1、概念性方案設計任務書目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark1 o Current Document 概念性方案設計任務書編制指引”2一、項目定位2二、區(qū)域和城市的肌理關系2三、總體規(guī)劃策劃2四、建筑設計建議2五、環(huán)境設計建議2六、配套建議3七、裝修標準策劃建議3八、項目創(chuàng)新點、賣點3九、樣板區(qū)及開發(fā)順序描述3十、設計成本指引3XX項目概念性方案設計任務書 4一、設計任務總則4 HYPERLINK l bookmark51 o Current Document 二、項目概況4 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document

2、三、宗地技術經(jīng)濟指標4 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 四、項目及市場定位簡要描述 5 HYPERLINK l bookmark87 o Current Document 五、總平面設計要求5 HYPERLINK l bookmark121 o Current Document 六、單體設計細則6 HYPERLINK l bookmark138 o Current Document 七、概念性方案設計階段成果要求6 HYPERLINK l bookmark170 o Current Document 八、甲方提供的附件資料8概念性方案設計任務

3、書編制指引設計任務書是在項目產(chǎn)品建議書基礎上以項目的市場定位為基礎,以滿足目標市場的 需求為出發(fā)點，對產(chǎn)品的規(guī)劃布局、建筑風格、主力戶型、裝修標準等進行描述性提示。主 要包括以下方面：一、項目定位1、目標客戶群定位2、產(chǎn)品定位3、文化風格主題概念定位二、區(qū)域和城市的肌理關系充分掌握基地的地形地貌與相鄰建筑的關系以及環(huán)境現(xiàn)狀條件同時還應了解街區(qū)建設的詳細規(guī)劃口了解該地區(qū)的歷史文脈、自然條件和風土人情綜合確定基地與城市肌理關系從而塑造具有文化和活力的人文環(huán)境。三、總體規(guī)劃策劃1、總體布局、組團構成模式2、公共空間規(guī)劃設計公共建筑布置要求和擬形成的空間氛圍。3、路網(wǎng)系統(tǒng)道路、交通規(guī)劃口確定居民出行的

4、交通方式機動車、非機動車、步行交通根據(jù)居民出行交通方式確定居住區(qū)交通組織和車輛停放形式。四、建筑設計建議1、建筑類型各種類型的建筑面積和功能要求2、建筑單體設計3、戶 型建議 包括設計要點、房型、面積、所占比例4、建筑風格建議住宅和公建的風格描述5、 主要建筑設備及材料要求6、健康住宅及智能化設施要求標準五、環(huán)境設計建議1、環(huán)境景觀設計主題概念2、主要的環(huán)境設施描述3、景觀節(jié)點描述1口居住區(qū)外部景觀綜合形象口 2口中心公共綠地口 3口商業(yè)步行街4口樣板區(qū)樣板房與周邊綠化環(huán)境的塑六、配套建議1、會所及周邊環(huán)境（會所面積功能的要求）2、商業(yè)服務配套建議2、教育配套建議幼兒園、小學、中學口 3、其他

5、休閑娛樂配套建議（根據(jù)具體項目提出的其他配套設施建議）。4、交通配套建議（小區(qū)停車方式建議停車場、停車位設置建議）。七、裝修標準策劃建議1、公用部分1 口外墻口墻體2 口入口及電梯大堂口地面、墻面、天花3 口樓層電梯廳地面、墻面、照明2、戶內(nèi)部分根據(jù)目標客戶的裝修偏好、裝修與否對銷售速率的影響確定裝修檔次口中、高、低檔口或毛壞房或提供裝修套餐。八、項目創(chuàng)新點、賣點確定賣點工程項目可以是以下項目口良好的景觀環(huán)境、獨特的建筑文化風格、生活設施等賣點工程應是設計重點 九、樣板區(qū)及開發(fā)順序描述確定的首期開發(fā)規(guī)模樣板區(qū)完成時間應先于首期工程。樣板 區(qū)應當綜合考慮園林景觀、道路、居住建筑、會所及其他公共建

