1、.PAGE ：.； 河畔新城2004年營銷謀劃方案第一部分 市場分析一、經(jīng)濟增長加速帶來房地產(chǎn)業(yè)快速開展國民消費總值產(chǎn)生的影響2003年沈陽市國內(nèi)消費總值GDP1600億，與上年對比上升14.1%，明年預測能到達1815億元數(shù)據(jù)來源：沈陽市人民政府。經(jīng)濟增長呈現(xiàn)加速提升的形狀。在中央支持下，老工業(yè)基地重新振興將加快步伐，沈陽經(jīng)濟進入二次創(chuàng)業(yè)起飛階段。整體經(jīng)濟環(huán)境趨好，必然會帶動房地產(chǎn)業(yè)相應的快速開展。居民收入對房地產(chǎn)開展的影響截止于2003年9月，沈陽市人均可支配性收入為695.04元/月，比上年同期增長13.8%， 19月用于居住的人均消費支出到達491.93元，為上年同期的129.1%，住

2、宅消費大幅度升溫。據(jù)權威機構調(diào)查了解：沈陽市居民購房需求相當旺盛，1年以內(nèi)欲買房或賣掉舊房再購置新住房的占9.2%。其中有一半人買新房，每戶按80平方米計算，共需商品房近500萬平方米數(shù)據(jù)來源：東北新聞網(wǎng)。2003年沈陽住宅市場開展情況開發(fā)情況沈陽市2003年的總開發(fā)量到達1500萬平方米，大批外地開發(fā)商進入沈陽投資房地產(chǎn)開發(fā)，市場出現(xiàn)前所未有的開發(fā)熱度，呈現(xiàn)“井噴式開展，沈陽房地產(chǎn)市場在2003年步入與全國同步高速行駛的軌道。2、 成交情況2003年1月12月初，沈陽市商品房住宅銷售成交面積為433.23萬平方米，成交金額為125.6億元，其中渾南新區(qū)成交面積為29.28萬平方米，成交金額為

3、8.3億元，估計2003年沈陽市全年成交面積將超越500萬平方米；增量商品房市場急劇升溫，投資銷售比趨于合理，開展態(tài)勢良好。1-6月，全市增量商品房銷售面積比上年同期增長31%，而銷售額比上年同期增長40%以上，前進的幅度是近年來所稀有的。存量房再次刷新記錄，穩(wěn)居全國前茅1-6月，全市存量房買賣量和買賣額均比去年同期增長50%以上，半年的買賣面積相當于1998年全年買賣量的5.76倍，與快速開展的2001年全年的買賣量差不多少。我市存量房買賣市場已與增量房市場并駕齊驅，成為房地產(chǎn)市場的主流市場；2003年上半年，沈陽市商品房銷售金額增長35%，存量房買賣添加50%以上，個人住房消費抵押貸款增長

4、50%以上。沈陽在完成近三年調(diào)整義務后，駛入了快車道，處在加速度開展階段。3、 價錢情況2003年1月12月初，沈陽市商品房銷售成交均價為2900元/平方米，其中渾南新區(qū)成交均價為2835元/平方米。到月末沈陽市存量房平均價錢比年初上升了，每平方米上漲元，與去年同期相比上升了，每平方米上漲了元。其中存量房比去年上升，每平方米上漲元。存量房的價錢飛速上漲，又推進了增量商品房價錢上漲。三、2004年沈陽住宅市場預測1、住宅市場將呈井噴式開展分析幾年來的開展走勢，有關部門估計，沈陽市將于2004年進入第三輪房地產(chǎn)開展周期的頂峰，其標志是群眾住房消費市場全面啟動，在居民追求改善居住環(huán)境、城市改造帶來拆

5、遷等主導要素的影響下，住宅房屋消費將呈現(xiàn)高潮。2、住宅郊區(qū)化成為趨勢隨著城市交通的改善，居住程度的提高及中產(chǎn)階級的開展狀大，令住宅郊區(qū)化成為一種趨勢與潮流。由于中產(chǎn)階層購房人群大多屬于改換型需求，對產(chǎn)品性能要求較高，如要求環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、配套完善等，因此只需近效或效區(qū)住宅才干有條件去滿足此類購房者的要求，住宅郊區(qū)化、城市空心化景象正逐漸變?yōu)楝F(xiàn)實。3、競爭呈白熱化 隨著土地供應量的失控，住宅開發(fā)的規(guī)模與數(shù)量將不斷突破新紀錄。住宅供應量的不斷推出，帶來的是開發(fā)商競爭認識的加強、開發(fā)程度的提高，市場競爭呈現(xiàn)出白熱化的形狀。4、樓市進入大盤時代，演化為全方位競爭外地開發(fā)商和境外開發(fā)商在沈陽房地產(chǎn)市

6、場的份額越來越大，沈陽市房地產(chǎn)由地域性市場變?yōu)槿珖允袌龊蛧H性市場，開場進入大盤時代、品牌時代、效力時代和創(chuàng)新時代。房地產(chǎn)業(yè)從粗放型向集約型開展，進入了大開發(fā)商唱主角的社區(qū)開發(fā)時代。市場競爭由簡單的價錢和地段競爭變?yōu)殚_發(fā)規(guī)模競爭、品牌競爭和產(chǎn)品細節(jié)等全方位的競爭。5、精裝修房開場成為潮流 隨著市場對精裝修的認同與需求，各大小樓盤紛紛嘗試推出精裝修房，但由于程度與閱歷所限，必然會出現(xiàn)各種質(zhì)量糾紛，擁有豐富精裝修房閱歷的少數(shù)開發(fā)商將成為精裝修房市場的贏家。6、購房的投資觀念加強隨著城市改造帶來房價的不斷上升，如渾南開發(fā)大幅度帶動區(qū)域住宅升值等景象的出現(xiàn)，人們的購房投資觀念不斷加強，購買房屋作為一

7、種投資理財?shù)墓ぞ咭训玫饺藗兊钠毡檎J同。PAGE PAGE 8四、河畔新城面臨的競爭態(tài)勢1、競爭樓盤概略河畔新城主要競爭樓盤概略表樓盤稱號總體規(guī)劃本期規(guī)劃戶型配比/主力戶型配套設備價錢主要賣點工程進度/交房時間銷售情況/促銷措施新洲上海花園占地面積：11.2萬建筑面積：25萬一期占地面積：11.2萬建筑面積：14.6萬 105159平方米；主力戶型：130平方米；小哈津幼兒園、業(yè)主會所起價：2960最高價：3518均價：3200裝修規(guī)范：清水房水景住宅、五明戶型工程進度：根底交房時間：2004年底9月中旬內(nèi)部認購，推出不到200套，銷售率95%；一次性付款98折；假日.伊麗雅特灣占地面積50萬建

8、筑面積100萬占地面積11萬建筑面積12萬聯(lián)體別墅150300小高層80160獨立別墅400會所、商業(yè)街、門診、超市、銀行、高爾夫球訓練場、劃艇俱樂部、阿拉斯加博物館疊加式別墅1/2層起價：4500元；3/4層起價：4500元；聯(lián)排別墅起價5380/平米親水住宅，小面積聯(lián)排別墅已封頂，部分樓宇外立面已完工，樣板區(qū)已開放，年底交房。10月下旬開盤，至今銷售約300套唯美品格占地面積：11.3萬建筑面積19萬一期占地面積3萬建筑面積5.1萬82124平方米共享東軟、育才的成熟配套；幼兒園、商業(yè)街；30004000元/平米；東軟內(nèi)部認購2600元/平米起；院落圍合、2.5倍日照間距，商業(yè)街，車位比為

