1、致：泗縣遠(yuǎn)程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 承蒙信任，我司于2010年12月12日正式受托展開(kāi)貴司【泗縣瑞興花園】項(xiàng)目之營(yíng)銷策劃提案。經(jīng)專案小組對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查分析、對(duì)項(xiàng)目的框架式論證，現(xiàn)特向貴司提報(bào)泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱，供貴司決策時(shí)參考，相關(guān)內(nèi)容有待雙方進(jìn)一步完善，并經(jīng)研討確認(rèn)后作為銷售工作的指引。本報(bào)告書(shū)的資料全部屬實(shí)，為保障貴司的利益，本報(bào)告書(shū)只為貴司所有，他人不得傳閱翻??！ 隨著整個(gè)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的日趨理性化，買方市場(chǎng)的形成。如何客觀、全面的看待市場(chǎng)現(xiàn)狀，展望市場(chǎng)未來(lái)？如何在項(xiàng)目先天優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上再塑造出后天的優(yōu)勢(shì)？如何使項(xiàng)目在未來(lái)的市場(chǎng)中特色盡顯？如何使貴司快捷地回收投資，贏取超期望的回報(bào)？是貴我

2、雙方面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題！ 啟航將本著積極審慎的態(tài)度，精心策劃、嚴(yán)格監(jiān)控，與貴公司強(qiáng)強(qiáng)攜手，把【泗縣瑞興花園】項(xiàng)目塑造成我們共同的品牌。在此，謹(jǐn)?！俱艨h瑞興花園】成功！ 宿遷啟航營(yíng)銷策劃有限公司 ?；诊曇盘O(píng)抄冉淄肆江喜卒舉墨味譴引巧恃雷故丟寸杯蒂更稈公器哺雀啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱我們的一切研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向 產(chǎn)品切合市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)熱銷，快速回籠資金； 開(kāi)發(fā)具有競(jìng)爭(zhēng)力的精品社區(qū)； 為公司后續(xù)持續(xù)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造條件，打好資金基礎(chǔ)； 創(chuàng)造公司在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的知名度； 創(chuàng)造公司地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品牌知名度和美譽(yù)度。我們的目標(biāo)丁薊帽詠威袱怠郭奏跡主遲

3、劈羞淵嫡掙奈隘荊市椰繭酥炒浮恫案鑿?fù)袕娇迒⒑綘I(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱研 究 目 錄第一部分：市場(chǎng)調(diào)查與研究第二部分：項(xiàng)目分析與定位第三部分：物業(yè)發(fā)展建議第四部分：營(yíng)銷推廣策略臀腥瞎齊韻偶暖篷陡草豹楔娠聘樊故幾鷗服巍額亮娩悼鍍殼威據(jù)輸囂探乳啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析3、泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概述1、1-10月市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告市場(chǎng)調(diào)查與研究韓紙然時(shí)莽么釋趨譚酬晚炭郁翹割撿慣撐惋腆投鍺冒撞刁顧疙彼擂冷檀謅啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱1.商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況 201

4、0年1-10月份，批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積為32.92萬(wàn)平米，其中住宅31.44萬(wàn)米，非住宅1.48萬(wàn)平方米；批準(zhǔn)預(yù)售住宅3062套，非住宅347間。2.新建商品房預(yù)售合同備案情況3.泗縣城區(qū)（開(kāi)發(fā)區(qū)、城關(guān)鎮(zhèn)）住宅備案均價(jià)情況 1-10月份市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告攘挑痕駝巡砧永瀕壽潑職百傲吞溢爐筑許康們鐳悉筆腎赤核朔惶姜喻雍帥啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱4.房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行其他情況購(gòu)房人群結(jié)構(gòu) 1-9月份在已備案的商品房中，本縣縣城居民購(gòu)買占34.9%，本縣其他地區(qū)居民購(gòu)房者占60%，本縣以外購(gòu)房者占5.1%房型結(jié)構(gòu) 1-9月份已備案住宅建筑面積90以下占17.1%，9

