實物狀況描述與分析2.“建筑物實物狀況(zhungkung)描述與分析”的扣分項目分值及說明房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 (1)描述內(nèi)容包括：名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建成時間、使用及維護狀況、完損狀況等。每缺少一項，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。(3)分析針對性不強的，扣0.51分。 5共七十三頁一、估價對象實物狀況(zhungkung)描述與分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 (三)“實物狀況描述與分析”的寫作要求1.“土地實物狀況描述”的要求：完整、翔實、具體、不缺項、針對性強、表述規(guī)范。具體內(nèi)

5、容包括：(1)土地的名稱、用途、級類別的描述；(2)土地的面積、四至、形狀狀況的描述；(3)土地的、地勢、地質(zhì)水文狀況的描述；(4)土地平整程度、開發(fā)程度狀況的描述；(5)土地的規(guī)劃限制條件等描述。6共七十三頁2.“土地實物狀況分析”的要求：客觀、透徹、具有針對性。具體內(nèi)容包括：(1)土地面積、形狀不同對土地的利用及價值的影響分析；(2)基礎(chǔ)設(shè)施完備程度不同對房地產(chǎn)價值的影響分析；(3)平整程度、地勢、地質(zhì)不同對房地產(chǎn)價值的影響分析；(4)土地的可分割或合并(hbng)對土地的利用及價值的影響分析；(5)臨街狀況不同對土地的利用及價值的影響分析；(6)不同用途估價對象對土地實物狀況利用的一般要

6、求。一、估價對象實物(shw)狀況描述與分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 7共七十三頁3.“建筑物實物狀況描述”的要求：全面、翔實、具體、不缺項、針對性強、表述規(guī)范。具體內(nèi)容包括：(1)建筑物名稱、規(guī)模、用途、層數(shù)、層高、建成時間的描述；(2)建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備(水、電、氣等)狀況的描述；(3)建筑物裝飾裝修狀況、檔次的描述；(4)建筑物平面布置、空間布局、交通狀況、功能(gngnng)效果方面的描述；(5)建筑物使用及維護狀況、完損狀況的描述；(6)室外公共配套設(shè)施完備程度狀況等描述。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 一、估價對象實物狀況描述與分析8共七十三頁4.“建筑物實物狀況分析”的要求：全面、客觀

7、、透徹、針對性強。具體內(nèi)容包括：(1)結(jié)構(gòu)類型(lixng)不同對建筑物造價高低、利用效果及價值影響分析：如結(jié)構(gòu)類型(lixng)不同造價的關(guān)系，結(jié)構(gòu)不同其耐久性、可改造性與價值的關(guān)系；(2)房屋設(shè)備檔次與性能不同對建筑物功能與價值的關(guān)系;(3)平面形式與交通對建筑物的利用及價值影響分析；(4)不同裝飾裝修風格、檔次利用及價值影響分析；(5)維護使用狀況（結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備）現(xiàn)狀分析；(6)物質(zhì)折舊分析要與結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備實際狀況、壽命、價值比重緊密結(jié)合；(7)要進行功能折舊分析的嘗試；(8)進行必要的外部性分析。一、估價對象(duxing)實物狀況描述與分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 9共七十三頁(

8、一)“權(quán)益狀況描述與分析”評審標準描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對性。(3分)(二)“權(quán)益狀況描述與分析”的扣分項目分值及說明(1)土地權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：土地所有權(quán)狀況、土地使用權(quán)狀況、他項權(quán)利設(shè)立情況、土地使用管制(gunzh)、其他特殊情況等。每缺少一項，扣0.5分。(2)建筑物權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：房屋所有權(quán)狀況、他項權(quán)利設(shè)立情況、出租或者占用情況、其他特殊情況等。每缺少一項，扣0.5分。(3)在建工程權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。(4)缺少分析的，扣2分。(5)分析針對性不強的，扣0.51分。 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)

9、教育 二、估價對象權(quán)益狀況描述與分析10共七十三頁(三) “估價對象權(quán)益狀況分析”的寫作要求1.“估價對象權(quán)益狀況分析”的總體要求：(1)結(jié)合法律與法規(guī)、規(guī)劃、合同(h tong)等，分析估價對象使用的合法性；(2)結(jié)合估價對象法定用途、使用年限進行價值影響分析；(3)權(quán)益狀況不同時，估價方法運用中的分析；(4)估價目的不同（如抵押估價），權(quán)益狀況對估價結(jié)果的影響分析。二、估價(gji)對象權(quán)益狀況描述與分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 11共七十三頁2.“土地權(quán)益狀況分析”的具體內(nèi)容包括：(1)土地所有權(quán)狀況價值影響分析；(2)土地使用權(quán)狀況價值影響分析；(3)土地他項權(quán)利設(shè)立情況價值影響分析；(4

