1、 HYPERLINK / 房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題的風(fēng)險(xiǎn)防范與規(guī)避 馬江濤主持人：大伙兒上午好，今天上午為我們主講“房地產(chǎn)開發(fā)過程中若干法律問題的風(fēng)險(xiǎn)防范與規(guī)避”這門課程，是北京大成律師事務(wù)所高級(jí)合伙人之一的馬江濤先生，北京大成律師事務(wù)所是京城十大律師事務(wù)所之一，特不享有盛名，現(xiàn)在請(qǐng)馬律師為我們大伙兒講課！馬江濤：我先介紹一下自己，我來自北京市大成律師事務(wù)所，我本人叫馬江濤，關(guān)于我本人的介紹學(xué)員筆記上差不多有了，關(guān)于我本人就不再多作介紹了，要緊對(duì)我那個(gè)所多講兩句，我那個(gè)所要緊是以房地產(chǎn)和公司，特不是公司的改制、重組，包括目前正在盛行的國(guó)企改制為要緊業(yè)務(wù)的大型的綜合性的律師事務(wù)所，成立大概有

2、13年，也是當(dāng)時(shí)全國(guó)，要緊是北京最先開始的第一批合伙制律師事務(wù)所之一。剛才王嶸講是北京十大律師事務(wù)所，現(xiàn)在幾大不敢輕易的講，然而有一個(gè)硬性的指標(biāo)能夠作為一個(gè)旁證，曾經(jīng)在1998年司法部在全國(guó)范圍內(nèi)律師事務(wù)所進(jìn)行一次評(píng)比，當(dāng)時(shí)評(píng)出司法部的20強(qiáng)，確實(shí)是20家部級(jí)文明所，其中北京有6家，全國(guó)有20家律師事務(wù)所，大成所是北京這6家律師事務(wù)所中間的一家律師事務(wù)所，這是所里的情況。在正式開始講演之前，先做幾點(diǎn)講明。第一點(diǎn)，關(guān)于今天的題目，事先主辦單位給我的邀請(qǐng)函上訂了兩個(gè)題目，第一個(gè)題目是房地產(chǎn)開發(fā)用地取得過程中一些法律風(fēng)險(xiǎn)防范與規(guī)避（新舊土地政策比較，典型案例分析）；第二個(gè)題目，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)過程中

3、法律風(fēng)險(xiǎn)防范與規(guī)避的要點(diǎn)（典型案例分析），依照那個(gè)題目原來預(yù)備要緊分幾大部分，等于分上下兩部分。前面的部分要緊想談一下關(guān)于取得土地的這一塊，特不是現(xiàn)在我國(guó)土地政策的改變，產(chǎn)生一些變化，然而來了以后組織單位跟我講，前面有一個(gè)老師關(guān)于這塊講的比較多了，而且理論性也比較強(qiáng)，因此今天在下面的演講過程當(dāng)中，把這部分略微做一個(gè)調(diào)整，原來預(yù)備理論上的東西可能會(huì)剪掉一部分。第二點(diǎn)，大伙兒也看到學(xué)員筆記里原來我的提綱，關(guān)于新的土地政策的講解問題。首先改變我原來的初衷，關(guān)于這塊不再做過多純理論上的講解，另外即便如此在演講過程當(dāng)中可能還涉及到一些政策的理解問題，由于我本人是律師，我也不是法律的制定者，同時(shí)我自己也不

4、是法官，我自己講的東西只是我本人，以及我的律師事務(wù)所，以及我們經(jīng)常在一起探討土地問題的學(xué)者，我們的一些個(gè)人觀點(diǎn)，僅供大伙兒參考，不做任何決定性和決策性意見。第三點(diǎn)，關(guān)于今天我講解的這些案例，這些案例大部分在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)當(dāng)中所遇到的，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)過程中所遇到的一些真實(shí)案例，在講解過程當(dāng)中處于商業(yè)秘密的角度，我可不能把當(dāng)事人的名稱報(bào)道出來，我看今天有全國(guó)各地的開發(fā)商，有的確實(shí)曾經(jīng)是我們的客戶，我今天只是就事論事，首先希望大伙兒不要對(duì)號(hào)入座，在我講案例的過程當(dāng)中，有的案例還沒有形成定論，有的案例形成了定論，那個(gè)定論比如講可能有生效仲裁的結(jié)果，或者生效的法律的判決，然而，我依舊重復(fù)剛才那句話，我本人也不

5、是法官，我只是律師，在那個(gè)案例分析當(dāng)中，我也只談我們律師，我個(gè)人的一些觀點(diǎn)，并不是作為本案最終的一定是什么樣正確的結(jié)論，因此到時(shí)候也請(qǐng)大伙兒理解。今天來我要緊也本著一個(gè)共同和大伙兒探討學(xué)習(xí)的態(tài)度，我來之前看到咱們有一個(gè)學(xué)員出了一個(gè)對(duì)聯(lián)，我覺得今天在座的差不多上豪杰，因此我也希望跟大伙兒跟這么多豪杰探討和交流的機(jī)會(huì)，下面我開始演講整個(gè)的題目。 首先，我的演講大概是分四節(jié)。第一節(jié)，我要緊是想探討一下我國(guó)治理制度大概的過程；第二，關(guān)于新舊土地政策的界限劃分以及新舊土地政策的分析；第三部分是土地治理頒布新的政策以后相關(guān)的內(nèi)容，我打算把前三節(jié)作為我今天演講的第一部分。第四部分，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中我們律師

6、遇到的一些問題，以及關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)防范的若干問題，包括相對(duì)的案例，要緊是集中在那個(gè)地點(diǎn)，我打算把第四節(jié)作為今天演講的第二部分來談。 第一節(jié)，我國(guó)現(xiàn)行土地治理制度的歷史進(jìn)程。從國(guó)家現(xiàn)在土地治理的制度和法律的順序來看，首先，第一個(gè)是1986年中華人民共和國(guó)土地治理法，那個(gè)法要緊是強(qiáng)調(diào)關(guān)于耕地愛護(hù)發(fā)揮了一定的作用，然而隨著改革開放以后，特不是92年當(dāng)時(shí)鄧大人南巡講話以后，各地招商引資的風(fēng)一浪高過一浪，后來感受到法律在好多地點(diǎn)，差不多全然不適應(yīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制改革和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的需要，因此我們相應(yīng)的過渡，一直到了98年出臺(tái)新的土地治理法，那個(gè)法是99年1月1日正式實(shí)施的，新的土地治理法首先把差不多國(guó)策確定，十分珍惜

7、合理利用土地和切實(shí)愛護(hù)耕地。另外也確認(rèn)了一個(gè)原則，協(xié)議出讓，這是關(guān)于新的土地治理法的有關(guān)條例。98年法律出臺(tái)以后，在地點(diǎn)進(jìn)展經(jīng)濟(jì)招商引資，以及國(guó)家一些資源大量流失，要緊是土地資源流失了，這時(shí)候發(fā)覺關(guān)于土地治理法里確立的協(xié)議方式有許多弊端，這種情況下在2002年的5月9號(hào)頒布了第十一號(hào)令，11號(hào)令大伙兒都明白了，明確規(guī)定了招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定，那個(gè)地點(diǎn)我想內(nèi)容不用再講了。招牌掛以后出現(xiàn)的一些現(xiàn)實(shí)情況，制度公布以后執(zhí)行情況不專門理想，僅拿2003年為例，2003年全國(guó)出讓土地是17868萬公頃，大約折合280萬畝，其中通過招標(biāo)方式的只有9.3萬，拍賣方式出讓的只有13.3萬畝，

8、掛牌方式的只有55.25萬畝，以招標(biāo)、拍賣、掛牌等市場(chǎng)方式供地的比例，僅從2002年的15%提高到2003年的28%，因此，提高的幅度并不大。依照這種形勢(shì)的變化也頒布過一些其他的文件，包括2003年11月份針對(duì)耕地愛護(hù)和差不多農(nóng)田愛護(hù)、非農(nóng)建設(shè)出臺(tái)了“五不準(zhǔn)”和“六不報(bào)批”，具體內(nèi)容不再重復(fù)了，大伙兒能夠查一些相關(guān)的法律。再往下進(jìn)展，到了2004年3月31號(hào)出臺(tái)了71號(hào)令，這是國(guó)土資源部和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的，關(guān)于接著開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知，那個(gè)確實(shí)是針對(duì)我剛才講的在招牌掛規(guī)定出臺(tái)以后，實(shí)際在執(zhí)行上并不是專門理想，依照那個(gè)現(xiàn)狀，國(guó)土資源部和建設(shè)部出臺(tái)了一個(gè)規(guī)