9、80%工程進度：多層開場打地基，年底封頂，明年7月交房。12月底進展認購登記，至今約登記100多個樓盤稱號總體規(guī)劃本期規(guī)劃戶型配比/主力戶型配套設備價錢主要賣點工程進度/交房時間銷售情況/促銷措施S.R新城建筑面積75萬24層6棟、30層5棟、從44309平方米；主力戶型：60平公寓；129、141、158平方米住宅超市、游泳池、兒童文娛、會所、銀行、醫(yī)院起價：裝修6800清水3800最高價：17000精裝修/清水奢華精裝修工程進度：高層封頂多層地基交房時間：2004年底6月25日開盤，銷售情況較差；香格蔚藍占地面積100萬一期占地33萬建筑面積：16萬共338套聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅148252平

10、方米；主力戶型：三室二廳三衛(wèi)3所幼兒園、2所小學、中學、超市、會所、醫(yī)院、銀行、游泳館起價：2980最高價：3580含車庫清水房大面寬、小進深、廳、房、廚全部向南工程進度：打地基交房時間：2004年910月份2003年秋季房展會進展內(nèi)部認購頭188名買房送車，置業(yè)會入會認購230套左岸慧晶占地面積：8.8萬建筑面積：17萬共18棟一期建筑面積8萬多，共5棟小高層107167平方米，主力戶型130多平方米；園區(qū)中央6000多平米會所，二期有學校，車位配比1：1，小高層地面2層做車位；起價2866均價3300最高3666臨河景觀五明戶型構造、會所、高性價比可看渾河景觀工程進度:5棟已封頂交房時間：

11、2004年9月10月份內(nèi)部認購約70多套銀河園占地面積：65萬一期建筑面積：41314平方米三室二廳二衛(wèi)169、177、四室二廳二衛(wèi)188夏宮、信盟、公司、醫(yī)院起價：4880最高價：8000均價：5300綠色、生態(tài)、親水、環(huán)保工程進度：一期現(xiàn)房、二三期在建交房時間：2003年9月底2002年9月開場銷售，銷售情況：臨河銷售較好、后面的較差；樓盤稱號總體規(guī)劃本期規(guī)劃戶型配比/主力戶型配套設備價錢主要賣點工程進度/交房時間銷售情況/促銷措施新世界花園占地面積：195萬占地面積：3.8萬建筑面積：10萬94193平方米會所、超市、游泳池起價：3890元；最高價：5000；均價：4700元；地理位置較

12、好工程進度：主體開工交房時間：2004年3月2003年6月10日開盤，銷售情況較差；一次性：92折貸款：95折盛華苑占地10萬總建35萬一期2棟30層，1棟28層酒店式公寓，2棟12層，1棟26層辦公樓，共648套；71148平方米家樂福超市起價3750元，最高價6080元；均價5000元；地段好，周邊配套齊全主體蓋至1/3，2004年12月開工2003年9月內(nèi)部認購，銷售情況普通；一次性98折，按揭99折；地王花園占地面積：7.7萬建筑面積：28萬占地面積：7.7萬建筑面積：28萬一室一廳到三室二廳二衛(wèi)主力戶型:三室二廳二衛(wèi)會所、游泳館、網(wǎng)球場起價：3800元；最高價6000元；均價：500

13、0元；地點與周邊環(huán)境較好工程進度：主體一半8層及5000元/平米以下銷售較好，滯銷房130平米以上占80%；PAGE PAGE 482、河畔新城面臨的競爭態(tài)勢1中高檔住宅市場供應量劇增，競爭壓力加大2002年至2003年以來，陸續(xù)有眾多外地開發(fā)商進入沈陽大興土木，而且大多開發(fā)中高檔住宅工程，但其開發(fā)與推行速度相對滯后。相比之下，河畔新城一期經(jīng)過2003年較為迅速及時的開發(fā)進度與市場推行，構成了“一枝獨秀的市場占有率。但隨著各大中高檔樓盤在年末的紛紛入市，以及更多大型外地品牌開發(fā)商工程登陸沈城，2004年估計中高檔住宅市場供應量非常宏大，據(jù)初步統(tǒng)計，明年河畔新城競爭對手的總體推盤量將會到達不包括

14、潛在無法估計的競爭對手推盤量市場競爭將會呈“白熱化的趨勢；2河畔新城本身規(guī)模帶來的壓力審視沈陽市整體情況，以沈陽市2003年約500萬平方米的銷售量分析，中高價位樓盤4000元/平方米以上所占市場份額約為10%，即年銷售量約為50萬平方米，而河畔新城二期及三期推售貨量超越11萬平方米，已占中高檔樓盤年銷售總量約20%以上，存在較大的消化壓力。因此，必需盡量加強營銷推行的力度，實現(xiàn)市場占有率最大化；3從先聲奪人到眾矢之的與2003年河畔新城剛推出市場不為人知相比，一期經(jīng)過“先聲奪人的營銷運作，獲得了輝煌的營銷業(yè)績，令河畔新城成為各大競爭對手眼中的眾矢之的，包括萬科工程都會將河畔新城視為最大的競爭

15、對手，各大競爭對手必然會對河畔新城作出種種產(chǎn)品或營銷上的克隆或阻擊，這對河畔新城2004年的營銷推行提出了更高的要求。五、目的消費者分析1、2003年客戶分析1居住區(qū)域分析河畔新城來訪客戶的居住區(qū)域以和平、沈河為主，加起來占了來訪客戶總組數(shù)的45%，其次為皇姑區(qū)和東陵區(qū)，各占3%多一點。從今年初開場，來訪客戶就開場集中在和平、沈河兩區(qū)，闡明河畔新城對周邊地域客戶的吸引力遠比外圍地域大，或者說沈陽的購房者地緣情結比較重的；由于客戶主要來源于沈河區(qū)與和平區(qū)，人口素質(zhì)較高，家庭收入較豐厚，這部分購房者更注重品牌，注重開發(fā)商的聲譽，由于經(jīng)濟情況較好，因此自然而然地就成了河畔新城的對應客戶群；2職業(yè)購買

16、客戶職業(yè)以私營業(yè)主居多，這部分客戶除消費才干較強之外，較為注重樓盤的品牌，一期的熱銷，很大程度上源自于這批私營業(yè)主對“河畔品牌的向往與崇敬，以及相互間的口碑傳播有莫大關系；除私營業(yè)主之外，購買客戶最多的是公務員，其灰色收入較多，購房的經(jīng)濟實力較強，但由于其“靠關系辦事的思想定勢，因此對河畔新城公平、公開、公正的市場化銷售構成一定的負面影響；第三大職業(yè)是私營企業(yè)管理人員，這部分客戶經(jīng)濟收入相對寬松且穩(wěn)定,同時，這些客戶對所購買產(chǎn)品的質(zhì)量非常注重，買房子時表現(xiàn)得比較謹慎，同時其傳播才干低于私營業(yè)主及公務員；其他各行各業(yè)的所占比例差不多，總的來說，河畔新城的購買者是中高收入為主，家庭經(jīng)濟情況相對比較

