1、磐安縣土地收購儲(chǔ)備中心安文鎮(zhèn)新興街 9 號(hào)地塊抵押土地使用權(quán)估價(jià)案例分析磐安縣新興土地評(píng)估第一部分評(píng)估項(xiàng)目的背景一、估價(jià)目的委托估價(jià)融資需要,擬以估價(jià)對(duì)象設(shè)定土地抵押權(quán),我公司受托對(duì)上述估價(jià)對(duì)象的使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估,為抵押人及抵押權(quán)人提供客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價(jià)格，為其抵押二、土地狀況確定土地使用權(quán)價(jià)格提供地價(jià)參考依據(jù)。本次評(píng)估的委托估價(jià)方為磐安縣土地收購儲(chǔ)備中心，系估價(jià)對(duì)象的法定使用者。（一）土地登記狀況土地證號(hào)：磐安縣國用（2005） 使用者：磐安縣土地收購儲(chǔ)備中心土地坐落：安文鎮(zhèn)新興街 9 號(hào)用途：住宅用地 地號(hào)：1-4-0-13-1使用權(quán)類型：出讓使用權(quán)面積：6197.5 平方米終止

2、日期：2075 年 5 月 14 日1-686 號(hào)四至：東至路；南至路；西至新興街；北至路填證機(jī)關(guān)：磐安縣資源局登記日期：2005 年 12 月 27 日（二）土地權(quán)利狀況1、土地權(quán)利歸屬根據(jù)磐安縣國用（2005）1-686 號(hào)國有土地使用證，估價(jià)對(duì)象所有權(quán)屬于國家，使用權(quán)屬于磐安縣土地收購儲(chǔ)備中心。2、土地使用權(quán)取得方式根據(jù)磐安縣國用（2005）1-686 號(hào)國有土地使用證，委托估價(jià)出讓方式取得使用權(quán)，本次評(píng)估同樣設(shè)定估價(jià)對(duì)象以出讓方式取得。3、土地使用年限根據(jù)磐安縣國用（2005）1-686 號(hào)國有土地使用證，至估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象剩余使用年限為 66.51 年，此次評(píng)估按剩余使用年限設(shè)定

3、土地使用年期66.51 年。4、土地他項(xiàng)權(quán)利估價(jià)對(duì)象為出讓土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)后，估價(jià)對(duì)象的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，其合法權(quán)益受到國家保護(hù)。至估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象未涉及抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)及地役、地上、等他項(xiàng)權(quán)利。此次評(píng)估設(shè)定土地?zé)o他項(xiàng)權(quán)利限制。待估宗地為國有出讓住宅用地，土地使用者為磐安縣土地收購儲(chǔ)備中心。地號(hào)：1-4-0-13-1，土地終止日期至 2075 年 5 月 14 日，至估價(jià)基準(zhǔn)日，土地剩余使用年限 66.51。（三）土地利用狀況1、宗地外在估價(jià)基準(zhǔn)日，宗地外達(dá)到了“五通”-通上水、通下水、通路、通電、通訊，其具體指標(biāo)如下：（1）上水：接市口片區(qū)城市上水；下水：接市口片區(qū)城市排污管；

4、通電：接城市供電網(wǎng)；通訊：入城區(qū)通訊網(wǎng)；通路：接新興街；2、宗地內(nèi)在估價(jià)基準(zhǔn)日宗地內(nèi)達(dá)到了土地自然平整。三、地價(jià)定義至估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象為國有出讓土地，其所屬于國家，使用權(quán)屬于磐安縣土地收購儲(chǔ)備中心，未曾設(shè)置他項(xiàng)權(quán)利。本次評(píng)估來設(shè)定估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況，即出讓用地、無他項(xiàng)權(quán)利限制。按實(shí)際權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象國有土地使用證的登記用途及規(guī)劃用途皆為住宅用地。此次評(píng)估根據(jù)原則，按估價(jià)對(duì)象登記用途設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途。根據(jù)磐安縣國用（2005）1-686 號(hào)國有土地使用證，估價(jià)對(duì)象為出讓住宅用地，土地使用權(quán)終止日期為 2075 年 5 月 14 日，至估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象，剩余使用年限 66.51 年。考慮土地使