9、范性文件，依照那個(gè)規(guī)范性文件要緊內(nèi)容大伙兒都明白關(guān)于“8.31”大限的問題，因?yàn)槟莻€(gè)文件里要求各地要在2004年8月31號(hào)之前，將遺留問題處理完畢，否則國(guó)家有權(quán)收回土地，實(shí)際上關(guān)于全額繳納土地出讓金的問題，文件出臺(tái)之前像我們自己接觸的好多客戶來講，或者在實(shí)際操作當(dāng)中比如講我自己繳納一定比例的土地出讓金，我就能夠取得臨時(shí)土地證，我拿到臨時(shí)土地證我就能夠跟銀行或者金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系，取得資金的支持和貸款，由于有了那個(gè)規(guī)定，有了“8.31”大限，因此開發(fā)商在土地承租的成本要比往常大大增長(zhǎng)，并不是講交了40%，就能完全拿到那個(gè)證，就能取得后期的建筑資金，他需要把整個(gè)土地全部的出讓金交齊以后，才能夠拿到那個(gè)證

10、。就北京來講當(dāng)時(shí)確實(shí)給北京開發(fā)商造成了資金的相當(dāng)緊張。包括原來在實(shí)際操作當(dāng)中，曾經(jīng)交納完土地出讓金以后還有發(fā)證函的政策，當(dāng)我沒有拿到正式土地證之前，房屋和國(guó)土治理局會(huì)給我們有一個(gè)函件，那個(gè)證在辦理過程當(dāng)中，拿到那個(gè)證我們也能夠起到臨時(shí)土地證的作用，證明這塊地權(quán)力差不多具備了，能夠去向銀行或者金融機(jī)構(gòu)去談融資的問題。然而，由于有了文件之后，發(fā)證函也相對(duì)取消，因此那個(gè)就給開發(fā)商的資金產(chǎn)生專門大的不便利。隨著那個(gè)進(jìn)展，發(fā)覺國(guó)家關(guān)于土地治理法的政策越來越嚴(yán)，2004年10月21號(hào)國(guó)務(wù)院頒布了20號(hào)文，全稱是國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地治理的決定，那個(gè)決定的核心內(nèi)容確實(shí)是實(shí)行最嚴(yán)格的土地治理制度，進(jìn)一步嚴(yán)

11、控盲目投資，低水平重復(fù)建設(shè)，圈占土地，亂占濫用征地的補(bǔ)償，與之相配套的先后頒布了6份規(guī)范性文件，6份文件也是從各個(gè)方面強(qiáng)調(diào)了最嚴(yán)格的土地治理制度。首先我先從時(shí)刻的順序上給大伙兒講一遍，關(guān)于國(guó)家土地從法律上講，土地治理上時(shí)刻的順序。下面我開始演講的第二部分，關(guān)于新舊土地政策界限劃分及分析，首先談到關(guān)于新舊土地政策的界限，今天我談到那個(gè)是政策，不是法律。政策的界限我認(rèn)為確實(shí)是國(guó)務(wù)院的第28號(hào)令，28號(hào)令我覺得在法律制度上并沒有變化，只是在土地供應(yīng)政策及供應(yīng)方式上產(chǎn)生了和98年以后新土地治理法不同的變化，這是我講的一個(gè)界限，下面具體從兩方面分析關(guān)于新舊政策的變化。第一個(gè)，簡(jiǎn)單看一下98年土地治理法，

12、首先關(guān)于那個(gè)土地治理法，我們當(dāng)時(shí)認(rèn)為，它是針對(duì)往常特不86年以后咱們國(guó)家土地治理的政策及其他相應(yīng)的法規(guī)，有一些創(chuàng)新和變化的，要緊體現(xiàn)在兩點(diǎn)，因此不僅限于這兩點(diǎn)，首先建立了以土地分類為基礎(chǔ)，以土地規(guī)劃為依照的土地用途治理制度，耕地占補(bǔ)平衡制度，另外還改變了過去分級(jí)限額產(chǎn)權(quán)機(jī)制，然而土地治理法要緊的問題，這塊我們始終是認(rèn)為要緊不在于“無法可依”，而要緊體現(xiàn)的問題是在于“有法不依”和“執(zhí)法不嚴(yán)”，以及違法不究和濫用行政權(quán)力，特不是在我們律師所接觸的業(yè)務(wù)當(dāng)中，“有法不依”和“濫用行政權(quán)力”是最突出的情況。98年土地法實(shí)施以后，我覺得體現(xiàn)的是一種原則，在于愛護(hù)耕地和進(jìn)展地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)這種矛盾，一方面地點(diǎn)為了進(jìn)

13、展自己的地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)，就用土地、用資源去招商、去引資，去同資金占有者手中交換，同時(shí)也反映在中央政府和地點(diǎn)政府，地點(diǎn)政府和農(nóng)民，以及資本擁有者和資源擁有者這幾方面之間的博弈關(guān)系，講白了確實(shí)是雙方在對(duì)保，我自己拿什么東西去交換，地點(diǎn)政府有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)土地的零轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上我通過土地的零，盡管沒有收到鈔票，然而我能夠從土地上開發(fā)投入資金，帶動(dòng)那個(gè)地點(diǎn)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，人員的就業(yè)問題或其他服務(wù)行業(yè)的進(jìn)展，因此那個(gè)地點(diǎn)比如講權(quán)利的交換問題，那個(gè)我覺得不是那個(gè)談?wù)摰闹攸c(diǎn)問題。這些要緊反映了，第一個(gè)地點(diǎn)越權(quán)批地，亂設(shè)開發(fā)區(qū)，對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償，標(biāo)準(zhǔn)低，補(bǔ)償不到位，要緊是以犧牲農(nóng)民的利益，這種情況下失地農(nóng)民和三無農(nóng)民數(shù)量

14、增加，引起了整個(gè)整體社會(huì)的不穩(wěn)定，包括一些群眾的整體上訪，這種情況下就會(huì)給中央政府產(chǎn)生相當(dāng)大的穩(wěn)定方面的壓力。另外，并不是法律制度不健全，實(shí)際上是有法可依的，然而要緊確實(shí)是執(zhí)行，確實(shí)是缺乏一個(gè)有力的執(zhí)行機(jī)制，這點(diǎn)我想咱們溫總理曾經(jīng)在電視電話會(huì)議上也集中反復(fù)強(qiáng)調(diào)了，溫總理的原話是：“多年來我國(guó)在土地治理方面制定一系列的法律法規(guī)，對(duì)土地的所有權(quán)和使用權(quán)、征用和占用，審批權(quán)和審批程序都有比較明確的規(guī)定，現(xiàn)在突出的問題是有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，違法不究和濫用行政權(quán)力”，依照那個(gè)背景我覺得這也是新的政策出臺(tái)的一個(gè)背景，一個(gè)鋪墊，假如沒有那個(gè)現(xiàn)狀，我可能28號(hào)令不一定會(huì)在那個(gè)時(shí)刻出臺(tái)。28號(hào)令的出臺(tái)第一部分關(guān)

15、于出臺(tái)前的背景，剛才我反復(fù)強(qiáng)調(diào)了，在1998年土地治理法出臺(tái)以后，關(guān)于執(zhí)行不利出現(xiàn)的一些情況。在28號(hào)令出臺(tái)之前，實(shí)際上從2004年4月國(guó)家就差不多暫停了農(nóng)耕地轉(zhuǎn)用和征用的審批，當(dāng)時(shí)規(guī)定的期限是半年，按照期限計(jì)算應(yīng)該是10月底解凍，當(dāng)時(shí)的一些人認(rèn)為半年只是國(guó)家作為一種調(diào)整，半年以后解凍可能還會(huì)接著進(jìn)行，然而，實(shí)際上半年之后土地的限制并沒有松動(dòng)，什么緣故因?yàn)檫@時(shí)候28號(hào)令相應(yīng)出臺(tái)，在這種情況下我覺得是現(xiàn)實(shí)背景。另外還有一個(gè)關(guān)于宏觀政策方面的背景，政策的背景要緊在哪兒？確實(shí)是把土地政策放到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的政策來看，這也體現(xiàn)出國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)過熱行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的一種手段，一種方式，要緊是用這種方式采取遏制

16、對(duì)過熱行業(yè)的投機(jī)行為，那個(gè)數(shù)字在2004年第1季度我國(guó)的固定資產(chǎn)增長(zhǎng)了43%，在那個(gè)數(shù)字背后要緊是體現(xiàn)的緣故在于地點(diǎn)政府片面追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，過度依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，大部分要緊的手段是通過搞征地拆遷、辦開發(fā)區(qū)、上項(xiàng)目，特不是搞重復(fù)建設(shè)。2004年4月初，國(guó)土資源部曾經(jīng)發(fā)行過2004年中國(guó)國(guó)土資源部規(guī)劃，顯示全國(guó)的征地面積為185088.3萬畝，應(yīng)該是18億畝，凈減少征地3806萬，隨著耕地的大幅度減少，另外還出現(xiàn)一個(gè)情況，確實(shí)是國(guó)家實(shí)施這種宏觀調(diào)控，要緊是2004年4月27號(hào)國(guó)務(wù)院宣布提高了鋼鐵、電解鋁、水泥和房地產(chǎn)四個(gè)行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金定律，特不是鋼鐵由25%提高到40%，其他幾項(xiàng)

