1、青浦項(xiàng)目溝通會 CCDI 內(nèi) 容 1. 模式研究 2. 案例分析 商業(yè)設(shè)計不是常規(guī)的建筑設(shè)計，它是特殊的建筑設(shè)計。一個好的商業(yè)設(shè)計不見得能盈利，但是一個盈利的商業(yè)項(xiàng)目，一定有一個優(yōu)秀的建筑設(shè)計。流線，還是流線，包括平面流線和立體流線很多商業(yè)項(xiàng)目都死在3層以上的鋪面。鋪的尺寸有很多文章。招商團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目的成功起到非常大的作用。前 言模式研究 當(dāng)下比較常見的商業(yè)模式主要有：單線條式室外商業(yè)街院落式商業(yè)街集中商業(yè)中心4. OUTLETS1 單線條式室外商業(yè)街典型案例：舊金山漁人碼頭特點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)戶外的購物環(huán)境，體現(xiàn)“街”的特點(diǎn)強(qiáng)調(diào)空間的變化和人流的引導(dǎo)強(qiáng)調(diào)1層空間與2層空間的互動一條主要流線+變化豐富的戶

2、外空間強(qiáng)調(diào)室外休閑性，景觀性，情趣化“閑逛”為主，典型的隨機(jī)消費(fèi)二層以上的可達(dá)性是設(shè)計的關(guān)鍵2 院落式商業(yè)街區(qū)-優(yōu)秀歷史建筑為載體典型案例：南京1912特點(diǎn)：保留原址的肌理，空間非常豐富部分保留/改造優(yōu)秀老建筑，結(jié)合新加建筑，改造為商業(yè)群落獨(dú)特的文化魅力可吸引人群，強(qiáng)調(diào)格調(diào)與品位購物流線由于不能隨意更改，不是很有組織；適合熟客群體一般以整棟建筑作為一個單元出售/出租主要帶動目的性消費(fèi)3 集中商業(yè)中心模式大型社區(qū)商業(yè)中心配置了大型超市,餐飲,娛樂,健身,酒店等社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施應(yīng)有盡有,類似于歐美國家社區(qū)商業(yè)中心的模式.聚人氣,提供緊湊的商業(yè)布局,避免商業(yè)流線過長導(dǎo)致人群流失.不受天氣,季節(jié)等自然

3、因素影響.在社區(qū)商業(yè)的商業(yè)模式中,先聚人,再形成消費(fèi),進(jìn)而吸引更多的商家參與到社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營中來,從而使該社區(qū)商業(yè)的價值得到提高,最終形成一個上升狀況的良好循環(huán).目的性消費(fèi)模式.室內(nèi)消費(fèi)，統(tǒng)一管理典型案例：深圳萬象城4 OUTLETS典型案例：WOODBURY COMMON PREMIUM OUTLETS特點(diǎn)：一般在郊區(qū)，車程為1小時左右，因此需重點(diǎn)考慮停車問題多為工廠折扣銷售， 價格優(yōu)勢明顯一般為一天性購物和全家性購物商業(yè)量大，商業(yè)業(yè)態(tài)單一，休閑娛樂只作為配套存在鋪面面積偏大,以存放更多貨品；面積都在100平以上品牌的名氣和價格決定存亡主要吸引目的性消費(fèi)二“室外商業(yè)街”模式研究按商業(yè)街平面形

4、態(tài)可分為：傳統(tǒng)“一”字型街道+廣場“一”字型樹型環(huán)型廣場發(fā)散L型1 傳統(tǒng)“一”字型優(yōu)點(diǎn)：購物流線簡單商鋪具有均好性，不易產(chǎn)生死角缺點(diǎn)：沿街面呆板，缺乏趣味性店鋪可展示面較少美國某商業(yè)街區(qū)設(shè)計要點(diǎn)：宜設(shè)計為折線對景型街道，增加步行樂趣2 街道+廣場“一”字型優(yōu)點(diǎn)：購物流線簡單商鋪具有均好性，不易產(chǎn)生死角通過廣場與街道的收放設(shè)計形成節(jié)奏韻律，增強(qiáng)趣味性缺點(diǎn)：店鋪可展示面較少設(shè)計要點(diǎn)：通過直線變曲線或折線的方式增加商鋪展示面通常于直線兩端設(shè)置主要出入口，以保證簡單流線的引導(dǎo)舊金山漁人碼頭3 樹型優(yōu)點(diǎn)：店鋪可展示面多副街可以呈現(xiàn)多變的風(fēng)格與情趣缺點(diǎn)：流線復(fù)雜迂回，可選擇性太多副街相似度高，極易造成迷失