6、筑。樣板區(qū)規(guī)劃設計應包括 以下內(nèi)容小區(qū)的出入口、完整的園林景觀建筑組團售樓處建設地點或可能作為售樓處 的建筑口參觀樣板區(qū)的人行路線。樣板區(qū)建設關系到項目首期的成敗必須做到環(huán)境先行。十、設計成本指引1、設計成本控制原則；2、項目經(jīng)濟技術指標；3、成本決定性設計要素要求XX項目概念性方案設計任務書一、設計任務總則目的口 XX公司開發(fā)的XX項目設計滿足構筑生活藝術空間、造價經(jīng)濟、顧客使用舒適方便的要求、引導顧客生活方式、管理安全口提高住宅設計質(zhì)量;同時配合完成規(guī)劃及建筑單體方案設計的深化,滿足方案報審、報批報建要求，并為保證擴初及施工圖設計質(zhì)量，制訂本 設計任務書。設計依據(jù)據(jù)：1）應滿足的消防、衛(wèi)生

7、、防疫、交通、環(huán)保、人防等國家及地方相關法規(guī)、規(guī)范；應采 用的委托方提供的技術標準以及產(chǎn)品研究的基礎成果;并滿足任務書提出的設計要求。2）詳細列出設計中需參照執(zhí)行的法規(guī)清單。設計深度要求:此次設計以滿足XX市修建性詳規(guī)和建筑單體方案報批深度為標準同時需滿足建筑工程設計文件編制深度規(guī)定深度要求。與第三方設計單位簽訂的設計任務書中涉及到與乙方共同完成設計部分的要求是本任 務書的有效組成。設計任務書的解釋權歸沿海地產(chǎn)投資中國有限公司所有。二、項目概況用地面積及邊界描述項目用地位于，此次設計范圍為。本地塊用地地形，用地基本屬于 類型，（詳細請參考附件1 口地形圖、附件2 口初勘報告）。地塊北至，東至，

8、西至，南至。周邊道路狀況請參照甲方提供的周邊道路狀況圖。周邊建成、在建項目描述周邊建成項目有等項目在建項目有等項目。項目用地內(nèi)部條件描述如具有保留性的景觀樹木、特殊構筑物等及高壓線等其他影響 規(guī)劃布局的要素。三、宗地技術經(jīng)濟指標用地性質(zhì)：用地面積：萬皿建筑容積率以及建筑密度容積率建筑密度%建筑高度如需要建筑絕對海拔高度要求小于 m小區(qū)綠地率：% TOC o 1-5 h z 建筑退紅線：米 總建筑面積：平方米1）住宅建筑面積：m22）商業(yè)建筑面積：m3）地下建筑面積：m2機動車停車設置標準口1）住宅：輛/戶（個）車位2）公建：輛/m（個）車位3）停車方式：a）地下：b）地上：四、項目及市場定位簡

9、要描述目標客戶群定位：項目產(chǎn)品市場定位：文化風格主題概念定位：住宅部分的主題建議：商業(yè)及配套設施的主題建議（開間、進深、層高、裝修標準口）五、總平面設計要求應綜合考慮用地條件、項目定位、產(chǎn)品配比、配套設施、公建選址、項目分期、示范區(qū) 建設范圍等因素進行總平面的規(guī)劃布局。機動車路網(wǎng)結構與停車：1）合理分布不同寬度的車行道、滿足道路總長最小、直達性最好的要求。在滿足城市道 路設計規(guī)范的前提下，充分考慮消防和成本的因素。2）道路標高應考慮市政管線的排布需求，山地項目應考慮排水及土方平衡因素。3）有底層商業(yè)的建筑應利用退讓紅線等條件設置寬度不低于5米的人行道。4）消防車道組織原則：a）滿足城市道路設計

10、規(guī)范的基礎上，與小區(qū)各級道路共用。b）消防車道如需緊急穿越景觀帶，應事先結合景觀進行隱型消防車道的設計。5）住宅、公建、配套設施的停車：停車數(shù)量與停車方式依據(jù)國家、地方及甲方要求、項目 規(guī)劃批復要點進行設計集中商業(yè)的停車和住宅組團的停車應有效分離以滿足物業(yè)管理要 求并結合組團模式規(guī)劃有一定數(shù)量的地面停車位供訪客使用。6）住戶駕車回家的路線應精心組織，并注意和景觀系統(tǒng)的視覺滲透；地下停車場可結合設 計利用天井、天窗采光等綜合手段增加地下停車場的安全感和舒適度。步行系統(tǒng)口1）住宅小區(qū)或組團應統(tǒng)一考慮車行、人行主出入口，建議位于同一地點；若需分流，應在 車行相應出口開設輔助人行出入口。2）步行系統(tǒng)應

