1、大理市房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告昆明中原地州部2011.06目錄：Part 1宏觀經(jīng)濟(jì)及政策分析Part 2大理市城市規(guī)劃Part 3大理市房地產(chǎn)分析Part 5大理市房地產(chǎn)市場預(yù)判Part 4項(xiàng)目所處競爭環(huán)境分析1.1 全國宏觀市場經(jīng)濟(jì)分析及政策解讀1.2 昆明土地市場分析及政策解讀1.3 大理州城市投資環(huán)境分析Part 1 宏觀市場經(jīng)濟(jì)分析及政策解讀全國宏觀市場經(jīng)濟(jì)分析及政策解讀1.1宏觀經(jīng)濟(jì)概括國家貨幣供應(yīng)量新增人民幣貸款國家房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2010年至2011年重點(diǎn)國家政策回顧國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)回顧 通脹壓力大，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施密集出臺，信貸市場收緊。全國各月CPI、PPI走勢自2009年11月開

2、始，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）和工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)(PPI)由負(fù)轉(zhuǎn)正，之后一直呈上揚(yáng)態(tài)勢，而上月CPI同比增幅已高達(dá)5.4%，持續(xù)保持高位，反映了當(dāng)前物價(jià)上漲較快，經(jīng)濟(jì)環(huán)境面臨較大通脹壓力的現(xiàn)狀。從去年10月開始的短短7個(gè)月時(shí)間里，央行已4次加息，8次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，收縮市場流動(dòng)性抵抗通脹的同時(shí)，信貸額度也隨之縮減，使本已嚴(yán)峻的房地產(chǎn)信貸市場，遭遇更大的資金壓力。0.25%0.25%0.25%0.25%加息存款準(zhǔn)備金率上調(diào)0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%0.5%數(shù)據(jù)來源：昆明中原策略中心貨幣供應(yīng)量 市場流動(dòng)性過剩的情況依然沒有緩解截至3月末，廣

3、義貨幣（M2）余額75.81萬億元，同比增長16.6%，比上月末高0.9個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低3.1個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣(M1)余額26.63萬億元,同比增長15.0%，比上月末高0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低6.2個(gè)百分點(diǎn)；流通中貨幣(M0)余額4.48萬億元，同比增長14.8%。貨幣供應(yīng)量增幅高于上月，表明目前市場流動(dòng)性過剩的情況依然沒有緩解。 數(shù)據(jù)來源：昆明中原策略中心新增人民幣貸款 住房開發(fā)回款的難度增大3月份，人民幣貸款增加6794億元，同比多增1727億元。對比去年1季度的人民幣貸款，今年一季度人民幣貸款增加2.24萬億元，同比少增3524億元。貸款額度的減少，使今年的信貸市場相對緊張，對

4、于房地產(chǎn)市場而言，住房開發(fā)回款的難度明顯增大。08.2-11.3年以來各月新增貸款走勢（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：昆明中原策略中心全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 稍顯回落，腳步平穩(wěn)；從去年月份開始，國房景氣指數(shù)與地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)呈現(xiàn)回落走勢，但持續(xù)平穩(wěn)的時(shí)間較長，房地產(chǎn)開發(fā)仍然為各地拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)增長的主要產(chǎn)業(yè)；數(shù)據(jù)來源：昆明中原策略中心小結(jié)通脹高壓下宏觀調(diào)控政策頻出；從抑制物價(jià)上漲的因素看：消費(fèi)實(shí)際增速回調(diào)、貨幣供給回歸適度增長區(qū)間， 需求拉動(dòng)因素趨于弱化，整體力度不夠；信貸緊縮與貸款利率上調(diào)后個(gè)人和企業(yè)存款在總存款中占比有所下降，導(dǎo)致 承息負(fù)債成本同步上升，個(gè)人及企業(yè)投資成本不斷攀升 ；房地產(chǎn)景氣

5、指數(shù)相比去年同期稍顯回落趨勢，但整體走勢平穩(wěn)；CPI同比上漲5.4%，漲幅依然持續(xù)，國民生活水平及幸福指數(shù)持續(xù)下降，國家宏觀調(diào)控政策打壓仍然會(huì)持續(xù)；全國房地產(chǎn)政策回顧 國家2010.1.10“國十一條” 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知調(diào)整供給結(jié)構(gòu)；抑制投資投機(jī)性需求；二套房首付提高至40%；控制信貸風(fēng)險(xiǎn)；2010.3.10“國十九條” 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知，各地2010年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供應(yīng)量應(yīng)不低于七成，同時(shí)，土地競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。2010.4.14“新國四條”對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付

6、款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2010.9.29“新國五條”首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定2010.4.17“新國十條” 關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高?！靶聡藯l”進(jìn)一步

7、落實(shí)地方政府責(zé)任；加大保障性安居工程建設(shè)力度；加強(qiáng)稅收征管；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的倍；嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理；落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制；堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)2011.1.26國家2011.1.27個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。2011.3.22發(fā)改委3月16日發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，要求自2011年5月1日起，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷

8、售新建商品房時(shí)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售二手房的明碼標(biāo)價(jià)也將參照此規(guī)定執(zhí)行。2011.2.24中國人民銀行決定，從2011年2月24日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)19.5%，中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)16%。2011.2.26國家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省級政府簽訂了今年工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書，將1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)分解到各地。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)24日在全國保障性安居工程工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，今年要求建設(shè)1000萬套保障性住房是硬任務(wù)，2010.5.5國資委發(fā)布關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知表

9、示，盡管地方政府是落實(shí)和推進(jìn)保障性住房建設(shè)的主體，但有關(guān)中央企業(yè)要及時(shí)收集掌握地方政府在保障性住房方面的規(guī)劃、進(jìn)度安排、項(xiàng)目資料和政策支持等信息，加強(qiáng)與地方政府有關(guān)部門的溝通，爭取通過多種途徑參與保障性住房開發(fā)建設(shè)。三管齊下： 第一，還是要控制貨幣的流動(dòng)性。第二，運(yùn)用財(cái)政、稅收和金融的手段來調(diào)節(jié)市場的需求；第三，加強(qiáng)地方政府的責(zé)任，無論是物價(jià)和房價(jià)，地方都要切實(shí)負(fù)起責(zé)任來2011.3.14房價(jià)調(diào)控三管齊下 -2011年房地產(chǎn)調(diào)控，收緊流動(dòng)性、抑制需求和實(shí)施問責(zé)制要控制貨幣的流動(dòng)性，對物價(jià)來說比較重要，也就是說消除房價(jià)物價(jià)上漲的貨幣基礎(chǔ)。運(yùn)用財(cái)政、稅收和金融的手段來調(diào)節(jié)市場的需求。加強(qiáng)地方政府的

10、責(zé)任，無論是物價(jià)和房價(jià)，地方都要切實(shí)負(fù)起責(zé)任來。 2011年房地產(chǎn)調(diào)控抑制需求實(shí)施問責(zé)制收緊流動(dòng)性從10年10月來，央行已經(jīng)四次加息，提高準(zhǔn)備金率，銀行準(zhǔn)備金率高達(dá)20%以上財(cái)政、行政手段-限購令稅收手段-房產(chǎn)稅、營業(yè)稅金融手段-限貸令問責(zé)-各地方要在三月底前公布年度房價(jià)控制目標(biāo)，促地方政府公布目標(biāo)，明確公布的年度房價(jià)控制目標(biāo)。小結(jié)堅(jiān)決遏制部分城市商品房住宅上漲過快的市場現(xiàn)象； 加緊建設(shè)保障性與廉租住房，緩解供需矛盾； 抑制部分城市商品房住宅價(jià)格過高現(xiàn)象，限制住宅投資行為； 減少流通貨幣總量，減少銀行貸款額，提高貸款利率； 抬高部分城市住宅土地開發(fā)門檻，從源頭控制商品房住宅價(jià)格上漲；云南房地產(chǎn)

