1、2022/8/20謹(jǐn)呈：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沙河小區(qū)商業(yè)整合推廣方案 第1頁，共113頁。立足遵義、影響貴州、放眼中國第2頁，共113頁。宏觀大勢遵義房地產(chǎn)發(fā)展概況第一章節(jié)第二章節(jié)現(xiàn)有價值項目概況、SWOT分析目 錄第三章節(jié)提煉價值項目定位第四章節(jié)提升價值項目定位第五章節(jié)實現(xiàn)價值項目營銷策略第3頁，共113頁。遵義城市投資環(huán)境是怎么樣呢？第4頁，共113頁。FOCUS 2遵義房商業(yè)發(fā)展概況第一章節(jié)：項目認(rèn)識在市場中尋求項目的發(fā)展方向FOCUS 1遵義投資環(huán)境第5頁，共113頁。遵義市投資環(huán)境FOCUS 1遵義市經(jīng)濟(jì)概述 2019年全市生產(chǎn)總值達(dá)到566億元，財政收入達(dá)88.6億元，全市人均地區(qū)生

2、產(chǎn)總值7468元，總體實現(xiàn)小康，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)591億元，城鄉(xiāng)居民可支配收入達(dá)11340元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到2819元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)7098元，農(nóng)村居民人均消費(fèi)1708，新行農(nóng)村合作醫(yī)療普及全市，達(dá)到83.5%。第6頁，共113頁。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)提速發(fā)展。完成規(guī)模工業(yè)增加值175.45億元，增長18，增速提高1個百分點(diǎn)。六大基地、六大標(biāo)志工程、六大百億行業(yè)（企業(yè)）建設(shè)取得新進(jìn)展，十大工業(yè)集聚區(qū)、白酒“一大十星”培育發(fā)展加快，煙酒、機(jī)電、化工、能源、新材料、制藥等特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支柱地位進(jìn)一步鞏固。 遵義市投資環(huán)境FOCUS 1遵義市經(jīng)濟(jì)概述第7頁，共113頁。 全市生產(chǎn)總值完成566億元

3、，同比增長14.5；人均生產(chǎn)總值超過1000美元。三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。一、二、三產(chǎn)業(yè)分別增長9.9、17.7和13。投資消費(fèi)出口同步增加。固定資產(chǎn)投資預(yù)計完成259億元，增長19.6；社會消費(fèi)品零售總額完成165億元，增長18；進(jìn)出口總額達(dá)到1.5億美元，增長70.7。速度質(zhì)量效益同步提高。財政收入快速增長，完成財政總收入88.59億元，增長22.65；完成地方財政收入34.07億元，增長26.74。359戶規(guī)模工業(yè)企業(yè)贏虧相抵后實現(xiàn)利潤57億元，增長53.8。遵義市投資環(huán)境FOCUS 1遵義市經(jīng)濟(jì)概述第8頁，共113頁。我們目前的商業(yè)房地產(chǎn)市場是怎么樣？第9頁，共113頁。FOCUS 2遵義房

4、商業(yè)發(fā)展概況第一章節(jié)：項目認(rèn)識FOCUS 1遵義市投資環(huán)境在市場中尋求項目的位置第10頁，共113頁。 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示： 2019年 遵義市房地產(chǎn)新增建筑面積約為70萬平方米。其中商業(yè)面積在15萬平米。加上08年市場積累滯銷的商業(yè)項目市場可在售的項目面積約25萬平米08年商業(yè)地產(chǎn)預(yù)售面積增加迅猛遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS 2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境第11頁，共113頁。市場環(huán)境遵義市商業(yè)地產(chǎn)價格發(fā)展！ 主要是商業(yè)地產(chǎn)在07年市場火爆，開發(fā)量增大導(dǎo)致07年價格飆升，而今年隨著全國房地產(chǎn)市場的降溫，價格局部回落到06年的水平并且價格有很大的下降空間遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS 2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境第

5、12頁，共113頁。遵義形成三大商圈局部發(fā)展布局遵義目前已經(jīng)形成商圈的主要有，路丁字口商圈、和港澳商圈、火車站商圈。丁字口商圈：一丁字口為核心商業(yè)中心延伸至紅花崗商業(yè)區(qū)、茍家井批發(fā)市場形成服裝、百貨、的休閑購物零售批發(fā)城市核心商業(yè)圈。火車站商圈：火車站作為依托商業(yè)延伸坪豐批發(fā)市場春天堡、沃爾瑪、天宇建材市場局部形成商品集散物流商圈。港澳商圈：由香港路和澳門路為中心商業(yè)主要有國美、羅莊、華聯(lián)百貨、恒興家居等商業(yè)廣場形成新興具有城市升級版的商業(yè)圈。丁字口商圈火車站商圈本案港澳商圈遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS 2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境第13頁，共113頁。茍家井市場主營: 服裝鞋日化燈具商業(yè)定位：低檔

