1、.PAGE ：.；河畔新城營(yíng)銷(xiāo)謀劃方案第一部分 市場(chǎng)分析一、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加速帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)快速開(kāi)展國(guó)民消費(fèi)總值產(chǎn)生的影響2003年沈陽(yáng)市國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值GDP1600億，與上年對(duì)比上升14.1%，明年預(yù)測(cè)能到達(dá)1815億元數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市人民政府。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)加速提升的形狀。在中央支持下，老工業(yè)基地重新振興將加快步伐，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入二次創(chuàng)業(yè)起飛階段。整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的快速開(kāi)展。居民收入對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)展的影響截止于2003年9月，沈陽(yáng)市人均可支配性收入為695.04元/月，比上年同期增長(zhǎng)13.8%， 19月用于居住的人均消費(fèi)支出到達(dá)491.93元，為上年同期的129.1%，住宅消費(fèi)大幅度

2、升溫。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查了解：沈陽(yáng)市居民購(gòu)房需求相當(dāng)旺盛，1年以內(nèi)欲買(mǎi)房或賣(mài)掉舊房再購(gòu)置新住房的占9.2%。其中有一半人買(mǎi)新房，每戶按80平方米計(jì)算，共需商品房近500萬(wàn)平方米數(shù)據(jù)來(lái)源：東北新聞網(wǎng)。2003年沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況開(kāi)發(fā)情況沈陽(yáng)市2003年的總開(kāi)發(fā)量到達(dá)1500萬(wàn)平方米，大批外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入沈陽(yáng)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的開(kāi)發(fā)熱度，呈現(xiàn)“井噴式開(kāi)展，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2003年步入與全國(guó)同步高速行駛的軌道。2、 成交情況2003年1月12月初，沈陽(yáng)市商品房住宅銷(xiāo)售成交面積為433.23萬(wàn)平方米，成交金額為125.6億元，其中渾南新區(qū)成交面積為29.28萬(wàn)平方米，成交金額為8.3億元，

3、估計(jì)2003年沈陽(yáng)市全年成交面積將超越500萬(wàn)平方米；增量商品房市場(chǎng)急劇升溫，投資銷(xiāo)售比趨于合理，開(kāi)展態(tài)勢(shì)良好。1-6月，全市增量商品房銷(xiāo)售面積比上年同期增長(zhǎng)31%，而銷(xiāo)售額比上年同期增長(zhǎng)40%以上，前進(jìn)的幅度是近年來(lái)所稀有的。存量房再次刷新記錄，穩(wěn)居全國(guó)前茅1-6月，全市存量房買(mǎi)賣(mài)量和買(mǎi)賣(mài)額均比去年同期增長(zhǎng)50%以上，半年的買(mǎi)賣(mài)面積相當(dāng)于1998年全年買(mǎi)賣(mài)量的5.76倍，與快速開(kāi)展的2001年全年的買(mǎi)賣(mài)量差不多少。我市存量房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)已與增量房市場(chǎng)并駕齊驅(qū)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流市場(chǎng)；2003年上半年，沈陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)35%，存量房買(mǎi)賣(mài)添加50%以上，個(gè)人住房消費(fèi)抵押貸款增長(zhǎng)50%以上。

4、沈陽(yáng)在完成近三年調(diào)整義務(wù)后，駛?cè)肓丝燔?chē)道，處在加速度開(kāi)展階段。3、 價(jià)錢(qián)情況2003年1月12月初，沈陽(yáng)市商品房銷(xiāo)售成交均價(jià)為2900元/平方米，其中渾南新區(qū)成交均價(jià)為2835元/平方米。到月末沈陽(yáng)市存量房平均價(jià)錢(qián)比年初上升了，每平方米上漲元，與去年同期相比上升了，每平方米上漲了元。其中存量房比去年上升，每平方米上漲元。存量房的價(jià)錢(qián)飛速上漲，又推進(jìn)了增量商品房?jī)r(jià)錢(qián)上漲。三、2004年沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、住宅市場(chǎng)將呈井噴式開(kāi)展分析幾年來(lái)的開(kāi)展走勢(shì)，有關(guān)部門(mén)估計(jì)，沈陽(yáng)市將于2004年進(jìn)入第三輪房地產(chǎn)開(kāi)展周期的頂峰，其標(biāo)志是群眾住房消費(fèi)市場(chǎng)全面啟動(dòng)，在居民追求改善居住環(huán)境、城市改造帶來(lái)拆遷等主導(dǎo)要素

5、的影響下，住宅房屋消費(fèi)將呈現(xiàn)高潮。2、住宅郊區(qū)化成為趨勢(shì)隨著城市交通的改善，居住程度的提高及中產(chǎn)階級(jí)的開(kāi)展?fàn)畲?，令住宅郊區(qū)化成為一種趨勢(shì)與潮流。由于中產(chǎn)階層購(gòu)房人群大多屬于改換型需求，對(duì)產(chǎn)品性能要求較高，如要求環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、配套完善等，因此只需近效或效區(qū)住宅才干有條件去滿足此類(lèi)購(gòu)房者的要求，住宅郊區(qū)化、城市空心化景象正逐漸變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。3、競(jìng)爭(zhēng)呈白熱化 隨著土地供應(yīng)量的失控，住宅開(kāi)發(fā)的規(guī)模與數(shù)量將不斷突破新紀(jì)錄。住宅供應(yīng)量的不斷推出，帶來(lái)的是開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)認(rèn)識(shí)的加強(qiáng)、開(kāi)發(fā)程度的提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)出白熱化的形狀。4、樓市進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代，演化為全方位競(jìng)爭(zhēng)外地開(kāi)發(fā)商和境外開(kāi)發(fā)商在沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的份額越來(lái)

6、越大，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)由地域性市場(chǎng)變?yōu)槿珖?guó)性市場(chǎng)和國(guó)際性市場(chǎng)，開(kāi)場(chǎng)進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代、品牌時(shí)代、效力時(shí)代和創(chuàng)新時(shí)代。房地產(chǎn)業(yè)從粗放型向集約型開(kāi)展，進(jìn)入了大開(kāi)發(fā)商唱主角的社區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)代。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由簡(jiǎn)單的價(jià)錢(qián)和地段競(jìng)爭(zhēng)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)品細(xì)節(jié)等全方位的競(jìng)爭(zhēng)。5、精裝修房開(kāi)場(chǎng)成為潮流 隨著市場(chǎng)對(duì)精裝修的認(rèn)同與需求，各大小樓盤(pán)紛紛嘗試推出精裝修房，但由于程度與閱歷所限，必然會(huì)出現(xiàn)各種質(zhì)量糾紛，擁有豐富精裝修房閱歷的少數(shù)開(kāi)發(fā)商將成為精裝修房市場(chǎng)的贏家。6、購(gòu)房的投資觀念加強(qiáng)隨著城市改造帶來(lái)房?jī)r(jià)的不斷上升，如渾南開(kāi)發(fā)大幅度帶動(dòng)區(qū)域住宅升值等景象的出現(xiàn)，人們的購(gòu)房投資觀念不斷加強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)房屋作為一種投資理財(cái)?shù)?/p>

7、工具已得到人們的普遍認(rèn)同。PAGE PAGE 60四、河畔新城面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)1、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)概略河畔新城主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)概略表樓盤(pán)稱號(hào)總體規(guī)劃本期規(guī)劃戶型配比/主力戶型配套設(shè)備價(jià)錢(qián)主要賣(mài)點(diǎn)工程進(jìn)度/交房時(shí)間銷(xiāo)售情況/促銷(xiāo)措施新洲上海花園占地面積：11.2萬(wàn)建筑面積：25萬(wàn)一期占地面積：11.2萬(wàn)建筑面積：14.6萬(wàn) 105159平方米；主力戶型：130平方米；小哈津幼兒園、業(yè)主會(huì)所起價(jià)：2960最高價(jià)：3518均價(jià)：3200裝修規(guī)范：清水房水景住宅、五明戶型工程進(jìn)度：根底交房時(shí)間：2004年底9月中旬內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，推出不到200套，銷(xiāo)售率95%；一次性付款98折；假日.伊麗雅特灣占地面積50萬(wàn)建筑面積10

8、0萬(wàn)占地面積11萬(wàn)建筑面積12萬(wàn)聯(lián)體別墅150300小高層80160獨(dú)立別墅400會(huì)所、商業(yè)街、門(mén)診、超市、銀行、高爾夫球訓(xùn)練場(chǎng)、劃艇俱樂(lè)部、阿拉斯加博物館疊加式別墅1/2層起價(jià)：4500元；3/4層起價(jià)：4500元；聯(lián)排別墅起價(jià)5380/平米親水住宅，小面積聯(lián)排別墅已封頂，部分樓宇外立面已完工，樣板區(qū)已開(kāi)放，年底交房。10月下旬開(kāi)盤(pán)，至今銷(xiāo)售約300套唯美品格占地面積：11.3萬(wàn)建筑面積19萬(wàn)一期占地面積3萬(wàn)建筑面積5.1萬(wàn)82124平方米共享東軟、育才的成熟配套；幼兒園、商業(yè)街；30004000元/平米；東軟內(nèi)部認(rèn)購(gòu)2600元/平米起；院落圍合、2.5倍日照間距，商業(yè)街，車(chē)位比為80%工程

