1、北海市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告第一部分北海概況第二部分北海房地產(chǎn)發(fā)展前景第三部分 2009-2010年北海房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策第四部分近期北海樓市情況第五部分 市場分析第一部分 北海概況一、地理位置及特點 北海市位于廣西南部，地處東經(jīng)1085010947，北緯20262155之間，全市南北長11公里，東西寬20公里。境內(nèi)有欽北鐵路、209、325國道經(jīng)過，高速公路可直達(dá)南寧、湛江等地，把北海與桂林、重慶、成都、廣州等重要城市連接起來，構(gòu)筑了中國西南地區(qū)便捷的公路出海通道。市政府所在地為海城區(qū)，距離自治區(qū)首府220公里。北海是中國古代“海上絲綢之路”始發(fā)港，是中國西部地區(qū)唯一的沿海開放城市，是中國西部唯

2、一具備空港、海港、高速公路和鐵路的城市，是享譽(yù)海內(nèi)外的旅游休閑度假勝地。二、土地 氣候 全市土地面積3337平方公里，森林面積11.5萬公頃，森林覆蓋率達(dá)28.6%。氣候?qū)賮啛釒ШＱ笮约撅L(fēng)氣候，年平均氣溫22.9。北海三面環(huán)海，每立方厘米空氣中的負(fù)離子含量高達(dá)2500至5000個，比一般城市高出50至100倍，被譽(yù)為中國最大的城市“氧吧”。2005年入選中國十大宜居城市，榮獲全國人居城市生態(tài)環(huán)境范例獎。三、行政區(qū)劃 人口 現(xiàn)轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣。據(jù)公安局統(tǒng)計，2008年年末總?cè)丝?57.72萬人，其中農(nóng)業(yè)人口111.04萬人，有壯族、瑤族、苗族等少數(shù)民族，人口自然增長率12.5。

3、四、經(jīng)濟(jì)概況 2009年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值335億元，增長16%；工業(yè)增加值115億元，增長20.8%；財政收入35.75億元，增長32.28%；全社會固定資產(chǎn)投資330億元，增長65%；實際利用外資1.31億美元，增長46.2%；社會消費(fèi)品零售總額95.2億元，增長18.9%；居民消費(fèi)價格指數(shù)下降2.5個百分點；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15200元，增長8.7%；農(nóng)民人均純收入4740元，增長10%。第二部分 北海房地產(chǎn)發(fā)展前景一、城市發(fā)展優(yōu)勢建設(shè)生態(tài)宜居城市 生態(tài)是北海突出的優(yōu)勢資源，是北海城市發(fā)展的重要依托。北海銀灘改造及生態(tài)保護(hù)項目喜獲“中國人居環(huán)境范例獎”，充分證明的確如中央領(lǐng)導(dǎo)所指出

4、的，生態(tài)是北海的優(yōu)勢和競爭力。北海優(yōu)異的生態(tài)備受外界重視和關(guān)注，理應(yīng)為我們自己所充分珍視和科學(xué)利用。 北海長期以來重視生態(tài)保護(hù)，堅持科學(xué)發(fā)展，和諧發(fā)展，產(chǎn)業(yè)與環(huán)境協(xié)調(diào)。在開展深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動確立的主題中，“建設(shè)宜居北?！本褪瞧渲幸豁椫匾獌?nèi)容。正在實施的“北海三年跨越發(fā)展工程”，把處理好加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)與保護(hù)生態(tài)環(huán)境的關(guān)系作為必須正確認(rèn)識和處理好的六個重大關(guān)系之一，要求堅持把保護(hù)生態(tài)環(huán)境放在突出位置，加強(qiáng)生態(tài)文明建設(shè)，珍惜和愛護(hù)天賜北海的優(yōu)越自然環(huán)境，既要“金山銀山”，又要“綠水青山”，更要“碧海銀灘”。國家建設(shè)部授予北?！爸袊司迎h(huán)境范例獎”，無疑是對我市發(fā)展思路和發(fā)展成果的充分肯定。

