1、XX地產(chǎn)改善型產(chǎn)品優(yōu)化研究專(zhuān)題報(bào)告改善性產(chǎn)品優(yōu)化研究邏輯方向改善：突破點(diǎn)分析重新認(rèn)知改善型需求行業(yè)趨勢(shì)已入住項(xiàng)目間產(chǎn)品比對(duì)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)借鑒標(biāo)桿企業(yè)貼標(biāo)策略借鑒項(xiàng)目比對(duì)突破點(diǎn)客戶決策點(diǎn)客戶描摹客戶敏感點(diǎn)客戶痛點(diǎn)重要性難易程度必要性適合XX地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)化建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身屬地化因素的個(gè)性化建議差異化升級(jí)階段性產(chǎn)品優(yōu)化方向階段性產(chǎn)品進(jìn)化點(diǎn)（組合）共性升級(jí)對(duì)于XX地產(chǎn)的認(rèn)知對(duì)于XX地產(chǎn)的認(rèn)知|XX地產(chǎn)目前已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了從首次置業(yè)、首再改善、高端住宅到養(yǎng)老住宅的產(chǎn)品線布局，產(chǎn)品覆蓋客戶全生命周期。同時(shí)，產(chǎn)品也已經(jīng)進(jìn)化到了第三代，科技含量逐步提升。首次置業(yè)上海XX地產(chǎn)未來(lái)樹(shù)上海XX地產(chǎn)里程蘇州XX地產(chǎn)未來(lái)

2、街區(qū)首再改善上海XX地產(chǎn)綠色街區(qū)上海XX地產(chǎn)綠島南京XX地產(chǎn)鐘山綠郡南京XX地產(chǎn)國(guó)際街區(qū)高端住宅上海XX地產(chǎn)虹橋綠郡杭州XX地產(chǎn)美麗洲蘇州上海綠洲天嶼養(yǎng)老住宅XX地產(chǎn)常青藤養(yǎng)老服務(wù)公司南京XX地產(chǎn)綠色街區(qū)部分產(chǎn)品常州XX地產(chǎn)新北綠郡XX地產(chǎn)住宅產(chǎn)品線分布國(guó)內(nèi)戰(zhàn)略方向1.差異化競(jìng)爭(zhēng)：專(zhuān)注綠色環(huán)保建筑，深耕科技住宅市場(chǎng)2.輕資產(chǎn)化：小股操盤(pán)，服務(wù)增值，小投入大產(chǎn)出3.投入養(yǎng)老：從服務(wù)做起，通過(guò)更高的服務(wù)價(jià)值建立盈利模式第一代產(chǎn)品第二代產(chǎn)品第三代產(chǎn)品恒溫恒濕恒氧恒溫，恒濕，恒氧，兩級(jí)過(guò)濾新風(fēng)系統(tǒng)，定點(diǎn)送風(fēng)，分三檔調(diào)節(jié)溫度和濕度。3.0產(chǎn)品，86項(xiàng)客戶價(jià)值，低能耗、甲醛含量超低、超潔凈新風(fēng)系統(tǒng)，隨時(shí)監(jiān)

3、控室內(nèi)空氣質(zhì)量和甲醛等，健康、環(huán)保、舒適、節(jié)能全面提升XX地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)化過(guò)程對(duì)于XX地產(chǎn)優(yōu)劣勢(shì)的分析1.區(qū)域限制問(wèn)題：XX地產(chǎn)所采用的通過(guò)地源熱泵來(lái)實(shí)現(xiàn)的恒溫恒濕系統(tǒng)在全國(guó)范圍內(nèi)區(qū)域限制性比較強(qiáng)，僅僅適合長(zhǎng)江流域溫差比較大的城市，北方冬天有供暖系統(tǒng)，南方則不需要供暖，地源熱泵系統(tǒng)無(wú)法達(dá)到北方所需的高溫和南方所需的低溫。2.產(chǎn)品專(zhuān)利問(wèn)題：XX地產(chǎn)所使用的住宅科技系統(tǒng)并非專(zhuān)利技術(shù)，其他開(kāi)發(fā)商可以輕易的模仿，并且屋內(nèi)除了地源熱泵系統(tǒng)和同層排水需要開(kāi)發(fā)商統(tǒng)籌安裝以外，其他系統(tǒng)任何住宅都可以自行改裝。3.后續(xù)維護(hù)問(wèn)題：對(duì)于各項(xiàng)系統(tǒng)的依賴(lài)性高，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，如果無(wú)法得到及時(shí)的維修更換，將會(huì)給日常生活帶來(lái)諸多

