1、 HYPERLINK 芭四大地產(chǎn)公司財佰務(wù)比較分析拜地產(chǎn)業(yè)是香港的把重要經(jīng)濟支柱，搬即便是在世界范巴圍內(nèi)，香港地產(chǎn)捌業(yè)的發(fā)展水平也絆處于一個相當高矮的位置之上。而扮在香港，長江實扒業(yè)、恒基兆業(yè)、哀新鴻基、新世界敖發(fā)展這四家地產(chǎn)罷公司均是地產(chǎn)界百的驕子，憑借其般規(guī)模和良好聲譽笆，在港人的心目扮中，四大地產(chǎn)公拌司就代表了香港敖的地產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過奧多年的不斷發(fā)展盎，四大地產(chǎn)公司瓣各自形成了一套敗行之有效而又獨八具特色的企業(yè)運辦作模式，值得我暗們學(xué)習(xí)和借鑒。昂財務(wù)是企業(yè)經(jīng)濟頒活動的反映，以板下本文從財務(wù)角靶度對四大挨公司擺進行比較分析，擺希望從中獲取一扒些啟示。公司基本情況斑新鴻基地產(chǎn)發(fā)展懊有限公司在四大

2、瓣地產(chǎn)公司中規(guī)模瓣最大，它于19霸72年在香港聯(lián)扒交所上市，核心暗業(yè)務(wù)是開發(fā)房地板產(chǎn)供銷售及收租板投資，相關(guān)業(yè)務(wù)般包括酒店管理、拔保險、金融業(yè)務(wù)罷和運輸基建管理八，并涉足科技領(lǐng)隘域。般新世界發(fā)展有限版公司于擺1970百年成立即開始其巴房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)霸，并于兩年后在熬香港聯(lián)交所上市搬。經(jīng)過二十多年敗的積極發(fā)展，該扮集團已將其核心愛業(yè)務(wù)從地產(chǎn)擴展伴至酒店、基建、把服務(wù)以及電訊。案同時它也是在中罷國大陸最大的香襖港投資者。罷長江實業(yè)（集團阿）有限公司是香唉港最負盛名的企斑業(yè)之一。集團業(yè)敗務(wù)范班圍廣佰泛，包括房地產(chǎn)背發(fā)展、基礎(chǔ)建設(shè)伴、港口貨運、能艾源、零售、酒店柏及電訊業(yè)務(wù)。案恒基兆業(yè)地產(chǎn)有百限公司是

3、一家投懊資控股公司，透版過附屬公司參與澳香港的房地產(chǎn)開拌發(fā)與投資、項目半管理、建筑、物隘業(yè)管理、酒店、骯公用事業(yè)、零售佰、財務(wù)及投資控癌股以及在中國大挨陸的房地產(chǎn)開發(fā)礙。其旗下，包括懊聯(lián)營公司，有六啊家上市公司，其安中三家為恒生指跋數(shù)的成份股。岸四大地產(chǎn)公司財瓣務(wù)比較分析艾由于條件所限，霸本文僅獲取新鴻哎基、新世界、恒拔基兆業(yè)1996安年笆6板月30日起截止斑到1999年6頒月30日及長江芭實業(yè)1996年皚12月31日起骯截止到1999癌年12月31日捌的財務(wù)數(shù)據(jù)。需俺要敗說明罷的是，新鴻基、拔新世界、恒基兆邦業(yè)是以截至六月把三十日止的一年吧作為一個會計年扒度，而長江實業(yè)半以截至十二月三班十日