5、“中國人居環(huán)境范例獎”由國家建設(shè)部設(shè)立，反映獲獎?wù)咴诟纳瞥擎?zhèn)人居環(huán)境工作中取得的成就。這一獎項的獲得，必定為北海的城市形象“加分”。而一個良好的城市形象，對于實施三年跨越發(fā)展工程的北海來說，是一筆無形的財富。它彰顯了北海城市的魅力所在，提升了北海的知名度與美譽(yù)度。從這一角度來說，它無疑是北海擴(kuò)大對外開放，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合作、吸引投資和游客的一塊“金字招牌”。 生態(tài)環(huán)境是競爭力，已經(jīng)為許多事例所證明。大連市在確立“生態(tài)城市”的發(fā)展理念之后，進(jìn)行了大刀闊斧的生態(tài)改造，如今擁有“優(yōu)越小氣候，良好小環(huán)境”的美稱。大連打造的三張“名片”之一就是使得城市生態(tài)盎然的綠地，生態(tài)環(huán)境為城市增添吸引力與提升知名度發(fā)揮了

6、重要作用。珠海、桂林、成都、重慶等城市的生態(tài)環(huán)境建設(shè)，都贏得人們的贊賞。建設(shè)“生態(tài)型宜居城市”已經(jīng)成為城市建設(shè)的共識和方向。 獲得“中國人居環(huán)境范例獎”，是我們在爭創(chuàng)我國城市綜合性最高獎“中國人居環(huán)境獎”的道路上邁出的第一步。根據(jù)規(guī)定，“中國人居環(huán)境獎”必須具備3個先決條件，即已經(jīng)獲得“節(jié)水型城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“國家園林城市”稱號。這三個稱號均設(shè)定了具體的考核指標(biāo)，如城市生活垃圾無害化處理率、城市規(guī)劃建成區(qū)人均公共綠地面積、城區(qū)綠化覆蓋率等。對于北海來說，爭創(chuàng)“中國人居環(huán)境獎”任務(wù)還十分艱巨，還要花大力氣。我們相信，獲得“中國人居環(huán)境范例獎”將增強(qiáng)北海建設(shè)“宜居城市”的共識，鼓舞全

7、市上下贏取“中國人居環(huán)境獎”的信心。爭創(chuàng)“中國人居環(huán)境獎”的過程，是一個保護(hù)生態(tài)環(huán)境與改善民生密切結(jié)合的過程，是一個城市不斷美化、市民不斷受益、成果不斷共享的過程。因此，北海的每個人都應(yīng)認(rèn)識到生態(tài)是北海的生命線，與我們每個人息息相關(guān)，要從我做起，從小事做起，以實際行動擦亮北海獲得“中國人居環(huán)境范例獎”這塊“金字招牌”，以更高的積極性參與到爭創(chuàng)“中國人居環(huán)境獎”的工作中，推動北海全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，共同把北海建設(shè)成為人們向往的文明、富裕、和諧的宜居城市。二、北海市城市2008-2025年總體規(guī)劃 1、規(guī)劃范圍： 北海市全市轄三區(qū)一縣，即海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)、合浦縣，國土面積為3337平方

8、公里。 在本次城市總體規(guī)劃中，劃定城市規(guī)劃區(qū)范圍是以現(xiàn)行政區(qū)域為界，涵蓋市轄三區(qū)：海城區(qū)、銀海區(qū)和鐵山港區(qū)，總面積為957平方公里。規(guī)劃中心城建設(shè)用地范圍包括主城區(qū)和鐵山港區(qū)。 2、規(guī)劃期限：本次規(guī)劃期限為2008-2025年。分近期、遠(yuǎn)期規(guī)劃，同時提出遠(yuǎn)景發(fā)展設(shè)想。 規(guī)劃近期至2015年； 規(guī)劃遠(yuǎn)期至2025年；規(guī)劃遠(yuǎn)景是對2025年之后50年的發(fā)展展望。3、城市性質(zhì)：區(qū)域性國際濱海旅游城市，以高新產(chǎn)業(yè)、臨港工業(yè)為主的港口城市。4、發(fā)展定位：努力建設(shè)國際北海、海洋北海、休閑北海、宜居北海，成為國際城市網(wǎng)絡(luò)的重要節(jié)點、面向東盟的合作開放示范區(qū)、服務(wù)三南（西南、華南和中南）的經(jīng)濟(jì)社會繁榮區(qū)和國際