4、不便，對(duì)于物業(yè)的響應(yīng)速度和維修能力有一定挑戰(zhàn)。4.產(chǎn)品局限性問(wèn)題：新風(fēng)系統(tǒng)所帶來(lái)的弊端，因?yàn)橛辛诵嘛L(fēng)系統(tǒng)，XX地產(chǎn)建筑窗戶開(kāi)度被設(shè)計(jì)得很有限，而開(kāi)窗通風(fēng)是很多家庭的第一選擇。5.產(chǎn)品創(chuàng)新問(wèn)題：目前XX地產(chǎn)推出的3.0升級(jí)在原有基礎(chǔ)上并沒(méi)有本質(zhì)程度的區(qū)別，僅僅是在原有功能上的強(qiáng)化，要在綠色建筑的道路上走下去必須要有全新的突破。對(duì)于XX地產(chǎn)地產(chǎn)的認(rèn)知|我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近幾年的高速發(fā)展，產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)顯現(xiàn)，在產(chǎn)品方面XX地產(chǎn)將會(huì)面臨諸多實(shí)力強(qiáng)勁的開(kāi)發(fā)商的不斷挑戰(zhàn)。但是，作為中國(guó)綠建第一家的XX地產(chǎn)，其品牌形象、對(duì)綠建的專(zhuān)注、和用戶口碑將會(huì)是未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力的保障。優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品問(wèn)題總結(jié)如何繼續(xù)強(qiáng)化現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)，弱化和

5、規(guī)避以上問(wèn)題，為XX地產(chǎn)項(xiàng)目尋找新的突破點(diǎn)是本次專(zhuān)題研究的主要目的。品牌優(yōu)勢(shì)中國(guó)綠建領(lǐng)袖，先入為主，加上XX地產(chǎn)多年在綠建領(lǐng)域的深耕，XX地產(chǎn)品牌已經(jīng)深入人心?？萍己康卦礋岜茫ê銣睾銤裣到y(tǒng)），新風(fēng)系統(tǒng)、外墻及地板保溫、太陽(yáng)能、同層排水、隔音門(mén)窗、雨水回收、社區(qū)WIFI等。方向：重新認(rèn)知改善型需求從市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，首再改善型客戶的占比將會(huì)明顯上升，同時(shí)，XX地產(chǎn)也將會(huì)迎來(lái)自有項(xiàng)目剛需業(yè)主的首改需求釋放從市場(chǎng)整體客戶結(jié)構(gòu)來(lái)看從XX地產(chǎn)自有客戶轉(zhuǎn)換來(lái)看第一波首次置業(yè)客戶將進(jìn)入置換置業(yè)期，首再改善型需求將釋放XX地產(chǎn)首置型客戶為主的老業(yè)主中，因置換置業(yè)進(jìn)入首再改善型的需求將逐步釋放從新一代置業(yè)客

6、戶特征來(lái)看由于家庭財(cái)富積累，90后置業(yè)客戶的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)將明顯高于80后，一步到位至首再改善型置業(yè)可能性加大首再改善型需求釋放外部趨勢(shì)XX地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)方向：重新認(rèn)知改善型需求影響改善型客戶購(gòu)買(mǎi)決策的因素更加多元，無(wú)法再單純的從“面積段+房型”和“購(gòu)買(mǎi)次數(shù)”進(jìn)行判斷，故在做產(chǎn)品建議之前，有必要從客戶角度出發(fā)重新認(rèn)知“改善性需求”重新認(rèn)知改善型需求絕對(duì)性差異首次置業(yè)首再改善再再改善高端改善溫飽型：價(jià)格是絕對(duì)的第一位考慮因素舒適型：支付能力的承壓性有所上升，但偏好滿足差異性較小顯示型：支付能力上升，資源型需求開(kāi)始被滿足尊享型：支付力的承壓性極高，資源型需求、尊享特質(zhì)的滿足成為首要考慮因素支付力的承受性偏好的

