1、資產(chǎn)證券化第一部分：資產(chǎn)證券化一、資產(chǎn)證券化的定義1、資產(chǎn)證券化的定義 指將資產(chǎn)通過結(jié)構(gòu)性重組轉(zhuǎn)化為證券的金融活動1）資產(chǎn)具體指哪些資產(chǎn)？A、住房抵押貸款；B、汽車消費(fèi)貸款；C、信用卡應(yīng)收收款；D、商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款；E、銀行中長期貸款；F、銀行不良資產(chǎn)等等2、美國次案危機(jī)的根源1）一切都實行證券化2）存量流量增量3）所有的不良資產(chǎn)變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)3、結(jié)構(gòu)性重組 就是結(jié)構(gòu)性重組，就是將基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給特別目的載體（SPV）以實現(xiàn)破產(chǎn)隔離，并對基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流進(jìn)行重組的過程4、信用評級將資產(chǎn)變得模糊1）劣質(zhì)資產(chǎn)變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)2）簡單的資產(chǎn)經(jīng)過數(shù)學(xué)變成復(fù)雜資產(chǎn)，一般看不懂3）安全資產(chǎn)替代例如，雷曼投行A方

2、 案保B方案4）國際評級機(jī)構(gòu)審察不嚴(yán)5）投資者盲目相信大的投行和信用評級機(jī)構(gòu)5、企業(yè)證券化 指企業(yè)的資金籌措，不向銀行等金融中介機(jī)構(gòu)借入，而是發(fā)行各種證券來實現(xiàn)。公司股票、債券最為典型。6、資產(chǎn)證券化 1）美國將資產(chǎn)證券化全球化 冰島破產(chǎn)、韓國破產(chǎn)2）美國把虛幻資產(chǎn)證券化 一張建房圖紙3）美國的美麗虛構(gòu) 替代石油產(chǎn)品二、資產(chǎn)證券化的運(yùn)作1、參與主體 發(fā)起人、特別目的載體、信用增級機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu)、承銷商、服務(wù)商和受托人2、一般流程1）確定基礎(chǔ)資產(chǎn)并組建資產(chǎn)池2）設(shè)立特別目的的載體（SPV）3）資產(chǎn)轉(zhuǎn)移（基礎(chǔ)資產(chǎn)從發(fā)起人的地方轉(zhuǎn)移給SPV）4）信用增級5）信用評級6）發(fā)售證券 7）支付對價 8

3、）管理資產(chǎn)池 9）清償證券容易出現(xiàn)風(fēng)險的地方1、降低資產(chǎn)的選擇 摩根、高盛的收益指標(biāo)2、復(fù)雜的包裝 雷曼兄弟的成長性、潛在性3、可控性的風(fēng)險一大批金融工程的設(shè)計師弄得誰也看不懂4、法律的分別：美國和中國的不同證券市場容易出現(xiàn)的風(fēng)險1、證券市場過度投機(jī)2、證券市場政策性風(fēng)險嚴(yán)重3、證券市場面臨深刻的危機(jī)1）信用危機(jī)2）金融與社會危機(jī)4、上市公司質(zhì)量差5、證券公司面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險我國股票投資的現(xiàn)狀分析1、中國股票是一個投機(jī)市場2、中國股票市場的風(fēng)險很高3、牛市賺錢，熊市賺股票4、技術(shù)派和基本面派5、選擇股票的原則1）滯脹股；2）業(yè)績好的股票；3）抗跌股6、最近不能買的股我國公司上市的條件1、滬深交

4、易所的共同條件1）股票已經(jīng)國務(wù)院證券管理部門批準(zhǔn)向社會公開發(fā)行 2）公司股本總額不少于5000萬元 3）開業(yè)時間3年以上，最近3年連年贏利，原國有企業(yè)依法改建而設(shè)立的，或者公司法實施后新組建成立的，其主要發(fā)起人為國有大中型企業(yè)的 4）持股票面值達(dá)人民幣1000元以上的股東人數(shù)不少于1000人，向社會公開發(fā)行股份達(dá)公司總股份的25以上，公司股本超過人民幣4億元，其向社會公開發(fā)行的股份比例在15以上 5）公司在最近3年無重大違紀(jì)行為，財務(wù)報表無虛假記載 6）國務(wù)院規(guī)定的其他條件 上市的補(bǔ)充規(guī)定1、在第一部上市的條件：公司實收股本不得少于500萬元人民幣，公司向社會發(fā)行的股票占實收股本額的比例不低于

