1、.：.；簽署二手房買(mǎi)賣(mài)合同必需留意的幾點(diǎn)事項(xiàng) 閱讀選項(xiàng): 自動(dòng)滾屏左鍵停頓 作者:賀俊律師 來(lái)源: 閱讀: 3548 第一 留意買(mǎi)賣(mài)房屋的權(quán)屬情況，主要指審查買(mǎi)賣(mài)房屋有無(wú)抵押或存在其他共有人，根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決議查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)益 的房屋不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)硗猓灿蟹课堇绶蚱薰餐灿修D(zhuǎn)讓必需征得一切共有人的書(shū)面贊同。 第二 留意審查房屋價(jià)款、其他費(fèi)用及傭金，房屋價(jià)款應(yīng)該由買(mǎi)房者與出賣(mài)人進(jìn)展協(xié)商，但是，在實(shí)際中，大多數(shù)二手房買(mǎi)賣(mài)都是經(jīng)過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)展的，因此，為防止不法中介故意抬高房?jī)r(jià)牟利，有必要充分了解買(mǎi)賣(mài)房屋的出賣(mài)人的委托價(jià)，最好在中介機(jī)構(gòu)的組織

2、下直接與出賣(mài)人進(jìn)展協(xié)商。除房?jī)r(jià)之外，還要明確買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)的承當(dāng)，另外，有些房屋有附屬設(shè)備的，也應(yīng)該明確價(jià)款。而對(duì)中介傭金應(yīng)該明確委托價(jià)錢(qián)、效力內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對(duì)買(mǎi)賣(mài)失敗后傭金的退還做出商定。 第三 必需對(duì)付款方式進(jìn)展明確、詳細(xì)的商定，這是簽署二手房買(mǎi)賣(mài)合同最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)常由于某筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式普通分為雙方自行買(mǎi)賣(mài)或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付可以適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)，目前，房款普通分三筆支付，除定金外，還有首付款和尾款，每筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間都應(yīng)該明確、詳細(xì)。另外，如采取按揭購(gòu)房或轉(zhuǎn)按揭購(gòu)房的方式進(jìn)展買(mǎi)賣(mài)，對(duì)沒(méi)有懇求到預(yù)期的貸款額度

3、的處理方法要先前進(jìn)展特別商定。 第四 留意對(duì)交房情況進(jìn)展嚴(yán)厲審查，包括交房時(shí)間、交房條件、相關(guān)費(fèi)用的支付等。買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)該明確商定交房時(shí)間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。 第五 留意確定違約責(zé)任條款和救援方式，確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護(hù)守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對(duì)如何承當(dāng)違約責(zé)任，違約金、訂金或賠償金的計(jì)算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進(jìn)展明確的商定。而一方違約后的救援方式通常包括訴訟或仲裁，買(mǎi)賣(mài)雙方可以選擇適用，需求留意的是，假設(shè)雙方贊同采用仲裁的方式處理糾紛，應(yīng)按照我國(guó)的規(guī)定寫(xiě)清明確的條款。 賀俊 來(lái)源：律行天下網(wǎng) lawyerfield 315

4、消費(fèi)者置業(yè)指南:二手房置業(yè)的八項(xiàng)留意 ：搜房bbs 隨著置業(yè)觀念的悄然轉(zhuǎn)變，二手房以它價(jià)低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險(xiǎn)小以及即買(mǎi)即住的優(yōu)點(diǎn)得到了眾多置 業(yè)者的青睞。專(zhuān)家建議，在日益高漲的房?jī)r(jià)情勢(shì)下，青年人的一次置業(yè)就應(yīng)該根據(jù)本身實(shí)力選擇適宜 的次新房，以減輕還款壓力。 留意1 了解該套“二手房能否屬于允許出賣(mài)的房屋 由于公有住房“房改售房時(shí)，有些單位還保管有優(yōu)先收買(mǎi)權(quán)。所以，一定要咨詢?cè)a(chǎn) 權(quán)單位贊同所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓的書(shū)面意見(jiàn)，并簽章。 留意2 了解房屋一切權(quán)能否真實(shí)、完好、可靠 房屋一切權(quán)人能否與他人擁有“共有權(quán)關(guān)系，房屋有無(wú)其他債務(wù)、債務(wù)糾紛。但最要 緊的是，一定要由賣(mài)方出示、提供合法的“房屋一切權(quán)證。