17、好的人，屬于沈陽真正的“中產(chǎn)階級。3任務區(qū)域來訪客戶的任務區(qū)域與居住區(qū)域的比例分布情況根本一樣，和平區(qū)和沈河區(qū)占了絕對大頭，而且比居住區(qū)域中占的比例更大，可見消費者對居住地點能否離本人的任務區(qū)域近，上班能否方便相當注重，而且和平沈河兩區(qū)的高級寫字樓或商務區(qū)比較多，在這些地方任務的人無論文化素質(zhì)、經(jīng)濟收入都是比較高的，正是河畔新城的對應客戶群體；大東、渾南新區(qū)、鐵西和東陵區(qū)等地任務的來訪客戶數(shù)量比例根本一樣，各占近5%，在富民橋開通后，經(jīng)過發(fā)掘南塔區(qū)域的零售市場小業(yè)主的購買潛力，置信可以帶開任務區(qū)域在東陵區(qū)消費者購買比例的上升；4家庭人口 購買客戶中三口之家超越50%，二口之家20%余，二、三口

18、之家占據(jù)主流位置，因此120平方米左右的戶型仍是最符合市場需求的產(chǎn)品。2、二期目的消費群是沈陽真正的“中產(chǎn)階級從上述的分析中可知，購買本工程的客戶主要為私營企業(yè)主、公務員及沈陽各個行業(yè)的精英人士，思索到本工程的價錢及定位，這群消費者既不屬于富豪階層，也不屬于普通老百姓，按河畔新城一期謀劃報告中的定義，他們是屬于“新富階層與先富階層而可謂是沈陽真真正正的中產(chǎn)階級。第二部分 “河畔新城2004年營銷戰(zhàn)略河畔新城2004年整體營銷目的謀劃目的軟目的全面深化地提升河畔新城品牌，主要表達在以下三個方面：進一步開展和充實“河畔新城的品牌內(nèi)涵，穩(wěn)定“河畔新城的品牌知名度，提高品牌認知度，實現(xiàn)品牌崇敬，建立品

19、牌佳譽度與忠實度；穩(wěn)定沈陽第一大盤和第一名盤的市場位置，繼續(xù)成為中高檔消費群的購房首選；為河畔新城長久開展構筑“可繼續(xù)開展的堅實平臺。銷售目的硬目的實現(xiàn)100%銷售，成為2004年沈陽住宅銷售冠軍。河畔新城2004年整體營銷戰(zhàn)略河畔新城2004年整體營銷戰(zhàn)略小盤做事點、中盤做市線，大盤做勢面，經(jīng)過“點、線、面三者系統(tǒng)整合，逐漸晉級，最終構成的整體品牌與銷售勢能。1、做事構成“點單個詳細事件 經(jīng)過每一個詳細的廣告宣傳、推行活動、客戶效力、現(xiàn)場包裝、宣傳資料等“事件，與消費者展開“點對點的銷售推行，將營銷任務詳細化與細致化；2、做市將“點連成“線各個推行鏈條經(jīng)過整合各個推行環(huán)節(jié)“做事的各個詳細節(jié)點

20、，構成各個環(huán)節(jié)的推行鏈條如廣告鏈條、活動鏈條、客戶效力鏈條、宣傳資料鏈條等，引導消費，將市場啟動出來，實現(xiàn)品牌價值最大化；充分認知和鎖定目的消費者，提供與其理想和要求相契合的生活方式；經(jīng)過強力銷控，發(fā)明供不應求的市場饑餓感與熱銷口碑。3、做勢將“線編織成“面營銷勢能經(jīng)過各個環(huán)節(jié)的推行鏈條的整合，每次推售前營造萬眾等待的氣勢與氣氛；構成強勁的銷售勢能、品牌勢能與市場占有率；穩(wěn)定“沈陽第一名盤與“沈陽第一名盤的市場位置；為河畔新城品牌的可繼續(xù)開展打下堅實根底。二2004年整體銷售推行階段劃分戰(zhàn)略1、第一階段：品牌升華期2004年1月初6月下旬營銷戰(zhàn)略：將河畔新城原二期的多層單獨包裝為“二期。主要依

21、托品牌勢能的提升，實現(xiàn)品牌崇敬，對多層部分進展推售，根據(jù)如下：從產(chǎn)品類型對比，由于多層在構造、戶型、接受度等方面相對均比小高層更優(yōu)越，而且周邊同價位競爭對手推出的多為小高層產(chǎn)品，因此，在多層產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢不大、園區(qū)未成型等條件下，先推售多層的風險將遠低于小高層；與外界對比，由于目前二期產(chǎn)品與一期相比，只在個別細節(jié)上有所改良，而本質(zhì)上與一期產(chǎn)品沒有太大的區(qū)別，隨著競爭者開發(fā)程度及克隆程度的提高，河畔新城的“先進產(chǎn)品正在兌變?yōu)椤俺墒飚a(chǎn)品。因此，利用一期曾經(jīng)構成的品牌勢能與品牌慣性，經(jīng)過品牌升華，實現(xiàn)品牌崇敬，是二期撬動厚重市場最有力的武器。2、第二階段：產(chǎn)品突圍期2004年6月下旬8月中旬營銷戰(zhàn)略：

22、而將原二期的小高層單獨包裝成“三期，主要依托小高層產(chǎn)品的創(chuàng)新，對小高層部分進展推售，根據(jù)如下：作為市場上同類型產(chǎn)品較多的小高層組團，無疑比二期存在更大的銷售難度，因此在二期熱銷后，借品牌升華、園區(qū)成熟、樣板房到位等東風，再推出小高層顯得更有把握；建議小高層在產(chǎn)品規(guī)劃上有所突破，經(jīng)過小高層的產(chǎn)品創(chuàng)新與晉級，以繼續(xù)創(chuàng)新為競爭砝碼，超越本身及競爭對手的產(chǎn)品素質(zhì)，從而構成市場突破口，確保小高層與二期一樣出現(xiàn)供不應求的熱銷景象；將小高層部分定義為“三期，進展單獨命名及包裝，結合3A住宅的稱號進展推行，構成小高層組團的USP獨特的銷售主張，使之構成新概念與新穎感，并且不會呵斥“二期多層部分客戶對于小高層產(chǎn)

23、品力晉級的異議。3、第三階段：社區(qū)深化階段營銷戰(zhàn)略：主要依托一期交付運用，以社區(qū)的不斷成熟與成型，真正建立河畔新城品牌，將二期和三期余房銷售終了，根據(jù)如下：經(jīng)過社區(qū)的交付運用，結合“安康住宅與“3A住宅的驗收，成為名符其實的“安康住宅與“3A住宅，將國際化生活的社區(qū)環(huán)境與氣氛真實呈現(xiàn)，給予業(yè)主與消費者獨特的社區(qū)文化體驗；經(jīng)過優(yōu)秀的售后效力與增值效力，令消費者真正感受“物超所值，實現(xiàn)良好的“口碑傳播效應。隨著客戶的入住，以其居住稱心度證明河畔新城，提升品牌佳譽度，建立忠實度。4、三大階段表達不同營銷切入點對于2004年河畔新城面臨的三大階段而言，分別從不同切入點集中展現(xiàn)了河畔新城的強勢品牌/創(chuàng)新