5、25；記名股東不少于25人 2、在第二部上市的條件：申請上市的實收股本額要不少于100萬元人民幣，公司向社會公開發(fā)行的股票占實收股本額的比例不少于10，記名股東不少于300人 主板和創(chuàng)業(yè)板的區(qū)別1、股本的區(qū)別1）創(chuàng)業(yè)板IPO后總股本不得少于3000萬元 2）主板發(fā)行前股本總額不少于人民幣3000萬元；發(fā)行后股本總額不少于人民幣5000萬元 發(fā)行人關(guān)鍵門檻的區(qū)別1、創(chuàng)業(yè)板1）發(fā)行人應(yīng)當(dāng)主要經(jīng)營一種業(yè)務(wù)2）最近兩年連續(xù)盈利，最近兩年凈利潤累計不少于一千萬元，且持續(xù)增長；或者最近一年盈利，且凈利潤不少于五百萬元，最近一年營業(yè)收入不少于五千萬元，最近兩年營業(yè)收入增長率均不低于百分之三十3）發(fā)行前凈資產(chǎn)

6、不少于兩千萬元 2、主板 1）最近3個會計年度凈利潤均為正且累計超過人民幣3000萬元2）最近3個會計年度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額累計超過人民幣5000萬元；或者最近3個會計年度營業(yè)收入累計超過人民幣3億元3）最近一期末無形資產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比例不高于20%4）最近一期末不存在未彌補(bǔ)虧損 3、資產(chǎn)證券化的特征和意義 1）資產(chǎn)證券化的特征 A 資產(chǎn)證券化是資產(chǎn)支持的融資 B 資產(chǎn)證券化是結(jié)構(gòu)性融資 C 資產(chǎn)證券化是表外融資（例如銀行的外表性收益）2）資產(chǎn)證券化的意義A、從發(fā)起人來看a 增加資產(chǎn)流動性b 提升資產(chǎn)放債管理能力C 實現(xiàn)低成本融資d 增加收入來源B 從投資者來看(投行)a 提供多樣化的投

7、資品種b 提供更多的合規(guī)投資C 降低資本要求C 從金融市場、經(jīng)濟(jì)體的角度看a 提供新的投融資途徑B 提高資本配置的有效性C 提高金融系統(tǒng)的安全性如果沒有有效監(jiān)管，會加大系統(tǒng)性風(fēng)險例如所有的歐洲銀行4、資產(chǎn)證券化的核心1）破產(chǎn)隔離是資產(chǎn)證券化的核心2）實現(xiàn)破產(chǎn)隔離的兩種方式A、特殊目的信托（SPT）在SPT方式下，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移是通過信托實現(xiàn)，即發(fā)起人將基礎(chǔ)資產(chǎn)信托給作為受托人的SPT，成立信托關(guān)系，由SPT作為資產(chǎn)支持證券的發(fā)行人發(fā)行代表對基礎(chǔ)資產(chǎn)享有權(quán)利的信托受益憑證。B、特殊目的公司(SPC) 在SPC方式下，專門設(shè)立作為資產(chǎn)證券化SPV的公司SPC，發(fā)行人將基礎(chǔ)資產(chǎn)以出 售的形式轉(zhuǎn)移給SPC,