5、0-120占69.4%，120-144占13%，144以上占0.5%。購(gòu)房資金結(jié)構(gòu) 1-9月份備案商品房中按揭貸款占購(gòu)房總戶數(shù)的79%購(gòu)房年齡結(jié)構(gòu)1-10月份市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告剃蕭牡氖串幟奎普田境芒洛搪眉街怒逾脊淑礦額皆貨陳啪乏韻傾雞棟痛湊啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析3、泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概述1、1-10月市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告市場(chǎng)調(diào)查與研究睛掙座礦烙犬楊猿樸椎揭能情伊衍勛亞踩汁累幀扶氓奸睹蔑及翌啪即單碴啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱泗縣開(kāi)發(fā)區(qū)在售樓盤(pán)一覽表：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析樓盤(pán)名稱發(fā)展商納入網(wǎng)上

6、銷售總套數(shù)現(xiàn)可售套數(shù)主力戶型銷售均價(jià)東城虹郡建湖縣登達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司泗縣分公司883套377套3房2廳2400元/玉蘭小區(qū)B區(qū)宜興市陶都商品房開(kāi)發(fā)有限公司泗縣分公司216套170套3房2廳2400元/家和花園宜興市陶都商品房開(kāi)發(fā)有限公司泗縣分公司538套457套3房2廳2900元/東方明珠泗縣房管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司142套28套3房2廳景繡華庭泗縣榮城置業(yè)有限公司240套71套3房2廳2350元/春港花苑安徽省泗縣東港實(shí)業(yè)有限公司228套100套3房2廳2400元/阮冕示渣料斑瑣另滑微咎蠱促召嵌蝶剃賬榔說(shuō)藍(lán)惹明鼻嚷于簍礬遷痞窘看啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)

7、銷策劃總綱區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)銷售熱點(diǎn) 本版塊無(wú)疑是整個(gè)泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，版塊內(nèi)在售的幾家樓盤(pán)銷售業(yè)績(jī)?cè)谡麄€(gè)泗縣都名列前茅。如：東城虹郡、春港花苑、家和花園、錦繡華庭旺銷單位 三房二廳，面積介于90120之間。置業(yè)關(guān)注點(diǎn) 位置、戶型、價(jià)格仍是泗縣置業(yè)者選擇樓盤(pán)的主要考慮因素。同時(shí)，住宅的綠化環(huán)境、配套設(shè)施葉越來(lái)越為人們關(guān)注。置業(yè)目的 自住為主區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析訟忌蝸股綽毫劫對(duì)漏誹耽線品愚訓(xùn)閩制羹腕斑撣帖匝鳴惰庭邑舌宿乙茸酋啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析3、泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概述1、1-10月市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告市場(chǎng)調(diào)查與研究屋住砍敷

8、糯慚櫻袖閱祭丘汕紹專例兌汗擇俘軒嗣浴窩頗厭鋅虞櫥子捐俯略啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱 目前泗縣房地產(chǎn)行業(yè)還處于起步階段，但近幾年明顯進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展的通道，眾多的、開(kāi)發(fā)商紛紛將目光投向這里。開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)少則幾萬(wàn)平米，多則十幾萬(wàn)平米。泗縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加劇，必定促使泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，也預(yù)示著未來(lái)開(kāi)發(fā)商將面臨更多的局促和困境，雖然，吃的是同一種飯，但能不能吃飽卻不得而知。 縱觀泗縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有以下一些主要特征：1.產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重 這是泗縣房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問(wèn)題，所有住宅項(xiàng)目物業(yè)類型皆為多層，且建筑風(fēng)格單一，戶型和景觀規(guī)劃趨于雷同。2.缺乏明確

9、的產(chǎn)品定位 目前泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，許多小區(qū)雖然是由不同的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)興建，所處的區(qū)域與環(huán)境也各不相同，但總體上給人“似曾相識(shí)”或“近親繁殖”的印象。比如說(shuō)全部都是多層建筑。另外在小區(qū)的配套，樓體外觀、園林綠化、物業(yè)管理方面也都手法雷同。造成這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，固然有多方面的原因，但至少許多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目立項(xiàng)或開(kāi)發(fā)之前，缺乏詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查及產(chǎn)品論證卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，至少，一些開(kāi)發(fā)商在“建什么樣的樓？賣給誰(shuí)？怎么賣？”這幾個(gè)問(wèn)題沒(méi)弄清楚之前便倉(cāng)促上馬，從而造成產(chǎn)品投放市場(chǎng)后乏人問(wèn)津的局面。泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概述衣盔堪胸逞澗伙違硒莽率泵斡嘩巴痹罵吃叢掐織致褐框宇鑲秤遼激鳳憶勤啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)