4、止的一年為笆會計年度，雖然案會計期間不同，吧但該差異將不至扮于影響比較趨勢八。本文所使用的叭財務(wù)數(shù)據(jù)均以其伴會計年度為基準跋。（為便于與我挨司比較，將我司澳截止99年12啊月31日的A股斑財務(wù)數(shù)據(jù)列于四辦大地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)霸之下，以1港幣熬=1.08人民矮幣作為換算匯率礙。）艾業(yè)務(wù)規(guī)模比較哎（單位：億港幣靶）總資產(chǎn)（圖1）芭四家公司的資產(chǎn)叭規(guī)模均在97年擺達到較高點，其盎后除長江實業(yè)穩(wěn)笆步增長外，其他疤公司都有所減小鞍。新鴻基資產(chǎn)規(guī)邦模最大，但99斑年長礙江實八業(yè)一舉超過了新拜鴻基位居第一。懊（注：圖中所標敖識的年份表示長拌江實業(yè)及萬科截拌止當年12月3拔1日的一個年度瓣或其他三家地產(chǎn)啊公司截止當

5、年6襖月30日的一個爸年度，以下相同翱。）營業(yè)額（圖2）凹從絕對數(shù)看，新背鴻基的營業(yè)額規(guī)鞍模最大；新世界扳雖不及新鴻基但疤營業(yè)額較穩(wěn)定，伴表明業(yè)務(wù)發(fā)展較凹平穩(wěn)；長江實業(yè)胺和恒基兆業(yè)營業(yè)敗額增減起伏較大辦。99年四家公哀司的營業(yè)額從大背到小排序為：新阿鴻基、新世界、敗恒基兆業(yè)、長江霸實業(yè)。凈資產(chǎn)（圖3）霸從增長趨勢看，盎長江實業(yè)的凈資暗產(chǎn)規(guī)模逐年穩(wěn)步把上升，其他三家癌公司均在97年頒達到最高點，9靶8年又有不同程懊度的熬下滑，到99年昂下滑勢頭有所減埃緩，新世界和恒奧基兆業(yè)的凈資產(chǎn)皚還略有回升。9隘9年長江實業(yè)的傲凈資產(chǎn)超過新鴻笆基躍居第一。恒疤基兆業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)俺模最小。俺需要說明的是，敖99年長

6、江實業(yè)昂在營業(yè)額下降的昂情況下，資產(chǎn)規(guī)搬模得到訊速膨脹邦，主要原因是對骯聯(lián)營公司（和記頒黃埔、長江基建背等）的長期投資靶獲得了豐厚回報昂。年內(nèi)投資收益背額達般$皚580億，是上唉年的12倍（其礙中和記黃埔因出辦售O叭range p半lc背股權(quán)長實獲得投霸資收益埃$瓣577億）。白每股凈資產(chǎn)（單百位：港幣）（圖4）艾四家公司每股凈拜資產(chǎn)的變動趨勢隘與各自凈資產(chǎn)的熬變動趨勢是一致版的，但排序略有岸不靶同，般原因在于新世界昂的股本規(guī)模相對案較大。盡管長江半實業(yè)的股本規(guī)模班也較大，但因9拔9年的良好業(yè)績盎使每股凈資產(chǎn)位阿居其他公司之首澳。無論是在總資耙產(chǎn)、凈資產(chǎn)或是斑營業(yè)額方面進行啊比較，這幾家公靶司

7、按規(guī)模大小進扳行排序，順序都挨是一樣的（長江盎實業(yè)的營業(yè)額除鞍外，這主要由于昂該集團的主要利埃潤來源和記黃埔阿等公司為其聯(lián)營芭公司，不屬合并埃報表范圍），且靶四家公司的凈資按產(chǎn)與總資產(chǎn)的變白動趨勢基本一致辦。這種關(guān)于公司暗規(guī)模的財務(wù)指標隘的同一性，在一安定程度上說明香罷港四大地產(chǎn)公司擺在公司規(guī)模的擴隘張上，表現(xiàn)出一扮種較為明顯的均凹衡發(fā)展特征，而霸非單個財務(wù)指標把的突出。板萬科的資稗產(chǎn)規(guī)翱模和營業(yè)規(guī)模雖唉遠不及四大公司礙，但近年呈現(xiàn)出埃穩(wěn)步增長的趨勢盎。昂2短期償債能案力比較敖流動比率（流動笆資產(chǎn)/流動負債拌）（圖5）拔盡管99年各公阿司的流動比率相辦差不大，但從各礙年情況看，四家敗公司流動比

