1、房屋買賣合同何鳳麟1一、房屋買賣的概念出賣人與買受人約定，由出賣人轉(zhuǎn)讓其房屋的所有權(quán)給買受人，由買受人支付房屋價款的合同行為。包括：現(xiàn)售和預(yù)售。房屋買賣合同的特征:雙務(wù)合同；有償合同；要是合同；諾成合同。（交付的意義在于孽息的歸屬、轉(zhuǎn)移時間和保修時間的計算。）二、房屋買賣的條件和限制1、房屋買賣主體的范圍和條件：A、自然人；（民事權(quán)利能力和完全的民事行為能力）B、企業(yè)、事業(yè)單位或法人團(tuán)體；（必須具有法人資格，否則買賣無效）C、外國自然人、法人和其他組織；（外銷房）一般而言，實行國民待遇（WTO的要求）；但是也要符合規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見等的規(guī)定。D、人民法院。根據(jù)民事訴訟法，查封、

2、扣押的財產(chǎn)，如果被執(zhí)行人在法定期限不履行義務(wù)，人民法院可按照相關(guān)規(guī)定交相關(guān)單位予以拍賣或則變賣。2規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見（十）境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。（十一）符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明（境外機(jī)構(gòu)應(yīng)持我政府有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立駐境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明，境外個人應(yīng)持其來境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)，經(jīng)我方批準(zhǔn)的證明，下同）到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理

3、相應(yīng)的土地使用權(quán)及房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門必須嚴(yán)格按照自用、自住原則辦理境外機(jī)構(gòu)和個人的產(chǎn)權(quán)登記，對不符合條件的不予登記（十二）外匯管理部門要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和本意見的要求審核外商投資企業(yè)、境外機(jī)構(gòu)和個人購房的資金匯入和結(jié)匯，符合條件的允許匯入并結(jié)匯；相關(guān)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得人民幣資金經(jīng)合規(guī)性審核并確認(rèn)按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后，方允許購匯匯出。3城市私有房屋管理條例第十三條 機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。商品房銷售管理辦法第七條商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。42、房屋買賣標(biāo)的物的分類及限制：A、不僅包括房屋，還包括房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)；B、不同角度，不同標(biāo)準(zhǔn)可以分很多類。新建房和舊房，商品房和非商品房，公房和私房，現(xiàn)房和期房等。（準(zhǔn)

5、現(xiàn)房：大致進(jìn)度已經(jīng)完成；未竣工、未交付；能看見實際存在的房屋等。）3、意思表示要件：意思自治、自愿、公平、公正和誠實信用等原則。4、程序要件：簽訂書面合同，權(quán)屬登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。5三、房屋買賣合同的訂立程序要約承諾合同的登記城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第七條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；（三）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面

6、答復(fù)的，視為同意受理；（四）房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估；（五）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；（六）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。四、房屋買賣合同的主要條款1、雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；2、商品房坐落位置、戶型、各間的面積尺寸、四至界限、共有部門說明等；63、列明房屋的質(zhì)量情況；例如：私房：新舊程度、墻面、管道及有關(guān)設(shè)施；樓體的沉降程度、平直度、墻面質(zhì)量和水電氣暖、密封、消防、電梯等設(shè)施的約定；公攤部分的說明；補(bǔ)充條款：周邊設(shè)施、異味條款、噪音條款、停車位條款、電磁輻射條款；關(guān)于社區(qū)設(shè)施的約定；土地使用權(quán)的

7、取得方式等。4、房屋面積的確認(rèn)和面積差異處理；建筑面積、套內(nèi)面積以及用戶實際使用面積等。套內(nèi)面積：共同隔墻、外墻按水平投影面積的1/2算；敞開陽臺按1/2投影面積算等。關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知三、房屋權(quán)屬登記涉及的有關(guān)房屋建筑面積計算問題，房產(chǎn)測量規(guī)范未作規(guī)定或規(guī)定不明確的，暫按下列規(guī)定執(zhí)行：(一)房屋層高：計算建筑面積的房屋，層高(高度)均應(yīng)在2.20米以上(含2.20米，以下同)。(二)外墻墻體：同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理