11、結合住戶回家（訪客到訪）線路與感受，結合外部空間景觀精心設計，具備 便捷性、趣味性和創(chuàng)新性。3）沿主要步行路線應考慮步行道、底層商鋪和外部空間的有機結合；別墅部分人行出入口 應每戶單獨設置。地形改造原則：應盡可能保持及利用其原有地形。在結合外部空間設計進行人工水系營 造及道路、廣場、建筑物基底平整等涉及有關土方方面和市政管網(wǎng)布置時可對原地形進行 局部改造但應注意盡量爭取總挖方與總填方的平衡和市政管網(wǎng)布置便利經(jīng)濟的原則。市政設計原則：配合市政設計單位進行必要的總圖規(guī)劃調(diào)整及單體調(diào)整。組團設計原則口1）住宅組團應考慮封閉管理（或其他物業(yè)形式，結合項目調(diào)整）。2）各期組團避免結構形式過于統(tǒng)一，可結合

12、分期要求在形式和色彩上適當變化；組團中建 筑盡端戶型應結合外部空間中序列空間印象的要求進行特殊設計，并避免主要用房直接西曬 的特殊設計。3）應根據(jù)鄰里交往的特點形成適于并鼓勵鄰里交往的空間結合組團布局、建筑盡端設計、 局部底層架空、外部空間設計應形成不同尺度的鄰里交往、聚會的室外或半室外空間；并應 注意創(chuàng)造交往和聚會空間的可休息性與散步性。外部空間及景觀系統(tǒng)：1）應系統(tǒng)性地構筑外部空間的空間序列印象；綜合運用建筑組合、步行道路、庭院和廣場、 小區(qū)水景和綠化等要素進行設計注重其均好性與趣味性，并應有重點景觀區(qū)域的處理。2）外部空間設計應從小區(qū)公共空間至組團間空間至組團公共空間至私家庭院空間形成多

13、層 次的景觀體系，使每個客戶都能享受到共有與私有的景觀資源。3）組團入口處設計應注意空間趣味性和可停留性，不同組團入口處在空間、建筑風格協(xié)調(diào) 的同時應注意差異性和可識別性。其他技術考慮口 1）對小區(qū)外來源的防噪與防污染。2）小區(qū)內(nèi)防噪與防污染。3）應系統(tǒng)考慮地下室排風系統(tǒng)在地面出氣孔位置的布置口不應對主要景觀、主要人行流線 及主要商業(yè)空間產(chǎn)生不良影響。4）物業(yè)管理的有效性和安全性。5）物管用房分級按合理的服務半徑分布口物業(yè)管理公司應參與設計的過程。6）在各入口結合外部空間及環(huán)境景觀設計設固定崗亭。7）可供住戶使用的室外、半室外設施的構成和分布。六、單體設計細則產(chǎn)品類型的分配構成原則以規(guī)劃條件及

14、項目產(chǎn)品市場定位為準根據(jù)項目情況調(diào)整 口。產(chǎn)品分區(qū)要求:見項目分區(qū)及面積指標表口1）不同等級住宅產(chǎn)品中檔次較高的住宅應享有較好的景觀、朝向資源以保證景觀 資源的充分利用與基地價值的最大化口2）應避免住宅之間的互相遮擋和視線干擾。住宅設計總體要求口1）各類住宅、各個主要房間的景觀朝向要求：所有住宅單元都應享有一定的景觀資源, 各類住宅至少起居室、主臥室和一個次臥室面向較好景觀客廳、主臥室、三房以 上的次臥室都必須向南或者面對主要景觀空間。2）廚房、洗手間的設計要求所有廚房應采用直接采光及自然通風的方式衛(wèi)生間宜 設計為明衛(wèi)根據(jù)地區(qū)不同規(guī)范要求設計口。各類住宅戶型設計要求如下可根據(jù)項目情況、設計需要