9、進(jìn)度：多層開(kāi)場(chǎng)打地基，年底封頂，明年7月交房。12月底進(jìn)展認(rèn)購(gòu)登記，至今約登記100多個(gè)樓盤(pán)稱號(hào)總體規(guī)劃本期規(guī)劃戶型配比/主力戶型配套設(shè)備價(jià)錢(qián)主要賣(mài)點(diǎn)工程進(jìn)度/交房時(shí)間銷(xiāo)售情況/促銷(xiāo)措施S.R新城建筑面積75萬(wàn)24層6棟、30層5棟、從44309平方米；主力戶型：60平公寓；129、141、158平方米住宅超市、游泳池、兒童文娛、會(huì)所、銀行、醫(yī)院起價(jià)：裝修6800清水3800最高價(jià)：17000精裝修/清水奢華精裝修工程進(jìn)度：高層封頂多層地基交房時(shí)間：2004年底6月25日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售情況較差；香格蔚藍(lán)占地面積100萬(wàn)一期占地33萬(wàn)建筑面積：16萬(wàn)共338套聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅148252平方米；主力

10、戶型：三室二廳三衛(wèi)3所幼兒園、2所小學(xué)、中學(xué)、超市、會(huì)所、醫(yī)院、銀行、游泳館起價(jià)：2980最高價(jià)：3580含車(chē)庫(kù)清水房大面寬、小進(jìn)深、廳、房、廚全部向南工程進(jìn)度：打地基交房時(shí)間：2004年910月份2003年秋季房展會(huì)進(jìn)展內(nèi)部認(rèn)購(gòu)頭188名買(mǎi)房送車(chē)，置業(yè)會(huì)入會(huì)認(rèn)購(gòu)230套左岸慧晶占地面積：8.8萬(wàn)建筑面積：17萬(wàn)共18棟一期建筑面積8萬(wàn)多，共5棟小高層107167平方米，主力戶型130多平方米；園區(qū)中央6000多平米會(huì)所，二期有學(xué)校，車(chē)位配比1：1，小高層地面2層做車(chē)位；起價(jià)2866均價(jià)3300最高3666臨河景觀五明戶型構(gòu)造、會(huì)所、高性價(jià)比可看渾河景觀工程進(jìn)度:5棟已封頂交房時(shí)間：2004年

11、9月10月份內(nèi)部認(rèn)購(gòu)約70多套銀河園占地面積：65萬(wàn)一期建筑面積：41314平方米三室二廳二衛(wèi)169、177、四室二廳二衛(wèi)188夏宮、信盟、公司、醫(yī)院起價(jià)：4880最高價(jià)：8000均價(jià)：5300綠色、生態(tài)、親水、環(huán)保工程進(jìn)度：一期現(xiàn)房、二三期在建交房時(shí)間：2003年9月底2002年9月開(kāi)場(chǎng)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售情況：臨河銷(xiāo)售較好、后面的較差；樓盤(pán)稱號(hào)總體規(guī)劃本期規(guī)劃戶型配比/主力戶型配套設(shè)備價(jià)錢(qián)主要賣(mài)點(diǎn)工程進(jìn)度/交房時(shí)間銷(xiāo)售情況/促銷(xiāo)措施新世界花園占地面積：195萬(wàn)占地面積：3.8萬(wàn)建筑面積：10萬(wàn)94193平方米會(huì)所、超市、游泳池起價(jià)：3890元；最高價(jià)：5000；均價(jià)：4700元；地理位置較好工程進(jìn)度

12、：主體開(kāi)工交房時(shí)間：2004年3月2003年6月10日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售情況較差；一次性：92折貸款：95折盛華苑占地10萬(wàn)總建35萬(wàn)一期2棟30層，1棟28層酒店式公寓，2棟12層，1棟26層辦公樓，共648套；71148平方米家樂(lè)福超市起價(jià)3750元，最高價(jià)6080元；均價(jià)5000元；地段好，周邊配套齊全主體蓋至1/3，2004年12月開(kāi)工2003年9月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，銷(xiāo)售情況普通；一次性98折，按揭99折；地王花園占地面積：7.7萬(wàn)建筑面積：28萬(wàn)占地面積：7.7萬(wàn)建筑面積：28萬(wàn)一室一廳到三室二廳二衛(wèi)主力戶型:三室二廳二衛(wèi)會(huì)所、游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)起價(jià)：3800元；最高價(jià)6000元；均價(jià)：5000元；地點(diǎn)

13、與周邊環(huán)境較好工程進(jìn)度：主體一半8層及5000元/平米以下銷(xiāo)售較好，滯銷(xiāo)房130平米以上占80%； HYPERLINK 3722 3722 中國(guó)最龐大的下載資料庫(kù) (整理. 版權(quán)歸原作者一切) 假設(shè)您不是在 3722 網(wǎng)站下載此資料的, 不要隨意置信. 請(qǐng)?jiān)L問(wèn)3722, 參與3722必要時(shí)可將此文件解密2、河畔新城面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)1中高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng)量劇增，競(jìng)爭(zhēng)壓力加大2002年至2003年以來(lái)，陸續(xù)有眾多外地開(kāi)發(fā)商進(jìn)入沈陽(yáng)大興土木，而且大多開(kāi)發(fā)中高檔住宅工程，但其開(kāi)發(fā)與推行速度相對(duì)滯后。相比之下，河畔新城一期經(jīng)過(guò)2003年較為迅速及時(shí)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度與市場(chǎng)推行，構(gòu)成了“一枝獨(dú)秀的市場(chǎng)占有率。但隨著各

14、大中高檔樓盤(pán)在年末的紛紛入市，以及更多大型外地品牌開(kāi)發(fā)商工程登陸沈城，2004年估計(jì)中高檔住宅市場(chǎng)供應(yīng)量非常宏大，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，明年河畔新城競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的總體推盤(pán)量將會(huì)到達(dá)不包括潛在無(wú)法估計(jì)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推盤(pán)量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)呈“白熱化的趨勢(shì)；2河畔新城本身規(guī)模帶來(lái)的壓力審視沈陽(yáng)市整體情況，以沈陽(yáng)市2003年約500萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售量分析，中高價(jià)位樓盤(pán)4000元/平方米以上所占市場(chǎng)份額約為10%，即年銷(xiāo)售量約為50萬(wàn)平方米，而河畔新城二期及三期推售貨量超越11萬(wàn)平方米，已占中高檔樓盤(pán)年銷(xiāo)售總量約20%以上，存在較大的消化壓力。因此，必需盡量加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)推行的力度，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)占有率最大化；3從先聲奪人到眾矢之的與20

15、03年河畔新城剛推出市場(chǎng)不為人知相比，一期經(jīng)過(guò)“先聲奪人的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作，獲得了輝煌的營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)，令河畔新城成為各大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眼中的眾矢之的，包括萬(wàn)科工程都會(huì)將河畔新城視為最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，各大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手必然會(huì)對(duì)河畔新城作出種種產(chǎn)品或營(yíng)銷(xiāo)上的克隆或阻擊，這對(duì)河畔新城2004年的營(yíng)銷(xiāo)推行提出了更高的要求。五、目的消費(fèi)者分析1、2003年客戶分析1居住區(qū)域分析河畔新城來(lái)訪客戶的居住區(qū)域以和平、沈河為主，加起來(lái)占了來(lái)訪客戶總組數(shù)的45%，其次為皇姑區(qū)和東陵區(qū)，各占3%多一點(diǎn)。從今年初開(kāi)場(chǎng)，來(lái)訪客戶就開(kāi)場(chǎng)集中在和平、沈河兩區(qū)，闡明河畔新城對(duì)周邊地域客戶的吸引力遠(yuǎn)比外圍地域大，或者說(shuō)沈陽(yáng)的購(gòu)房者地緣情結(jié)比較重的；由于

16、客戶主要來(lái)源于沈河區(qū)與和平區(qū)，人口素質(zhì)較高，家庭收入較豐厚，這部分購(gòu)房者更注重品牌，注重開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)，由于經(jīng)濟(jì)情況較好，因此自然而然地就成了河畔新城的對(duì)應(yīng)客戶群；2職業(yè)購(gòu)買(mǎi)客戶職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主居多，這部分客戶除消費(fèi)才干較強(qiáng)之外，較為注重樓盤(pán)的品牌，一期的熱銷(xiāo)，很大程度上源自于這批私營(yíng)業(yè)主對(duì)“河畔品牌的向往與崇敬，以及相互間的口碑傳播有莫大關(guān)系；除私營(yíng)業(yè)主之外，購(gòu)買(mǎi)客戶最多的是公務(wù)員，其灰色收入較多，購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，但由于其“靠關(guān)系辦事的思想定勢(shì)，因此對(duì)河畔新城公平、公開(kāi)、公正的市場(chǎng)化銷(xiāo)售構(gòu)成一定的負(fù)面影響；第三大職業(yè)是私營(yíng)企業(yè)管理人員，這部分客戶經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)寬松且穩(wěn)定,同時(shí)，這些客戶對(duì)所購(gòu)買(mǎi)