6、租金:店面形式 150300元/二樓開放式鋪位租金 80元/左右。售：3000-15000元/平米丁字口商圈租售概況遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS 2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境第14頁，共113頁。紅花崗商業(yè)步行街主營: 服裝鞋旅游用品、休閑娛樂等商業(yè)定位：中檔租金:店面形式 250300元/二樓開放式鋪位租金 80元左右。售：5000-20000元/平米丁字口商圈租售概況遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS 2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境第15頁，共113頁。香港路商業(yè)區(qū)主營: 服裝、鞋、電器、電腦產(chǎn)品、家居等商業(yè)定位：中高檔租金:商場式 100180元/二樓開放式鋪位租金 30-80元 /元左右三樓： 20-40

7、 /元左售：3000-12000元/平米港澳商圈租售概況遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS 2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境第16頁，共113頁。廣州路商業(yè)區(qū)主營: 家居、餐飲等商業(yè)定位：中高檔商業(yè)裙樓 空置率80%售：3000-10000元/平米港澳商圈租售概況遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS 2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境第17頁，共113頁?；疖囌旧倘ψ馐鄹艣r 春天堡市場主營：衛(wèi)生紙系列 糖煙酒副食品租金：30元/部分?jǐn)偽粌r格能達(dá)到 100元/開放式市場攤位租金價格 810元/遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS 2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境第18頁，共113頁?；疖囌旧倘ψ馐鄹艣r 沙河街商業(yè)區(qū)主營：糖煙酒副食品、建材、文具、服

8、裝等商業(yè)定位：低檔租金：20-60元/部分街鋪價格能達(dá)到 100元/售：2500-10000元/平米遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS 2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境第19頁，共113頁。二大商圈的租售一覽火車站商圈丁字口商圈港澳商圈租售銷售比例租售銷售比例銷售比例一樓臨街鋪位約120元/月/平米約1萬元/平米80%約250元/月/平米約3-4萬元/平米95%約120元/月/平米約1萬元/平米80%一樓內(nèi)鋪約50元/月/平米約7000元/平米50%約150元/月/平米約1萬元/平米90%約100元/月/平米約7000元/平米50%二樓鋪位約15元/月/平米約2800元/平米30%約60元/月/平米約7000

9、元/平米50%約40元/月/平米約2800元/平米25%三樓約10元/月/平米約2000元/平米10%約30元/月/平米約4000元/平米20%約20元/月/平米約2000元/平米10%遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS 2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境第20頁，共113頁。遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS 2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境第21頁，共113頁。供求價格發(fā)展開發(fā)商越來越注重產(chǎn)品品質(zhì)定位物流、批發(fā)等專業(yè)市場將成為新的商業(yè)增長點(diǎn)火車站中心商圈崛起的發(fā)展帶來商業(yè)價值 區(qū)內(nèi)供應(yīng)量大，競爭激烈規(guī)劃價格降溫、成交量下降區(qū)域環(huán)境規(guī)劃良好、前景向好、競爭激烈遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS 2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境第22頁，共1

10、13頁。機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，我們?nèi)绾斡行黄疲?片區(qū)規(guī)劃良好，城市地位穩(wěn)步上升！城區(qū)商業(yè)項目開發(fā)量過大！眾多項目集中開發(fā)滯銷項目和空置率急劇攀升！ 開發(fā)商資金鏈緊張導(dǎo)致市場價格秩序混亂！遵義商業(yè)地產(chǎn)概況小結(jié)遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS 2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場環(huán)境第23頁，共113頁。在市場競爭激烈的前提下，更要看清楚我們項目的現(xiàn)狀。第24頁，共113頁。項目分析FOCUS 1看清楚我們目前的狀況第二章節(jié)現(xiàn)有價值項目概況、SWOT分析項目SWOT分析FOCUS2第25頁，共113頁。項目分析FOCUS 1項目概況項目位置火車站南地塊總占地面積（約）215000總建筑面積（約）860000 住宅建筑面積（

