1、第一部分 三水房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r生 態(tài) 區(qū) 板 塊城區(qū)板塊城區(qū)板塊： 以綠湖城市花園為首，目前尚有恒達(dá)花園、進(jìn)業(yè)廣場、東海藍(lán)灣待售，由于有三水廣場的商業(yè)支持，讓該板塊成為目前西南市區(qū)的地皇。生態(tài)區(qū)板塊： 生態(tài)區(qū)板塊主要依托森林公園及云東海旅游景區(qū)的天然資源發(fā)展，其產(chǎn)品形態(tài)以別墅為主，目前已開賣的只有千葉花園，但尚有天鵝湖、愛倫堡、休育花園等千畝大盤促勢待發(fā). 三水區(qū)域的高端市場集中在生態(tài)區(qū)板塊，因此，針對山水莊園而言，直接的競爭來源于生態(tài)區(qū)板塊。第二部分 區(qū)域市場分析、云東海板塊的規(guī)劃發(fā)展城市規(guī)劃發(fā)展方向:規(guī)劃建設(shè)的西南組團(tuán)中心區(qū)南起北江，北接云東海湖，是三水區(qū)現(xiàn)有建成區(qū)與待開發(fā)新區(qū)連接的紐帶

2、。中心區(qū)將由“一核”、“一軸”、“三組團(tuán)”構(gòu)成。其中，“一核”為城市核心區(qū)，即現(xiàn)在三水城區(qū)鐵路以南、三水大橋以東的區(qū)域，該區(qū)含行政、辦公、商業(yè)、文化娛樂等多種功能；“一軸”是連接北江和云東海湖、貫穿中心區(qū)中部的綠軸公園，又稱中央綠軸；“三組團(tuán)”由北至南分別是：體育休閑組團(tuán)、生活組團(tuán)和核心組團(tuán)。云東海旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)總體規(guī)劃修編（2005-2020年）中已將云東?？傮w定位：以生態(tài)保育為基礎(chǔ)，以立體化、多樣化、原生化、網(wǎng)絡(luò)化的生態(tài)體系為依托，以旅游觀光、休閑娛樂運(yùn)動(dòng)、生態(tài)居住、教育文化、商務(wù)會議為支撐，以珠三角第一湖云東海湖和千湖用景為景觀特色，生態(tài)持續(xù)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長、主題形象鮮明的國內(nèi)著名旅游和文

3、化產(chǎn)業(yè)示范基地，珠江三角洲集特色旅游和最佳人居環(huán)境于一體的綜合性生態(tài)旅游區(qū)。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：三水區(qū)政府著重將云東海旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭。云東海堅(jiān)決執(zhí)行區(qū)委、區(qū)政府的決定，在轄區(qū)范圍只引進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)，故產(chǎn)業(yè)專一、優(yōu)勢明顯；地理優(yōu)勢：云東海毗鄰三水中心城區(qū)，是珠江三角洲發(fā)達(dá)地區(qū)和次發(fā)達(dá)地區(qū)的接合部。香港、廣州、佛山禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、珠海、深圳、等中國最發(fā)達(dá)地區(qū)和中心城市都在云東海半徑150公里范圍內(nèi)，據(jù)統(tǒng)計(jì)每年大約有游客40萬人次到云東海區(qū)旅游、休閑、度假，客源、市場前景看好；交通優(yōu)勢：為廣三高速公路、廣肇高速公路、廣三鐵路、三茂鐵路的交匯點(diǎn)，距廣州、佛山禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)約45分鐘車

4、程，距香港、珠海、深圳、約90分鐘車程，陸上交通便利；三江匯聚，內(nèi)河航運(yùn)發(fā)達(dá)，三水港是西江、北江下游三個(gè)重要內(nèi)河港口之一；空中交通鄰有廣州白云機(jī)場和在建新白云國際機(jī)場。2、云東海投資硬環(huán)境環(huán)境優(yōu)勢：云東海是目前珠江三角洲唯一保持完整（80平方公里）、面積最大、山環(huán)水抱、生態(tài)優(yōu)良的土地。云東海區(qū)內(nèi)的森林覆蓋率達(dá)到80%以上，環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家一級，轄區(qū)范圍內(nèi)無一廠礦，不存在任何污染源，空氣指數(shù)等級高，是一個(gè)天然大氧吧?；A(chǔ)優(yōu)勢：旅游區(qū)經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，已建成森林公園、荷花世界、天鵝湖花園、千葉花園、高爾夫花園城、廣東商學(xué)院、三水中學(xué)高中部、三水職工中專等一批上檔次的項(xiàng)目。土地資源優(yōu)勢：云東海擁有