7、個(gè)性化趨勢(shì)特征支付力因素為第一位需求滿足感處于次要支付力較為寬裕需求滿足呈現(xiàn)多元性戶型設(shè)計(jì)只是基礎(chǔ)偏好因素間需要進(jìn)行排序產(chǎn)品：各種偏好滿足的載體，故需要在一定支付力前提下對(duì)客戶偏好進(jìn)行分解綜合支付力和偏好滿足，各類(lèi)需求中間均呈現(xiàn)支付力（價(jià)格敏感度）和需求偏好（有一定排序的需求偏好群）之間的轉(zhuǎn)換，偏好的覆蓋范圍由單純的室內(nèi)空間外擴(kuò)至社區(qū)整體空間方向：重新認(rèn)知改善型需求價(jià)格敏感度需求偏好剛需多改同一類(lèi)置業(yè)類(lèi)型構(gòu)成要素間存在替代效應(yīng)首改當(dāng)支付力和偏好滿足同時(shí)提升時(shí)，置業(yè)類(lèi)型進(jìn)入下一更高的層級(jí)受到支付力制約，首再改善型客戶會(huì)對(duì)自身的偏好進(jìn)行排序，并在“支付力”節(jié)約滿足感和“組合型偏好”滿足感之間進(jìn)行轉(zhuǎn)

8、換，但整體滿足水平保持不變。同時(shí)會(huì)在一定范圍內(nèi)，根據(jù)其首要偏好的滿足程度，有限度的提升支付力對(duì)產(chǎn)品的需求從“室內(nèi)”擴(kuò)充至“社區(qū)整體”，從“單純的硬件”擴(kuò)充至“軟件”再改及以上更加注重個(gè)性化需求的滿足，對(duì)稀缺性資源的要求會(huì)越來(lái)越高方向：重新認(rèn)知改善型需求綜上所述，以首再改善型客戶和多再改善客戶為目標(biāo)客群，通過(guò)與標(biāo)桿項(xiàng)目的比對(duì)分析分析和客戶需求分析，并結(jié)合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，形成XX地產(chǎn)改善型產(chǎn)品的優(yōu)化建議首再改善/多再改善型產(chǎn)品產(chǎn)品力組成要素分解：外部環(huán)境+小區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境 設(shè)計(jì)端決定為產(chǎn)品進(jìn)化的分析重點(diǎn)所在投資端決定產(chǎn)品所處的外部環(huán)境，決策時(shí)需要考慮基礎(chǔ)的配套環(huán)境產(chǎn)品設(shè)計(jì)可控因素產(chǎn)品設(shè)計(jì)不可控因素

9、決定了項(xiàng)目的地段、位置、外部配套等，更多依賴(lài)于區(qū)域發(fā)展情況需要滿足客群對(duì)生活便捷度的基本要求一定程度內(nèi)的不利因素后期可通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行規(guī)避，一定程度內(nèi)的不足也可有所補(bǔ)償外部環(huán)境建筑規(guī)劃園林設(shè)計(jì)活動(dòng)區(qū)車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)精裝設(shè)計(jì)建筑科技物業(yè)服務(wù)社區(qū)商業(yè)，等室內(nèi)空間小區(qū)整體單純的硬件硬件與軟件的共同滿足方向改善：突破點(diǎn)分析重新認(rèn)知改型需求行業(yè)趨勢(shì)已入住項(xiàng)目間產(chǎn)品比對(duì)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)借鑒標(biāo)桿企業(yè)貼標(biāo)策略借鑒項(xiàng)目比對(duì)突破點(diǎn)客戶決策點(diǎn)客戶描摹客戶敏感點(diǎn)客戶痛點(diǎn)重要性難易程度必要性適合XX地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)化建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身屬地化因素的個(gè)性化建議差異化升級(jí)階段性產(chǎn)品優(yōu)化方向階段性產(chǎn)品進(jìn)化點(diǎn)（組合）共性升級(jí)改善型需求客