17、水泥、電解鋁由20%提高到30%以上，溫總理在4月27號(hào)、28號(hào)同意歐洲媒體采訪的時(shí)候也強(qiáng)調(diào)，國(guó)務(wù)院采取四大措施抑制經(jīng)濟(jì)過熱。第一，貨幣發(fā)行量和貸款規(guī)律；第二，嚴(yán)格土地治理，堅(jiān)決制止，亂征耕地；第三，認(rèn)真清理和整頓在建和新建項(xiàng)目，嚴(yán)肅處理亂征耕地和亂上項(xiàng)目的違法行為；第四在全國(guó)范圍內(nèi)開展節(jié)約資源的活動(dòng)，在宏觀上的兩個(gè)背景反映出，一方面耕地大量減少，另一方面國(guó)家要緊是通過政府，大力加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，也把土地作為宏觀調(diào)控的一種手段，地點(diǎn)政府要經(jīng)濟(jì)法律、要虛假堂皇，我中央政府用資源來處置你，我把土地資源上升、收回，嚴(yán)格土地使用權(quán)以后就會(huì)造成地點(diǎn)減少盡量幸免低價(jià)土地或者零價(jià)土地，去用土地的資源交換資金這

18、種現(xiàn)象?；谏鲜鑫抑v的這幾種背景，一個(gè)是現(xiàn)實(shí)的背景，98年房地產(chǎn)治理法出臺(tái)以后，土地市場(chǎng)的混亂狀況以及目前整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，針對(duì)目前國(guó)家整個(gè)宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，出臺(tái)了28號(hào)令，下邊我談一下關(guān)于28號(hào)令的要緊變化，28號(hào)令的要緊變化要緊是從兩點(diǎn)。第一點(diǎn)，從土地制度本身來講，第一，28號(hào)令在土地差不多法律制度上沒有全然性的變化，然而它在各項(xiàng)土地治理的落實(shí)上有了新的變化，尤其是在房地產(chǎn)業(yè)最為關(guān)注的土地供應(yīng)政策和供應(yīng)方式上有了比較大的變化，在土地制度落實(shí)上明確提出要實(shí)行最嚴(yán)格的土地治理制度，我覺得這一點(diǎn)在今年人大會(huì)的政府工作報(bào)告中再次得到體現(xiàn)，3月5號(hào)溫總理在政府報(bào)告中部署今年國(guó)土資源治理的任務(wù)，其中

19、一段話連續(xù)出現(xiàn)了四個(gè)嚴(yán)字，堅(jiān)決實(shí)行最嚴(yán)格的土地治理制度，從嚴(yán)執(zhí)法，嚴(yán)格操縱農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，嚴(yán)格愛護(hù)耕地，特不是差不多農(nóng)田。3月7號(hào)國(guó)土資源部副部長(zhǎng)李炎答記者問的時(shí)候，依舊強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)”字是今年的土地政策，另外接著從嚴(yán)從緊實(shí)行土地供應(yīng)政策，我覺得這都證明了28號(hào)令會(huì)在以后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)刻成為土地利用，房地產(chǎn)開發(fā)用地過程中需要認(rèn)真考慮的問題，我剛才講的問題是從客觀政策落實(shí)上講。另外還從微觀上也體現(xiàn)出變化，確實(shí)是土地資源治理部門在治理體制上也進(jìn)行了變化，實(shí)行了國(guó)土資源系統(tǒng)垂直治理，確實(shí)是原來各地省級(jí)以下土地治理部門領(lǐng)導(dǎo)干部的人全是由地點(diǎn)黨委治理，現(xiàn)在全都改成由上級(jí)國(guó)土治理部門治理，與此相適應(yīng)的，縣級(jí)

20、以下國(guó)土資源也實(shí)行垂直治理，原來鄉(xiāng)土地所全部是由小的地點(diǎn)黨委派出，現(xiàn)在完全變成了縣國(guó)土局派出了。同時(shí)國(guó)土資源部還向各地派出督察員，要監(jiān)督檢查各地的工作情況，因此這也從一定程度上限制了當(dāng)?shù)卣疄E用土地的權(quán)力，原來是當(dāng)?shù)卣蚊男袨?，?guó)土資源部的局長(zhǎng)專門大程度上要依靠地點(diǎn)行政長(zhǎng)官的行動(dòng)令，比如講書記、市長(zhǎng)下一個(gè)令，可能他明明白是違法，然而他也不得而為之，因?yàn)樗院蟮娜耸聶?quán)等等都操縱在地點(diǎn)政府，現(xiàn)在通過那個(gè)變化，盡管可不能從全然上，但會(huì)專門大程度限制地點(diǎn)政府或者地點(diǎn)行政長(zhǎng)官利用土地帶動(dòng)地點(diǎn)經(jīng)濟(jì)的權(quán)力。這是第二部分，關(guān)于新舊土地政策劃分界線的分析。第三部分，28號(hào)文的要緊內(nèi)容，要緊是關(guān)于新的土地政策

21、，那個(gè)文分五章二十五條，咱們從章節(jié)的順序開始。首先，第一章要緊講的是嚴(yán)格執(zhí)行土地治理法律法規(guī)，第二節(jié)要緊強(qiáng)調(diào)的是法律執(zhí)行的問題，我總結(jié)了八個(gè)字，不得下放，嚴(yán)禁拆分。因?yàn)楝F(xiàn)在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收差不多由省、自治區(qū)和直轄市人民政府負(fù)責(zé)，它規(guī)定了省、自治區(qū)和直轄市人民政府不得下放土地權(quán)，特不針對(duì)原來的情況，嚴(yán)禁你把原來單個(gè)項(xiàng)目拆開，拆分式，這也是中央政府28號(hào)文件有針對(duì)性地解決問題的方法，實(shí)際上1998年土地治理法中，土地使用權(quán)限差不多是上升了。然而由于地點(diǎn)會(huì)采取專門多聯(lián)合措施，特不他們經(jīng)常把單個(gè)項(xiàng)目，因?yàn)楫?dāng)時(shí)全國(guó)的規(guī)定有一個(gè)具體的要求。我超過審批標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候就把一個(gè)項(xiàng)目拆分成幾個(gè)，分不審批，下一級(jí)的

22、政府能有足夠的權(quán)力去使用，能有充分的靈活性，然而現(xiàn)在中央政府28號(hào)文專門強(qiáng)調(diào)。在那個(gè)地點(diǎn)大伙兒有一個(gè)取得土地的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)與地點(diǎn)政府簽訂用地協(xié)議時(shí)，關(guān)鍵要審查地點(diǎn)政府是否有審批權(quán)，是否越權(quán)審批？比如舉一個(gè)例子，像開發(fā)區(qū)是沒有審批權(quán)的，還有我們接觸的案子當(dāng)中發(fā)覺的一些情況，直轄市的區(qū)政府或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府有時(shí)候?yàn)榱苏猩桃Y，他們承諾由房地產(chǎn)企業(yè)墊付先行拆遷費(fèi)用，承諾今后那個(gè)土地使用權(quán)交給房地產(chǎn)企業(yè)，這就會(huì)出現(xiàn)專門多問題。當(dāng)你那個(gè)企業(yè)資金墊付到里面去以后，專門有可能以后隨著中央政府的檢查，情況曝光，由于沒有審批權(quán)而造成他往常給你的承諾不能兌現(xiàn)。假如你前頭墊付了拆遷安置的資金，然而最后發(fā)生實(shí)際土地使用

23、權(quán)出讓和轉(zhuǎn)換過程當(dāng)中出現(xiàn)了第三人的權(quán)利，可能會(huì)采取正常招牌掛的方式，政府可能事先允諾給你的，找一個(gè)假的投標(biāo)，實(shí)際上幾個(gè)相關(guān)企業(yè)去摘牌，但假如有一個(gè)實(shí)實(shí)在在的和你不相關(guān)的企業(yè)，它通過合法的手段，通過招牌掛的方式把土地拿到，那你前面墊付的資金如何得到補(bǔ)償。這有一個(gè)案例，給大伙兒一個(gè)警示的作用。假如講一個(gè)國(guó)有企業(yè)，它跟一個(gè)開發(fā)區(qū)簽訂了一份用地的意向協(xié)議，什么協(xié)議呢？開發(fā)區(qū)跟它談，假如你能夠把你要緊的辦公和工廠到我開發(fā)區(qū)來建設(shè)，我允諾給你相當(dāng)范圍的一塊地，這塊地供給你建設(shè)，我那個(gè)用地保留協(xié)議期限是兩年，那個(gè)協(xié)議簽署，比如講2000年簽的，用地協(xié)議保留兩年，只要兩年內(nèi)你隨時(shí)到我這兒建設(shè)你的廠房，建設(shè)你的