5、留意3 了解所購(gòu)“二手房的準(zhǔn)確建筑面積合同中商定出賣(mài)房屋的面積應(yīng)以如今的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。此外，還要調(diào)查 地段、環(huán)境、價(jià)位和房屋構(gòu)造、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問(wèn)題。留意4 了解購(gòu)買(mǎi)“二手房的程序 購(gòu)買(mǎi)“二手房買(mǎi)賣(mài)雙方必需求簽署，并到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管 局市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)管理部門(mén)，辦理已購(gòu)住房出賣(mài)登記、過(guò)戶和交納國(guó)家規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù)。留意5 了解屋內(nèi)設(shè)備的交驗(yàn)細(xì)節(jié)有些業(yè)主在簽署合同時(shí)經(jīng)?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門(mén)窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水 器可以全部贈(zèng)送。結(jié)果到實(shí)踐交房時(shí)客戶卻發(fā)現(xiàn)門(mén)窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的 空調(diào)、熱水器更是不見(jiàn)蹤影。 留意6

6、付款方式在購(gòu)房合同簽署過(guò)程中，必需留意付款方式的一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。比如，買(mǎi)賣(mài)雙方可以商定，在付款方式 的選擇上標(biāo)明，在簽署時(shí)，客戶即支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主或中 介公司等。 留意7 交房時(shí)間 在合同簽署的時(shí)候還應(yīng)該明確注明房屋交驗(yàn)時(shí)間是在過(guò)戶后第幾個(gè)任務(wù)日或雙方商定的其他時(shí)間； 房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰(shuí)承當(dāng)；另外，雙方的其他商定也需在合同中注明 。 留意8 違約責(zé)任 買(mǎi)賣(mài)雙方在合同商定時(shí)最好清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有利于防止糾紛的發(fā)生。如悔約 責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況等。秘消費(fèi)圈套：買(mǎi)二手房八圈套不得不防 ：每日新報(bào) 31

7、5新報(bào)法律專(zhuān)家團(tuán)揭秘消費(fèi)圈套買(mǎi)二手房 八圈套不得不防 二手房，由于其價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)以及周邊成熟的配套設(shè)備為不少市民青睞。但相對(duì)于新開(kāi)發(fā)的商品房，二 手房買(mǎi)賣(mài)存在更多的風(fēng)險(xiǎn)。為此，新報(bào)法律專(zhuān)家團(tuán)成員，德欣律師事務(wù)所任秀福律師專(zhuān)門(mén)總結(jié)了買(mǎi)賣(mài) 二手房的幾個(gè)圈套，提示買(mǎi)房人留意。圈套1房屋買(mǎi)賣(mài)前，驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證是買(mǎi)房人普通都不會(huì)忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性并不是一切人都會(huì)考 慮的。最直接、有效的防備方法，是到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)進(jìn)展查詢，核實(shí)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。圈套2出賣(mài)人具有合法處分權(quán)，是保證“二手房買(mǎi)賣(mài)行為合法有效的根本條件，否那么能夠?qū)?致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，這是二手房買(mǎi)賣(mài)中常見(jiàn)的“圈套。要想避開(kāi)這個(gè)圈套，買(mǎi)房人應(yīng)留意