10、戶臨摹改善型需求在我國(guó)的普遍體現(xiàn)|老齡化趨勢(shì)和新的二胎政策對(duì)于我國(guó)住宅的改善型需求釋放起到了助推作用，對(duì)于住房的功能性和舒適性也提出了更高的要求首改（原房型一房）：二人世界伴隨著新生兒的誕生，變成了三口之家，一房已經(jīng)不能滿足使用需求。需求功能體現(xiàn)：兩房（80-90）首改（原房型兩房） ：首個(gè)孩子漸漸長(zhǎng)大，二胎降臨，為第二個(gè)孩子準(zhǔn)備一間房間成為了新的功能訴求。需求功能體現(xiàn)：小三房（90-120）再改（原房型小三房） ：兩個(gè)孩子逐漸長(zhǎng)大，對(duì)于活動(dòng)空間的要求提升，兒童房需要有學(xué)習(xí)和娛樂(lè)的空間，需要擴(kuò)充臥室面積或增加房間。需求功能體現(xiàn)：三房、四房（120-140）再改（原房型兩房、三房） ：老人年紀(jì)逐

11、漸大了，需要和子女相互照顧，接老人同住也是一種改善型需求，對(duì)于房間的適老性和相互的私密性又提出了新的要求。需求功能體現(xiàn)：三房、四房（120-140）增加房間數(shù)量增加房間面積增加房間數(shù)量增加房間面積基本使用功能訴求基本功能和舒適性功能改善型需求客戶敏感點(diǎn)改善型需求客戶外部關(guān)注點(diǎn)|改善性客戶普遍已經(jīng)擁有一次及以上的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，支付能力也更強(qiáng)，對(duì)于住宅的要求更為細(xì)化，對(duì)于各方面細(xì)節(jié)的要求度更高首改客群外部關(guān)注點(diǎn)車(chē)輛停放社區(qū)道路活動(dòng)空間物業(yè)服務(wù)科技含量智能社區(qū)在社區(qū)內(nèi)部保證每個(gè)家庭一輛車(chē)的停放，為保證人員安全和便利，人車(chē)分流優(yōu)先有兒童活動(dòng)區(qū)域，增加兒童的活動(dòng)量，提升兒童的社交能力提供基礎(chǔ)的設(shè)備維修，社區(qū)

12、清潔，車(chē)輛管理等服務(wù)對(duì)于新興事物接受度高，有助于改善生活質(zhì)量的科技產(chǎn)品都能接受有效提高生活效率，降低時(shí)間成本和交流成本，帶來(lái)全新的生活方式保證在室內(nèi)車(chē)庫(kù)每個(gè)家庭一輛及以上車(chē)輛的停放，出入戶方便，車(chē)庫(kù)精致度高人車(chē)分流，社區(qū)內(nèi)有能進(jìn)行健身活動(dòng)的跑道有會(huì)所，有健身空間，有室外休憩交流空間在提供基礎(chǔ)服務(wù)的前提下提供更加細(xì)化和有針對(duì)性的服務(wù)：健康醫(yī)療、老年護(hù)理、家政服務(wù)等在改善生活質(zhì)量的前提下追求品質(zhì)感和使用便利性，功能不宜復(fù)雜化擴(kuò)大社交圈層，增進(jìn)鄰里交流，豐富日常生活車(chē)輛停放社區(qū)道路活動(dòng)空間物業(yè)服務(wù)科技含量智能社區(qū)再改客群外部關(guān)注點(diǎn)改善類(lèi)型功能具體訴求具體訴求功能改善類(lèi)型關(guān)注側(cè)重點(diǎn)：實(shí)用、安全、多元、