11、約）660000 商業(yè)建筑面積（約）200000容積率（約）4地段屬中心區(qū)邊緣；體量較大，為中大型商業(yè)社區(qū)。項目概況第26頁，共113頁。工程狀況一期已經(jīng)交付使用；二期接近結(jié)構(gòu)封頂，項目因缺資金已停工出租狀況出租率占商業(yè)的30%不到租金低廉、商戶流動性大內(nèi)鋪以及二樓以上商鋪出租率不到10%銷售狀況業(yè)態(tài)定位成衣棉紡、五金機(jī)電、家居、日用百貨、餐飲休閑的步行街綜合性市場項目分析FOCUS 1項目概況1、沙河小區(qū)50%；2、尚品華府5%。3、項目運(yùn)營3-4年商業(yè)經(jīng)營慘淡臨街商鋪基本售罄，余下商鋪二樓以上約占70%項目資金鏈斷裂、工程停工第27頁，共113頁。東靠北鄰西臨南至郵政物流中心、長征學(xué)校、東

12、連線大型停車場。沙壩天宇建材市場?；疖囌?、客運(yùn)站外環(huán)路、沃爾瑪項目四至項目分析FOCUS 1項目概況第28頁，共113頁。地塊素質(zhì)（商業(yè)氛圍、交通、人流、規(guī)劃）分析項目分析FOCUS 1商業(yè)氛圍交通人流規(guī)劃北面 東面西面 南面 項目概況第29頁，共113頁?？辞宄覀兊捻椖磕切┯袃?yōu)劣勢。第30頁，共113頁。項目分析FOCUS 1從項目中尋求我們的有力武器第二章節(jié)現(xiàn)有價值項目概況、SWOT分析項目SWOT分析FOCUS2第31頁，共113頁。項目分析FOCUS 2SWOT分析優(yōu)勢和機(jī)會S：優(yōu)勢O：機(jī)會地塊優(yōu)勢地塊緊挨主干道以及城際交通樞紐中心位置具有較高的物流以及商品集散價值地塊處于城市中心區(qū)

13、，未來升值潛力高周邊生活配套設(shè)施成熟，商業(yè)氛圍局部形成團(tuán)隊優(yōu)勢開發(fā)商在當(dāng)?shù)亻_發(fā)經(jīng)驗豐富且知名度高具有成熟操盤經(jīng)驗的深圳建華團(tuán)隊鼎力支持價格聯(lián)動效應(yīng)火車站商圈形成帶動周邊商業(yè)價格升溫客戶需求黔北地區(qū)商品集散物流圈所帶來的商機(jī)，帶動本土投資者城市規(guī)劃比鄰遵義火車站緊挨沃爾瑪城市主干道金鉆交匯，火車站商圈現(xiàn)正孕育脫變，形成遵義最耀眼的商圈之一項目SWOT分析第32頁，共113頁。規(guī)劃劣勢目前商業(yè)氛圍尚未成熟規(guī)劃較亂，難以形成整體環(huán)境劣勢項目街道環(huán)境差、缺乏一個整體的形象業(yè)態(tài)分布散亂檔次低小商家創(chuàng)利不高、形成流動性高、商業(yè)氛圍較差、商業(yè)價值不能充分體現(xiàn)運(yùn)營劣勢項目管理軟硬件都跟不上商業(yè)發(fā)展的要求導(dǎo)致多

14、難做不旺，在社會有一定的負(fù)面影響沒有整體的考慮商業(yè)的整體運(yùn)營以及經(jīng)營等問題導(dǎo)致商家在經(jīng)營上難以生全W：劣勢T：威脅競爭者威脅近年眾多樓盤集裙樓商業(yè)眾多，后續(xù)開發(fā)量大，競爭空前激烈政策威脅政府緊縮銀根，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場大幅降溫SWOT分析劣勢和威脅項目分析FOCUS 2項目SWOT分析第33頁，共113頁。項目分析FOCUS 2項目SWOT策略SO策略挖掘項目產(chǎn)品優(yōu)勢突出項目區(qū)位優(yōu)勢擴(kuò)大項目運(yùn)營優(yōu)勢利用片區(qū)規(guī)劃利好機(jī)會WO策略樹立項目特有形象與周圍區(qū)分強(qiáng)化項目升值潛力利用規(guī)劃前景來規(guī)避項目劣勢ST策略利用地塊良好地段打造獨(dú)特產(chǎn)品優(yōu)勢建立區(qū)域市場統(tǒng)領(lǐng)形象使競爭者難以超越進(jìn)行資源有效整合，提高競爭力W

15、T策略增加產(chǎn)品的附加值打動消費(fèi)者強(qiáng)有力的促銷推廣吸引客戶群項目SWOT分析第34頁，共113頁。怎么樣的市場定位才更適合我們項目發(fā)展？第35頁，共113頁。？PART 1項目定位項目市場定位項目主題定位項目功能定位第三章節(jié)：項目定位 第36頁，共113頁。低端：需求量大、覆蓋面廣（茍家井批發(fā)市場）高端：紅花崗商業(yè)圈頂端：中高端：丁字口商業(yè)圈競爭激烈有很大的空間我們先來觀察市場項目定位PART1項目市場定位市場容納量很少第37頁，共113頁。由項目本身出發(fā)無特定經(jīng)營資源制約項目商業(yè)氛圍的提升中心板塊的商業(yè)區(qū) 有利于打造火車站商圈的核心商業(yè)載體交通樞紐帶有利于項目商品集散于物流產(chǎn)業(yè)的形成項目已現(xiàn)樓