11、市場分析及政策回顧1.云南整體定位2011年15月主要政策匯總14月份昆明一二級市場情況分析云南定位 云南要從西南門戶躍向中國面向東南亞、南亞的“橋頭堡”。橋頭堡，是其具有港口的性質(zhì)、運(yùn)輸線路的便捷，是一個(gè)國際運(yùn)輸中心、金融中心、信息中心為一體的國際商貿(mào)中心。城市交通已初步形成了包括“以航空為先導(dǎo)，以公路為基礎(chǔ)、以鐵路為重點(diǎn)、以信息為助推、以會(huì)展為平臺”的“八位一體”立體交通網(wǎng)絡(luò)，為昆明的高速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 14與東南亞、南亞國家聯(lián)系逐漸密切2005年第二屆GMS會(huì)議（大湄公河次區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)議）與12個(gè)城市建立了友城關(guān)系泰王、緬甸、馬來西亞、老撾、越南、柬埔寨分別在昆明設(shè)立總領(lǐng)事館，泰京銀行、

12、恒生銀行、泰華農(nóng)民銀行三家東南亞外資銀行落戶昆明東盟自由貿(mào)易協(xié)議兩大主要影響城市之一建設(shè)貫通東南亞及南亞的交通樞紐對外交通樞紐：昆明越南首都河內(nèi)、昆明泰國首都曼谷、昆明緬甸仰光、昆明印度及孟加拉國（南亞次大陸）高速公路。2010年中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)正式全面啟動(dòng)，中國與東盟實(shí)現(xiàn)貨物貿(mào)易自由化，雙方90%的貿(mào)易商品實(shí)現(xiàn)零關(guān)稅，機(jī)遇再次“握手”昆明。1、昆明新機(jī)場的戰(zhàn)略定位為：預(yù)計(jì)2020年成為國家大型國際門戶樞紐，旅客吞吐量達(dá)4000萬人次以上。2、 “中國昆明螺螄灣國際商貿(mào)城”項(xiàng)目已建成：建成后的螺螄灣國際商貿(mào)城主要面向東南亞、南亞和中東等地區(qū)； 以工業(yè)、加工業(yè)、小商品貿(mào)易和物流業(yè)為主，將成為

13、繼義烏中國小商品城后的中國又一大專業(yè)國際性批發(fā)市場；橋頭堡戰(zhàn)略 將帶動(dòng)商貿(mào)的持續(xù)增長，未來的可發(fā)展空間巨大。云南參與東盟經(jīng)濟(jì)合作總額不斷增長1、2002年，云南對東盟10國進(jìn)出口總額8.24億美元,比上年同期增長38.2%2、2002年云南與接壤的緬、老、越三國進(jìn)出口總額達(dá)3.7億美元,成為云南邊貿(mào)發(fā)展史上進(jìn)出口的高峰年。3、接壤的緬、老、越三國，其外經(jīng)合同額占云南對東盟成員國合同額的82%。云南在中國東盟共建自由貿(mào)易區(qū)中將獲得更大的發(fā)展空間1、關(guān)稅壁壘的削減為擴(kuò)大云南與東盟國家的進(jìn)出口貿(mào)易創(chuàng)造了條件。2、選擇有合作潛力和前景的方式來推動(dòng)外經(jīng)貿(mào)的發(fā)展。3、選擇瀾滄江湄公河次區(qū)域合作作為先行先做

14、的重要內(nèi)容和突破口。中國東盟重大基礎(chǔ)交通設(shè)施建設(shè)進(jìn)度加快1、泛亞鐵路從新加坡出發(fā)，途徑馬來西亞、柬埔寨、泰國、寮國，最后直達(dá)昆明，總長約3000公里。2、昆曼公路由中國政府支持的從昆明到曼谷的公路3、昆明國際新機(jī)場橋頭堡戰(zhàn)役的打響，云南各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展將與東南亞國家接軌，各產(chǎn)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)新的結(jié)構(gòu)調(diào)整，為各行業(yè)注入新的氣息與發(fā)展契機(jī)；城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為云南各大城市化進(jìn)程帶來動(dòng)力，房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來新的發(fā)展空間；昆明的房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)模式與操盤方式上對地州城市影響深遠(yuǎn)，一直保持其風(fēng)向標(biāo)地位。小結(jié)云南各大城市整體房地產(chǎn)市場發(fā)展穩(wěn)中有升，以省會(huì)城市昆明為核心帶動(dòng)其他州縣城市發(fā)展，昆明作為云南房地產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)

15、，具備較深的市場研究意義。昆明房地產(chǎn)政策回顧 昆明昆明戶籍居民和非本地戶籍居民家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)只能一定區(qū)域內(nèi)新購一套商品住房(含新建商品房、二手商品房和經(jīng)濟(jì)適用房)2011.1.182011.1.1經(jīng)規(guī)劃審批為7層（含7層）以下的商品房預(yù)售項(xiàng)目，必須在完成結(jié)構(gòu)工程并封頂后，才能審核發(fā)放預(yù)售許可證；7層以上的商品房則要求完成地面7層以上結(jié)構(gòu)工程。2011.1.18限購令細(xì)則：加大土地清查力度、完善預(yù)售制度、限制無證團(tuán)購、加強(qiáng)網(wǎng)上備案等措施共同作用今年昆明市將繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度，按照省政府要求及昆明實(shí)際，保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)計(jì)劃為11萬套。其中，公租房建設(shè)成為重點(diǎn)，總

16、量為去年的10倍。2011.2.17在昆購房需在商品房購銷合同備案前，填寫房改房情況協(xié)助查詢表、購房家庭成員住房情況申報(bào)表，“兩表”填寫完后，由住建部門在規(guī)定的工作日內(nèi)完成審核。審查同意后，方可辦理商品房網(wǎng)簽、備案手續(xù)。2011.3.2云南省物價(jià)局日前發(fā)布云南省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則（試行），明確自5月1日起全省范圍內(nèi)實(shí)行一房一價(jià)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。對已銷售的房源，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)予以明確標(biāo)示。如果同時(shí)標(biāo)示價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)標(biāo)示所有已銷售房源的實(shí)際成交價(jià)格。2011.4.28小結(jié)7大城市公布房地產(chǎn)商品房調(diào)控價(jià)格,提高房地產(chǎn)交易透明度,確保商品房

17、價(jià)格得到有效控制;昆明本地戶口居民如有兩套或兩套以上物業(yè),不得辦理商品房網(wǎng)簽、備案手續(xù),限制商品房投資客群，平穩(wěn)商品房住宅市場價(jià)格。加快11.4萬套保障性住房建設(shè),滿足城市低收入群體自住需求；預(yù)售證與項(xiàng)目工程進(jìn)展掛鉤,資金回籠周期變長,資金鏈縮短；2010年以來昆明一級市場掛牌交易情況2010年以來昆明一級市場土地成交情況1-4月份一級市場 土地供應(yīng)量與成交量大幅增加，商品房市場潛在供應(yīng)量較大。2010年昆明市通過招拍掛方式上市的土地共有195宗，共計(jì)13401畝；其中成交地塊138宗，57宗土地流拍；土地招拍掛情況是2006年以來最多的一年，土地宗數(shù)環(huán)比增加124.14%，面積環(huán)比增加109

18、.93%。2011年第一季度，昆明市供應(yīng)土地5726.96畝，達(dá)去年全年供應(yīng)量的42.74%；而昆明市一季度的土地成交量則達(dá)到了6693.87畝，超過去年全年成交量的70%，。數(shù)據(jù)來源：昆明中原策略中心數(shù)據(jù)來源：昆明中原策略中心2010年以來昆明二級市場成交情況1-4月份二級市場 市場成交量萎縮，觀望情緒漸濃。2010年4月新政出臺后，商品房成交量持續(xù)低迷，但成交價(jià)格依然堅(jiān)挺。受新一輪調(diào)控預(yù)期的影響，2010年第四季度市場迎來了供應(yīng)高峰，無論是政府發(fā)放預(yù)售證的速度還是各盤的推售節(jié)奏都明顯加快。2011年伊始，“新國八條”和“新省十條”的相繼出臺，使昆明正式納入“限購”范圍，購房需求受到全面抑制

