1、五嶺商業(yè)廣場運(yùn)營方案五嶺步行街運(yùn)營方案一、五嶺商業(yè)廣場項(xiàng)目概況，一，、項(xiàng)目簡介五嶺廣場地下人防工程總占地面積 2 2 8 8 0平方米，采用新穎的下沉式廣場設(shè) 計(jì)，整個(gè)工程的建設(shè)分土建、綠化亮化、以及地下商場的三個(gè)部分。整個(gè)工程已經(jīng) 全部完工并于去年十二月份進(jìn)行了盛大的開放儀式，服裝區(qū)已經(jīng)有商家入住并已營 業(yè)，數(shù)碼區(qū)預(yù)計(jì)今年七月份會(huì)投入使用。工程總投資約1. 3億元，均為人防辦自籌資金，是當(dāng)前湖南省建設(shè)規(guī)模最大、自籌資金最多的單體人防工程。本案處于商業(yè) 廣場的西區(qū)，總建筑面積約9000多平米，其中4000多平米作為地下停車場，有3 0 0 0平米左右作為商業(yè)街鋪對(duì)外發(fā)售。,二，、地理位置五嶺廣

2、場坐落于市政府前，四周是六大銀行，工商、建行、中國銀行、浦發(fā)、 農(nóng)行、光大，、四大運(yùn)營商，移動(dòng)、聯(lián)通、電信、廣電，、兩家五星級(jí)酒店，雄森國 際酒店和華天大酒店，及沃爾瑪、大江南包圍，處于郴州市政治經(jīng)濟(jì)雙核中心，是郴 州未來新城的發(fā)展中心。二、主題定位，一，、項(xiàng)目SWO分析1、【優(yōu)勢】1,地利優(yōu)勢，占據(jù)郴州市政府所在地的中心位置，周邊布局有沃爾瑪及五星級(jí)酒 店等大型商業(yè)巨頭，四周交通便利，且擁有大型地下停車場，人流趨向性大。2,品牌優(yōu)勢，廣場地下服裝商場吸引眾多國際國內(nèi)運(yùn)動(dòng)休閑品牌入駐 ，是五嶺廣場成為極具影響力和領(lǐng)導(dǎo)力的商業(yè)賣場的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2、【劣勢】1,沒有準(zhǔn)確的形象定位，難以形成聚集人氣的

3、聲色效果，2,照明亮化工程不夠完善，夜間廣場上活動(dòng)的人流量偏少，3,缺乏相應(yīng)的地標(biāo)性景觀設(shè)施，不能體現(xiàn)出整個(gè)廣場的品位與檔次，4,已經(jīng)對(duì)外發(fā)售的商鋪沒有形成品牌的效應(yīng)，已經(jīng)對(duì)整個(gè)五嶺商業(yè)廣場造成不良影響，拉低了整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)期價(jià)值，3、【機(jī)會(huì)】1）地域輻射廣，郴州市是湘南地區(qū)的中心城市，是湖南省的南大門，京珠高 速、京廣鐵路、107國道和武廣高鐵形成內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò),交通便利，有獨(dú)特的地域優(yōu) 勢，廣場的品牌影響力及商業(yè)氛圍可輻射整個(gè)湘南地區(qū)以及郴州鄰近的其它省市。2,隨著廣場各種配套設(shè)施的完善，這里將形成湘南地區(qū)首個(gè)市政休閑購物廣場 和時(shí)尚精致的黃金商業(yè)碼頭，可迅速提升城市廣場的附加值和外延力。3

4、,作為郴州市最大規(guī)模的綜合性商業(yè)廣場，可滿足市民們的多重消費(fèi)需求。4,周邊各大商業(yè)樓盤，天一名邸、鴻翔尚城、翡翠灣、大華天都、恒大華府,的興建，將整體提高周邊居民的居住水平，同時(shí)聚集整個(gè)郴州未來的社會(huì)精英,4、【挑戰(zhàn)】1,廣場的整體布局與當(dāng)?shù)厥忻裣M(fèi)生活習(xí)慣之間的契合度把握，2,后期整體形象的營銷推廣及市民對(duì)廣場良好口碑的宣傳，,二，、定位依據(jù)一個(gè)城市商業(yè)廣場，占據(jù)絕佳的地理位置，又有著名的商業(yè)巨頭扎根，如果沒有 明確的形象定位，也許會(huì)短暫繁榮，但必定會(huì)走向平庸，因?yàn)橐粋€(gè)好的城市商業(yè)廣場 其旺盛的人氣、強(qiáng)大的品牌號(hào)召力以及持久的生命力 ，必定有一個(gè)相符的領(lǐng)導(dǎo)市場 的品牌形象在背后支持。準(zhǔn)確的形