17、產(chǎn)品的質(zhì)量非常注重，買(mǎi)房子時(shí)表現(xiàn)得比較謹(jǐn)慎，同時(shí)其傳播才干低于私營(yíng)業(yè)主及公務(wù)員；其他各行各業(yè)的所占比例差不多，總的來(lái)說(shuō)，河畔新城的購(gòu)買(mǎi)者是中高收入為主，家庭經(jīng)濟(jì)情況相對(duì)比較好的人，屬于沈陽(yáng)真正的“中產(chǎn)階級(jí)。3任務(wù)區(qū)域來(lái)訪客戶的任務(wù)區(qū)域與居住區(qū)域的比例分布情況根本一樣，和平區(qū)和沈河區(qū)占了絕對(duì)大頭，而且比居住區(qū)域中占的比例更大，可見(jiàn)消費(fèi)者對(duì)居住地點(diǎn)能否離本人的任務(wù)區(qū)域近，上班能否方便相當(dāng)注重，而且和平沈河兩區(qū)的高級(jí)寫(xiě)字樓或商務(wù)區(qū)比較多，在這些地方任務(wù)的人無(wú)論文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入都是比較高的，正是河畔新城的對(duì)應(yīng)客戶群體；大東、渾南新區(qū)、鐵西和東陵區(qū)等地任務(wù)的來(lái)訪客戶數(shù)量比例根本一樣，各占近5%，在富民

18、橋開(kāi)通后，經(jīng)過(guò)發(fā)掘南塔區(qū)域的零售市場(chǎng)小業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)潛力，置信可以帶開(kāi)任務(wù)區(qū)域在東陵區(qū)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)比例的上升；4家庭人口 購(gòu)買(mǎi)客戶中三口之家超越50%，二口之家20%余，二、三口之家占據(jù)主流位置，因此120平方米左右的戶型仍是最符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。2、二期目的消費(fèi)群是沈陽(yáng)真正的“中產(chǎn)階級(jí)從上述的分析中可知，購(gòu)買(mǎi)本工程的客戶主要為私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員及沈陽(yáng)各個(gè)行業(yè)的精英人士，思索到本工程的價(jià)錢(qián)及定位，這群消費(fèi)者既不屬于富豪階層，也不屬于普通老百姓，按河畔新城一期謀劃報(bào)告中的定義，他們是屬于“新富階層與先富階層而可謂是沈陽(yáng)真真正正的中產(chǎn)階級(jí)。第二部分 “河畔新城2004年?duì)I銷(xiāo)戰(zhàn)略河畔新城2004年整體營(yíng)銷(xiāo)

19、目的謀劃目的軟目的全面深化地提升河畔新城品牌，主要表達(dá)在以下三個(gè)方面：進(jìn)一步開(kāi)展和充實(shí)“河畔新城的品牌內(nèi)涵，穩(wěn)定“河畔新城的品牌知名度，提高品牌認(rèn)知度，實(shí)現(xiàn)品牌崇敬，建立品牌佳譽(yù)度與忠實(shí)度；穩(wěn)定沈陽(yáng)第一大盤(pán)和第一名盤(pán)的市場(chǎng)位置，繼續(xù)成為中高檔消費(fèi)群的購(gòu)房首選；為河畔新城長(zhǎng)久開(kāi)展構(gòu)筑“可繼續(xù)開(kāi)展的堅(jiān)實(shí)平臺(tái)。銷(xiāo)售目的硬目的實(shí)現(xiàn)100%銷(xiāo)售，成為2004年沈陽(yáng)住宅銷(xiāo)售冠軍。河畔新城2004年整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略河畔新城2004年整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略小盤(pán)做事點(diǎn)、中盤(pán)做市線，大盤(pán)做勢(shì)面，經(jīng)過(guò)“點(diǎn)、線、面三者系統(tǒng)整合，逐漸晉級(jí)，最終構(gòu)成的整體品牌與銷(xiāo)售勢(shì)能。1、做事構(gòu)成“點(diǎn)單個(gè)詳細(xì)事件 經(jīng)過(guò)每一個(gè)詳細(xì)的廣告宣傳、推行活動(dòng)

20、、客戶效力、現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳資料等“事件，與消費(fèi)者展開(kāi)“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的銷(xiāo)售推行，將營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)詳細(xì)化與細(xì)致化；2、做市將“點(diǎn)連成“線各個(gè)推行鏈條經(jīng)過(guò)整合各個(gè)推行環(huán)節(jié)“做事的各個(gè)詳細(xì)節(jié)點(diǎn)，構(gòu)成各個(gè)環(huán)節(jié)的推行鏈條如廣告鏈條、活動(dòng)鏈條、客戶效力鏈條、宣傳資料鏈條等，引導(dǎo)消費(fèi)，將市場(chǎng)啟動(dòng)出來(lái)，實(shí)現(xiàn)品牌價(jià)值最大化；充分認(rèn)知和鎖定目的消費(fèi)者，提供與其理想和要求相契合的生活方式；經(jīng)過(guò)強(qiáng)力銷(xiāo)控，發(fā)明供不應(yīng)求的市場(chǎng)饑餓感與熱銷(xiāo)口碑。3、做勢(shì)將“線編織成“面營(yíng)銷(xiāo)勢(shì)能經(jīng)過(guò)各個(gè)環(huán)節(jié)的推行鏈條的整合，每次推售前營(yíng)造萬(wàn)眾等待的氣勢(shì)與氣氛；構(gòu)成強(qiáng)勁的銷(xiāo)售勢(shì)能、品牌勢(shì)能與市場(chǎng)占有率；穩(wěn)定“沈陽(yáng)第一名盤(pán)與“沈陽(yáng)第一名盤(pán)的市場(chǎng)位置；為河畔新

21、城品牌的可繼續(xù)開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)根底。二2004年整體銷(xiāo)售推行階段劃分戰(zhàn)略1、第一階段：品牌升華期2004年1月初6月下旬營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：將河畔新城原二期的多層單獨(dú)包裝為“二期。主要依托品牌勢(shì)能的提升，實(shí)現(xiàn)品牌崇敬，對(duì)多層部分進(jìn)展推售，根據(jù)如下：從產(chǎn)品類(lèi)型對(duì)比，由于多層在構(gòu)造、戶型、接受度等方面相對(duì)均比小高層更優(yōu)越，而且周邊同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推出的多為小高層產(chǎn)品，因此，在多層產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)不大、園區(qū)未成型等條件下，先推售多層的風(fēng)險(xiǎn)將遠(yuǎn)低于小高層；與外界對(duì)比，由于目前二期產(chǎn)品與一期相比，只在個(gè)別細(xì)節(jié)上有所改良，而本質(zhì)上與一期產(chǎn)品沒(méi)有太大的區(qū)別，隨著競(jìng)爭(zhēng)者開(kāi)發(fā)程度及克隆程度的提高，河畔新城的“先進(jìn)產(chǎn)品正在兌變?yōu)椤俺?/p>

22、熟產(chǎn)品。因此，利用一期曾經(jīng)構(gòu)成的品牌勢(shì)能與品牌慣性，經(jīng)過(guò)品牌升華，實(shí)現(xiàn)品牌崇敬，是二期撬動(dòng)厚重市場(chǎng)最有力的武器。2、第二階段：產(chǎn)品突圍期2004年6月下旬8月中旬營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：而將原二期的小高層單獨(dú)包裝成“三期，主要依托小高層產(chǎn)品的創(chuàng)新，對(duì)小高層部分進(jìn)展推售，根據(jù)如下：作為市場(chǎng)上同類(lèi)型產(chǎn)品較多的小高層組團(tuán)，無(wú)疑比二期存在更大的銷(xiāo)售難度，因此在二期熱銷(xiāo)后，借品牌升華、園區(qū)成熟、樣板房到位等東風(fēng)，再推出小高層顯得更有把握；建議小高層在產(chǎn)品規(guī)劃上有所突破，經(jīng)過(guò)小高層的產(chǎn)品創(chuàng)新與晉級(jí)，以繼續(xù)創(chuàng)新為競(jìng)爭(zhēng)砝碼，超越本身及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品素質(zhì)，從而構(gòu)成市場(chǎng)突破口，確保小高層與二期一樣出現(xiàn)供不應(yīng)求的熱銷(xiāo)景象；將小高

23、層部分定義為“三期，進(jìn)展單獨(dú)命名及包裝，結(jié)合3A住宅的稱號(hào)進(jìn)展推行，構(gòu)成小高層組團(tuán)的USP獨(dú)特的銷(xiāo)售主張，使之構(gòu)成新概念與新穎感，并且不會(huì)呵斥“二期多層部分客戶對(duì)于小高層產(chǎn)品力晉級(jí)的異議。3、第三階段：社區(qū)深化階段營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：主要依托一期交付運(yùn)用，以社區(qū)的不斷成熟與成型，真正建立河畔新城品牌，將二期和三期余房銷(xiāo)售終了，根據(jù)如下：經(jīng)過(guò)社區(qū)的交付運(yùn)用，結(jié)合“安康住宅與“3A住宅的驗(yàn)收，成為名符其實(shí)的“安康住宅與“3A住宅，將國(guó)際化生活的社區(qū)環(huán)境與氣氛真實(shí)呈現(xiàn)，給予業(yè)主與消費(fèi)者獨(dú)特的社區(qū)文化體驗(yàn)；經(jīng)過(guò)優(yōu)秀的售后效力與增值效力，令消費(fèi)者真正感受“物超所值，實(shí)現(xiàn)良好的“口碑傳播效應(yīng)。隨著客戶的入住，以其居