9、海韻灣區(qū)。 5、發(fā)展目標(biāo)：保護(hù)生態(tài)系統(tǒng)，立足于自身資源環(huán)境容量，建立滿足城市發(fā)展要求、實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展需要的調(diào)控目標(biāo)和管理模式，推動社會和諧健康發(fā)展。在規(guī)劃期限內(nèi)將北海市建設(shè)成為北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，進(jìn)入特大城市行列。6、空間發(fā)展模式： 依托濱海形成北部灣濱海發(fā)展帶、鐵山港灣、廉州灣的“一帶兩灣”城市發(fā)展新格局。 以海景大道為依托，在沿線地帶建設(shè)幾個特色產(chǎn)業(yè)區(qū)，形成多節(jié)點的濱海經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶；以鐵山港灣為依托，發(fā)展大港口、大工業(yè)、大物流，打造成為連結(jié)兩廣沿海的區(qū)域性臨海工業(yè)基地、物流商貿(mào)中心和區(qū)域合作平臺；以廉州灣為依托，打造以高科技產(chǎn)業(yè)為重點的現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和美麗宜人的“北部灣國際新城”。7、

10、規(guī)劃結(jié)構(gòu)：構(gòu)建“一城兩區(qū)八組團(tuán)” 的城市空間結(jié)構(gòu)骨架?！耙怀恰敝钢行某恰＜幢敬我?guī)劃的中心城建設(shè)用地范圍，包括兩區(qū)?！皟蓞^(qū)”指主城區(qū)和鐵山港區(qū)。改造北鐵公路使其成為聯(lián)結(jié)兩區(qū)的快速干道；兩區(qū)之間及周邊設(shè)置以生態(tài)保護(hù)帶為主，充分體現(xiàn)“海、城、港”的城市空間特色。“八組團(tuán)”指主城區(qū)內(nèi)的舊城區(qū)組團(tuán)、海灣新城組團(tuán)、鐵路南組團(tuán)、大冠沙新區(qū)組團(tuán)、竹林組團(tuán)以及鐵山港區(qū)的鐵山港東組團(tuán)、鐵山港西組團(tuán)、港口物流組團(tuán)。 8、在中心城用地規(guī)模方面規(guī)劃近期（2015年），中心城建設(shè)用地為137.334平方公里（其中，主城區(qū)的建設(shè)用地為105.489平方公里，鐵山港區(qū)不含填海及鎮(zhèn)區(qū)的建設(shè)用地為31.845平方公里），人均建設(shè)

11、用地為130.8平方米。城市總建設(shè)用地規(guī)模為158.242平方公里（含填海用地和規(guī)劃建成區(qū)內(nèi)鎮(zhèn)區(qū)用地，其中，填海用地規(guī)模為18.097平方公里，規(guī)劃建成區(qū)內(nèi)鎮(zhèn)區(qū)用地為2.811平方公里）。規(guī)劃遠(yuǎn)期（2025年），中心城建設(shè)用為209.845平方公里（其中，主城區(qū)的建設(shè)用地為160.368平方公里，鐵山港區(qū)不含填海及鎮(zhèn)區(qū)的建設(shè)用地為49.477平方公里），人均建設(shè)用地為119.9平方米。城市總建設(shè)用地規(guī)模為282.937平方公里（含填海用地和規(guī)劃建成區(qū)內(nèi)鎮(zhèn)區(qū)用地，其中，填海用地規(guī)模為49.805平方公里，規(guī)劃建成區(qū)內(nèi)鎮(zhèn)區(qū)用地為23.287平方公里）。 9、人口 經(jīng)濟(jì)近期至2015年，市城總?cè)丝?