8、率的頒大小和變動趨勢鞍存在很大差異。岸長江實業(yè)的流動半比率較高，但9敗8年開始已明顯礙降低。99年除白新鴻基外，各公般司（含萬科）的氨流動比率均比上安年降低，表明其皚短期償債能力有襖所減弱。由于個扮體差異，無法看敗出香港大發(fā)展商搬合理的最低流動拔比率水平。拔速動比率（流叭動資產(chǎn)-存貨）扮/流動負債班公司壩長江實業(yè)爸恒基兆業(yè)擺新鴻基捌新世界愛萬柏科巴年份笆99岸98把99唉98爸99矮98靶99鞍98奧99頒98矮速動比愛0.53半0.49巴0.14礙0.33骯0.61扒0.77愛0.53按0.54案0.59岸0.50阿現(xiàn)金流動負債比頒-0.18拔0.83耙0.35皚0.13隘1.04扒1.03

9、阿0.13般0.38哀0.02斑 /（表1）案從速動比率與流巴動比率的比較情辦況看，各公司的岸存貨都占到流動捌資產(chǎn)一半以上，熬其中恒基兆業(yè)的頒存貨占流動資產(chǎn)埃比重最大，99佰年甚至達到90瓣%，因此速動比傲率也最小，這將扮極大影響其短期按償債能力。這同埃時也反映了房地礙產(chǎn)行業(yè)罷所固按有的存貨金額大百、銷售周期長的般事實。辦與98年相比，愛99年萬科的流八動比率降低了但啊速動比率卻提高跋了，主要原因是癌99年萬科的存矮貨大幅度減少，傲存量資產(chǎn)在連續(xù)板高企后首次開始壩下降。白現(xiàn)金流動負債比斑（經(jīng)營性現(xiàn)金流吧量/流動負債）跋真正能用于償還啊債務(wù)的是現(xiàn)金流哎量，經(jīng)營現(xiàn)金流爸量和流動負債的爸比較可以更好

10、的熬反映企業(yè)償還短啊期債務(wù)的能力。礙從四家公司情況八看差異較大，其阿中新鴻基的現(xiàn)金盎流動負債比連續(xù)岸兩年超過1，短澳期償債能力較強搬；而另外幾家公哎司的現(xiàn)金流動比疤還不及其一半(般除長江實業(yè)19白98)，最小的哎甚至只有0.1愛3(新世界19骯99)。叭長艾江實哀業(yè)99年因營業(yè)艾現(xiàn)金出現(xiàn)凈流出跋，使現(xiàn)金流動負奧債比呈負數(shù)，因柏此其短期償債能板力明顯不足。運營效率比較艾應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率拌（銷售收入/應(yīng)瓣收帳款平均余額唉）背四家公司應(yīng)收帳奧款周轉(zhuǎn)率大小不拔一，從99年的癌情況看，恒基兆唉業(yè)和新鴻基應(yīng)收靶帳款收回速度最隘快，僅不到2個扒月，其次為長江吧實業(yè)。新世界應(yīng)傲收帳款管理能力懊較差，平均收帳稗期

11、高達128天昂。萬科的應(yīng)收帳爸款回收速度處于百中間水平。（參哎見表2）拜長江實業(yè)俺恒基兆業(yè)拌新鴻基啊新世界佰萬科跋應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率俺4.14癌6.95百6.69拌2.85絆5.55拌應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天半數(shù)扮86.9俺5芭2.5捌54.5敖128俺65.8（表2）澳流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率胺（銷售收入/流叭動資產(chǎn)平均余鵝愛）（圖6）捌流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速板度快，會相對節(jié)奧約流動資產(chǎn)，等盎于相對擴大資產(chǎn)翱投入，增強企業(yè)昂贏利能力；而延拌緩周轉(zhuǎn)速度，需捌要補充流動資產(chǎn)柏參加周轉(zhuǎn)，形成癌資金浪費，降低耙贏利能力。四家芭公司中，新鴻基澳的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)皚最快，長江實業(yè)稗相對較慢。霸萬科的流動資產(chǎn)按周轉(zhuǎn)速度僅次于扮新鴻基，同新世

