1、甘泉縣火車北站廣場(chǎng)營銷策劃案初步(chb)溝通稿易格策略(cl)2013.4共四十二頁目 錄CATALOGUE城市(chngsh)區(qū)位第一章城市概況 經(jīng)濟(jì)指數(shù) 產(chǎn)業(yè)(chny)分析 旅游資源 存在問題政策分析第二章宏觀政策 區(qū)域規(guī)劃 綜述項(xiàng)目分析第三章項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目屬性 存在問題客群分析第四章住宅篇、商業(yè)篇營銷策略第五章項(xiàng)目高度 住宅篇（整體策略 價(jià)格策略 銷售節(jié)奏） 商業(yè)篇：（目標(biāo)擬定 商業(yè)定位 業(yè)態(tài)規(guī)劃 銷售形式 總體思路 推廣策略） 第六章待溝通問題共四十二頁城市(chngsh)區(qū)位第一章城市(chngsh)概況 甘泉縣延安以南，占據(jù)“陜北城市帶區(qū)域中心城市圈”核心區(qū)位，距延安市區(qū)僅半小

2、時(shí)車程，總面積2284.7平方公里。延安市城市總體規(guī)劃（2011-2030）明確指出將甘泉縣等9個(gè)縣域打造成為縣域中心城市，屆時(shí)甘泉縣城區(qū)常住人口將超過8萬人。 黃延高速、210國道、包西鐵路、甘志路穿境而過，穿境而過，即將開工建設(shè)的黃延高速第二通道出口距縣城7公里，南北貫通，交通便利，具有分流延安市區(qū)人口、游客的便利條件；縣內(nèi)公交客運(yùn)行政村覆蓋率達(dá)80%。交通十分便利。關(guān)中經(jīng)濟(jì)帶核心城市群區(qū)域中心城市圈次級(jí)城市圈陜北城市帶共四十二頁城市(chngsh)區(qū)位第一章經(jīng)濟(jì)(jngj)指數(shù) 2010年底，全縣完成生產(chǎn)總值20.6億元，較“十五”末翻了一番，年均增長12.1%。完成工業(yè)總產(chǎn)值26.1億

3、元，全縣城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到16778元，較2005年凈增10058元；農(nóng)民人均純收入達(dá)到5301元，較2005年凈增2697元。 2011年，全年完成生產(chǎn)總值18.3億元；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額3.1億元；完成固定資產(chǎn)投資7.8億元；城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到19750元；農(nóng)民人均純收入達(dá)到6594元。 2014年主要預(yù)期實(shí)現(xiàn)：生產(chǎn)總值完成21億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成4億元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到9126元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到26450元。共四十二頁城市(chngsh)區(qū)位第一章產(chǎn)業(yè)(chny)分析 近年來，甘泉縣以延安濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)、百萬人口城市規(guī)劃及政治、資源優(yōu)勢(shì)，已進(jìn)入經(jīng)濟(jì)高速

4、發(fā)展期。以特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以工業(yè)經(jīng)濟(jì)形成了以石油為支柱，石油、白酒、建材、豆制品加工、石油配套等骨干產(chǎn)業(yè)各具特色、競(jìng)相發(fā)展的格局，及以紅色旅游為支撐的產(chǎn)業(yè)體系。其中2010年全面完成工業(yè)總產(chǎn)值26.1億元，完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值4.5億元。甘泉四大名片隋唐美水酒綠色放心菜甘泉豆系列勞山土雞蛋共四十二頁城市(chngsh)區(qū)位第一章旅游(lyu)資源美水泉景區(qū)：美水泉又名甘泉，發(fā)源于縣城西南3.5公里的神林山下，是甘泉縣境內(nèi)重要的自然資源和寶貴的歷史文化遺產(chǎn)。美水泉以其悠久的歷史、優(yōu)良的水質(zhì)和神的傳說聞名于世。秦直道: 秦直道是秦始皇統(tǒng)一六國后，為抵御北國匈奴的侵?jǐn)_，于公元前212年命大將蒙恬修筑的一條