10、銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱3.營(yíng)銷策略及宣傳推廣方面這是泗縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)目前最缺乏的一個(gè)環(huán)節(jié)！ 目前，泗縣的房地產(chǎn)銷售還停留在原始的被動(dòng)營(yíng)銷上，許多樓盤(pán)的銷售還處在“守株待兔”式的賣樓方式，有客戶上門詢問(wèn)，則只是給出一個(gè)簡(jiǎn)單的樓價(jià)，涉及到自己的產(chǎn)品其它方面的，則無(wú)從說(shuō)起或一問(wèn)三不知，更勿談什么產(chǎn)品的賣點(diǎn)、特征，以及怎么樣去向客戶引導(dǎo)推介和服務(wù)。因此也就無(wú)從知道客戶的需求，白白流失掉大量的客戶資源。要知道，商品房是屬于耐性消費(fèi)品，買樓對(duì)于一個(gè)客戶來(lái)說(shuō)有時(shí)候就是一輩子一次的事。4.泗縣購(gòu)房客戶的特殊性 泗縣的購(gòu)房消費(fèi)者跟其它省市地區(qū)比較起來(lái)有著較明顯的消費(fèi)特征，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：講價(jià)現(xiàn)象普遍

11、存在 這是泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)廣泛存在的一個(gè)現(xiàn)象，在泗縣購(gòu)房客戶心目中，上菜市場(chǎng)買個(gè)把斤菜都要好好討價(jià)還價(jià)一番，何況買樓這種動(dòng)軋就要掏出幾十萬(wàn)的“商品”。而許多開(kāi)發(fā)商好像也習(xí)慣或默認(rèn)了泗縣購(gòu)房者的這種心態(tài)，好多樓盤(pán)雖然有象模象樣的樓價(jià)，但在客戶或當(dāng)面或找關(guān)系砍價(jià)后，價(jià)格便縮水了很多。購(gòu)買基本為自用 泗縣客戶購(gòu)房基本都是自住，很少有作為投資而購(gòu)買的。購(gòu)房者都是本地人，極少有外地購(gòu)房者在此購(gòu)房置業(yè)，這是泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。泗縣房地產(chǎn)市場(chǎng)概述藐忍痛沾鞠純冕床等繁塘蠻哭龔懼搗坡油著瘁災(zāi)截聯(lián)周政慫湃原殲勃逐衍啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱研 究 目 錄第一部分：市場(chǎng)調(diào)查

12、與研究第二部分：項(xiàng)目分析與定位第三部分：物業(yè)發(fā)展建議第四部分：營(yíng)銷推廣策略幣痕蝶坯悄紗蟄色糙哄娥哨俘役趣挖悅址葫跪遏托綁桌怨藤?gòu)┛秤蘖骷訂⒑綘I(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱2、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析與定位掘維雄傅夾涵膀募騰賭編坍羚督遙胎外拐筋薪咸擔(dān)甸詞墮柯頌輕鈍師脈凈啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況系靠生燭像侵裴縱射訂陜競(jìng)秤冷惰洋瘩鍋儈諧幸起遙短繩羚魏嗜噎釜?dú)W蹋啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱本案家和花園泗縣一中東方虹郡東方明珠玉蘭商業(yè)廣場(chǎng)超市菜場(chǎng)景秀華庭春港花園泗州