12、挨界相當并有超過盎之勢，且近三年澳在逐年加快。爸總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（癌銷售收入/總資叭產(chǎn)平均余額）（圖7）霸總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)越快拔，說明銷售能力昂越強。四家公司艾中，長江實業(yè)霸資產(chǎn)巴周轉(zhuǎn)速度最慢，捌新鴻基次之，恒敖基兆業(yè)和新世界癌相差不大。霸相比之下，萬科暗的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率班優(yōu)于上述公司許愛多，一方面說明靶萬科資產(chǎn)規(guī)模較半小，另一方面說擺明運用有限資產(chǎn)爸獲取收入的能力柏增強了。結(jié)合應(yīng)氨收帳款和流動資暗產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況，可絆以認為目前萬科熬的資產(chǎn)營運效率芭比較好。癌長期償債能力比按較資產(chǎn)負債率（圖8）氨通常，資產(chǎn)負債扒率越低，說明企爸業(yè)自有資金實力芭越強，還本付息安壓力越小，財務(wù)柏狀況越穩(wěn)定。四般家公司的資產(chǎn)負板債

13、率基本都在5瓣0%以下，其中拌，長江實業(yè)資產(chǎn)柏負債率最低，且吧有逐年下降趨勢安；新鴻基次之，凹但比率逐年上升藹；其他兩家相差隘不大，但叭在9叭9年新世界的資絆產(chǎn)負債率達到5爸1%。財務(wù)杠桿搬是一把背“敗雙刃劍搬”矮，如果總資產(chǎn)利壩潤率高于負債利岸率，增加負債可敖以獲取更多收益稗，反之，增加負邦債將增加負擔和岸財務(wù)風險。99班年新世界的總資埃產(chǎn)利潤率僅為1靶.1%（參見圖藹10），過高的罷負債率無疑將增邦加其財務(wù)風險。扒萬科的資產(chǎn)負債邦率高于香港公司皚始終在50%以霸上，盡管這在中把國的上市公司中絆并不算高。埃已獲利息倍數(shù)（懊稅息前利潤/利頒息支出）案長江實業(yè)澳恒基兆業(yè)版新鴻基案新世界吧已獲利息

14、倍數(shù)奧5.7埃4.6澳5.7跋2.1（表3）岸雖然長期債務(wù)是矮未來的經(jīng)濟資源罷流出，但利息卻傲是企巴業(yè)每吧年必須的支出，拌已獲利息倍數(shù)正哎是反映利息受到熬企業(yè)息稅前利潤皚保障的程度。四笆家公司中，新世熬界的償還利息能拜力最差，還不到疤其他三家的1/斑2。（需要說明靶的是，99年長佰江實業(yè)實際已獲爸利息倍數(shù)達59跋，從穩(wěn)健和可比背性出發(fā)，這里仍隘用98年數(shù)作為頒其對利息保證程藹度的評價指標。靶）獲利能力分析般凈利潤（單位：稗億港幣）（圖9）疤四家公司的凈利皚潤變化趨勢基本靶一致，98年較澳97年均有大幅瓣度下降，99年扮又有不同程度回板升。結(jié)合近幾年捌香港經(jīng)濟的發(fā)展埃歷史來看，上述暗公司的贏利情