5、大量土地儲備，可滿足規(guī)模大、檔次高的項(xiàng)目需要。政策優(yōu)越：云東海區(qū)是三水區(qū)唯一一個(gè)“特區(qū)”，享有靈活政策，自1998年建區(qū)以來，一直都得到三水區(qū)委、區(qū)政府的大力支持，掌握靈活的招商引資策略。服務(wù)承諾：堅(jiān)決落實(shí)三水市招商引資優(yōu)惠辦法的一切優(yōu)惠政策；無償為客商高效率辦理投資項(xiàng)目報(bào)批、報(bào)建等一切手續(xù)；負(fù)責(zé)供水、供電、通路、通信、通排污到投資范圍。管理優(yōu)勢：云東海區(qū)堅(jiān)持“精兵簡政、政企分開”的原則，全區(qū)干部員工向年輕化、知識化、專業(yè)化發(fā)展，為云東海的發(fā)展提供了人才的保證。3、云東海投資軟環(huán)境 山水莊園所在區(qū)位云東海生態(tài)板塊是三水區(qū)近年的重點(diǎn)的旅游及經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域，政府對板塊發(fā)展的大勢，加速項(xiàng)目周邊區(qū)域的成

6、熟。 由于項(xiàng)目定位高端,無論從項(xiàng)目的所處位置、產(chǎn)品質(zhì)素等因素都可以支撐本項(xiàng)目成為未來該地區(qū)頂端別墅項(xiàng)目。為此未來本項(xiàng)目將會吸納三水乃至于大佛山的高端消費(fèi)群。項(xiàng)目具備良好的社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。山水莊園項(xiàng)目發(fā)展趨勢總結(jié)第三部分 項(xiàng)目解讀 以自然生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)、以坡地建筑為載體、以五星級酒店為亮點(diǎn)，打造高端的、具異國風(fēng)情的世外田園生活。山水莊園項(xiàng)目開發(fā)理念位置佛山市三水區(qū)內(nèi)環(huán)南路與碧云路交匯處（三水云東海森林公園北行2000米）城市佛山市區(qū)域三水區(qū)云東海森林公園內(nèi)綜合容積率0.36規(guī)模占地約900畝,包含200畝的湖面建筑類型多層洋房、坡地獨(dú)立別墅價(jià)位未定交房類型毛坯房物業(yè)管理未定投資商佛山市三水云

7、東?；▓@房地產(chǎn)發(fā)展有限公司銷售熱線075787819888山水莊園項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)山水莊園項(xiàng)目位置示意圖山水莊園占地700畝，基中五星級古堡酒店占地100畝，并已于5月12日舉行奠基儀式及與全球第一位的酒店集團(tuán)洲際酒店簽約。項(xiàng)目定位項(xiàng)目以自然生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)、以坡地建筑為載體、以五星級酒店為亮點(diǎn)，打造高端的、具異國風(fēng)情的世外田園生活。項(xiàng)目發(fā)展方向：半山森林海 休閑養(yǎng)生湖地塊發(fā)展方向：產(chǎn)品定位：競爭對手做的全都是大眾化的、已變質(zhì)的歐式建筑，而我們則要以產(chǎn)品差異化創(chuàng)造項(xiàng)目核心競爭力。故“純粹”是占勝市場的關(guān)鍵。長在山上的房子。純粹的地中海坡地建筑市場定位推導(dǎo) 當(dāng)山水莊園的主力戶型由300平米上升到430

8、平米時(shí)，就決定了他必須走頂端路線，我們要賣給的不是普通的有錢人，而是珠三角的頂級富豪，并且要推崇的不僅僅是天然環(huán)境與生活方式，而是把他提升為“財(cái)富生活生意”的中國富豪生活方式。所以我們的市場定位是：山水莊園是珠三角唯一的坡地歐洲式莊園，具有可觀、可游、可居的功能，是值得收藏、值得傳承的家族領(lǐng)地。山水莊園是能使財(cái)富增值，讓生活更舒適，體現(xiàn)主人身份地位的名利場及生意平臺。市場定位結(jié)論“珠三角財(cái)富500強(qiáng)CEO官邸群” 所以山水莊園的市場定位是：人居的最高標(biāo)準(zhǔn)私屬莊園形象定位推導(dǎo)莊園一直是貴族、皇室的私屬領(lǐng)地及掌控的江山。貴族式的生活是神秘的、小眾的、高貴奢華的，擁有族徽的宏大家庭建筑成為了他們生活