5、軍事性通道。距今已有2200年歷史。被國務(wù)院公布為全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位，目前正向聯(lián)合國教科文組織準(zhǔn)備審報(bào)世界文化遺產(chǎn)。石門雄關(guān): 周圍山勢(shì)險(xiǎn)要，崇山峻嶺，連綿不斷。東西兩山陡如刀削，聳立如門，故曰“石門”。傳說為三國名將馬超所修，陜西通志記載“石門關(guān)為古代延慶二州往來的捷徑，出入之路，明套虜出沒之地，與甘泉野豬嶺、延川禪梯嶺均屬古代戰(zhàn)略要塞?！庇新搴拥谝魂P(guān)之稱。 白鹿寺： 北臨洛河。清嘉慶本延安府志記載：“白鹿寺，唐大歷年建，后晉天福年間重修。殿宇宏偉，叢林極盛。歷代宋、元、明皆有增修。寺內(nèi)有白牡丹、銀杏，相傳唐時(shí)遺種，移植即枯”。共四十二頁城市(chngsh)區(qū)位第一章旅游(lyu)資源香林

6、寺：又名弘門寺，金輪圣王祠的摩崖題刻記載了一些元、明時(shí)期的自然災(zāi)害，是研究洛河上游地區(qū)古代氣候的珍貴資料。 據(jù)延安府志記載，香林寺始建于唐玄宗開元二年，因滿山翠柏飄香而得名。寺院依山而建，山勢(shì)奇峻，古柏森然。俯瞰山下，洛水環(huán)繞，沃野千傾，千年敷政古城屹立對(duì)岸，周圍美景盡收眼底。湫沿山： 古稱亞支山，位于甘泉與寶塔區(qū)交界處，是關(guān)中通往塞北的通衢要沖，自古為兵家必爭(zhēng)之地，素有“延安的南大門”之稱。1940年董必武途徑湫沿山曾賦詩一首過勞山寄延安諸同志：“淺黃深碧雜叢紅，映日秋山到眼中。結(jié)輦南弛隨去雁，離人北望逐飛鴻。亦知此別尋常事，總覺難言隱曲衷。今夜鄜州看明月，得無清皎與延同？”。勞山國家森林公

7、園：距210國道15公里，距縣城25公里。公園面積2.9萬畝，森林覆蓋率高達(dá)85以上，森林資源豐富，是陜北黃土高原最大的、保護(hù)最完好的天然次生林植物群落。中央紅軍和陜北紅軍會(huì)師地舊址： 位于道鎮(zhèn)象鼻子灣村北的洛河岸上。1935年10月19日，黨中央和中央紅軍經(jīng)過艱苦卓絕的二萬五千里長征，到達(dá)陜北吳起鎮(zhèn)，進(jìn)入西北蘇區(qū)，在甘泉下寺灣解決了陜北錯(cuò)誤肅反問題后。共四十二頁城市(chngsh)區(qū)位第一章存在(cnzi)問題1、甘泉縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)資源依賴程度較高；城鄉(xiāng)居民收入水平差距較大，城鄉(xiāng)收入比約1:31:2.8；2、受人口數(shù)量和現(xiàn)有收入水平限制，內(nèi)需對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)力不足，人均年消費(fèi)約

8、5000元；消費(fèi)檔次相對(duì)較低；3、旅游資源總量豐富，但對(duì)旅游資源開發(fā)力度欠缺，城市旅游品牌推廣力度不足，旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)性相對(duì)較弱；延安市十三個(gè)縣區(qū)在歷屆全省縣域經(jīng)濟(jì)排名中的位次2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年首屆第二屆第三屆第四屆第五屆第六屆第七屆寶塔區(qū)222111515延長613346394867延川131412313755子長272733303028安塞2515156910志丹1078344吳起1657456甘泉241719222436富縣443744654242洛川805771784949黃龍564858637