24、住稱心度證明河畔新城，提升品牌佳譽(yù)度，建立忠實(shí)度。4、三大階段表達(dá)不同營(yíng)銷(xiāo)切入點(diǎn)對(duì)于2004年河畔新城面臨的三大階段而言，分別從不同切入點(diǎn)集中展現(xiàn)了河畔新城的強(qiáng)勢(shì)品牌/創(chuàng)新性價(jià)比/社區(qū)體驗(yàn)，三者環(huán)環(huán)緊扣，互為表里，對(duì)于本工程而言，三者都要做到最好。品牌建立戰(zhàn)略開(kāi)門(mén)見(jiàn)山推行河畔新城品牌隨著一期的勝利推行，河畔新城品牌曾經(jīng)初步建立，并將品牌外層價(jià)值、內(nèi)層價(jià)值與中層價(jià)值合而為一，跳出“河畔花園品牌成為獨(dú)立的“河畔新城品牌，因此，在二期推行中應(yīng)開(kāi)門(mén)見(jiàn)山，直接將內(nèi)、中、外三層合一的“河畔新城品牌展如今市局面前。在“國(guó)際化平臺(tái)根底上作品牌概念延伸繼續(xù)堅(jiān)持傳播中層價(jià)值河畔新城倡導(dǎo)的國(guó)際化生活，在工程整體品牌

25、概念“國(guó)際化生活的根底上，根據(jù)實(shí)踐情況作出品牌概念延伸；穩(wěn)定品牌知名度，提高品牌認(rèn)知度在一期較廣的知名度根底上，繼續(xù)經(jīng)過(guò)廣告宣傳、推行活動(dòng)等方式穩(wěn)定品牌知名度，并力求經(jīng)過(guò)各種營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，提高品牌認(rèn)知度，讓市場(chǎng)廣泛知曉河畔新城是一個(gè)怎樣樣的工程；突出品牌與消費(fèi)者的關(guān)系，建立品牌感情紐帶品牌推行應(yīng)與一期歷史深度鏈接， 穩(wěn)定與老業(yè)主、老客戶的感情紐帶，以“重承諾、守信譽(yù)、“了解本地消費(fèi)者等品牌籠統(tǒng)來(lái)對(duì)抗外來(lái)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)，讓消費(fèi)者對(duì)河畔新城的覺(jué)得，由一期的“夢(mèng)想變?yōu)槎诘摹绑w驗(yàn)，由一期的“熱情變?yōu)槎诘摹坝H情。5、經(jīng)過(guò)完善的客戶效力構(gòu)筑品牌中心競(jìng)爭(zhēng)力面對(duì)房地產(chǎn)比較時(shí)代，跳出同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)品

26、牌效益最大化的最正確方式，是效力，在產(chǎn)品勝利、營(yíng)銷(xiāo)勝利的根底上，我們還要做到效力的勝利。“提供全面深化的親情式效力，追求效力的最大稱心度，從而構(gòu)筑河畔新城實(shí)現(xiàn)不可模擬與超越的品牌中心競(jìng)爭(zhēng)力這是客戶效力系統(tǒng)構(gòu)建與運(yùn)作的目的與原那么。四、廣告戰(zhàn)略堅(jiān)持高密度投放河畔新城要在明年更加猛烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下繼續(xù)堅(jiān)持市場(chǎng)指點(diǎn)者的位置，廣告的投放仍是關(guān)鍵中的關(guān)鍵，“舍不得孩子套不住狼高密度原那么仍必需堅(jiān)持不懈、持之以恒的全面貫徹。向主流媒體傾斜的同時(shí)，豐富媒體組合報(bào)廣投放對(duì)發(fā)明客源、建立品牌起到了至關(guān)重要的作用，應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持運(yùn)用這一最主要的推行工具；根據(jù)實(shí)踐情況判別，沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)毫無(wú)疑問(wèn)曾經(jīng)成為并將繼續(xù)穩(wěn)定其作為房地產(chǎn)

27、主流媒體的位置，因此，今后的媒體投放應(yīng)遵照以下原那么：應(yīng)繼續(xù)在廣揭露布上向沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)傾斜；適當(dāng)添加遼沈晚報(bào)廣告投放；盡量減少時(shí)代商報(bào)廣告投放；堅(jiān)持戶外廣告投放，并占據(jù)富民橋北岸交通要沖發(fā)布戶外廣告；繼續(xù)華新國(guó)際雜志廣揭露布，減少時(shí)髦推介雜志廣告投放；不再進(jìn)展電臺(tái)廣告投放；在多層認(rèn)購(gòu)期及小高層認(rèn)購(gòu)期前夕的沖刺階段嘗試電視廣告投放。繼續(xù)嘗試與主流媒體深度協(xié)作留意繼續(xù)整合社會(huì)資源戰(zhàn)略加強(qiáng)與政府、主流媒體的協(xié)作，借媒體的權(quán)威性獲取話語(yǔ)權(quán)，加強(qiáng)工程品牌的社會(huì)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)“高端啟動(dòng)；加強(qiáng)廣告的人文內(nèi)涵，與消費(fèi)者親切溝通河畔新城的購(gòu)房者多為高素質(zhì)的社會(huì)中堅(jiān)人士，普通受過(guò)高等教育，知識(shí)面廣，對(duì)文化有追求，同時(shí)注重

28、生活享用。對(duì)照其品味需求，一期包裝顯得過(guò)于理性，感性的品味與美感不夠，強(qiáng)調(diào)身份與情感的內(nèi)容太少，人性化溝通不夠，應(yīng)該經(jīng)過(guò)廣告宣傳中人文內(nèi)涵的豐富及創(chuàng)新，與消費(fèi)者親切溝通，實(shí)現(xiàn)培育高雅的社區(qū)人文氣氛、提高品牌附加值的目的。五、推行活動(dòng)戰(zhàn)略波浪式推行為堅(jiān)持市場(chǎng)推行的熱度與人氣，采用波浪式推行手法，每個(gè)活動(dòng)都掀起一個(gè)推行高潮，在活動(dòng)過(guò)后進(jìn)展推行保溫，而在市場(chǎng)熱情與關(guān)注即將冷卻時(shí)，再次經(jīng)過(guò)舉行活動(dòng)掀起新的高潮，經(jīng)過(guò)繼續(xù)不斷舉行事件行銷(xiāo)活動(dòng)，不斷制造工程亮點(diǎn)與熱點(diǎn)，一直牽引消費(fèi)者的留意與市場(chǎng)的目光；精心預(yù)備、寧缺勿濫 活動(dòng)在精不在多，不鳴那么已，一鳴必定要驚人，根據(jù)此原那么，有利于集中財(cái)力、物力和人力資

29、源，用于精心預(yù)備活動(dòng)的籌備與舉行，從而確?；顒?dòng)的驚動(dòng)與勝利；3、不斷創(chuàng)新創(chuàng)新是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的靈魂，舉行富有新意的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，有利于吸引消費(fèi)者的眼球，讓客戶感受開(kāi)發(fā)商的無(wú)窮創(chuàng)意與市場(chǎng)指點(diǎn)者的營(yíng)銷(xiāo)程度；4、與消費(fèi)者進(jìn)展互動(dòng)溝通經(jīng)過(guò)與消費(fèi)者展開(kāi)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)、面對(duì)面的真誠(chéng)溝通，實(shí)現(xiàn)與市場(chǎng)的互動(dòng)，讓活動(dòng)成為最正確的銷(xiāo)售信息傳播載體和工具。同時(shí)可根據(jù)消費(fèi)者反映的意見(jiàn)，將推行和效力任務(wù)加以完善，從而全面提高品牌佳譽(yù)度； 5、經(jīng)過(guò)活動(dòng)發(fā)明體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)過(guò)推行活動(dòng)，將消費(fèi)者吸引到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)，或制造特別的情景，經(jīng)過(guò)讓消費(fèi)者體驗(yàn)品牌、體驗(yàn)文化、體驗(yàn)質(zhì)量、體驗(yàn)安康、體驗(yàn)運(yùn)動(dòng)，進(jìn)展體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)。河畔新城不但要做產(chǎn)品提供者，更要做體驗(yàn)提供

30、者發(fā)明目的消費(fèi)群同一性的心情體驗(yàn)，全面提升品牌價(jià)值。6、推行活動(dòng)有機(jī)結(jié)合、相互呼應(yīng)，構(gòu)成合力為推行主題效力 在同一推行階段內(nèi)的各個(gè)推行活動(dòng)必需有機(jī)結(jié)合、相互呼應(yīng)，構(gòu)成同一性的合力，為推行主題效力，使市場(chǎng)對(duì)推行主題產(chǎn)生深化而耐久的印象。7、經(jīng)過(guò)活動(dòng)全面深挖“第二營(yíng)銷(xiāo)渠道資源；河畔新城一期已積累了大量的老業(yè)主與老客戶資源，他們是舉行活動(dòng)最忠實(shí)的參與者，同時(shí)也是經(jīng)過(guò)活動(dòng)帶來(lái)新客戶的最好的“推銷(xiāo)員，因此，要留意經(jīng)過(guò)活動(dòng)，發(fā)動(dòng)和鼓勵(lì)老業(yè)主吸引新客戶來(lái)訪、約請(qǐng)老客戶回訪，全面深挖“第二營(yíng)銷(xiāo)渠道資源，讓口碑傳播這一行之有效的推行武器具備更強(qiáng)大的殺傷力；8、擅長(zhǎng)整合社會(huì)資源為我所用在構(gòu)思、舉行活動(dòng)的過(guò)程中，擅