8、 以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：出賣(mài)人必需是產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人；假設(shè)房屋有多個(gè)共有人需求全體共有人 共同簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同；假設(shè)出賣(mài)人為已婚，買(mǎi)賣(mài)行為需求獲得其配偶確實(shí)認(rèn)，購(gòu)買(mǎi)二手公有住房， 應(yīng)獲得共同居住人贊同。圈套3在簽署買(mǎi)賣(mài)合同后，假設(shè)賣(mài)房人又將該房屋賣(mài)給他人，并且辦理了過(guò)戶手續(xù)，致使先前的買(mǎi)賣(mài)合同 無(wú)法履行。“預(yù)告登記是防止這一圈套的有效手段，但買(mǎi)房人要留意，必需在預(yù)告登記 后三個(gè)月內(nèi)去辦理懇求產(chǎn)權(quán)變卦登記，超越三個(gè)月未懇求的，預(yù)告登記失效。圈套4購(gòu)買(mǎi)的房屋正由出賣(mài)人或承租人居住的情況下，在買(mǎi)房人付款后，假設(shè)房屋居住人拒不交付房屋， 買(mǎi)房人仍會(huì)無(wú)房可住。為防止這一圈套，在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋時(shí)，買(mǎi)房人應(yīng)

9、在房屋騰空，具備交付條件后 再交付房款并在付款后立刻接納房屋。圈套5一些沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，是由于存在難以處理的問(wèn)題(如開(kāi)發(fā)商欠繳政府費(fèi)用、設(shè)計(jì)變卦未經(jīng) 同意)，能夠在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)證。如購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋，先要把未辦理產(chǎn)權(quán)證的緣由弄清楚，對(duì)未 來(lái)風(fēng)險(xiǎn)有充分預(yù)期，再?zèng)Q議能否購(gòu)買(mǎi)。圈套6假設(shè)房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在，買(mǎi)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋后，將無(wú)法順 利獲得一切權(quán)，甚至能夠呵斥經(jīng)濟(jì)損失。買(mǎi)房人應(yīng)事先到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)展查詢，如存在上述情況 ，不要購(gòu)買(mǎi)。圈套7為賣(mài)出房屋，賣(mài)房人經(jīng)常會(huì)向買(mǎi)房人提供虛偽信息和承諾，但有些內(nèi)容并未寫(xiě)進(jìn)合同中。事后，當(dāng) 買(mǎi)房人發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，有苦難言。

10、為防止這個(gè)“圈套，買(mǎi)房人應(yīng)就關(guān)懷的問(wèn)題訊問(wèn)賣(mài)房人 后，盡能夠去核實(shí)情況的真實(shí)性，同時(shí)要求將這些內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同里。圈套8原房主假設(shè)欠繳暖氣、水、電、有線電視等費(fèi)用，會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)房人無(wú)法正常運(yùn)用這些附屬設(shè)備。買(mǎi)房 人首先要了解清楚相關(guān)情況，同時(shí)把法律責(zé)任明確寫(xiě)進(jìn)合同當(dāng)中來(lái)約束賣(mài)房人。購(gòu)房被中介忽悠？二手房4大圈套一一拆招 ：搜房bbs 最近的二手房市場(chǎng)特別火，無(wú)論買(mǎi)賣(mài)還是租賃，都出現(xiàn)了近一年來(lái)的頂峰。但是在繁華的市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài) 中，遭遇二手房買(mǎi)賣(mài)圈套的客戶也有不少，其中四類(lèi)情況非常多見(jiàn)。 門(mén)店房 兩開(kāi)間縮水為單開(kāi)間 圈套一：不實(shí)房源 蕭山的韋女士計(jì)劃在杭州市區(qū)開(kāi)店做生意，因此過(guò)完年后她就開(kāi)場(chǎng)留意適宜的店面房源

11、。2月份， 她看到一家中介公司登的房源廣告中，有一套位于市中心香積寺路的店鋪，根據(jù)廣告中的描畫(huà)，該房 源是“沿街旺鋪，面積約50多平方米，層高較高，可分隔為上下兩層，并且特別注明為 “兩個(gè)開(kāi)間?！熬C合這些條件，我覺(jué)得這套房源做店面房還蠻適宜的。韋 女士說(shuō)，她很快就跟這家中介公司獲得聯(lián)絡(luò)。 經(jīng)紀(jì)人第一次帶韋女士去現(xiàn)場(chǎng)看房的時(shí)候，經(jīng)紀(jì)人表示房東不在杭州，手里又沒(méi)有房子的鑰匙，因 此只能在門(mén)口打量幾眼。當(dāng)時(shí)韋女士發(fā)現(xiàn)，從門(mén)面的梁柱來(lái)看，這套房子應(yīng)該是單開(kāi)間的。但是經(jīng)紀(jì) 人解釋說(shuō)，旁邊空的那套商鋪也是這位房東的，里面是打通的，一定是雙開(kāi)間。 當(dāng)韋女士提出等房東過(guò)來(lái)的時(shí)候好好再看一下房子的時(shí)候，經(jīng)紀(jì)人表