24、性價比/社區(qū)體驗，三者環(huán)環(huán)緊扣，互為表里，對于本工程而言，三者都要做到最好。品牌建立戰(zhàn)略開門見山推行河畔新城品牌隨著一期的勝利推行，河畔新城品牌曾經(jīng)初步建立，并將品牌外層價值、內(nèi)層價值與中層價值合而為一，跳出“河畔花園品牌成為獨立的“河畔新城品牌，因此，在二期推行中應開門見山，直接將內(nèi)、中、外三層合一的“河畔新城品牌展如今市局面前。在“國際化平臺根底上作品牌概念延伸繼續(xù)堅持傳播中層價值河畔新城倡導的國際化生活，在工程整體品牌概念“國際化生活的根底上，根據(jù)實踐情況作出品牌概念延伸；穩(wěn)定品牌知名度，提高品牌認知度在一期較廣的知名度根底上，繼續(xù)經(jīng)過廣告宣傳、推行活動等方式穩(wěn)定品牌知名度，并力求經(jīng)過各

25、種營銷戰(zhàn)略，提高品牌認知度，讓市場廣泛知曉河畔新城是一個怎樣樣的工程；突出品牌與消費者的關系，建立品牌感情紐帶品牌推行應與一期歷史深度鏈接， 穩(wěn)定與老業(yè)主、老客戶的感情紐帶，以“重承諾、守信譽、“了解本地消費者等品牌籠統(tǒng)來對抗外來開發(fā)商的競爭，讓消費者對河畔新城的覺得，由一期的“夢想變?yōu)槎诘摹绑w驗，由一期的“熱情變?yōu)槎诘摹坝H情。5、經(jīng)過完善的客戶效力構筑品牌中心競爭力面對房地產(chǎn)比較時代，跳出同質(zhì)化競爭、性價比競爭，實現(xiàn)品牌效益最大化的最正確方式，是效力，在產(chǎn)品勝利、營銷勝利的根底上，我們還要做到效力的勝利?！疤峁┤嫔罨挠H情式效力，追求效力的最大稱心度，從而構筑河畔新城實現(xiàn)不可模擬與超越

26、的品牌中心競爭力這是客戶效力系統(tǒng)構建與運作的目的與原那么。四、廣告戰(zhàn)略堅持高密度投放河畔新城要在明年更加猛烈的競爭環(huán)境下繼續(xù)堅持市場指點者的位置，廣告的投放仍是關鍵中的關鍵，“舍不得孩子套不住狼高密度原那么仍必需堅持不懈、持之以恒的全面貫徹。向主流媒體傾斜的同時，豐富媒體組合報廣投放對發(fā)明客源、建立品牌起到了至關重要的作用，應繼續(xù)堅持運用這一最主要的推行工具；根據(jù)實踐情況判別，沈陽日報毫無疑問曾經(jīng)成為并將繼續(xù)穩(wěn)定其作為房地產(chǎn)主流媒體的位置，因此，今后的媒體投放應遵照以下原那么：應繼續(xù)在廣揭露布上向沈陽日報傾斜；適當添加遼沈晚報廣告投放；盡量減少時代商報廣告投放；堅持戶外廣告投放，并占據(jù)富民橋北

27、岸交通要沖發(fā)布戶外廣告；繼續(xù)華新國際雜志廣揭露布，減少時髦推介雜志廣告投放；不再進展電臺廣告投放；在多層認購期及小高層認購期前夕的沖刺階段嘗試電視廣告投放。繼續(xù)嘗試與主流媒體深度協(xié)作留意繼續(xù)整合社會資源戰(zhàn)略加強與政府、主流媒體的協(xié)作，借媒體的權威性獲取話語權，加強工程品牌的社會效應，實現(xiàn)“高端啟動；加強廣告的人文內(nèi)涵，與消費者親切溝通河畔新城的購房者多為高素質(zhì)的社會中堅人士，普通受過高等教育，知識面廣，對文化有追求，同時注重生活享用。對照其品味需求，一期包裝顯得過于理性，感性的品味與美感不夠，強調(diào)身份與情感的內(nèi)容太少，人性化溝通不夠，應該經(jīng)過廣告宣傳中人文內(nèi)涵的豐富及創(chuàng)新，與消費者親切溝通，實

28、現(xiàn)培育高雅的社區(qū)人文氣氛、提高品牌附加值的目的。五、推行活動戰(zhàn)略波浪式推行為堅持市場推行的熱度與人氣，采用波浪式推行手法，每個活動都掀起一個推行高潮，在活動過后進展推行保溫，而在市場熱情與關注即將冷卻時，再次經(jīng)過舉行活動掀起新的高潮，經(jīng)過繼續(xù)不斷舉行事件行銷活動，不斷制造工程亮點與熱點，一直牽引消費者的留意與市場的目光；精心預備、寧缺勿濫 活動在精不在多，不鳴那么已，一鳴必定要驚人，根據(jù)此原那么，有利于集中財力、物力和人力資源，用于精心預備活動的籌備與舉行，從而確保活動的驚動與勝利；3、不斷創(chuàng)新創(chuàng)新是房地產(chǎn)營銷的靈魂，舉行富有新意的營銷活動，有利于吸引消費者的眼球，讓客戶感受開發(fā)商的無窮創(chuàng)意與

29、市場指點者的營銷程度；4、與消費者進展互動溝通經(jīng)過與消費者展開點對點、面對面的真誠溝通，實現(xiàn)與市場的互動，讓活動成為最正確的銷售信息傳播載體和工具。同時可根據(jù)消費者反映的意見，將推行和效力任務加以完善，從而全面提高品牌佳譽度； 5、經(jīng)過活動發(fā)明體驗式營銷經(jīng)過推行活動，將消費者吸引到現(xiàn)場來，或制造特別的情景，經(jīng)過讓消費者體驗品牌、體驗文化、體驗質(zhì)量、體驗安康、體驗運動，進展體驗式營銷。河畔新城不但要做產(chǎn)品提供者，更要做體驗提供者發(fā)明目的消費群同一性的心情體驗，全面提升品牌價值。6、推行活動有機結合、相互呼應，構成合力為推行主題效力 在同一推行階段內(nèi)的各個推行活動必需有機結合、相互呼應，構成同一性

30、的合力，為推行主題效力，使市場對推行主題產(chǎn)生深化而耐久的印象。7、經(jīng)過活動全面深挖“第二營銷渠道資源；河畔新城一期已積累了大量的老業(yè)主與老客戶資源，他們是舉行活動最忠實的參與者，同時也是經(jīng)過活動帶來新客戶的最好的“推銷員，因此，要留意經(jīng)過活動，發(fā)動和鼓勵老業(yè)主吸引新客戶來訪、約請老客戶回訪，全面深挖“第二營銷渠道資源，讓口碑傳播這一行之有效的推行武器具備更強大的殺傷力；8、擅長整合社會資源為我所用在構思、舉行活動的過程中，擅長整合、引入、加工各種社會資源結合一同開展活動，充分運用其權威性、眼球效應、籠統(tǒng)代表等資源優(yōu)勢，到達建立推行捷徑，為我所用的目的。六、賣點戰(zhàn)略河畔新城的優(yōu)勢：知名開發(fā)商開發(fā)

