1、七一路工程思緒溝提案2021.4地塊位置地塊位于北市區(qū) 南臨七一中路 東臨恒祥北大街南北延伸復(fù)興路、天鵝路、五四路 東西延伸瑞祥大街、陽光大街蓮池大街北部新城門戶地段。對外交通便利，商住價(jià)值潛力大。工程位置及地塊條件七一中 路天 鵝 中 路恒祥北大街陽光北大街瑞祥大街工程位于七一路北側(cè)：現(xiàn)狀：以居住區(qū)為主未來：以居住區(qū)和學(xué)區(qū)為主地塊周邊人口構(gòu)成特點(diǎn)政府部門居住區(qū)/學(xué)區(qū) 周邊政府部門居住區(qū)較多 距離傳統(tǒng)商圈較遠(yuǎn)，周邊商業(yè)以沿街商鋪為主，屬于社區(qū)型商業(yè)N居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)學(xué)區(qū)居住區(qū)周邊物業(yè)類型區(qū)位優(yōu)勢明顯，北部新城的打造，將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)、商務(wù)氣氛的成熟。周邊全部為成熟的居住區(qū)，人流車流較大。

2、市政大配套齊全處于十字路口的把腳處，具有便利的交通優(yōu)勢和視野。優(yōu)勢時(shí)機(jī)北部仍是未來幾年開展的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)塊價(jià)值不斷提升。過高的房價(jià)及限購政策，住宅投資受限較多，商業(yè)地產(chǎn)增值保值表現(xiàn)強(qiáng)勁，不受政策影響，投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)。高檔商業(yè)工程在本區(qū)域內(nèi)稀缺優(yōu)勢要挾周邊居住氣氛濃重，但商務(wù)商住籠統(tǒng)欠缺，且消費(fèi)者對辦公商務(wù)印象偏重于高新區(qū)。工程規(guī)模小，容積率高高新區(qū)內(nèi)的中小戶型公寓將是本工程的競爭對手，會(huì)分流本工程的目的或潛在客戶群戰(zhàn)略四躲避戰(zhàn)略1、防止暴露工程的優(yōu)勢，同時(shí)防止要挾與優(yōu)勢并存的局面。2、不可逃避的弱點(diǎn)只需以提升本身質(zhì)量來彌補(bǔ)，以減少起負(fù)面影響。戰(zhàn)略一提升戰(zhàn)略1、主打中心區(qū)與北部新城的優(yōu)勢，借

3、北部新城開展之勢2、主打投資概念，成熟區(qū)域罕有的高尚酒店公寓物業(yè) 3、對酒店公寓生活前景演繹，描畫時(shí)髦生活藍(lán)圖4、完美配套延展，成熟區(qū)行政、文化、商業(yè)、商務(wù)配套齊全戰(zhàn)略二弱化戰(zhàn)略1、利用成熟區(qū)物業(yè)的升值性，使投資客忽略工程規(guī)模小、容積率高的不良影響2、經(jīng)過酒店公寓質(zhì)量的演繹使客戶弱化園林環(huán)境的欠缺戰(zhàn)略三借助戰(zhàn)略發(fā)揚(yáng)優(yōu)勢，弱化優(yōu)勢，抓住工程所處片區(qū)的機(jī)遇，讓工程獨(dú)占細(xì)分市場并獲得無競爭優(yōu)勢。SWOT分析市中心稀缺地段/商務(wù)氣氛尚不成熟/投資型商業(yè)立項(xiàng)工程屬性界定北部新城門戶密集型居住新區(qū)商務(wù)辦公氣氛培育區(qū)市中心板塊/泛CBD地段寫字樓市場研討及結(jié)論商業(yè)工程研討寫字樓城市模塊化關(guān)懷區(qū)域、開展空間關(guān)