24、辦公地點(diǎn)，相關(guān)的手續(xù)按照相關(guān)的政策去辦。那個(gè)企業(yè)拿到保留協(xié)議以后，那個(gè)企業(yè)也沒鈔票，沒鈔票如何辦呢？然后到不處招商引資，引資以后他找到了一個(gè)能夠投資的人，拿協(xié)議給他，講我這兒有一個(gè)用地保留協(xié)議，你來投資，咱們搞一個(gè)聯(lián)建，雙方在那個(gè)基礎(chǔ)上達(dá)成了聯(lián)建協(xié)議，聯(lián)建協(xié)議的要緊內(nèi)容是什么？一方出力，一方出資，出地是剛才講的國(guó)企，約定了所有這塊土地以后，可能發(fā)生的出讓金全部由國(guó)企來交，在那個(gè)土地所有的建設(shè)行為全部都交給投資商，建成以后雙方達(dá)成分配制度，比如講四六，國(guó)企占四，私企占六，雙方按四六分成。然而那個(gè)地點(diǎn)還有一個(gè)細(xì)節(jié)問題，他們?cè)诤炗喣莻€(gè)協(xié)議的時(shí)候差不多是2003年了，實(shí)際上那個(gè)用地保留差不多過期，差不

25、多失效了，然而雙方什么緣故還要簽?zāi)莻€(gè)協(xié)議呢？因?yàn)閲?guó)企講，沒關(guān)系，開發(fā)區(qū)那塊地確信給我留著，我隨時(shí)有資金，他隨時(shí)給我留著，用地保留期會(huì)接著給我順延下去，我只要交租，隨時(shí)給我辦土地證，投資企業(yè)也認(rèn)可了。雙方共同成立了項(xiàng)目治理部，然后也交納了設(shè)計(jì)費(fèi)，也對(duì)土地前期做了一些差不多的投入，大概投入幾十萬，但那個(gè)事后來沒有成，到了2003年底，那個(gè)國(guó)企整體改制，把它上收到另外一個(gè)企業(yè)，原來的用地協(xié)議全部都交給新同意的企業(yè)來承擔(dān)，那個(gè)時(shí)候他就給原來投資的企業(yè)發(fā)了一個(gè)解約函，就講我現(xiàn)在無法再履行咱們?cè)瓉砗灥暮贤o有兩方面緣故，第一，我差不多整體改制。另外開發(fā)區(qū)關(guān)于我來講也不再堅(jiān)持原來的承諾，因?yàn)槲艺w改制差

26、不多不作為國(guó)企來取代，因此這塊地差不多交由新的我的公司來處理，投資商就不干了。那個(gè)案子起來之前雙方進(jìn)行過協(xié)商，我們?cè)?jīng)也參與到那個(gè)過程中，雙方都有律師，我們不作為任何一方的律師，因?yàn)楫?dāng)時(shí)雙方的律師對(duì)那個(gè)問題有點(diǎn)吃不準(zhǔn)，向我們來探討法律問題，才介入的那個(gè)案子。我們對(duì)那個(gè)問題有三種意見，我們坐在一起探討那個(gè)問題的時(shí)候有律師，有學(xué)院的教授和法官，有三種意見。一種意見認(rèn)為那個(gè)協(xié)議無效，無效的理由專門簡(jiǎn)單，確實(shí)是講你當(dāng)時(shí)簽署的保留協(xié)議是違反國(guó)家土地治理法的規(guī)定，不符合咱們國(guó)家土地治理法以及相關(guān)的土地政策，你在沒有取得土地使用權(quán)的時(shí)候?qū)ν夂炇鹇?lián)建協(xié)議是無效的，無效的處理結(jié)果確實(shí)是返還，你這塊地該是哪的還回

27、到哪去。前期投入雙方都有過錯(cuò)，因此在過錯(cuò)責(zé)任上也出現(xiàn)兩種問題，但那個(gè)不重要，第一，協(xié)議無效責(zé)任分擔(dān)有兩種，一種是原來的國(guó)企承擔(dān)責(zé)任，什么緣故？明明你自己沒有取得土地使用權(quán)，然而卻拿著那個(gè)保留協(xié)議對(duì)外引資招商，你確實(shí)是違法，所有的責(zé)任都應(yīng)該由你負(fù)擔(dān)，大概你的最少損失應(yīng)該是不到一百萬，把前期所有的設(shè)計(jì)費(fèi)，項(xiàng)目補(bǔ)償建立的項(xiàng)目辦，而且項(xiàng)目辦的費(fèi)用全承擔(dān)，然后人職員資，所有費(fèi)用都承擔(dān)，這是一種處理。另外一種是這些損失由雙方承擔(dān)，確實(shí)是講投資方也明明明白他在拿那個(gè)用地協(xié)議的時(shí)候只是一個(gè)保留協(xié)議，并沒有取得土地，你對(duì)那個(gè)無效也要負(fù)責(zé)任，這是對(duì)協(xié)議無效的意見，然而處理結(jié)果是兩種。另外一種是協(xié)議有效，他們的意見

28、是什么呢？雙方都明知那個(gè)土地使用權(quán)國(guó)企并沒有取得，他們定了后來招商引資的聯(lián)建協(xié)議實(shí)際上是名為聯(lián)建，實(shí)為融資的行為，實(shí)際上確實(shí)是一方拿著所謂的土地使用權(quán)來融資，等融資以后用房屋出賣來投資的行為，這是一種附條件的協(xié)議，雙方都在條件長(zhǎng)久的時(shí)候才能進(jìn)一步履行，當(dāng)條件不長(zhǎng)久的時(shí)候協(xié)議就無法履行，然而協(xié)議本身的效力是確信的，因?yàn)樗^的協(xié)議無效要緊是開發(fā)區(qū)和國(guó)企之間，因此國(guó)企和后來的私企是意向協(xié)議，是能夠認(rèn)定為有效的，然而在違約責(zé)任的承擔(dān)上承擔(dān)實(shí)際責(zé)任，以及一些預(yù)期的利益，當(dāng)時(shí)算也可不能超過一百萬。第三種意見是效力待定，講那個(gè)協(xié)議是雙方一個(gè)意向性的東西，那個(gè)意向性的東西也是依照條件，但依舊看條件到時(shí)候是否能

29、成立，在雙方進(jìn)入訴訟或者仲裁過程當(dāng)中，假如開發(fā)區(qū)允諾講這塊地我還接著保留給國(guó)企，我照樣能夠給你辦相應(yīng)的土地手續(xù)，盡管是在訴訟期過程當(dāng)中，但你能夠在一段時(shí)刻內(nèi)取得那個(gè)土地使用證的話，應(yīng)該視為協(xié)議有效。當(dāng)時(shí)大概是這三種意見，但雙方最后也沒談成，進(jìn)入了法律程序，然而沒有去法院訴訟，到了國(guó)際仲裁委仲裁，仲裁的結(jié)果比較出乎我們當(dāng)時(shí)的分析。仲裁的結(jié)果是協(xié)議有效，這點(diǎn)有人考慮到，但要緊是沒有想到最后的損失賠償，損失賠償了幾千萬，將近一個(gè)億的損失。他把什么利益算出來了？把投資商取得這塊土地以后，因?yàn)樗此牧殖?，他拿到六以后有四十五年的使用?quán)，他把這四十五年的使用權(quán)乘以面積，乘以當(dāng)?shù)胤孔庾饨鸬膬r(jià)格計(jì)算出來，這

30、一下確實(shí)是一個(gè)天文數(shù)字了，這確實(shí)是他所謂的預(yù)期，判出了一個(gè)預(yù)期利益。那個(gè)地點(diǎn)也引用了28號(hào)文的131條和113條，由于一方違約另一方應(yīng)該賠償企業(yè)直接損失，包括預(yù)期可取得的利益。那個(gè)情況完了以后，一是關(guān)于國(guó)企而言，他們沒有想到那個(gè)情況會(huì)這么嚴(yán)峻，原來認(rèn)為賠一兩百萬就能夠了，沒有想到是這么一個(gè)天文數(shù)字。目前那個(gè)裁決書我們拿過來以后再去跟法官研究的時(shí)候，我們到現(xiàn)在為止還認(rèn)為是錯(cuò)的，然而現(xiàn)在沒有更好、更有效的方法，因?yàn)樵蹅儑?guó)家的制度，仲裁、國(guó)際仲裁是一裁定音，裁了以后就直接向法院申請(qǐng)執(zhí)行，連上訴的機(jī)會(huì)都沒有，這是具體的解決方法。通過那個(gè)案子也給在座的各位提個(gè)醒，這是現(xiàn)實(shí)當(dāng)中發(fā)生的實(shí)例，通過那個(gè)案子會(huì)引