10、)土地使用(shyng)管制的價值影響分析；(5)其他特殊情況的價值影響分析；3.“建筑物權(quán)益狀況分析”的具體內(nèi)容包括：(1)房屋所有權(quán)狀況價值影響分析；(2)他項權(quán)利設(shè)立情況價值影響分析；(3)出租、占用情況及其他特殊情況對價值的影響分析。二、估價對象(duxing)權(quán)益狀況描述與分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 12共七十三頁(一)“區(qū)位狀況描述與分析”評審標準(biozhn)描述內(nèi)容完整，分析客觀，具有針對性。(3分)(二)“區(qū)位狀況描述與分析”的扣分項目分值及說明(1)位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、與重要場所（設(shè)施）的距離、臨街（路）狀況、朝向、樓層等，每缺少一項，扣0.5分。(2)交通狀

11、況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方便程度等，每缺少一項，扣0.5分。(3)環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀 等，每缺少一項，扣0.5分。(4)外部配套設(shè)施狀況描述內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，每缺少一項，扣0.5分。(5)未分析區(qū)位狀況優(yōu)劣的，扣1分。 (6)分析針對性不強的，扣1分。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析13共七十三頁(三)“區(qū)位(q wi)狀況描述與分析”的寫作要求1.“估價對象區(qū)位狀況分析”的總體要求：全面、客觀、透徹、針對性強。具體內(nèi)容包括：(1)區(qū)位狀況各因素的分析均應(yīng)有針對性；(2)區(qū)位分析要為

12、估價方法測算做出必要的數(shù)據(jù)判斷；(3)區(qū)位未來變化趨勢的分析：如經(jīng)濟地理位置的變化、城鄉(xiāng)規(guī)劃對估價對象位置的影響、周邊建設(shè)與改造對估價對象位置的影響；(4)區(qū)位狀況分析要與估價對象外部性分析加以區(qū)別。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析14共七十三頁2.“估價對象區(qū)位狀況分析”的具體內(nèi)容包括：(1)位置狀況中坐落、方位、距離、朝向、樓層不同的價值影響分析；， (2)不同用途房地產(chǎn)交通狀況對價值的影響分析；(3)周圍環(huán)境中自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀對價值的影響分析；(4)外部配套設(shè)施中基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施狀況對價值的影響分析；(5)區(qū)位狀況的優(yōu)勢和劣勢(lish)分析。優(yōu)

13、勢：優(yōu)于其他區(qū)域的因素，如教育、生態(tài)、地區(qū)文化特色等。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 三、估價對象區(qū)位狀況描述與分析15共七十三頁四、市場背景描述(mio sh)與分析（一）“市場背景描述與分析”的評審標準描述內(nèi)容完整，分析客觀，定性和定量相結(jié)合，具有針對性。（3分）（二）“市場背景描述與分析”的扣分項目(xingm)分值及說明 (1)描述內(nèi)容包括：宏觀經(jīng)濟形勢和相關(guān)政策簡況、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況、當?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場狀況，每缺少一項，扣1分。(2)缺少分析或者分析結(jié)論與描述不符的，扣2分。(3)分析針對性不強，如分析結(jié)論不能為估價測算及估價參數(shù)取值提供支持的，扣1分。 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 1

14、6共七十三頁四、市場背景描述(mio sh)與分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 (三)“市場背景描述與分析”的寫作要求1.“房地產(chǎn)市場背景描述”的寫作要求(1)宏觀房地產(chǎn)市場、當?shù)卣w房地產(chǎn)市場及相關(guān)影響因素的描述要簡明、準確；(2)本地本類房地產(chǎn)及細分的房地產(chǎn)市場的過去、現(xiàn)在和未來狀況描述要具體、明確；(3)國家及本地宏觀經(jīng)濟政策因素描述要抓住重點，與當?shù)厍闆r結(jié)合緊密；(4)要利用文字、數(shù)據(jù)、圖表說明房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、存在問題、原因與走勢。17共七十三頁四、市場背景(bijng)描述與分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 2.“國家和本地房地產(chǎn)市場宏觀分析”的寫作要求(1)國家和本地房地產(chǎn)市場宏

15、觀分析中要以供需規(guī)模是否基本均衡、供給結(jié)構(gòu)是否基本合理、價格是否基本穩(wěn)定為主線進行;(2)國家和本地房地產(chǎn)市場宏觀分析中有關(guān)房地產(chǎn)市場分析、相關(guān)參數(shù)取值、估價參數(shù)取值要有客觀具體的市場數(shù)據(jù)作為支撐。 18共七十三頁以住宅為例：(1)全國(qun u)1年來住房價格的變化狀況：包括新建商品住宅市場價格、二手房住宅價格、經(jīng)濟適用房價格的同比價格指數(shù)或者環(huán)比價格指數(shù)；(2)影響全國住房價格變化的相關(guān)因素：全國GDP增長、房地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、宏觀政策影響、全國人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障房建設(shè)情況、住房空置率等；。房地產(chǎn)估