5、感副街遠(yuǎn)端鋪位人氣較低設(shè)計要點(diǎn)：副街不宜過多，且不宜太長副街宜呈現(xiàn)不同的建筑形態(tài)，或設(shè)置商業(yè)地標(biāo)，以增加其辯識度北京三里屯商業(yè)中心4 環(huán)型優(yōu)點(diǎn)：店鋪可展示面較多缺點(diǎn)：部分鋪位人氣較低流線存在選擇復(fù)雜性2-4層商業(yè)只要依賴餐飲設(shè)計要點(diǎn)：環(huán)形邊長不宜過長套環(huán)不宜過多上海大寧國際5 廣場發(fā)散L型優(yōu)點(diǎn)：廣場具有聚攏人氣的作用，可進(jìn)行多種娛樂文化活動副街可以呈現(xiàn)多變的風(fēng)格與情趣缺點(diǎn)：流線迂回，可選擇性較多副街遠(yuǎn)端鋪位人氣較低設(shè)計要點(diǎn)：副街不宜過長上海大拇指廣場三“室外商業(yè)街”設(shè)計要點(diǎn)購物流線簡單化購物機(jī)會最大化購物空間趣味化二層以上可達(dá)性設(shè)計鋪面尺寸設(shè)計街道設(shè)計簡單的流線引導(dǎo)垂直與水平交通互不干擾洋流理

6、論通過連廊形成交通環(huán)流折線店鋪設(shè)計多入口設(shè)計（出入口應(yīng)錯開設(shè)置）通過空間收放，形成不同大小和形狀的空間節(jié)點(diǎn)宜布置較大的目的性強(qiáng)的業(yè)態(tài)，并在一層可視范圍內(nèi)多垂直引導(dǎo)一般20米左右一個樓梯或扶梯不同層高設(shè)置入口一般一層小開間，二層及轉(zhuǎn)角處大開間；面寬在518米為宜，面寬：進(jìn)深=1：21：3寬度不宜超過20米，一般在6米18米，總長度在200500米，高寬比在1:12:1每50-80米，應(yīng)提供一個休息公共空間，避免過長無節(jié)奏設(shè)計。宜形成折線對景形街道，增加商業(yè)街的豐富性和趣味性2.案例分析 成功案例分析華潤萬象城二期洛杉磯星光大道購物廣場東京六本木購物廣場美國漁人碼頭青島證大大拇指 1.深圳萬象城項(xiàng)

7、目 -萬象城的成功絕非偶然 不說投資，不說管理，單講設(shè)計 華潤集團(tuán)在深圳投資開發(fā)的“深圳華潤中心萬象城”，是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群， 總建筑面積 55 萬平方米，總投資逾 40 億港幣。 首期項(xiàng)目包括超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心“萬象城”、國際標(biāo)準(zhǔn) 5A 甲級寫字樓“華潤大廈 ”，已于 2004 年 12 月竣工開業(yè)。 二期項(xiàng)目包括五星級商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓及一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場，將于 2005 年全面開工建設(shè)。 附: 華潤集團(tuán)(2400億港幣)新鴻基(3000億港幣)，總資產(chǎn)高達(dá)5