13、創(chuàng)新、人性、增值關(guān)注側(cè)重點(diǎn)：安全、舒適、豪華、面子、便利、健康改善型需求客戶敏感點(diǎn)改善型需求客戶內(nèi)部關(guān)注點(diǎn)|相對(duì)于外部環(huán)境和功能，改善型客戶對(duì)于室內(nèi)空間的功能性和舒適性也同樣的關(guān)注，在滿足功能的前提下追求舒適是改善型客戶所追求的重點(diǎn)。類(lèi)型面寬和進(jìn)深飄窗陽(yáng)臺(tái)玄關(guān)衛(wèi)生間套房收納科技化室溫調(diào)節(jié)首改三面寬，短進(jìn)深臥室有飄窗南北陽(yáng)臺(tái)儲(chǔ)物2間干濕分離衛(wèi)生間利用空間死角收納智能入戶門(mén)、電器控制面板、新風(fēng)等空調(diào)再改三到四面寬，大進(jìn)深臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間有飄窗南北陽(yáng)臺(tái)工作陽(yáng)臺(tái)儲(chǔ)物裝飾2間及以上干濕分離衛(wèi)生間衣帽間書(shū)房利用面積優(yōu)勢(shì)收納家電遠(yuǎn)程控制管理、家庭安全防護(hù)、水處理等空調(diào)地暖外部關(guān)注點(diǎn)側(cè)重社區(qū)的人性化設(shè)置 側(cè)

14、重項(xiàng)目整體的外觀效果內(nèi)部關(guān)注點(diǎn)注重豪華感和面子注重兩間次臥的舒適性和空間靈活性大三房或四方是首選外部關(guān)注點(diǎn)側(cè)重兒童活動(dòng)空間側(cè)重外部活動(dòng)社交空間內(nèi)部關(guān)注點(diǎn)注重住宅科技含量注重兩間次臥的實(shí)用性和戶型成長(zhǎng)性小三房戶型是首選改善型需求客戶決策點(diǎn)總結(jié)改善型需求客戶關(guān)注點(diǎn)|改善型客戶在置業(yè)問(wèn)題上理性程度更高，受到支付能力的限制偏小，當(dāng)然對(duì)于整體產(chǎn)品的要求會(huì)更加苛刻，針對(duì)不同類(lèi)型的改善型客戶，項(xiàng)目應(yīng)該有針對(duì)性的進(jìn)行優(yōu)化。首改再改方向改善：突破點(diǎn)分析重新認(rèn)知改型需求行業(yè)趨勢(shì)已入住項(xiàng)目間產(chǎn)品比對(duì)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)借鑒標(biāo)桿企業(yè)貼標(biāo)策略借鑒項(xiàng)目比對(duì)突破點(diǎn)客戶決策點(diǎn)客戶描摹客戶敏感點(diǎn)客戶痛點(diǎn)重要性難易程度必要性適合XX

15、地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)化建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)本身屬地化因素的個(gè)性化建議差異化升級(jí)階段性產(chǎn)品優(yōu)化方向階段性產(chǎn)品進(jìn)化點(diǎn)（組合）共性升級(jí)改善：突破點(diǎn)分析根據(jù)目前產(chǎn)品涉及到的方面、標(biāo)桿企業(yè)產(chǎn)品發(fā)展的方向和整體趨勢(shì)、置業(yè)人群購(gòu)買(mǎi)決策的產(chǎn)品因素以及行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，尋找XX地產(chǎn)產(chǎn)品的突破點(diǎn)大類(lèi)細(xì)項(xiàng)難易程度必要性重要性社區(qū)環(huán)境舒適度活動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)從XX地產(chǎn)角度從行業(yè)趨勢(shì)從客戶敏感點(diǎn)從XX地產(chǎn)角度從客戶痛點(diǎn)建筑規(guī)劃景觀規(guī)劃車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)物業(yè)服務(wù)社區(qū)商業(yè)戶型舒適度面寬和進(jìn)深飄窗陽(yáng)臺(tái)戶型成長(zhǎng)性空間可變性空間利用效率玄關(guān)設(shè)計(jì)公衛(wèi)設(shè)計(jì)套房設(shè)計(jì)居住便捷度收納設(shè)計(jì)智能家居建筑綠色環(huán)保綠色環(huán)保技術(shù)裝配式建筑/模塊化住宅XX地產(chǎn)改善型品牌形象品牌接受度改善