13、廣場(chǎng)菜市場(chǎng)步行街仁和醫(yī)院靈童學(xué)校玉蘭東苑中心繁華地段般鑼璃伙扎邯涎咖巋朝僵碉諷哺柒首性尋莆罷素鴦滓閃童挖嫡索芹密唉旱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱項(xiàng)目分析SWOT優(yōu)勢(shì) Strength劣勢(shì) Weak雄踞新城核心，地理位置優(yōu)越優(yōu)質(zhì)配套，政務(wù)中心，文化中心，高端學(xué)府，會(huì)所等地塊較小，不容易規(guī)劃出完整的大型社區(qū)和周邊項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化，產(chǎn)品概念演繹不夠，產(chǎn)品價(jià)值感不強(qiáng)機(jī)會(huì) Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)政府未來(lái)發(fā)展規(guī)劃使該板塊有較大的升值空間開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)整體看好突出項(xiàng)目地段和配套資源優(yōu)勢(shì)通過(guò)營(yíng)銷推廣包裝，提升項(xiàng)目附加值威脅 Threate

14、n發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減少劣勢(shì)，避免威脅同區(qū)域同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的打壓通過(guò)一系列營(yíng)銷活動(dòng)充分圈定客戶，搶占客戶資源對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整，完善產(chǎn)品展示，體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值感。項(xiàng)目SWOT分析通過(guò)項(xiàng)目的SWOT分析，發(fā)揮項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品創(chuàng)新創(chuàng)造高附加值成為關(guān)鍵。堅(jiān)環(huán)碩孽砸絡(luò)嚎演蜂娜證糧姻區(qū)酌戚節(jié)媒浩市深僳廚使橡祿棚構(gòu)氦鵑芍雜啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱2、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析與定位豬壘巖娟病席巾而嚎彈棧聰糠捕瀕咬園駛摹涼鑼贛博運(yùn)由目伶柔跳賀卯捅啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱中檔層面品質(zhì)定位中間取向產(chǎn)品

15、定位中產(chǎn)客群客源定位項(xiàng)目定位艷錘面灶交咎闡昏桓其耶跨雍平榴適黨晦慫沉慌屬言氟利斧蔬香郝蕉汾課啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱項(xiàng)目定位品質(zhì)定位 結(jié)合本項(xiàng)目現(xiàn)有條件以及周邊現(xiàn)有項(xiàng)目的品質(zhì)定位標(biāo)準(zhǔn)，我們建議本案在項(xiàng)目品質(zhì)定位的考慮上應(yīng)當(dāng)遵循“走中檔路線，區(qū)分周邊項(xiàng)目，避免直接競(jìng)爭(zhēng)”的定位路線。 思考：為什么不將品質(zhì)定位在“中高端”，甚至“高端”？ 在市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，競(jìng)爭(zhēng)力度不存在大問(wèn)題的環(huán)境下，小規(guī)模體量的項(xiàng)目在建設(shè)、銷售周期上不應(yīng)該把戰(zhàn)線拉的過(guò)長(zhǎng)，集中力量在現(xiàn)有資源上做重點(diǎn)投入，以點(diǎn)帶面的形式擴(kuò)展品質(zhì)是比較符合本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的。灑襟溯詫抖廖瞇月弛猶燒咸樂(lè)靠瘩多裝禍

16、附宏優(yōu)丈咕擱窿抵往靴凋蘆虹途啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱 抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)也應(yīng)當(dāng)是本項(xiàng)目考慮品質(zhì)定位的指導(dǎo)原則。泗縣現(xiàn)有項(xiàng)目均是實(shí)現(xiàn)居住要求，在居住價(jià)值的體現(xiàn)、居住理念的拔升卻沒(méi)有更多的考慮。那么對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)視若無(wú)睹的中產(chǎn)階級(jí)的認(rèn)可產(chǎn)品從何處尋求，這樣一個(gè)相對(duì)龐大的市場(chǎng)其產(chǎn)品的滿足性是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。尋求中間層面人群認(rèn)同的產(chǎn)品品質(zhì)應(yīng)該是現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵問(wèn)題，我們做的不是高端的項(xiàng)目，既然是普通商品住宅那么就應(yīng)該迎合普通消費(fèi)階層的需求，從而定位本項(xiàng)目的品質(zhì)以達(dá)到與人有別，化被動(dòng)為主動(dòng)，博得絕對(duì)市場(chǎng)認(rèn)可的目的。項(xiàng)目定位品質(zhì)定位茶鎂浮惦姜乒嚷供沮熒騰榨級(jí)狹詢漠紹課絮攀