8、。7(三)斜面結(jié)構(gòu)屋頂：房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的，層高(高度)2.20米以上的部位計算建筑面積。(四)不規(guī)則圍護(hù)物：陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。(五)變形縫與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計算建筑面積。(六)非垂直墻體：對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高(高度)2.20米以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。(七)樓梯下方空間：樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。(八)公共通道：臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不

9、論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。(九)二層及二層以上的房屋建筑面積均按房產(chǎn)測量規(guī)范中多層房屋建筑面積計算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。(十)與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。(十一)室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。四、房屋套內(nèi)具有使用功能但層高(高度)低于2.20米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)權(quán)利的歸屬。8商品房銷售管理辦法第十八條商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的

10、規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e第二十條按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3部分的

11、房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。因規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比 100% 合同約定面積95、價款；城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第十四條 國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實申報成交價格，不得瞞報或者作不實的申報。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以申報的房地產(chǎn)成交價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。6、履行

12、方式；一次性付款、分期付款和其他方式；7、交付和登記；交付時間、過戶登記時間、購買人的驗收等問題。8、違約責(zé)任；9、其他約定。10五、房屋買賣合同的效力1、雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)：1）出賣人的義務(wù)：A、交付房屋；B、轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)；C、瑕疵擔(dān)保義務(wù)（物之擔(dān)保責(zé)任和權(quán)利擔(dān)保責(zé)任）（不存在未告之對方的瑕疵）2）買受人的義務(wù)：A、支付價款B、受領(lǐng)房屋和有關(guān)憑證C、有關(guān)通知和保管的義務(wù)2、合同無效的情形：1）因欺詐、脅迫所訂立；惡意串通侵害國家、集體或第三人利益；合法形式非法目的；違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定等。2）出賣人無主體資格；3）房地分離出賣；4）侵犯第三方的優(yōu)先購買權(quán)；（國家、共有人、承租人等）5

13、）機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊或企事業(yè)單位違反法律強(qiáng)制性規(guī)定購私房的；（本單位流通）6）非法轉(zhuǎn)讓。（不得轉(zhuǎn)讓的房屋）113、標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移A、關(guān)鍵點：買受人領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，房屋的所有權(quán)才轉(zhuǎn)移。（所有轉(zhuǎn)移權(quán)與合同效力是兩個不同的概念）B、房屋所有權(quán)證附圖需要注明房產(chǎn)測繪單位、套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。C、權(quán)屬登記明確高度低于2.2米的部分的權(quán)屬歸屬。D、房屋買賣采用登記的公示方式。4、標(biāo)的物的孽息和風(fēng)險的轉(zhuǎn)移（注）孳息是與原物相對而言的，是指由原物而產(chǎn)生的物。孳息包括天然孳息與法定孳息。天然孳息是指依物的自然屬性而產(chǎn)生的物，如母牛所生的牛犢，果樹上所產(chǎn)出的果實，土地上所生產(chǎn)的糧食，都為天然孳息。法

14、定孳息是指依一定的法律關(guān)系由原物所生的物，例如，房屋出租所得的租金，依股本金所得的股息，即為法定孳息。 法定孳息與天然孳息的區(qū)別就在于： 前者須依一定的法律關(guān)系才能取得，而在此法律關(guān)系中，有權(quán)取得孳息者須履行相應(yīng)的義務(wù)；而后者是基于物的天性所得，取得人并不以履行一定的民事義務(wù)為前提。法定孳息一般只能為須履行相應(yīng)義務(wù)的人取得。12六、訂立房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)該注意的問題1、總體上注意的問題：A、明確什么樣的房才能買；（內(nèi)銷、外銷、私房的產(chǎn)權(quán)證明、商品房的各種許可證明。）B、全面了解所購房屋；（具銷售資格否、權(quán)屬瑕疵否、租賃否、抵押否、限制房產(chǎn)否）C、應(yīng)繳納的多種稅費(fèi)；契稅：凡房屋的買賣、典當(dāng)、贈與或