16、：突破點(diǎn)分析從比對(duì)結(jié)果來(lái)看，XX地產(chǎn)的品牌認(rèn)知度和在建筑綠色環(huán)保成果方面處于行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先水平，社區(qū)舒適度和居住便捷度也能達(dá)到基準(zhǔn)水平，但在戶型舒適度、戶型成長(zhǎng)性和空間利用率等方面和標(biāo)桿產(chǎn)品還存在一定的差距。比對(duì)一：與典型項(xiàng)目比對(duì)，品牌標(biāo)識(shí)度和建筑綠色環(huán)保方面存在一定的優(yōu)勢(shì)比對(duì)二：與標(biāo)桿項(xiàng)目比對(duì)，存在值得借鑒的產(chǎn)品優(yōu)化點(diǎn)注：比對(duì)分析點(diǎn)參考XX地產(chǎn)3.0住宅產(chǎn)品分類(lèi)項(xiàng)進(jìn)行比對(duì)點(diǎn)拆分注：典型項(xiàng)目選擇為此次研究城市中2014-2015年銷(xiāo)售金額TOP10項(xiàng)目中篩選，符合改善型需求的特點(diǎn)，且多由本地或知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)如下圖所示，分?jǐn)?shù)越低，與標(biāo)桿項(xiàng)目差距越大如下圖所示，分?jǐn)?shù)越低，與標(biāo)桿項(xiàng)目差距越大與標(biāo)桿企業(yè)

17、項(xiàng)目比對(duì)標(biāo)桿企業(yè)貼標(biāo)策略借鑒：精于產(chǎn)品打造的同時(shí)，專(zhuān)注打造一個(gè)改善型品牌標(biāo)簽是各類(lèi)標(biāo)桿企業(yè)強(qiáng)化改善型項(xiàng)目市場(chǎng)影響力的共性方式自始至終如一型偷換概念嫁接型半路出家轉(zhuǎn)變型戰(zhàn)略布局品牌型代表企業(yè)泰禾龍湖萬(wàn)科正榮貼標(biāo)策略從一開(kāi)始就隆重推出，具備一定資源優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品精心打造具備一定民族風(fēng)格的豪宅系列“院子”在“滟瀾系”的改善型品牌形象已經(jīng)深入人心時(shí)，龍湖在新進(jìn)入城市均以“滟瀾系”為最初落地項(xiàng)目，但是打造標(biāo)準(zhǔn)有所降低住宅方面均以剛需項(xiàng)目為主，過(guò)程中高端項(xiàng)目未形成品牌系列，后期在產(chǎn)品線中加強(qiáng)改善型產(chǎn)品階段，萬(wàn)科主推具有一定產(chǎn)品特色的“翡翠系”，綠地則主推“海珀系”，產(chǎn)品打造和針對(duì)的客群均很明確強(qiáng)化品牌輸出，在

18、具備一定升值潛力的區(qū)域打造具有一定亮點(diǎn)的產(chǎn)品，努力向市場(chǎng)輸出“改善大師”形象綠地策略核心產(chǎn)品為本有一定亮點(diǎn)且能夠?qū)崿F(xiàn)口碑宣傳的產(chǎn)品強(qiáng)化專(zhuān)一的品牌形象輸出改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境福州院子廈門(mén)院子江陰院子北京院子2014年7月15日2014年5月24日2013年12月21日2014年1月19日北京中國(guó)院子2009年9月2日中國(guó)院子是泰禾首推的第一個(gè)“院子系”產(chǎn)品項(xiàng)目位于北京，產(chǎn)品風(fēng)格融合中國(guó)古典豪宅大院建筑美學(xué)針對(duì)中國(guó)中高端人士北京院子是企業(yè)戰(zhàn)略布局的又一力作遵循“立足于福建市場(chǎng)成熟的二線城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)三四線城市，聚焦北京、上海等需求旺盛的一線城市”江陰院子遵循泰禾布局策略，將目光