5、象定位給城市廣場帶來的不僅僅是知名度的提升賣場銷售額的增加，更重要的是使整個(gè)廣場成為城市形象的風(fēng)向標(biāo)，成為時(shí)尚流行風(fēng) 的起點(diǎn)與領(lǐng)航者。，三，、形象定位對(duì)于五嶺廣場來說，地處郴州市中心商業(yè)圈，應(yīng)該讓文化、流行、精品成為主 要元素，使公益與商業(yè)相結(jié)合，在功能上多元化、多方位展示，互動(dòng)依存，主體面向 城市新生代精英，營造一個(gè)融合建筑、時(shí)代、自然、人文、效益的立體生活空間，將五嶺廣場打造成郴州市第一個(gè)集文化、休閑、購物于一體的綜合性都市商業(yè)廣場，通過對(duì)周邊的立場的調(diào)查與分析，我們將五嶺廣場打造一個(gè)集休閑、娛樂、購物為一體的綜合性休閑步行街。建議停車區(qū)的招商與服裝區(qū)、數(shù)碼區(qū)進(jìn)行配合，補(bǔ)充他們的不足。故招

6、商對(duì)象可以主要面向于國內(nèi)的一些知名運(yùn)動(dòng)品牌服裝、鞋類產(chǎn) 品以及主流的休閑服裝品牌，如李寧、安踏、特步、森馬等服裝品牌，同時(shí)在里面招 商一至兩家的休閑茶餐廳或者咖啡屋，以及精品飾品店。主要面向中高消費(fèi)者，主流 人群以周邊寫字樓的白領(lǐng)以及學(xué)生為主.三、郴州主要商業(yè)街，非步行街，調(diào)查分析郴州主要商業(yè)大道有國慶北路、文化路-北湖路-解放路、人民東路等6條主國慶北路業(yè)態(tài)涵蓋多樣文化路，北湖路，解放40, 100元/月？?路服裝、家電、數(shù)碼50,1 1 0元/月？ ？人民西路副食、餐飲、娛樂人民東路等服裝、數(shù)碼、副20, 1 0 0元/月？食20,1 2 0 元/月？ ？中山西街，燕泉北國慶中路、南路路業(yè)

7、態(tài)涵蓋多樣 服裝、百貨、食雜2 5 ,70 元/月？ 8 0,1 20 元/月？?1、國慶北路業(yè)態(tài)涵蓋齊全，包括服飾鞋帽、生活日化、餐飲住宿、休閑娛樂等，業(yè)態(tài)在路段上的分布基本沒有規(guī)律，各種業(yè)態(tài)混合經(jīng)營以30,5 0 ?為主基本分為兩個(gè)檔次級(jí)別，單位出租商鋪?zhàn)饨鹪?0, 6 0元/月？左右，個(gè)人出租商鋪?zhàn)饨鹪?0,1 0 0元/月？?左右。由于國慶北路屬于主要商業(yè)路段，人流量大，各商鋪普遍經(jīng)營良好，轉(zhuǎn)讓的門面 較少。2、國慶中、南路業(yè)態(tài)涵蓋齊全，包括服飾鞋帽、生活日化、餐飲住宿、休閑娛樂等，業(yè)態(tài)在路段上的分布基本沒有規(guī)律，各種業(yè)態(tài)混合經(jīng)營。商鋪面積普遍比國慶北路要大，多在5 0, 1 00?之

8、間 2 5 ,70元/月？?之間。國慶南路的商鋪無論從經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營狀況都與國慶北路有一定差距，由于人流量越往南逐步減少，商鋪的經(jīng)營狀況總體一般。3、人民西路該道路可分為兩段，從107國道到湘南學(xué)院以經(jīng)營消防器材、副食、建材、餐 飲和雜活為主，從湘南學(xué)院到國慶路口一段以經(jīng)營副食、餐飲、日用商品、酒店、 娛樂為主，以及少量服飾店鋪。多在25,40?之間從西往東租金水平逐步提高，從1 0 7國道到湘南學(xué)院一段租金在 20,30元/月？?之間，從湘南學(xué)院到國慶路口一段租金在40,100元/月？ ？之間。經(jīng)營狀況從西往東逐步改善，從總體上看，人民西路西段商業(yè)的經(jīng)營狀況普遍一股,有約20,商鋪未營業(yè)，而