15、交換的承受人均應(yīng)憑房地產(chǎn)所有權(quán)證和當(dāng)事人雙方訂立的契約交納契稅，具體契稅的稅率如下：買賣契稅，按買價征收6%（地方補(bǔ)貼3%）；典契稅率，按典價征收3%；贈與契稅，按現(xiàn)值價格征收6%（地方補(bǔ)貼3%）。 買受人為納稅人。印花稅：對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而制定、領(lǐng)受的應(yīng)稅征收的一種稅。印花稅的納稅人為應(yīng)稅憑證的書立人、領(lǐng)受人或使用人。房屋買賣合同印花稅為0.03%，交易印花稅為0.05%，房屋租賃印花稅為0.1%，權(quán)利證書每件5元等。營業(yè)稅：（房價+價外費(fèi)用）*5%；出賣人為納稅人；2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含

16、5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。 城市建設(shè)維護(hù)稅、土地增值稅（四級累進(jìn)制）、個人所得稅（唯一自用5年以上，免征）等。D、選擇合適的示范文本。（現(xiàn)售、預(yù)售、私房、二手房等） 132、商品房買那合同應(yīng)注意的問題：A、合同文本應(yīng)當(dāng)是房屋土地管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)文本，或則是建設(shè)部推薦的規(guī)范文本。（否則需要特別小心）B、合同應(yīng)該包括以下主要的條款：開發(fā)依據(jù)、具體位置、面積、價格、交付時間、付款方式、違約責(zé)任、建材和安裝標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量、房屋平面圖。進(jìn)一步約定天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時間、產(chǎn)權(quán)證的準(zhǔn)

17、確發(fā)證時間。甚至可以簽署一份補(bǔ)充協(xié)議。C、賣房委托人需要出具授權(quán)委托書。合同后，必須到房屋土地管理部門辦理備案登記手續(xù)，保證合同效力。D、簽訂合同前交付一定款項的問題。最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋第118條 當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。E、購房者合法權(quán)益受到侵害時，需要明確救濟(jì)途徑。（協(xié)商解決、消費(fèi)者協(xié)會投訴、向有關(guān)行政部門申訴、仲裁或上訴。）3、舊房買賣應(yīng)當(dāng)注意的問題：A、調(diào)查房屋的產(chǎn)權(quán)情況。第一步：要求提供合法證件；（產(chǎn)權(quán)證、身份證、資格證及其他）第二步：到房產(chǎn)管理部門查驗房屋產(chǎn)權(quán)的來源；（房

18、主、檔案文號、登記日期、權(quán)利負(fù)擔(dān)等）最后，搞清楚房屋是夠?qū)儆诜扛某鍪鄣?。?年內(nèi)不得交易；5年后，單位也有優(yōu)先購買權(quán)等。）B、條款需要詳細(xì)，包括：姓名、住所、標(biāo)的、價款、履行期限、履行地點、履行方式、合同生效方式、違約責(zé)任、爭議解決方式、合同的變更、終止和解除等；C、選擇值得放心的中介機(jī)構(gòu)；D、了解地區(qū)的特殊政策和規(guī)定。144、城市私有房屋買賣應(yīng)注意的問題：A、私房應(yīng)屬于可以用于交易的才可以交易；（無證件房、拆遷房、產(chǎn)權(quán)爭議房不能交易。）B、程序問題；（書面合同、房地產(chǎn)交易部門辦理買賣登記手續(xù)、經(jīng)過公證的授權(quán)委托書、審查及逐級上報、報批后辦理立契手續(xù)、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證等。）最高人民法院關(guān)于審理商品房

19、買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第十一條對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。簽定合同，不馬上承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任；簽定合同，辦理過戶登記，承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任；簽定合同，轉(zhuǎn)移占有實現(xiàn)，未辦理過戶登記期間，承擔(dān)風(fēng)險責(zé)任。15商品房預(yù)售合同何鳳麟16一、商品房預(yù)售商品房預(yù)售也稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未