8、400億港幣，這就是杭州錢江新城80萬平方米城市綜合體“萬象城”開發(fā)商華潤新鴻基(杭州) 目前在全國已經(jīng)開展了4個萬象城項(xiàng)目. 深圳萬象城項(xiàng)目投資商：華潤集團(tuán)投資額：40億占地面積：8萬平方米建筑面積：50萬平米（一期18.8萬，300多個鋪面，二期32萬）功能: 零售，餐飲，娛樂，辦公，居住定位：深圳最大，華南最好，中國最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購物中心2007年?duì)I業(yè)額：15.6億元，其中外資企業(yè)占9.6億元因?yàn)橐黄谌〉镁薮蟪晒Γ?期現(xiàn)在已經(jīng)面世。二期以室外風(fēng)情商業(yè)街的形式，以更加高端的形式出現(xiàn)，包括了君悅酒店，3棟高檔公寓為主體的商業(yè)綜合體。其中眾多國際一線品牌如LV， CHANNEL等的加

9、入讓顧客充滿期待二期 一期 二期 一期 3棟高檔服務(wù)式高層公寓 6星級-君悅酒店 風(fēng)情步行商業(yè)街 連接一期的過街天橋 6星級-君悅酒店 連接一期的過街天橋變化豐富的商業(yè)街背面 頂層空中大廳-君悅酒店特色前臺空中check in 頂層空中大廳-君悅酒店特色前臺空中check in 具有地標(biāo)性的電影院商業(yè)街入口主力店-Louis Vuiton君悅酒店入口透視臨靠住宅的商業(yè)街界面平面設(shè)計特點(diǎn)在曲折中簡化流線在曲折中延長商業(yè)流線在曲折中增加商業(yè)碰撞面一期以shopping mall形式存在，以全新的購物模式在深圳取得巨大成功。2年實(shí)現(xiàn)回利100%出租率15.6億銷售額（2007年）包含了從零售到滑冰，

10、電影院等多元業(yè)態(tài)二期以室外步行街形式存在一字折線型設(shè)計折中取勝更多名店入駐1.商業(yè)流線曲中取勝2.空間變化豐富多樣3.平面商業(yè)價值最大化4.建筑立面隨景觀轉(zhuǎn)換二期以室外步行街形式存在用折線來增加購物長度更多入口與鋪面形成對景拐角處布置大店清晰的購物線路豐富的空間 1. 建筑高度多為3-5層,異型平面 2. 街道寬度多為10,12-15-25米,高寬比為1:1-2:1 3. 街道形狀為不規(guī)則的折線,延長商業(yè)路線 4. 視線撞擊面為商業(yè)展示面,價值最大化總結(jié)2.美國洛杉磯星光大道購物廣場項(xiàng)目入口景觀噴泉吸引人流利用臺階解決5M高差拐角處的情景商業(yè)-咖啡座視線盡頭店鋪展示面 案例分析:主入口具有強(qiáng)烈

11、的引導(dǎo)性,坡道讓空間更加延伸入口建筑4F入口處坡道吸引人流3-4層辦公案例分析:街道寬度是關(guān)鍵街道寬度控制在8-12米錯列的建筑立面視線盡頭店鋪展示面 視線盡頭店鋪展示面 精致的景觀 街道形狀是折線案例分析:氛圍營造是重點(diǎn)色彩變化豐富200-400平方米的小廣場 1. 建筑高度多為3-5層 2. 街道寬度多為8-15米,高寬比為1:1-2:1 3. 街道形狀為不規(guī)則的折線 4. 視線撞擊面為商業(yè)展示面總結(jié)3. 東京六本木購物中心 下沉廣場容易聚集人氣灰空間形成連廊靈活的室內(nèi)豎向交通合理利用高差形成趣味高差公共空間容易聚集人氣人氣廣場 1. 流線簡潔,具有強(qiáng)烈引導(dǎo)性 2. 延長商業(yè)流線,擴(kuò)大商業(yè)