9、980黃陵1221181488共四十二頁政策(zhngc)分析第二章宏觀政策1、陜甘寧革命老區(qū)振興(zhnxng)規(guī)劃，推進(jìn)甘泉縣域持續(xù)發(fā)展黃金期； 2012年3月陜甘寧革命老區(qū)振興規(guī)劃的出臺(tái)為甘泉在內(nèi)的紅色革命老區(qū)，發(fā)展帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。在強(qiáng)有力政策保障和國家扶植之下，甘泉縣域經(jīng)濟(jì)將得到長足發(fā)展，人均收入水平將有所大幅提升。2、十二五”時(shí)期甘泉經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵期； 到2015年，全縣生產(chǎn)總值突破30億元，年均增長13%；地方財(cái)政收入達(dá)到6億元，年均增長8%；固定資產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)到120億元，年均增長15%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到6億元，年均增長18%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為116128。城鎮(zhèn)

10、居民人均可支配收入達(dá)到3.4萬元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到1.3萬元，城鄉(xiāng)居民收入縮小至2.6:1， 共四十二頁政策(zhngc)分析第二章宏觀政策3、“撤縣改區(qū)”；甘泉縣統(tǒng)籌(tngchu)發(fā)展調(diào)整期；按照“一城三區(qū)”大延安的發(fā)展要求，全面確立“打造延安城市新區(qū)”總體發(fā)展戰(zhàn)略，以縣改區(qū)為抓手，采取與延安配套發(fā)展、錯(cuò)位發(fā)展的思路，推動(dòng)甘泉城市轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)延安甘泉一體化。經(jīng)過五年時(shí)間，初步把甘泉打造成為特色鮮明、功能完備、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的“延安城市新區(qū)”。 4、納入省級(jí)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域；甘泉經(jīng)濟(jì)突破期根據(jù)陜西省主體功能區(qū)劃將甘泉縣確定為省級(jí)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，對(duì)提升甘泉縣城市功能、拓展發(fā)展空

11、間、促進(jìn)人口聚集、形成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、提高發(fā)展質(zhì)量、完善基礎(chǔ)設(shè)施等方面具有戰(zhàn)略意義，也將為甘泉縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展迎來重大突破期。共四十二頁現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)園區(qū)養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)園區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)綜合服務(wù)區(qū)太皇山新區(qū)縣屯、曲里新區(qū)南延北拓西跨政策(zhngc)分析第二章區(qū)域規(guī)劃(q y u hu)核心城區(qū)共四十二頁政策(zhngc)分析第二章區(qū)域規(guī)劃(q y u hu)城市建設(shè)過程中，甘泉縣按照“南延、北拓、西跨”的城市發(fā)展思路，進(jìn)一步拉大城市框架，南延至麻子街，北拓至關(guān)家溝，西跨至太皇山、縣屯，將太皇山、縣屯、曲里城市新區(qū)，縣城規(guī)劃面積為27.74平方公里，建成區(qū)面積為3.6平方公里。太皇山新區(qū)位于甘泉

12、縣城南部，占地341畝，為居住小區(qū)、倉儲(chǔ)物流區(qū)、濱河休閑帶、現(xiàn)代商業(yè)中心四個(gè)部分；縣屯、曲里新區(qū)位于縣城西北部，占地395畝規(guī)劃為商品居住、文化休閑、村鎮(zhèn)居住三個(gè)片區(qū)。當(dāng)?shù)卣疇?zhēng)用3-5年的時(shí)間，將太皇山、縣屯、曲里打造成為集住宅、休閑、文化、娛樂、商貿(mào)為一體的城市新區(qū)，分流延安市區(qū)人口。共四十二頁政策(zhngc)分析第二章區(qū)域規(guī)劃(q y u hu)工業(yè)園區(qū)：由原來的2.28平方公里擴(kuò)大到9.94平方公里，沿洛河兩岸北起城關(guān)鎮(zhèn)姚店村，南至道鎮(zhèn)紙房村。園區(qū)總體布局分為農(nóng)副產(chǎn)品加工綜合區(qū)、煉化裝備加工綜合區(qū)、精細(xì)化工加工綜合區(qū)3個(gè)區(qū)域，并委托延安大學(xué)化工學(xué)院、陜西農(nóng)產(chǎn)品加工技術(shù)研究院策劃論證了