19、。新國十條新國五條新國八條數(shù)據(jù)來源：昆明中原策略中心數(shù)據(jù)來源：昆明中原策略中心小結(jié)市場流動(dòng)性收緊導(dǎo)致的融資困境仍將持續(xù)，資金實(shí)力雄厚的品牌發(fā)展商在當(dāng)前的政策環(huán)境下，無論是土地開發(fā)和是后期運(yùn)營都占據(jù)了較大優(yōu)勢，市場機(jī)制將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)整合，并推動(dòng)昆明房地產(chǎn)市場向規(guī)范化和理性化發(fā)展。從今年昆明土地市場可以看出，一級掛牌土地再次突破千畝，土地供應(yīng)增大將增加未來商品房市場的競爭，有利于房價(jià)穩(wěn)定。城中村與經(jīng)開區(qū)土地集中放量, 從表面層來看是加快城市化進(jìn)程、加強(qiáng)市場供給、平衡市場需求，從消費(fèi)需求上來看，造成住房租賃市場緊張，市場需求被迫大量擠出，從另一層面抬高商品房價(jià)格；市場上受限購影響導(dǎo)致的客群變化，導(dǎo)

20、致功能型戶型的成交情況優(yōu)于小戶型產(chǎn)品，這種轉(zhuǎn)變將影響當(dāng)前政策背景下的房地產(chǎn)市場，在產(chǎn)品營銷的思路上積極轉(zhuǎn)變。大理城市投資環(huán)境分析1.3大理城市概況綜述：滇西重要城市，旅游資源豐富，城市發(fā)展前景大好滇西片區(qū)核心區(qū)位，具有戰(zhàn)略意義；城市資源豐富，發(fā)展?jié)摿薮?；滇西?jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市、國家級歷史文化名城與國際接軌的風(fēng)景旅游城市；城市發(fā)展： 城市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)平穩(wěn)、持續(xù)向上發(fā)展趨勢，城市化率也在穩(wěn)步推進(jìn)，滇西中心城市地位漸顯。2010年大理州國民生產(chǎn)總值為462.11億元，比上年增長11.9%。數(shù)據(jù)來源：大理州政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局大理州GDP走勢圖城市GDP上漲：提升居民整體消費(fèi)實(shí)力，消費(fèi)能力較高

21、，市場需求越大。數(shù)據(jù)來源：大理州政府工作報(bào)告2009年城鎮(zhèn)居民人均收入為14180元，2010年城鎮(zhèn)居民人均收入為17044元，年度增長率為16.8%；2009年農(nóng)村居民人均收入為3482元，2010年農(nóng)村居民人均收入為17044元，年度增長率為13.09%.大理州人均收入走勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局城市化水平 隨著大理城市化水平提高，房地產(chǎn)銷售量以及消費(fèi)能力將逐步提高；數(shù)據(jù)來源：大理州政府工作報(bào)告2010年大理州城市化水平為33.20%，比2009年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)大理市城市發(fā)展規(guī)劃：到2010年，城市建成區(qū)面積達(dá)60平方公里以上；到2020年，城市建成區(qū)面積達(dá)100平方公里以上。大理

22、州城市化率走勢圖城市魅力凸現(xiàn)，外資市場看好大理城市發(fā)展，紛紛入駐當(dāng)?shù)厥袌觯?010年實(shí)際招商引資總金額為81億元，相比2008年增長31.06億元，增長比例高達(dá)38.27%。數(shù)據(jù)來源：大理州政府工作報(bào)告旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，游客數(shù)和總收入逐年提高數(shù)據(jù)來源：大理州政府工作報(bào)告2010年大理州接待游客數(shù)為1335.6萬人次，比2009年增長194.3萬人次，增長率為17.02%；2010年旅游業(yè)總收入為113.52億元，比2008年增長38.35億元，增長率為22.79%產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第三產(chǎn)業(yè)比重逐步提高，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對第三產(chǎn)業(yè)比重的提升，起到積極推動(dòng)作用。根據(jù)大理市城市發(fā)展規(guī)劃：到

23、2010年，接待國內(nèi)外旅游者1250萬人次，旅游業(yè)總收入超過110億元。數(shù)據(jù)來源：大理州政府工作報(bào)告人口環(huán)境：人口數(shù)量穩(wěn)步提升保證房地產(chǎn)市場需求水平數(shù)據(jù)來源：大理州政府工作報(bào)告2010年大理州人口數(shù)為351.5萬，相比2006年人口數(shù)量增長7.53萬人；人口數(shù)量的穩(wěn)步增長，保證對房地產(chǎn)市場的需求水平。根據(jù)大理市城市發(fā)展規(guī)劃：到2010年，城市人口達(dá)50萬人以上；到2020年，城市人口達(dá)70萬人以上。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展：整體市場發(fā)展良好，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均逐年提升數(shù)據(jù)來源：大理州政府工作報(bào)告大理州房地產(chǎn)市場進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期。2010年全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額為27,84億元，相比2006年增加13.22

24、億元。小結(jié) 大理城市發(fā)展腳步逐漸加快，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯，滇西中心城市價(jià)值凸現(xiàn)； 外商投資明顯增加，未來城市發(fā)展前景空間較大； 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，積極推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展； 房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，市場需求有保證；宏觀市場及政策總結(jié)CPI持續(xù)上漲，中央銀行連續(xù)10次上調(diào)準(zhǔn)備金利率，從市場流動(dòng)性過剩的情況來看依然沒有緩解，效 果并不理想，國家將會(huì)出臺更有力的調(diào)控政策，因此全國大環(huán)境依然不明朗；國家整體宏觀政策使得首置需求趨于謹(jǐn)慎，對于二次及多次置業(yè)者通過提高首付、提高利率方式進(jìn)行 限制，部分城市直接限制購買，旨在遏制投資客戶；政策打壓主要對象為商品房投資客戶，同時(shí)也對自住及剛性需求消費(fèi)信心有所影響，致使市

25、場上多數(shù)客戶處于觀望態(tài)度；保障性及廉租房的大力度建設(shè)會(huì)對市場客戶群進(jìn)行爭奪，導(dǎo)致客戶分流，城中村改造土地集中放量過 大，勢必會(huì)造成產(chǎn)品同質(zhì)化競爭等一系列惡性競爭出現(xiàn)；大理市場除受貸款利率上調(diào)影響外，受其他政策影響較小，市場大環(huán)境較好，可挖掘空間較大，但昆明市場的發(fā)展走勢對其市場具有指向性意義；2.1 城市遠(yuǎn)景規(guī)劃2.2 城市交通發(fā)展?fàn)顩r2.3 城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃2.4 城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r Part 2 大理市城市規(guī)劃城市遠(yuǎn)景規(guī)劃2.1大理城市概述 “文獻(xiàn)名邦” 之稱；國家級歷史文化名城；國家級風(fēng)景名勝區(qū)；蒼山、洱海國家級自然保護(hù)區(qū)。十大古都之一最適宜居住的城市之一大理旅游性城市大理未來規(guī)劃發(fā)

26、展方向： 以大理為城市群核心，向外輻射周邊多個(gè)縣城的發(fā)展方式“單核、一圈、三環(huán)、四軸”的城鎮(zhèn)體系格局；單核：大理滇西中心城市；一圈：以大理、下關(guān)、鳳儀、海東為核心，以約50公里距離和1小時(shí)通勤范圍為半徑向外擴(kuò)散，形成一個(gè)大理都市圈三環(huán)：環(huán)洱海、賓川、祥云、彌渡城鎮(zhèn)密集環(huán)和鶴慶、劍川、洱源城鎮(zhèn)密集環(huán)；四軸：以大理滇西中心城市為核心，向外放射形成四條城鎮(zhèn)發(fā)展軸線； 此規(guī)劃主要是以大理為核心，外圍四縣為副中心，整體構(gòu)成核心發(fā)展區(qū)接軌“都市區(qū)經(jīng)濟(jì)”，符合城市與區(qū)域發(fā)展的趨勢集約發(fā)展，層次分明，尺度合理；大理州各縣市發(fā)展及功能定位大理：完善主城區(qū)文化、政治、醫(yī)療、金融等綜合服務(wù)功能，加快鳳儀工業(yè)與物流發(fā)

