1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(jngyng)北京科技大學(xué)東凌經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院谷 煒guwei二一四年二月共六十四頁北京科技大學(xué)東凌經(jīng)濟(jì)管理(gunl)學(xué)院 谷煒2共六十四頁北京科技大學(xué)東凌經(jīng)濟(jì)(jngj)管理學(xué)院 谷煒3共六十四頁北京科技大學(xué)東凌經(jīng)濟(jì)(jngj)管理學(xué)院 谷煒4共六十四頁5課程(kchng)介紹課程目標(biāo)課程內(nèi)容課程安排考核方式(fngsh)參考教材AdjustingtheData共六十四頁6課程目標(biāo)和內(nèi)容(nirng)課程目標(biāo)培養(yǎng)學(xué)生具備從事房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中各階段(jidun)狀態(tài)下的認(rèn)識能力。通過學(xué)習(xí)，掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的理論和方法，具備房地產(chǎn)市場分析、投資計劃編制、投資資金核算和

2、房地產(chǎn)項目交易的知識和能力培養(yǎng)誠信、刻苦、善于溝通和合作的品質(zhì)，樹立全面、協(xié)作和團(tuán)結(jié)意識，為發(fā)展職業(yè)能力奠定良好的基礎(chǔ)。共六十四頁7課程(kchng)目的知識目標(biāo)：掌握房地產(chǎn)的基本理論、基本知識認(rèn)識房地產(chǎn)市場及市場研究方法熟悉房地產(chǎn)項目開發(fā)的內(nèi)容和程序掌握房地產(chǎn)項目融資(rn z)的基本程序和方法掌握房地產(chǎn)交易過程的相關(guān)知識共六十四頁8課程(kchng)目的 技能目標(biāo)：有初步的認(rèn)識，具備市場調(diào)查、市場分析的能力會房地產(chǎn)項目投資方案、融資方案、項目投資計劃的編制(binzh)會項目投資費用估算會項目融資方案編制共六十四頁9課程(kchng)安排（1-8周）第1周：課程簡介與導(dǎo)論第2周：房地產(chǎn)企業(yè)

3、開發(fā)與經(jīng)營程序第3周：土地儲備開發(fā)與使用權(quán)獲取第4周：房地產(chǎn)投資(tu z)分析第5周：房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計管理第6周：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理第7周：房地產(chǎn)市場營銷、物業(yè)管理第8周：總結(jié)及考試共六十四頁10上課形式(xngsh)及方法上課方式經(jīng)管樓506課堂講授+討論(toln)+專題研究組織形式分組，團(tuán)隊式學(xué)習(xí)評價（團(tuán)隊+個人表現(xiàn)）共六十四頁11考核(koh)方式與參考教材考核方式出勤及課堂表現(xiàn)10%課程考試70%專題研究20%專題研究可圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象、問題、歷史、現(xiàn)狀、未來趨勢、比對分析、行業(yè)宏觀、企業(yè)運營等等各方面開展。參考教材周小平 熊志剛：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，清華大學(xué)出版社，2010呂萍

4、編著：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第三版），中國人民大學(xué)出版社，2011年劉洪玉主編，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理(gunl)，中國建筑工業(yè)出版社，中國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試輔導(dǎo)教材共六十四頁參考(cnko)網(wǎng)站搜房網(wǎng)www. 焦點房地產(chǎn)網(wǎng)http:/house.focus.con/深圳市房地產(chǎn)信息網(wǎng) 中華人民共和國建設(shè)部 中國(zhn u)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng) 中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) 億房網(wǎng)共六十四頁13本講內(nèi)容(nirng)房地產(chǎn)概述(i sh)房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律共六十四頁一、房地產(chǎn)概述(i sh)共六十四頁1.1 房地產(chǎn)概述(i sh)1.1.1 房地產(chǎn)的含義 （1）定義：房