13、能源化工、煤油化工裝備制造、精細(xì)化工、物流、農(nóng)產(chǎn)品深加工等方面的項(xiàng)目63個(gè)。按照“紅色旅游在延安、生態(tài)休閑到甘泉”的發(fā)展思路，充分發(fā)揮勞山川便利的交通條件、豐富的歷史文化資源、優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，以勞山川為主線，打造延安的“城郊花園”，將勞山社區(qū)建成集休閑旅游、餐飲住宿、文化娛樂為一體的旅游經(jīng)濟(jì)綜合服務(wù)區(qū)。共四十二頁政策(zhngc)分析第二章綜述(zngsh)在“振興陜甘寧革命老區(qū)”、“甘延一體化”等一列宏觀政策扶持下，甘泉縣不斷挖掘區(qū)域優(yōu)勢(shì)，不斷調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市功能分區(qū)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，尋求快速協(xié)調(diào)發(fā)展的歷史背景下。如何借勢(shì)區(qū)域升級(jí)之勢(shì)，將本案賣的與城市運(yùn)營相結(jié)合，在“立體式”營銷、

14、強(qiáng)勢(shì)推廣、招商運(yùn)營配合下、逐步釋放項(xiàng)目熱點(diǎn)，對(duì)潛在客戶群進(jìn)行合理化引導(dǎo)，形成良好口碑與價(jià)值認(rèn)同將成為本案成功營銷的癥結(jié)所在！綜上所述：共四十二頁項(xiàng)目分析第三章項(xiàng)目(xingm)區(qū)位本項(xiàng)目位于延安市甘泉縣火車北站片區(qū)，西臨西延鐵路，東接210國道美水路段，位居城市核心商圈邊緣(binyun)區(qū)，項(xiàng)目總占地23742.7,總建筑面積124783.7 ，容積率3.14，綠化率：35%，建筑密度：22.1%，總戶數(shù)354戶，停車位542輛。項(xiàng)目地塊共四十二頁項(xiàng)目分析第三章項(xiàng)目(xingm)區(qū)位 從城市商圈分布形態(tài)來看：受地形、城市規(guī)模、交通網(wǎng)絡(luò)分布等因素影響，甘泉縣商業(yè)主要呈現(xiàn)以交通主干道分布態(tài)勢(shì)，商

15、業(yè)主要分布在中心街、北關(guān)街、美水路、康樂路沿線才，呈狹長帶狀分布。 本案所處位置作為，雖臨國道、鐵路線，周邊商業(yè)主要以物流配套為主，受城市交通網(wǎng)絡(luò)及周邊環(huán)境質(zhì)量限制，目前該區(qū)域商業(yè)氛圍相對(duì)較弱。 本案緊鄰火車站、交通要道的特殊性，即為本案提供便利的交通優(yōu)勢(shì)同時(shí)，也在為本案造成噪音污染、周邊人員混雜、灰塵污染等“雜、亂、差”硬傷和大眾(dzhng)普遍認(rèn)知慣性思維基礎(chǔ)，對(duì)本案銷售有所抗性。商業(yè)主軸本案核心商業(yè)區(qū)共四十二頁項(xiàng)目分析第三章項(xiàng)目(xingm)區(qū)位本案距甘泉縣原有核心商圈直線距離較近，但由于“斷頭路”較多原有核心商圈與火車(huch)北站附近商業(yè)人流互動(dòng)性較弱；目前火車北站區(qū)域附近，受路