9、東段靠近國慶路一段則經(jīng)營較好。4、人民東路該道路可分為兩段，從國慶路口到公安局以經(jīng)營服裝、手機(jī)、娛樂、餐飲和日用百貨為主，從公安局到郴江以經(jīng)營副食、日雜為主。多在30,60?之間人民東路西段租金較高，在80, 1 20元/月？ ？之間，東段租金在20, 30元/ 月？?之間。人民東路的商鋪經(jīng)營情況普遍良好，特別是西段即靠近國慶路口附近可以用火 爆來形容，而東段的經(jīng)營也普遍較好。這三條道路的業(yè)態(tài)都有著明確的劃分，文化路以經(jīng)營品牌服裝為主，北湖路則以經(jīng)營品牌服裝和家電為主，解放路則以經(jīng)營家電和數(shù)碼產(chǎn)品為主。多在30,6 0?之間租金從文化路往解放路逐步降低，文化路的租金水平在8 0,11 0元/月

10、？ ？之口 北湖路租金水平在60,8 0元/月？?之間，解放路租金在5 0 ,6 0元/月？?之間。文化路和北湖路由于正處于中心商業(yè)圈內(nèi)，人流量大，經(jīng)營情況相當(dāng)好，解放路 經(jīng)營情況則稍好6、中山西街一一燕泉北路基本以經(jīng)營品牌服裝為主，百貨、食雜等多在30, 5 0?之間租金在80 ,120元/月？?之間。該路段由于集中了大量品牌服飾商家，人流量非常大,多為中青年人，各商鋪的經(jīng)營情況也非?；鸨?。7、小結(jié)以上的商業(yè)街道位于北湖商圈，是郴州的老城區(qū)，多年的開發(fā)經(jīng)營，無疑是郴州商業(yè)氛圍最濃的區(qū)域，也是業(yè)態(tài)最為多樣化的一個(gè)商圈，包含了餐飲、服裝、休閑娛樂、日用百貨、電子數(shù)碼等多種業(yè)態(tài)。從目前市場情況來看

11、，本商圈的在建項(xiàng)目已經(jīng)越來越少，主要的土地放量集中在五嶺商圈、香雪商圈和邊緣的區(qū)域。臨街門面的租金價(jià)格由于地段不同價(jià)格不一，月租金維持在2 5,1 2 0元/?之間。,二,商業(yè)步行街調(diào)查郴州主要商業(yè)步行街有興隆、興旺、八一、北苑步行街和香雪商業(yè)街、五里堆6條主要商業(yè)街。其布局如下圖,興隆步行街流行品牌服裝一樓 2 0 0, 30 0 元/月？ ？ 二樓 3 0-100 元/月？興旺風(fēng)情步行街非品牌服裝、家紡50, 70 元/月?五里堆商業(yè)街餐飲2 0,50 元/月？八一步行街中高端品牌服裝1 80,310 元/月？茶樓、洗浴中心 香雪商業(yè)街2 0 ,7 0元/月？美食2 0, 60元/月？1、

12、興隆步行街,步行街簡介興隆步行街，靠近興旺步行街，西臨國慶北路，東靠北湖路。興隆步行街是整個(gè)郴州商業(yè)氣氛最旺的步行街。步行街為兩層，以服裝經(jīng)營為主，品牌為中檔次水平。步行街的柜臺(tái)商鋪是本街的一大亮點(diǎn) ，經(jīng)營的 小飾品和風(fēng)味小吃也為興旺步行街吸引了大量的青年學(xué)生消費(fèi)群體。,消費(fèi)群體分析從來往的客戶分析，目標(biāo)客戶群以本市的中等收入居民為主，在年齡層次上以社 會(huì)青年和在校學(xué)生為主。,優(yōu)劣勢分析位于商業(yè)氛圍較成熟的文化路商圈，業(yè)態(tài)分布合理。步行街的柜臺(tái)商鋪是本街的一大亮點(diǎn)，經(jīng)營的小飾品和風(fēng)味小吃為興隆步行街吸引了大量的青年學(xué)生消費(fèi)群 體，提高了步行街的人流量。同城有興旺、八一等同類似的商業(yè)街較多，行業(yè)