12、示如今想買(mǎi)這套房子的客戶很 多，假設(shè)韋女士有意向買(mǎi)這套房子，可以先交訂金1.5萬(wàn)，假設(shè)成交了充抵房款，假設(shè)不成交可以全額 退還。韋女士想想本人也沒(méi)什么損失，于是交了這筆“訂金。過(guò)了幾天，中介通知她可 以去現(xiàn)場(chǎng)看房，這次韋女士進(jìn)到房子里面，發(fā)現(xiàn)根本就是單開(kāi)間，當(dāng)她訊問(wèn)經(jīng)紀(jì)人的時(shí)候，經(jīng)紀(jì)人表 示是本人弄錯(cuò)了。“單開(kāi)間怎樣做生意?。宽f女士當(dāng)即決議退了這套房子，前面不斷服 務(wù)態(tài)度很好的經(jīng)紀(jì)人這時(shí)翻臉了，怎樣都不肯退還1.5萬(wàn)元的訂金。 拆招：不實(shí)房源是黑中介慣用的招數(shù)。比較常見(jiàn)的是拋出虛偽低價(jià)房源做誘餌。對(duì)此，最管用的防 范措施就是買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)面訊問(wèn)，防止只聽(tīng)中介方面的一面之詞。 為免交賠付金，中介上演

13、雙簧戲 圈套之二：獨(dú)家代理 馮女士賣(mài)房子的時(shí)候，曾經(jīng)有不少中介公司找上門(mén)來(lái)要求獨(dú)家代理她的房子。其中一家中介公司開(kāi) 出的條件是：兩個(gè)月內(nèi)以商定的價(jià)錢(qián)幫馮女士賣(mài)掉這套房子，假設(shè)到時(shí)候沒(méi)有賣(mài)出去，中介方面將支 付給馮女士2000元的賠付金；假設(shè)期間馮女士將房源掛到別的中介公司或者擅自賣(mài)房，那么要賠付中介 一定數(shù)額的違約金。當(dāng)時(shí)馮女士的房子曾經(jīng)叫賣(mài)了很長(zhǎng)時(shí)間，不斷沒(méi)有找到買(mǎi)家，因此馮女士與該中 介簽署了獨(dú)家代理協(xié)議。 馮女士的房子不斷沒(méi)有賣(mài)掉。眼看只差十來(lái)天，兩個(gè)月的期限就要到了，這時(shí)候馮女士的忽然 多了起來(lái)?！岸际且恍┳苑Q(chēng)是買(mǎi)家的陌生，其中有一位表現(xiàn)得特別想買(mǎi)我這套房子。 馮女士回想說(shuō)，那位女客戶

14、對(duì)馮女士說(shuō)，本人很喜歡這套房子，只需價(jià)錢(qián)廉價(jià)一點(diǎn)就預(yù)備下單 。馮女士通知這位客戶本人的房子曾經(jīng)委托給中介公司獨(dú)家代理了，假設(shè)她真的想買(mǎi)，可以到該中介 一同談。不過(guò)那位客戶不贊同，堅(jiān)持要跟馮女士私下里買(mǎi)賣(mài)，并且急著要簽意向書(shū)。 “我真的差點(diǎn)心動(dòng)了，難得有這么誠(chéng)心的客戶。馮女士說(shuō)，當(dāng)時(shí)家里人提示這很能夠 是中介唱的一出雙簧戲，因此她對(duì)這位客戶表示要再思索思索。“結(jié)果，在兩個(gè)月限期的最后幾 天，這位客戶每天都會(huì)打好幾個(gè)過(guò)來(lái)，表示要下單簽意向書(shū)。有一次還揚(yáng)言假設(shè)我不賣(mài)給她，這 套房子一定賣(mài)不出去。馮女士說(shuō)，果然不出所料，等到房子獨(dú)家委托到期，中介不得不支付賠 付金后，那位客戶再也沒(méi)打來(lái)。 拆招：以前為