4、懷產(chǎn)品類別、配套環(huán)境關(guān)懷面積、價(jià)錢方案型消費(fèi)辦公中心競爭力完成期城市中心競爭力塑造期城市自在經(jīng)濟(jì)開展期傳統(tǒng)方案經(jīng)濟(jì)時(shí)代復(fù)合型全面開展型城市創(chuàng)業(yè)型公司生長期企業(yè)企業(yè)中心競爭力塑造期企業(yè)擴(kuò)張期集團(tuán)化1-3年3-8年15-20年8-15年20年以上起步創(chuàng)業(yè)階段，對寫字樓產(chǎn)品認(rèn)識缺乏，只需求一個(gè)辦公場所。關(guān)懷寫字樓的租金，價(jià)錢。滿足根本辦公空間是其目的，有一定的周邊辦公配套大環(huán)境。生長期階段，處于公司資本的原始積累階段，追求業(yè)務(wù)的多元化和利潤實(shí)現(xiàn)，方便快捷的辦公環(huán)境，提高企業(yè)辦公效率。選擇的辦公空間為高檔寫字樓的小空間辦公或次辦公區(qū)的大空間辦公。企業(yè)中心競爭力塑造期，以提升競爭力，追求企業(yè)業(yè)務(wù)的準(zhǔn)確性

5、，選擇的辦公環(huán)境一方面能表達(dá)企業(yè)實(shí)力，一方面能刺激員工高效準(zhǔn)確的業(yè)務(wù)開展。公司在中心業(yè)務(wù)上獲得勝利，要求高檔辦公空間和辦公環(huán)境，其目的為顯示企業(yè)實(shí)力。以集團(tuán)業(yè)務(wù)穩(wěn)定開展為中心，本身發(fā)明其規(guī)范的辦公配套環(huán)境寫字樓客群分析如以下圖：火車站附近商圈燕趙附近商圈高開區(qū)商圈朝陽路轉(zhuǎn)盤以北246寫字樓市場調(diào)研分布區(qū)域現(xiàn)狀誠明大廈朝陽龍座項(xiàng)目戶型面積主力戶型裝修程度凱悅國際45-240毛坯朝陽財(cái)智中心45-24850-60，80-90，130精裝恒通財(cái)富中心40-200精裝世紀(jì)大廈50-20060-90普裝誠明大廈40-200100普裝嘉昌財(cái)富廣場40-9040，60毛坯國貿(mào)大樓40-16050,80普裝百

6、世開利大樓40-20080-120普裝產(chǎn)品設(shè)計(jì)形狀保定寫字樓的戶型面積均在40-250平之間，主力戶型為50-90平的偏小戶型。精裝概念存在于恒通、同美等少數(shù)幾個(gè)寫字樓內(nèi)。寫字樓市場調(diào)研分布區(qū)域現(xiàn)狀燕趙國際寫字樓市場調(diào)研市場表現(xiàn)分析保定為傳統(tǒng)緩慢型開展城市，開展速度緩慢，07年后保定新興產(chǎn)業(yè)興起，寫字樓辦公產(chǎn)品大量涌現(xiàn)，寫字樓辦公產(chǎn)品質(zhì)量兩極化，在寫字樓市場方面表現(xiàn)為：舊。價(jià)錢經(jīng)濟(jì)適用的寫字樓大多設(shè)備陳舊，不能滿足生長型企業(yè)的開展需求。貴。以恒通財(cái)富中心為代表的寫字樓為中高端，精裝修，價(jià)錢較高，普通生長型企業(yè)難以接受；以國貿(mào)大廈為代表的寫字樓為中低端，普通裝修，價(jià)錢偏低，生長型企業(yè)可以接受。遠(yuǎn)

7、。以凱越國際為代表的寫字樓聚集在朝陽路北段，雖然價(jià)錢產(chǎn)品尚可，但地段較偏，人氣不旺。配套不齊。以恒通為代表的寫字樓有部分工程配套及較全的區(qū)域配套；以國貿(mào)大廈為代表的寫字樓配套大多只需區(qū)域型配套。生長型中小企業(yè)對企業(yè)開展需求表現(xiàn)同行業(yè)辦公企業(yè)/公司集群化，塑造行業(yè)大環(huán)境，提升整體行業(yè)競爭程度；辦公區(qū)域配套完善，滿足企業(yè)開展的快速便利環(huán)境支撐；優(yōu)勢地段，聚集人氣，與高端消費(fèi)場所為鄰，刺激員工向上開展；希望在可以接受的價(jià)錢范圍內(nèi)，得到一種最大限制上在區(qū)域、功能、配套環(huán)境上能真正表達(dá)及滿足企業(yè)開展要求的產(chǎn)品；塑造有開展特質(zhì)的寫字樓產(chǎn)品籠統(tǒng)，提升企業(yè)榮譽(yù)感和做大做強(qiáng)的引領(lǐng)性。能完全發(fā)揚(yáng)企業(yè)辦公產(chǎn)品的功能