15、況版明顯透視出香港敗98年金融危機哎時的影子（宏觀拔經(jīng)濟狀況嚴重影伴響房鞍地產(chǎn)拌業(yè)景氣程度）。岸在經(jīng)濟蕭條時，白很難找到利潤不吧下降的公司；而襖在經(jīng)濟復(fù)蘇時，骯大部分公司贏利哎情況有所好轉(zhuǎn)。拔此外，我們注意背到，99年長江瓣實業(yè)凈利潤呈跳把躍式增長（原因版同前）而新世界盎這家公司的贏利跋卻仍然惡化，這瓣似乎揭示了該公擺司的經(jīng)營不善。笆銷售凈利率（凈艾利潤/銷售收入傲）（圖10）捌各家公司的銷售跋凈利率與凈利潤背的變動趨勢基本拔一致。新世界的埃銷售收入獲利能瓣力較差，與其他癌公司差距較大。拔新世界和恒基的爸銷售凈利率有逐拜年降低趨勢。此辦外，需要說明的俺是，長江實業(yè)的盎銷售凈利率比其盎他公司高出

16、許多按倍且波動較大，班其原因筆者在前瓣文已提八到過按，即長江集團的阿重要利潤來源案昂和記黃埔、長江吧基建、香港電燈靶等公司均為其聯(lián)愛營公司，未被納板入合并報表范圍岸，導(dǎo)致銷售收入皚沒有包括這些公皚司，而凈利潤又盎體現(xiàn)了這些公司敖的收益。耙與上述公司相比襖，萬科的銷售獲挨利能力尚有較大叭差距，而且銷售奧凈利率在逐年降跋低，主要原因在霸于：（1）萬佳斑的商業(yè)銷售收入稗凈利率低；（2矮）因開發(fā)成本較罷高萬科地產(chǎn)毛利佰率較低；（3）擺四大公司出租業(yè)盎務(wù)凈利率較高。皚資產(chǎn)凈利率（凈巴利潤/總資產(chǎn)）（圖11）芭資產(chǎn)凈利率反映搬了企業(yè)的資源利佰用效率。除長江爸實業(yè)外各公司的澳資產(chǎn)凈利率基本埃呈下降趨勢，這斑

17、在某種程度上也板說明吧了香港地產(chǎn)業(yè)的案行業(yè)平均利潤率絆正在下降。且房般地產(chǎn)企業(yè)由于其瓣行業(yè)特殊性，很靶大一部分資金用靶于土地儲備，資扳金占壓較嚴重，凹因此其資產(chǎn)凈利背率普遍較低。四吧家公司中，新世罷界的資產(chǎn)利用效靶率最低，99年巴僅為其他公司的拌1/5。相反近哀年萬科的資產(chǎn)凈俺利率在緩慢上升敗，一定程度上反矮映了萬科綜合資白產(chǎn)利用效率在提盎高。半凈資產(chǎn)收益率（岸凈利潤/凈資產(chǎn)擺）（圖12）案凈資產(chǎn)收益率的癌變動趨勢與總資扮產(chǎn)利潤率的變動芭趨勢幾乎相同。跋這也反映了同樣岸的一個問題，即罷近幾年整個香港巴房地產(chǎn)業(yè)的平均癌利潤率在逐步下扮降（長江實業(yè)若搬剔除因和記黃埔敗轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得的骯非經(jīng)斑常收暗益

18、，其凈資產(chǎn)收捌益率也是降低的哎）。由于香港的愛會計制度將物業(yè)搬重估市價高于成暗本價的部分作為按凈資產(chǎn)的一部分般。計算扣除該重板估儲備的凈資產(chǎn)扮收益率，將更具白可比性，也更便般于國內(nèi)企業(yè)參考八。辦公司癌長江實業(yè)隘恒基兆業(yè)跋新鴻基拜新世界盎萬科襖年份柏99罷98礙99拔98拌99半98矮99拔98敖99挨98佰扣除物業(yè)重估儲爸備的凈資產(chǎn)收益拌率（%）耙42.0辦7.3阿14.7霸14.4靶14.7稗12.7凹3.4扮6.3半11.0襖10.1（表4）哀由表4可看出，佰房地產(chǎn)業(yè)由于其百營業(yè)周期長等行矮業(yè)特殊性，即使吧是象香港四大地澳產(chǎn)公巴司這翱樣做得較好的企版業(yè)，其凈資產(chǎn)收癌益率最高也不超皚過15%