8、SPC以基礎(chǔ)資產(chǎn)為支持向投資者發(fā)行證券。由于發(fā)起人已經(jīng)將基礎(chǔ)資產(chǎn)出售給SPC，這一資產(chǎn)的所有權(quán)就屬于SPV，發(fā)起人的債權(quán)人就不能再對已不屬于發(fā)起人的基礎(chǔ)資產(chǎn)主張權(quán)利，從而實現(xiàn)了基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)起人的破產(chǎn)隔離。5、真實出售的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)移實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)起人的破產(chǎn)隔離，一個關(guān)鍵就是這種資產(chǎn)轉(zhuǎn)移必須是真實出售。 1）資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時真實出售的判斷 2）資產(chǎn)轉(zhuǎn)移后真實出售的判斷外匯投資應(yīng)該規(guī)避的風(fēng)險1、美元和日元對沖2、美元的走勢決定其他貨幣的走勢3、決定美元走勢的因素4、美元不可能放棄儲備貨幣5、美元還希望獲取鑄幣稅6、持有美元，加上購買B股三、資產(chǎn)證券化的八大要素1、健全的法律制度2、精確的現(xiàn)金流

9、分析3、謹(jǐn)慎的會計處理4、有公信力的信用評估5、全面性的投資銀行6、完善的國債市場7、活躍的二級市場8、多樣化的投資者黃金和其他資產(chǎn)的投資1、黃金和美元的關(guān)系2、石油和美元的關(guān)系3、原料和美元的關(guān)系第二部分：投資銀行一、投資銀行的概念1、投資銀行的定義 投資銀行實際上并不是一般意義上的銀行，屬于非銀行金融機(jī)構(gòu)。雖然有投資，但其本身并不從事“投資”，它一般不以自己的資金作為永久性的生產(chǎn)性投資，僅僅協(xié)助政府或企業(yè)發(fā)行證券，并使投資者獲得這些證券。投資銀行也不是一般意義的“銀行”，商業(yè)銀行主要是從事吸收存款、發(fā)行貸款，而投資銀行主要是從事證券的發(fā)行和二級市場上的非儲蓄金融中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)。2、投資銀行業(yè)

10、務(wù)范圍的理解1）最廣義的范圍 幾乎包括所有的金融業(yè)務(wù)。從國際企業(yè)承銷、分支機(jī)構(gòu)零售業(yè)務(wù)行銷到各式各樣的金融服務(wù)。2）次廣義的范圍 涵蓋所有資本市場的活動，從證券承銷、公司理財、企業(yè)并購、咨詢服務(wù)基金管理、風(fēng)險投資到商人銀行及金融機(jī)構(gòu)非零售的巨額交易活動等。3）次俠義僅包括部分資本市場上的活動，尤其是著重于證券承銷和企業(yè)并購兩項業(yè)務(wù)。基金管理、風(fēng)險投資、金融商品交易、風(fēng)險管理等業(yè)務(wù)則未涵蓋在內(nèi)。4）最俠義 也就是投資銀行最傳統(tǒng)的功能，相當(dāng)于我國證券公司的業(yè)務(wù)，包括初級市場的承銷業(yè)務(wù)和次級市場的經(jīng)紀(jì)和自營業(yè)務(wù)。二、投資銀行的業(yè)務(wù)范圍1、股權(quán)與債權(quán)的承銷1）包銷2）代銷2、經(jīng)紀(jì)與自營業(yè)務(wù)3、募集1）

11、公募2）私募. 4、合并與收購1）合并合并是指兩家公司結(jié)合為一A、吸收合并 消滅公司，申請解散，稱為吸收合并B、存續(xù)合并 存續(xù)公司，申請變更登記，稱為存續(xù)合并C、創(chuàng)設(shè)合并 兩家或兩家以上的公司同時消滅而成立另一家新的公司，稱為創(chuàng)設(shè)合并2）收購A、股權(quán)收購 股權(quán)收購是指直接或間接購買目標(biāo)公司部分或全部的股權(quán)，使其成為收購一方的轉(zhuǎn)投資事業(yè)。B、資產(chǎn)收購 資產(chǎn)收購則是指收購者依其需求，購買目標(biāo)公司部分或全部的資產(chǎn)，直到目標(biāo)公司資產(chǎn)銷售一空時，可以出售資產(chǎn)的收入來支付清算股權(quán)，并同時結(jié)束營運(yùn)。5、公司重組 1）資產(chǎn)重組2）行業(yè)重組3）公司內(nèi)部重組6、風(fēng)險投資1）采用私募的方式為企業(yè)募集資金2）對于某些

