1、購(gòu)物中心賞析(shn x)系列6 -上海新天地共二十三頁(yè)導(dǎo)語(yǔ)(doy)上海新天地位于上海最繁華的商業(yè)及購(gòu)物區(qū)，項(xiàng)目引進(jìn)20余家首進(jìn)中國(guó)品牌，30余家獨(dú)立設(shè)計(jì)師專賣店。其以上海獨(dú)特的石庫(kù)門(mén)建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)改造成的集餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)(yl)、文化的休閑步行街已經(jīng)成為上海知名的商業(yè)地標(biāo)，在2015年國(guó)慶期間日均人流量高達(dá)10萬(wàn)人次。共二十三頁(yè)項(xiàng)目(xingm)檔案開(kāi) 發(fā) 商香港瑞安集團(tuán)總占地面積52萬(wàn)投資總額1.5億美元商業(yè)占地面積3萬(wàn)業(yè)態(tài)組合零售+餐飲+娛樂(lè)開(kāi)業(yè)時(shí)間(shjin)2001年9月商業(yè)型態(tài)商業(yè)街開(kāi)放式+購(gòu)物中心停車位1570個(gè)項(xiàng)目定位結(jié)合購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等多功能的城市綜合體商業(yè)空間

2、新天地北里、新天地南里、新天地南里購(gòu)物中心、新天地時(shí)尚購(gòu)物中心項(xiàng)目地址上海市黃浦區(qū)太倉(cāng)路181弄共二十三頁(yè)上海新天地定位(dngwi)及業(yè)態(tài)規(guī)劃總體定位：集餐飲(cn yn)、娛樂(lè)、購(gòu)物和旅游、文化為一體的時(shí)尚場(chǎng)所主題定位：文化旅游客群定位：成功人士、白領(lǐng)階層、外籍人士、游客形象定位：時(shí)尚、流行、復(fù)古、人文、景觀檔次定位：中高端風(fēng)格定位中西合璧、新舊合一的海派文化項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)規(guī)劃上海新天地主要有北里、南里以及新天地時(shí)尚購(gòu)物中心三個(gè)部分，業(yè)態(tài)包括餐飲、零售、休閑娛樂(lè)、生活配套服務(wù)，主打餐飲業(yè)態(tài)。其中，北里又以休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主，主力店為新天地壹號(hào)、寶來(lái)納餐廳；南里以服務(wù)業(yè)態(tài)為主，主力店為88新天地

3、；新天地時(shí)尚購(gòu)物中心以零售業(yè)態(tài)為主，主力店為DBHK。共二十三頁(yè)南北(nnbi)里業(yè)態(tài)規(guī)劃共二十三頁(yè)業(yè)態(tài)(y ti)分析新天地時(shí)尚購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)以零售為主，其中服飾占比為72%，眼鏡、鐘表、電子數(shù)碼占比為9%，餐飲占比為7%，休閑(xixin)占比為5%，配飾占比為5%，家居生活及禮品占比為2%。新天地時(shí)尚購(gòu)物中心共二十三頁(yè)業(yè)態(tài)(y ti)分析北里北里主打(zh d)業(yè)態(tài)為餐飲，其次為休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)。按商鋪面積算，餐飲占比為39.2%，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比為33.4%，配套服務(wù)占比為17%，零售占比為10.3%；按商鋪數(shù)量算，餐飲占比為34%，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比為17%，配套服務(wù)占比為13.2%，零售

4、占比為35.8%。共二十三頁(yè)業(yè)態(tài)(y ti)分析南里南里主打業(yè)態(tài)為餐飲，其次為服務(wù)業(yè)態(tài)。按商鋪(shn p)面積算，餐飲占比為46.9%，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比為5.6%，配套服務(wù)占比為46.6%，零售占比為1%；按商鋪(shn p)數(shù)量算，餐飲占比為62.5%，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比為6.3%，配套服務(wù)占比為25%，零售占比為6.3%。共二十三頁(yè)品牌(pn pi)分析1、20余家首進(jìn)中國(guó)品牌新天地時(shí)尚購(gòu)物中心引進(jìn)國(guó)外新興設(shè)計(jì)師品牌、本土設(shè)計(jì)師品牌等90多戶各有特色的商家，其中有20多個(gè)品牌首次進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)：“英倫袋王”Jas M.B.、美國(guó)設(shè)計(jì)師品牌MOGG PINK，法國(guó)設(shè)計(jì)師品牌Agnesb等。2、