31、發(fā)我們專門多不同的思索，在那個(gè)條款里我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)了關(guān)于法定審批權(quán)的問題，目前嚴(yán)格按照法定審批權(quán)的規(guī)定，開發(fā)區(qū)是沒有權(quán)做那個(gè)決定的，那我們就理所因此的認(rèn)為，你沒有取得土地使用證，那么理所應(yīng)當(dāng)是無效的，依照那個(gè)計(jì)算審批范圍是能夠確立的，然而那個(gè)案子的過程中，他沒有把審批權(quán)的行為確認(rèn)為有效，我們就目前來講多數(shù)意見認(rèn)為那個(gè)裁決不行，但現(xiàn)在確實(shí)沒有更好的方法，也不是完全沒有方法，也能夠通過其他的法律途徑去解決那個(gè)情況。在我接觸的案件當(dāng)中，剛才是一個(gè)反面的例子，我本來想舉一些正面的例子，一些投資商跟用地點(diǎn)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一方出力、一方出資金的行為，通常會(huì)遇到投入資金這一方要求解除合同，在1995年房地產(chǎn)治理法出

32、臺(tái)以后，曾經(jīng)有一段我們律師替投資商出主意，確實(shí)是你盡量追究出地點(diǎn)的法律責(zé)任問題，比如講他沒有證，沒有土地權(quán)，那個(gè)項(xiàng)目不管什么緣故你不想再投了，也有可能沒有緣故，你想把資金收回，我們當(dāng)時(shí)為投資商出的主意是什么？你找對(duì)方的毛病，我們通常是看看彼此有沒有資質(zhì)，彼此有沒有土地證。（休息）馬江濤：接著剛才的案例談，剛才我舉出第一個(gè)案例，第二個(gè)就引伸了一個(gè)話題，確實(shí)是在我們接觸的好多開發(fā)商提出解約的時(shí)候，我們經(jīng)常采納的方法確實(shí)是挑土地提供方的毛病，最要緊是他沒有取得土地證，在沒有取得土地證的情況下我們完全有理由認(rèn)為那個(gè)協(xié)議是無效的，這種情況下我們要求自己的資金返依舊沒有任何問題的。假如協(xié)議有效，第一，可能

33、我們不能解除，第二，等于一個(gè)投資行為，按照經(jīng)濟(jì)法的有關(guān)規(guī)定，既然是投資那就得承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)中所產(chǎn)生的損失應(yīng)該共同承擔(dān)。我們那個(gè)時(shí)候就到房地產(chǎn)治理局和土地治理局查，查查提供土地點(diǎn)有沒有土地證，沒有就到法院起訴，就以對(duì)方?jīng)]有土地使用權(quán)為由，請(qǐng)求法院認(rèn)定合同無效，然后對(duì)方賠償損失，資金返還，然后加相應(yīng)的利息，差不多上在那一段時(shí)刻差不多上比較奏效的，然而隨著咱們土地法頒布以后，以及最高法院頒布的一些關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的司法解釋，司法機(jī)關(guān)也出于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和維護(hù)整體開發(fā)形式的需要，特不在新的合同法頒布以后，國(guó)家取消了好多限制性、禁止性的法律規(guī)定條款，充分尊重當(dāng)時(shí)意識(shí)自愿的原則，審判當(dāng)中也出現(xiàn)了專門多調(diào)整。

34、有一個(gè)北京的案例，還有一個(gè)遼寧的，北京一個(gè)區(qū)縣法院審的，中院做終審，遼寧那個(gè)是地點(diǎn)高院審的，然后最高人民法院做終審。他們的理由差不多上投資商以出地點(diǎn)沒有取得土地證為由，要求判定協(xié)議無效，要求投資款返還。然而在審理過程中經(jīng)法院查明，對(duì)方提供了當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房屋土地治理部門出具的證明，確實(shí)是這塊地我們規(guī)劃差不多批了，我們國(guó)土局也批了，手續(xù)正在辦理當(dāng)中。法院據(jù)此認(rèn)為：盡管出地點(diǎn)目前尚未拿到土地使用權(quán)證，但他實(shí)際上差不多取得了這塊土地的使用權(quán)，因此協(xié)議有效，駁回了原告的起訴。這是從現(xiàn)實(shí)當(dāng)中發(fā)生的案例，而且差不多上協(xié)議生效的案例。包括最高法院，還有最近頒布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)或者商品房預(yù)售的規(guī)定，現(xiàn)在通常都會(huì)有一

35、個(gè)表述，通常會(huì)有一個(gè)表述，表述在哪兒呢，確實(shí)是講在起訴之前尚未取得合法手續(xù)，但在一審審理期間取得合法手續(xù)，不應(yīng)認(rèn)定為無效，講明通過咱們國(guó)家整體思路，審判的思路，越來越出于愛護(hù)，從愛護(hù)現(xiàn)狀的角度考慮，也是維護(hù)一個(gè)穩(wěn)定，假如單方全面投入，假如由于一個(gè)簡(jiǎn)單的緣故，完全依據(jù)手續(xù)不完備企業(yè)就認(rèn)定我無效，如此會(huì)產(chǎn)生專門大的不穩(wěn)定因素，依舊從那個(gè)角度考慮。因此這塊也是提醒在座的在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中需要注意。這就給大伙兒產(chǎn)生一個(gè)困惑，按照法律規(guī)定沒有土地使用權(quán)，按道理講我不應(yīng)該跟他合，現(xiàn)在有這么一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)，到底跟他合不合，我跟他合，怕以后出現(xiàn)問題土地定不下來，我不想解決，因?yàn)樗耐恋嘏幌聛砦业馁Y金沒有保障，我這塊地

36、向建設(shè)部得不到有效的法律確認(rèn)，要是不合可能機(jī)會(huì)就沒了，因此，關(guān)于開發(fā)商有一個(gè)兩難。作為我們律師現(xiàn)在遇到這種情況，我們跟開發(fā)商和投資方我們一般會(huì)充分的告訴他法律上的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)定，同時(shí)把現(xiàn)實(shí)中的案例向他闡述，事實(shí)上那個(gè)案例和法律規(guī)定本身確實(shí)是一個(gè)矛盾，再講遠(yuǎn)點(diǎn)，我們作為律師對(duì)中國(guó)法律有時(shí)候?qū)ｉT迷茫，中國(guó)實(shí)際上是一個(gè)權(quán)威法律國(guó)家，所有的法律行為按照明文規(guī)定來去做，然而在現(xiàn)實(shí)法律中，法律經(jīng)常被所謂的政策、權(quán)力、人情沖擊得體無完膚的，有時(shí)候我們也專門無奈，然而也沒有方法，作為我們律師來講，既要向當(dāng)事人講解法律，充分讓他意識(shí)到法律的嚴(yán)肅性，同時(shí)要告訴他現(xiàn)實(shí)的狀況，只能是遇到具體案子具體分析，這也是我在開始的時(shí)

37、候做了幾點(diǎn)講明，我只能代表我個(gè)人的觀點(diǎn)，實(shí)事求是的講我真沒有那個(gè)把握，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中好多案例出現(xiàn)之后，我們必須理解的確實(shí)是法律，目前來講現(xiàn)在所有參與那個(gè)案子的大多數(shù)討論，認(rèn)為那個(gè)合同可能是有效，可能是無效，那個(gè)爭(zhēng)議還存在，然而最后判處預(yù)期的因素我們認(rèn)為差不多上錯(cuò)的，然而目前沒有方法，確實(shí)是一個(gè)生效的裁決。第二個(gè)，關(guān)于第一章的第四節(jié)，要緊是禁止非法壓低地價(jià)招商，前面我也講過了關(guān)于一些現(xiàn)狀的問題，這塊也是總結(jié)了8個(gè)字，“公布底價(jià)、違反規(guī)則”，要緊是縣自治區(qū)和省自治區(qū)、直轄市政府要公布最低標(biāo)準(zhǔn)，假如有違法按照相應(yīng)的法律去追究責(zé)任，這塊我也跟大伙兒講幾個(gè)案子，這塊不太為一般的開發(fā)商所注意的一點(diǎn)，關(guān)于追責(zé)的問

38、題，原來在咱們國(guó)家用零轉(zhuǎn)讓土地或者低價(jià)轉(zhuǎn)讓土地、招商引資，去追究直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任的現(xiàn)象專門少，然而目前為止在咱們國(guó)內(nèi)差不多出現(xiàn)了那個(gè)案例，大概在廣東揭陽，我掌握的不是太準(zhǔn)確，只是有一個(gè)印象，當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)領(lǐng)導(dǎo)因?yàn)榈蛢r(jià)轉(zhuǎn)讓土地，最后被判刑。另外還有一個(gè)現(xiàn)在正在進(jìn)行的案例，盡管那個(gè)事兒沒有成定論，然而一直在2004年8月24號(hào)法制日?qǐng)?bào)和2005年1月10號(hào)法制日?qǐng)?bào)的頭版，占的版權(quán)比較大，報(bào)道河北行唐縣侵占農(nóng)田的事件，那個(gè)事兒目前在新聞媒體上爭(zhēng)論專門大的事兒。正好具體負(fù)責(zé)這件事兒的編輯和記者和我關(guān)系不錯(cuò)，當(dāng)時(shí)曾經(jīng)對(duì)那個(gè)事兒向我們做過法律咨詢，因此我出過意見，具體情況確實(shí)是講當(dāng)?shù)乜赡転榱诵掼F路的主干線，具體的