12、潛力巨大的企業(yè)有時也進(jìn)行直接投資，成為其股東3）更多的投資銀行是設(shè)立“風(fēng)險基金”或“創(chuàng)業(yè)基金”，向這些企業(yè)提供資金來源。 7、項目融資 8、金融創(chuàng)新 金融創(chuàng)新的工具（衍生工具）一般分為三類：A、期貨、B、期權(quán)、C、掉期。 利用衍生工具的策略有三： 1）套利 2）套期保值 3）投機(jī) 9、基金管理10、咨詢服務(wù) 咨詢服務(wù)是指投資銀行為客戶提供有關(guān)資產(chǎn)管理、負(fù)債管理、風(fēng)險管理、流動性管理、投資組合設(shè)計、估價等多種咨詢服務(wù)。 11、公司理財三、投資銀行業(yè)務(wù)的特點 1、廣泛性 2、專業(yè)性 3、創(chuàng)新性四、投資銀行與商業(yè)銀行的區(qū)別1、資金來源與資金運(yùn)用上的區(qū)別2、融資功能與方式上區(qū)別3、業(yè)務(wù)內(nèi)容和活動范圍的

13、區(qū)別4、投資銀行的開拓性強(qiáng)于商業(yè)銀行五、投資銀行的功能1、媒介資金供需2、構(gòu)造證券市場3、優(yōu)化資源配置4、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集中六、美國金融創(chuàng)新的思考1、應(yīng)該不應(yīng)該采取低利息政策2、應(yīng)該不應(yīng)該采取多印鈔票政策3、應(yīng)該不應(yīng)該實行混業(yè)經(jīng)營4、應(yīng)該不應(yīng)該加速資產(chǎn)證券化5、應(yīng)該不應(yīng)該銀行放款的條件下降6、應(yīng)該不應(yīng)該泛用劣質(zhì)金融資源七、中國金融創(chuàng)新不足1、中國金融證券化不足2、中國沒有混業(yè)經(jīng)營3、中國人民幣沒有全方位自由兌換4、中國的銀行沒有放大資金的功能5、中國的銀行缺乏金融產(chǎn)品（因為不怕錢使用不出去） 八、金融監(jiān)管的重要性1、金融創(chuàng)新就是不斷突破金融監(jiān)管2、金融監(jiān)管可以控制創(chuàng)新的破壞性3、金融監(jiān)管的難度越來越

14、大4、金融監(jiān)管與放松監(jiān)管矛盾第一部分：資產(chǎn)證券化一、資產(chǎn)證券化的定義1、資產(chǎn)證券化的定義 指將資產(chǎn)通過結(jié)構(gòu)性重組轉(zhuǎn)化為證券的金融活動1）資產(chǎn)具體指哪些資產(chǎn)？A、住房抵押貸款；B、汽車消費(fèi)貸款；C、信用卡應(yīng)收收款；D、商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款；E、銀行中長期貸款；F、銀行不良資產(chǎn)等等2、美國次案危機(jī)的根源1）一切都實行證券化2）存量流量增量3）所有的不良資產(chǎn)變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)3、結(jié)構(gòu)性重組 就是結(jié)構(gòu)性重組，就是將基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給特別目的載體（SPV）以實現(xiàn)破產(chǎn)隔離，并對基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流進(jìn)行重組的過程4、信用評級將資產(chǎn)變得模糊1）劣質(zhì)資產(chǎn)變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)2）簡單的資產(chǎn)經(jīng)過數(shù)學(xué)變成復(fù)雜資產(chǎn)，一般看不懂3）安全資產(chǎn)替代