5、用66.51 年設(shè)定估價(jià)對(duì)象使用年期。原則，按實(shí)際剩余使用年限至估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象擬建住宅用地，已具備宗地外“五通”，宗地內(nèi)土地自然平整。結(jié)合估價(jià)目的，為體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象實(shí)際價(jià)值，本次評(píng)估按實(shí)際開發(fā)程度設(shè)定估價(jià)對(duì)象開發(fā)程度。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃建筑占地面積 6197.5 平方米，規(guī)劃容積率為 2.5 。考慮土地利用連續(xù)性及2.5。因此，此次評(píng)估按規(guī)劃容積率 2.5 設(shè)定估價(jià)對(duì)象容積率估價(jià)對(duì)象的價(jià)格定義為：于二 OO 八年十一月十日，土地用途為住宅用地、無他項(xiàng)權(quán)利狀況下、宗地外“五通”，宗地內(nèi)土地自然平整、容積率為 2.5 條件下的 66.51 年期土地使用權(quán)價(jià)格。第二部分 評(píng)估項(xiàng)目估價(jià)方法的技術(shù)難點(diǎn)及解

6、決方案一、本案例的由來估價(jià)對(duì)象的所人需在，為了減少自身的風(fēng)險(xiǎn)，要求人提供履行擔(dān)保的物品，估價(jià)對(duì)象的所人將位于磐安縣安文鎮(zhèn)新興街 9號(hào)地塊作為抵押物，于二 00 八年十一月十日委托我公司對(duì)該塊土地進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估，為委托方抵押 二、估價(jià)方法的確定提供價(jià)值參考依據(jù)。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB/T18358-2001），通行的宗地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、假設(shè)開發(fā)法、成本近法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。1、估價(jià)對(duì)象屬于擬建住宅用地，其地價(jià)與現(xiàn)在及未來的開發(fā)價(jià)值關(guān)系密切，不宜采用

7、成本累加方式得出積算價(jià)格來替代住宅用地的價(jià)格水平，故此次評(píng)估不選用成本近法。2、價(jià)對(duì)象屬于擬建住宅用地，無現(xiàn)實(shí)收益且未來的 收益不易于量化，考慮到評(píng)估的可操性，故本次評(píng)估不采用收益還原法。3、于估價(jià)對(duì)象位于磐安縣城區(qū)土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)表覆蓋范圍內(nèi)，因此適宜選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修進(jìn)行評(píng)估。4、估價(jià)對(duì)象已為最有效使用，且所在區(qū)域類似估價(jià)對(duì)象地上建筑物的交易案例較多，能夠比較容易測算估價(jià)對(duì)象地上建（構(gòu)）筑物的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，故比較適宜選用剩余法評(píng)估。綜上所述，本次估價(jià)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修 、剩余法進(jìn)行評(píng)估三、本案例估價(jià)工作的主要難點(diǎn)和解決方案（一）、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修技術(shù)難點(diǎn)及解決方案1、估價(jià)對(duì)象規(guī)劃及法定用途與

8、基準(zhǔn)地基價(jià)體系參照用途不同導(dǎo)致評(píng)估難點(diǎn) a 估價(jià)對(duì)象法定用途為住宅用地，由于估價(jià)對(duì)象位于二級(jí)地區(qū)塊最繁華處新興街 9 號(hào)，該地塊價(jià)格明顯高于單純二級(jí)地區(qū)塊非臨街相同規(guī)劃條件下住宅用地，因而若參照住宅用地大宗地則土地價(jià)格會(huì)偏低，且不符合磐安實(shí)際，若參照商業(yè)大宗地，則土地用途又不同。b 解決方案：由于磐安縣城區(qū)地方特殊性，往往臨街出讓地塊皆為住宅用地，而其用途底樓作為商業(yè)用途營業(yè)用房，二樓及以上作為辦公、居住用房，其地價(jià)往往高于單純 40 年期商業(yè)用房，故可參照同區(qū)域商業(yè)用地大宗地基準(zhǔn)地價(jià)體系修正而得。2、基準(zhǔn)地價(jià)修正指數(shù)確定難點(diǎn)：由于本項(xiàng)目無比較案例及無現(xiàn)實(shí)收益比較案例，故只能選擇基準(zhǔn)地價(jià)法，磐