8、特性，物有所值。寫字樓市場調(diào)研需求表現(xiàn)分析50-90平米90-120平米120平米以上寫字樓面積需求分析寫字樓市場調(diào)研分析38.5%52.5%9%購買寫字樓目的分析投資自用57.5%43.5%精裝修毛坯無所謂36.7%35%28.3%對寫字樓產(chǎn)品的裝修分析寫字樓市場調(diào)研分析一次性貸款不確定對寫字樓產(chǎn)品的付款方式38.5%29.5%32%25萬以下25-35萬35-50萬50萬以上對本區(qū)域?qū)懽謽强們r(jià)的分析42%39%13%6%寫字樓市場調(diào)研分析可購買不購買不確定可以思索60%8%20%12%期房階段對寫字樓產(chǎn)品的購買意向調(diào)查市場區(qū)域企業(yè)營業(yè)收入總價(jià)的分析市場區(qū)域辦公人員配備市場的分析寫字樓市場調(diào)

9、研分析2-5人5-12人12-30人左右50人以上25%48%9%18%300萬以下300-500萬500-1000萬1000萬以上40%31%18%11%寫字樓租金0.8元1.2元/平米/天寫字樓賣不過住宅商務(wù)氣氛缺乏寫字樓價(jià)錢倒掛，無法保證開發(fā)商利益；作為三線城市，商務(wù)氣氛缺乏，雖然有小型公司或者分公司與集團(tuán)化大型上游企業(yè)多，但是多項(xiàng)選擇用更嬌便利的商住公寓，純寫字樓氣氛還需求時(shí)間培育。 雖保定有寫字樓市場需求，總量體很小租金價(jià)錢偏低，150平米的寫字間每天每平米在0.95元；投資收益比低。寫字樓市場調(diào)研總結(jié)酒店市場研討及結(jié)論商業(yè)工程研討保定酒店市場分析酒店名稱星級標(biāo)間價(jià)格客房總數(shù)標(biāo)間面積

10、出租率裝修客源情況酒店特點(diǎn)主觀感受恒通財(cái)富中心四星4381504050%中上商務(wù)散客、旅行團(tuán)、回頭客較多屬于幾年前的裝修，電梯小、舊、木色總體感覺高新區(qū)有特色的新型酒店不多，不能產(chǎn)生親密感的舒適感。酒店發(fā)展到今天，已經(jīng)不再是舊有的狹隘的提供床的概念，更多的是以此營造出的感覺，吸引回頭客。除了兩個(gè)五星級酒店之外，其他四星級酒店的格局和酒店設(shè)施都比較酒、小，色澤暗淡，除了華美假日之外，其他停車位都少，其次，沒有親密感和舒適感；五星級飯店由于本身比較注重自身形象嗎，房間雖小，價(jià)位較高，但是舒適度和信任度、親密感在提升， 華僑賓館四星280-3201503060%中等多為商務(wù)散客09年內(nèi)飾重裝，外表老

11、舊國際俱樂部四星3801703080%高檔多為商務(wù)散客和回頭客為主，其次為會(huì)議待客豪華，明亮華美假日酒店四星普通294高級32210030多80%中上各單位會(huì)議、旅行整潔、明亮、大堂面積大，符合當(dāng)?shù)厝藢εf酒店認(rèn)知； 星光國際商務(wù)酒店五星5601604080%豪華大堂明亮，裝飾簡潔，內(nèi)設(shè)泳池，標(biāo)間內(nèi)面積較大，舒適感較強(qiáng)，門口設(shè)有停車位電谷錦江國際酒店五星699、9992912880%豪華多接待政府人士為主、商務(wù)散客大面積的停車位、大堂明亮，但房間過小，感覺居住舒適度不夠城市之聲經(jīng)濟(jì)型1681022090%簡陋房間面積小，設(shè)施簡陋，不規(guī)格形狀的家具，雖然展現(xiàn)了時(shí)尚，但缺乏酒店厚度缺乏信任感高新區(qū)C