20、來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。商品房預(yù)售的特征：商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。（法律效力）商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。（條件資格、程序及登記備案）17商品房特征的理解第一、預(yù)售的商品房必須是作為商品房項目建設(shè)的房屋，而不是政府批準(zhǔn)的一些社會福利性房屋，或社會保障性、社會救濟(jì)性質(zhì)的房屋，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會化、商品化房屋。第二、預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經(jīng)開工建設(shè)，正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。不是尚未開工的商品房項目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房

21、，更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程，或時建時停無法預(yù)計或確定竣工時間的商品房工程項目。第三、預(yù)售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)。第四、商品房預(yù)售的預(yù)售人主體是特殊的商品房開發(fā)商，必須是具備商品房預(yù)售條件的開發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè)。而購房人則是社會不特定的主體，任何要購買預(yù)售商品房的公民，都可以成為商品房預(yù)售的買方。第五、商品房預(yù)售，必須要依照有關(guān)法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的商品房預(yù)售許可證，并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購房人公示，即具備的法定公開性。18商品房預(yù)售的形式：全額價款預(yù)售；（建設(shè)前全款和建設(shè)中

22、分期全款）；部分價款預(yù)售。商品房預(yù)售之利弊利：加快資金周轉(zhuǎn)和建設(shè)資金回籠；消費(fèi)者獲得期房與現(xiàn)房之差價。弊：給部分開發(fā)商虛假宣傳、改變規(guī)劃、延期交房等不規(guī)范行為留下了空子；商品房預(yù)售制度對政府和銀行的監(jiān)管能力要求較高，客觀上要求政府對開發(fā)行為、銀行對資金和預(yù)售款使用行為具有較強(qiáng)的監(jiān)管能力，管理成本也相對較高。商品房預(yù)售的法定條件（l）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確立施工進(jìn)度和竣工交付時間； （4）同金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

23、 （5）經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證證明，向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。19二、商品房預(yù)售合同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的不動產(chǎn)買賣合同。特點：性質(zhì)上是不動產(chǎn)合同；遠(yuǎn)期買賣合同；標(biāo)的物尚未建成。特點的理解第一、合同的主體，作為預(yù)售人必須是具備商品房預(yù)售條件的商品房開發(fā)企業(yè)；而作為購房人則必須是明知購買的不是現(xiàn)房、具有預(yù)期交房風(fēng)險的商品房預(yù)購人。第二、合同的標(biāo)的，從合同條款的字意來看，標(biāo)的是正在建設(shè)中商品房；但是從雙方約定的權(quán)力義務(wù)性質(zhì)來看，預(yù)售合同的標(biāo)的并非房屋產(chǎn)權(quán)，而只是預(yù)期得到

24、房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)力。第三、商品房預(yù)售合同是附期限和附條件的合同，附期限指的是附房屋交付期限和辦理房屋產(chǎn)權(quán)證期限，尤其是房屋交付期限；附條件，則指的是合同隱含的商品房預(yù)售開發(fā)商必須具備的預(yù)售條件，即保證合同合法有效和能夠辦理產(chǎn)權(quán)證前提的條件。第四、商品房預(yù)售的開發(fā)商在其商品房預(yù)售的商業(yè)廣告和宣傳資料中，對商品房預(yù)售所做出的承諾性條件，也是商品房預(yù)售合同的內(nèi)容。第五、作為商品房預(yù)售所使用的合同樣式，一般應(yīng)當(dāng)使用國家有關(guān)部門制作的條款比較完備的格式合同。應(yīng)當(dāng)注意兩個問題：一是要注意商品房預(yù)約合同與預(yù)售合同的區(qū)別。二是即使雙方使用的是國家有關(guān)部門制定的商品房預(yù)售的格式合同，也應(yīng)允許當(dāng)事人在不違背法律法規(guī)規(guī)