19、（長江盎實99年業(yè)例外疤）。每股收益（圖13）胺從四大地產(chǎn)公司百的每股贏利變動把情況來看，同樣巴是由于宏觀經(jīng)濟背不景氣導(dǎo)致他們背97年以后的贏熬利情況不甚理想霸，直到99年才拜略有回升（但新骯世界99年情況搬進一步惡化），盎長江實業(yè)99年捌每股收益創(chuàng)歷史百新高（原因同前靶）。按股利分配政策比岸較拜每股股利（股利背總額/流通股數(shù)安）（圖14）凹結(jié)合每股收益情隘況分析，四大地壩產(chǎn)公司每年的股凹利支付都是根據(jù)拔當年的贏利情況霸來確定的，利潤暗越高，支付股利斑的絕對數(shù)越大。辦但長江實業(yè)99絆年情況相阿反，艾每股股利并未隨癌每股收益的增加把而大幅增長，這班或許是其一貫的凹低股利政策或者柏為了增加儲備擴皚

20、大投資，也可能隘是基于對支付股唉利現(xiàn)金壓力的考擺慮（支付99年伴股利需現(xiàn)金白$疤31.7億）。拌四大地產(chǎn)公司的暗股利支付基本都愛以現(xiàn)金形式，新胺世界99年的股罷利雖有部分以紅暗股形式，但也給八予了股東現(xiàn)金選皚擇權(quán)。拌股利支付率（每八股股利/每股收邦益）百（圖15）扒股利支付率=每愛股股利/每股收襖益百，反映了公司贏疤利中有多少用來愛支付股利。四家奧公司中，新鴻基奧采取的是固定股伴利支付率的股利笆分配政策，而其耙他三家公司的股拔利支付率的變動叭則是另一種情況伴，即股利支付率奧與公司贏利負相傲關(guān)（如前述長江巴實業(yè)）。這就說背明了這三家公司捌在公司贏利情況昂較好年度（實際敗上也是宏觀經(jīng)濟跋狀況較好的

21、年度傲），降低了股利版支付率，以增加熬保留盈余供再投巴資所需；而在贏骯利狀況轉(zhuǎn)差時（哎實際上也是行業(yè)安不景氣的年度）耙，增大了股利支暗付率，減少了擴敗大投資的儲備來斑源。（表5）愛各業(yè)務(wù)構(gòu)成比較哎（表5）跋業(yè)務(wù)構(gòu)成柏 年份矮長江實業(yè)霸恒基兆業(yè)礙新鴻基靶新世界擺營業(yè)額翱營業(yè)溢利隘營業(yè)額巴營業(yè)溢利扒營業(yè)額拜營業(yè)溢利巴營業(yè)額骯營業(yè)溢利斑金額昂占比敖金額骯占比案金額瓣占比芭金額吧占比敖金額百占比絆金額背占比笆金皚額邦占比邦金額背占比吧租金敗99岸336拔4.1板156拜8.4案1355邦9.1邦873壩18.0罷5510擺23.3癌4203按39.6板1757翱10柏1179頒69.2胺98奧280埃

22、2.4跋184阿5.4半1616唉15.2凹1074奧17.9爸5650礙24.3叭4443鞍30.9襖1990鞍9.8巴1379邦28.1啊樓宇出售案99擺7371伴90巴42唉2.3盎11036骯75.6胺3153斑64.9斑14991暗63.3芭4960皚46.8把1529襖8.7罷142柏8.3巴98絆10975伴92.5佰2618昂76.3吧7197笆67.7凹4241把70.5扳15304扒65.9澳8939岸62.1笆5836八28.6岸2909板59.3皚建筑及機電工程絆99半610擺4.2凹27白0.6胺6748擺38.5艾382岸22.4皚98辦545跋5.1疤39皚0.6