31、，企業(yè)品牌信譽度高；源自沈陽第一豪宅“河畔的品牌附加值高；河畔新城=“安康住宅的概念深化人心，得到了消費者的認可，構成了權威感與獨一性；一期的“國家安康住宅等稱號，加上即將于二期推行的“中國名盤五十強、“沈陽首家AAA級住宅性能認定單位等稱號，繼續(xù)為工程賦予權威感與可信度；區(qū)域自然環(huán)境好，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新：親水；五里河公園及綠化帶環(huán)繞。隨著富民橋、渾南大道等交通路網(wǎng)的改善，交通便利，與母城連為一體；與未來中央商務區(qū)一街之隔，投資價值高；工程周邊藝術城、大學城等大型公建的建立將提升河畔新城的人文氣氛；隨著區(qū)域交通與配套的改善，開展?jié)摿Υ?，具有投資價值；工程規(guī)劃龐大帶來完善的內(nèi)部配套；多層采用短

32、肢剪力墻構造，本錢高，鞏固耐用，屬于領先市場的產(chǎn)品類型；引入國際水準的立面顏色設計，立面之美獨領風騷；四明戶型通風、采光優(yōu)越；豐富的精裝修閱歷，運用品牌的環(huán)保產(chǎn)品及優(yōu)良的工藝，免除裝修煩惱；獨特的保溫、隔聲工藝，提高居家生活質(zhì)量；工程質(zhì)量與質(zhì)量好，居住有保證；以俱樂部為主體的大型配套設備，運動與生活設備應有盡有；知名幼兒園、小學進駐，提供完善的教育配套設備；已構成交口稱譽的口碑傳播效應；隨著工程與園區(qū)籠統(tǒng)的成形，一期將成為二期的“超級樣板房，樹立市場“眼見為實的自信心，并經(jīng)過美麗的實景產(chǎn)生震撼人心的推行效果。河畔新城的優(yōu)勢價錢物有所值，但未能到達物超所值，在價錢競爭中處于優(yōu)勢；園區(qū)周圍高層林立

33、，影響了溫馨度與視覺效果；對比聯(lián)排類產(chǎn)品，贈送面積小，生活空間相對狹窄，且沒有免費車庫；園林景觀缺乏特征，沒有開闊的中心花園與水景；精裝修檔次相對不高，裝修風格較為單一，未能到達客戶心思預期；一、二期多層和小高層根本看不到河景；車位比不高，難以滿足遠期的車位要求；緊臨主干道，噪音與塵土污染較大；周邊均為大型工地，在數(shù)年之內(nèi)污染較大；周邊大型生活設備匱乏；公共交通設備未到位，讓客戶產(chǎn)生隱憂；部分產(chǎn)品如戶型被其它開發(fā)商克隆，部分失卻獨一性；二期東面為高層，對多層和小高層構成擋光的影響；受動遷影響，二期小學未能與住宅同步交付運用。3、堅持賣點控制戰(zhàn)略繼續(xù)運用賣點控制戰(zhàn)略，根據(jù)工程進展，有層次地分批推

34、出各種賣點，充分運用賣點并使其不會透支，同時根據(jù)工程進度與硬件到位情況，將上述賣點劃分到各個推行階段；4、推行主題應以具備獨一性的賣點進展延展在各個階段的推行主題選擇上，應選擇看得見、摸得著、具有獨一性、排它性的賣點進展延展和包裝，使推行主題具備豐富的炒作空間，并與產(chǎn)品銷售嚴密結合。七、銷售戰(zhàn)略1、繼續(xù)實施饑餓銷售發(fā)明半被動消費的形狀 繼續(xù)采取強有力的銷售控制，在正式推售前不讓消費者恣意選房，經(jīng)過收取誠意金等方式蓄水，讓客戶在“華山一條路的控制下，產(chǎn)生半被動消費形狀，實現(xiàn)充足的客戶貯藏與管理，以集中認購方式進展銷售，將意向客源“一網(wǎng)打盡； 2、認購的優(yōu)惠措施具有時限性，促使客戶產(chǎn)生緊迫感繼續(xù)執(zhí)

35、行一期行之有效的優(yōu)惠措施限時制度，讓客戶產(chǎn)生緊迫感，并感遭到河畔新城營銷規(guī)那么的嚴謹與規(guī)范；3、推售房源數(shù)量多于蓄水數(shù)量不提早公布房源，根據(jù)蓄水數(shù)量決議每期推售房源數(shù)量，貯藏數(shù)倍于推售房源的購買力，做到限量出賣，構成供不應求的“市場饑餓感；4、多層應抓住銷售時機面對猛烈的市場競爭，銷售時機是最重要的，多層部分應抑制銷售答應證與新樣板房未到位的客觀困難，應在4月份開場蓄客，爭取不遲于6月初進展認購，防止客戶分流至其它競爭對手，抓住旺季銷售時機快速出貨；八、品牌升華階段之“業(yè)主親友蓄客期營銷戰(zhàn)略與方案時間1月2日至3月3日劃分標志以新年芭蕾舞會為開場，以中國名盤論壇前夕為終了推行條件與背景二期未開

36、場開工推行目的經(jīng)過老業(yè)主引領新客戶進展蓄客；表達“沈陽第一大盤的高姿態(tài)籠統(tǒng)，實現(xiàn)品牌認同。推行戰(zhàn)略經(jīng)過“河畔新城=“中國名盤的宣傳，為下一階段圍繞名盤的大規(guī)模宣傳打下言論根底與市場籠統(tǒng)；經(jīng)過舉行“業(yè)主親友優(yōu)惠登記活動啟動老業(yè)主客戶資源，表達開發(fā)商對業(yè)主的關懷，讓業(yè)主產(chǎn)生尊貴感，令800多戶老業(yè)主成為河畔新城最好的“推銷員。推行主題河畔新城 中國名盤五十強 沈陽銷售冠軍河畔新城的動向，沈陽大盤的方向河畔新城，名盤自有非凡處河畔新城，沈陽銷售冠軍需視乎2003年商品房買賣合同鑒證統(tǒng)計為最終明確此一說法視乎房管局權威數(shù)據(jù)，再確定“沈陽銷售冠軍詳細闡釋由那一方面入手。根據(jù)實踐情況，將“名盤與“銷售冠軍

37、兩個概念結合進展品牌升華推行；主要賣點中國名盤稱號二期多層住宅產(chǎn)品類型的獨一性、稀缺性、溫馨性與升值潛力富民橋帶來的交通便利交通方便二期緊鄰的濕地公園進駐二期的省實驗小學渾南一校二期交付運用時可享遭到成熟的園區(qū)環(huán)境與配套渾南新區(qū)配套不斷完善推行活動1、新年芭蕾舞會1目的：經(jīng)過活動傳達業(yè)主親友優(yōu)惠登記信息，發(fā)動老業(yè)主引領新客戶認購；表達開發(fā)商對業(yè)主的關懷，表達業(yè)主的尊貴，繼續(xù)維系雙方安康調(diào)和的互動關系；進一步提高品牌佳譽度與忠實度，啟動“第二營銷渠道為二期蓄集客源；經(jīng)過高層次的聯(lián)誼活動，培育國際化的社區(qū)文化氣氛。2時間 2004年1月2日地點遼寧大劇院方式：約請遼寧省芭蕾舞團與國內(nèi)著名芭蕾舞演員