16、況、城市綠化、公園等公共基礎(chǔ)配套限制，人流滯留時(shí)間相對(duì)較短，相對(duì)制約該區(qū)域商業(yè)成交量的提升。共四十二頁項(xiàng)目分析第三章項(xiàng)目(xingm)區(qū)位廣場(chǎng)綠化過度單一，缺乏特殊標(biāo)志性景觀，如何綜合提升廣場(chǎng)的文化性、標(biāo)志性、納客性、滯客性,對(duì)提升項(xiàng)目品質(zhì)和商業(yè)的聚客能力至關(guān)重要。初步建議：在廣場(chǎng)設(shè)置具有(jyu)甘泉縣地方特色雕塑等，健身器材、配合水景、綠化等形成項(xiàng)目良好展示面的同時(shí)，對(duì)客戶環(huán)境顧慮得到一定程度釋放。共四十二頁項(xiàng)目分析第三章項(xiàng)目(xingm)屬性安置(nzh)住房VS城市核心商圈交通樞紐稀缺地段龐大人流無限商機(jī)低密度、高綠化便捷生活“宜居”“望江大宅”商業(yè)、住宅、酒店綜合體？共四十二頁項(xiàng)目分

17、析第三章問題(wnt)匯總交通樞紐帶區(qū)位(q wi)的存在，對(duì)商業(yè)的利好性與對(duì)住宅的環(huán)境因素抗性如何平衡？問題一：?jiǎn)栴}二：?jiǎn)栴}三：?jiǎn)栴}四：在區(qū)域地產(chǎn)價(jià)格空間相對(duì)有限的基礎(chǔ)的上，如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)突圍？如何實(shí)現(xiàn)快速蓄客，在最短時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目銷售？在周邊商業(yè)氛圍相對(duì)較弱、住宅環(huán)境相對(duì)較差的情況下，如何攻擊市場(chǎng)？共四十二頁客群分析(fnx)第四章住宅(zhzhi)篇就近型：甘泉縣城本區(qū)域附近客戶，主要以兒女婚房、家庭改善型住房為主，此類客戶對(duì)面積、單價(jià)不敏感，對(duì)總價(jià)敏感，主要重視戶型、交通的通達(dá)性、社區(qū)居住氛圍、生活配套；對(duì)此本案在火車噪音范圍內(nèi)，可能對(duì)某些客戶來說不利，因此對(duì)于此問題應(yīng)合理規(guī)

18、避，如：側(cè)重配套、交通，并通過工法展示隔音玻璃等；地緣型：甘泉縣籍在本市其他縣區(qū)及省內(nèi)、省外其他城市就業(yè)、經(jīng)商客戶，本案所具有的外出便利性，將成為對(duì)此類客戶的最大吸引亮點(diǎn)；但該類型客戶一般在甘泉縣待的時(shí)間具有周期性、隨意性；職業(yè)性：因職業(yè)原因在甘泉縣上班的公務(wù)員、醫(yī)生、教師等行業(yè)從業(yè)人員共四十二頁客群分析(fnx)第四章住宅(zhzhi)篇新遷型：主要為甘泉縣下設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)新遷入城區(qū)、抑或欲遷入縣城城區(qū)客戶；此類客戶可能在縣區(qū)從業(yè)，抑或鄉(xiāng)鎮(zhèn)拆遷、因子女教育、老人醫(yī)療等因素入城，后者對(duì)交通配套、教育配套、醫(yī)療配套、市政配套（行政單位、公園等）因素較為重視，對(duì)價(jià)格承受力參差不齊；投資型：以甘泉縣及周邊市