31、長(zhǎng)整合、引入、加工各種社會(huì)資源結(jié)合一同開(kāi)展活動(dòng)，充分運(yùn)用其權(quán)威性、眼球效應(yīng)、籠統(tǒng)代表等資源優(yōu)勢(shì)，到達(dá)建立推行捷徑，為我所用的目的。六、賣(mài)點(diǎn)戰(zhàn)略河畔新城的優(yōu)勢(shì)：知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，企業(yè)品牌信譽(yù)度高；源自沈陽(yáng)第一豪宅“河畔的品牌附加值高；河畔新城=“安康住宅的概念深化人心，得到了消費(fèi)者的認(rèn)可，構(gòu)成了權(quán)威感與獨(dú)一性；一期的“國(guó)家安康住宅等稱號(hào)，加上即將于二期推行的“中國(guó)名盤(pán)五十強(qiáng)、“沈陽(yáng)首家AAA級(jí)住宅性能認(rèn)定單位等稱號(hào)，繼續(xù)為工程賦予權(quán)威感與可信度；區(qū)域自然環(huán)境好，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新：親水；五里河公園及綠化帶環(huán)繞。隨著富民橋、渾南大道等交通路網(wǎng)的改善，交通便利，與母城連為一體；與未來(lái)中央商務(wù)區(qū)一街之隔

32、，投資價(jià)值高；工程周邊藝術(shù)城、大學(xué)城等大型公建的建立將提升河畔新城的人文氣氛；隨著區(qū)域交通與配套的改善，開(kāi)展?jié)摿Υ螅哂型顿Y價(jià)值；工程規(guī)劃龐大帶來(lái)完善的內(nèi)部配套；多層采用短肢剪力墻構(gòu)造，本錢(qián)高，鞏固耐用，屬于領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品類(lèi)型；引入國(guó)際水準(zhǔn)的立面顏色設(shè)計(jì)，立面之美獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷；四明戶型通風(fēng)、采光優(yōu)越；豐富的精裝修閱歷，運(yùn)用品牌的環(huán)保產(chǎn)品及優(yōu)良的工藝，免除裝修煩惱；獨(dú)特的保溫、隔聲工藝，提高居家生活質(zhì)量；工程質(zhì)量與質(zhì)量好，居住有保證；以俱樂(lè)部為主體的大型配套設(shè)備，運(yùn)動(dòng)與生活設(shè)備應(yīng)有盡有；知名幼兒園、小學(xué)進(jìn)駐，提供完善的教育配套設(shè)備；已構(gòu)成交口稱譽(yù)的口碑傳播效應(yīng)；隨著工程與園區(qū)籠統(tǒng)的成形，一期將成為二

33、期的“超級(jí)樣板房，樹(shù)立市場(chǎng)“眼見(jiàn)為實(shí)的自信心，并經(jīng)過(guò)美麗的實(shí)景產(chǎn)生震撼人心的推行效果。河畔新城的優(yōu)勢(shì)價(jià)錢(qián)物有所值，但未能到達(dá)物超所值，在價(jià)錢(qián)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)；園區(qū)周?chē)邔恿至?，影響了溫馨度與視覺(jué)效果；對(duì)比聯(lián)排類(lèi)產(chǎn)品，贈(zèng)送面積小，生活空間相對(duì)狹窄，且沒(méi)有免費(fèi)車(chē)庫(kù)；園林景觀缺乏特征，沒(méi)有開(kāi)闊的中心花園與水景；精裝修檔次相對(duì)不高，裝修風(fēng)格較為單一，未能到達(dá)客戶心思預(yù)期；一、二期多層和小高層根本看不到河景；車(chē)位比不高，難以滿足遠(yuǎn)期的車(chē)位要求；緊臨主干道，噪音與塵土污染較大；周邊均為大型工地，在數(shù)年之內(nèi)污染較大；周邊大型生活設(shè)備匱乏；公共交通設(shè)備未到位，讓客戶產(chǎn)生隱憂；部分產(chǎn)品如戶型被其它開(kāi)發(fā)商克隆，部分

34、失卻獨(dú)一性；二期東面為高層，對(duì)多層和小高層構(gòu)成擋光的影響；受動(dòng)遷影響，二期小學(xué)未能與住宅同步交付運(yùn)用。3、堅(jiān)持賣(mài)點(diǎn)控制戰(zhàn)略繼續(xù)運(yùn)用賣(mài)點(diǎn)控制戰(zhàn)略，根據(jù)工程進(jìn)展，有層次地分批推出各種賣(mài)點(diǎn)，充分運(yùn)用賣(mài)點(diǎn)并使其不會(huì)透支，同時(shí)根據(jù)工程進(jìn)度與硬件到位情況，將上述賣(mài)點(diǎn)劃分到各個(gè)推行階段；4、推行主題應(yīng)以具備獨(dú)一性的賣(mài)點(diǎn)進(jìn)展延展在各個(gè)階段的推行主題選擇上，應(yīng)選擇看得見(jiàn)、摸得著、具有獨(dú)一性、排它性的賣(mài)點(diǎn)進(jìn)展延展和包裝，使推行主題具備豐富的炒作空間，并與產(chǎn)品銷(xiāo)售嚴(yán)密結(jié)合。七、銷(xiāo)售戰(zhàn)略1、繼續(xù)實(shí)施饑餓銷(xiāo)售發(fā)明半被動(dòng)消費(fèi)的形狀 繼續(xù)采取強(qiáng)有力的銷(xiāo)售控制，在正式推售前不讓消費(fèi)者恣意選房，經(jīng)過(guò)收取誠(chéng)意金等方式蓄水，讓客戶

35、在“華山一條路的控制下，產(chǎn)生半被動(dòng)消費(fèi)形狀，實(shí)現(xiàn)充足的客戶貯藏與管理，以集中認(rèn)購(gòu)方式進(jìn)展銷(xiāo)售，將意向客源“一網(wǎng)打盡； 2、認(rèn)購(gòu)的優(yōu)惠措施具有時(shí)限性，促使客戶產(chǎn)生緊迫感繼續(xù)執(zhí)行一期行之有效的優(yōu)惠措施限時(shí)制度，讓客戶產(chǎn)生緊迫感，并感遭到河畔新城營(yíng)銷(xiāo)規(guī)那么的嚴(yán)謹(jǐn)與規(guī)范；3、推售房源數(shù)量多于蓄水?dāng)?shù)量不提早公布房源，根據(jù)蓄水?dāng)?shù)量決議每期推售房源數(shù)量，貯藏?cái)?shù)倍于推售房源的購(gòu)買(mǎi)力，做到限量出賣(mài)，構(gòu)成供不應(yīng)求的“市場(chǎng)饑餓感；4、多層應(yīng)抓住銷(xiāo)售時(shí)機(jī)面對(duì)猛烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，銷(xiāo)售時(shí)機(jī)是最重要的，多層部分應(yīng)抑制銷(xiāo)售答應(yīng)證與新樣板房未到位的客觀困難，應(yīng)在4月份開(kāi)場(chǎng)蓄客，爭(zhēng)取不遲于6月初進(jìn)展認(rèn)購(gòu)，防止客戶分流至其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，

36、抓住旺季銷(xiāo)售時(shí)機(jī)快速出貨；八、品牌升華階段之“業(yè)主親友蓄客期營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與方案時(shí)間1月2日至3月3日劃分標(biāo)志以新年芭蕾舞會(huì)為開(kāi)場(chǎng)，以中國(guó)名盤(pán)論壇前夕為終了推行條件與背景二期未開(kāi)場(chǎng)開(kāi)工推行目的經(jīng)過(guò)老業(yè)主引領(lǐng)新客戶進(jìn)展蓄客；表達(dá)“沈陽(yáng)第一大盤(pán)的高姿態(tài)籠統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)品牌認(rèn)同。推行戰(zhàn)略經(jīng)過(guò)“河畔新城=“中國(guó)名盤(pán)的宣傳，為下一階段圍繞名盤(pán)的大規(guī)模宣傳打下言論根底與市場(chǎng)籠統(tǒng)；經(jīng)過(guò)舉行“業(yè)主親友優(yōu)惠登記活動(dòng)啟動(dòng)老業(yè)主客戶資源，表達(dá)開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的關(guān)懷，讓業(yè)主產(chǎn)生尊貴感，令800多戶老業(yè)主成為河畔新城最好的“推銷(xiāo)員。推行主題河畔新城 中國(guó)名盤(pán)五十強(qiáng) 沈陽(yáng)銷(xiāo)售冠軍河畔新城的動(dòng)向，沈陽(yáng)大盤(pán)的方向河畔新城，名盤(pán)自有非凡處河畔

37、新城，沈陽(yáng)銷(xiāo)售冠軍需視乎2003年商品房買(mǎi)賣(mài)合同鑒證統(tǒng)計(jì)為最終明確此一說(shuō)法視乎房管局權(quán)威數(shù)據(jù)，再確定“沈陽(yáng)銷(xiāo)售冠軍詳細(xì)闡釋由那一方面入手。根據(jù)實(shí)踐情況，將“名盤(pán)與“銷(xiāo)售冠軍兩個(gè)概念結(jié)合進(jìn)展品牌升華推行；主要賣(mài)點(diǎn)中國(guó)名盤(pán)稱號(hào)二期多層住宅產(chǎn)品類(lèi)型的獨(dú)一性、稀缺性、溫馨性與升值潛力富民橋帶來(lái)的交通便利交通方便二期緊鄰的濕地公園進(jìn)駐二期的省實(shí)驗(yàn)小學(xué)渾南一校二期交付運(yùn)用時(shí)可享遭到成熟的園區(qū)環(huán)境與配套渾南新區(qū)配套不斷完善推行活動(dòng)1、新年芭蕾舞會(huì)1目的：經(jīng)過(guò)活動(dòng)傳達(dá)業(yè)主親友優(yōu)惠登記信息，發(fā)動(dòng)老業(yè)主引領(lǐng)新客戶認(rèn)購(gòu)；表達(dá)開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的關(guān)懷，表達(dá)業(yè)主的尊貴，繼續(xù)維系雙方安康調(diào)和的互動(dòng)關(guān)系；進(jìn)一步提高品牌佳譽(yù)度與忠