12、BD酒店分析1：CBD高新區(qū)內(nèi)，四星級商務(wù)型酒店密集而飽和2：價(jià)錢根本在280-699元之間，主要以商務(wù)散客為主；3：裝修陳舊、古老，即使有酒店新裝修，仍以商務(wù)型為主；4：房間套數(shù)根本在150間左右；缺乏有平安感的沒有抗性的居住酒店在本工程建立酒店，特別是房價(jià)150-200元的酒店，市場時(shí)機(jī)宏大酒店市場調(diào)研總結(jié)根據(jù)工程的區(qū)位及地塊的特點(diǎn)，按照與開發(fā)商初步溝通的結(jié)果，根據(jù)對寫字樓及酒店的研討，本工程產(chǎn)品：以公寓式酒店為主，少量寫字樓為輔。地段給予我們的靈感這是一塊上天厚愛的土地，在城市中心，金融、商務(wù)、居住、購物、文化文娛一應(yīng)俱全，開展與機(jī)遇完美交融！產(chǎn)品給予我們的靈感區(qū)域內(nèi)地標(biāo)級建筑屈指可數(shù)，

13、甚至沒有，本案的體量和建筑高度，以及產(chǎn)品本身的質(zhì)量來看，更適宜營造“地標(biāo)的概念。地段賦予它成為高檔建筑的環(huán)境，而集甲級寫字樓、商業(yè)、酒店式效力公寓于一體的規(guī)劃設(shè)計(jì)賦予它生命與靈魂。區(qū)域地標(biāo)，是城市向世界敞開的門A硬件分析-外圍環(huán)境泛CBD中央商務(wù)區(qū)高端位于高新區(qū)CBD中心圈東側(cè)七一中路與恒祥北大街交匯處高端需求強(qiáng)化，商務(wù)市場稀缺CCD中央文化區(qū)高知占據(jù)北市區(qū)百年文脈，北市區(qū)以學(xué)區(qū)著名，小學(xué)、初中、高中、大學(xué)數(shù)十個(gè)教育機(jī)構(gòu)遍及區(qū)內(nèi)，根底教育設(shè)備和教育程度居全市領(lǐng)先位置，人文氣氛濃郁。CLD中央居住區(qū)高成熟度北部新城的門戶中心地段，以恒祥北大街為軸心的居住帶，勾勒出保定新城的天際線，現(xiàn)代風(fēng)格居民區(qū)

14、的代表作。銀行、超市、餐飲、KTV等生活配套齊全，間隔保定三大傳統(tǒng)商圈間隔適中，完美構(gòu)成非常鐘生活圈。交通中心區(qū)高速圍繞本案周邊橫向有復(fù)興中路、天鵝中路、東風(fēng)路；縱向有陽光北大街、瑞祥大街、蓮池北大街；周邊交通路網(wǎng)四通八達(dá)，城市各區(qū)域車輛均方便到達(dá)本工程；距市政府及高新區(qū)商圈：約10分鐘車程；距老商業(yè)中心：約15分鐘車程；距保定站：約15分鐘車程；為工程所在區(qū)域的開展帶來提速區(qū)域未來規(guī)劃高開展城市北擴(kuò)，隨著新城陸續(xù)建成，工程地段具備宏大升值潛力。B硬件分析-本身產(chǎn)品整體規(guī)劃高端復(fù)合型根據(jù)區(qū)域市場了解，該區(qū)域工程幾乎全部為住宅，商務(wù)/商住工程幾乎為空白，為本工程開發(fā)提供良好市場空間。豐富業(yè)態(tài)品類