38、一同為業(yè)主扮演；約請一期業(yè)主、關系客戶、二期意向客戶2000人參與；在會上公布業(yè)主親友優(yōu)惠認購的信息。九廣告戰(zhàn)略經(jīng)過適當?shù)膱髲V宣傳擬定為兩次報廣推行，吸引老業(yè)主親友進展認購登記，同時宣傳中國名盤五十強；富民橋兩岸道旗到位；富民橋大街、渾南大道交界處擎天柱廣告到位；工地圍墻改換。十銷售方式業(yè)主親友在本階段進展優(yōu)惠登記，可享用“員工待遇，獲得額外1%優(yōu)惠及提早選房資歷；由業(yè)主親身帶著其親友前來進展登記，每位業(yè)主只可引見一位親友購買，登記權僅限運用一次；登記須交付誠意金3000元/套并簽署業(yè)主與其引見親友同時簽名確認。十一推出宣傳資料階段性海報；第一份業(yè)主通訊，初期擬為月刊；二期規(guī)劃沙盤、俱樂部沙盤

39、2月份到位；推出商業(yè)網(wǎng)點的。九、品牌升華階段之“二期內(nèi)部認購蓄客期營銷戰(zhàn)略與方案一時間3月4日至4月8日二劃分標志以中國名盤論壇為開場，以二期內(nèi)部認購選房會前夕為終了；三推行條件與背景二期、三期開工；銷售答應證未到位、二期樣板房未完工。四推行目的經(jīng)過“中國名盤十大規(guī)范的炒作，為二期內(nèi)部認購蓄客。五推行戰(zhàn)略1、在一期園區(qū)工程未成形、新的現(xiàn)場硬件如二期樣板房未到位的條件下，“中國名盤稱號是我們可以運用的最新和具有獨一性的“依托性資源；2、延伸“名盤概念，拓展“名盤內(nèi)涵，從名盤入手建立河畔新城不可模擬、獨一無二的品牌識別“身份證；六推行主題河畔新城，締造中國名盤十大規(guī)范經(jīng)過“名盤規(guī)范，確立一套囊括開

40、發(fā)、設計、建筑、營銷、效力等全方位的行業(yè)新規(guī)范，實現(xiàn)超凡規(guī)運作，建立品牌身份識別。名企有境界的開發(fā)商 代表先進的國際化開發(fā)理念代表地產(chǎn)行業(yè)開展方向代表中國一流房地產(chǎn)開發(fā)程度推進沈陽人居進程華新聯(lián)美公司全國一流的閱歷與視野重承諾、守誠信的企業(yè)籠統(tǒng)2名牌打造“城市名片經(jīng)過打造名牌社區(qū)“城市名片，實現(xiàn)東北居住文明的復興名牌代表社區(qū)的生命力與榮譽感為物業(yè)的保值與升值提供保證3名勝擁有優(yōu)美的大環(huán)境親水社區(qū)周邊綠化帶環(huán)繞，二期更緊鄰80米寬濕地公園富民橋開通，與母城“手牽手4名師國際級巨匠規(guī)劃二期低容積率院落圍合式規(guī)劃組團內(nèi)人車分流交通系統(tǒng)5名筑經(jīng)典建筑二期純板樓立面引入國際水準顏色技術引領市場的戶型設計

41、室內(nèi)設計體系不單送裝修，更是送設計。6名氣人氣與社區(qū)文明交相輝映2003年沈陽銷售雙冠王銷售金額第一、銷售速度第一；沈陽人氣最旺、口碑最好的樓盤；營造國際化社區(qū)文化氣氛。7名流代表城市籠統(tǒng)的居住者“城市籠統(tǒng)階層的購房首選與聚居地政府、專家、媒介、同行、消費者“五把尺子共同衡量與監(jiān)管工程的開發(fā)進程名校知名教育體系二期引入省實驗小學、沈府音樂學校一期小哈津幼兒園毗鄰藝術城、大學城9名商品牌商業(yè)配套為配合“上行階層消費需求，由專業(yè)招商公司，對商業(yè)網(wǎng)點進展嚴厲的商業(yè)資歷審查，只面向品牌商家招商，確保商家進駐的質(zhì)量與效力；10名管引入知名的物業(yè)管理經(jīng)過高素質(zhì)物業(yè)管理及效力體系，打造“百年社區(qū)七主要賣點中

42、國名盤十大規(guī)范八推行活動中國名盤論壇目的“中國名盤十大規(guī)范正式亮相拉開“中國名盤十大規(guī)范與二期推售的推行序幕時間：3月4日地點：建議在北京舉行方式約請“中國房地產(chǎn)報等權威媒體主辦；約請國內(nèi)權威的行業(yè)協(xié)會指點、國家級房地產(chǎn)專家及房地產(chǎn)開發(fā)大腕演講；約請沈陽各大媒體前往實地追蹤報道；在論壇上提出要讓名盤成為東北社會文明提高和人們生活價值取向的載體，并根據(jù)此斗爭目的，正式公布河畔新城締造的“中國名盤十大規(guī)范；正式向外界發(fā)布“中國名盤規(guī)范白皮書即二期樓書；經(jīng)過中國房地產(chǎn)報進展整版報道；尋求在沈陽日報上對本次活動進展4個整版的炒作，盛大推出“中國名盤十大規(guī)范；在遼沈晚報與時代商報上也作出較大篇幅的新聞炒

43、作，同時轉載中國房地產(chǎn)報的報道。 “中國名盤規(guī)范推介會目的借助向客戶推介“中國名盤十大規(guī)范的方式，將二期產(chǎn)品作全面的推介，并由此啟動二期的市場內(nèi)部認購行動。時間：3月27日地點：建議在喜來登酒店方式開發(fā)商、代理商、建筑師、園林設計師，站在不同的角度詳細為客戶講解二期產(chǎn)品；在會上正式收取誠意金，正式開場二期市場內(nèi)部認購蓄客。九廣告戰(zhàn)略結合主流媒體建議為沈陽日報以四到八個全版深度炒作“中國名盤十大規(guī)范，到達造神運動的頂峰，并為內(nèi)部認購制造市場熱點；跨媒體炒作“中國名盤規(guī)范；高密度報廣投放；戶外廣告內(nèi)容改換。十推出宣傳資料中國名盤十大規(guī)范白皮書即二期樓書及戶型手冊國際生活品鑒書只對下誠意金者派發(fā)戶型

44、沙盤階段海報十一銷售方式從中國名盤推介會開場收取誠意金，每套5000元/套，可獲二期內(nèi)部認購折優(yōu)惠；誠意金只作為認購資歷及優(yōu)惠措施確實認，不代表選房順序；告知參與二期建議征集活動名獲獎者以外的參與者如下誠意金，均可獲得二期內(nèi)部認購額外的優(yōu)惠與業(yè)主親友同等待遇。十二價錢戰(zhàn)略只公布價錢區(qū)間不到元平方米十、品牌升華階段之“二期內(nèi)部認購期營銷戰(zhàn)略與方案時間2004年4月9日4月24日劃分標志二期進展內(nèi)部認購選房推行條件與背景銷售答應證未到位，二期樣板房未完工推行目的完成二期60%銷售推行活動舉行二期認購選房會推售房源與目的視乎下誠意金情況而定詳細推售房源銷售目的為二期銷售70%以上銷售方式4月9日11