27、展；注重海東緩坡戰(zhàn)略性空間資源利用；古城注重保護(hù)與旅游開發(fā)的協(xié)調(diào)。祥云：進(jìn)一步發(fā)展北部工業(yè)園區(qū)，完善南部片區(qū)綜合性功能的形成。巍山：強(qiáng)化北部工業(yè)園的發(fā)展，加大大倉永建的開發(fā)。賓川：推進(jìn)南部工業(yè)區(qū)的形成，推進(jìn)北部老城的建設(shè)，向東啟動(dòng)大營鎮(zhèn)的發(fā)展。洱源：積極發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑康體旅游與循環(huán)經(jīng)濟(jì)，形成生態(tài)城市的發(fā)展框架。漾濞：向南向北拓展，形成生態(tài)工業(yè)組團(tuán)，旅游文化發(fā)展組團(tuán)，農(nóng)副產(chǎn)品加工和綜合服務(wù)區(qū)的發(fā)展框架。主城區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略： 東向跨海，四區(qū)并進(jìn)，溝通兩帶，廿字生長東向跨海：行政中心東移，為城市改造創(chuàng)造便利條件；四區(qū)并進(jìn)：對下關(guān)舊城改造為主，逐步擴(kuò)展為輔，進(jìn)一步完善行政、醫(yī)療、教育與商業(yè)等綜合性

28、職能；溝通兩帶：修建跨海橋隧通道，溝通海東和海西兩帶，實(shí)現(xiàn)發(fā)展資源的整合； 廿字生長：依托山、水、田、城（古城與現(xiàn)代新城）、橋（或隧道）、網(wǎng)（交通網(wǎng)與設(shè)施網(wǎng)）組成組團(tuán)化的廿字型的組團(tuán)生態(tài)網(wǎng)絡(luò)生長結(jié)構(gòu)。城市交通發(fā)展?fàn)顩r2.2大理交通規(guī)劃對外交通設(shè)施 對外交通規(guī)劃是由大麗高速、大賓高速、大保高速、楚大高速、關(guān)巍高速、祥臨高速、214國道、220省道、224省道、227省省道、103省道、大麗鐵路、大瑞鐵路組成。 通過對外的各條交通設(shè)施可以看出大理四周的交通道路四通八達(dá)，有利于城市的發(fā)展。大理交通規(guī)劃 市內(nèi)交通設(shè)施 一環(huán)七射 一環(huán)：環(huán)海城鎮(zhèn)密集區(qū)：海西自然與文化風(fēng)貌保護(hù)段七射：1.大理太邑平坡漾濞太

29、平；（平甸線）2.大理鳳儀詳城沙龍?jiān)颇象A下莊（楚大高速）3.大理鳳儀紅巖新街彌城密址；（214國道）4.江尾鄧川右所洱源三營牛街（214國道）5.洱源煉鐵云龍（云洱高速）6.大理鳳儀大營賓川；（大賓高速）7.大理永建大倉廟街南詔魏寶；（大巍路）1254367大理交通規(guī)劃 城際軌道交通 軌道交通分為兩期建設(shè)，一期以大理市區(qū)為中新，一號線向北到達(dá)大理古城，向喃至大倉鎮(zhèn)。二號線西至河西，過鳳儀東至祥城鎮(zhèn)；二期一號線北至洱源，南至南詔鎮(zhèn)，并增加賓川到彌渡的三號線小結(jié)： 通過大理對內(nèi)對外的規(guī)劃交通發(fā)現(xiàn)，將來城市的路網(wǎng)發(fā)達(dá)，并且有多條重要干道途徑本項(xiàng)目，將來的城際軌道靠近本項(xiàng)目，使本項(xiàng)目成為一個(gè)交通中心區(qū)

30、，具有很大的潛在價(jià)值空間。小結(jié)城市未來發(fā)展區(qū)域規(guī)劃2.3大理各區(qū)域概述大理市將成為滇西中心城市的核心區(qū)，其中的各個(gè)組團(tuán)承擔(dān)不同功能。行政中心東移，開發(fā)區(qū)發(fā)展成為未來大理的政治、經(jīng)濟(jì)中心，以行政辦公、金融、教育、醫(yī)療、會(huì)展、旅游服務(wù)等為主要職能功能。下關(guān)主城區(qū)是區(qū)域金融、信息、服務(wù)、消費(fèi)中心，區(qū)域性綜合交通樞紐；古城組團(tuán)以保護(hù)與提升為主，形成以旅游、教育、文化為主要職能的國家級歷史文化名城；海東組團(tuán)是具有國際水準(zhǔn)的高品質(zhì)中心城區(qū)，具有卓越品質(zhì)、厚重文化、精致空間、人性交通的生態(tài)教育休閑商務(wù)中心。大理市區(qū)域劃分 主要分為海東區(qū)、開發(fā)區(qū)、主城區(qū)、北城區(qū)、城郊區(qū)海東區(qū)轄區(qū)內(nèi)建有大理機(jī)場、機(jī)場高速公路、

31、東環(huán)海路、鳳太路、滇環(huán)路、玉塔路，已實(shí)現(xiàn)村村通公路。轄區(qū)將建成以行政辦公、旅游接待、文化休閑、新型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主，集工業(yè)、集居住、物流、休閑娛樂為一體的綜合性、創(chuàng)新型城市新片區(qū)，是洱海東岸發(fā)展的黃金節(jié)點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)用地30平方公里。隨著主城向外發(fā)展，海東區(qū)域價(jià)值將日漸凸顯，現(xiàn)階段海東區(qū)的大型生活配套較為欠缺，區(qū)域宜居價(jià)值較差；開發(fā)區(qū)目前開發(fā)區(qū)發(fā)展方向是以構(gòu)建生物制藥、綠色食品加工和新技術(shù)、新材料工業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；規(guī)劃面積30.5平方公里左右；根據(jù)大理城市建設(shè)的有關(guān)要求，開發(fā)區(qū)將建設(shè)成為大理的新中心，通過加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)土地開發(fā)利用，以加快土地開發(fā)利用促進(jìn)招商引資工作。為了配合大

32、理機(jī)場、楚大高速、廣大鐵路、大理火車站片區(qū)內(nèi)交通配套設(shè)施完善。區(qū)域發(fā)展前景較大；主城區(qū)主城區(qū)是下關(guān)的金融、信息、服務(wù)、消費(fèi)中心，區(qū)域性綜合交通樞紐，區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)覆蓋面大，公共交通發(fā)達(dá)，區(qū)域通達(dá)性比較高，是整個(gè)大理市交通的中心節(jié)點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)人口密集，區(qū)域配套完善，生活方便，是整個(gè)大理市區(qū)的生活重心所在。主城區(qū)目前舊城改造范圍集中，整個(gè)片區(qū)舊改項(xiàng)目多，且改造面積大，改造后將大大提升主城區(qū)的城市功能。是傳統(tǒng)的居住區(qū)域；北城區(qū)大理古城，主要以保護(hù)與提升為主，形成以旅游、教育、文化為主要職能的國家級歷史文化名城。地屬傳統(tǒng)意義上的北市區(qū)，是城市發(fā)展軸線上的區(qū)域，在規(guī)劃的開發(fā)力度上投入均比較大，交通情況便利，