12、10萬人，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值750億元；遠(yuǎn)期至2025年，市城總?cè)丝?15萬人，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值3000億元。三、2010-2015年北海房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析 受國際金融危機(jī)的影響，北海樓市曾一度低迷。2008年9月份，北海市90平方米及以下新建住房環(huán)比價格首次出現(xiàn)了負(fù)增長，降幅為0.2%。2008年11月份和12月份，北海整體房屋銷售價格、新建住房價格和90平方米及以下新建住房價格環(huán)比均有小幅下降。但到了2009年2月份，北海房價逆市上揚(yáng)，尤其是90平方米及以下新建住房價格比1月份上漲了1.6%，漲幅排在全國重點監(jiān)測的70個大中城市第一位。7月份以來，北海的房價持續(xù)增長。位于北海大道東段的一

13、個樓盤，步梯房原起步價2650元/平方米，不到一個月時間，漲到了3000元/平方米，如今又漲到了3500元/平方米。此外，市區(qū)不少多層、高層電梯公寓樓盤亦隨勢而漲，起步價高達(dá)了3600元/平方米。北海市房地產(chǎn)出現(xiàn)銷售旺盛勢頭，與外地人在商品住房市場所占份額進(jìn)一步擴(kuò)大有關(guān)。北海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年第三季度，北海外地人購買新建商品住房面積26.18萬平方米，占個人購買新建商品住房面積的70.57%，比上一季度提高了近四個百分點；購買二手商品住房面積7.69萬平方米，占個人購買二手商品住房面積的56.50%，比上一季度增加了近一成。外省購房者主要來自黑龍江、吉林、河南、廣東、浙江

14、、山東、內(nèi)蒙古、福建等地。這些人士有的購買二三套房，多數(shù)用于投資。之所以有大量外地人在北海購房，一是北海具有得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢及良好的生態(tài)環(huán)境，與國內(nèi)許多城市相比適宜居??；二是相對沿海開放城市而言，北海的房價基數(shù)較低；三是廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)提速發(fā)展，北海的發(fā)展空間廣闊，回報率將會增大。在北海城市發(fā)展歷程上，房地產(chǎn)業(yè)的興衰，對北海的影響至關(guān)重要。正是房地產(chǎn)業(yè)的井噴式發(fā)展，造就了上世紀(jì)九十年代初北海的大發(fā)展，也正是房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展，讓北海在上世紀(jì)九十年代末蒙上了中國現(xiàn)代“泡沫經(jīng)濟(jì)的博物飽”的陰影。同時，正是房地產(chǎn)業(yè)的理性回升，讓北海的城市建設(shè)日新月異。如今，這座美麗的城市，到處都可以看得到正在動工

15、興建的新樓盤。北海，這顆北部灣畔的明珠，正以她絢麗的光芒吸引著一批又一批的外來人士到此置業(yè)安居。數(shù)字表明，2004年到2008年，北海的房地產(chǎn)像一匹重新獲得能量的駿馬，快速向前發(fā)展。2008年，廣西北海市房地產(chǎn)完成投資額近40億元，占全市固定資產(chǎn)投資總額的19.59%，比上年增長62.18%，其中私營房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮主力軍作用。2008年，國家批準(zhǔn)實施廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)入歷史性發(fā)展的新階段，北海市房地產(chǎn)將因此而獲得長達(dá)10到15年的戰(zhàn)略性快速發(fā)展周期，迎來了千載難逢的發(fā)展新機(jī)遇。同時，北海市得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢和自然環(huán)境，近幾年社會經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)的快速發(fā)展，以及房地產(chǎn)市場歷經(jīng)