16、價師繼續(xù)(jx)教育 四、市場背景描述與分析19共七十三頁四、市場背景描述(mio sh)與分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 (3)當?shù)?年來住房價格的變化狀況：包括新建商品住宅價格、二手房價格、經(jīng)濟適用房價的同比價格指數(shù)或環(huán)比價格指數(shù)；(4)影響當?shù)刈》績r格變化的相關(guān)因素：當?shù)谿DP增長、重大發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當?shù)厝司≌ㄖ娣e；當?shù)亟?jīng)濟政策影響、當?shù)厝司芍涫杖胨?、舊房拆遷改造、全年住宅竣工量、住房銷售量、住宅在建規(guī)模、保障房建設(shè)情況，外地人購房數(shù)量、均價、占當?shù)刈≌N售比例，住房空置率等。20共七十三頁3.“本地本類房地

17、產(chǎn)狀況描述與分析(過去、現(xiàn)在和未來)”的寫作要求本地本類房地產(chǎn)的細分市場狀況，是市場分析的重點，應(yīng)當利用權(quán)威性數(shù)據(jù)和準確的文字進行描述。以普通商品住宅為例：(1)本地本類房地產(chǎn)市場價格描述。新建普通住宅不同月、季、年均價，同比價格指數(shù)、環(huán)比價格指數(shù)，不同行政區(qū)域普通住宅價格情況與變化狀況，估價(gji)對象所在區(qū)片普通住宅價格變化狀況、熱點樓盤價格變化狀況，其他類型住宅價格變化等；二手房價格變化、住房出租價格變化、租售價格之間關(guān)系等；房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 四、市場背景描述與分析21共七十三頁四、市場(shchng)背景描述與分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 (2)本地本類住宅市場供給分

18、析。本地本類房地產(chǎn)近期住宅用地土地供應(yīng)情況，本地本類房屋本年度施工面積、本年度開工面積、本年度竣工面積、空置面積，應(yīng)有圖表與具體數(shù)據(jù)。 (3)本類房地產(chǎn)市場需求分析。所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投資增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速發(fā)展增加的需求；拆遷房屋增加的被動需求；舊危房淘汰增加的需求；年輕人結(jié)婚增加的需求；外地人購房增加的需求；存量住宅轉(zhuǎn)換其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高形成的需求等。(4)住房空置情況。住宅空置的類型、住宅空置率分析。22共七十三頁房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 四、市場背景描述(mio sh)與分析4.國家及本地社會、經(jīng)濟發(fā)展、

19、政策因素描述與分析(1)重大發(fā)展戰(zhàn)略實施、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整或重大基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)等對房價的影響。如：新設(shè)立經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、貿(mào)易區(qū)、高新園區(qū)、新興工業(yè)區(qū)；新建高鐵快線、跨海遂道、跨海或跨江大橋、地鐵、高速路等；(2)金融政策對房價影響：如貨幣政策調(diào)整、利率變化等；(3)稅收政策對房價影響：如營業(yè)稅、所得稅、契稅變化對銷售量、價格的影響；(4)土地政策對房價影響：一次性土地面積的限制、地價款的限制、土地開發(fā)利用期限的限制等；(5)住房保障政策變化對房價的影響。 23共七十三頁房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 四、市場背景描述(mio sh)與分析5.未來變化趨勢分析(1)市場供給與需求的未來變化趨

20、勢分析；(2)居民收入未來變化趨勢分析；(3)投資與消費理念變化趨勢分析；(4)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)價格的影響分析；(5)未來社會、經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)市場的影響分析。24共七十三頁(一)“最高最佳利用分析”的評審標準分析內(nèi)容完整(wnzhng)，具有針對性，結(jié)論正確。（3分） (二)“最高最佳利用分析”的扣分項目分值及說明(1)分析內(nèi)容包括：合法性、技術(shù)可能性、經(jīng)濟可行性、最高最佳利用方式。每缺少一項，扣1分。(2)分析針對性不強的，扣12分。(3)分析結(jié)論錯誤的，扣3分。 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 五、最高最佳利用分析25共七十三頁五、最高最佳利用(lyng)分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(j

21、x)教育 (三)“最高最佳利用分析”的寫作要求1.合法性分析(1)合法性分析的內(nèi)容估價對象的最高最佳利用在法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、城市規(guī)劃、合同約定等方面的合法性。(2)合法性分析方法與思路合法性要求下用途、年限、規(guī)模的正常使用方式；合法性前提下最高最佳利用的潛力與可能性；合法性范圍內(nèi)可爭取的最高最佳利用方式與程度。26共七十三頁五、最高最佳利用(lyng)分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 2.技術(shù)可能性分析(1)規(guī)劃設(shè)計方案合理性分析要求依據(jù)規(guī)劃文件和控制性詳細規(guī)劃進行分析。具體包括： 房屋按用途與總平面布置的合理性； 紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排，主要出入口； 建筑群與公用設(shè)施的合理組合； 整體風