33、已經(jīng)形成了成熟的交通體系，與主城區(qū)、開發(fā)區(qū)形成了比較好的聯(lián)系。距離主城區(qū)較近，背靠蒼山，面朝洱海，較為宜居，但缺乏大型生活配套城郊區(qū)城郊區(qū)作為城市最邊緣區(qū)域，是下關(guān)市和大理市的過渡地帶，整個(gè)區(qū)域價(jià)值不夠凸顯，目前仍然以保護(hù)原生態(tài)的思想為主要的開發(fā)方式。因區(qū)域?qū)儆诔鞘凶钸吘墔^(qū)域，道路交通條件不夠完善，僅有214國道、大麗公路與之相連。環(huán)境優(yōu)雅，舒適宜人，距離大理古城較近，背靠蒼山，面朝洱海，處在蒼山山脈的向陽緩坡范圍內(nèi)，深受改善型客戶和外銷客戶青睞；從區(qū)域劃分來看，目前主城區(qū)作為海東海西聯(lián)系的中心區(qū)域，其區(qū)域中心的作用比較明顯，目前是整個(gè)大理市的金融、信息、服務(wù)、消費(fèi)中心，也是整個(gè)大理市人民生活

34、的重心。相對北城區(qū)、開發(fā)區(qū)、海東區(qū)而言，目前主城區(qū)城市面貌老舊，交通網(wǎng)絡(luò)雖然覆蓋很好，但基礎(chǔ)設(shè)施老化。作為大理的中心區(qū)域，周邊四大區(qū)目前整體的發(fā)展都有比較明確的規(guī)劃及方向，而主城區(qū)是大理市的城市生活重心，在規(guī)劃的進(jìn)程方面略顯滯后，目前整體的規(guī)劃是以舊改為主。各片區(qū)發(fā)展規(guī)劃對下關(guān)主城區(qū)的影響 綜上所述北城區(qū)的日漸成熟，開發(fā)區(qū)、海東區(qū)的逐漸完善，是整個(gè)城市發(fā)展的方向，因此對于城市發(fā)展而言是極具促進(jìn)作用的。但對于主城區(qū)而言，將造成人口向北市區(qū)、開發(fā)區(qū)、海東區(qū)的分散。各片區(qū)發(fā)展規(guī)劃對下關(guān)主城區(qū)的影響城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2.4根據(jù)中期規(guī)劃2005年-2015年城市人口規(guī)模，下關(guān)城區(qū)的人口將從2005年18

35、萬增加到2015年約25萬人，大理古城區(qū)將從2005年的2.2萬人增加到2015年約3萬人。預(yù)計(jì)兩城區(qū)人口在十年內(nèi)將從2005年的20.2萬人增加到2015年的28萬人；考慮到大理市是國家級歷史文化名城和風(fēng)景旅游城市，流動(dòng)人口數(shù)量相對較高，故2015年各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施以35萬人進(jìn)行配置、建設(shè)。人口環(huán)境 人口數(shù)量穩(wěn)步提升保證房地產(chǎn)市場需求水平未來五年城市人口規(guī)模擴(kuò)大，對居住需求量增加；根據(jù)中期規(guī)劃2010年城市建設(shè)總用地27.7平方公里，人均城市建設(shè)用地98.9平方米。其中：下關(guān)19.0平方公里，人均86.4平方米；大理3.7平方公里，人均132.1平方米；2015年城市建設(shè)總用地31.5平方公

36、里，人均城市建設(shè)用地98.5平方米。其中：下關(guān)21平方公里，人均84.1平方米；大理3.7平方公里，人均124.1平方米；房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，市場供應(yīng)有保證；大理房地產(chǎn)市場需求:建設(shè)用地不段增加城市建設(shè)方向 適宜建設(shè)用地主要集中在大理以東方向大理市用地評價(jià)適建區(qū)限建區(qū)禁建區(qū)現(xiàn)狀城區(qū)圖例說明資料來源：大理市規(guī)劃局本項(xiàng)目位于限建區(qū)內(nèi)下關(guān)城區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展方向 “兩路”、“一河”、“一線”、“一中心”和“九個(gè)節(jié)點(diǎn)”改造提升下關(guān)舊城力爭用三年時(shí)間把下關(guān)片區(qū)建設(shè)成為布局合理、設(shè)施配套、功能完善、交通順暢、聯(lián)動(dòng)大理、鳳儀、海東三地協(xié)調(diào)發(fā)展的中心城區(qū)。力爭用5年時(shí)間把下關(guān)片區(qū)建設(shè)成為產(chǎn)業(yè)支撐、市場繁榮、特色鮮

37、明、充滿活力、拉動(dòng)州內(nèi)環(huán)洱海周邊城市群互補(bǔ)發(fā)展的中心城市。全面發(fā)揮下關(guān)城區(qū)在政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、金融、教育、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)等方面的中心作用。為進(jìn)一步完善、拓展、增強(qiáng)城市功能，政府提出十三個(gè)舊城改造提升項(xiàng)目。隨著市區(qū)新區(qū)開發(fā)的不斷推進(jìn)和基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，舊城區(qū)存在的居住擁擠、房屋低矮破舊、布局零亂、公共設(shè)施不配套、交通不便等問題，與整個(gè)城市面貌形成鮮明反差，與城市發(fā)展不相協(xié)調(diào)，制約了城市發(fā)展，影響市民生活。州委黨校片區(qū)舊城改造為主城區(qū)范圍為東、西兩個(gè)組團(tuán)，我們的項(xiàng)目處于片區(qū)東組團(tuán)，緊鄰楚大、大保高速路，與風(fēng)車廣場遙相呼應(yīng)，地理位置昭示性極佳，為西至滇西，東進(jìn)昆明，經(jīng)過大理的醒目位置上。作為下

38、關(guān)舊城改造提升項(xiàng)目之一，項(xiàng)目區(qū)域?qū)⒏淖儸F(xiàn)在的城市邊緣環(huán)境，周邊配套不齊整，改變城市整體形象，促進(jìn)城市發(fā)展，改善市民生活；州委黨校片區(qū)下關(guān)城區(qū)未來規(guī)劃發(fā)展方向 “兩路”、“一河”、“一線”、“一中心”和“九個(gè)節(jié)點(diǎn)”改造提升下關(guān)舊城舊城改造，擴(kuò)充了市場的剛需，為本項(xiàng)目帶來發(fā)展前景，大量舊城的拆遷，帶來大量市場居住性需求，對本項(xiàng)目具有多方面利好。目前整個(gè)老城區(qū)舊改項(xiàng)目較多，未來市場競爭大，如何搶占市場，是我們現(xiàn)在急需考慮解決的問題。小結(jié) Part 3 大理市房地產(chǎn)分析3.1 大理市房地產(chǎn)發(fā)展概況3.2 大理市房地產(chǎn)區(qū)域劃分3.3 大理市房地產(chǎn)土地供應(yīng)量分析3.4大理市在售項(xiàng)目概況3.5大理市三級市場

39、分析大理市房地產(chǎn)市場概況3.1中國房地產(chǎn)的長期景氣發(fā)展周期分析目前，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在以年平均20%的速度發(fā)展，預(yù)計(jì)在： 2010年前，“城市化率”達(dá)到40.5%（目前是30%多），將有1.6億人成為城市人口；按照20平米/人的居住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，需要住房面積為32億平米； 2020年，“城市化率”達(dá)到53%，將有3.25億人進(jìn)城市；如果按照20平米/人的居住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，需要住房面積為65億平米；它將為中國的房地產(chǎn)的開發(fā)帶來巨大的、超長周期的發(fā)展機(jī)會(huì)。中國房地產(chǎn)的“長期景氣發(fā)展周期”大理房地產(chǎn)市場需求 根據(jù)長期景氣周期理論計(jì)算，大理市每年需求將超過59萬平米根據(jù)城鎮(zhèn)人口人均20平米的住房需求理論計(jì)算：