23、笆5923白29壩434靶8.9哎酒店暗99絆542安2.3襖134氨1.3芭2095叭12扳222般13.1吧98岸545百2.3鞍132俺0.9吧2672奧13.1擺349邦7.1安基建岸99壩741阿4.2愛480俺28.2懊98翱677埃3.3胺400翱8.2伴電訊拔99扮2618半14.9氨-712靶-42.1藹98敗2345八11.5吧-646版-13.2隘物業(yè)管理芭99扮486壩5.9啊70熬3.8拜98凹601埃5.1罷62斑1.8百投資及財務(wù)傲99奧158昂9按85.3斑806邦5.5辦806搬16.5懊543安2.3懊543伴5.1半98熬562稗16.4邦660耙6.2翱

24、660爸11.0隘435捌1.9盎434哀3隘其他藹99八6俺0.2哎790耙5.6爸2094按8.8擺767矮7.2板2039捌11.7把16稗1.1敖98盎3拜0.1拔611白5.8澳1288絆5.6阿435邦3.1柏947耙4.6靶77稗1.6百合計壩99邦8193靶100按1863哀100俺14597按100藹4859按100拌2佰3680鞍100敗10607絆100百17527斑100唉1703扮100礙98氨11865岸100哎3429伴100把10629稗100版6014藹100礙23222艾100般14383靶100芭20390般100絆4902把100盎四大地產(chǎn)公司中暗，長江

25、實業(yè)、新柏鴻基和恒基兆業(yè)辦的主業(yè)非常突出伴，樓宇出售業(yè)務(wù)爸在各公司業(yè)務(wù)營矮業(yè)額及利潤構(gòu)成氨中所占比重相當邦高（長江實業(yè)的耙樓宇出售利潤中昂扣除了物業(yè)減值胺準備）；而新世敖界主業(yè)不突出，埃該公司99的營背業(yè)額中樓宇出售挨僅占8.7%。罷樓宇出租業(yè)務(wù)在啊四大地產(chǎn)公司的艾各業(yè)務(wù)中均占有壩較斑重要的地位，從百表中可看出，各擺公司出租業(yè)務(wù)的藹營業(yè)溢利所占比安例均達到其營業(yè)襖額所占比例的近耙兩倍，可見出租巴業(yè)務(wù)的獲利能力案較強。懊此外，四大地產(chǎn)礙公司所涉足的其白他業(yè)務(wù)與其主業(yè)癌基本都具有較大按的相關(guān)性（如基扒建等）。八對我公司的啟示啊意義捌在上一部分，通芭過數(shù)據(jù)比較和趨叭勢比較，筆者已按經(jīng)對四大地產(chǎn)公襖司

26、的各種財務(wù)指傲標進行了綜合性靶的比較分析。根版據(jù)這些分析，結(jié)跋合我公司實際情矮況，得到以下結(jié)哎論：拔在規(guī)模上，與四扮大地產(chǎn)公司比較百，萬科仍相差很骯大。把因此，萬科的規(guī)隘模擴張空間還很霸大，而且正處在巴一個穩(wěn)步增長時昂期；在規(guī)模擴張暗時，應(yīng)注意總資伴產(chǎn)、凈資產(chǎn)和營半業(yè)額的均衡發(fā)展霸，對此，筆者在頒上一部分已經(jīng)指把出四大地產(chǎn)公司皚規(guī)模擴張具有明熬顯的均衡發(fā)展的案特征。襖四大地產(chǎn)公司中案，規(guī)模最大的是百新鴻基（長江實罷業(yè)99年情況特愛殊不在此比較）胺，99年其營業(yè)芭額、總資產(chǎn)、凈盎資產(chǎn)、凈利潤分百別是萬科的9倍把、38倍、55吧倍和44倍；萬挨科各項規(guī)模指標奧與四大公司中最按小的比較情況如班下：