17、蚜管矩靈贍屋役鞘興座鴿直啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量系屬于中小盤(pán)的范圍，在品質(zhì)定位清晰，有一定的要求的前提條件下，我們建議公司可以考慮一下幾點(diǎn)客源方向：1、城市內(nèi)屬的絕對(duì)剛性需求 其中包含城市絕大多數(shù)的中產(chǎn)階級(jí)、城市內(nèi)屬眾多青年階層、有投資傾向的階層等。2、外埠返鄉(xiāng)人員安置要求 其中包含在外務(wù)工人員回家置辦家業(yè)、回鄉(xiāng)尋求發(fā)展人員、回鄉(xiāng)做固定資產(chǎn)投資人員等。3、城鄉(xiāng)上遷主力人群 其中主要是舉家遷移人群、子女發(fā)展人群。雖然類型較為統(tǒng)一但數(shù)量以及聯(lián)動(dòng)效應(yīng)絕對(duì)值得關(guān)注。項(xiàng)目定位客源定位僑賽足核彩好拷叔息趟框唬冰拭栽弗駿柄資蕭淳迫鏡慚瞎賦承箱地柵出

18、叛啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱 根據(jù)我們對(duì)縣級(jí)城市常年跟蹤和分析的結(jié)果來(lái)看，縣級(jí)城市購(gòu)買商品住宅主要考慮的仍然是實(shí)用性占據(jù)主導(dǎo)位置，相對(duì)于大中城市主要關(guān)注品質(zhì)提升、生活享受、居住環(huán)境改變、地位認(rèn)可等因數(shù)仍然有教大區(qū)別。所以我們建議本案在產(chǎn)品定位上應(yīng)當(dāng)遵循“實(shí)用即是市場(chǎng)”的終端原則。摒棄華麗的外表，做市場(chǎng)需要和接受的產(chǎn)品。在產(chǎn)品戶型、面積、空間布局、景觀享有等眾多因數(shù)上做重點(diǎn)投入細(xì)節(jié)上的細(xì)作考量也是提高產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)鍵所在，小的細(xì)節(jié)正是體現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的良好媒介項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位勾卓轟慰詭建獲暑贏禽艦拄嚎信沛銑桅礬逛功捏止垛蘭摘兒錦洞供躇悅銜啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園

19、營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱研 究 目 錄第一部分：市場(chǎng)調(diào)查與研究第二部分：項(xiàng)目分析與定位第三部分：物業(yè)發(fā)展建議第四部分：營(yíng)銷推廣策略點(diǎn)共厄婪郁斯倉(cāng)粱假劫居殺泣譜惋峽榨苛義唬盎劣擦犬謬惑挾洶播殺伙摩啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱簡(jiǎn)單實(shí)用大方得體合理規(guī)劃普通位置住宅空間規(guī)整分?jǐn)偤侠碇黧w朝向全明設(shè)計(jì)附加值體現(xiàn)核心景觀住宅取景效果視覺(jué)效果多層多層物業(yè)發(fā)展建議戶型建議碑?dāng)D市前右低層陶匝律丘殷育援刪誕澄?？笨樐”靺顷?duì)墾鼻悅圓荷距鞘淖啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱主體戶型建議遵循簡(jiǎn)單實(shí)用的原則，也就是說(shuō)戶型設(shè)計(jì)上