40、大理從2008年至2020年的房地產(chǎn)理論需求=（58.68-34.37）*20=486.2萬平米；每年需求超過40萬平米（未計(jì)算外來投資需求、悠閑度假需求；）根據(jù)2005年大理市城鎮(zhèn)人口人均29.13平米的住房需求理論計(jì)算：大理從2008年至2020年的房地產(chǎn)理論需求=（58.68-34.37）*29.13=708.15萬平米；每年需求超過59萬平米，每個(gè)月需求近5萬平米（未計(jì)算外來投資需求、悠閑度假需求；）隨著大理經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、生活水平提高以及高品質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn)，未來改善客戶的需求將日漸旺盛；隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，旅游、休閑、度假將占越來越大的比例；大理是一個(gè)在全國乃至世界

41、都是享有盛譽(yù)的旅游勝地，隨著大理打造“全球著名的休閑療養(yǎng)度假基地”，未來旅游、休閑、度假的人士將持續(xù)增多，休閑度假及投資需求將近一步凸顯；大理整體市場總結(jié) 未來改善型客戶需求將初步增大，外來休閑度假及投資需求將逐步提高2011年1月至5月，大理房地產(chǎn)市場預(yù)售許可證放量面積為 309662.41 平米；五月份供應(yīng)預(yù)售商品房面積16萬平米，銷售了8.15萬平米；大理房地產(chǎn)市場供應(yīng)情況 2011年15月份供應(yīng)30萬平米商品房，三月份集中放量，部分區(qū)域供不應(yīng)求以上數(shù)據(jù)來源于大理信息網(wǎng)從大理市本月成交前十名情況可以得知：5月份大理總成交總成交面積為9858.73平米；商品房需求較為集中，主要分布在北城區(qū)

42、和海東區(qū)；現(xiàn)階段大理市房地產(chǎn)需求較為旺盛；大理整體市場消化量分析 市場消化能力強(qiáng)，消費(fèi)者需求旺盛市場價(jià)格情況 多層、別墅價(jià)格高，小高層、高層價(jià)格偏低，北城物業(yè)價(jià)格略高于其他區(qū)域數(shù)據(jù)來源：大理市房地產(chǎn)信息網(wǎng)通過對本月大理市成交排名情況進(jìn)行分析，可以得知：大理市本月成交均價(jià)為5010元/平米；主城區(qū)小高層、高層產(chǎn)品只有星河花園二期，成交均價(jià)于為2152元/平米；海東區(qū)別墅產(chǎn)品價(jià)格較高，近期銷售代表項(xiàng)目大理公館一期，成交均價(jià)為8434元/平米；成交項(xiàng)目中北城區(qū)項(xiàng)目較多，代表項(xiàng)目蘋果城、清逸佳園、洱海莊園成交均價(jià)為4089元/平米；但是由于備案時(shí)間都較晚，很多已售項(xiàng)目尚未備案，所以價(jià)格只能代表一個(gè)趨勢

43、。隨著大理經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、生活水平提高以及高品質(zhì)產(chǎn)品出現(xiàn)，未來改善客戶的需求將日漸旺盛；隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，旅游、休閑、度假將占越來越大的比例；大理是一個(gè)在全國乃至世界都是享有盛譽(yù)的旅游勝地，隨著大理打造“全球著名的休閑療養(yǎng)度假基地”，未來旅游、休閑、度假的人士將持續(xù)增多，休閑度假及投資需求將近一步凸顯；大理整體市場總結(jié) 未來改善型客戶需求將初步增大，外來休閑度假及投資需求將逐步提高大理市房地產(chǎn)區(qū)域劃分3.2主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)大理市房地產(chǎn)區(qū)域市場劃分 主要分為海東區(qū)、開發(fā)區(qū)、主城區(qū)、北城區(qū)、城郊區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)片區(qū)供應(yīng)特點(diǎn)：大理市房地產(chǎn)開發(fā)最早

44、的區(qū)域，現(xiàn)階段供應(yīng)量主要來自城區(qū)舊改、主干道南北沿線區(qū)域；主城區(qū)交通便利，人口密集，擁有較為集中的絕對優(yōu)勢性配套重點(diǎn)中小學(xué)、大型醫(yī)院、購物、餐飲、娛樂中心，是傳統(tǒng)的居住區(qū)域；主城區(qū)前期產(chǎn)品的供應(yīng)多以集資建房為主，部分新開發(fā)的項(xiàng)目屬于區(qū)域內(nèi)企業(yè)用地改建為住房。 片區(qū)物業(yè)形態(tài)：主城區(qū)以多層為主，新開發(fā)的項(xiàng)目因土地的稀缺性開始向小高層過渡，靠近洱海附近區(qū)域內(nèi)受到海景影響新蓋的物業(yè)多以小高層、高層為主； 戶型面積以60150為主片區(qū)價(jià)格：48507500元/大理市各片區(qū)發(fā)展特征 主城片區(qū)：主要以舊城改造為主，以小高層及高層物業(yè)為主。房價(jià)處于目前市 場同類產(chǎn)品的較高水平大理市各片區(qū)發(fā)展特征 北城區(qū)：城市

45、發(fā)展核心區(qū)區(qū)域，擁有良好的城市自然生態(tài)資源，較為宜居，但缺乏城 市配套，未來區(qū)域價(jià)值市場較高。片區(qū)供應(yīng)特點(diǎn)：北城區(qū)位于大理市城市發(fā)展軸線上的區(qū)域，是城市東西發(fā)展現(xiàn)階段供應(yīng)量主要來自主干道沿線區(qū)域；北城區(qū)交通便利，距離主城區(qū)較近，背靠蒼山，面朝洱海，較為宜居，但缺乏大型生活配套；北城區(qū)產(chǎn)品主要以商品房開發(fā)的方式供應(yīng)，開發(fā)商云集；片區(qū)物業(yè)形態(tài)：北城區(qū)以多層為主，臨近主干道大麗路沿線新開發(fā)的項(xiàng)目以高層、小高層為主，靠近洱海西岸區(qū)域內(nèi)的物業(yè)以多層洋房和別墅為主，靠近蒼山的坡地區(qū)域范圍內(nèi)以多層洋房供應(yīng)為主； 戶型面積以90180為主片區(qū)價(jià)格：45006700元/主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)片區(qū)供應(yīng)特點(diǎn)

46、：開發(fā)區(qū)位于大理市興盛路東側(cè)，洱海南側(cè)，處在城市向東部發(fā)展的延伸帶上，現(xiàn)階段供應(yīng)量主要來開發(fā)區(qū)新區(qū)主干道沿線區(qū)域；開發(fā)區(qū)交通便利，距主城區(qū)近，到飛機(jī)場需要途經(jīng)經(jīng)開區(qū)，大理市火車站也位于經(jīng)開區(qū)內(nèi)，大型企事業(yè)單位已經(jīng)向本區(qū)域轉(zhuǎn)移，經(jīng)開區(qū)北側(cè)為明珠廣場，為養(yǎng)生福地，但經(jīng)開區(qū)的大型生活配套相對較為欠缺，區(qū)域發(fā)展前景較大；開發(fā)區(qū)產(chǎn)品主要以單位集資房為主，商品房供應(yīng)量較少，現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)包含較多城中村，隨著開發(fā)區(qū)的大力發(fā)展，開發(fā)商逐漸認(rèn)識到了區(qū)域的投資價(jià)值；片區(qū)物業(yè)形態(tài)：開發(fā)區(qū)03年-07年物業(yè)以多層洋房產(chǎn)品為主，近3年物業(yè)以小高層和高層產(chǎn)品為主，臨近火車站主干道以及城市主干道沿線新開發(fā)的項(xiàng)目以高層、小高層