15、適當調(diào)整多層一梯兩戶口 高層一梯兩戶或一梯多戶小戶型別墅類型為獨棟、聯(lián)排及雙拼。建筑風格和立面造型根據(jù)項目情況調(diào)整口:1）設計原則利用規(guī)劃布局、體量關系、虛實對比、材質(zhì)變化塑造特色立面并充分 考慮目標客戶對相應產(chǎn)品的喜好可考慮首層與室外空間景觀的交融別墅產(chǎn)品考慮屋頂及天際線的輪廓設計。2）立面造型口 XX建筑風格立面色彩和用材應注重近人處的肌理、細部處理同時 考慮與外部空間、景觀的銜接口避免對景觀造成影響。3）立面用材口4）上述原則可根據(jù)設計需要適當調(diào)整。七、概念性方案設計階段成果要求設計圖紙內(nèi)容和深度應同時滿足XX市規(guī)劃委員會對各設計階段圖紙的深度要求、建筑工 程設計文件編制深度規(guī)定深度要求

16、以及本任務書對概念性方案的設計要求該設計階段需 計算各項經(jīng)濟技術指標。概念性方案設計階段圖紙目錄表分類序號圖紙名稱比例小區(qū)項目單體項目備注總圖1 總平面圖 1： 10001： 2000 2區(qū)位分析圖 3項目周邊市政條件分析圖 4項目周邊交通條件分析圖 5功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖1： 10001： 2000 o6 交通分析圖 1:10001： 2000 7分期開發(fā)示意圖1:10001： 2000 o8組團基本單元分析圖1:5001:1000 配套分析圖 1:10001： 2000 景觀分析圖 1:10001： 2000 視線分析圖 1:10001： 2000 日照分析圖 1:10001： 2000

17、13區(qū)內(nèi)市政系統(tǒng)分析圖1:10001： 2000 o o14坡度、坡向分析圖1:10001： 2000 o非平地項目需完成14、15,平地項目需 完成15項15地形改造土方平衡圖1:10001： 2000 o住宅單體16住宅單體意向平面圖1:100 1:200 17住宅單體意向立面圖1:100 1:200 其它18 工作模型 1:10001： 2000 19效果圖或模型照片 20所有設計文件的電子文件 說明：1）上表中“”表示必須完成的圖紙,“o”表示可選擇完成的圖紙。2）除上表所列的圖紙項目外可根據(jù)項目情況要求設計單位完成其他圖紙。3）其他圖紙及成果要求在本表如未注明，按建筑工程設計文件編制

18、深度規(guī)定要求 執(zhí)行。概念性方案設計階段圖紙深度要求：應符合相關國家設計規(guī)范要求并滿足建筑工程設計文件編制深度規(guī)定對方案設計文件編 制深度的有關規(guī)定。1）總平面圖：示意性表達建筑排布與路網(wǎng)考慮，總圖為核實經(jīng)濟技術指標的依據(jù)。2）區(qū)位分析圖：標明臨近建筑物位置、道路走向等。3）項目周邊市政條件分析圖：標明市政給水、污水、雨水、供電、燃氣、供暖等系統(tǒng) 到用地邊界的駁接點。4）項目周邊交通條件分析圖：標明市政道路系統(tǒng)到用地邊界的駁接點以及臨近用地邊 界公交車站的位置。5）功能分區(qū)與產(chǎn)品分布圖，明確住宅、配套、公建分區(qū)排布適宜地塊檔次與形態(tài)的 產(chǎn)品。6）交通分析圖：應體現(xiàn)人行與車行流線，明確人車關系；體

19、現(xiàn)主要出入口的位置：對 用地已有道路進行功能定位核實停車方式與數(shù)量要求的可行性；體現(xiàn)公交場站與班車停放 的位置安排根據(jù)道路設計寬度，示意性表達路網(wǎng)分級。7）分期開發(fā)示意圖：考慮分期地塊價值、交通可行性、公建配套分布、景觀分期利用、 施工難易度、物業(yè)管理的可行性各分期地塊應有經(jīng)濟技術指標數(shù)據(jù)的統(tǒng)計應體現(xiàn)首期賣 場的選址。8）配套分析圖考慮學校、幼兒園、托兒所、社區(qū)醫(yī)院等公建配套設施設置位置、規(guī) 模、占地和內(nèi)容。9）景觀分析圖：表達景觀設計概念，綠化、水系、廣場之間的關系分析地塊內(nèi)、外 有價值的景觀資源，表達對現(xiàn)狀景觀的利用方式。10）景觀視線分析圖若地塊內(nèi)、外存在可利用景觀資源如山景、海景、湖景等等， 則應從視角、視線高度等兩方面，分析用地內(nèi)各住宅的觀景情況。11）日照分析圖體現(xiàn)用地內(nèi)每個區(qū)域在冬