22、格：造型、色澤、線條、體量、質(zhì)地等； 區(qū)域內(nèi)建筑與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性。27共七十三頁五、最高最佳(zu ji)利用分析2.技術(shù)可能性分析（續(xù)1）(2)房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性分析結(jié)構(gòu)型式的選用；鋼筋混凝土現(xiàn)澆與預(yù)制的區(qū)別；(3)建筑平面設(shè)計的適用性分析不同用途建筑物的平面布局、平面尺寸(ch cun)的合理性；有些功能的房屋所在樓層的合理性；商業(yè)零售項目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)、位置、規(guī)模等安排；工業(yè)項目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運輸、企業(yè)間協(xié)作；各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要按最不利狀況考慮。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 28共七十三頁2.技術(shù)可能性分析（續(xù)2）(

23、4)建筑立面設(shè)計房屋用途性質(zhì)決定建筑物的色調(diào)、風格與審美要求。(5)建材與設(shè)備的選用滿足功能要求；技術(shù)要求：滿足安全、適用、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保不污染、耐久等。保溫隔熱效果要求。 (6)施工(sh gng)適用技術(shù)依據(jù)國家、地方規(guī)定進行規(guī)范施工技術(shù)和流程。五、最高最佳利用(lyng)分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 29共七十三頁3.估價對象利用前提分析估價對象利用前提一般分為四種情況進行分析。(1)保持現(xiàn)狀前提保持現(xiàn)狀前提的基本判斷：估價中經(jīng)分析認為估價對象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀況利用的情形。即：估價對象不改變用途、不擴大規(guī)模、不裝修、不改造，按現(xiàn)有狀況繼續(xù)使用。保持現(xiàn)狀前提的價值量判斷：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價

24、值推倒重建時的新建房地產(chǎn)價值現(xiàn)有建筑物拆除費用建造(jinzo)新建筑物費用建造(jinzo)期間經(jīng)濟損失五、最高最佳利用(lyng)分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 30共七十三頁五、最高最佳(zu ji)利用分析保持現(xiàn)狀利用前提與房地產(chǎn)的基本類型：新投入使用的房地產(chǎn)。由于是新方案、新設(shè)計、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好，而應(yīng)按保持現(xiàn)狀使用為前提；雖已使用多年但在近期又重新裝修的房地產(chǎn)。裝修后能達到甚至超過原設(shè)計的效果。雖已使用多年，但實踐證明現(xiàn)狀用途(yngt)與使用方式為最有利使用，因此，應(yīng)按估價對象保持現(xiàn)狀使用為前提。如老字號店、品牌店等。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 31共七十三頁五、最

25、高最佳利用(lyng)分析保持現(xiàn)狀利用前提的技術(shù)可行性分析規(guī)劃設(shè)計方案的合理(hl)性。如：用途與總平面布置的合理(hl)性；紅線區(qū)域內(nèi)道路交通與綠化安排除；建筑群與公用設(shè)施合理(hl)組合；整體風格(人文、生態(tài)、景觀)等。房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性。根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結(jié)構(gòu)型式；根據(jù)重要程度選擇結(jié)構(gòu)型式；結(jié)合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式；按抗震性能要求選擇結(jié)構(gòu)型式。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 32共七十三頁五、最高最佳(zu ji)利用分析建筑平面設(shè)計的適用性。建筑物功能與平面布置的關(guān)系(如平面交通、各類房間安排、潔污分區(qū)等)；不同用途、檔次、面積(min j)、層數(shù)的房屋的平面布置；商

26、業(yè)零售項目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)分布位置、規(guī)模和人流的安排；工業(yè)項目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運輸、企業(yè)間協(xié)作等；各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性(如人、車、物流安排等)。建筑立面設(shè)計效果。建材與設(shè)備的選用。工程施工的適用技術(shù)。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 33共七十三頁五、最高最佳利用(lyng)分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 (2)裝飾裝修改造前提裝飾裝修改造前提的基本判斷：是指將估價對象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉(zhuǎn)換用途利用最為有利的情形。裝飾裝修改造為前提的房地產(chǎn)基本類型：房屋原裝修折舊年限已到，且再維修已無意義；雖使用年限不長，但近期明顯感覺原裝修風格、檔次、型式難以達到充

27、分使用；由于施工質(zhì)量不好、功能存在一定缺陷的房地產(chǎn)；規(guī)模需要適當擴大但不需要改變用途的房地產(chǎn)；房屋使用期限已較長，檔次需要提升、風格需要轉(zhuǎn)換的房地產(chǎn)；已使用多年，認為未來若能取得更大效益，只有重新進行適當改造和裝修改變環(huán)境的房地產(chǎn)。 34共七十三頁五、最高最佳利用(lyng)分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 裝飾裝修改造前提價值量判斷：估價對象裝飾裝修改造后價值增加額估價對象裝飾裝修改造所需費用。裝飾裝修改造前提價值量判斷公式：估價對象裝修改造后實現(xiàn)的價值現(xiàn)狀條件下的價值 (1)裝修改造設(shè)計費用(2)現(xiàn)有建筑物裝修及設(shè)備部分拆除費用 (3)改造(包括擴建)工程費用(4)裝飾裝修工程費用(5)新

