1、第五章理財(cái)策劃1二、購房與租房的決策案例1： 李先生看上了一套40平方的房產(chǎn)，可租可售。租房為每月1000元，押金3個(gè)月。買價(jià)為25萬元，首付5萬元，利率為6%的房屋抵押貸款。李先生該買或賣？（一年期存款利率為3%）。2二、購房與租房的決策（一）簡單年成本比較法：購房的使用成本=首付款的機(jī)會(huì)成本 +貸款利息+物業(yè)管理費(fèi)+其他租房成本=租金 3二、購房與租房的決策（二）凈現(xiàn)值法：1、計(jì)算n年租房 的累計(jì)凈現(xiàn)值：2、計(jì)算n年買房 的累計(jì)凈現(xiàn)值： NPV1=n年后取回的租房押金現(xiàn)值- 押金- 年租金（1+g）t-1/（1+r）tNPV2= n年后賣房的凈所得現(xiàn)值 首付款 年還貸額 * P/A（r，n

2、）43、假設(shè)n年租房 的凈現(xiàn)值= n年買房 的凈現(xiàn)值，計(jì)算出n年后賣房的凈所得及房屋的應(yīng)有最低售價(jià)：4、比較n年后房屋的應(yīng)有最低售價(jià)與實(shí)際可能售價(jià)n年后房屋的應(yīng)有最低售價(jià)= n年后賣房的凈所得 + n年后房貸余額現(xiàn)值二、購房與租房的決策5二、購房與租房的決策購房與租房決策的影響因素：目前的經(jīng)濟(jì)能力居住時(shí)間房租增長率房價(jià)增長率： （購房年成本率、租房年居住成本率）利率水平負(fù)債能力6案例2： 王太太的購房計(jì)劃 王太太年收入10萬，預(yù)計(jì)收入成長率3%。目前家庭凈資產(chǎn)為15萬元，40%為儲蓄首付款與負(fù)擔(dān)房貸款上限，打算5年后購房，投資報(bào)酬率為10%，貸款年限為20年，房貸款利率為6%。 王太太如何合理

3、購房？思考：7案例分析： （一） COF CIF0123456 t15萬g=3% 還 貸 購房首付2524R=10萬 購房首付8案例分析： （一） 一、以儲蓄及付息能力估算可承受的房屋總價(jià)：1、屆時(shí)可負(fù)擔(dān)的首付款=目前的凈資產(chǎn) X （ F/P, r，n1) +目前年收入 X （ F/A, r，n1) X 負(fù)擔(dān)首付比率上限（其中： r-投資報(bào)酬率， n1-離購房年數(shù)）91、王太太屆時(shí)可負(fù)擔(dān)的首付款= 15萬元X （ F/P, 10%，5) +10萬X （ F/A, 10%，5) X 40% =48.6萬元案例2：102、可負(fù)擔(dān)的房貸=目前年收入* （ F/P, g，n1) X負(fù)擔(dān)房貸的比率上限

4、X （ P/A, i，n2)（其中： g-預(yù)計(jì)收入成長率， n1-離購房年數(shù) n2-貸款年數(shù)， i-房貸利率）案例2：112、王太太屆時(shí)可負(fù)擔(dān)的房貸= 10萬X （ F/P, 3%，5) X 40% X （ P/A, 6%，20) = 53.2萬元12案例分析： （一）3、屆時(shí)可負(fù)擔(dān)的總房價(jià)=可負(fù)擔(dān)的首付款+可負(fù)擔(dān)的房貸王太太屆時(shí)可負(fù)擔(dān)的首付款=48.6萬元屆時(shí)可負(fù)擔(dān)的房貸款=53.2萬元可負(fù)擔(dān)的總房價(jià)=101.8萬元13案例分析：（二）（二）計(jì)算可負(fù)擔(dān)的房屋單價(jià)：可負(fù)擔(dān)的房屋單價(jià)=可負(fù)擔(dān)的房屋總價(jià) / 需求面積14（三）確定購房區(qū)位案例分析：（三）15總結(jié)： 購房規(guī)劃的基本步驟（一）以家庭儲

5、蓄及付息能力估算可承受的房屋總價(jià)（二）計(jì)算可負(fù)擔(dān)的房屋單價(jià)（三）確定購房區(qū)位16一、房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢與劣勢優(yōu)勢：1、可觀的收益率2、對抗通貨膨脹3、所得稅優(yōu)勢4、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)17一、房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢與劣勢劣勢：1、流動(dòng)性較差2、需要大筆首付資金3、房地產(chǎn)周期與財(cái)務(wù)杠桿的不利影響4、高風(fēng)險(xiǎn)5、管理成本高18二、影響房產(chǎn)投資的因素房價(jià)收入比： 國際1：3 1：6，中國1：10甚至1：20供求關(guān)系貸款利率政策因素其他因素： 地段、環(huán)境、配套設(shè)施、交通、房型、朝向、容積率、樓層、質(zhì)量、物業(yè)管理1920四、房產(chǎn)投資的方式直接購房投資期房投資炒“樓花”：購房權(quán)證（預(yù)定卡）以舊翻新以租養(yǎng)租以租代購房地產(chǎn)信托（REIT）拍賣會(huì)上淘房21相關(guān)鏈接： 投資拍賣房產(chǎn)優(yōu)勢： 拍賣價(jià)通常低20-30% 上海國際商品拍賣有限公司注意點(diǎn)：1、關(guān)注起拍價(jià)2、對目標(biāo)樓盤實(shí)地考查，確定心理價(jià)位3、保證金2萬元，準(zhǔn)備好足夠資金4、考慮傭金，通常為房屋成交價(jià)的1.5%22五、房產(chǎn)投資的成本貸款利息稅費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)23五、房產(chǎn)投資的成本1、貸款利息貸款方式公積金貸款商業(yè)貸款（按揭貸款）組合