38、實(shí)度，啟動(dòng)“第二營(yíng)銷(xiāo)渠道為二期蓄集客源；經(jīng)過(guò)高層次的聯(lián)誼活動(dòng)，培育國(guó)際化的社區(qū)文化氣氛。2時(shí)間 2004年1月2日地點(diǎn)遼寧大劇院方式：約請(qǐng)遼寧省芭蕾舞團(tuán)與國(guó)內(nèi)著名芭蕾舞演員一同為業(yè)主扮演；約請(qǐng)一期業(yè)主、關(guān)系客戶、二期意向客戶2000人參與；在會(huì)上公布業(yè)主親友優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)的信息。九廣告戰(zhàn)略經(jīng)過(guò)適當(dāng)?shù)膱?bào)廣宣傳擬定為兩次報(bào)廣推行，吸引老業(yè)主親友進(jìn)展認(rèn)購(gòu)登記，同時(shí)宣傳中國(guó)名盤(pán)五十強(qiáng)；富民橋兩岸道旗到位；富民橋大街、渾南大道交界處擎天柱廣告到位；工地圍墻改換。十銷(xiāo)售方式業(yè)主親友在本階段進(jìn)展優(yōu)惠登記，可享用“員工待遇，獲得額外1%優(yōu)惠及提早選房資歷；由業(yè)主親身帶著其親友前來(lái)進(jìn)展登記，每位業(yè)主只可引見(jiàn)一位親友購(gòu)

39、買(mǎi)，登記權(quán)僅限運(yùn)用一次；登記須交付誠(chéng)意金3000元/套并簽署業(yè)主與其引見(jiàn)親友同時(shí)簽名確認(rèn)。十一推出宣傳資料階段性海報(bào)；第一份業(yè)主通訊，初期擬為月刊；二期規(guī)劃沙盤(pán)、俱樂(lè)部沙盤(pán)2月份到位；推出商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的。九、品牌升華階段之“二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)蓄客期營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與方案一時(shí)間3月4日至4月8日二劃分標(biāo)志以中國(guó)名盤(pán)論壇為開(kāi)場(chǎng)，以二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)選房會(huì)前夕為終了；三推行條件與背景二期、三期開(kāi)工；銷(xiāo)售答應(yīng)證未到位、二期樣板房未完工。四推行目的經(jīng)過(guò)“中國(guó)名盤(pán)十大規(guī)范的炒作，為二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)蓄客。五推行戰(zhàn)略1、在一期園區(qū)工程未成形、新的現(xiàn)場(chǎng)硬件如二期樣板房未到位的條件下，“中國(guó)名盤(pán)稱號(hào)是我們可以運(yùn)用的最新和具有獨(dú)一性的“依托性

40、資源；2、延伸“名盤(pán)概念，拓展“名盤(pán)內(nèi)涵，從名盤(pán)入手建立河畔新城不可模擬、獨(dú)一無(wú)二的品牌識(shí)別“身份證；六推行主題河畔新城，締造中國(guó)名盤(pán)十大規(guī)范經(jīng)過(guò)“名盤(pán)規(guī)范，確立一套囊括開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建筑、營(yíng)銷(xiāo)、效力等全方位的行業(yè)新規(guī)范，實(shí)現(xiàn)超凡規(guī)運(yùn)作，建立品牌身份識(shí)別。名企有境界的開(kāi)發(fā)商 代表先進(jìn)的國(guó)際化開(kāi)發(fā)理念代表地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展方向代表中國(guó)一流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度推進(jìn)沈陽(yáng)人居進(jìn)程華新聯(lián)美公司全國(guó)一流的閱歷與視野重承諾、守誠(chéng)信的企業(yè)籠統(tǒng)2名牌打造“城市名片經(jīng)過(guò)打造名牌社區(qū)“城市名片，實(shí)現(xiàn)東北居住文明的復(fù)興名牌代表社區(qū)的生命力與榮譽(yù)感為物業(yè)的保值與升值提供保證3名勝擁有優(yōu)美的大環(huán)境親水社區(qū)周邊綠化帶環(huán)繞，二期更緊鄰80

41、米寬濕地公園富民橋開(kāi)通，與母城“手牽手4名師國(guó)際級(jí)巨匠規(guī)劃二期低容積率院落圍合式規(guī)劃組團(tuán)內(nèi)人車(chē)分流交通系統(tǒng)5名筑經(jīng)典建筑二期純板樓立面引入國(guó)際水準(zhǔn)顏色技術(shù)引領(lǐng)市場(chǎng)的戶型設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)體系不單送裝修，更是送設(shè)計(jì)。6名氣人氣與社區(qū)文明交相輝映2003年沈陽(yáng)銷(xiāo)售雙冠王銷(xiāo)售金額第一、銷(xiāo)售速度第一；沈陽(yáng)人氣最旺、口碑最好的樓盤(pán)；營(yíng)造國(guó)際化社區(qū)文化氣氛。7名流代表城市籠統(tǒng)的居住者“城市籠統(tǒng)階層的購(gòu)房首選與聚居地政府、專家、媒介、同行、消費(fèi)者“五把尺子共同衡量與監(jiān)管工程的開(kāi)發(fā)進(jìn)程名校知名教育體系二期引入省實(shí)驗(yàn)小學(xué)、沈府音樂(lè)學(xué)校一期小哈津幼兒園毗鄰藝術(shù)城、大學(xué)城9名商品牌商業(yè)配套為配合“上行階層消費(fèi)需求，由專業(yè)

42、招商公司，對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)展嚴(yán)厲的商業(yè)資歷審查，只面向品牌商家招商，確保商家進(jìn)駐的質(zhì)量與效力；10名管引入知名的物業(yè)管理經(jīng)過(guò)高素質(zhì)物業(yè)管理及效力體系，打造“百年社區(qū)七主要賣(mài)點(diǎn)中國(guó)名盤(pán)十大規(guī)范八推行活動(dòng)中國(guó)名盤(pán)論壇目的“中國(guó)名盤(pán)十大規(guī)范正式亮相拉開(kāi)“中國(guó)名盤(pán)十大規(guī)范與二期推售的推行序幕時(shí)間：3月4日地點(diǎn)：建議在北京舉行方式約請(qǐng)“中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)等權(quán)威媒體主辦；約請(qǐng)國(guó)內(nèi)權(quán)威的行業(yè)協(xié)會(huì)指點(diǎn)、國(guó)家級(jí)房地產(chǎn)專家及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大腕演講；約請(qǐng)沈陽(yáng)各大媒體前往實(shí)地追蹤報(bào)道；在論壇上提出要讓名盤(pán)成為東北社會(huì)文明提高和人們生活價(jià)值取向的載體，并根據(jù)此斗爭(zhēng)目的，正式公布河畔新城締造的“中國(guó)名盤(pán)十大規(guī)范；正式向外界發(fā)布“中國(guó)名

43、盤(pán)規(guī)范白皮書(shū)即二期樓書(shū)；經(jīng)過(guò)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)進(jìn)展整版報(bào)道；尋求在沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)上對(duì)本次活動(dòng)進(jìn)展4個(gè)整版的炒作，盛大推出“中國(guó)名盤(pán)十大規(guī)范；在遼沈晚報(bào)與時(shí)代商報(bào)上也作出較大篇幅的新聞炒作，同時(shí)轉(zhuǎn)載中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)的報(bào)道。 “中國(guó)名盤(pán)規(guī)范推介會(huì)目的借助向客戶推介“中國(guó)名盤(pán)十大規(guī)范的方式，將二期產(chǎn)品作全面的推介，并由此啟動(dòng)二期的市場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行動(dòng)。時(shí)間：3月27日地點(diǎn)：建議在喜來(lái)登酒店方式開(kāi)發(fā)商、代理商、建筑師、園林設(shè)計(jì)師，站在不同的角度詳細(xì)為客戶講解二期產(chǎn)品；在會(huì)上正式收取誠(chéng)意金，正式開(kāi)場(chǎng)二期市場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)蓄客。九廣告戰(zhàn)略結(jié)合主流媒體建議為沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)以四到八個(gè)全版深度炒作“中國(guó)名盤(pán)十大規(guī)范，到達(dá)造神運(yùn)動(dòng)的頂峰，并為內(nèi)

44、部認(rèn)購(gòu)制造市場(chǎng)熱點(diǎn)；跨媒體炒作“中國(guó)名盤(pán)規(guī)范；高密度報(bào)廣投放；戶外廣告內(nèi)容改換。十推出宣傳資料中國(guó)名盤(pán)十大規(guī)范白皮書(shū)即二期樓書(shū)及戶型手冊(cè)國(guó)際生活品鑒書(shū)只對(duì)下誠(chéng)意金者派發(fā)戶型沙盤(pán)階段海報(bào)十一銷(xiāo)售方式從中國(guó)名盤(pán)推介會(huì)開(kāi)場(chǎng)收取誠(chéng)意金，每套5000元/套，可獲二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)折優(yōu)惠；誠(chéng)意金只作為認(rèn)購(gòu)資歷及優(yōu)惠措施確實(shí)認(rèn)，不代表選房順序；告知參與二期建議征集活動(dòng)名獲獎(jiǎng)?wù)咭酝獾膮⑴c者如下誠(chéng)意金，均可獲得二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)額外的優(yōu)惠與業(yè)主親友同等待遇。十二價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略只公布價(jià)錢(qián)區(qū)間不到元平方米十、品牌升華階段之“二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與方案時(shí)間2004年4月9日4月24日劃分標(biāo)志二期進(jìn)展內(nèi)部認(rèn)購(gòu)選房推行條件與背景銷(xiāo)售答應(yīng)