5、地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他(qt)附屬物，以及由這些實物所衍生出的各種財產(chǎn)權(quán)利。 （2）包括：土地、建筑物及附屬物三者之間的四種組合方式及其所衍生的法律權(quán)利。共六十四頁Company Logo1.1.2 房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的關(guān)系(gun x) （1）不動產(chǎn)的定義：是指不能移動或移動后會改變其原來性質(zhì)、形狀或失去原價值的物（財產(chǎn)分類角度劃分）。 （2）不動產(chǎn)包括：土地、地上改良物和地下礦產(chǎn)資源及其衍生的權(quán)利(qunl)。 其中，地上改良物包括定著在土地之上的房屋、構(gòu)筑物、其他附屬物和樹木。 （3）房地產(chǎn)與不動產(chǎn)的關(guān)系：不動產(chǎn)包括房地產(chǎn)、礦產(chǎn)、林產(chǎn)，而房地產(chǎn)是不動產(chǎn)的一個重要組成部分。共六十四頁Com

6、pany LogoReal Estate、Real Property不動產(chǎn)物業(yè)(w y)意義為永久性的財產(chǎn)(cichn)，或真正的財產(chǎn)(cichn)。 中國臺灣中國香港Real estate:是指土地及附著于土地上的構(gòu)筑物和房屋 Real Property:除real estate加上附帶的各種權(quán)益，如所有權(quán)在內(nèi)的及與此相關(guān)的保有權(quán)、享用權(quán)、管理權(quán)、處分權(quán)等。 房地產(chǎn)是指土地、建筑物和固著于土地、建筑物上不可分離的部分，以及由這些實物所衍生出的各種財產(chǎn)權(quán)利。 與房地產(chǎn)同義的名稱：共六十四頁Company Logo 房地產(chǎn)位置的固定性（不可移動性） 房地產(chǎn)使用的耐久性 （相對） 房地產(chǎn)的異質(zhì)性（

7、獨特性，沒有完全相同） 土地供給的稀缺性 （不可復(fù)制，無法創(chuàng)造） 房地產(chǎn)投資與消費的雙重性（保值增值） 房地產(chǎn)的相互影響性 （溢出(y ch)效應(yīng)、外部性） 房地產(chǎn)的易受限制性 （警察權(quán)、征用權(quán)等） 房地產(chǎn)的難以變現(xiàn)性 1.1.3 房地產(chǎn)屬性(shxng)共六十四頁Company Logo上海音樂廳原貌(yun mo)（1）房地產(chǎn)位置(wi zhi)的固定性為配合延安路高架的拓寬建設(shè)，2003年4月15日上午10時，上海音樂廳平移工程開始，工程耗資5000萬，先在原地頂升1.7米，然后向南移動66.46米，再在新址往上頂升1.68米。6月17日，平移工程完成，上海音樂廳以嶄新的面貌出現(xiàn)在世人面

8、前。共六十四頁Company Logo打包(d bo)的上海音樂廳正在(zhngzi)頂升中的上海音樂廳上海音樂廳新顏共六十四頁Company Logo國家(guji)規(guī)定的土地使用權(quán)最高期限是： 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育、科技、文化(wnhu)、衛(wèi)生、體育等用地50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 綜合及其它用地50年（2）房地產(chǎn)使用的耐久性共六十四頁Company Logo（3）房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨特性）房地產(chǎn)成為一種典型(dinxng)的異質(zhì)商品的原因： 房地產(chǎn)位置固定 不同區(qū)位的自然、社會、經(jīng)濟(jì)條件各不相同 建筑物的式樣、朝向、規(guī)模、裝飾(zhungsh)、設(shè)備等方面的千差萬別

9、 使用過程中的老化或翻新改造所造成的特征變化不同 共六十四頁Company Logo（4）土地(td)供給的稀缺性土地(td)供給的稀缺有具有特殊性： 土地的總供給量固定，是不可復(fù)制生產(chǎn)的自然資源人們利用土地總是首先開發(fā)利用位置較為優(yōu)越或肥力較高的土地 地異質(zhì)性與固定性使可利用的土地具有一定的壟斷性，在短期內(nèi)土地的供給缺乏彈性共六十四頁 房地產(chǎn)可以作為一種生產(chǎn)要素用于生產(chǎn)消費，也可以用于生活消費，但由于房地產(chǎn)的固定性、耐久性及稀缺性，使之亦成為一種重要的投資品。 雖然房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差，流動性較低，但在通貨(tnghu)膨脹情況下，投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具保值功能。（5）房地產(chǎn)投資(tu