28、設(shè)備購置安裝費用(6)擴建補地價(7)工程監(jiān)理費 (8)工程造價咨詢費用(9)招投標費用(10)質(zhì)檢費(11)環(huán)保監(jiān)測測評費(12)業(yè)主管理費用（13）財務(wù)費用(14)裝修改造期間經(jīng)營損失35共七十三頁五、最高最佳利用(lyng)分析(3)轉(zhuǎn)換用途前提(既改用途又重新裝修，此類較多)轉(zhuǎn)換用途前提價值量判斷：估價(gji)對象轉(zhuǎn)換用途后價值增加額估價(gji)對象轉(zhuǎn)換用途所需費用價值量判斷進一步展開分析公式：估價對象轉(zhuǎn)換用途后實現(xiàn)的價值現(xiàn)狀條件下的價值(1)轉(zhuǎn)換用途設(shè)計費用(2)轉(zhuǎn)換用建造工程費用(3）轉(zhuǎn)換用途補地價(4)轉(zhuǎn)換用途設(shè)備家具購置費用(5)業(yè)主管理費用(6)轉(zhuǎn)換用途期間經(jīng)營損失等。房

29、地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 36共七十三頁五、最高最佳利用(lyng)分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 需要轉(zhuǎn)換用途的可能情形: 原(設(shè)計)用途本來不合理，須改變用途； 城市經(jīng)濟地理位置已發(fā)生變化，應(yīng)改變用途； 經(jīng)濟地理位置正在發(fā)生變化或經(jīng)分析認為即將發(fā)生變化，故應(yīng)改變用途； 通過分析比較，認為取消現(xiàn)用途改為其它用途更有利的情形。37共七十三頁五、最高最佳利用(lyng)分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 (4)重新利用前提(屬重新建造，是對土地的重新利用)重新利用前提的基本判斷：估價對象重新開發(fā)再予以使用為最高最佳時，或按現(xiàn)有狀況利用價值較低。重新利用前提價值量判斷公式：估價對象現(xiàn)有價值重新利用完成后

30、實現(xiàn)的價值拆除現(xiàn)有建筑物費用重新建造擴大建筑面積補地價重新建造建安費用重新建造管理費用重新建造前期費用重新建造財務(wù)費用稅費與利潤重新建造期間經(jīng)營損失等此類型前提在舊城市改造的地塊中廣泛應(yīng)用38共七十三頁六、估價方法(fngf)適用性分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 (一)“估價方法適用性分析”的評審標準逐一分析各種估價方法是否適用。估價技術(shù)路線表述正確、清晰。(3分) 選用估價方法的具體要求：逐一分析市場法、收益法、成本法、設(shè)開發(fā)法等是否適用。對理論上不適用的，簡述理由；對理論上適用但運用條件不具備的，充分說明理由。結(jié)合選用的估價方法，清晰的表述估價路線。 39共七十三頁六、估價方法(fngf

31、)適用性分析(二)“估價方法適用性分析”的扣分項目分值及說明(shumng)(1)分析內(nèi)容包括：各種估價方法的適用性、估價技術(shù)路線。每缺少一項，扣2分。(2)估價方法選用錯誤，或者技術(shù)路線表述錯誤的，扣3分。(3)應(yīng)選用的估價方法未選用的，扣2分。(4)已選用的估價方法未簡述理由的，扣1分。(5)理論上適用而運用的客觀條件不具備，未充分說明理由的，扣1分。(6)理論上不適用的估價方法未簡述理由的，扣0.5分。(7)技術(shù)路線表述不清晰的，扣0.51分。(8)與估價結(jié)果報告中估價方法選用不一致屬不合格內(nèi)容。 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 40共七十三頁六、估價方法(fngf)適用性分析(三)“估價方法適用

32、性分析”的寫作要求1.說明估價方法選用的主要(zhyo)理由或依據(jù)(1)要根據(jù)估價對象的用途或性質(zhì)、估價目的、估價規(guī)范、估價指導(dǎo)意見、估價技術(shù)標準、當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況等依據(jù)選用估價方法。(2)已選用的各估價方法的理由描述要充分.。(3)說明已選用各估價方法的主要步驟及主要計算公式。(4)未選用的估價方法要簡述理由。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 41共七十三頁2.估價方法選用的主要理由(1)房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。5.1.3有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)

33、以市場比較法為主要的估價方法。5.1.4收益(shuy)性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益(shuy)法作為其中的一種估價方法。5.1.5 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 5.1.6 在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。5.1.7 六、估價(gji)方法適用性分析房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 42共七十三頁六、估價方法(fngf)適用性分析(2)房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見規(guī)定第十五條規(guī)定：“應(yīng)當保持必要的謹慎”采用“市場比較法”、“成本法”、“收益法”和“假設(shè)開發(fā)法”進行估價。第十六