13、競爭 壓力大。, 整體租金情況步行街一層商鋪的月租金在 200元-30 0元/?左右，二層的租金在3 0元-100元/?左右，二樓租金無規(guī)律，大鋪低租，小鋪高租，三層以上的鋪位已貼轉(zhuǎn)讓信息。步行街兩頭和中心地段的租金不等，中心廣場月租金約為20 0元/?, 一些占據(jù)黃金地段的底層商鋪月租金超過3 0 0元/?。,部分商鋪詳情曼得步行 開間,8m 3 00元/倫男街西80?左右？左右 裝 入口 左右 進(jìn)深，1左右層高,3 m九牧步行10 0開問,7.8m 2 8 0元/王男街東？左左右？左右 裝入口右 進(jìn)深,12. 8m左右層高，3m左右KONZEKl M自由步行90?開問,7m2 0 0元/空

14、間街中左右 左右 ？左右 時(shí)裝 段 進(jìn)深,1 2.8m左右層高,3m左右2、興旺步行街步行街簡介興旺步行街靠近興隆步行街，西臨國慶北路， 東靠北湖路，業(yè)態(tài)規(guī)劃規(guī) 劃比較雜亂。步行街以服 裝經(jīng)營為主，經(jīng)營的品牌 檔次較低。消費(fèi)群體分析從來往的消費(fèi)人群分析，目標(biāo)客戶群為普通市民。步行街以夜市經(jīng)營為主，商業(yè) 氛圍一般。,優(yōu)劣勢分析位于商業(yè)氛圍較成熟的北湖商圈，覆蓋的消費(fèi)全體較廣，商品檔次被廣大普通 市民接受。同城有興隆、八一等同類似的商業(yè)街較多 ，同質(zhì)經(jīng)營競爭壓力大，業(yè)態(tài) 規(guī)劃不合理。,整體租金情況步行街商鋪的月租金維持在 50元7 0元/?左右。部分商鋪詳情10步3 0開問,3. 2 m 6 3元

15、/?左右號(hào)行？左右服街左進(jìn)深，5m左裝西右右店入層高，2. 8m口 左右,一拖光步3 0開間，3m左5 6元/?左右 陰行？右的街左進(jìn)深，10m左故東右右事入層高,2.8m女口左右，一拖店貓步30開間,3m左5 0元/ ?左右 和行？右老街左進(jìn)深，5m左鼠中右右牌段層高,2 . 8m服左右，一拖裝二，店3、八一步行街步行街簡介八一路步行街是整個(gè)郴州檔次最高的步行街。步行街西臨文化路，文化路是郴州人流、車流量最大的交通干道，東臨八一路。步行街分上下兩層，第一層為高檔品牌服裝，一樓有森馬、以純、利郎等品牌服裝。二樓北街是托普電器專賣城，南街有澳門街商務(wù)休閑會(huì)所、御仙宮足浴城。步行街沒有嚴(yán)格意義上的

16、中心廣場。,消費(fèi)群體分析從來往的消費(fèi)人群分析，目標(biāo)客戶群以高收入的白領(lǐng)階層為主。,優(yōu)劣勢分析位于文化路成熟商圈內(nèi)，商業(yè)配套完善，合理的規(guī)劃布局和高檔次的業(yè)態(tài)品牌提開了步行街的整體檔次。同城有興隆、興旺等同類似的商業(yè)街較多，行業(yè)競爭大。,整體租金情況步行街一層商業(yè)的租金大多在2 00元-300元/?左右,二層的租金大多30元-100元/?左右，二樓是拓普電器、澳門街、御仙宮這些店已租賃達(dá)5、 6年左右, 在步行街的兩頭和中心地段的租金都不等，部分占據(jù)黃金地段的一樓商鋪月租金超過300元/?。部分商鋪詳情依步2 0開間,9m270- 2 80元/?左女行0左右右人街？進(jìn)深，2 2m女西左左右裝入右