10、 z)與消費的雙重性共六十四頁（6）房地產(chǎn)的相互影響性 房地產(chǎn)的價值不僅與其本身的狀況有直接(zhji)關(guān)系，還受周圍房地產(chǎn)利用即環(huán)境變動的影響，稱為溢出效應(yīng)或外部性。 住宅的利用需要有一定(ydng)的配套服務(wù)設(shè)施 新建道路的投資會使路旁土地升值共六十四頁（7）房地產(chǎn)的易受限制性政府對房地產(chǎn)的限制一般通過下列(xili)4種特權(quán)來實現(xiàn)： 警察權(quán)（城市規(guī)劃限制土地用途、容積率等） 征用(zhngyng)權(quán)（公路、學(xué)校） 征稅權(quán) （房地產(chǎn)稅） 充公權(quán) 共六十四頁Company Logo（8）房地產(chǎn)的難以(nny)變現(xiàn)性導(dǎo)致房地產(chǎn)難以變現(xiàn)(bin xin)的原因： 價值巨大 不可移動性 獨一無二性

11、 需要花費相當(dāng)長的時間來尋找合適的買者和進(jìn)行討價還價 共六十四頁Company Logo1.1.4 房地產(chǎn)分類(fn li)按其用途劃分： 居住物業(yè) 商業(yè)(shngy)物業(yè) 工業(yè)物業(yè) 旅游房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 特殊用途物業(yè) 按其是否產(chǎn)生收益劃分： 收益性房地產(chǎn) 非收益性房地產(chǎn)按經(jīng)營使用方式劃分： 自用型房地產(chǎn) 營業(yè)性房地產(chǎn) 出租型房地產(chǎn) 出售型房地產(chǎn) 按開發(fā)程度劃分： 土地 在建工程 建成后物業(yè)共六十四頁Company Logo1.2 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)概述1.2.1 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)的內(nèi)涵 是從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)和管理活動的主體及其所進(jìn)行的上述經(jīng)濟(jì)活動

12、的有機(jī)結(jié)合。 主體主要包括：房地產(chǎn)投資主體、房地產(chǎn)開發(fā)主體、房 地產(chǎn)經(jīng)營管理主體、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、建筑商、物業(yè)管 理服務(wù)商、房地產(chǎn)中介組織和其他主體。 經(jīng)濟(jì)活動主要包括：房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn) 經(jīng)營管理、建筑施工、房地產(chǎn)金融活動、物業(yè)管理、房 地產(chǎn)中介服務(wù)及其他經(jīng)濟(jì)活動。 共六十四頁Company Logo1.2.2 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的定位(dngwi)和作用（1）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)(gumnjngj)中的定位： 作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)： 是社會經(jīng)濟(jì)活動的基本物質(zhì)前提 是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證 是人口素質(zhì)提高和社會全面進(jìn)步的基本條件 是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市現(xiàn)代化的重要基礎(chǔ) 是社會財富

13、創(chuàng)造的重要源泉 共六十四頁Company Logo 作為(zuwi)國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)（國發(fā)200318號）：國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知國發(fā)200318號各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知(國發(fā)199823號)發(fā)布五年來，城鎮(zhèn)住房制度改革深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(xiofi)有效啟動，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，對拉動經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。同時應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出,房地產(chǎn)價格和投資增長

14、過快；房地產(chǎn)市場服務(wù)體系尚不健全，住房消費還需拓展；房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不夠規(guī)范，對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、提高認(rèn)識，明確指導(dǎo)思想(一)充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。共六十四頁Company Logo（2）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)(gumnjngj)中的作用： 為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件 能帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 改善人們的住房條件和生活環(huán)境 加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變落后的城市面貌 有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)(chn y ji u)，改善投資硬環(huán)境 有利于擴(kuò)大