27、按 暗 斑 單安位：億港元佰財務(wù)指標耙四大公司的最后笆一位翱萬科翱比值笆名稱俺數(shù)值哀總資產(chǎn)阿恒基兆業(yè)爸928.9扒41.6骯22.3 背：白1鞍營業(yè)額耙長江實業(yè)擺81.9澳26.9唉 3.0跋 懊：拔1背凈資產(chǎn)芭恒基兆業(yè)氨498.7癌19.4襖25.7邦 ：皚1艾凈利潤懊新世界敖12.7斑2.1澳 暗6.0絆 ：敖1瓣在經(jīng)營質(zhì)素上，鞍萬科與四大地產(chǎn)盎公司水平相近。矮比如在凈資產(chǎn)收搬益率、總資產(chǎn)凈鞍利率，在短期償般債能力與運營效巴率方面； 萬科挨銷售凈利率低于氨四大公司，主要爸因為萬佳的商業(yè)胺銷售收入凈利率爸低及四大公司出吧租業(yè)務(wù)凈利率高白的原因；萬科的胺個別指標甚至優(yōu)岸于四大公司，例傲如99年

28、萬科的扒速動比率，總資扒產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（總資安產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達到0佰.65，高出四笆大地產(chǎn)公司4倍氨多），這說明萬挨科的資產(chǎn)綜合利按用效率在逐步提耙高。版3拌在資產(chǎn)質(zhì)素上，奧萬科明顯遜于四懊大地產(chǎn)公司。疤其一表現(xiàn)在四大擺公司擁有高額評罷估增值的長期物澳業(yè)，如新鴻基物叭業(yè)評估增值高達啊 斑430搬 億港元；而萬阿科卻有不少低效盎資產(chǎn)和遺留問題按；其二，萬科的耙資產(chǎn)負債率明顯瓣高于四大公司，敗這主要是由于是拔香港和內(nèi)地的不叭同的融資環(huán)境造擺成；其三，存貨拔在萬科總資產(chǎn)中隘的比率遠高于四昂大公司（盡管9暗9年有所降低）昂，但在流動資產(chǎn)阿中的比率和四大扮公司接近，說明吧四大公司的長期捌投資、長期物業(yè)胺比例遠高于萬

29、科頒。存貨情況比較吧長江實業(yè)拜恒基兆業(yè)爸新鴻基挨新世界絆萬科瓣存貨金額（億港扮幣）胺139.6鞍273.2藹161.4般235.9辦22.9版占流動資產(chǎn)比重安（%）阿63.9暗90.6笆57.4阿70.0爸64.7礙占總資產(chǎn)比重（笆%）隘8.0岸29.4懊10.1按20.5爸55.0愛4四大地產(chǎn)公背司的近年來的獲扮利狀況與香港宏隘觀經(jīng)濟狀況息息暗相關(guān)，表明房地皚產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟背影響較深。疤反觀萬科自97扒年以來的上升，皚也是與國內(nèi)宏觀皚經(jīng)濟發(fā)展趨勢相凹一致，這提醒我按們，要密切研究熬宏觀經(jīng)濟發(fā)展大暗勢，也要準備應(yīng)熬對宏觀經(jīng)濟不利扮下的經(jīng)營對策，啊如萬科目前的較氨高的資產(chǎn)負債率熬和凈現(xiàn)金流出就搬

30、是需要改善的因昂素。澳5在獲利能力奧上，萬科與四大靶地產(chǎn)絆公司的差距。艾主要表現(xiàn)在利潤般構(gòu)成上，99年埃萬科的樓宇出售瓣溢利占溢利的比骯重高達81 %百，而四大地產(chǎn)公艾司（新世界除外扮）一般占到60啊%-70%，俺 這反映了萬科愛在地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤芭中利潤來源的單擺一性，也反映了藹萬科經(jīng)營住宅銷絆售業(yè)務(wù)的壓力，襖具體表現(xiàn)就是萬伴科的業(yè)務(wù)構(gòu)成中懊樓宇出租的比例拔極小，遠低于香霸港四大地產(chǎn)公司唉，而租金收入是板一種既穩(wěn)定又獲擺利強的收入來源伴。 分析其原因疤，可能主要在于鞍爸中國大陸與香港傲的市場環(huán)境不一柏樣，香港的地產(chǎn)胺業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)扮展，已形成較為扳穩(wěn)定和成熟的出拜租市場，而大陸案的出租市場可以俺