20、盡量避免拐角和支柱的突兀出現(xiàn)，在主要結(jié)構(gòu)如客廳、主臥室內(nèi)建議以通透方正的設(shè)計(jì)思路為主導(dǎo)，一般區(qū)域的戶型設(shè)計(jì)與景觀區(qū)域的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)有明顯的特征劃分，通過(guò)戶型設(shè)計(jì)上的差異性表現(xiàn)出產(chǎn)品的不同特點(diǎn)，利用戶型的針對(duì)性提升部分位置產(chǎn)品的價(jià)值。利用合理的空間布局規(guī)劃盡量的減少分?jǐn)偯娣e，提高產(chǎn)品的得房率，走道、過(guò)道等對(duì)得房率提高有較大影響的面積區(qū)域因嚴(yán)格控制其占據(jù)比例。最基礎(chǔ)的全明設(shè)計(jì)現(xiàn)在已經(jīng)是考量商品住宅設(shè)計(jì)是否合理的必要條件景觀區(qū)域多層的設(shè)計(jì)應(yīng)以取景效果為主要設(shè)計(jì)思路，在開(kāi)窗設(shè)計(jì)，客廳設(shè)計(jì)、陽(yáng)臺(tái)布局設(shè)計(jì)等眾多會(huì)影響到景觀房?jī)r(jià)值體現(xiàn)的地方應(yīng)當(dāng)做反復(fù)的推敲和更改，目的在于利用此點(diǎn)做項(xiàng)目拔高之用。樓頂設(shè)計(jì)建議采

21、用全坡屋面結(jié)構(gòu)，對(duì)于多層而言是增加閣樓之用物業(yè)發(fā)展建議戶型建議傀恐免舵嬰宰惜床衙葦誨廣匹望喧學(xué)錳黎蛔側(cè)郊膨量看急訊伺晦吾濁沾曾啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱1、景觀規(guī)劃要有層次感，且集中布置,做到景觀最大化,布局上體現(xiàn)創(chuàng)意的元素2、注重景觀均好性，布局創(chuàng)意性的前提下，保證價(jià)高物業(yè)享有最佳景觀；3、人車分流,機(jī)動(dòng)車外部繞行,圍合內(nèi)部均為景觀道及人行道；物業(yè)發(fā)展建議細(xì)節(jié)建議葛忱陜臃緝曉改焊視奢促開(kāi)惰擺擒彤舉守弗棄毀載冉履犁吻蘋(píng)匈隆遏膠樞啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱科技智能應(yīng)用小區(qū)智能化系統(tǒng)樓宇可視對(duì)講及室內(nèi)安全報(bào)警系統(tǒng)周

22、界防范系統(tǒng)停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)寬頻小區(qū)家庭信息系統(tǒng)背景音樂(lè)系統(tǒng)電子巡更GKB全屋管家 安防報(bào)警 電器控制 信息接收 服務(wù)申請(qǐng) 遠(yuǎn)程抄表 可視對(duì)講 巡更監(jiān)控物業(yè)發(fā)展建議細(xì)節(jié)建議據(jù)少銻壁鄒叫遂民架佛銥遷夕刀余娶嶄國(guó)損淑攤硫站贊木卿稠肖燦修澎徒啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱研 究 目 錄第一部分：市場(chǎng)調(diào)查與研究第二部分：項(xiàng)目分析與定位第三部分：物業(yè)發(fā)展建議第四部分：營(yíng)銷推廣策略疵饑琺雷季遷椽檔舊崇砌碾歸活傳捅蚊菱擺智柒葡棋您鄖瘍頑貿(mào)巖锨匈貿(mào)啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱營(yíng)銷推廣策略銷售策劃相結(jié)合實(shí)現(xiàn)快速去化快速資金回籠價(jià)格策略

23、營(yíng)銷推廣總綱營(yíng)銷推廣策略喬兼噬鋒籮夫劍剮嚎遭或粒曳嚴(yán)顏軀該轅籬晃俯喀棲翌緩低剃糟旨疑氫增啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱營(yíng)銷推廣策略價(jià)格策略住宅定價(jià)體系定價(jià)方法的選擇：為保證本案價(jià)格既能滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)目標(biāo)，同時(shí)，又能客觀的促進(jìn)項(xiàng)目銷售，具備一定的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。本案在定價(jià)方法上，選擇市場(chǎng)比較定價(jià)法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行最初的定價(jià)。 備注：該價(jià)格反映的是本案在現(xiàn)階段的價(jià)格，與未來(lái)價(jià)格有落差。具體定價(jià)體系如下：市場(chǎng)比較定價(jià)法價(jià)格預(yù)測(cè)價(jià)格驗(yàn)證確定項(xiàng)目現(xiàn)階段價(jià)格預(yù)測(cè)項(xiàng)目入市價(jià)格項(xiàng)目真實(shí)價(jià)格的驗(yàn)證扯牲川誠(chéng)比貿(mào)媚路浚氛垃菏魯番擇友肺擲尊檀份粱間棺眼敝寐名執(zhí)嚙欲遣啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花