15、，寫字樓、酒店式效力公寓、臨街商業(yè)等多種業(yè)態(tài)方式，更契合本案開展。產(chǎn)品分類接軌一線都會(huì)寫字樓5A甲級寫字樓酒店式效力公寓主題式酒店公寓商業(yè)開放式街區(qū)建筑設(shè)計(jì)特征高層建筑高層建筑群落，獨(dú)具特征的建筑立面，為保定樹立建筑籠統(tǒng)標(biāo)桿硬件分析外圍環(huán)境本身產(chǎn)品高檔次高風(fēng)格結(jié)論本案具備成為雙中軸，首席主題式酒店定論：目的客戶群定位A目的客戶群定位：群體劃分B目的客戶群定位：共性目的客戶群體定位都市財(cái)智一族地產(chǎn)投資群落商務(wù)置業(yè)人群企業(yè)高管、職業(yè)經(jīng)理人、政府官員、高級白領(lǐng)、SOHO一族、律師、藝術(shù)家、技師等自在職業(yè)者投資地產(chǎn)已逐漸成為一種主流，從而催生了大量的專門投資地產(chǎn)的投資人士生長型企業(yè)、外地企業(yè)駐本地辦事

16、處、在酒店公寓、寫字樓內(nèi)任務(wù)的大量商務(wù)人群在思索工程客戶定位時(shí)，該當(dāng)跳出地理區(qū)位限制，直接依托成熟區(qū)域的商務(wù)資源，充分發(fā)掘本身特征優(yōu)勢，強(qiáng)化物業(yè)投資潛力的優(yōu)勢，在全市的范圍內(nèi)思索客戶來源。目的客戶群身份特征他們屬于社會(huì)金字塔的中高端，主要是私營企業(yè)主個(gè)體工商戶機(jī)構(gòu)投資者外來投資客政府官員社會(huì)知名人士等目的客戶群文娛消遣職業(yè)的專業(yè)性令他們傾向于圈層交際，同時(shí)追求智能、便利、平安的商務(wù)空間，他們既會(huì)進(jìn)展高爾夫等高雅的文娛，亦會(huì)進(jìn)展品茶、洋酒、聚會(huì)等時(shí)髦的消遣。目的客戶群區(qū)域交通他們大都擁有小汽車，置業(yè)受限區(qū)域限制性要素少，置業(yè)半徑大，對商務(wù)辦公看重私密性、便利性與通達(dá)性，注重車位的數(shù)量及停車出入的

17、方便。目的客戶特征目標(biāo)客戶群特 征投資型客戶年齡在30歲以上，具有多次置業(yè)經(jīng)歷付款方式多樣注重物業(yè)投資價(jià)值購買時(shí)對朝向、樓層不太關(guān)注，對價(jià)格較為敏感，希望付款方式輕松靈活商務(wù)客戶多為公司高級員工宿舍對物業(yè)的位置、交通、服務(wù)、便利性較為關(guān)心與投資者同樣關(guān)心物業(yè)的保值、增值性商務(wù)性客戶不排除一些自由職業(yè)者的SOHO用途物業(yè)兌現(xiàn)力強(qiáng)，智能化要求較高，管理要求好，需求安全性和舒適性自用型客戶年齡25-35歲之間，首次置業(yè)文化層次較高，受過高等教育商業(yè)、醫(yī)藥、銀行、美食等商業(yè)配套齊全，出行方便有足夠的溝通、娛樂、休閑空間事業(yè)正處于上升時(shí)期，對自己充滿自信目的客戶群定義他們實(shí)踐就是一群：社會(huì)上峰人士他們追

18、求：居住與事業(yè)同步，身份與享用兼得提升工程質(zhì)量的關(guān)鍵詞產(chǎn)品各方面應(yīng)對本工程的公寓式酒店及寫字樓有一個(gè)較好的詮釋。產(chǎn)品各方面應(yīng)在目前公寓式酒店及寫字樓產(chǎn)品的根底上做一定的提升，在配置、建材、配套、節(jié)能燈方面有本人獨(dú)到之處。本工程應(yīng)立足全保定來規(guī)劃，各產(chǎn)品類型配套、建材等各方面應(yīng)有出彩的地方。國際化、科技化、智能化、人性化規(guī)劃建議滿足規(guī)劃目的和建筑規(guī)范的要求。工程的產(chǎn)品類型要有一定的亮點(diǎn)，能表達(dá)工程獨(dú)特的個(gè)性，能跳脫市場。針對客戶不同面積需求做不同的產(chǎn)品規(guī)劃，使之能更好的滿足客戶的要求思索本工程應(yīng)是地標(biāo)建筑的特性。足夠的車位以及便利的交通組織。設(shè)計(jì)中思索生態(tài)的概念，結(jié)合空中綠化、入戶花園來做出工程