34、條規(guī)定：“估價對象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當選擇下列方式之一評估其抵押價值：(一)直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價值；(二)評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者(huzh)相當于土地使用權(quán)出讓金的價款?！?3)城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見規(guī)定第十六條規(guī)定：拆遷估價一般應(yīng)當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 43共七十三頁七、估價測算(c sun)過程 (一)“估價測算過程”的評審標準數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，參數(shù)選取客觀、合理，理論表述與實際應(yīng)用有說服力；有必要的

35、分析和過程；計算過程完整、嚴謹、正確。 （30分）(二)“估價方法適用性分析”的扣分項目分值及說明(1)按照相應(yīng)的估價方法評審標準進行評審。后述(2)理論上適用的估價方法未選用且未充分說明理由的，該估價方法的得分為零分。(3)應(yīng)當選用兩種以上估價方法估價的，先分別評定各種估價方法測算過程的得分(d fn)，然后以其簡單算術(shù)平均數(shù)為估價測算過程的得分(d fn)。(4)估價方法運用嚴重錯誤，包括計算公式選用、測算過程、計算結(jié)果嚴重錯誤，屬于不合格內(nèi)容。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 44共七十三頁(一)“估價結(jié)果確定(qudng)”的評審標準估價結(jié)果確定方式恰當、理由充分。 （2分）(二)“估價結(jié)果確定”

36、的扣分項目分值及說明(1)各種估價方法測算結(jié)果權(quán)重確定不恰當?shù)?，?分。(2)未說明權(quán)重確定理由或者理由不充分的，扣1分。(3)估價結(jié)果與致估價委托人函或者估價結(jié)果報告中的不一致的，估價結(jié)果不合理偏高或者偏低的，屬于不合格內(nèi)容。 八、估價(gji)結(jié)果確定 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育 45共七十三頁房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充(bchng)：抵押估價的特殊要求(一)房地產(chǎn)估價報告評審標準(試行) 中的“抵押估價的特殊要求”（本項標準分20分）第四條(定量評審內(nèi)容)規(guī)定:“估價報告定量評審項目，分為一般項目和特殊項目。” 特殊項目是指特定估價目的的估價報告應(yīng)當具有的獨特組成要素或者應(yīng)當予以描述、

37、分析的獨特內(nèi)容。其中，房地產(chǎn)抵押估價報告的特殊項目分為6個分項：(1)估價假設(shè)和限制條件的特殊要求；(2)估價原則的特殊要求；(3)估價結(jié)果披露的特殊要求；(4)估價對象變現(xiàn)能力分析；(5)相關(guān)風險提示；(6)附件的特殊要求。46共七十三頁房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充(bchng)：抵押估價的特殊要求(二)房地產(chǎn)抵押估價特殊項目評審標準1.估價假設(shè)和限制條件(本項標準分1分)(1)評審標準: 估價時點與實地查勘日期不一致時，應(yīng)在假設(shè)限制條件中進行假設(shè)說明。(2)評審扣分項目分值及說明：估價時點與實地查勘日期不一致時，未在假設(shè)限制條件中進行假設(shè)說明的，扣1分。說明估價時點與實地查勘日期不一

38、致時，兩者的狀況會發(fā)生變化而產(chǎn)生差異，只是差異程度的大小不同。但有可能在沒有突發(fā)事故或不可抗力且時間相隔較近時，狀況保持基本一致。 因此，在估價的假設(shè)限制條件中應(yīng)說明因相隔時間長短或其他原因有無差異及差異有多大，并說明現(xiàn)場查勘主客觀局限性的影響。 47共七十三頁房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充：抵押(dy)估價的特殊要求2.估價原則(本項標準分1分)(1)評審要求：列明遵循謹慎原則，即須在結(jié)果報告中列明該原則名稱，并表述其簡要定義。(2)評審扣分項目分值與說明：報告中未表述謹慎原則（結(jié)果報告）及其簡要定義的，扣1分。說明謹慎原則應(yīng)在估價方法(市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法）的運用和數(shù)

39、據(jù)確定上體現(xiàn)出來(見房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見第十五條）。48共七十三頁房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充：抵押(dy)估價的特殊要求3.估價結(jié)果披露(本項標準分2分)(1)評審要求：要素披露完整；(2)評審扣分項目分值與說明：假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值、房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款以及抵押價值，每缺少一項扣1分。說明未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值是一個完全產(chǎn)權(quán)概念的公開市場價值； 知悉法定優(yōu)先受償款項要結(jié)合查詢過程、措施、結(jié)果(查詢證明)進行說明； 抵押價值的確定。49共七十三頁房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充(bchng)：抵押估價的特殊要求4.估價對象變現(xiàn)能力分析(