47、為主； 戶型面積以90180為主片區(qū)價(jià)格：46506800元/主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)大理市各片區(qū)發(fā)展特征 開發(fā)區(qū)：未來城市發(fā)展的新新片區(qū)，但現(xiàn)階段區(qū)位弱勢明顯。大理市各片區(qū)發(fā)展特征 海東區(qū)：占據(jù)良好的城市自然生態(tài)資源，以外銷型休閑度假型物業(yè)為主，是城市高端 物業(yè)的集聚區(qū)。片區(qū)供應(yīng)特點(diǎn)：海東區(qū)位于大理市東海岸，經(jīng)開區(qū)東側(cè)，是大理市規(guī)劃發(fā)展的新區(qū)，現(xiàn)階段供應(yīng)量主要來自濱海區(qū)；海東區(qū)交通便利，距離大理飛機(jī)場和火車站較近，大理州政府在海東區(qū)域內(nèi)辦公，隨著主城向外發(fā)展，海東區(qū)域價(jià)值將日漸凸顯，現(xiàn)階段海東區(qū)的大型生活配套較為欠缺，區(qū)域宜居價(jià)值較差；開發(fā)區(qū)產(chǎn)品主要以外銷型休閑度假商品房供應(yīng)為主，現(xiàn)階

48、段區(qū)域還屬于新區(qū)，本地主流客戶對該區(qū)域尚有一定抗性，政府大力度的招商引資將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域外銷產(chǎn)品供應(yīng)，未來具有較高升值潛力；片區(qū)物業(yè)形態(tài)：海東區(qū)物業(yè)以度假型產(chǎn)品為主，小高層高層公寓、洋房、別墅產(chǎn)品均有供應(yīng)；戶型面積：別墅190-300，公寓40-60，洋房100-190片區(qū)價(jià)格：500020000元/（外銷）主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)大理市各片區(qū)發(fā)展特征 城郊區(qū)：現(xiàn)階段區(qū)域發(fā)展還不成熟，但交通便利，城市自然生態(tài)自源良好，未來發(fā) 展空間較大。片區(qū)供應(yīng)特點(diǎn)：城郊區(qū)位于大理市西環(huán)外大理世紀(jì)中學(xué)以北，是下關(guān)市和大理市的過渡地帶，現(xiàn)階段供應(yīng)量主要來自大麗路和滇藏公路沿線

49、；城郊區(qū)交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，舒適宜人，距離大理古城和下關(guān)距離較近，背靠蒼山，面朝洱海，處在蒼山山脈的向陽緩坡范圍內(nèi)，深受改善型客戶和外銷客戶青睞；城郊區(qū)產(chǎn)品主要以改善型和外銷型商品房供應(yīng)為主，現(xiàn)階段區(qū)域發(fā)展還不成熟，企事業(yè)單位在該區(qū)域有較多改善型住宅；片區(qū)物業(yè)形態(tài)：城郊區(qū)物業(yè)以大戶型洋房、和中等面積的別墅產(chǎn)品為主；戶型面積：別墅190-400，洋房130-190片區(qū)價(jià)格：洋房4500-6200元/平米； 別墅600015000元/平米；主城區(qū)與北城區(qū)是城市開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域海東區(qū)與城郊區(qū)是以外銷型為主的高端物業(yè)開發(fā)區(qū)域。大理房地產(chǎn)的開發(fā)布局，已呈現(xiàn)出一個(gè)金字塔形的結(jié)構(gòu)。金字塔的頂端，是臨海、傍山的休

50、閑度假型高端別墅產(chǎn)品。中部是以本地居民自住為主的中高端多層、小高層、高層產(chǎn)品，金字塔的下部，則是作為保障性住房的中低端產(chǎn)品。大理市各片區(qū)發(fā)展特征總結(jié) 大理房地產(chǎn)的開發(fā)布局，已呈現(xiàn)金字塔形的結(jié)構(gòu)，主城區(qū)處于金字塔中部 主城區(qū)開發(fā)區(qū)海東區(qū)北城區(qū)城郊區(qū)大理市土地供應(yīng)量分析3.3 2010年，大理改造面積有2904畝，其中下關(guān)片區(qū)的改造面積1763畝，都以商業(yè)和居住用地為主。北城區(qū)改造面積1140畝，以居住、商業(yè)、行政、娛樂用地為主。大理城中村與舊城改造面積信息來源于大理市政府相關(guān)部門采訪所得 2011年1季度的土地供應(yīng)中，供應(yīng)土地19宗,面積54.0809公頃,(其中新增建設(shè)用地42.0629公頃,

51、其它存量建設(shè)用地12.08公頃)。通過土地類型看，公共設(shè)施用地型最多，占總供應(yīng)量的78%，而商業(yè)和居住用地僅占12%和8%。大理2011年1季度土地交易情況信息來源于大理市政府相關(guān)部門采訪所得大理土地供應(yīng)量預(yù)估 在2010年土地交易量有2625畝，2011年第一季度的僅住宅和商業(yè)用地供應(yīng)量有165畝，通過2010年和2011年的土地供應(yīng)量看，供應(yīng)量相對較大。 未來3年內(nèi)大理的房地產(chǎn)發(fā)展將集中在主城區(qū)、開發(fā)區(qū)、海東區(qū)三個(gè)片區(qū)。其中開發(fā)區(qū)和海東區(qū)面積有60平方公里，預(yù)計(jì)在未來3年內(nèi)將有8000畝以上的開發(fā)土地放量。信息來源于大理市政府相關(guān)部門采訪所得 本項(xiàng)目的開發(fā)處于城市變革發(fā)展的初期階段，近年內(nèi)

52、即將有大量的同類競爭產(chǎn)品相繼面世，而且競爭對手所處的區(qū)位相同甚至優(yōu)越于本項(xiàng)目。在如此的市場環(huán)境下，迫使項(xiàng)目必須加快開發(fā)步伐，并以具有競爭力的獨(dú)特產(chǎn)品與市場競爭，贏得市場。小結(jié)大理市在售樓盤概況3.43.4.1 主要在售樓盤分布圖從圖上可以看出，在售項(xiàng)目有 21個(gè)，主要以 海東及主城區(qū)區(qū)為主，其中主城區(qū)為傳統(tǒng)居住區(qū)，海東區(qū)為旅游度假區(qū)，但是隨著土地的大量放量，配套的不斷完善，海東區(qū)也將漸漸成為居住核心區(qū)。洱海傳奇洱海國際生態(tài)城洱海龍灣大理公館御培坊洱海莊園蘋果城 清逸佳園錦達(dá)豪庭惠豐新城梨花溪感通別墅銀海山水間花韻藍(lán)灣藝墅花香五洲國際商貿(mào)城藝海天城馨苑二期滄海高爾夫建標(biāo)華城河畔人家萬誠蒼洱大觀從

53、圖上可以看出，待售項(xiàng)目有11個(gè)，5個(gè)項(xiàng)目為高層，其余為別墅、洋房，切集中在主城區(qū)和開發(fā)區(qū)。財(cái)富中心河畔人家二期昌茂大廈耀鵬明珠廣場東升商務(wù)中心建標(biāo)華城洱海一號惠豐新城三期錦達(dá)豪庭藝墅花香梨花溪四期3.4.1 主要待售樓盤分布圖從圖上可以看出，目前大理市舊改項(xiàng)目眾多，達(dá)到18個(gè)，后續(xù)開發(fā)量巨大，且改造格局集中于主城區(qū)，對整個(gè)項(xiàng)目存在很大的壓力泰業(yè)地產(chǎn)舊改俊發(fā)金星村改造文化路項(xiàng)目福星村改造項(xiàng)目大菠蘿甸改造項(xiàng)目現(xiàn)代商業(yè)影視城項(xiàng)目黑龍橋以東項(xiàng)目龍尾關(guān)保護(hù)項(xiàng)目大關(guān)邑改造項(xiàng)目皇后山村改造項(xiàng)目大展屯改造項(xiàng)目州委黨校片區(qū)3.4.1 主要城中村項(xiàng)目分布圖大型待建項(xiàng)目3.4.2 主要在售樓盤概況 主城區(qū)占地小，容