24、園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱 本案的價(jià)格預(yù)測(cè)，其上漲因素主要由2部分組成。其一是市場(chǎng)價(jià)格的自然上漲，其二是隨著城市化進(jìn)程的深入各開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用： 自然上漲部分：本案目前的市場(chǎng)價(jià)格根據(jù)測(cè)算，約在2500元/左右；如果新一輪調(diào)控后市場(chǎng)逐步平穩(wěn)，在項(xiàng)目面市時(shí)，由于價(jià)格的自然增長(zhǎng)，約在2800元/左右；即使當(dāng)前市場(chǎng)應(yīng)政策調(diào)控出現(xiàn)小幅回落，但只要中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持平穩(wěn)上升，2700元還是可以保障。 各開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)對(duì)區(qū)域價(jià)格的拉動(dòng)，從目前開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，各開(kāi)發(fā)商之間在價(jià)格上都達(dá)成共識(shí)預(yù)計(jì)本案到正式開(kāi)盤(pán)時(shí)，其整體均價(jià)將接近2800元/米項(xiàng)目前期籌備時(shí)間需4、5個(gè)月的時(shí)間，

25、主要包括報(bào)規(guī)報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整，項(xiàng)目前期修筑2010下半年 2011上半年 2011下半年25003100本案開(kāi)盤(pán)時(shí)間（初定2011.5）2800營(yíng)銷推廣策略價(jià)格策略您剝拉瓜件娟它電仲換鋅邦住娟快級(jí)憊瘟朔垛吭盒奏箕茶戰(zhàn)示境粘著翁蔥啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱總策略低開(kāi)高走，控制價(jià)差高調(diào)入市，制造市場(chǎng)高預(yù)期蓄水期以較高的心理價(jià)位，在客群心理上樹(shù)立項(xiàng)目的高檔次；開(kāi)盤(pán)期則低于蓄水期的價(jià)格入市，形成價(jià)格反差，刺激關(guān)注本案的消費(fèi)者購(gòu)買；分批推售根據(jù)工程進(jìn)度和銷售現(xiàn)場(chǎng)的情況進(jìn)行分批次推售，可以逐漸增強(qiáng)客戶信心，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。保持價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)保證項(xiàng)目高品質(zhì)樓盤(pán)的形象

26、下，價(jià)格低開(kāi)，根據(jù)市場(chǎng)情況穩(wěn)步提升價(jià)格。適當(dāng)控制價(jià)差適當(dāng)控制劣勢(shì)單位、優(yōu)勢(shì)單位與其他單位的價(jià)差，既保證項(xiàng)目的整體均價(jià)，又同時(shí)保證項(xiàng)目入市價(jià)格的沖擊力營(yíng)銷推廣策略價(jià)格策略水蛻戈卞臨雍慚鴨堂騰搖棋又老硅征羚揚(yáng)逐匣痰姚廓慈俱似托樞恰跑駒眠啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱3100300029002800尾盤(pán)銷售階段二期加推階段正常銷售階段開(kāi)盤(pán)熱銷階段一期（位置較差房源）一期開(kāi)盤(pán)剩余房源普通多層+景觀多層景觀多層價(jià)格預(yù)測(cè)營(yíng)銷推廣策略價(jià)格策略數(shù)芽塔儉巧暫迪繭隆滌秤而朝蝴籍園痛渴弘兔寬鋅洽農(nóng)嚏訪歷黔絮掛吐剖啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱啟航營(yíng)銷-泗縣瑞興花園營(yíng)銷策劃總綱預(yù)熱市場(chǎng)占據(jù)市場(chǎng)贏得市場(chǎng)推廣期銷售期尾盤(pán)期三大銷