16、重新樹立新的形象，扭轉(zhuǎn)外界對項目固有的形象項目定位PART1項目市場定位第38頁，共113頁。綜合各方面因素考慮，建華認(rèn)為本項目應(yīng)走中低端路線外部資源不多，那我們就把產(chǎn)品做強(qiáng)建華策略項目定位PART1項目市場定位第39頁，共113頁。我們的核心競爭力又是什么？第40頁，共113頁。第三章節(jié)：項目定位 尋求我們在市場的位置項目功能定位PART2 2項目主題定位PART2 1第41頁，共113頁。產(chǎn)品契合度可操作性價值提升差異化重 要 度 和 權(quán) 重 依 次 遞 增 滿足客戶三大關(guān)鍵價值：大型商場購物環(huán)境與經(jīng)營理念一站式購物批發(fā)市場的商品集散場地中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢良好的交通樞紐火車站商圈作為依托如何

17、同競爭項目形成差異化？主題宣傳/促銷推廣/公關(guān)活動/展示主題等都要以之為中心展開項目定位PART1項目主題定位核心價值4級選擇模型第42頁，共113頁。客觀性主動式被動式主觀性4 2 3產(chǎn)品服務(wù)經(jīng)營環(huán)境品質(zhì)品牌和影響力商業(yè)氛圍區(qū)域價值利用常規(guī)地產(chǎn)項目的“核心競爭力矩陣”來判斷本項目的戰(zhàn)略發(fā)展方向環(huán)境：火車站商圈的形成，帶來的商業(yè)價值產(chǎn)品：商圈商業(yè)升級版，為領(lǐng)商圈品牌的標(biāo)志，更顯投資價值服務(wù)：品牌的力量，利于招商與推廣來帶的經(jīng)營價值經(jīng)營：引入商場化的經(jīng)營模式，一站式購物、商品集散、物流體現(xiàn)商業(yè)最核心價值項目定位PART1項目主題定位第43頁，共113頁?？陀^性被動式主觀性 1 4 2 3經(jīng)營服務(wù)

18、規(guī)劃地段理念品牌產(chǎn)品自然資源區(qū)域價值主動式本項目的發(fā)展方向：經(jīng)營+服務(wù)+產(chǎn)品本項目的選擇：“3+4”（服務(wù)+經(jīng)營）品牌品質(zhì)客觀性/主動式體現(xiàn)“產(chǎn)品商業(yè)價值”項目定位PART1項目主題定位第44頁，共113頁。我們選取的定位方向：服務(wù)+地段產(chǎn)品+經(jīng)營+項目定位PART1項目主題定位第45頁，共113頁。 本項目打造 貴州最大專業(yè)批發(fā)市場 項目定位PART1項目主題定位建華認(rèn)為第46頁，共113頁。命名建議主推：火車站物流城凸顯地段優(yōu)勢，提高地段號召力和認(rèn)同感！火車站物流涵蓋了本項目劃分成若干個專業(yè)市場團(tuán)組項目主題定位項目定位PART1城物流集散地、集服裝皮具、日用化工、五金、文具專業(yè)批發(fā)市場第4

19、7頁，共113頁。輔推：義烏小商品綜合市場、遵義綜合批發(fā)市場永誠國際物流城備用：發(fā)展商品牌，提高項目號召力和認(rèn)同感！永誠命名建議國際宣揚(yáng)的是領(lǐng)導(dǎo)時尚與潮流！城，覆蓋面廣、影響力強(qiáng)！項目定位PART1項目主題定位物流城第48頁，共113頁。遵義首席批發(fā)中心打造20萬平米商品集散基地、影響城市的力量關(guān)鍵詞：打造、西部、最大、最好，物流、商品、集散、基地項目定位PART2項目主題定位第49頁，共113頁。立足遵義項目主題定位項目定位PART1覆射黔北地區(qū)貴州省最重要小商品集散基地影響全國我 們 的 目 標(biāo)第50頁，共113頁。給我們做專業(yè)市場的理由？第51頁，共113頁。第三章節(jié)：項目定位 尋求我們