5、30余家獨(dú)立設(shè)計(jì)師專賣店新天地時(shí)尚抓住了設(shè)計(jì)品牌的良好商機(jī)，ZUCZUG、La Vie、OSHADAI等30多個(gè)獨(dú)立設(shè)計(jì)師品牌都在此開(kāi)設(shè)專賣店，既為設(shè)計(jì)品牌提供全新的展現(xiàn)平臺(tái)，也為新興的潮流消費(fèi)群體提供了個(gè)性化的購(gòu)物場(chǎng)所(chn su)。3、10余家潮流時(shí)尚店上海新天地時(shí)尚購(gòu)物中心定位為“時(shí)尚生活新地標(biāo)”，多家潮流時(shí)尚品牌，如SMUDGE store、Edwin、Charlotte Ronson、DEMETER等，使購(gòu)物中心在眾多商場(chǎng)中脫穎而出。共二十三頁(yè)品牌(pn pi)分析北里品牌分析(fnx)：特色餐飲11家，占比總數(shù)量22%南里品牌分析：特色餐飲6家，占比總數(shù)量37.5%共二十三頁(yè)上海

6、新天地品牌(pn pi)調(diào)整上海新天地2-3年進(jìn)行一次調(diào)整。目前，上海新天地零售類業(yè)態(tài)比例不論是商鋪面積還是商鋪數(shù)量，所占比例都大幅提高，而餐飲、休閑娛樂(lè)、配套服務(wù)(fw)都出現(xiàn)了不同幅度的削減。品牌整體調(diào)整前品牌整體調(diào)整后共二十三頁(yè)租金(zjn)分析上海新天地租金的收取方式為租金+扣點(diǎn)，隨著(su zhe)上海新天地不斷創(chuàng)新品牌發(fā)展道路，目前其零售商業(yè)租金最高已經(jīng)達(dá)到100元/平方米/天的水平(部分小面積商戶)。共二十三頁(yè)上海新天地運(yùn)營(yíng)策略(cl)分析經(jīng)營(yíng)策略1、管理者與經(jīng)營(yíng)者分離上海新天地采取只租不賣的經(jīng)營(yíng)策略，提高了管理水平，在使項(xiàng)目以一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)形象面對(duì)消費(fèi)者的同時(shí)(tngsh)充分

7、展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。2、高檔住宅區(qū)作支撐上海新天地商業(yè)項(xiàng)目周邊坐落了“翠湖天地”等高檔住宅區(qū)，入住的高層次業(yè)主為上海新天地提供了足夠的購(gòu)買(mǎi)力支撐。業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合1、品牌錯(cuò)位互補(bǔ)上海新天地現(xiàn)有的98家租戶中，85來(lái)自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。品種豐富多樣，消費(fèi)者選擇余地大，可以有效的抓住目標(biāo)客戶群的消費(fèi)興趣。2、對(duì)應(yīng)旅游文化定位上海新天地藝術(shù)文化類的商業(yè)業(yè)態(tài)所占比例也不小，恰當(dāng)比例的業(yè)態(tài)組合保證了旅游文化定位得到最大化的實(shí)現(xiàn)。共二十三頁(yè)上海新天地運(yùn)營(yíng)(ynyng)策略分析招商(zho shn)策略1、租戶與商家經(jīng)營(yíng)理念一致上海新天地要求租戶與新天地有相近的思維，并組織租戶參觀商鋪

8、樣板房，以達(dá)到雙方逐漸磨合到理念一致或接近的目的。2、選擇高品質(zhì)品牌入駐中西結(jié)合的品牌業(yè)態(tài)以及全場(chǎng)80%國(guó)外優(yōu)質(zhì)品牌的入駐，使上海新天地的經(jīng)營(yíng)寓于文化中，得到了項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者的認(rèn)可。3、品牌契合商場(chǎng)定位上海新天地在引入新興品牌時(shí)注意入駐品牌是否與商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位相契合，避免單方面以租金的高低及品牌的知名度確定引入類型。4、培育新銳設(shè)計(jì)師品牌上海新天地時(shí)尚購(gòu)物中心在進(jìn)行品牌調(diào)整時(shí)對(duì)即將入駐的品牌店提供了諸多優(yōu)惠措施，如降低設(shè)計(jì)師品牌店的銷售量要求。營(yíng)銷推廣1、持續(xù)新穎的休閑娛樂(lè)活動(dòng)上海新天地不定期的舉辦各種藝術(shù)人文展覽和體驗(yàn)式活動(dòng)，如主題文化展演等活動(dòng)，增強(qiáng)消費(fèi)者與客戶的活躍度。2、定期的高附加值活