15、城鄉(xiāng)就業(yè) 可以增加政府財政收入共六十四頁Company Logo1.2.3 房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)與金融業(yè)（1）房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)與金融業(yè)的關(guān)系： 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要金融業(yè)的支持 房地產(chǎn)開發(fā)需要獲得金融機(jī)構(gòu)的資金支持 房地產(chǎn)消費需要金融業(yè)提供消費信貸支持 房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項重要業(yè)務(wù) 抵押貸款證券（mortgage backed security,MBS） 擔(dān)保抵押貸款證券（collateralized mortgage obligations,CMO） 共六十四頁Company Logo（2）金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展(fzhn)的作用： 房地產(chǎn)消費信貸使家庭擺脫“流動性

16、約束(yush)”，增進(jìn)效用 房地產(chǎn)信貸是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力 房地產(chǎn)開發(fā)信貸為房地產(chǎn)開發(fā)提供資金保障房地產(chǎn)消費信貸為房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的商品提供銷售市場保障 金融業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)投資多元化股權(quán)融資投資基金抵押貸款證券 共六十四頁Company Logo1.3 房地產(chǎn)開發(fā)(kif)與經(jīng)營概述1.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)(kif)與經(jīng)營的含義 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體在國家的法律允許范圍內(nèi)，通過對土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并對開發(fā)成果進(jìn)行轉(zhuǎn)移、運營、管理等一系列經(jīng)濟(jì)活動。 這一概念包含兩層含義：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營是一個系統(tǒng)的過程。

17、 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的全過程必須在法律框架內(nèi)進(jìn)行。 共六十四頁Company Logo 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的區(qū)域性（區(qū)域性市場(shchng)） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的長期性（普通2-3，綜合項目4-5） 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的資金密集性 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的高風(fēng)險和高收益性 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的政策性 1.3.2 房地產(chǎn)開發(fā)(kif)與經(jīng)營的特點 活動協(xié)調(diào)的復(fù)雜性 項目操作的復(fù)雜性 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的復(fù)雜性共六十四頁Company Logo1.3.3 房地產(chǎn)開發(fā)(kif)與經(jīng)營的參與者 政府 房地產(chǎn)開發(fā)(kif)主體 土地使用權(quán)人 投資主體 金融機(jī)構(gòu) 建筑承包商 專業(yè)顧問 消費者 共六十四頁Comp

18、any Logo（1）政府(zhngf)其主要(zhyo)職能有三個方面： 通過經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控通過土地一級市場為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動進(jìn)行市場供給調(diào)控對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動進(jìn)行監(jiān)督管理 （2）房地產(chǎn)開發(fā)主體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)個人 （3）土地使用權(quán)人土地征收、拆遷通過二級市場購置土地使用權(quán)與原土地使用權(quán)人進(jìn)行合作如：規(guī)劃部門、工商局、市政部門、房地局、發(fā)改委、經(jīng)貿(mào)委、市建委 共六十四頁Company Logo（4）投資(tu z)主體 投資主體(zht)投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有兩種方式： 通過直接或間接（股票、信托、債券等）投資方式投資房地產(chǎn)開發(fā)主體 通過直接

19、或間接方式購置房地產(chǎn)商品進(jìn)行長期出租、經(jīng)營和轉(zhuǎn)售 （5）金融機(jī)構(gòu)如：銀行、信托投資公司等 （6）建筑承包商（施工單位）房地產(chǎn)開發(fā)過程中房屋等建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者房地產(chǎn)開發(fā)過程中規(guī)劃、設(shè)計建筑施工、物資供應(yīng)、建筑質(zhì)量、 投資成本注入等幾乎全部物質(zhì)工作的直接擔(dān)當(dāng)者 共六十四頁Company Logo（7）專業(yè)(zhuny)顧問 建筑師 工程師 會計師 造價工程師或經(jīng)濟(jì)師 房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 律師(lsh) 營銷與策劃人員 （8）消費者 房地產(chǎn)商品的最終使用人 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動收益的最終實現(xiàn)者 共六十四頁Company Logo1.4 房地產(chǎn)市場(shchng)及其運行規(guī)律1.4.1 房地