12、價值 3. 趣味化空間設(shè)計,保證停留度 4. 強(qiáng)調(diào)商業(yè)展示面,提高門店感 5. 廣場與街道結(jié)合的形式，比例適當(dāng).高寬比為1:1-2:13個案例總結(jié)4. 美國愚人碼頭 -到舊金山就一定要到漁人碼頭看看 購物流線簡潔化簡潔的一字型商業(yè)流線極強(qiáng)的識別性引導(dǎo)性明確直中有曲，變化豐富單一方向的流線引導(dǎo) 購物空間趣味化充滿變化尺度適宜節(jié)奏緊密：廣場+街道典型小廣場購物機(jī)會最大化多入口設(shè)計，能讓路人隨時進(jìn)入主街出入口錯開設(shè)置，人口均對應(yīng)鋪面主次入口明確背面同樣提供出入口背面同樣提供入口店鋪布置合理化主要入口面布置雙面鋪轉(zhuǎn)角處布置大鋪1樓布置小開間鋪面專注零售2樓布置大尺度鋪面主營餐飲街道尺度設(shè)計視線盡頭店鋪

13、展示面寬度不宜超過20米，一般在6米18米；長度在200500米；高寬比在1:12:1宜形成折線對景形街道，增加商業(yè)街的豐富性和趣味性錯列的建筑形成街道的曲折感舊金山漁人碼頭尺度人性化街道寬度控制在618米街道高寬比控制在1:12:1尺度人性化端頭廣場面積約為1300平方米入口廣場面積約為2200平方米設(shè)施人性化在廣場區(qū)域提供休息設(shè)施無障礙設(shè)計在廣場上布置足夠的休息設(shè)施坡道設(shè)置露天小舞臺供 產(chǎn)品推廣，節(jié)日表演等活動活動豐富化提供活動所需的設(shè)施定期舉辦一些產(chǎn)品推廣活動廣場中央布置旋轉(zhuǎn)木馬,提供給小孩使用增加歡樂氣息精致的園藝設(shè)計，美的能吸引人照相留念景觀情景化在建筑之間盡量布置多的園藝注意品種和

14、顏色的搭配懸掛式園藝布置如何實(shí)現(xiàn)一層商業(yè)價值最大化？雖然一樓商鋪價值較大，依然存在以下問題布局混亂類型重復(fù)不了解顧客購物心理需求一層商業(yè)設(shè)計要點(diǎn)小鋪密集,多以1-2個開間為一間.同樣尺寸，二樓2間店鋪1樓是4間鋪面，包含不同種類一層商業(yè)設(shè)計要點(diǎn)小鋪密集,多以1-2個開間為一間.同樣尺寸，二樓2間店鋪1樓是3間鋪面一層商業(yè)設(shè)計要點(diǎn)廣場拐角多布置速食類露天情景店 在廣場的角落一般布置情景餐挺如咖啡等速食,滿足顧客休息需要一般露天布置直接性吸引顧客。一層商業(yè)設(shè)計要點(diǎn)見縫插針增加商業(yè)面積補(bǔ)充零食快餐等商業(yè)品種 充分利用樓梯空余空間在過道處增設(shè)飲料亭如何實(shí)現(xiàn)二層商業(yè)價值最大化？二樓商鋪常見問題二樓冷冷清

15、清二樓商鋪無法銷售二樓鋪面只能與一樓捆綁銷售二層商業(yè)設(shè)計要點(diǎn)強(qiáng)調(diào)二樓易達(dá)性每個樓梯都正對鋪面廣告位自動扶梯與直跑樓梯并存每隔30米左右就提供一個樓梯二層以上可達(dá)性設(shè)計情景樓梯與二層商業(yè)的設(shè)計樓梯一般直接與二層的鋪面的廣告位對應(yīng)布置上樓前能提供清晰的引導(dǎo)作用二層商業(yè)設(shè)計要點(diǎn)提供直達(dá)交通提前告示二層店鋪種類/名稱明顯的廣告提示遠(yuǎn)處二樓廣告一樓化提前告示二樓商鋪種類二樓視線設(shè)計增強(qiáng)2樓店鋪展示面二層商業(yè)設(shè)計要點(diǎn)多以大店鋪為主多以餐飲為主1棟樓就是一家餐廳一棟就是一家店鋪餐廳二層商業(yè)設(shè)計要點(diǎn)平臺變化豐富每隔10-20米就相互連通平臺設(shè)計景觀化平臺之間相互連通密集，3次連接布置大量的花草，增加平臺的停留度5. 青島證大大拇指街口透視同安