9、動(dòng)上海新天地定期舉行如上海時(shí)裝周、上海創(chuàng)意櫥窗展以及部分明星互動(dòng)等高附加值活動(dòng)，增強(qiáng)了顧客對(duì)上海新天地項(xiàng)目的消費(fèi)黏度。3、出版自有刊物上海新天地將每個(gè)季度舉辦的活動(dòng)或商業(yè)信息整理成冊(cè)進(jìn)行出版和發(fā)行，在很大程度上提升了上海新天地項(xiàng)目的知名度和品牌形象。共二十三頁(yè)經(jīng)營(yíng)(jngyng)現(xiàn)狀2015年“十一”黃金周期間，上海新天地日均人流量達(dá)10萬(wàn)-13萬(wàn)人次，甚至超過(guò)了一些熱門(mén)(rmn)景區(qū)。在此期間，上海新天地舉辦了“世界音樂(lè)節(jié)”等多場(chǎng)公共藝術(shù)文化活動(dòng)。ORENO在日本已成為人氣排隊(duì)餐廳，在中國(guó)除了香港有店以外，近日在上海新天地也開(kāi)出內(nèi)地第一家店。ORENO主打法意料理，啟用星級(jí)餐廳的廚師掌廚為特

10、色，但價(jià)格卻僅是高級(jí)餐廳的1/3共二十三頁(yè)項(xiàng)目(xingm)最新規(guī)劃2015年底，上海新天地版圖內(nèi)將有2座全新的購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，分別是“HUBINDAO湖濱道”和“THE HOUSE新里”。這2座購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)與原有的商業(yè)項(xiàng)目形成錯(cuò)位互補(bǔ)，是上海新天地不斷進(jìn)行品牌升級(jí)(shng j)產(chǎn)生的二次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要針對(duì)家庭、親子類客戶。HUBINDAO湖濱道購(gòu)物中心全方位滿足中高端消費(fèi)者需求項(xiàng)目分為地下二層和地上三層，引入大量生活時(shí)尚類零售、休閑餐飲及體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，涉及輕食、書(shū)店、個(gè)人護(hù)理及服務(wù)、親子樂(lè)園、特色餐廳、趣味手工、家居用品等，全方位覆蓋滿足周圍甲級(jí)寫(xiě)字樓商務(wù)精英以及高品質(zhì)住宅社區(qū)居民的各類購(gòu)物

11、與生活需求，并對(duì)周圍辦公樓區(qū)域產(chǎn)生“磁石效應(yīng)”。項(xiàng)目定位生活體驗(yàn)空間總建筑面積5.7萬(wàn)主力業(yè)態(tài)生活時(shí)尚類零售、休閑餐飲及體驗(yàn)式業(yè)態(tài)客群分析中高端消費(fèi)人群商戶兒童運(yùn)動(dòng)館、屋頂花園餐廳等生活體驗(yàn)式商戶共二十三頁(yè)項(xiàng)目(xingm)最新規(guī)劃THE HOUSE新里購(gòu)物中心獨(dú)具創(chuàng)意性的商戶(shn h)跨界合作THE HOUSE新里由新天地南里的88新天地精品酒店改造而來(lái)，項(xiàng)目將以“創(chuàng)意體驗(yàn)”為核心主題，并引進(jìn)餐飲、零售、文化、藝術(shù)等方面獨(dú)具創(chuàng)意性的各類商戶跨界合作，打造具有無(wú)界新意的全新概念空間，而這也是上海新天地基于洞察消費(fèi)市場(chǎng)變化和消費(fèi)者細(xì)分的又一嘗試。主建筑面積0.7萬(wàn)業(yè)態(tài)占比70%為餐飲，30%