20、在市場的突破項目功能定位PART2 2項目主題定位PART2 1第52頁，共113頁。上海九星批發(fā)市場租售模式只租不售經(jīng)營模式整合大品牌經(jīng)營商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，自己也負(fù)責(zé)其他鋪面的招商工作；市場定位剛開始定位為建材和裝飾類產(chǎn)品，隨著市場不斷擴(kuò)張，目前已經(jīng)形成九個區(qū)，包含五金、建材、化工等產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài)單層、獨(dú)立式鋪面為主，少量開放式的鋪面項目定位PART2項目功能定位第53頁，共113頁。上海國際五金城租售模式租售并舉，以租帶售經(jīng)營模式以“機(jī)電五金城”為基礎(chǔ)，通過機(jī)電五金項目開發(fā)，向國際貿(mào)易發(fā)展，整合大品牌經(jīng)營商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，自己也負(fù)責(zé)部分鋪面的招商；市場定位以機(jī)電五金城為基礎(chǔ)，通過

21、機(jī)電五金項目開發(fā)，向國際貿(mào)易發(fā)展；總投資11億余元人民幣，規(guī)劃用地1100余畝，總建筑面積50萬平方米，可容納商戶3000余家。產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)立式鋪面為主，少量開放式的鋪面項目定位PART2項目功能定位第54頁，共113頁。蘇州國際服裝城租售模式前期租售并舉，現(xiàn)已將銷售停止，只租不售；市場定位占地面積600畝，建筑總面積60萬平方米，將建成集國內(nèi)外名牌名品演示展銷、名模大賽、原輔材料展銷、機(jī)械設(shè)備及配件展銷、信息會展、電子商務(wù)、科研設(shè)計、教育培訓(xùn)、管理服務(wù)、娛樂休閑等功能為一體的平臺產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)豐富，街鋪,開放式店鋪和獨(dú)立式的店中店均有。經(jīng)營目標(biāo)整合社會資源,打造世界時尚之都項目定位PART2

22、項目功能定位第55頁，共113頁。常熟招商城租售模式自發(fā)形成的市場，租售模式不固定，以只租不售的形式為主；經(jīng)營模式招商城管委會進(jìn)行管理；市場定位招商場、紡交市場、西片市場、布匹市場、五金市場5個管理片區(qū)，下轄服裝、針織品、布匹、裝飾面料、床上用品、小商品、鞋業(yè)、五金、電器等28個專業(yè)批發(fā)市場。市場營業(yè)面積2.5平方公里，商業(yè)用房112萬平方米，店鋪、攤位2萬多只，旺季日均人流量15萬人次，日均貨運(yùn)量2000多噸，招商城的發(fā)展帶動了周邊交通、旅游、服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，提供了20多萬人口就業(yè)，市場年社會綜合效益達(dá)30多億元。 產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)立式的鋪面。項目定位PART2項目功能定位第56頁，共11

23、3頁。無錫招商城租售模式一期只租不售，租賃期限為五年，二期將出售產(chǎn)權(quán)經(jīng)營模式自己組建經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理；市場定位占地500畝，總建筑面積60萬平米，投資20億元，一期業(yè)態(tài)有家電、機(jī)電、五金、衛(wèi)浴、燈飾、服裝、床上用品、針織、鞋帽、化妝品、工藝品、旅游用品、紀(jì)念品、文化用品、小百貨產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為兩層，店中店的形式。項目定位PART2項目功能定位第57頁，共113頁。海門疊石橋家紡市場租售模式租售并舉，以租帶售；經(jīng)營模式自己組建經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理；市場定位占地77150平方米，擁有8000多個營業(yè)門面及攤位，生產(chǎn)經(jīng)營床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各類家用電器套、窗簾、靠墊、

24、玩具等300多個繡品系列品種產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為兩層，獨(dú)立鋪面形式；項目定位PART2項目功能定位第58頁，共113頁。張家港九州家具城項目定位PART2項目功能定位第59頁，共113頁。張家港九州家具城租售模式只租不售經(jīng)營模式自己組建經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理；市場定位一、二期工程總投資2.5億元人民幣，占地600畝；三期工程總建筑面積26萬平方米，招商3000戶。業(yè)種有家具及布藝、工藝品、床上用品、窗簾等家居用品產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為一層，有店中店和獨(dú)立鋪面兩種形式；項目定位PART2項目功能定位第60頁，共113頁。單位：元/日平方米項目定位PART2項目功能定位第61頁，共113頁。單位：元/日平