25、定的有關(guān)原則下，自愿協(xié)商修改。20三、商品房預(yù)售合同的主要內(nèi)容1、預(yù)售人應(yīng)持有合法證明；（A土地使用權(quán)合同編號，土地使用權(quán)證的編號；土地編號、面積、規(guī)劃用途、使用年限等；B建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其編號；建設(shè)工程施工許可證編號；C預(yù)售許可證編號。）2、預(yù)售商品房的地理位置及主要特征；（路段最好包括距離最近的公共汽車站的實際距離；樓層數(shù)及預(yù)售房屋所在的編號、樓層、戶號；是否有免費(fèi)使用的停車位及位置和編號；綠化情況；周邊建筑情況；周邊及內(nèi)部公共設(shè)施狀況等等）3、預(yù)售商品房的面積； （按套(單元)計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交

26、付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 ）21還須重視的就是所購買的房子是按建筑面積計算房款，這就有了套內(nèi)建筑面積和公用建筑分?jǐn)偯娣e之分(套內(nèi)建筑面積是獨立產(chǎn)權(quán)，公用建筑分?jǐn)偯娣e是共有產(chǎn)權(quán))。如果購房者所簽訂的合同是按建筑面積計算房款，因為核對公用建筑分?jǐn)偯娣e非常困難，開發(fā)商就有可能通過虛增公用建筑分?jǐn)偯娣e來獲得高額利潤，也由此損害購房者的權(quán)益。4、預(yù)售商品房的房價；（單價、總價及設(shè)施、設(shè)備的

27、費(fèi)用。）5、付款期限及付款方式（付款方式?jīng)Q定付款期限；付款方式：一次性付款、按時間分期付款、按建設(shè)工程進(jìn)度分期付款、抵押貸款（按揭）等。按揭的貸款利率，我國實行一年一定，即1月1日定該年的利率。）6、工程建筑的主要結(jié)構(gòu)、主要建筑材料等；（可以委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測，出具書面鑒定意見為依據(jù)。）7、預(yù)售商品房的裝修、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)以及違約責(zé)任；（同樣可委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)檢測，出具書面鑒定意見為依據(jù)。）228、開工及竣工的期限；9、房屋設(shè)計及其變更條款；（任何的設(shè)計變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發(fā)商的利益，但同時卻又有可能傷及購房者的利益，因此在簽訂此條款時更應(yīng)審慎

28、對待。）預(yù)購者有知情權(quán)和否定權(quán)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人的約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起 10d 內(nèi)，書面通知預(yù)購人。預(yù)購人有權(quán)在通知到達(dá)之日起 15d 內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。預(yù)購人在通知到達(dá)之日起15d 內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。預(yù)售人未在規(guī)定時限內(nèi)通知預(yù)購人的，預(yù)購人有權(quán)退房；預(yù)購人退房的，由預(yù)售人承擔(dān)違約責(zé)任。預(yù)售人的配合義務(wù)。主要是指當(dāng)商品房交付給預(yù)購人以后，預(yù)購人如果要對商品房的面積進(jìn)行測量或者進(jìn)行其他方面的驗收，只

29、要符合規(guī)定，預(yù)售人有義務(wù)配合并為其提供必要的資料。10、商品房交付通知；（竣工驗收合格后，書面通知商品房有關(guān)交接手續(xù)。）2311、商品房的交付及有關(guān)預(yù)售人的責(zé)任；（驗收交接、交接鑰匙、簽署房屋交接單等。）（交付條件：A房地產(chǎn)初始登記并取得新建商品房的房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證；B房屋上已經(jīng)不存在任何擔(dān)保權(quán)利；C預(yù)售人已經(jīng)按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金。）（質(zhì)量保證書使用說明書）根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合

30、理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 12、預(yù)售人有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾；13、商品房的產(chǎn)權(quán)登記；（合同中約定，在取得大產(chǎn)證后一定期限，雙方簽署房屋交接書，再憑此辦理小產(chǎn)證；約定誰辦理價格申報等。）2414、風(fēng)險轉(zhuǎn)移（實際占有為界限；購買人原因遲延的除外。）15、保修期限和保修范圍（約定保修期內(nèi)，不可抗力或非預(yù)售人原因的房屋損害，預(yù)售人不承擔(dān)主任，但可以協(xié)助維修，費(fèi)用預(yù)購人出。）16、有關(guān)物業(yè)管理的約定；（預(yù)售人選聘物業(yè)公司，并簽定前期物業(yè)管理服務(wù)合同，可以作為預(yù)售合同的附件；開發(fā)商在向購房人交付房屋時，應(yīng)當(dāng)