19、縣石油、礦產(chǎn)、金融等行業(yè)中高層從業(yè)者及職員，還有當(dāng)?shù)厣馊?，如私企?cái)務(wù)、事業(yè)單位權(quán)利層等為主；復(fù)合型：具備以上購買動(dòng)機(jī)兩者或兩者以上者；共四十二頁客群分析(fnx)第四章商業(yè)(shngy)篇經(jīng)營型：在本地以周邊區(qū)域經(jīng)營餐飲、煙酒、通訊、娛樂、服飾、家電、數(shù)碼等行業(yè)開店生意人、區(qū)域品牌代理商等，及與創(chuàng)業(yè)開店人群，該部分客戶主要以物業(yè)自持、自營形式為主；投資型：該部分客戶主要為企業(yè)白領(lǐng)、政府、事業(yè)單位職工、資源型、加工型、旅游型企業(yè)老板、管理層，富裕職員，銀行金融行業(yè)相關(guān)人士，與本地有地緣關(guān)系外地客商、隱貴、職業(yè)地產(chǎn)投資客為主；共四十二頁營銷(yn xio)策略第五章項(xiàng)目(xingm)高度甘泉城市

20、升級(jí)的領(lǐng)跑者甘泉紅色旅游展示窗口生態(tài)宜居生活的倡導(dǎo)者高調(diào)而不張揚(yáng)順勢(shì)而不順從繁華而不喧囂休閑而不散漫便捷而不混亂高形象占位精神植入獲取政府支持、以公信力贏取組織配合、公眾口碑共四十二頁營銷(yn xio)策略第五章住宅(zhzhi)篇揚(yáng)長避短引進(jìn)知名物管突出：項(xiàng)目的交通的便捷性、生活配套的完善性、低密度、高綠化率，產(chǎn)品性價(jià)比、物業(yè)升值潛力；依托城市大大規(guī)劃、大發(fā)展，合理規(guī)避周邊環(huán)境不利因素，尤其是噪音污染等不利因素。形象展示+實(shí)景園林+團(tuán)購活動(dòng)營銷+大比例沙盤模型戶型模型精致區(qū)域沙盤工法展示高標(biāo)準(zhǔn)裝修展示中心專業(yè)化營銷團(tuán)隊(duì)獨(dú)具地方特色展示窗口分銷展點(diǎn)部分實(shí)景園林先行，特別是通過站前空置廣場(chǎng)片區(qū)

21、，景觀的打造不僅有利于商業(yè)的聚客力提升，同時(shí)可提升整個(gè)社區(qū)品質(zhì)政府事業(yè)單位、地方企業(yè)團(tuán)購洽談項(xiàng)目推介會(huì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展公開認(rèn)購陸續(xù)開盤客戶答謝會(huì)看房月節(jié)假日促銷整體策略共四十二頁營銷(yn xio)策略第五章住宅(zhzhi)篇初步建議住宅部分，在銷售過程中采取，分批放量，首批房源以略低于市場(chǎng)均價(jià)水平開盤銷售，伴隨銷售情況及后續(xù)房源供應(yīng)情況，逐步推升價(jià)格；首批房源價(jià)格過高對(duì)客戶易造成客戶流失，不理與項(xiàng)目良好口碑的形成。備注：具體價(jià)格策略擬定需在貴司成本核算、控稅目標(biāo)，及對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上制定，以上僅供溝通。價(jià)格策略共四十二頁籌 備 期蓄 客 期預(yù) 熱 期營銷(yn xio)策略第五章住宅(zhzh

22、i)篇首批房源開盤熱銷期次批房源開盤熱銷期綠化方案售樓部設(shè)計(jì)售樓部裝飾沙盤模型視頻宣傳篇VI銷售物料籌備形象推廣客戶儲(chǔ)備銷售團(tuán)隊(duì)完善團(tuán)購洽談客戶認(rèn)籌誠意客戶篩選其它活動(dòng)開盤活動(dòng)持續(xù)銷售節(jié)假促銷新品推出持續(xù)銷售節(jié)假促銷時(shí)間：銷售節(jié)奏共四十二頁營銷(yn xio)策略第五章商業(yè)(shngy)篇商鋪面積：10928辦公建筑面積：16624商業(yè)層高：3.9m-4.8 鋪位面積：5060左右銷售目標(biāo)基礎(chǔ)信息銷售比例銷售總額銷售速度銷售周期運(yùn)營目標(biāo)商家進(jìn)駐比例招商周期試營業(yè)周期開業(yè)期限有待溝通目標(biāo)擬定共四十二頁營銷(yn xio)策略第五章商業(yè)(shngy)篇商業(yè)定位商業(yè)博覽城旅游集散中心40萬“一站式