9、區(qū)別大眾最為顯著的標(biāo)志。莊園之于普通的別墅是具有傳承性、具有歷史文化、具有故事性的，所以莊園是在別墅之上的標(biāo)志性建筑，他使別墅從產(chǎn)品價(jià)值上升到文化價(jià)值，從物質(zhì)層面上升到精神層面，是人們所追求的最高的生活品質(zhì)。 所以山水莊園的形象定位是：【別墅之上是莊園】 貴族生活體現(xiàn)：尊貴、浪漫、典雅、神秘、獨(dú)樹一格培養(yǎng)21世紀(jì)新貴族生活上：私屬嶺地、私家花園、私人管家、私家醫(yī)生、 金鑰匙五星級服務(wù)娛樂上：高爾夫球、獰獵、馬球、游艇、劍術(shù)學(xué)習(xí)上：私立學(xué)校、貴族學(xué)校、私人老師社交上：精英峰會、交際舞會山水莊園產(chǎn)品金字塔530780山頂莊園湖畔莊園坡地獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅360470240260大型企業(yè)的老板跨國集團(tuán)

10、的CEO上市公司的老板海歸派高收入人仕政府高職要員大中型企業(yè)的老板大公司的CEO政府高級公務(wù)員歸國華僑及港澳商人大公司金領(lǐng)階層家在三水生意在外的老板在三水經(jīng)商的外地老板有品味的高知分子醫(yī)生、教師等專業(yè)人仕農(nóng)場、供電、供水等高收入人群山水莊園目標(biāo)客戶群分析 我們認(rèn)為“企業(yè)大老板”以及“集團(tuán)CEO”將是購買湖畔莊園、山頂莊園的主力買家。山水莊園目標(biāo)客戶群分析特征：家庭年收入200萬以上；年齡在40歲50歲；常出國、見識廣、有品味；生活具有國際化品味；關(guān)心下一代的教育及成長。需求：重視居住地的自然環(huán)境及空氣質(zhì)素；既要求有獨(dú)立的個(gè)性化生活空間，又要求與外界保持緊密的聯(lián)系；喜歡彰顯身份，但同時(shí)又保持低調(diào)

11、；注重純正的上流社交圈子。湖畔莊園、山頂莊園的主力買家大型企業(yè)老板、跨國企業(yè)CEO山水莊園目標(biāo)客戶群分析項(xiàng)目核心賣點(diǎn)歸納核心賣點(diǎn)唯一性權(quán)威性排他性五星級古堡酒店山水莊園擁有三水地區(qū)唯一的一家古堡式的五星級酒店，是其他項(xiàng)目所不具備的硬件配套。古堡酒店簽約了全球酒店管理集團(tuán)排名第一的洲際集團(tuán)來進(jìn)行對酒店進(jìn)行管理。酒店式的管理，將成為本項(xiàng)目未來重要軟性服務(wù)管理配套。由于項(xiàng)目擁有酒店式的物業(yè)管理服務(wù)，所以賦予給消費(fèi)者高端物業(yè)管理附加值的享受。這是周邊同質(zhì)性競爭對手所不能比擬強(qiáng)大優(yōu)勢。坡地建筑形態(tài)天然而成的地塊形態(tài)決定了項(xiàng)目的坡地別墅建筑結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目的坡地建筑產(chǎn)品也是華南地區(qū)內(nèi)唯一僅有的。山水莊園的坡地建

12、筑產(chǎn)品是加上意大利和西班牙式建筑風(fēng)格品位，具有極具代表的權(quán)威性。項(xiàng)目周邊競爭對手也同樣擁有坡地形態(tài)的地塊結(jié)構(gòu)，但卻不具備山水莊園所擁有的高地勢環(huán)境，沒法打造出同類型的產(chǎn)品。原生態(tài)自然環(huán)境山水莊園處于森林公園云東海的大環(huán)境內(nèi)，坡地、山林、湖泊、丘陵、植物環(huán)繞四周。森林公園的純天然環(huán)境優(yōu)勢極具權(quán)威，加上美國道林園林設(shè)計(jì)公司對這天然環(huán)境的打造，令該環(huán)境在整個(gè)華南板塊都無法可復(fù)制，是最具代表性的。雖然周邊的競爭對手同屬于森林公園板塊內(nèi)，但山水莊園位處森林公園云東海地塊的至高點(diǎn)，這是其他項(xiàng)目所不能比擬和超越的。山水莊園位于佛山市三水云東海森林公園旅游渡假，占地約900畝，區(qū)內(nèi)擁有接近200畝的生態(tài)湖，自