54、積率高北城區(qū)放量大，容積率高，物業(yè)類型多樣化有部分樓盤無法調(diào)研到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)3.4.2 主要在售樓盤概況容積率低，物業(yè)類型以別墅、花園洋房為主容積率低，綠化率高物業(yè)類型以別墅、花園洋房為主惠豐新城錦達(dá)豪庭藝墅花香位于下關(guān)建設(shè)路10號，周邊配套齊全，項(xiàng)目本身占地較小，由一棟商住樓構(gòu)成，商業(yè)不對外出售項(xiàng)目綠地率低，車位比1:0.7，是下關(guān)中央生活區(qū)。位于城市南區(qū)，項(xiàng)目緊鄰二環(huán)南路，周邊環(huán)境臟、亂、差，通過自身改善，項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，還有景觀配套都得到客戶的認(rèn)可。交通便捷。一期、二期均已售罄，三期即將發(fā)售。位于下關(guān)泰安路以北，西戶型是loft公寓，項(xiàng)目同樣面對的問題是車位比低，無法滿足業(yè)主需求。項(xiàng)

55、目容積率高達(dá)7.0，綠化率不高，適合投資，一期推出500多套，均已售罄。3.4.2 主要在售樓盤概況洱海國際生態(tài)城銀海 山水間位于城市海東區(qū)，新城區(qū)，緊鄰大理市著名的洱海，遠(yuǎn)眺蒼山、等生態(tài)景觀。項(xiàng)目包括高層、別墅、大理當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)商業(yè)街、五星級酒店多種物業(yè)，綠地率47%，小區(qū)建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡約式。位于大理市海西區(qū)，距離大理古城之需10分鐘路程；項(xiàng)目別墅依蒼山而建，層級錯(cuò)落；根據(jù)不同分區(qū)的地形優(yōu)勢，因地制宜，營造出不同景觀；配套設(shè)施完整，有5星級酒店、游泳池、網(wǎng)球場；建筑風(fēng)格是大理白族民居風(fēng)格，園林敲巧妙的與建筑融合，調(diào)性比較高；唯一不足是項(xiàng)目大面積戶型多，大面積段的別墅去化率低。3.4.2 主要在

56、售樓盤概況通過上表可以看出，大理市樓盤建筑風(fēng)格比較多元化，高層結(jié)構(gòu)以現(xiàn)代風(fēng)格為主，別墅建筑風(fēng)格大多以白族民居為主，部分樓盤如洱海莊園也引入了比較先進(jìn)的ART DECO風(fēng)格建筑。3.4.2 主要在售樓盤概況建筑風(fēng)格通過上表可以看出，大理市小區(qū)園林方面風(fēng)格不明顯，一般就是簡單的綠化，園林景觀多以石頭擺放為主，項(xiàng)目內(nèi)部景觀缺乏概念。3.4.2 主要在售樓盤概況園林風(fēng)格3.4.2 主要在售樓盤概況 戶型：面積以8090的兩房、100140以下的三房為主惠豐新城面積往兩個(gè)極端發(fā)展，一個(gè)是適宜投資的小戶型，一個(gè)是適合自住的中戶型。目前的大理市場高層以60-140為主，占到幾個(gè)推售項(xiàng)目的60%左右；150以

57、上的大戶型一般為海東、海西的洋房或別墅，針對外來投資客；小結(jié)：通過對大理市重點(diǎn)樓盤的監(jiān)測得出，城市中心區(qū)近兩年新建商品房占地面積較小，建筑以高層為主；海東地區(qū)有大盤放量，項(xiàng)目相對于其它區(qū)域占地較廣，建筑以綜合性物業(yè)為主（洋房、別墅為主）。 下關(guān)城區(qū)主要以高層為主，如錦達(dá)豪庭、藝墅花鄉(xiāng)、惠豐新城等。建筑風(fēng)格方面，目前的大理市市樓盤，較多別墅區(qū)建筑風(fēng)格是當(dāng)?shù)匕鬃迕窬语L(fēng)格，高層主要是現(xiàn)代風(fēng)格。朝向上多以南北向?yàn)橹?，由于大理市古城區(qū)、洱海邊整體限高，所以周邊項(xiàng)目以洋房、別墅為主；在下關(guān)以自住為主，有少量投資，面積區(qū)間100130銷售較好。 由于目前的市場呈現(xiàn)樂觀趨勢，大理的自然資源很好，打造旅游地產(chǎn)是

58、勢在必得。目前，云南城投、俊發(fā)地產(chǎn)、銀海地產(chǎn)、花樣年地產(chǎn)等大型地產(chǎn)公司已經(jīng)進(jìn)軍大理市場，證明未來大理市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢是可觀的。 線上1、戶外廣告2、項(xiàng)目外墻廣告3、單立柱4、路旗道牌5、電視6、短信 線下：1、口碑2、營銷活動(dòng)3.4.2 主要在售樓盤概況營銷推廣3.4.2 主要在售樓盤概況營銷推廣項(xiàng)目分析 大理銀海山水間項(xiàng)目營銷賣點(diǎn) 項(xiàng)目外觀1、大氣磅礴的小區(qū)正門2、入口Logo單立柱昭示廣告3、小區(qū)主道文化展示5、無邊界泳池6、涓涓花溪谷7、既典雅又現(xiàn)代的售樓部8、售樓部內(nèi)部文化展示9、祈福驅(qū)邪金龜舍利塔10、山水間宰相府項(xiàng)目分析大理山水間營銷活動(dòng)除了大理國際影展、當(dāng)代藝術(shù)展、樣板戲劇照展

59、等重大文化活動(dòng)之外，小型社區(qū)文化活動(dòng)已經(jīng)形成常態(tài)化機(jī)制，幾乎每個(gè)季度都有隨著推廣活動(dòng)的成功山水間在市場上也成為了口碑較好的親水產(chǎn)品。數(shù)據(jù)源自官方網(wǎng)站項(xiàng)目分析洱海生態(tài)城項(xiàng)目營銷賣點(diǎn) 項(xiàng)目外觀1、海景2、400畝濕地公園3、9大全能運(yùn)動(dòng)公園4、半島財(cái)富中心5、五星級國際影院6、帆船俱樂部7、頂級SPA水療會(huì)所8、外籍專業(yè)物管9、售樓中心10、推廣宣傳洱海生態(tài)城蓄客期認(rèn)籌卡發(fā)售無實(shí)質(zhì)信息對外發(fā)布（如：價(jià)格等信息），造成市場的盲目追捧，給后期銷售造成一定影響，客戶因價(jià)格等具體信息不符退房退卡項(xiàng)目分析洱海生態(tài)城營銷活動(dòng)大量廣告活動(dòng)的投入使得洱海生態(tài)城成為人們耳熟能詳洱海旅游度假區(qū)遠(yuǎn)近聞名的標(biāo)桿項(xiàng)目數(shù)據(jù)源

60、自官方網(wǎng)站與搜房網(wǎng)項(xiàng)目分析感通別墅項(xiàng)目營銷賣點(diǎn) 項(xiàng)目外觀1、蒼山景、古城景、觀山望海2、佛教名山雞足山3、蒼山原生森林4、迷你別墅靈山秀水悠然看山5、蒼山雪泉SPA6、推廣宣傳感通別墅吸引客戶投資的營銷亮點(diǎn)在于代租返息業(yè)主購房后，僅階段性居住，其房屋空置期間業(yè)主將房屋一次性返租給代理公司，由代理公司為業(yè)主經(jīng)營管理的一種置業(yè)模式項(xiàng)目分析感通別墅營銷活動(dòng)大理在售項(xiàng)目銷售過程中普遍存在的問題1、部分銷售人員不清楚銷售物業(yè)的建筑面積、風(fēng)格、密度、車位比等項(xiàng)目基本信息銷售人員培訓(xùn)不到位，不能掌握項(xiàng)目的基礎(chǔ)知識；2、銷售物料銷售現(xiàn)場配合度較低由于售樓處的銷售物料配合不到位，來訪客戶有效到訪率較低；3、售樓