20、產(chǎn)市場(shchng)的概念 狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品需求者和房地產(chǎn)商品供給者之間進(jìn)行交易活動的場所，如房地產(chǎn)交易中心等。 廣義的房地產(chǎn)市場是指經(jīng)濟(jì)主體之間進(jìn)行房地產(chǎn)交易活動及其在活動中所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和作用機(jī)制。共六十四頁Company Logo如：別墅(bish)市場、公寓市場、普通住宅市場等 1.4.2 房地產(chǎn)市場(shchng)分類按區(qū)域劃分： 安徽房地產(chǎn)市場 北京房地產(chǎn)市場 華北房地產(chǎn)市場 華東房地產(chǎn)市場 按用途劃分： 住宅市場 商業(yè)房地產(chǎn)市場 工業(yè)房地產(chǎn)市場 特殊用途房地產(chǎn)市場 按功能劃分： 房產(chǎn)市場 土地市場 房地產(chǎn)金融市場 房地產(chǎn)信息技術(shù)市場 按交易方式劃分： 房地產(chǎn)銷售

21、市場 房地產(chǎn)租賃市場 房地產(chǎn)擔(dān)保市場 房地產(chǎn)保險市場共六十四頁Company Logo 建造時滯 時滯 資訊時滯 非理性預(yù)期 生產(chǎn)者和消費者的心理因素 追漲不追跌 技術(shù)與設(shè)計(shj)理念的革新 投機(jī)心理1.4.3 房地產(chǎn)市場影響(yngxing)因素 房地產(chǎn)市場的內(nèi)部因素： 房地產(chǎn)市場的外部因素： 政治制度（基本影響因素） 政策法律措施 通勤技術(shù) 自然環(huán)境 國民經(jīng)濟(jì) 金融業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 人文環(huán)境共六十四頁北京科技大學(xué)東凌經(jīng)濟(jì)(jngj)管理學(xué)院 谷煒442013年房產(chǎn)政策(zhngc)大盤點/a/20131218/000094_all.htm共六十四頁北京科技大學(xué)東凌經(jīng)濟(jì)(jngj)管理學(xué)院 谷

22、煒452003年-2013年中國(zhn u)房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽/20130227/n367325551.shtml共六十四頁Company Logo1.4.4 房地產(chǎn)市場(shchng)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(shchng)的狀況和市場(shchng)狀況的變動可以用一系列量化指標(biāo)來描述，如價格、租金、租金增長率、交易額、空置率(居住率、吸納率)、投資回報率（收益率）、房地產(chǎn)市場增長率等。 房地產(chǎn)市場指標(biāo)分類： 供給指標(biāo) 需求指標(biāo) 交易指標(biāo) 共六十四頁Company Logo（1）供給(gngj)指標(biāo) 新竣工量（New Completions, NCt） 滅失量（vanishing amount O

23、festate ，t） 存量（Stock, St） 空置量（Vacancy, VCt） 空置率（Vacancy Rate, VRt） 可供租售量（Houses for Sale/Rental, HSRt） 房屋施工面積(min j)（Buildings Under Construction ,BUCt） 房屋新開工面積（Construction Starts, CSt） 平均建設(shè)周期（Construction Period, CPt） 竣工房屋價值（Value of Buildings Completed, VBCt） 共六十四頁Company Logo（2）需求(xqi)指標(biāo) 國內(nèi)生產(chǎn)總值

24、（GDP= CA + I + CB + X，CA為消費、I為私人投資、CB 為政府支出、X為凈出口額） 人口數(shù)（包括戶籍人口、常住人口和現(xiàn)有人口） 就業(yè)人員數(shù)量（包括在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、私 營業(yè)主、個體戶主、私營和個體就業(yè)人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè) 人員、農(nóng)村就業(yè)人員、其他就業(yè)人員） 城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 城市家庭可支配收入 城市家庭總支出 商品(shngpn)零售價格指數(shù) 城市居民消費價格指數(shù) 共六十四頁Company Logo（3）市場(shchng)交易指標(biāo) 銷售量（Houses Sold, HSt） 出租量（Houses Rented, HRt） 吸納量（Absorption V01ume