16、10余年的土地盤整、消化空置商品房和停緩建工程處置工作，有效地解決了歷史遺留問題，“泡沫經(jīng)濟(jì)”痕跡基本消除，市場秩序進(jìn)一步規(guī)范，為房地產(chǎn)業(yè)提供了一個良好的發(fā)展環(huán)境。根據(jù)廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，到2020年北海城市建成區(qū)人口發(fā)展到100-120萬人，城市建成區(qū)建設(shè)用地控制在140平方公里以內(nèi)。目前北海市城市中心區(qū)人口約40萬人，建成區(qū)面積約40平方公里，人均住房建筑面積約30平方米，要實現(xiàn)發(fā)展規(guī)劃的目標(biāo)，每年年均增加人口5-7萬人，建設(shè)用地年均開發(fā)面積8.3平方公里?？梢灶A(yù)見，在不久的將來，北海的房地產(chǎn)將迎來又一個發(fā)展新高潮。第三部分 2009-2010年北海房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策一、北海市人民政

17、府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的若干措施 2009年6月16日（一）鼓勵住房消費(fèi)（二）鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)（三）簡化行政審批（四）規(guī)范稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)和時點（五）開展宣傳促銷活動二、北海三年跨越發(fā)展工程 2010年1月15日，北海市委召開九屆八次全會，作出了實施“北海三年跨越發(fā)展工程”的重大決策，提出了“一年繼續(xù)打基礎(chǔ)、兩年明顯見成效、三年實現(xiàn)大跨越”，到2012年，把北?；窘ㄔO(shè)成為區(qū)域性國際化的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚基地、旅游商貿(mào)物流中心、開放合作重要平臺和生態(tài)宜居文明城市的奮斗目標(biāo)。今年是實施“北海三年跨越發(fā)展工程”的第一年，抓緊抓好實施工作，為今后兩年的發(fā)展打牢基礎(chǔ)，確保全面實現(xiàn)各項目標(biāo)任務(wù)，意義十

18、分重大。第四部分 近期北海樓市情況一、北海房市2季度面臨壓力 后市仍看好 2009年，在國家刺激經(jīng)濟(jì)政策的影響下，北海市場成交量成幾何倍數(shù)增長，平均每月成交量在15萬平方米左右，價格更是從原來的2800元/平方米上升到4500元/平方米。進(jìn)入2010年，北海房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策風(fēng)向的影響，市場觀望情緒漸濃，1月成交量22萬平方米，2、3月的月成交量跌至12-13萬平方米。一季度總結(jié)：成交下降 房價走高據(jù)統(tǒng)計，北海市13月商品房預(yù)售面積約44.18萬平方米，商品房交易面積約46.91萬平方米，商品住宅交易面積約41.08萬平方米。從數(shù)據(jù)分析，2010年1月延續(xù)了2009年北海房地產(chǎn)的瘋狂，商品房

19、成交量達(dá)到22.18萬平方米，同比增長131%，環(huán)比增長48%。2、3月份受國家房地產(chǎn)政策調(diào)控的影響，成交量下降，每月保持1213萬平方米。受海南房價帶動，北海多數(shù)在售項目價格亦有所上升，據(jù)統(tǒng)計2009年北海商品房成交均價為3554.41元/。而今年春節(jié)后北海在售項目成交均價在42004800元/（毛坯房）。如臨近金海岸大道的海德堡、職業(yè)學(xué)院附近的東輝翰林鑫苑，價格在4200-4300元/；廣東路的同和水岸香堤、上海路交北部灣路的香檳郡、四川路的白金翰宮，價格在4500-4800元/。金海岸大道的凱昇銀灘假日公寓24層的獨(dú)棟高層，頂層海景房價格已經(jīng)接近8500元/。外地人仍為北海房地產(chǎn)市場購置