19、不同的特征。規(guī)劃中思索一定的空中休憩平臺(tái)。公共空間五星級裝修，結(jié)合商務(wù)人士的特點(diǎn)進(jìn)展設(shè)計(jì)，大廳、走廊、電梯等候區(qū)等。室內(nèi)精裝修帶全套家具家電。配套建議按星級酒店的規(guī)范提供配套效力：公共會(huì)議室空中花園休憩平臺(tái)商務(wù)中心休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)備：兵乓球、羽毛球、臺(tái)球等健身設(shè)備：健身房、跳操房等商務(wù)休閑會(huì)所：咖啡廳、茶吧，結(jié)合商鋪進(jìn)展定向招商餐廳：結(jié)合商鋪進(jìn)展定向招商智能化系統(tǒng)：到達(dá)5A級智能化、樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)、平安防備系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。在智能化方面，建議添加亮點(diǎn)，如門禁系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)等?？蛻羧海耗贻p，有識，有品，知性，自我，潮流，自在，前衛(wèi)產(chǎn)品特質(zhì)：精

20、致，時(shí)髦，復(fù)合，現(xiàn)代，開放，藝術(shù)，國際化什么樣的文化符號與上述的關(guān)鍵詞有共性？提煉工程主題的關(guān)鍵詞邂逅，雞尾酒雞尾酒雞尾酒誕生于美國。最初是一種量很少的烈性冰鎮(zhèn)混合飲料，后來經(jīng)過不斷開展變化，其定義變成：將 兩種或者兩種以上的飲料經(jīng)過一定的方式，混合成為一種新口味的含酒精飲品，稱之為雞尾酒。雞尾酒藝術(shù)，混合，想象，華美，圓潤，自在，國際，嫵媚浪漫，爽潔，愉快，品味，高雅，歷史，廣泛，講究雞尾酒強(qiáng)調(diào)混搭，與工程的復(fù)合型物業(yè)的特征一致，雞尾酒開放，自在，顏色斑斕，是藝術(shù)價(jià)值的表達(dá)，雞尾酒經(jīng)過2個(gè)世紀(jì)的演化，浸透到世界各個(gè)角落，帶給人爽潔愉快浪漫雞尾酒有多種款類，每一種都有獨(dú)特的寓意與個(gè)性雞尾酒的特

21、質(zhì)與本案共性最高雞尾酒藝術(shù)主題酒店首家主題酒店感受更加溫馨的睡眠華美，圓潤，自在，爽潔，愉快，浪漫讓您色、香、味、形，全面體驗(yàn)的與國際接軌的保定獨(dú)有的 酒店立面經(jīng)過玻璃幕墻實(shí)現(xiàn)，留意豎向線以及裝飾物的運(yùn)用，類似酒杯的弧度，結(jié)合微弧和邊框可以給建筑帶來柔性的美感。 立面配合彩色的裝飾線，構(gòu)成一個(gè)顏色斑斕的五彩世界，給客戶以劇烈的視覺沖擊。深化主題之主題建筑主題酒店是主題公園與酒店的完美結(jié)合，客戶一踏入酒店就仿佛踏入了藝術(shù)殿堂，劇烈的顏色及視覺沖擊讓客戶覺得身臨其境。從家具的布置選材到配飾，從溫馨度和氣氛效果上進(jìn)展精心的形神改造。靠每間客房不同的個(gè)性裝修裝飾來實(shí)現(xiàn)差別化，客人在入住的時(shí)候體驗(yàn)不同的文化，不同房間代表著不同的風(fēng)格，讓人流連忘返?？头块T上有不同類型雞尾酒的標(biāo)識或者以雞尾酒的名字為房間命名，該款雞尾酒的類型適宜的人群，即代表客房的裝修風(fēng)格。房間內(nèi)部懸掛有雞尾酒的調(diào)制方法或者傳說故事的掛畫或海報(bào)，給客人留下愉