39、要求的處分人是河北行唐縣龍舟鎮(zhèn)東村莊的書記和主任，名字就不講了，相關(guān)報(bào)道都有。要緊是講他們與煤商勾結(jié)侵占差不多農(nóng)田，緣故確實(shí)是國(guó)家修鐵路把村里的主干道占了，從村里通往縣城的路斷了，原來經(jīng)常走的一條路就斷了，這時(shí)候村里的書記和主任為了帶動(dòng)村里的經(jīng)濟(jì)，就在村里臨時(shí)新修了一條路，路把原來的農(nóng)田中間一分為二撇開了，修了一條路通往縣城，這邊是通往縣城，路的那邊是通往村里的一個(gè)煤礦，實(shí)際上情況從客觀第三人角度來考慮，因?yàn)槊旱V是當(dāng)?shù)氐?，特不是村里?jīng)濟(jì)的大支柱，煤商與當(dāng)?shù)氐年P(guān)系，不光是跟村主任關(guān)系好，與縣里的領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系也相當(dāng)不錯(cuò)，因?yàn)榭赡芤彩强h里的一個(gè)經(jīng)濟(jì)支柱，再加上這幾年能源煤炭緊缺。 假如不開這條新路，煤確

40、信運(yùn)不出來，即便運(yùn)也會(huì)費(fèi)專門大的周折，其他的從村里通往縣城的另外三條都不直接通往煤礦，為了去實(shí)現(xiàn)那個(gè)事兒，當(dāng)時(shí)報(bào)道侵占農(nóng)田5.37畝，實(shí)際上對(duì)土地并不是專門嚴(yán)峻的侵占，然而最開始啟用，當(dāng)?shù)赜捎诖鍟浐椭魅握髑笠庖姷臅r(shí)候差不多上采納高壓按手印的態(tài)度，有些農(nóng)民就簽了，得到了一筆補(bǔ)償法，有些農(nóng)民可能沒有簽，因?yàn)楦鞣N緣故就進(jìn)行上訪，這件事兒一直反映到北京。這件事兒發(fā)生在2004年的1月30號(hào)，2004年的4月15號(hào)縣國(guó)土局將案卷和給書記、主任黨紀(jì)處分的建議書一塊送到縣紀(jì)委，然而直到現(xiàn)在，一是，相關(guān)責(zé)任人沒有得到任何處罰，同時(shí)這條路依舊如此。河北省人大包括國(guó)土廳、河北省的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、省里的省長(zhǎng)書記都嚴(yán)格要

41、求，堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)家相關(guān)文件的規(guī)定，恢復(fù)農(nóng)田。國(guó)土部門對(duì)那個(gè)事兒態(tài)度是專門堅(jiān)決的，要求嚴(yán)格處理，然而政府出于經(jīng)濟(jì)方面的考慮曖昧，這塊我能夠把一個(gè)相關(guān)的法律跟大伙兒講一講，特不是這次法制日?qǐng)?bào)在兩會(huì)報(bào)道上，他的主旨也是要追究這兩個(gè)人的刑事責(zé)任，實(shí)際上雙方差不多較上勁了，記者在去采訪的時(shí)候遭到當(dāng)?shù)卮迕竦膰?，不行的處理方式，雙方矛盾激烈，法制日?qǐng)?bào)一定要把這事兒捅上天，一定要把兩個(gè)人送進(jìn)監(jiān)獄，態(tài)度鑒定。這塊相關(guān)的法律規(guī)定我能夠跟大伙兒講一下，一個(gè)要緊在于刑罰，大的法律規(guī)定一個(gè)是刑法，另外一個(gè)是最高人民法院關(guān)于審理破壞土地資源刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋，這是2000年頒布的，相對(duì)來講刑法上的發(fā)條，一

42、個(gè)是288號(hào)和242號(hào)、410條，我覺得這幾條里288條和242條對(duì)大伙兒阻礙不大，要緊是針對(duì)非法占用耕地和非法轉(zhuǎn)讓倒賣土地，可能在處理問題當(dāng)中經(jīng)常遇到第410條，確實(shí)是國(guó)家機(jī)關(guān)人員徇私舞弊、違反土地治理法規(guī)、濫用職權(quán)、非法批準(zhǔn)征用、占用土地，具有下列情景之一的屬于非法征用占用土地，這塊對(duì)咱們會(huì)產(chǎn)生間接的阻礙，依照我剛才強(qiáng)調(diào)的第一點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)法律審批權(quán)的問題，咱們跟地點(diǎn)政府在簽署用地協(xié)議的時(shí)候，有可能由于對(duì)方的地點(diǎn)政府官員的違法行為，甚至講最后一旦被追究到刑事犯罪行為，可能會(huì)牽連到咱們自己企業(yè)的開發(fā)。我剛才講的事兒，具體的拆前道路那個(gè)事兒，整個(gè)上下運(yùn)作，包括到法制日?qǐng)?bào)去游講是誰呢？是煤商，什么緣故

43、？因?yàn)槟莻€(gè)路一定被恢復(fù)，村民可能是受損失，然而受損失最大的是煤商，煤商自己也談到，講我之因此來是因?yàn)樵瓉碛新罚阋绺抑v這條路沒有，我可能可不能來。因此這是一個(gè)煤炭企業(yè)對(duì)咱們房地產(chǎn)企業(yè)可能沒有直接的聯(lián)系，那個(gè)也是給大伙兒做一個(gè)警示、提醒?，F(xiàn)在通過整個(gè)國(guó)家的國(guó)策來講，國(guó)務(wù)院的政策來講，是實(shí)行最嚴(yán)格的土地治理制度，必定在以后會(huì)關(guān)于濫用職權(quán)瀆職的違法批地的行為會(huì)上升到一個(gè)高度，那個(gè)在咱們國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)展改革歷史上體現(xiàn)不小，當(dāng)時(shí)動(dòng)員經(jīng)濟(jì)的時(shí)候大力倡導(dǎo)新經(jīng)濟(jì)，當(dāng)你到一定程度的時(shí)候，民營(yíng)企業(yè)紛紛落馬。從上海的周正意、辛鳳娟，什么緣故？一是，他們的行為確實(shí)觸犯法律、不規(guī)避行為，原來可能覺得無所謂，地點(diǎn)政府拍胸

44、脯保證沒事兒，縣里差不多上認(rèn)可、區(qū)里、市里，甚至省里差不多上認(rèn)可的，你來吧，我把地皮給你，你當(dāng)時(shí)可能覺得他沒有權(quán)利，然而后面有這么多后臺(tái)，有這么多政府的愛護(hù)權(quán)在這兒，可不能對(duì)你企業(yè)產(chǎn)生危險(xiǎn)，然而就怕大的形式來了之后，他們自己都操縱不了。我這次看28號(hào)文底下的簽名差不多上“田寶山”的，然而，他那個(gè)國(guó)土資源部自己上去自身難保，更不講底下縣、省自治區(qū)國(guó)土廳的廳長(zhǎng)他們的保票。因此，咱們房地產(chǎn)企業(yè)在去到各地去投資開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)候，遇到這種審批一定要慎重，審定權(quán)限的時(shí)候一定要慎重，現(xiàn)在不像往常，往常大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)沒出臺(tái)之前，確實(shí)可能有的縣里一把手跟你講沒問題，確信沒問題，然而現(xiàn)在形勢(shì)變了，關(guān)于這塊我覺得能夠

45、給大伙兒做一個(gè)提示。 第二個(gè)，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃治理要緊是包括土地利用的總體規(guī)劃，都市的總體規(guī)劃，村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施治理。首先第一小點(diǎn)，我談的是第6節(jié)，我總結(jié)了8個(gè)字，“強(qiáng)調(diào)總體，嚴(yán)格修改”，強(qiáng)調(diào)總體規(guī)劃，總體規(guī)劃定了以后，凡是涉及土地利用方向規(guī)模布局的修改，一定有一個(gè)嚴(yán)格的程序來辦理，這一塊要緊顯現(xiàn)在土地規(guī)劃上。 第7節(jié)，要緊強(qiáng)調(diào)土地的打算，關(guān)于打算的治理，打算指令、分不考核，這種打算是由指令性下達(dá)，具體的指標(biāo)由國(guó)家分項(xiàng)去考核，按照定額指標(biāo)和效率進(jìn)行考核。 第8節(jié)，從嚴(yán)操縱，談到大的原則，嚴(yán)字當(dāng)頭，那個(gè)地點(diǎn)所體現(xiàn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的總量和速度，這塊的原則我覺得是不符不批、拖欠暫緩，所反映的內(nèi)容只要是