25、, AVt） 吸納率（Absorption Rate, ARt） 吸納周期（Absorption Period, APt） 預(yù)售面積(min j) 房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)租金 房地產(chǎn)價格指數(shù) 房屋銷售價格指數(shù) 房屋租賃價格指數(shù) 土地交易價格指數(shù) 共六十四頁Company Logo1.4.5 房地產(chǎn)周期(zhuq)（1）房地產(chǎn)周期(zhuq)的概念 房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動、周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運行過程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段、循環(huán)往復(fù)的復(fù)蘇擴(kuò)張收縮衰退四個環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)周期波動模式的相似性 房地產(chǎn)周期波動傳導(dǎo)機(jī)制的相似性 房地產(chǎn)周期波動的特殊性 共六十四頁Com

26、pany Logo（2）房地產(chǎn)周期(zhuq)存在的原因 宏觀經(jīng)濟(jì)(hn un jn j)周期波動 供需因素 市場信息不對稱 市場主體心理因素 政策因素 制度因素共六十四頁Company Logo宏觀經(jīng)濟(jì)(hn un jn j)周期波動 共六十四頁Company Logo供需(n x)因素 房地產(chǎn)商品(shngpn)自身的供求 房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)所提供商品的供給與需求 市場信息不對稱 供需雙方對同一信息的獲取時間不同 供需雙方對市場預(yù)期的調(diào)整存在時間上的不均衡 供需雙方對投資建設(shè)與消費量的調(diào)整存在時間上的不均衡市場主體心理因素 追漲不追跌 一窩蜂的投機(jī)共六十四頁Company Logo政策(zhn

27、gc)因素 城市規(guī)劃(chn sh u hu)的調(diào)整 土地征收方式與補償標(biāo)準(zhǔn)的變化 小城鎮(zhèn)建設(shè)政策的出臺與完善 制度因素 國家政治制度 房地產(chǎn)市場制度 預(yù)售制度 價格管制制度 課稅制度 中介管理制度 交易申報制度 共六十四頁Company Logo（3）房地產(chǎn)周期(zhuq)過程共六十四頁Company Logo 2004年以來，中國的房地產(chǎn)市場高歌猛進(jìn)，房地產(chǎn)價格飛速上漲。2007年底，中國的房地產(chǎn)市場頹勢已現(xiàn)，房地產(chǎn)價格上漲乏力，成交量急劇萎縮，特別是2008年的北京、上海等大城市，價格與成交量均出現(xiàn)下降趨勢。從房地產(chǎn)市場周期理論來分析(fnx)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入收縮階段，但是，進(jìn)入20

28、09年后，房地產(chǎn)市場一反常態(tài)，以比2007年更加瘋狂的速度開始了價格和交易量的上漲。 請討論中國的房地產(chǎn)市場實際狀況與房地產(chǎn)周期理論是否存在差異？房地產(chǎn)市場是否可以在行政、金融等手段干擾下不按照房地產(chǎn)周期趨勢變化？ 討論(toln)共六十四頁中國(zhn u)房地產(chǎn)市場共六十四頁房地產(chǎn)的特征(tzhng)房地產(chǎn)的自然特征1、 位置的固定性2、 使用的耐久性3、 資源(zyun)的有限性4、 物業(yè)的差異性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征1、生產(chǎn)周期2、資金密集性3、相互影響性4、易受政策影響性5、房地產(chǎn)的增值性共六十四頁三、房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)特點1、中國(zhn u)房地產(chǎn)行業(yè)的三大特點作為商品房市場歷史比較短的國家，中國房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有三大特點，但并不是特別突出：經(jīng)濟(jì)支柱:財富來源；政治穩(wěn)定:權(quán)力合法性；社會公平:財富合理性；中國房地產(chǎn)行業(yè)三大特點總結(jié)用歷史的觀點看待中國房地產(chǎn)的發(fā)展階段和存在的問題；中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀：政府的規(guī)則錯位與企業(yè)的能力錯位；房地產(chǎn)的本質(zhì)就是要使人不斷超越既定的社會角色與地位；共六十四頁三、房地產(chǎn)業(yè)(fn d ch