23、” 休閑購物城核心商圈城市樞紐財(cái)富王座城市西進(jìn)，財(cái)富西行首席共四十二頁營銷(yn xio)策略第五章業(yè)態(tài)(y ti)規(guī)劃1#2#便利店1#、2#樓：社區(qū)商業(yè)及火車站配套土特產(chǎn)旅游紀(jì)念品咖啡、奶茶吧中西式快餐、特色小吃熟食店棋牌、茶藝銀行數(shù)碼、通訊商業(yè)篇煙酒共四十二頁營銷(yn xio)策略第五章業(yè)態(tài)(y ti)規(guī)劃4#4#：大型綜合購物中心1F:珠寶、玉器、首飾、名表、化妝品、國際名品、數(shù)碼家電等2F:戶外服飾、大眾服飾、品牌服飾、箱包、皮具等3F：動(dòng)漫、網(wǎng)吧、足浴、KTV、飲品吧等4F:美容SPA、咖啡、健身房、休閑書吧商業(yè)篇共四十二頁營銷(yn xio)策略第五章業(yè)態(tài)(y ti)規(guī)劃中心廣

24、場(chǎng)：-2F: 大型超市、網(wǎng)吧、桌球-1F:、大型超市、特色小吃、酒吧、商業(yè)篇共四十二頁營銷(yn xio)策略第五章銷售(xioshu)形式1、直接出售：主要針對(duì)街鋪和自營商家，及部分投資客戶；2、帶租約銷售出售：針對(duì)1#、2#、3#樓前期成功招商鋪位進(jìn)行帶租約銷售，前期收取租金沖抵總房款；3、托管返租出售：針對(duì)4#樓內(nèi)鋪位進(jìn)行帶租約銷售，聘請(qǐng)專業(yè)運(yùn)營管理公司負(fù)責(zé)后期運(yùn)營，以托管、返租相結(jié)合的方式進(jìn)行對(duì)外銷售；商業(yè)篇共四十二頁營銷(yn xio)策略第五章總體(zngt)思路商業(yè)篇商住同時(shí)蓄客，先銷售住宅，以預(yù)熱市場(chǎng)，提升區(qū)域熱度和關(guān)注度，以住宅的火熱銷售為商業(yè)的推出，奠定良好輿論基礎(chǔ)，根據(jù)住

25、宅前期銷售情況在客觀條件允許的情況下推出商業(yè)部分；即：蓄客量、商業(yè)投資意向客戶篩選、商業(yè)招商情況、證件獲取時(shí)間等策略層面：商業(yè)銷售層面：以區(qū)位、地段、區(qū)域投資價(jià)值、城市升值潛力為主打，凸顯升值潛力、增強(qiáng)投資者投資信心，最大化呈現(xiàn)項(xiàng)目，“城市核心商圈-交通樞紐-綜合體”商業(yè)價(jià)值。共四十二頁營銷(yn xio)策略第五章總體(zngt)思路商業(yè)篇營銷模式：城市“甘延一體”，通過宏觀政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、塑造大延安美好城市未來區(qū)域城市門戶交通樞紐核心商圈城市未來主動(dòng)線上產(chǎn)業(yè)紅色旅游石油及相關(guān)產(chǎn)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目綜合體的便利性生活配套的完善性商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性高強(qiáng)聚客能力品牌商家高承租力物業(yè)升值、租金高成長、投資低門檻、高回報(bào)共四十二頁營銷(yn xio)