46、不符合土地規(guī)劃的就不批你，原來過去有拖欠農(nóng)民補(bǔ)償費(fèi)的暫緩下達(dá)2005年的打算。 第9節(jié)，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)用地的預(yù)審治理，不符不審、不審不批，確實(shí)是只要不符合總體規(guī)劃的就不進(jìn)行預(yù)審，然而預(yù)審現(xiàn)在批準(zhǔn)的前提上必須審，不審就沒法批你，因此講依舊看你符不符合總體規(guī)劃。 第10節(jié)，加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)用地的治理，操縱總量、禁止變項(xiàng)，操縱總量要緊是講關(guān)于村莊和集鎮(zhèn)的規(guī)劃要有一個(gè)總量的操縱，明確小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居住點(diǎn)的數(shù)量、布局和規(guī)模，農(nóng)村集體建設(shè)用地必須符合整體規(guī)劃，凡占用農(nóng)用地的必須依法辦理嚴(yán)格審批手續(xù)，禁止擅自通過村改居等方式，將農(nóng)村集體所有土地改為國(guó)有土地，禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓、出租，集體土地用于非農(nóng)建設(shè)，

47、加強(qiáng)農(nóng)村宅基地的治理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，那個(gè)地點(diǎn)有相應(yīng)的一部分事實(shí)的案例，能夠和大伙兒談一下。 下面講的那個(gè)案例，跟在座的企業(yè)沒有直接的關(guān)聯(lián)，然而跟個(gè)人前幾年出了一些糾紛，出了什么糾紛？確實(shí)是關(guān)于剛才講的村改居的問題，禁止成鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，現(xiàn)在隨著28號(hào)文出臺(tái)以后，出了6個(gè)規(guī)范性文件，其他的規(guī)章都明確規(guī)定在農(nóng)村的宅基地實(shí)行一戶一宅，然而在前幾年廣泛興起了利用農(nóng)村集體所有土地，比如搞一些觀光農(nóng)業(yè)園，有一部分比如講果園、采摘園，當(dāng)時(shí)依照國(guó)家旅游熱的方針標(biāo)準(zhǔn)，開始了城鎮(zhèn)的郊區(qū)游、村莊游，甚至進(jìn)展到一些嚴(yán)峻的情況，糾紛比較多的城鎮(zhèn)的居民。拿北京市為例，城鎮(zhèn)的居民到遠(yuǎn)郊區(qū)縣，比如講附

48、近的順義、平谷、懷柔，到農(nóng)村家里購(gòu)置一個(gè)小院，價(jià)格比較低廉，四五萬就能夠購(gòu)大概幾畝地的小莊園，你自己能夠建房，不處還能夠自己澆灌、種菜、種樹都能夠，在當(dāng)時(shí)確實(shí)帶動(dòng)了郊區(qū)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，然而后來產(chǎn)生一系列的法律問題，現(xiàn)在所面臨的那個(gè)事兒確實(shí)是發(fā)生在我們周圍的案例，因此這種案例是比較多的，印象最深的是那個(gè)案例。我們有一個(gè)律師，由于出了交通意外去世了，下面有一個(gè)兒子和女兒，還有妻子，上面還有一個(gè)母親，他的子女和愛人都找到了我，談什么問題呢？那個(gè)律師生前在順義購(gòu)置了一處房產(chǎn)，屬于農(nóng)村的宅基地，通過自己的建設(shè)、培育差不多有相當(dāng)規(guī)模了，平常就住在那個(gè)小院里，城里的住房有出租的，有的自己的子女來住，現(xiàn)在當(dāng)律師去

49、世以后出現(xiàn)了遺產(chǎn)繼承的問題，如何去繼承？依照現(xiàn)在的法律規(guī)定，這種行為是國(guó)家明文禁止的，屬于在情理范圍當(dāng)中。你講把它作為財(cái)產(chǎn)來繼承，沒有一個(gè)明確的權(quán)屬，實(shí)際上那個(gè)東西屬不屬于被繼承人，屬不屬于律師的，當(dāng)時(shí)是一個(gè)專門爭(zhēng)議的情況。在當(dāng)時(shí)的現(xiàn)狀來講，群眾都這么搞，差不多上這么一個(gè)小院，投入還真許多，買這塊地的時(shí)候看起來四五萬，最后投資建設(shè)建房將近近百萬，投入到里面去如何來劃分、繼承，當(dāng)時(shí)是一個(gè)專門頭痛的問題，全然沒法處理，當(dāng)時(shí)有的繼承人就提到能不能本著現(xiàn)有的居住條件，不參與繼承了，直接到里面去住，而他家里的現(xiàn)狀又專門難，原來是律師和愛人兩口住在那兒，有車，現(xiàn)在由于律師去世了，不能把老太太一個(gè)人放在不處

50、，確信子女要把她接進(jìn)城里，然而那塊房子就空著，如何辦？想出售也沒有方法出售，想還給原來出售給他的人，人家也不搭理這事兒，反正人家把地賣給你，人家到不的地兒去租了。作為律師我們想不行到法院去起訴，要求法院判定無效最后判定返還，最后想無效，投入也沒法還，這種情況當(dāng)時(shí)比較具有代表性的，因此我講的只是其中一個(gè)例子，我們接觸所謂的城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村去居住的時(shí)候，也發(fā)生了跟當(dāng)?shù)卮迕竦募m紛，和鄰居鬧得不愉快或者當(dāng)時(shí)村里許諾，講我到時(shí)候會(huì)給你辦榮譽(yù)村民證，你只要去會(huì)給你一個(gè)榮譽(yù)村民確實(shí)是當(dāng)?shù)氐拇迕?，諸如此類的政策，因此這些東西實(shí)際上差不多上變相轉(zhuǎn)讓和出讓集體土地的形式，現(xiàn)在目前來講那個(gè)政策依照法律規(guī)定確信要嚴(yán)格處

51、理，這塊關(guān)于企業(yè)來講是阻礙不大，然而對(duì)個(gè)人我覺得作為一個(gè)題外話來講一講。 再往下談，談到嚴(yán)格愛護(hù)差不多農(nóng)田，不越紅線、補(bǔ)償最高，紅線28號(hào)文里差不多規(guī)定了，從數(shù)量和質(zhì)量上差不多農(nóng)田都會(huì)有一個(gè)劃定，不能超過那個(gè)紅線，不能侵占農(nóng)田，特不是那個(gè)地點(diǎn)定了，即便符合條件確需改變和占用差不多農(nóng)田的，一定要報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，那個(gè)權(quán)利一定是在國(guó)務(wù)院，而不在于省和地點(diǎn)的政府，假如大伙兒在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)果真是需要，面臨涉及到產(chǎn)權(quán)問題，一定要注意權(quán)限問題。關(guān)于補(bǔ)償來講規(guī)定按當(dāng)?shù)刈罡邩?biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，原來相應(yīng)的法律規(guī)定曾經(jīng)有過4倍、6倍、15倍、30倍諸如此類的規(guī)定，我就不一一列舉，然而那個(gè)文件差不多確定了，確信按照最高的執(zhí)行

52、，地點(diǎn)政府是否還能夠向原來投機(jī)取巧的采納一個(gè)什么限度讓你少交一部分，依舊否能行，請(qǐng)你們慎重考慮。那個(gè)地點(diǎn)也特不提到禁止用差不多農(nóng)田挖魚塘、種樹或者其他的破壞耕作的活動(dòng)，禁止以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園或者設(shè)施農(nóng)業(yè)為例，占用差不多農(nóng)田變相從事房地產(chǎn)，這都需要大伙兒注意。 第三章，第12條，關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的支付原則，我總結(jié)的是政府增加同地同價(jià)，這塊增加了現(xiàn)在不放到企業(yè)上，完全由省、自治區(qū)、直轄市和人民政府按照法定的上限，假如要是不足由政府從土地收入予以補(bǔ)定，同時(shí)做到同地同價(jià)，這塊是政府的事兒和咱們沒有太多的關(guān)系，這塊不要被當(dāng)?shù)卣兿噢D(zhuǎn)移到咱們企業(yè)上就行了，在法律規(guī)定上是政府的職責(zé)，有的政府經(jīng)常會(huì)把這