25、方米租金均在80元/月以上項目定位PART2項目功能定位第62頁，共113頁。我們的理由是租金高、出租率高。第63頁，共113頁。集批發(fā)、購物、休閑、娛樂、物流為一體的綜合性商業(yè)項目核心功能：白酒批發(fā)、服裝皮具批發(fā)、文具圖書批發(fā)、建材五金銷售輔助功能：酒店、娛樂、休閑、金融、物流等功能項目定位PART2項目功能定位我們的功能定位第64頁，共113頁。我們要重新思考項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃。第65頁，共113頁。規(guī)劃業(yè)態(tài)建議Composition 1第四章節(jié)：產(chǎn)品規(guī)劃建議 第66頁，共113頁。配套規(guī)劃建議Composition 1金融、娛樂、休閑區(qū)服裝及紡織品商區(qū)文具、圖書批發(fā)區(qū)建材、五金電器商區(qū)及藥品

26、批發(fā)商區(qū)白酒商區(qū)八大商業(yè)板塊皮具商區(qū)女人世界日雜商區(qū)第67頁，共113頁。配套規(guī)劃建議Composition 1五大投入，重新打造遵義商品集散地中央?yún)^(qū)域增加空中連廊將二層商業(yè)形成一個大整體中央?yún)^(qū)域共部分建議鋪大理以及休閑椅子重新設(shè)計中央?yún)^(qū)域的外立面風(fēng)格中央?yún)^(qū)域采取人車分流管理統(tǒng)一戶外廣告牌、光電梯手扶梯等中央?yún)^(qū)域的部分增加玻璃頂處理讓城與街的一站式購物充分體現(xiàn)第68頁，共113頁。外立面建議Composition 1燈光工程的實施不僅是外觀的變化也是城市一道風(fēng)景！更是商業(yè)繁華的象征！發(fā)展商實力的象征！樓體燈光工程效果參考第69頁，共113頁。物業(yè)發(fā)展建議Composition 1經(jīng)營與物管提升

27、：建議聘請專業(yè)的經(jīng)營管理公司采用統(tǒng)一管理運(yùn)營，集中化、分區(qū)、小個體自主經(jīng)營、統(tǒng)一推廣經(jīng)營模式。物業(yè)管理建議第70頁，共113頁。全面升級、全力打造，最好、最強(qiáng)、最集中的商品集散地。第71頁，共113頁。我們思考商業(yè)怎么樣才能炒作起來？第72頁，共113頁。第五章節(jié)：項目營銷策略 形象樹立篇打動消費(fèi)者篇整體營銷推廣策略第73頁，共113頁。先做旺后交鋪三大商業(yè)平臺支持即買即收租統(tǒng)一管理首付1萬創(chuàng)富50年500萬品牌推動20萬平米綜合商品集散地推廣主題：火車站物流城前所未見的撼世陣容此階段投資的眼光已經(jīng)被紛紛吸引而來，此時應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行項目的功能訴求，宣傳產(chǎn)品自身優(yōu)勢，加強(qiáng)形象 形象樹立篇Factor

28、 1強(qiáng)勢陣容第74頁，共113頁。品牌形象包裝策略品牌形象的包裝包括兩個重要要素：案名和主打廣告語策略一：設(shè)計與項目相吻合能體現(xiàn)項目品質(zhì)感和高端形象的LOGO策略二：選用一句富有感染力的廣告語，直擊本項目目標(biāo)客戶群的心靈火車站物流城 形象樹立篇Factor 1即買即收租、投資0風(fēng)險強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手第75頁，共113頁。我們要思什么樣的賣點(diǎn)才能吸引投資者。第76頁，共113頁。第五章節(jié)：項目營銷策略 形象樹立篇打動消費(fèi)者篇首批單位營銷推廣策略第77頁，共113頁。【形象定位】創(chuàng)富50年火車站商圈核心街鋪 訴求賣點(diǎn)篇Factor 2打動消費(fèi)者篇第78頁，共113頁。主要訴求點(diǎn)提煉：投資篇小投資、大收益、首

29、付1萬元起享用50年產(chǎn)權(quán)100萬收益誰說富不可三代、50年財富源源不斷家有一鋪、經(jīng)濟(jì)收入更牢固 訴求賣點(diǎn)篇Factor 2打動消費(fèi)者篇即買即收收三年租、10年返回本，投資0風(fēng)險第79頁，共113頁。主要訴求點(diǎn)提煉：地段篇交通：城際交通樞紐中轉(zhuǎn)站、火車站商圈絕版財富聚寶盤規(guī)劃前景：一個城市只有一個火車站、領(lǐng)秀商圈核心、升級版物流航母 訴求賣點(diǎn)篇Factor 2商業(yè)至高點(diǎn)：立足遵義、享譽(yù)中國，共同打造100億物流批發(fā)集散基地打動消費(fèi)者篇第80頁，共113頁。主要訴求點(diǎn)提煉：經(jīng)營篇商業(yè)氛圍：我要把生意做到全國去 訴求賣點(diǎn)篇Factor 2商業(yè)理念：做沒有風(fēng)險的生意商業(yè)理念：三大平臺支持、商業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺

30、支持、強(qiáng)大的物流平臺、會展品臺商業(yè)理念：完善的經(jīng)營管理，商場集中化管理、小商品批發(fā)的經(jīng)營模式商業(yè)理念：強(qiáng)大的商業(yè)后盾支持，投入500萬作為項目的推廣以及商品產(chǎn)業(yè)發(fā)展打動消費(fèi)者篇第81頁，共113頁。政府支持政府批準(zhǔn)的各項地方性收費(fèi)（不含有償服務(wù)性收費(fèi)）2年內(nèi)免收；支持四支持三進(jìn)入本項目的合法經(jīng)營戶，凡符合規(guī)定條件的，按規(guī)定程序可以認(rèn)定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅專用發(fā)票。對實行定期定額稅的經(jīng)營戶，經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)，可采取按年核定稅額；支持二進(jìn)入本項目的合法經(jīng)營戶，所得稅實行地方留成部分第一年免征，后兩年減半征收。支持一凡進(jìn)入本項目的經(jīng)營單位和個人，開業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊登記。核

31、心支持對周邊不規(guī)范市場和無具體規(guī)劃的市場進(jìn)行關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，并歸口到本案乃上上之策。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 訴求賣點(diǎn)篇Factor 2第82頁，共113頁。政府支持支持九政府不能隨時、隨地、隨意來打假，要極力維護(hù)本商貿(mào)城的聲譽(yù)，而不能隨時打假或者檢查；支持八必須盡量把物流、倉儲、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應(yīng)的政策支持；支持七對市內(nèi)各小商品市場和不符合消防要求的場所進(jìn)行強(qiáng)制性關(guān)停并由主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭和本案進(jìn)行對接，實際操作人員和主要掛帥領(lǐng)導(dǎo)一定要把他們套住，尤其是市里一二把手及其手下重要愛將；支持六對進(jìn)入本項目的所有管理費(fèi)用可實行統(tǒng)一扎口收取的方法，工商、稅務(wù)部門應(yīng)征收的稅費(fèi)可分別委托

32、市場管理委員會按時代收代繳。有關(guān)部門必須主動為經(jīng)營戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；支持五本項目有關(guān)服務(wù)性收費(fèi)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場管理委員會申報物價部門批準(zhǔn)后實施，禁止各種攤派和強(qiáng)制性征收費(fèi)用；強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 訴求賣點(diǎn)篇Factor 2第83頁，共113頁。開發(fā)商搭臺搭臺六開發(fā)商鄭重承諾，租賃一年后有權(quán)無理由退房并返還開業(yè)保證金；搭臺五進(jìn)入市場的合法經(jīng)營戶，在試營業(yè)期間除各商鋪的水電費(fèi)自理外，其余費(fèi)用一律免除，并免費(fèi)享受半年至一年的倉儲服務(wù)；搭臺四租賃本項目商鋪的合法經(jīng)營戶，承租為三年，在經(jīng)營過程中享受“第一年免半年租金，第二年返還三個月租金，第三年返還一個月租金”的優(yōu)惠政策；搭臺三對前100名進(jìn)駐的商家，在上款前題

33、上可再享受更高的租金優(yōu)惠；搭臺二進(jìn)入商業(yè)步行街的商戶，由開發(fā)商免費(fèi)安裝統(tǒng)一規(guī)格的店面招牌；搭臺一重組經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一物流配送；強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 訴求賣點(diǎn)篇Factor 2第84頁，共113頁。整合社會資源公司放權(quán)制定招商租金炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 訴求賣點(diǎn)篇Factor 2第85頁，共113頁。我們要找到項目的啟動支點(diǎn)。第86頁，共113頁。第五章節(jié)：項目營銷策略 形象樹立篇打動消費(fèi)者篇整體營銷推廣策略第87頁，共113頁。解決首批單位快速回收第一批啟動資金。第88頁，共113頁。整體營銷推廣策略Factor 1酒類集散地由春天堡日雜市場

34、延伸利于招商酒類大型集散市場空缺火車站物流圈的依托1號樓與5號樓裙樓打造成一個整體的二樓大平臺打造遵義最大的酒類集散批發(fā)基地（一樓酒類、二樓副食）首批單位定位第89頁，共113頁。商場二樓正門樓梯重新調(diào)整讓二樓變成成為一樓商業(yè)二樓沿沙河街面整體采用廣告牌重新包裝提高商業(yè)整體形象解決二樓人流少問題重新包裝整合資源整體營銷推廣策略Factor 1首批單位包裝第90頁，共113頁。整體營銷推廣策略Factor 1首批單位包裝導(dǎo)視第91頁，共113頁?！句N售組織綱要】10.2511.1011.15宣言 /出擊咨詢/積累派卡/篩選整改工程完成第一批單位解籌招商介入認(rèn)購期選房、開盤期12.112.512.