13、然環(huán)境優(yōu)勢得天獨(dú)厚。原生態(tài)自然環(huán)境山水莊園擁有占地約100畝的古堡式五星級酒店作為硬件配套。酒店已經(jīng)簽約世界酒店經(jīng)營管理排名第一的洲際酒店集團(tuán),與項(xiàng)目開發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造出一個(gè)真正站立在別墅之上的莊園社區(qū)。五星級古堡酒店山水莊園五星級古堡酒店意景圖百年經(jīng)典坡地建筑百年經(jīng)典坡地建筑【坡地式】建筑更好的表現(xiàn)山谷小鎮(zhèn)的獨(dú)特韻味山水莊園的坡地別墅建設(shè)坡地別墅園區(qū)，別墅、排屋可以自然地順應(yīng)緩坡的地勢，科學(xué)而自然地排列組合；別墅單體的屋頂應(yīng)用各種形式坡面組合，能形成柔和、舒展的輪廓，再加上露臺、平臺適當(dāng)以弧線、圓廊的形式出現(xiàn)，與坡地起伏的地形相適應(yīng)。這樣的別墅、排屋與延綿起伏，秀美而平緩的坡地相映成趣，就象

14、從山上長出來的房子一樣，能創(chuàng)造出一種輕松、明快、優(yōu)雅的坡地別墅風(fēng)情。山水莊園項(xiàng)目輔助賣點(diǎn)介紹項(xiàng)目鉆石級的團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢總體規(guī)劃：香港易道公司，是全球最大的景觀設(shè)計(jì)和規(guī)劃公司之一，易道在中國的主要代表性的作品有：香港迪斯尼樂園及上海浦東中央公園等。別墅單體設(shè)計(jì)：總部位于美國SANRAMON市道林公司，以其原創(chuàng)性、切合實(shí)際的設(shè)計(jì)，致力于社區(qū)建設(shè)及居住環(huán)境的改善。尤其擅長于城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、高爾夫社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、豪宅及小別墅的建筑設(shè)計(jì)，以及設(shè)計(jì)視覺化等全方位的專業(yè)性服務(wù)。主要代表性作品有：杭州桃花源、北京納帕溪谷等。策劃銷售是：合富輝煌，是唯一 一家在香港主版上市的國內(nèi)房地產(chǎn)代理公司，主要業(yè)務(wù)

15、遍及全國22個(gè)省市。酒店品牌是：洲際集團(tuán)，這個(gè)酒店管理集團(tuán)是全球飯店排名第一的酒店管理公司，也是假日酒店的管理公司，而皇冠假日及假日酒店只是他們管理的眾多的酒店品牌之一。項(xiàng)目首期推售主力戶型介紹目前項(xiàng)目共有14種戶型，最大面積是862.57平方米，最小面積371.73平方米 。山水莊園鉆石級團(tuán)隊(duì)（項(xiàng)目輔助賣點(diǎn)）總體規(guī)劃：美國易道公司，是全球最大的景觀設(shè)計(jì)和規(guī)劃公司之一，易道在中國的主要代表。表性的作品：香港陽明山莊、深圳金海灣花園上海浦東中央公園、北京嘉里中心等。單體設(shè)計(jì)：總部位于美國SANRAMON市道林公司，以其原創(chuàng)性、切合實(shí)際的設(shè)計(jì)，致力于社區(qū)建設(shè)及居住環(huán)境的改善。尤其擅長于城市規(guī)劃設(shè)計(jì)

16、、別墅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、高爾夫社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、豪宅及小別墅的建筑設(shè)計(jì)，以及設(shè)計(jì)視覺化等全方位的專業(yè)性服務(wù)。主要代表性作品有：杭州桃花源策劃銷售：合富輝煌，是唯一 一家在香港主版上市的國內(nèi)房地產(chǎn)代理公司，主要業(yè)務(wù)遍及全國22個(gè)省市。酒店管理：洲際集團(tuán)，這個(gè)酒店管理集團(tuán)是全球飯店排名第一的酒店管理公司，也是假日酒店的管理公司，而假日酒店只是他們管理的眾多的酒店之一。山水莊園A戶型A1型（西班牙）安德魯森風(fēng)格A1型（意大利）塔斯坦風(fēng)格山水莊園A戶型A2型（意大利）正面A2型（意大利）背面山水莊園A戶型A3型（西班牙）正面A3型（西班牙）背面B1型（意大利）塔斯坦風(fēng)格B1型西班牙風(fēng)格山水莊園B戶型B2（意大利）塔斯坦風(fēng)格B2型（西班牙）安德魯森風(fēng)格山水莊園B戶型C型西班牙風(fēng)格C型意大利風(fēng)格山水莊園C戶型D型西班牙風(fēng)格D型意大利風(fēng)格山水莊