45、日：真正的V客戶選房數(shù)量控制在少數(shù)，由其恣意挑選4月14日16日：二期建議征集活動名獲獎者選房范圍為市場內(nèi)部認購房源內(nèi)，按其名次先后挑選4月17日：業(yè)主親友認購選房會，以排隊方式認購，先到先得，銷售套；4月24日：市場內(nèi)部認購選房會，以排隊方式認購，先到先得，銷售套。價錢戰(zhàn)略業(yè)主親友與市場認購均為選房會前710天公布詳細房源及價錢。十一、品牌升華階段之“二期開盤蓄客期營銷戰(zhàn)略與方案一時間月日至月日二劃分標志以二期內(nèi)部認購終了為開場，以二期開盤選房會前夕為終了；三推行條件與背景月底二期樣板房完工并開放銷售答應證到位四推行目的繼續(xù)經(jīng)過“造神運動的深化，將市場炒熱，實現(xiàn)品牌崇敬，為二期銷售全面深化蓄

46、客；五推行戰(zhàn)略繼續(xù)經(jīng)過中國名盤十大規(guī)范的炒作，經(jīng)過“名盤造神運動，將市場炒得熱火朝天，使河畔新城品牌“走上神壇，實現(xiàn)從“品牌磨煉到“品牌崇敬的全面提升；六推行主題繼續(xù)深化推行“中國名盤十大規(guī)范七主要賣點中國名盤十大規(guī)范二期樣板房開放；八推行活動、富民橋長跑活動1目的：進一步提高河畔新城的認知度，為內(nèi)部認購蓄集更多的現(xiàn)場人氣；2時間：“五一節(jié)期間3地點：市區(qū)富民橋河畔新城4方式：建議結合渾南新區(qū)政府共同興辦，委托專業(yè)公司承辦乘渾南新區(qū)成立三周年之際，推出“百萬市民看渾南，并以富民橋長跑作為該活動的開場活動以河畔新城冠名跑經(jīng)富民橋，以新城廣場為終點，在現(xiàn)場舉行頒獎儀式又下誠意金又參與長跑者可獲得優(yōu)

47、先購買權2、二期樣板房開放儀式1目的：經(jīng)過二期樣板房開放儀式，將二期產(chǎn)品力細節(jié)提升充分地展如今市局面前，經(jīng)過該活動進一步提升現(xiàn)場人氣，為二期開盤蓄集客源。2時間：5月底3地點：銷售現(xiàn)場4方式：二期樣板房開放現(xiàn)場文藝活動3、舉行“渾南新區(qū)十大名勝評選活動1目的：經(jīng)過評選宣傳二期優(yōu)越的大環(huán)境與不斷改善的交通情況，推行“名盤十大規(guī)范當中的“名勝規(guī)范。時間：6月中旬方式：結合渾南新區(qū)政府主辦以河畔新城作為“渾南新區(qū)十大名勝的獨一房產(chǎn)類入選工程4、舉行商業(yè)網(wǎng)點的招商活動1面向一期業(yè)主進展招商經(jīng)過銷售代表傳達招商信息，向感興趣的業(yè)主派發(fā)，吸引業(yè)主中的商家或業(yè)主的商家朋友參與河畔新城的招商。2舉行招商活動與

48、商業(yè)局、媒體等單位共同舉行如“社區(qū)商業(yè)論壇等招商活動，將商家及有興趣的業(yè)主吸引到會場及現(xiàn)場，詳細開展招商洽談事宜，并可借“中國名盤十大規(guī)范中的“名商概念配合開展住宅推行。十推出宣傳資料階段海報十一銷售方式收取誠意金，每套5000元/套，可獲二期開盤9折優(yōu)惠；誠意金只作為認購資歷及優(yōu)惠措施確實認，不代表選房順序；十二價錢戰(zhàn)略只公布價錢區(qū)間不到元平米十二、品牌升華階段之“二期開盤認購期營銷戰(zhàn)略與方案一時間2004年6月5日6月6日二劃分標志二期進展開盤選房三推行目的完成90%以上銷售四推行活動舉行二期開盤選房會五推售房源與目的視乎下誠意金情況而定詳細推售房源銷售目的為二期銷售90%以上銷售方式6月

49、5日舉行市場內(nèi)部認購選房會，以搖號方式認購，銷售180套；6月6日進展開盤加推，以先到先得方式，銷售40套沒有折扣。價錢戰(zhàn)略開盤選房會前710天公布詳細房源及價錢。十三、品牌升華階段之“二期簽約及余房銷售期營銷戰(zhàn)略與方案一時間2004年6月7日6月25日二劃分標志以二期開盤選房會終了為開場，以三期開場收誠意金為標志三推行條件與背景園區(qū)環(huán)境逐漸成型四推行目的實現(xiàn)二期100%以上的銷售，并堅持品牌推行的恒溫效應五推行戰(zhàn)略對外繼續(xù)經(jīng)過有力的宣傳推行，吸引新客戶購買二期余房；對內(nèi)發(fā)動老業(yè)主帶動新客戶消化余房。六推行主題中國名盤，再創(chuàng)熱銷傳奇七主要賣點熱銷口碑；不斷改善的區(qū)域環(huán)境。八推行活動二期樣板房開

50、放儀式；約請中央電視臺著名主持人和著名嘉賓，在銷售中心現(xiàn)場進展“藝術人生、“財智人生等對話活動；約請著名經(jīng)濟學家現(xiàn)場作演講；獲得進口大片電影首映式的冠名權，吸引客戶前來銷售中心領票，提升現(xiàn)場人氣，協(xié)助 余房銷售。九廣告戰(zhàn)略繼續(xù)經(jīng)過主流媒體大力地進展廣告宣傳十推出宣傳資料階段性海報十一推售房源與目的二期銷售終了十二銷售方式不封盤，放開銷售十三價錢戰(zhàn)略沒有折扣十四、產(chǎn)品突圍階段之“三期蓄客期營銷戰(zhàn)略與方案一時間2004年6月268月13日；二劃分標志以三期開場收取誠意金為開場，以三期開盤選房會前夕為終了三推行條件與背景三期樣板房開放四推行目的建立三期全新的獨特市場籠統(tǒng)，為三期認購蓄集大量客源；五推

51、行戰(zhàn)略1三期單獨取名與包裝，新產(chǎn)品要從稱號開場營銷本人，經(jīng)過稱號直接突出小高層的產(chǎn)品優(yōu)勢，讓稱號就產(chǎn)生競爭力，給予市場耳目一新的覺得；2全面深化提升三期的產(chǎn)品力A、添加小高層精裝修投入，提高小高層精裝修檔次；提高入戶門檔次；天然大理石板改為人造大理石板如窗臺板等入戶門添加為二道門；提高廚柜臺面與面板的檔次；建議其他精裝修內(nèi)容較二期有所提高，如地板、衛(wèi)浴等；提高大堂、公共通道的裝修檔次如奢華精致的住戶大堂；B、添加小高層之間圍合園林景觀投入，全面提升園林景觀的特點與素質(zhì)例如規(guī)劃為高爾夫果嶺園林，以彰顯小高層組團的高檔次與獨特性；C、添加小高層智能化價值，配置智能家居科技系統(tǒng)如一卡通、中央吸尖、燃