40、本項標準分8分)(1)評審要求：變現(xiàn)能力分析內(nèi)容完整，分析合理，針對性強。(2)評審扣分項目分值與說明： 未進行通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析的，扣13分； 未分析假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與估價結(jié)果的差異程度的，扣1分； 未分析變現(xiàn)時間長短的，扣1分； 未說明變現(xiàn)費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序的，扣13分； 變現(xiàn)能力分析缺乏針對性，或者分析存在錯誤的，扣14分；50共七十三頁說明:變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時,在沒有過多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 要對抵押房地產(chǎn)的通用性(強弱)、獨立使用性、可分割(fng)轉(zhuǎn)讓(可能)性、變現(xiàn)價格與評

41、估價值差異、變現(xiàn)時間長短、變現(xiàn)費用種類、數(shù)額和清償順序等進行分析。實現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的具體方式有：折價、拍賣或者變賣以及由人民法院的強制拍賣抵押房地產(chǎn)。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充：抵押估價的特殊要求51共七十三頁房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充(bchng)：抵押估價特殊要求房地產(chǎn)的通用性:通用性是指房地產(chǎn)是否常見、是否普遍使用。一般來講，用途專業(yè)化的房地產(chǎn)則通用性差，當某種房地產(chǎn)往往對應(yīng)特殊需求者，因此其變現(xiàn)能力也差 。抵押房地產(chǎn)的通用性是指其用途、功能被市場所接受的程度。通用性好，易被買者接受，容易變現(xiàn)。比如：抵押房地產(chǎn)是住宅類：普通住宅易受房地產(chǎn)購買者的青睞易變現(xiàn)，特別是小戶型住

42、宅，往往有著廣泛的需求。獨立使用性: 獨立使用性是指建筑物能夠單獨使用而不受限制，該特點是由建筑物的功能與特征決定的。也就是說房地產(chǎn)在使用的過程中不受影響、不受干擾，能夠單獨形成綜合使用效果或獨立形成生產(chǎn)能力。該類房地產(chǎn)易變現(xiàn)。如戶型較小的住宅、酒店式公寓、寫字間、小店鋪等物業(yè)容易變現(xiàn)。 52共七十三頁補充(bchng)：抵押估價的特殊要求房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 可分割轉(zhuǎn)讓性(或合并后使用):可分割轉(zhuǎn)讓性是指估價對象房地產(chǎn)在物理上、法律上能否可以分離開使用的特征。通過垂直或水平分割能夠形成相對獨立空間的房屋，出售容易變現(xiàn)。如：綜合性大樓、多層或高層住宅樓可按其單元或?qū)印⑹?、戶等可分割的?/p>

43、能性較大；而大戶型住宅、獨幢別墅可分割性就較差。 房地產(chǎn)物理上可分割轉(zhuǎn)讓性是指建筑物在建筑結(jié)構(gòu)上能分割獨立使用的特征。強調(diào)空間相對獨立，由房屋的墻、柱、梁、板等圍合的一個個的“空間”，能夠與外界隔離而又能獨立的使用。房地產(chǎn)法律上的分割情況較復(fù)雜，估價分析中應(yīng)考慮：獨立建筑物的所有權(quán)或土地使用權(quán)、建筑物的區(qū)分所有權(quán)、房地產(chǎn)的共同所有權(quán)、房地產(chǎn)的按份共有等情況。53共七十三頁房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充：抵押(dy)估價的特殊要求估價時點拍賣或者變賣價值差異分析：要分析假定在估價時點拍賣或者變賣時，估價對象最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度。差異分析是基于對影響抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的基

44、礎(chǔ)上作出的判斷。差異絕對值不易確定，但應(yīng)分析發(fā)生正負差的方向，差異程度用差異區(qū)間來表述，以及快速變現(xiàn)的可能性有多大。一般來說，易于變現(xiàn)的抵押房地產(chǎn)，其最可能實現(xiàn)的價格為評估的市場價值的70%90%；不易于變現(xiàn)的為50%70%。54共七十三頁房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充：抵押(dy)估價的特殊要求估計變現(xiàn)時間的長短：變現(xiàn)時間的長短應(yīng)依市場與估價對象狀況而定，要分清按一次性變現(xiàn)或多次性分別變現(xiàn)需要的時間。變現(xiàn)時間長短分析要根據(jù)變現(xiàn)能力分析和抵押物處置所需時間綜合考慮后進行判斷。處置抵押房地產(chǎn)的一般程序為：起訴、審結(jié)、執(zhí)行申請、裁定、委托估價、委托拍賣、執(zhí)行款分配等。變現(xiàn)時間的“長短”主要是做

45、出定性分析，如“較長、較短”；在不確定因素較少的情形下，給出適當?shù)亩糠治龊团袛?，如“三個月內(nèi)、半年內(nèi)、一年內(nèi)”等。55共七十三頁房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充：抵押(dy)估價的特殊要求變現(xiàn)費用：變現(xiàn)費用種類包括訴訟、勘驗、鑒定、估價、拍賣、倉儲、保管、運輸、律師費用、拍賣傭金費用等。訴訟費用。案件受理費、律師費等?？辈?、鑒定、評估費用。拍賣傭金費用。成交價的25%，最高不超過10%。申請執(zhí)行費用。包括案件執(zhí)行的差旅費等。抵押物的保管運輸費用。處置期間利息支出。等等。變現(xiàn)稅金的種類：包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、所得稅、印花稅、土地增值稅等。56共七十三頁房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx

