1、Word文檔 2021年物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理考點剖析8 2021年物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營管理考點剖析8信息由物業(yè)管理師考試頻道供應(yīng)， 房地產(chǎn)投資的風險 房地產(chǎn)投資風險的基本概念 (一) 風險的定義 從房地產(chǎn)投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獵取預期收益可能性的大小。 例如，物業(yè)1為寫字樓項目，2021年末價值為1000萬元，估計2021年末價值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%，則2021年該物業(yè)價值的標準方差為10%;物業(yè)2為保齡球場項目，2021年末

2、價值為1000萬元，2021年末價值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，則2021年該物業(yè)價值的標準方差為20%。因此，可以推斷物業(yè)2的投資風險大于物業(yè)1的投資風險。 當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力;而實際收益低于預期收益時，就稱投資面臨著風險損失。后一種狀況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進行投資的時候。較預期收益增加的部分，通常被稱為風險酬勞。 (二) 風險與不確定性 風險和不確定性有顯著的區(qū)分。風險的定義前面已經(jīng)說過，它涉及到變動和可能性，而變動經(jīng)常又可以用標準方差來表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說來，

3、標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風險就越大。 (三) 風險分析的目的 風險分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要關(guān)心投資者回答下述問題： 1.預期收益率是多少，消失的可能性有多大? 2.相對于目標收益或融資成本或機會投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標收益的可能性有多大? 3.預期收益的變動性和離散性如何? 由于風險分析的數(shù)學方法較為簡單，本節(jié)僅對房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風險種類及其對投資的影響進行簡潔介紹。/物業(yè)管理師報考條件/有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風險分析的方法，將在本書第五章進行適當介紹。 房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入

4、資金的平安性、期望收益的牢靠性、投資項目的流淌性和資產(chǎn)管理的簡單性四個方面。通常狀況下，人們把風險劃分為對市場內(nèi)全部投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法掌握的系統(tǒng)風險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以.由投資者掌握的個別風險。 系統(tǒng)風險 房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易推斷和掌握，如通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險和或然損失風險等。 (一) 通貨膨脹風險 通貨膨脹風險又稱購買力風險，是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。 (二)市場供求風險 市場供求風險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來

5、的風險。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場上的供應(yīng)與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必定造成房地產(chǎn)價格的波動，詳細表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化，這種變化會導致房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預期收益。更為嚴峻的狀況是，當市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩(某地區(qū)某種房地產(chǎn)的供應(yīng)大于需求)達到肯定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)積壓或空置的嚴峻局面，導致資金占壓嚴峻、還貸壓力日增，這很簡單導致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。 (三) 周期風險 周期風險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動或景氣循環(huán)現(xiàn)象/2021年物業(yè)管理師考試時間/。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復蘇與進展、富

6、強、危機與衰退、蕭條四個階段。討論表明，美國房地產(chǎn)市場的周期大約為1820年，香港為78年，日本約為7年。當房地產(chǎn)市場從富強階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)市場將消失持續(xù)時間較長的房地產(chǎn)價格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等狀況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價格的大幅度下跌和市場成交量的萎縮，常使一些實力不強、抗風險力量較弱的投資者因金融債務(wù)問題而破產(chǎn)。 (四)變現(xiàn)風險 變現(xiàn)風險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程簡單，流淌性差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此，當投資者由于償債或其他緣由急于將房地產(chǎn)兌現(xiàn)

7、時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必定使投資者蒙受折價損失。 (五)利率風險 調(diào)整利率是國家對經(jīng)濟活動進行宏觀調(diào)控的主要手段之一。通過調(diào)整利率，政府可以調(diào)整資金的供求關(guān)系、引導資金投向，從而達到宏觀調(diào)控的目的。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用上升的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至消失負值;二是會加大投資者的債務(wù)負擔，導致還貸困難。 (六)政策風險 政府對房地產(chǎn)投資過程中的土地供應(yīng)政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境愛護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。我國1993年對房地產(chǎn)

8、投資的宏觀調(diào)控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2021年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2021年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使很多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預期收益目標時遇到困難。避開這種風險的最有效方法，是選擇政府鼓舞、有收益保證或有稅收優(yōu)待政策的項目進行投資。 (七)政治風險 房地產(chǎn)的不行移動性，使房地產(chǎn)投資者要擔當相當程度的政治風險。政治風險主要由政變、戰(zhàn)斗、經(jīng)濟制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險。 (八)或然損失風險 或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災難

9、引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風險轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在火險保單中規(guī)定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災難單獨投保，盜竊險有時也需要支配單獨的保單。 一旦發(fā)生火災或其他自然災難，物業(yè)變得不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒有了。 個別風險 (一) 收益現(xiàn)金流風險 收益現(xiàn)金流風險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。不論是開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風險。 (二) 將來經(jīng)營費用風險 將來經(jīng)營費用風險，是指物業(yè)實際經(jīng)營管理費用支出超過預期經(jīng)營費用而帶來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的修理費用

10、和保險費均由租戶擔當，也會由于建筑技術(shù)的進展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始的評估中是不行能考慮到的。 其他將來會遇到的經(jīng)營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導致結(jié)構(gòu)損壞的修復費用和不行預見的法律費用(例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律)。 (三) 資本價值風險 資本價值在很大程度上取決于預期收益現(xiàn)金流和可能的將來經(jīng)營費用水平。然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種狀況在證券投資市場上反映得最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也常常變化。房地產(chǎn)投資收益率的變化很簡單，人們至今也沒有對這個問題給出

11、專業(yè)的理論解釋。但是，預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間的差異即資本價值的風險，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。 (四)比較風險 比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益的風險。 (五)時間風險 時間風險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風險。房地產(chǎn)投資強調(diào)在適當?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風險降至最低限度。時間風險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。 (六)持有期風險 持有期風險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風險。一般說來，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很簡單理解，假如某項置業(yè)投資的持有期為1年，則對于該