15、例如，雷曼投行A方 案保B方案4）國際評級機(jī)構(gòu)審察不嚴(yán)5）投資者盲目相信大的投行和信用評級機(jī)構(gòu)5、房地產(chǎn)企業(yè)證券化 指企業(yè)的資金籌措，不向銀行等金融中介機(jī)構(gòu)借入，而是發(fā)行各種證券來實現(xiàn)。公司股票、債券最為典型。6、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 1）美國將資產(chǎn)證券化全球化 冰島破產(chǎn)、韓國破產(chǎn)2）美國把虛幻資產(chǎn)證券化 一張建房圖紙3）美國的美麗虛構(gòu) 替代石油產(chǎn)品二、房地產(chǎn)證券化的運(yùn)作1、參與主體 發(fā)起人、特別目的載體、信用增級機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu)、承銷商、服務(wù)商和受托人2、一般流程1）確定基礎(chǔ)資產(chǎn)并組建資產(chǎn)池2）設(shè)立特別目的的載體（SPV）3）資產(chǎn)轉(zhuǎn)移（基礎(chǔ)資產(chǎn)從發(fā)起人的地方轉(zhuǎn)移給SPV）4）信用增級5）信用評

16、級6）發(fā)售證券 7）支付對價 8）管理資產(chǎn)池 9）清償證券容易出現(xiàn)風(fēng)險的地方1、降低資產(chǎn)的選擇 摩根、高盛的收益指標(biāo)2、復(fù)雜的包裝 雷曼兄弟的成長性、潛在性3、可控性的風(fēng)險一大批金融工程的設(shè)計師弄得誰也看不懂4、法律的分別：美國和中國的不同3、房地產(chǎn)證券化的特征和意義 1）房地產(chǎn)證券化的特征 A 房地產(chǎn)證券化是地產(chǎn)產(chǎn)支持的融資 B 房地產(chǎn)證券化是結(jié)構(gòu)性融資 C 房地產(chǎn)證券化是表外融資（例如銀行的外表性收益）2）房地產(chǎn)證券化的意義A、從發(fā)起人來看a 增加資產(chǎn)流動性b 提升資產(chǎn)放債管理能力C 實現(xiàn)低成本融資d 增加收入來源B 從投資者來看(投行)a 提供多樣化的投資品種b 提供更多的合規(guī)投資C 降

17、低資本要求4、資產(chǎn)證券化的核心1）破產(chǎn)隔離是資產(chǎn)證券化的核心2）實現(xiàn)破產(chǎn)隔離的兩種方式A、特殊目的信托（SPT）在SPT方式下，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移是通過信托實現(xiàn)，即發(fā)起人將基礎(chǔ)資產(chǎn)信托給作為受托人的SPT，成立信托關(guān)系，由SPT作為資產(chǎn)支持證券的發(fā)行人發(fā)行代表對基礎(chǔ)資產(chǎn)享有權(quán)利的信托受益憑證。C 從金融市場、經(jīng)濟(jì)體的角度看a 提供新的投融資途徑B 提高資本配置的有效性C 提高金融系統(tǒng)的安全性如果沒有有效監(jiān)管，會加大系統(tǒng)性風(fēng)險例如所有的歐洲銀行B、特殊目的公司(SPC) 在SPC方式下，專門設(shè)立作為資產(chǎn)證券化SPV的公司SPC，發(fā)行人將基礎(chǔ)資產(chǎn)以出 售的形式轉(zhuǎn)移給SPC,SPC以基礎(chǔ)資產(chǎn)為支持向投資者發(fā)行

18、證券。由于發(fā)起人已經(jīng)將基礎(chǔ)資產(chǎn)出售給SPC，這一資產(chǎn)的所有權(quán)就屬于SPV，發(fā)起人的債權(quán)人就不能再對已不屬于發(fā)起人的基礎(chǔ)資產(chǎn)主張權(quán)利，從而實現(xiàn)了基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)起人的破產(chǎn)隔離。5、真實出售的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移 通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)移實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)起人的破產(chǎn)隔離，一個關(guān)鍵就是這種資產(chǎn)轉(zhuǎn)移必須是真實出售。 1）資產(chǎn)轉(zhuǎn)移時真實出售的判斷 2）資產(chǎn)轉(zhuǎn)移后真實出售的判斷三、資產(chǎn)證券化的八大要素1、健全的法律制度2、精確的現(xiàn)金流分析3、謹(jǐn)慎的會計處理4、有公信力的信用評估5、全面性的投資銀行6、完善的國債市場7、活躍的二級市場8、多樣化的投資者日本 香港 中國大陸 日本、香港、中國大陸房地產(chǎn)價格走勢圖三、如何守住財富1、當(dāng)今世界