52、氣走漏探測器、破玻璃感應器等，全面提升小高層的科技含量與附加價值；3經(jīng)過小高層產(chǎn)品力及營銷手法的探求與實際，對未來高層的規(guī)劃及推行起到“樣板示范作用，同時為高層推行埋下市場的“心思伏筆。六推行主題主線：尖端住宅科技享樂主義突出三期產(chǎn)品的科技感、質(zhì)量感、工業(yè)感與溫馨感副線：108道工序，構筑中國3A級特種住宅經(jīng)過“3A級特種住宅這一品牌概念延伸，結合產(chǎn)品力的全面提升，給予市場不斷的新穎感與真實感。七主要賣點高質(zhì)量裝修超寬樓間距園林景觀科技含量高附加值一期逐漸呈現(xiàn)的“工程籠統(tǒng)八推行活動在施工現(xiàn)場設置“裝修動態(tài)工藝樣板房，全面分析裝修工藝，建材、質(zhì)量一覽無遺，充分展現(xiàn)小高層的精裝修質(zhì)量；配合名盤規(guī)范

53、中的“名校，與省實驗學校、小哈津幼兒園、沈府音樂學校等單位結合舉行少兒活動如少兒鋼琴競賽；結合小高層包裝所表達出來的德國工業(yè)感風格，可舉行德國創(chuàng)意周如德國名車展、德國經(jīng)典名片、德國美食節(jié)、德國家私展等；在渾河邊舉行如煙火晚會、露天交響音樂會等聯(lián)誼活動。與濰坊風箏協(xié)會結合舉行風箏節(jié)；繼續(xù)舉行商業(yè)網(wǎng)點的招商活動。九廣告戰(zhàn)略經(jīng)過主流媒體進展高頻率、大篇幅的密集廣告攻勢；發(fā)動媒體進展全新的階段推行主題的炒作。十推出宣傳資料三期樓書三期籠統(tǒng)手冊三期規(guī)劃沙盤三期單體沙盤三期戶型沙盤階段海報十一銷售方式繼續(xù)以收取誠意金的方式進展蓄客十三價錢戰(zhàn)略建議在添加產(chǎn)品價值的根底上，三期價錢應比二期略低，使其表現(xiàn)出無與

54、倫比的性價比。十五、產(chǎn)品突圍階段之“三期開盤認購期營銷戰(zhàn)略與方案一時間2004年8月14日8月15日二劃分標志三期進展認購選房會三推行條件與背景同三期蓄客期四推行目的三期銷售80%以上五推行活動舉行三期認購選房會六推售房源與目的三期銷售80%以上七銷售方式舉行三期開盤認購選房會進展集中式銷售，建議采用排隊加搖號方式八價錢戰(zhàn)略開盤選房會前710天公布詳細房源及價錢十六、社區(qū)深化階段之“三期余房銷售期營銷戰(zhàn)略與方案一時間2004年8月14日11月15日二劃分標志以三期開盤選房會終了為開場，以三期余房銷售終了為終了三推行條件與背景一期大部分樓宇交付運用國家安康住宅經(jīng)過驗收3A級住宅經(jīng)過驗收四推行目的

55、將余房銷售終了建立品牌佳譽度五推行戰(zhàn)略一期住宅交房并經(jīng)“國家住宅工程中心驗收以后，配合看得見、摸得著的現(xiàn)場實景與氣氛，再推行“名符其實的安康住宅，實現(xiàn)從“安康住宅到“安康社區(qū)的深化，使社區(qū)籠統(tǒng)得以全面提升；充分發(fā)掘老業(yè)主資源，深度激活“第二營銷渠道，協(xié)助 余房銷售。六推行主題國家安康社區(qū)七主要賣點成型的園區(qū)環(huán)境高素質(zhì)的住戶社區(qū)的人文氣氛與環(huán)境售后效力八推行活動舉行知名商家入駐河畔新城簽約儀式舉行交樓經(jīng)典結合大型的家電、家具商場，為業(yè)主團購家電、家具效力舉行首屆河畔新城社區(qū)運動會九廣告戰(zhàn)略經(jīng)過小篇幅、高頻率的廣告投放，協(xié)助 余房銷售；交房階段以大篇幅廣告廣而告之。十推出宣傳資料社區(qū)深化期樓書如：

56、國家安康社區(qū)寫真十一推售房源與目的將二期一切余房銷售終了十二銷售方式放開銷售余房十三價錢戰(zhàn)略與之前的價錢戰(zhàn)略堅持一致十七、社區(qū)深化階段之“保溫期營銷戰(zhàn)略與方案一時間2004年11月16日12月底二劃分標志以三期余房銷售終了為開場，以年底為終了三推行條件與背景一期業(yè)主紛紛入??；一期3棟多層及2棟小高層交房。四推行目的提升品牌佳譽度，建立品牌忠實度；五推行戰(zhàn)略經(jīng)過業(yè)主聯(lián)誼活動，培育社區(qū)文化氣氛。六推行主題國家安康社區(qū)七主要賣點園區(qū)實景；社區(qū)文化氣氛；高素質(zhì)的住戶。八推行活動舉行如高興家庭籠統(tǒng)大使征集、家庭幽默大賽等業(yè)主聯(lián)誼活動；舉行如乒乓球賽、羽毛球賽等體育活動；成立二手房租售中心，提升物業(yè)的保值

57、、增值才干。九廣告戰(zhàn)略經(jīng)過適量廣告進展保溫十推出宣傳資料階段海報第三部分 銷售定價二期及三期整體銷售定價1、河畔新城二期及三期整體銷售均價建議為4261元/平方米河畔新城一期的整體銷售價錢曾經(jīng)超越了原定的目的4050元/平方米，到達4061元/平方米，建議二期及三期整體銷售均價在一期的根底上加價200元/平方米，即到達4261元/平方米，其中規(guī)范層銷售均價為4370元/平方米；2、躍層上層價錢按躍層下層價錢的7折計算；二、整體銷售定價根據(jù)1、外部要素影響外因：1充分思索中高檔住宅的競爭壓力河畔新城二期及三期推售貨量超越11萬平方米，已占中高檔樓盤年銷售總量約20%以上，存在較大的消化壓力；2004年，隨著更多大型外地品牌開發(fā)商工程的入市，沈陽房地產(chǎn)市場推出的中高檔樓盤數(shù)量將明顯超越以往，呈現(xiàn)幾何級的上升趨勢，因此，河畔新城二期及三期面臨的市場競爭壓力將更大，對價錢的制定要更為謹慎。與2003年河畔新城剛推出市場不為人知相比，一期的營銷勝利，令河畔新城成為一個樹大招風、眾矢之的樓盤，包括萬科工程都會將河畔新城視為最大的競爭對手，各大競爭對手必然會對河畔新城作出種種產(chǎn)品或營銷上的克隆或阻擊。為了滿足競爭需求，河畔新城的價錢不宜過高，以免在性價比如面處于優(yōu)勢。2應對競爭對手的價錢競