9、安縣基準(zhǔn)地價(jià)體系頒布已超過三年，按理超過三年不能采用。解決方案，由于商業(yè)用地大宗地價(jià)格體系與現(xiàn)行臨街住宅用地價(jià)格體系相符，故可加以具體案例說明而采用。（二）剩余法評(píng)估難點(diǎn)及解決方案1、剩余法開發(fā)成本核算中核算成本一般高于實(shí)際成本，且本地房地產(chǎn)開發(fā)市場上各家開發(fā)商開發(fā)成本差異較大，故應(yīng)多做市場合實(shí)際開發(fā)成本作為估價(jià)基礎(chǔ)。分析，選取區(qū)域內(nèi)較符第三部分評(píng)估項(xiàng)目的啟示一、培養(yǎng)抵押項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)回避意識(shí)由于房地產(chǎn)抵押的特殊性，其在適用法律、依據(jù)、估價(jià)原則、考慮、參數(shù)選擇、說明、風(fēng)險(xiǎn)分析與風(fēng)險(xiǎn)提示等方面與其他目的的估價(jià)有所不同。房地產(chǎn)抵押估價(jià)服務(wù)于金融（）業(yè)的抵押、擔(dān)保業(yè)務(wù)，金融（）業(yè)本身需要的安全、穩(wěn)健、謹(jǐn)

10、慎；土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師處在中介的位置，須注意抵貸雙方的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)；在抵押估價(jià)中要更加嚴(yán)格地執(zhí)行估價(jià)規(guī)程和房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見，采取客觀、謹(jǐn)慎、甚至偏保守的做法，使估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理、合法，切忌不實(shí)估價(jià)，切忌高（虛）估算。(1)認(rèn)真核實(shí)委估房地產(chǎn)必備的權(quán)屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實(shí)際狀況和委托方填報(bào)的清查估價(jià)明細(xì)表進(jìn)行核對(duì)。取證復(fù)印件上要加蓋委托方或資產(chǎn)占有方公章。尤其要注意有無他項(xiàng)權(quán)利登記。當(dāng)遇到權(quán)證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領(lǐng)取權(quán)證手續(xù)等情況時(shí)，寧愿放棄不評(píng)，也不要遷就。(2)對(duì)超過估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目，在收集不到有關(guān)有效數(shù)

11、據(jù)，特別是采用市場比較法時(shí)切忌以交易、三年以前的交易案例、用途不相同的案例來湊數(shù)，對(duì)委估房地產(chǎn)情況確實(shí)難以了解時(shí)還是不去估價(jià)為好。二、對(duì)于估價(jià)項(xiàng)目的復(fù)雜性，要遵循合法原則，實(shí)事求是評(píng)估地價(jià)。作為抵押物的房地產(chǎn)必須具備以下條件：一是，抵押房地產(chǎn)必須是合法的，當(dāng)?shù)狡诓荒芮鍍敃r(shí)能夠依法處置；二是，抵押房地產(chǎn)依法處置后的價(jià)值應(yīng)當(dāng)不小于的本息之和。在估價(jià)中國合理確定假設(shè)前提和限制條件，把握市場風(fēng)險(xiǎn)的防止，還要分析市場變現(xiàn)能力。在估價(jià)中，應(yīng)從專業(yè)角度向估價(jià)報(bào)告使用者作出提示：估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；便是使用評(píng)估價(jià)值；定

12、期或者在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。在接到此項(xiàng)評(píng)估項(xiàng)目后，進(jìn)行了以下工作：首先與委托人聯(lián)系，取得被評(píng)估房屋的相關(guān)資料及聽取委托人介紹被評(píng)估房屋的情況，在心中建立起對(duì)被評(píng)估房屋的初步形象；第二步，根據(jù)被評(píng)估房屋的相關(guān)資料，對(duì)被評(píng)房屋的區(qū)域及個(gè)別狀況進(jìn)行初步實(shí)地查看：查看估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等情況，并對(duì)估價(jià)對(duì)象的外觀、內(nèi)景、臨路狀況、周圍環(huán)境進(jìn)行拍照，并作好詳細(xì)的實(shí)地查看，同時(shí)感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，并核實(shí)委托人提供的資料的準(zhǔn)確性；第三步。確定估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法；第四步，對(duì)周邊的與估價(jià)對(duì)象鄰近或在同一供需圈的相似物業(yè)進(jìn)行資料收集；第五步，撰寫估價(jià)報(bào)告；第六步，審核估價(jià)；第七步，提交估價(jià)。三、本