35、28整體營銷推廣策略Factor 1首批單位時間節(jié)點(diǎn)第92頁，共113頁。項目名稱征集活動 通過項目征名發(fā)布會，引起公眾關(guān)注，從貴州地區(qū)范圍征集項目名稱有獎活動，獎金為1萬元。以都市報、遵義晚報、電視等媒體發(fā)布。整體營銷推廣策略Factor 1活動營銷第93頁，共113頁。 通過產(chǎn)品發(fā)布會，打造品牌形象，從項目的整體規(guī)劃以至建筑風(fēng)格等，邀請當(dāng)?shù)卣?guī)劃、國土、工商、稅務(wù)、行業(yè)協(xié)會、小商品業(yè)主等參與。樹立項目高端形象 形象樹立篇Factor 1活動營銷第94頁，共113頁。投入300萬！扶持項目商業(yè)運(yùn)營經(jīng)費(fèi)、200萬扶持小商品中下游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。 形象樹立篇Factor 1已項目名義組織成立小商品

36、協(xié)會活動營銷第95頁，共113頁?！拘袆右弧繒r 間： 2019年11月1日關(guān)鍵行動：重新樹立項目形象關(guān)鍵條件：電視廣告報紙炒作戶外廣告網(wǎng)站/網(wǎng)絡(luò)廣告整體營銷推廣策略Factor 2策略解析二第96頁，共113頁?！拘袆佣繒r 間： 2019年11月10日關(guān)鍵行動：銷售人員進(jìn)場/前期咨詢關(guān)鍵條件：項目商業(yè)包裝廣告報紙炒作戶外廣告網(wǎng)站/網(wǎng)絡(luò)廣告售樓處包裝廣告以及相關(guān)物料到位整體營銷推廣策略Factor 2策略解析二巴士廣告第97頁，共113頁。我們的推廣策略第98頁，共113頁。項目核心賣點(diǎn)訴求:火車站物流中心影響城市的力量 空中打擊 地面推動 公關(guān)造勢 終端展示主流報紙廣告系列軟文報道網(wǎng)絡(luò)短信廣

37、告電視廣告戶外系列廣告樓書宣傳物料巴士廣告征名活動產(chǎn)品推介會成立小商品協(xié)會新聞發(fā)布會其他營銷活動樓盤現(xiàn)場包裝交通指示布置項目象形工程整改整體營銷推廣策略Factor 3第99頁，共113頁。1導(dǎo)入預(yù)熱期目標(biāo)：前期宣傳，炒作片區(qū)，接受咨詢，持續(xù)累積客戶群；反饋市 場信息，及時調(diào)整營銷策略。營銷策略戶外：布置現(xiàn)場廣告位和項目周邊廣告，樹立市場形象網(wǎng)絡(luò)廣告：初期形象樹立，擴(kuò)大市場認(rèn)知度電視：通過形象的畫面及主題賣點(diǎn)，迅速吸引客戶眼球營銷推廣主題：火車站物流中心影響城市的力量整體營銷推廣策略Factor 4各階段推廣策略第100頁，共113頁。2開盤前蓄客認(rèn)籌期時間：開盤前兩個月內(nèi)目標(biāo)：快速打響知名度

38、，蓄勢引爆，完成原始客戶的積累，為開盤做鋪墊營銷策略：活動營銷+媒體推廣，有機(jī)的從積累客戶向開盤日強(qiáng)勢推廣過渡營銷推廣主題：酒類批發(fā)區(qū)街鋪接受登記整體營銷推廣策略Factor 4各階段推廣策略第101頁，共113頁?；顒右唬寒a(chǎn)品發(fā)布會時間： 開盤前一個月內(nèi)目的：塑造項目高端形象，全情展示項目獨(dú)有優(yōu)勢，擴(kuò)大項目認(rèn)知度活動二：價格試算時間：開盤前3天目的：篩選誠意客戶，試探價格在市場上的接受程度，以便及時調(diào)整價格策略活動營銷各階段推廣策略整體營銷推廣策略Factor 4第102頁，共113頁。活動三：開盤活動時間： 待定目的：實現(xiàn)利潤活動營銷整體營銷推廣策略Factor 4各階段推廣策略第103頁，共113頁。媒體一：遵義晚報面向市場：本地市場策略：不主張長期投放，按計劃分階段集中式投放。本階段以硬廣配軟文的形式配合活動節(jié)點(diǎn)進(jìn)行宣傳 媒體二：電視廣告（遵義電視臺等）面