46、)教育 補充：抵押(dy)估價的特殊要求清償順序:(估價對象性質(zhì)、處置方式不同有所區(qū)別)2001年建設(shè)部城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第47條規(guī)定，處分抵押房地產(chǎn)所得金額依下列順序分配:支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付的違約金；賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的傷害；剩余金額交還抵押人。57共七十三頁房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充：抵押(dy)估價的特殊要求2000年最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋第74條規(guī)定：“抵押物折價或者拍賣、變賣所得價款，當事人沒有約定的，按照實現(xiàn)抵押權(quán)的費用、主債權(quán)的利息和主債權(quán)的順序進行清償”。第80條規(guī)定：“在抵

47、押物滅失、毀損或者被征用（收）的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償?！?8共七十三頁房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充(bchng)：抵押估價的特殊要求在建工程中，已交付全部或大部分購房款的消費者權(quán)利優(yōu)于承包人工程價款優(yōu)先受償權(quán)，承包人工程價款優(yōu)先受償權(quán)又優(yōu)先于其他抵押權(quán)和債權(quán)。與抵押人和抵押物相關(guān)的欠繳稅款和土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先于抵押權(quán)。破產(chǎn)資產(chǎn)中，2007年6月1日以后破產(chǎn)的，房地產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先于職工債權(quán)；之前破產(chǎn)的，職工債權(quán)優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權(quán)。59共七十三頁變現(xiàn)能力分析，要有針對性(要求分析過程要與估價對象、產(chǎn)權(quán)人、相關(guān)當事人緊密結(jié)合)。不同類型房地產(chǎn)變現(xiàn)能力

48、分析的重點內(nèi)容居住房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析的重點內(nèi)容市場供求狀況；變現(xiàn)的方式與時間限制(xinzh)；權(quán)益狀況：土地使用權(quán)性質(zhì)、年限及限制；區(qū)位狀況：居住環(huán)境、交通狀況、商服配套、醫(yī)療教育配套、區(qū)域未來規(guī)劃等；實物狀況：面積、戶型、朝向、樓層、裝修、建成年代、設(shè)備、停車位、物業(yè)管理等。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充：抵押估價的特殊要求60共七十三頁商業(yè)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析的重點內(nèi)容同類型商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營狀況；區(qū)域內(nèi)同類型商業(yè)物業(yè)的飽和(boh)程度；區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?jié)摿?；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有和未來商業(yè)物業(yè)的競爭態(tài)勢；該商業(yè)物業(yè)的自身特點和獲利能力：所處區(qū)域的商業(yè)繁華程度、物業(yè)臨街狀況、建筑規(guī)模、平面布

49、局、裝修檔次、商業(yè)配套設(shè)施等。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充：抵押估價的特殊要求61共七十三頁辦公房地產(chǎn)(寫字樓)變現(xiàn)能力分析的重點內(nèi)容區(qū)域商務(wù)配套情況；如政府辦公機構(gòu)、銀行、郵政(yuzhng)等是否有利于商務(wù)活動的進行。公共交通便利程度與停車位情況；寫字樓整體規(guī)模及空間布局是否可靈活分割；寫字樓租售情況及未來發(fā)展趨勢；寫字樓的級別，即樓內(nèi)的硬件設(shè)備設(shè)施檔次、物業(yè)管理水平、承租企業(yè)整體層次等。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充：抵押估價的特殊要求62共七十三頁工業(yè)房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析的重點內(nèi)容針對廠區(qū)房地產(chǎn)整體抵押：抵押物的通用性。標準廠房通用性較好，易變現(xiàn)。廠區(qū)規(guī)模。規(guī)模過大，所需資金量

50、大，難變現(xiàn)。交通通達狀況。交通條件好有利于吸引買家。針對廠區(qū)內(nèi)(q ni)部分房地產(chǎn)抵押：除了關(guān)注廠區(qū)房地產(chǎn)整體抵押的內(nèi)容外，還有：設(shè)定抵押的部分房地產(chǎn)是否具有獨立使用性。如果缺乏獨立使用性，則難于變現(xiàn)。房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充：抵押估價的特殊要求63共七十三頁房地產(chǎn)估價師繼續(xù)(jx)教育 補充(bchng)：抵押估價的特殊要求5.抵押估價的風險提示(本項標準分6分)(1)評審要求：風險提示內(nèi)容完整，分析合理，具有針對性。(2)評審扣分項目分值與說明：房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素進行分析說明；評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明；估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點；合理使用評估價值；定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估等。每缺少一項，扣1分。風險提示不具體或者缺乏針對性的，扣24分。64共七十三頁抵押風險提示分析說明關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值(jizh)未