20、主力，主要來自黑龍江、吉林、廣東、河南、山東、浙江、福建、內(nèi)蒙古、遼寧、北京等地，其中來自黑龍江的購房者所占比例最高，占外地人購買商品住房面積的1525%。 二季度預(yù)測：壓力增大 價值凸顯供大于求，房價壓力增大據(jù)統(tǒng)計，2009年北海房產(chǎn)交易達(dá)到164.53萬平方米，房地產(chǎn)開工面積434.46萬平方米，其中12月份的開工面積達(dá)到164.32萬平方米。開工面積明顯大于市場消化能力，大量剩余未售產(chǎn)品積壓至2010年，在未來銀根收縮，購房貸款額度收緊的環(huán)境下，對北海第二季度房價上升造成一定壓力。自由貿(mào)易區(qū)成立，吸引更多外地投資者2010年1月1日，自由貿(mào)易區(qū)正式啟動，標(biāo)志著由中國和東盟10國組成、接近

21、6萬億美元國民生產(chǎn)總值、4.5萬億美元貿(mào)易額的國際區(qū)域，開始步入零關(guān)稅時代。預(yù)計未來大量內(nèi)地企業(yè)會蜂涌而至。人才、資金、物流、信息流向北部灣聚集；北海做為北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重鎮(zhèn)，得天獨(dú)厚的宜居環(huán)境，將吸引更多投資者置業(yè)。價格洼地，吸引北方客戶受國際旅游島定位的影響，海南島樓價急劇攀升，三亞海景房價格在35萬元/，而且要求一次性付款。氣候、環(huán)境相差不大的北海市房價普遍在45005000元/，二者相比較，北海形成價格洼地，未來或?qū)⑽啾狈劫彿空叩奖焙Ｖ脴I(yè)。二、2010年北海房地產(chǎn)爆發(fā)性增長 20多個在建超百畝的大盤 兩會前后，新一輪房產(chǎn)調(diào)控新政頻出，而處在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)前沿的北海樓市，繼續(xù)演繹20

22、09年的火爆，2010年元月份成交20.42萬平方，力壓三亞！春節(jié)以后，很多樓盤推多少賣多少，甚至無貨可賣，出現(xiàn)了一房難求的局面。新開盤項目均價基本都在4500元/以上，和市長所說的北海房價3000多元/的價格實在是相距甚遠(yuǎn)！三、2010年一季度商品房預(yù)售情況見表一 四、2007-2009年北海市土地出讓情況見表二五、北海2009（全年）至2010年1月各城區(qū)主要在售樓盤情況見表三第五部分 市場分析一、北海房地產(chǎn)業(yè)基本保持健康發(fā)展態(tài)勢 從總體上看，北海市近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展是健康協(xié)調(diào)的： 第一，從房地產(chǎn)投資比重看。前兩年我市房地產(chǎn)投資占全市固定資產(chǎn)投資總額的11%左右，2004年雖然上升到16

23、.7%，但仍達(dá)不到全國18.8%的平均增長率，分別低于北京、深圳、上海、廣州41.6、25.6、21.4和16.7個百分點。表明我市房地產(chǎn)市場尚未超出過熱的程度。 第二，從房地產(chǎn)價格看。北海目前應(yīng)當(dāng)是在沿海城市乃至部分內(nèi)陸城市中房價最低的。由于需求趨旺、建筑材料漲價等因素拉動房價上漲，這是屬于正常波動范圍，而我市房價基本沒有出現(xiàn)過快猛漲的現(xiàn)象。2004年全市每平方米商品房平均價格只有1400元左右，只相當(dāng)于溫州的15.1%，上海的16.2%，北京的22.5%，南寧的49.7%。 第三，從房產(chǎn)交易情況看。我市銷售市場總體基本穩(wěn)定，房產(chǎn)銷售交易額同比增長89.24%，略高于投資增長速度。其中住宅交易宗數(shù)、面積和金額，分別占總數(shù)的93.34%、