45、證未到位，二期樣板房未完工推行目的完成二期60%銷(xiāo)售推行活動(dòng)舉行二期認(rèn)購(gòu)選房會(huì)推售房源與目的視乎下誠(chéng)意金情況而定詳細(xì)推售房源銷(xiāo)售目的為二期銷(xiāo)售70%以上銷(xiāo)售方式4月9日11日：真正的V客戶選房數(shù)量控制在少數(shù)，由其恣意挑選4月14日16日：二期建議征集活動(dòng)名獲獎(jiǎng)?wù)哌x房范圍為市場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房源內(nèi)，按其名次先后挑選4月17日：業(yè)主親友認(rèn)購(gòu)選房會(huì)，以排隊(duì)方式認(rèn)購(gòu)，先到先得，銷(xiāo)售套；4月24日：市場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)選房會(huì)，以排隊(duì)方式認(rèn)購(gòu)，先到先得，銷(xiāo)售套。價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略業(yè)主親友與市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)均為選房會(huì)前710天公布詳細(xì)房源及價(jià)錢(qián)。十一、品牌升華階段之“二期開(kāi)盤(pán)蓄客期營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與方案一時(shí)間月日至月日二劃分標(biāo)志以二期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)終了

46、為開(kāi)場(chǎng)，以二期開(kāi)盤(pán)選房會(huì)前夕為終了；三推行條件與背景月底二期樣板房完工并開(kāi)放銷(xiāo)售答應(yīng)證到位四推行目的繼續(xù)經(jīng)過(guò)“造神運(yùn)動(dòng)的深化，將市場(chǎng)炒熱，實(shí)現(xiàn)品牌崇敬，為二期銷(xiāo)售全面深化蓄客；五推行戰(zhàn)略繼續(xù)經(jīng)過(guò)中國(guó)名盤(pán)十大規(guī)范的炒作，經(jīng)過(guò)“名盤(pán)造神運(yùn)動(dòng)，將市場(chǎng)炒得熱火朝天，使河畔新城品牌“走上神壇，實(shí)現(xiàn)從“品牌磨煉到“品牌崇敬的全面提升；六推行主題繼續(xù)深化推行“中國(guó)名盤(pán)十大規(guī)范七主要賣(mài)點(diǎn)中國(guó)名盤(pán)十大規(guī)范二期樣板房開(kāi)放；八推行活動(dòng)、富民橋長(zhǎng)跑活動(dòng)1目的：進(jìn)一步提高河畔新城的認(rèn)知度，為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)蓄集更多的現(xiàn)場(chǎng)人氣；2時(shí)間：“五一節(jié)期間3地點(diǎn)：市區(qū)富民橋河畔新城4方式：建議結(jié)合渾南新區(qū)政府共同興辦，委托專業(yè)公司承辦乘

47、渾南新區(qū)成立三周年之際，推出“百萬(wàn)市民看渾南，并以富民橋長(zhǎng)跑作為該活動(dòng)的開(kāi)場(chǎng)活動(dòng)以河畔新城冠名跑經(jīng)富民橋，以新城廣場(chǎng)為終點(diǎn)，在現(xiàn)場(chǎng)舉行頒獎(jiǎng)儀式又下誠(chéng)意金又參與長(zhǎng)跑者可獲得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)2、二期樣板房開(kāi)放儀式1目的：經(jīng)過(guò)二期樣板房開(kāi)放儀式，將二期產(chǎn)品力細(xì)節(jié)提升充分地展如今市局面前，經(jīng)過(guò)該活動(dòng)進(jìn)一步提升現(xiàn)場(chǎng)人氣，為二期開(kāi)盤(pán)蓄集客源。2時(shí)間：5月底3地點(diǎn)：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)4方式：二期樣板房開(kāi)放現(xiàn)場(chǎng)文藝活動(dòng)3、舉行“渾南新區(qū)十大名勝評(píng)選活動(dòng)1目的：經(jīng)過(guò)評(píng)選宣傳二期優(yōu)越的大環(huán)境與不斷改善的交通情況，推行“名盤(pán)十大規(guī)范當(dāng)中的“名勝規(guī)范。時(shí)間：6月中旬方式：結(jié)合渾南新區(qū)政府主辦以河畔新城作為“渾南新區(qū)十大名勝的獨(dú)一房產(chǎn)

48、類(lèi)入選工程4、舉行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的招商活動(dòng)1面向一期業(yè)主進(jìn)展招商經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售代表傳達(dá)招商信息，向感興趣的業(yè)主派發(fā)，吸引業(yè)主中的商家或業(yè)主的商家朋友參與河畔新城的招商。2舉行招商活動(dòng)與商業(yè)局、媒體等單位共同舉行如“社區(qū)商業(yè)論壇等招商活動(dòng)，將商家及有興趣的業(yè)主吸引到會(huì)場(chǎng)及現(xiàn)場(chǎng)，詳細(xì)開(kāi)展招商洽談事宜，并可借“中國(guó)名盤(pán)十大規(guī)范中的“名商概念配合開(kāi)展住宅推行。十推出宣傳資料階段海報(bào)十一銷(xiāo)售方式收取誠(chéng)意金，每套5000元/套，可獲二期開(kāi)盤(pán)9折優(yōu)惠；誠(chéng)意金只作為認(rèn)購(gòu)資歷及優(yōu)惠措施確實(shí)認(rèn)，不代表選房順序；十二價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略只公布價(jià)錢(qián)區(qū)間不到元平米十二、品牌升華階段之“二期開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與方案一時(shí)間2004年6月5日6月6

49、日二劃分標(biāo)志二期進(jìn)展開(kāi)盤(pán)選房三推行目的完成90%以上銷(xiāo)售四推行活動(dòng)舉行二期開(kāi)盤(pán)選房會(huì)五推售房源與目的視乎下誠(chéng)意金情況而定詳細(xì)推售房源銷(xiāo)售目的為二期銷(xiāo)售90%以上銷(xiāo)售方式6月5日舉行市場(chǎng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)選房會(huì)，以搖號(hào)方式認(rèn)購(gòu)，銷(xiāo)售180套；6月6日進(jìn)展開(kāi)盤(pán)加推，以先到先得方式，銷(xiāo)售40套沒(méi)有折扣。價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略開(kāi)盤(pán)選房會(huì)前710天公布詳細(xì)房源及價(jià)錢(qián)。十三、品牌升華階段之“二期簽約及余房銷(xiāo)售期營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與方案一時(shí)間2004年6月7日6月25日二劃分標(biāo)志以二期開(kāi)盤(pán)選房會(huì)終了為開(kāi)場(chǎng)，以三期開(kāi)場(chǎng)收誠(chéng)意金為標(biāo)志三推行條件與背景園區(qū)環(huán)境逐漸成型四推行目的實(shí)現(xiàn)二期100%以上的銷(xiāo)售，并堅(jiān)持品牌推行的恒溫效應(yīng)五推行戰(zhàn)略對(duì)外繼續(xù)

50、經(jīng)過(guò)有力的宣傳推行，吸引新客戶購(gòu)買(mǎi)二期余房；對(duì)內(nèi)發(fā)動(dòng)老業(yè)主帶動(dòng)新客戶消化余房。六推行主題中國(guó)名盤(pán)，再創(chuàng)熱銷(xiāo)傳奇七主要賣(mài)點(diǎn)熱銷(xiāo)口碑；不斷改善的區(qū)域環(huán)境。八推行活動(dòng)二期樣板房開(kāi)放儀式；約請(qǐng)中央電視臺(tái)著名主持人和著名嘉賓，在銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展“藝術(shù)人生、“財(cái)智人生等對(duì)話活動(dòng)；約請(qǐng)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家現(xiàn)場(chǎng)作演講；獲得進(jìn)口大片電影首映式的冠名權(quán)，吸引客戶前來(lái)銷(xiāo)售中心領(lǐng)票，提升現(xiàn)場(chǎng)人氣，協(xié)助 余房銷(xiāo)售。九廣告戰(zhàn)略繼續(xù)經(jīng)過(guò)主流媒體大力地進(jìn)展廣告宣傳十推出宣傳資料階段性海報(bào)十一推售房源與目的二期銷(xiāo)售終了十二銷(xiāo)售方式不封盤(pán)，放開(kāi)銷(xiāo)售十三價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略沒(méi)有折扣十四、產(chǎn)品突圍階段之“三期蓄客期營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與方案一時(shí)間2004年6月26

51、8月13日；二劃分標(biāo)志以三期開(kāi)場(chǎng)收取誠(chéng)意金為開(kāi)場(chǎng)，以三期開(kāi)盤(pán)選房會(huì)前夕為終了三推行條件與背景三期樣板房開(kāi)放四推行目的建立三期全新的獨(dú)特市場(chǎng)籠統(tǒng)，為三期認(rèn)購(gòu)蓄集大量客源；五推行戰(zhàn)略1三期單獨(dú)取名與包裝，新產(chǎn)品要從稱號(hào)開(kāi)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)本人，經(jīng)過(guò)稱號(hào)直接突出小高層的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，讓稱號(hào)就產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)力，給予市場(chǎng)耳目一新的覺(jué)得；2全面深化提升三期的產(chǎn)品力A、添加小高層精裝修投入，提高小高層精裝修檔次；提高入戶門(mén)檔次；天然大理石板改為人造大理石板如窗臺(tái)板等入戶門(mén)添加為二道門(mén)；提高廚柜臺(tái)面與面板的檔次；建議其他精裝修內(nèi)容較二期有所提高，如地板、衛(wèi)浴等；提高大堂、公共通道的裝修檔次如奢華精致的住戶大堂；B、添加小高層之間圍