31、將其選聘的物業(yè)管理企業(yè)的情況告知購房人，并通知有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)。）17、商品房使用的約定；（用途、結(jié)構(gòu)、面積等。）18、當(dāng)事人合同權(quán)利與義務(wù)的轉(zhuǎn)移條款；（需要遵守合同法的規(guī)定。）19、有關(guān)稅費(fèi)的條款；20、違約責(zé)任；21、合同爭議的解決；22、預(yù)售廣告條款：（再次約定廣告中的內(nèi)容最保險。）25房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（三）預(yù)售的，應(yīng)提交房地產(chǎn)預(yù)售許可證?，F(xiàn)售的，應(yīng)提交房地產(chǎn)證。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的

32、說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。23、預(yù)售合同的成立生效和解除；（生效時間、生效要件：例如簽定合同時生效等；合同生效或解除后的登記備案。）24、附件（當(dāng)事人可以在合同中約定合同的附件及其他補(bǔ)充條款及與合同不一致時候的處理方法等。）26補(bǔ)充條款應(yīng)考慮的問題1、應(yīng)當(dāng)把售樓書和其他廣告的內(nèi)容明確地寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里；（售樓書中有該樓盤的特點、交通、規(guī)劃設(shè)計、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況。）2、明確房屋所有權(quán)證的辦理、獲得時間。并且標(biāo)明如果到期購房者仍得不到產(chǎn)

33、權(quán)證，有權(quán)退房及索取賠償。3、要明確如果按揭辦不下來，責(zé)任應(yīng)當(dāng)怎樣分擔(dān)。人們在購房的時候往往選擇按揭貸款，但也有按揭辦不下來的時候，辦不下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至還有銀行方面的原因。因此，在付款方式的附件中就需要寫明：如購房者無法獲得銀行的按揭貸款，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由買、賣雙方承擔(dān)。但現(xiàn)實中，開發(fā)商往往在這方面大做手腳，合同中寫著：購房者無法獲得銀行按揭貸款，應(yīng)當(dāng)在接到通知后的幾天內(nèi)付清余額。而購房者往往因為粗心而忽略這一點，造成不必要的損失，因此，購房者在簽訂商品房買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議時，應(yīng)當(dāng)將其明確標(biāo)明。4、明確公攤建筑面積；5、應(yīng)該明確裝修的標(biāo)準(zhǔn)；276、明確

34、違約責(zé)任；應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議中寫明，如果開發(fā)商在交付房屋時，交付的房屋達(dá)不到商品房買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議的約定，購房者有權(quán)拒絕收房，并且由開發(fā)商支付一定數(shù)額或比例的違約金，或者協(xié)商解決相關(guān)事宜，如果無法達(dá)成共識，購房者有權(quán)退房。7、明確退房責(zé)任；購房者入住時，通常裝修房屋，這需要很大一部分投入，如果房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題并涉及到退房，你的裝修費(fèi)用就會白白丟掉，因此，必須寫明退房后的處理辦法：由于開發(fā)商原因?qū)е碌耐朔?，開發(fā)商應(yīng)在確定的日期內(nèi)退還購房款，并按一定的計算方法支付給購房者賠償金(包括銀行的利息、罰金)。8、關(guān)于商品房交付時的約定；房屋交付時，開發(fā)商應(yīng)向購房者提交房屋入住通知、建設(shè)工程