19、沒有一個永恒的資產(chǎn)2、古代的土地3、近代的黃金4、中國人買房子六、外匯1、歐元風(fēng)險最大2、美元會趨向上升3、人民幣升值沒有太大的空間4、買入美元5、買入B股一、德國房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于同步1、階段1958-1995年，房價高增長期 德國GDP1958-1995年均增速達(dá)到7.8%， 2、階段1996-2008年，房價低增長期 1996-2008年，GDP年均增速大幅下降為2.3% 3、60-80年代德國城市化處于快速增長期，96年之后，城市化率幾乎達(dá)到頂點。二、德國房價與中國房價比較1、2009年，德國人平均月收入2400-3000歐元，普通住宅均價1000-2000歐元/平米，房價收入比約3

20、.1倍。 2、我國，2010年人均可支配月收入1592元人民幣，商品住房成交均價4723元/平米，房價收入比約7.4倍三、德國貨幣供應(yīng)量與中國比較1、1970-1995年德國房價持續(xù)上漲的26年間，德國（M2增速-GDP增速）的均值為5.7%，1969-1998年，德國M2/GDP介于0.24-0.34， 2、我國1985-2010年的26年間，（M2增速-GDP增速）的均值高達(dá)11.9%。我國1985-2010年M2/GDP從0.58上升至1.82 四、德國均衡的城市發(fā)展1、單個城市人口規(guī)模很小，但其數(shù)量多且分布均勻。 2、德國有便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和發(fā)達(dá)的汽車工業(yè)。德國每平米公里土地有鐵路和公路

21、0.75公里，8000萬人共擁有4000萬輛汽車 3、德國大中小城市之間以及城鄉(xiāng)之間的基礎(chǔ)設(shè)施、工作機(jī)會、社會保障、就醫(yī)等條件幾乎無差異 五、德國對房地產(chǎn)態(tài)度1、與中國不同，德國堅決否定房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”說2、多元化的住宅供應(yīng)體系。德國土地私有，所以政府鼓勵自建房、合作建房，從而提高了住房供應(yīng)的效率，同時打破開發(fā)商對房屋供應(yīng)的壟斷。德國的自建房比例高達(dá)61%、開發(fā)商建房僅占38%。 3、高稅制遏制炒房 在德國從事地產(chǎn)買賣涉及稅種包括土地稅、土地購買稅及資本利得稅，重重高稅負(fù)打擊了炒房行為。其中，持有環(huán)節(jié)的土地稅率約為0.35%；買賣環(huán)節(jié)的土地購買稅約為3.5%，資本利得稅為收益的25%。4、繁

22、榮的租房市場。2006年德國的自有住房率僅為41.6%，租賃住房率達(dá)58%。租房市場的繁榮，很大一點在于德國法律對于房客一邊倒的利益保障。5、獨(dú)立的房價評估機(jī)制。德國各類地產(chǎn)價格不是由房地產(chǎn)商或政府說了算，而是由獨(dú)立的地產(chǎn)評估師來評估認(rèn)定。6、法律手段對房價漲幅進(jìn)行管制。房價超過合理價的20%，出售者將被罰款；超50%，出售者則可能獲刑六、對中國的啟示1、增加供應(yīng)是解決高房價的根本之道；2、發(fā)展城市圈，縮短區(qū)域差距；3、降低地方政府對房地產(chǎn)依賴度，改變土地財政；4、大力發(fā)展利于租房人的租賃市場；5、對房價進(jìn)行必要的管制。一、什么叫房地產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計

23、稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例，從當(dāng)年10月1日開始實施。據(jù)證券日報2010年7月22日報道，有消息稱，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。2011年1月，重慶首筆個人住房房產(chǎn)稅在當(dāng)?shù)厣陥笕霂?，其稅款?154.83元。二、房地產(chǎn)稅的特點1、房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅，其征稅對象只是房屋 2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的房屋 3、區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收，對于

24、出租房屋按租金收入征稅 三、什么叫納稅義務(wù)人1、產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅 2、產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅 3、產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅 4、產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅 5、無租使用其他房產(chǎn)的問題。納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅 四、房地產(chǎn)的征收范圍房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)。所謂房產(chǎn)，是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。但獨(dú)立于房屋的建筑物如圍墻、暖房、水塔、