12、為偏生活類的零售主力業(yè)態(tài)餐飲、零售消費(fèi)客群中高端項(xiàng)目定位融合設(shè)計(jì)、藝術(shù)、美食、體驗(yàn)于一體的創(chuàng)意空間商戶米其林概念餐廳、零售與美食創(chuàng)意市集、匠人工作坊等各類創(chuàng)意商戶共二十三頁(yè)上海項(xiàng)目(xingm)舊城改造典范上海新天地位于上海市中心盧灣區(qū)的太平橋地區(qū)，毗鄰高雅繁華的淮海中路及地鐵站，為太平橋地區(qū)重建計(jì)劃的第一期發(fā)展項(xiàng)目。其以中西合璧(zhng x h b)、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫(kù)門(mén)舊里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的娛樂(lè)購(gòu)物熱點(diǎn)。改造前：破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現(xiàn)石庫(kù)門(mén)建筑經(jīng)過(guò)多年歷史的洗禮，在缺乏保養(yǎng)的情況下，外部及內(nèi)部建筑已變得破舊

13、不堪，是破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現(xiàn)。但富有特色的石門(mén)建筑元素，體現(xiàn)了上海20年代建筑特色，是建筑修繕的基礎(chǔ)。共二十三頁(yè)上海項(xiàng)目舊城改造(gizo)典范具體(jt)改造措施:內(nèi)外部雙管齊下進(jìn)行改造在整體規(guī)劃上保留北部地塊大部分石庫(kù)門(mén)建筑，穿插部分現(xiàn)代建筑；南部地塊則以反映時(shí)代特征的新建筑為主，配合少量石庫(kù)門(mén)建筑，一條步行街串起南、北兩個(gè)地塊。采取外部“整舊如舊”、內(nèi)部“翻新創(chuàng)新”的改造原則。外部修復(fù)上海新天地開(kāi)發(fā)商依據(jù)當(dāng)年由法國(guó)建筑師簽名的石庫(kù)門(mén)原有的建筑圖紙進(jìn)行改造。為強(qiáng)調(diào)歷史感，保持石庫(kù)門(mén)建筑的清水磚墻和房瓦原有的建筑特色，達(dá)到了“整舊如舊”的目的。如將防潮藥水注射進(jìn)墻壁的每塊磚和磚

14、縫里，在屋頂上鋪瓦前放置兩層防水隔熱材料，再鋪上注射了防潮藥水的舊瓦等措施。內(nèi)部改造每座建筑的內(nèi)部，按照21世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做。如在石庫(kù)門(mén)每棟舊房下挖地?cái)?shù)米，部分需深達(dá)9米，鋪埋地下水、電、煤氣管道、通訊電纜、污水處理、消防系統(tǒng)等，在室內(nèi)裝設(shè)空調(diào)、電子顯示器等現(xiàn)代設(shè)施設(shè)備共二十三頁(yè)上海項(xiàng)目(xingm)舊城改造典范改造后：上海新地標(biāo)，領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代(xindi)生活形態(tài)的最佳場(chǎng)所上海新天地由占地52萬(wàn)平方米的上海太平橋地區(qū)舊城改造而來(lái)，其中新天地商業(yè)面積占14.1萬(wàn)平方米，酒店、服務(wù)式公寓面積占6.1萬(wàn)平方米，辦公樓面積占39萬(wàn)平方米，公寓面積占51.

15、4萬(wàn)平方米。改造后的上海新天地商業(yè)用地主要包括南里和北里兩部分，南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫(kù)門(mén)舊建筑為輔；北部地塊以保留石庫(kù)門(mén)舊建筑為主。共二十三頁(yè)上海項(xiàng)目舊城改造(gizo)典范新天地北里由多幢石庫(kù)門(mén)老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝修和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來(lái)自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國(guó)際(guj)元素。共二十三頁(yè)上海項(xiàng)目(xingm)舊城改造典范新天地南里建成了一座總樓面面積達(dá)2.5萬(wàn)平方米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心，于2002年中正式開(kāi)幕，商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括來(lái)自世界各地的餐飲場(chǎng)所、時(shí)裝專賣店、時(shí)尚飾品店、美食(mi sh)廣場(chǎng)、電影院及一站式健身中心。共二十三頁(yè)內(nèi)容摘要購(gòu)物中心賞析系列6。開(kāi) 發(fā) 商香港瑞安集團(tuán)。其中，北里又以休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主，主力店為新天地壹