53、種責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到企業(yè)頭上，實(shí)際上這是法律政策，能堅(jiān)持依舊堅(jiān)持。第13條，關(guān)于征地以后安置農(nóng)民的問題，這塊也是政府的行為，要緊體現(xiàn)在規(guī)劃區(qū)內(nèi)和區(qū)外,區(qū)內(nèi)就業(yè)和納入?yún)^(qū)外安置的時(shí)候要安排，留出必要的耕種土地或者安排相應(yīng)的工作崗位，對(duì)還不具備差不多生活生產(chǎn)條件的還應(yīng)當(dāng)異地移民，同時(shí)社會(huì)保障部門要對(duì)這點(diǎn)出一個(gè)指導(dǎo)意見，結(jié)合剛才的十二條整體上來講，咱們?cè)?8號(hào)文出臺(tái)，特不招牌掛以后，原則上咱們自己定來講差不多上熟地，確實(shí)是講自己招牌掛的都應(yīng)該把這些設(shè)施都完好地交出去，但現(xiàn)在各地政府在目前土地治理制度上最嚴(yán)峻的問題是執(zhí)行不力，實(shí)際上地點(diǎn)土地執(zhí)行差不多上走樣的，經(jīng)常會(huì)有一些政府拿出毛病來跟企業(yè)談，這是咱們開

54、發(fā)商或者講房地產(chǎn)企業(yè)特不要注意的問題。確實(shí)是講假如你自己同意的是一塊兒錨地，你要充分考慮到它的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)有專門多方面，比如講你土地出讓金的問題，相對(duì)來講和政府打交道還好解決，政府都會(huì)提供一些這方面的支持，但最重要的是老百姓的問題，特不咱們這一屆政府是一屆比較親民的政府，特不重視農(nóng)民的疾苦、三農(nóng)政策等等，在那個(gè)時(shí)候假如對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償問題不能得到中意的解決，專門有可能就會(huì)造成那個(gè)企業(yè)無期限的耗下去，這種現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)生活中是愈演愈烈。我覺得歷史有一個(gè)變化，我講得可能通俗一點(diǎn)，最開始差不多上開發(fā)商欺負(fù)老百姓，確實(shí)是在我們律師眼里開始差不多上開發(fā)商欺負(fù)老百姓，在我從事法律顧問當(dāng)中，普遍給開發(fā)商提供的法律咨詢

55、最多，因此我們經(jīng)常到法院去，遇到拆遷問題我們就申請(qǐng)法院強(qiáng)制制度，法院院長(zhǎng)帶隊(duì)，開著推土機(jī)去拆，你愛拆不拆，愛達(dá)成協(xié)議不達(dá)成協(xié)議，只要就剩你一個(gè)，我確信想方法把你清了，有時(shí)候遇到特不難的釘子戶，趁人不在家，撬開門，把屋里東西搬到一個(gè)倉(cāng)庫(kù)存起來，公證處在旁邊兒公證屋里到底有多少東西，證明我們沒有私自拿，然后房子拆了，地就賣了?，F(xiàn)在不一樣了，現(xiàn)在講白了，開發(fā)商有點(diǎn)怕老百姓，什么緣故？因?yàn)楝F(xiàn)在老百姓越來越注意群體力量，而且他們?cè)絹碓阶⒁獠挥梅傻氖侄螑圩o(hù)自己的權(quán)利，什么緣故這么講？原來遇到這種情況老百姓差不多上向法院起訴，他跟開發(fā)商打官司打不贏，而且即便最后打到底，反正開發(fā)商該補(bǔ)給你的補(bǔ)給你，我也可不

56、能多拿你鈔票，你的東西通過公證處公證，我也沒私自拿你的財(cái)產(chǎn)，你搬與不搬，不搬反正你也回不去了，差不多成工地了，你打架也打只是我，我開發(fā)商這么多民工?，F(xiàn)在居民注意了，我不跟你打官司，打官司又耗成本，最后拿出來的東西也不解決我實(shí)際問題，我就組織幾戶、幾十戶到區(qū)政府、市政府門前上訪，領(lǐng)導(dǎo)就出于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)安定團(tuán)結(jié)，就來過問了，開發(fā)商先停，咱們先解決，這一解決、一協(xié)調(diào)就不明白何年何月了，因此這也是目前開發(fā)商面臨的專門難辦的一個(gè)問題。因此我不是講忽視群眾的利益，我也是一個(gè)體，我自己也有買房的問題，但這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)，這確實(shí)是我關(guān)于中國(guó)法律的困惑，確實(shí)是講法律不能嚴(yán)格的執(zhí)行，我原來的方法是，假如開發(fā)商協(xié)

57、議達(dá)成就應(yīng)該有其他合法的手段進(jìn)行解決，由于原來的開發(fā)商沒用法律手段，用強(qiáng)制手段，現(xiàn)在老百姓也充分意識(shí)到法律是保證不了的，因此就不用法律，這種行為差不多打亂了正常的游戲規(guī)則。作為今天講課的重點(diǎn)，我提醒在座的各位要注意那個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，那個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是法律都不能愛護(hù)的，這是一個(gè)政治風(fēng)險(xiǎn)，確實(shí)是當(dāng)你跟這些被拆遷戶發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)候，假如他們采取了上訪或者非法律的手段來解決，那政府出面協(xié)調(diào)可能會(huì)犧牲你的經(jīng)濟(jì)利益，什么緣故？因?yàn)槌鲇谡?jī)的考慮，那個(gè)時(shí)候你跟政府簽的什么協(xié)議都沒有意義了，確實(shí)是幾個(gè)老百姓上訪，可能會(huì)讓你一個(gè)項(xiàng)目無限期地延遲，那個(gè)時(shí)候你去談我跟政府有協(xié)議，那個(gè)事政府要賠我，我覺得現(xiàn)實(shí)當(dāng)中房地產(chǎn)開發(fā)商是處在被動(dòng)的

58、位置，這可能是你真正應(yīng)該考慮的問題，確實(shí)是你所考慮的風(fēng)險(xiǎn)是法律都不能愛護(hù)的，這才是真正的風(fēng)險(xiǎn)。下面是28號(hào)文的第四段，健全土地節(jié)約利用和分配機(jī)制。第十六條，實(shí)行強(qiáng)化節(jié)約和“集約”用地政策，我總結(jié)了八個(gè)字，盤活存量，稅收調(diào)節(jié)。實(shí)行這種強(qiáng)化和節(jié)約要緊是針對(duì)什么？我把現(xiàn)在新開發(fā)的限制住了，我通過各種政策，經(jīng)濟(jì)的杠桿限制住你了，我要求你把原來自己圈占的土地開發(fā)利用上，不讓它荒著，我覺得那個(gè)政策是對(duì)的。隨著28號(hào)文出臺(tái)，包括831大限相關(guān)的一系列規(guī)定的出臺(tái)，使原來一些差不多被征的，有些開發(fā)商不被看好的土地價(jià)值獲得了提升，什么緣故？因?yàn)樗诳紤]成本，確實(shí)是講我原來差不多圈好一塊地，然而我可能覺得它的地理位

59、置，其他自然資源的環(huán)境，比如水質(zhì)或者拆遷狀況不太理想，我就把它先擱置起來，先作為存量，我自己再去找一些更具備開發(fā)潛力價(jià)值的，但現(xiàn)在由于實(shí)行了招牌掛，你去招牌掛拿地付出的成本可能不如存量，如此可能就會(huì)產(chǎn)生存量盤活，我想以后房地產(chǎn)企業(yè)和企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓的數(shù)量會(huì)增加，原來差不多是自己主動(dòng)拿地，從來不去當(dāng)二道販子，然而以后轉(zhuǎn)手的案件可能會(huì)增加。后面是稅收調(diào)節(jié)，國(guó)家使用了對(duì)稅收的法制，原則上不再收取或調(diào)整土地有償使用稅，但會(huì)用稅的方式，比如講加強(qiáng)耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅。同時(shí)這次兩會(huì)還有兩個(gè)趨勢(shì)現(xiàn)在沒成定論，只是供大伙兒考慮，這也是引起爭(zhēng)議或者講屬于現(xiàn)在的一個(gè)熱門話題，一個(gè)是物業(yè)稅，還有

60、一個(gè)是不動(dòng)產(chǎn)稅，物業(yè)稅是指購(gòu)房者在購(gòu)房的時(shí)候把一次性繳納的房地產(chǎn)稅分年交，假如是七十年，你分年交，第一次交一年，然后逐年由購(gòu)房者去交，如此從理論上分析可能會(huì)降低房?jī)r(jià)，因?yàn)榘阉鼣偙×耍绱丝赡軙?huì)促進(jìn)閑置房屋的出售，也是存量盤活的一個(gè)具體體現(xiàn)。另外有人講要加收不動(dòng)產(chǎn)稅，我覺得不動(dòng)產(chǎn)稅的稅名不準(zhǔn)，然而我把那個(gè)意思表述一下，確實(shí)是開發(fā)商差不多銷售的房產(chǎn)由購(gòu)買者去繳納，你的閑置房自己去繳納，如此開發(fā)商就會(huì)考慮自己的成本，我不是蓋起來賣不出去，我壓著，這又加大你閑置房的成本，這塊國(guó)家用稅收來治理，讓你盡快把差不多開發(fā)的樓盤重點(diǎn)去銷售，不要盲目開發(fā)，不要搞重復(fù)建設(shè)。推進(jìn)土地資源的市場(chǎng)方面，第十七條，這塊確定