25、煙囪、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。但室內(nèi)游泳池屬于房產(chǎn)。 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 五、稅收優(yōu)惠1、國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的出租房產(chǎn)不屬于免稅范圍 2、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但如學(xué)校的工廠、商店、招待所等應(yīng)照章納稅 3、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但經(jīng)營用的房產(chǎn)不免 4、個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但個人擁有的營業(yè)用房或出租的房產(chǎn)

26、，應(yīng)照章納稅 5、對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行所屬分支機(jī)構(gòu)自用的房地產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅 6、經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn) 1）老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用的房產(chǎn)免稅 2）損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅 3）在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位減收的次月起，照章納稅4）為鼓勵地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅 5）從1988年1月1日起，對房管部門經(jīng)租的居民住房，在房租調(diào)整改革之前收取租金偏低的，可暫緩征

27、收房產(chǎn)稅。對房管部門經(jīng)租的其他非營業(yè)用房，是否給予照顧，由各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況按稅收管理體制的規(guī)定辦理 一、為什么要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)金融1、房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)2、銀行的大量貸款都是房地產(chǎn)貸款3、上市公司有大量的房地產(chǎn)公司4、保險資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)二、我國目前房地產(chǎn)走勢分析1、日本的房地產(chǎn)走勢2、香港房地產(chǎn)走勢3、我國房地產(chǎn)走勢2、房地產(chǎn)金融市場的必要性1）為房地產(chǎn)發(fā)展籌集資金2）加快房地產(chǎn)商品化3）提高資金使用效率3、房地產(chǎn)金融市場的特點1）房地產(chǎn)與金融的相互依存性2）收益高、風(fēng)險大3）涉及的領(lǐng)域非常多一、房地產(chǎn)金融市場概述1、房地產(chǎn)金融市場的涵義1）住房儲蓄存款2）住房貸款3）

28、房地產(chǎn)抵押貸款4）房地產(chǎn)信托5）房地產(chǎn)證券6）房地產(chǎn)保險4、房地產(chǎn)金融市場的前提條件1）房地產(chǎn)非常發(fā)達(dá)2）有很多金融工具3）有很多金融機(jī)構(gòu)、及業(yè)務(wù)經(jīng)營5、房地產(chǎn)金融市場的種類1）按服務(wù)對象分類A、房產(chǎn)金融市場B、地產(chǎn)金融市場2）按交易對象分類A、房地產(chǎn)信貸市場B、房地產(chǎn)證券市場C、房地產(chǎn)合約市場（期權(quán)、期貨）3）按市場層次分類：A、初級市場B、二級市場二、房地產(chǎn)金融市場的主體1、房地產(chǎn)金融市場的主體1）房地產(chǎn)金融市場的資金需求者A、企事業(yè)單位B、政府部門C、金融機(jī)構(gòu)城鄉(xiāng)居民2）房地產(chǎn)金融市場的資金供應(yīng)者A、金融機(jī)構(gòu)B、企事業(yè)單位C、政府部門D、社會公益組織F、城鄉(xiāng)居民2、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)1）金融管理機(jī)構(gòu)A、中國人民銀行B、證券會2）國有商業(yè)銀行3）其它金融機(jī)構(gòu)3、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)1）資產(chǎn)性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)A、房地產(chǎn)投資B、房地產(chǎn)貸款房地產(chǎn)抵押貸款 私人購房貸款土地使用權(quán)抵押貸款 存貸合一的私人購房貸款房地產(chǎn)貼息貸款 商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)流動性資金貸款預(yù)算內(nèi)房地產(chǎn)投資“撥改貸” 城市土地開發(fā)流動資金貸款2）負(fù)債性房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)A、發(fā)行房地產(chǎn)投資股票和債務(wù)B、開辦個人住宅儲蓄存款業(yè)務(wù)C、辦理住宅建設(shè)存款D、辦理住房投資撥款E、對外借款三、房地產(chǎn)的影響因素1、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢2、國際經(jīng)濟(jì)