17、層高,3m店 口 左右韓步11開間,7 m260-270元/?左菲行0左右右妮街？進(jìn)深,16 m女東左左右裝入右層局，3m店口左右利步1 8開問，8m23 0- 2 4 0元/?左朗行0左右右商街？進(jìn)深,22m務(wù)中左左右男段右層高，3m裝左右4、北苑步行街,步行街簡介北苑步行街位于郴州軍分區(qū)類,屬于郴州軍分區(qū)資產(chǎn)。步行街為單入口步行街，從南面入街，入口臨人民東路。步行街以前以休閑娛樂業(yè)態(tài)為主，由于政府的整頓，現(xiàn)在休閑娛樂基本撤走，商鋪處于重新招商和轉(zhuǎn)讓階段。,消費(fèi)群體分析現(xiàn)在處于重新招商階段，客戶來往人群較少，主要以晚上前來休閑娛樂的客 戶為主。,優(yōu)劣勢分析步行街的產(chǎn)權(quán)歸郴州軍分區(qū)所有，有政府

18、的支持，競爭力強(qiáng)。項(xiàng)目重新招商將成為項(xiàng)目的一大劣勢。,整體租金情況月租金范圍在20- 7 0元/平米左右,部分商鋪詳情過街？層高,得步42開間，11m左右67元/?左盛行0進(jìn)深,12m左右 右 2.8m左右橋南左，一拖三,米入右線口右休街？層高,玲步1 2開間，4m左右2 5元/?左瓏行0進(jìn)深,12m左右 2 .8 m左右閑北左，一拖三店端右玉步24開間,18m左右47元/?左和行0進(jìn)深,1 2m左右 右 茶街？層高,2. 8 m 左右樓中左段右5、香雪商業(yè)街步行街簡介位于南塔公園的南面入口附近。將古典與現(xiàn)代結(jié)合，建筑以一拖三的形式為主，建筑風(fēng)格帶點(diǎn)湘南風(fēng)情的民俗建筑，并按照國際規(guī)劃理念，合理

19、的分布業(yè)態(tài)分區(qū)。此街是美食一條街，以特色菜館為主。以美食無法復(fù)制的黃金地段、科學(xué)組合的黃金業(yè)態(tài)、獨(dú)具特色的建筑理念，將成為美麗郴真正意義上的商業(yè)旗艦。,消費(fèi)群體分析從來往的客戶分析，主要的消費(fèi)群體以外來旅游顧客及本地的礦老板等礦富族為主。,優(yōu)劣勢分析黃金地段、科學(xué)組合的黃金業(yè)態(tài)、獨(dú)具特色的建筑理念、郴州及各地的特色土菜館是項(xiàng)目的優(yōu)勢。劣勢是整個(gè)郴州及步行街內(nèi)餐飲競爭激烈。,整體租金情況月租金水平范圍在：20-60元/平米左右不等。部分商鋪詳情福步80開間,2 0 m左右45元/?左地行0進(jìn)深,1 3m&右 右東街？層高,3.5m左右東西左,一拖三，菜入右館口弁步6 3開間,1 6 m左右30兀

20、/ ?左山行0進(jìn)深，13m左右 右源街？層高,3.5 m左右灑東左,一拖三,店入右口海步10開間，2 4m左右 25元/?左王行00進(jìn)深,13m左右 右世街？層高,3. 5 m左右家中左段右6、五里堆商業(yè)街步行街簡介商業(yè)街以特色菜館為主，郴州有名的燒雞公特色餐館在此街。商業(yè)街西臨工業(yè)大道，東到燕泉路。整個(gè)商業(yè)街商鋪以一拖二為主。,消費(fèi)群體分析從來往的消費(fèi)人群分析，目標(biāo)客戶群以中等收入人群為主。,優(yōu)劣勢分析東臨燕泉路，交通方便，郴州特色菜燒雞公成為該食街的一大優(yōu)勢。業(yè)態(tài)的 不合理規(guī)劃致使它無法與香雪路商業(yè)街競爭。,整體租金情況月租金在2 0-50元/平米左右不等。部分商鋪詳情華步80開間，6 .5m左右3 8元/ ?左康行？進(jìn)深,1 3 m左右 右正在轉(zhuǎn)盲街左層高,3.5m左右 讓，轉(zhuǎn)讓費(fèi)醫(yī)西右2000 0元 按入摩口春步6 3開問,6 m左右 24元/?左蓮行0進(jìn)深,13m左右 右 超街？層高,3 . 5m左右市 東