15、了營(yíng)造房子熱賣(mài)的假象，一些中介公司會(huì)叫上很多“房托一同去賣(mài)房現(xiàn) 場(chǎng)托市；而如今冒出來(lái)偽裝買(mǎi)主的“托兒。對(duì)此賣(mài)家除了要想想來(lái)龍去脈，還得練就火 眼金睛。 新房辦證，加急要多交2000元 圈套之三：亂收費(fèi) 小張買(mǎi)的新房子去年年底的時(shí)候終于交付了，最近開(kāi)發(fā)商委托了一家中介公司辦理業(yè)主們的房產(chǎn)證 。中介公司的人員通知小張，辦證的單子曾經(jīng)在2月23日遞交到房管部門(mén)了，“不過(guò)辦證速度很 慢，普通要三個(gè)月時(shí)間。這讓小張心里很焦急。由于為了資金周轉(zhuǎn)，他在樓盤(pán)交付后沒(méi)幾天就 把房子掛出去賣(mài)，并且曾經(jīng)跟一位買(mǎi)家談好了相關(guān)賣(mài)房事宜，只等房產(chǎn)證辦出來(lái)就正式過(guò)戶。而買(mǎi)家 急著要裝修住進(jìn)去做婚房，也希望小張能早點(diǎn)把房產(chǎn)證

16、辦出來(lái)。上星期，小張打給中介公司，詢 問(wèn)能否盡快辦出房產(chǎn)證，中介經(jīng)紀(jì)人表示，可以辦理加急，但是要另外收費(fèi)：“假設(shè)想下個(gè)月就 辦出來(lái)，要收加急費(fèi)1600元；假設(shè)想下個(gè)星期就辦出來(lái)，收加急費(fèi)2000元。 記者訊問(wèn)一些品牌中介公司和相關(guān)部門(mén)后得知，辦證根本不需求三個(gè)月的時(shí)間。根據(jù)杭州市房產(chǎn)交 易產(chǎn)權(quán)登記管理中心的相關(guān)規(guī)定，通常辦證的承諾期限為自受理單開(kāi)具之日起11個(gè)任務(wù)日內(nèi)即可領(lǐng)證 。 拆招：中介亂收費(fèi)，以前贊揚(yáng)最多的是意向金和訂金。而如今冒出了辦證加急費(fèi)。據(jù)悉，新房辦證 的時(shí)候，假設(shè)業(yè)主為一次性付款的，可以本人去房管部門(mén)辦證，目前根本可以做到立等可取；假設(shè)業(yè) 主為按揭貸款，普通由貸款銀行委托中介公

17、司一致辦理業(yè)主們的房產(chǎn)證。一位中介業(yè)內(nèi)人士表示，一 般情況下，兩個(gè)星期時(shí)間都?jí)蛄?。搬進(jìn)新租的房子，才發(fā)現(xiàn)是拆遷房 圈套之四：隱瞞房屋真實(shí)情況 Y先生很郁悶，高高興興地搬進(jìn)剛剛租下來(lái)的房子，卻發(fā)現(xiàn)房子已列入拆遷。 今年1月份的時(shí)候，Y先生跟一家中介公司簽了租房合同，搬到西溪路上的一套房子里。但是隨后他 發(fā)現(xiàn)小區(qū)門(mén)口已張貼了政府拆遷公告，公告上規(guī)定Y先生所租的這套房子自公告之日后不得進(jìn)展租賃行 為，并限定了搬遷期限為自2021年12月02日至2021年03月01日止。公告表示，根據(jù)第七條規(guī)定，自拆遷范圍公布之日起到2021年11月30日，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不 得進(jìn)展以下活動(dòng)： (1) 房屋及其附屬物的新建、擴(kuò)建、改建、裝修； (2) 改動(dòng)房屋和土地用途； (3) 租賃房屋。 這意味著Y先生必需在2月底之前搬離新租的這套房子。讓Y先生氣憤的是