52、合園林景觀投入，全面提升園林景觀的特點(diǎn)與素質(zhì)例如規(guī)劃為高爾夫果嶺園林，以彰顯小高層組團(tuán)的高檔次與獨(dú)特性；C、添加小高層智能化價(jià)值，配置智能家居科技系統(tǒng)如一卡通、中央吸尖、燃?xì)庾呗┨綔y(cè)器、破玻璃感應(yīng)器等，全面提升小高層的科技含量與附加價(jià)值；3經(jīng)過(guò)小高層產(chǎn)品力及營(yíng)銷(xiāo)手法的探求與實(shí)際，對(duì)未來(lái)高層的規(guī)劃及推行起到“樣板示范作用，同時(shí)為高層推行埋下市場(chǎng)的“心思伏筆。六推行主題主線：尖端住宅科技享樂(lè)主義突出三期產(chǎn)品的科技感、質(zhì)量感、工業(yè)感與溫馨感副線：108道工序，構(gòu)筑中國(guó)3A級(jí)特種住宅經(jīng)過(guò)“3A級(jí)特種住宅這一品牌概念延伸，結(jié)合產(chǎn)品力的全面提升，給予市場(chǎng)不斷的新穎感與真實(shí)感。七主要賣(mài)點(diǎn)高質(zhì)量裝修超寬樓間距

53、園林景觀科技含量高附加值一期逐漸呈現(xiàn)的“工程籠統(tǒng)八推行活動(dòng)在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置“裝修動(dòng)態(tài)工藝樣板房，全面分析裝修工藝，建材、質(zhì)量一覽無(wú)遺，充分展現(xiàn)小高層的精裝修質(zhì)量；配合名盤(pán)規(guī)范中的“名校，與省實(shí)驗(yàn)學(xué)校、小哈津幼兒園、沈府音樂(lè)學(xué)校等單位結(jié)合舉行少兒活動(dòng)如少兒鋼琴競(jìng)賽；結(jié)合小高層包裝所表達(dá)出來(lái)的德國(guó)工業(yè)感風(fēng)格，可舉行德國(guó)創(chuàng)意周如德國(guó)名車(chē)展、德國(guó)經(jīng)典名片、德國(guó)美食節(jié)、德國(guó)家私展等；在渾河邊舉行如煙火晚會(huì)、露天交響音樂(lè)會(huì)等聯(lián)誼活動(dòng)。與濰坊風(fēng)箏協(xié)會(huì)結(jié)合舉行風(fēng)箏節(jié)；繼續(xù)舉行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的招商活動(dòng)。九廣告戰(zhàn)略經(jīng)過(guò)主流媒體進(jìn)展高頻率、大篇幅的密集廣告攻勢(shì)；發(fā)動(dòng)媒體進(jìn)展全新的階段推行主題的炒作。十推出宣傳資料三期樓書(shū)三

54、期籠統(tǒng)手冊(cè)三期規(guī)劃沙盤(pán)三期單體沙盤(pán)三期戶型沙盤(pán)階段海報(bào)十一銷(xiāo)售方式繼續(xù)以收取誠(chéng)意金的方式進(jìn)展蓄客十三價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略建議在添加產(chǎn)品價(jià)值的根底上，三期價(jià)錢(qián)應(yīng)比二期略低，使其表現(xiàn)出無(wú)與倫比的性價(jià)比。十五、產(chǎn)品突圍階段之“三期開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與方案一時(shí)間2004年8月14日8月15日二劃分標(biāo)志三期進(jìn)展認(rèn)購(gòu)選房會(huì)三推行條件與背景同三期蓄客期四推行目的三期銷(xiāo)售80%以上五推行活動(dòng)舉行三期認(rèn)購(gòu)選房會(huì)六推售房源與目的三期銷(xiāo)售80%以上七銷(xiāo)售方式舉行三期開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)選房會(huì)進(jìn)展集中式銷(xiāo)售，建議采用排隊(duì)加搖號(hào)方式八價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略開(kāi)盤(pán)選房會(huì)前710天公布詳細(xì)房源及價(jià)錢(qián)十六、社區(qū)深化階段之“三期余房銷(xiāo)售期營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與方案一時(shí)間2004

55、年8月14日11月15日二劃分標(biāo)志以三期開(kāi)盤(pán)選房會(huì)終了為開(kāi)場(chǎng)，以三期余房銷(xiāo)售終了為終了三推行條件與背景一期大部分樓宇交付運(yùn)用國(guó)家安康住宅經(jīng)過(guò)驗(yàn)收3A級(jí)住宅經(jīng)過(guò)驗(yàn)收四推行目的將余房銷(xiāo)售終了建立品牌佳譽(yù)度五推行戰(zhàn)略一期住宅交房并經(jīng)“國(guó)家住宅工程中心驗(yàn)收以后，配合看得見(jiàn)、摸得著的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景與氣氛，再推行“名符其實(shí)的安康住宅，實(shí)現(xiàn)從“安康住宅到“安康社區(qū)的深化，使社區(qū)籠統(tǒng)得以全面提升；充分發(fā)掘老業(yè)主資源，深度激活“第二營(yíng)銷(xiāo)渠道，協(xié)助 余房銷(xiāo)售。六推行主題國(guó)家安康社區(qū)七主要賣(mài)點(diǎn)成型的園區(qū)環(huán)境高素質(zhì)的住戶社區(qū)的人文氣氛與環(huán)境售后效力八推行活動(dòng)舉行知名商家入駐河畔新城簽約儀式舉行交樓經(jīng)典結(jié)合大型的家電、家具商

56、場(chǎng)，為業(yè)主團(tuán)購(gòu)家電、家具效力舉行首屆河畔新城社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)九廣告戰(zhàn)略經(jīng)過(guò)小篇幅、高頻率的廣告投放，協(xié)助 余房銷(xiāo)售；交房階段以大篇幅廣告廣而告之。十推出宣傳資料社區(qū)深化期樓書(shū)如：國(guó)家安康社區(qū)寫(xiě)真十一推售房源與目的將二期一切余房銷(xiāo)售終了十二銷(xiāo)售方式放開(kāi)銷(xiāo)售余房十三價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略與之前的價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略堅(jiān)持一致十七、社區(qū)深化階段之“保溫期營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與方案一時(shí)間2004年11月16日12月底二劃分標(biāo)志以三期余房銷(xiāo)售終了為開(kāi)場(chǎng)，以年底為終了三推行條件與背景一期業(yè)主紛紛入??；一期3棟多層及2棟小高層交房。四推行目的提升品牌佳譽(yù)度，建立品牌忠實(shí)度；五推行戰(zhàn)略經(jīng)過(guò)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，培育社區(qū)文化氣氛。六推行主題國(guó)家安康社區(qū)七主要賣(mài)點(diǎn)園

57、區(qū)實(shí)景；社區(qū)文化氣氛；高素質(zhì)的住戶。八推行活動(dòng)舉行如高興家庭籠統(tǒng)大使征集、家庭幽默大賽等業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)；舉行如乒乓球賽、羽毛球賽等體育活動(dòng)；成立二手房租售中心，提升物業(yè)的保值、增值才干。九廣告戰(zhàn)略經(jīng)過(guò)適量廣告進(jìn)展保溫十推出宣傳資料階段海報(bào)第三部分 銷(xiāo)售定價(jià)二期及三期整體銷(xiāo)售定價(jià)1、河畔新城二期及三期整體銷(xiāo)售均價(jià)建議為4261元/平方米河畔新城一期的整體銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)曾經(jīng)超越了原定的目的4050元/平方米，到達(dá)4061元/平方米，建議二期及三期整體銷(xiāo)售均價(jià)在一期的根底上加價(jià)200元/平方米，即到達(dá)4261元/平方米，其中規(guī)范層銷(xiāo)售均價(jià)為4370元/平方米；2、躍層上層價(jià)錢(qián)按躍層下層價(jià)錢(qián)的7折計(jì)算；二、整體銷(xiāo)售定價(jià)根據(jù)1、外部要素影響外因：1充分思索中高檔住宅的競(jìng)爭(zhēng)壓力河畔新城二期及三期推售貨量超越11萬(wàn)平方米，已占中高檔樓盤(pán)年銷(xiāo)售總量約20%以上，存在較大的消化壓力；2004年，隨著更多大型外地品牌開(kāi)發(fā)商工程的入市，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)推出的中高檔樓盤(pán)數(shù)量將明顯超越以往，呈現(xiàn)幾何級(jí)的上升趨勢(shì)，因此，河畔新城二期及三期面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力將更大，對(duì)價(jià)錢(qián)的制定要更為謹(jǐn)慎。與2003年河畔新城剛推出市場(chǎng)不為人知相比，一期的營(yíng)銷(xiāo)勝利，令河畔新城成為一個(gè)樹(shù)大招風(fēng)、眾矢之的樓盤(pán)，包括萬(wàn)科工程都會(huì)將河畔新城視為最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，各大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手必然會(huì)對(duì)河畔新城作出種種產(chǎn)品或營(yíng)銷(xiāo)上的克隆或阻擊。為了滿足競(jìng)爭(zhēng)需求，河畔