35、竣工驗收備案表、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在補(bǔ)充協(xié)議中寫明，以免事后出現(xiàn)糾紛。9、明確房屋質(zhì)量；房屋質(zhì)量的好壞，直接影響到購房者的居住質(zhì)量，也是購房者入住后最容易與開發(fā)商產(chǎn)生爭議的地方。因此，應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中標(biāo)明房屋質(zhì)量的具體內(nèi)容。比如：墻體平直的標(biāo)準(zhǔn)；房間的防水標(biāo)準(zhǔn)(頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、管線與地板結(jié)合處無漏水、滲水現(xiàn)象等)；表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)(內(nèi)部無任何裂縫，墻壁表面平整)；管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)；所用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。2810、明確收房入住時須交的費(fèi)用；購房者入住時，還需要交一部分的費(fèi)用，其中包括取暖費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、煤氣開栓費(fèi)

36、等等，如果購房者沒有記錄清楚，很可能被開發(fā)商以其他名目索要相關(guān)的其他費(fèi)用。11、明確配套設(shè)施；房屋的配套設(shè)施(包括水電氣、有線電視、 、信報箱、寬帶網(wǎng)絡(luò)等)是入住時就必須用到的，因此，在房屋交付的同時應(yīng)當(dāng)具備使用條件。但是，有些時候，其中的部分設(shè)施卻沒能達(dá)到使用的要求，現(xiàn)行法律中也沒有明確違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)，因此，為了避免日后的糾紛，應(yīng)當(dāng)將相關(guān)的條款寫在補(bǔ)充協(xié)議中。12、明確物業(yè)；現(xiàn)實中，業(yè)主往往與物業(yè)產(chǎn)生很多糾紛，為保證自己入住后的權(quán)益，購房者應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中約定物業(yè)的有關(guān)情況，包括物業(yè)權(quán)利的限制、物業(yè)費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生、保安、綠化等。29四、商品房預(yù)售合同的效力對雙方當(dāng)事人的效力，表現(xiàn)為雙方的合

37、同權(quán)利與義務(wù)；對合同標(biāo)的物的效力，主要在于標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以及風(fēng)險的轉(zhuǎn)移；合同的登記及變更。1、合同雙方的義務(wù)預(yù)售人的義務(wù)：交付預(yù)售商品房的義務(wù)；轉(zhuǎn)移所交付商品房的所有權(quán)；瑕疵擔(dān)保義務(wù)；不得擅自變更所售商品房設(shè)計的義務(wù)；配合義務(wù)；（驗收等）保修義務(wù)；不得挪用預(yù)售房款的義務(wù)；交納或則代交有關(guān)稅費(fèi)的義務(wù)。預(yù)購人的義務(wù)：按照約定期限和數(shù)額交付預(yù)購款的義務(wù)；接收預(yù)售人交付的商品房的義務(wù)；交納一定稅費(fèi)的義務(wù)。302、商品房預(yù)售合同的登記及效力預(yù)售合同訂立后預(yù)售人不能立即交付商品房，也無法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，預(yù)售登記并不是任何確定產(chǎn)權(quán)變更的登記，也不是預(yù)售合同的生效要件，而是具有預(yù)告登記的性質(zhì)，如未履行該

38、手續(xù)，不應(yīng)使合同無效。預(yù)售合同經(jīng)雙方依法簽約即應(yīng)成立并生效。解釋第6條明確規(guī)定：當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。3、商品房預(yù)售合同的變更包括：合同內(nèi)容和合同主體的變更；合同登記以后的變更，需要到登記機(jī)關(guān)辦理變更登記；主體的變更，整體上需要符合合同法第五章的規(guī)定。預(yù)售人的變更：以出讓方式取得土地的，需要達(dá)到轉(zhuǎn)讓土地的條件；須取得預(yù)購人的同意。（預(yù)售合同是“一對多”合同，預(yù)售者可能承擔(dān)返還或賠償責(zé)任。）預(yù)購人的變更：支付全款的，可以直接轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房；未支付全款的，需要征得預(yù)售人同意。31五、訂立和履行商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意的問

39、題1、商品房預(yù)售合同主體是否合適；城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例第5條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。 2、合同標(biāo)的物是否符合法律規(guī)定；城市商品房預(yù)售管理辦法第38條 違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款以下的罰款。323、預(yù)售商品房廣告的效力問題；房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定：第四條 凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：（一）在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土