19、聚焦在以上海、北京等一線城市的布局，并開(kāi)始加大開(kāi)拓力度南京顏科坊時(shí)間待定2014年，泰禾集團(tuán)相繼開(kāi)盤(pán)廈門(mén)與福州的“院子系”產(chǎn)品自此泰禾已初步形成了“院子系”多層次的梯度布局預(yù)計(jì)2015年8月通州泰禾1號(hào)院開(kāi)盤(pán)，集團(tuán)開(kāi)始將目光投向需求旺盛市場(chǎng)周邊區(qū)域的輻射作用。該項(xiàng)目是泰禾“院子系”最為標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品2014年4月16日，泰禾集團(tuán)南京拿地，再次鞏固“院子系”產(chǎn)品在長(zhǎng)三角區(qū)域的品牌地位時(shí)間項(xiàng)目泰禾形成了“扎根福建本土，深耕一線城市，關(guān)注城市二線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市”的戰(zhàn)略院子系因地制宜，根據(jù)園區(qū)不同風(fēng)格，形成專(zhuān)屬定制的街巷坊體系，在設(shè)計(jì)上暗合中國(guó)人方正、對(duì)稱(chēng)的傳統(tǒng)審美觀2013年3月，“中國(guó)1

20、0打超級(jí)豪宅排行榜”中，北京泰禾中國(guó)院子以唯一的中式別墅身份榮登豪宅排行榜。近年泰禾中國(guó)院子頻頻獲獎(jiǎng)，逐漸形成了泰禾集團(tuán)的“拳頭產(chǎn)品”與“明星產(chǎn)品”，以中國(guó)美學(xué)為標(biāo)簽的改善型住宅形象深入人心通州泰禾1號(hào)院2015年8月改善型品牌形象泰禾|自泰禾集團(tuán)上市前后，集團(tuán)就開(kāi)始塑造“院子系”頂級(jí)中式院落別墅產(chǎn)品，主要面對(duì)的是需求力旺盛區(qū)域的高端客戶，逐漸提升了“院子系”的產(chǎn)品識(shí)別度和集團(tuán)的信譽(yù)度改善型企業(yè)-泰禾 城市進(jìn)入項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑面積（萬(wàn)）容積率物業(yè)形態(tài)上海滟瀾山2005年14.451.0雙拼+聯(lián)排+疊加北京滟瀾山2009年10.800.67聯(lián)排沈陽(yáng)滟瀾山2010年7.000.8獨(dú)棟無(wú)錫滟瀾山

21、2010年20.001.1獨(dú)棟、疊拼、小高層杭州滟瀾山2010年80.002.8高層+洋房+院墅青島滟瀾海岸2012年18.491.2獨(dú)棟寧波滟瀾海岸2013年91.001.2高層+洋房+疊墅上海滟瀾山北京滟瀾山表：龍湖“滟瀾系”產(chǎn)品情況從各個(gè)城市滟瀾系產(chǎn)品的情況來(lái)看，每個(gè)城市的“滟瀾系”產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一龍湖選用標(biāo)準(zhǔn)并不同一的“滟瀾系”產(chǎn)品作為城市的敲門(mén)項(xiàng)目，以此來(lái)塑造企業(yè)的標(biāo)簽形象，并為城市居民灌輸改善住宅概念，利用“拳頭產(chǎn)品”提升品牌在城市的知名度與認(rèn)可度改善型品牌形象龍湖|龍湖地產(chǎn)作為業(yè)界“別墅專(zhuān)家”，進(jìn)入每個(gè)城市主推“滟瀾系”別墅、洋房等低容積率產(chǎn)品改善型企業(yè)-龍湖總結(jié)和啟示：推盤(pán)與銷(xiāo)

22、售模式：短、平、快拿地后，快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售、快速加推，快速銷(xiāo)售回籠資金品牌價(jià)值：地區(qū)稀缺產(chǎn)品在無(wú)錫首個(gè)項(xiàng)目，龍湖品牌效應(yīng)明顯，為后期進(jìn)入項(xiàng)目做了良好的鋪墊作用現(xiàn)場(chǎng)決定現(xiàn)金：優(yōu)質(zhì)樣板區(qū)打造細(xì)節(jié)、品質(zhì)、體驗(yàn)三合一媒體整合策略：形式多樣化項(xiàng)目網(wǎng)站、視頻推廣、軟文、廣告欄等多種形式結(jié)合，持續(xù)保持一定的曝光率無(wú)錫滟瀾山產(chǎn)品改善型品牌形象龍湖|品牌營(yíng)銷(xiāo)及項(xiàng)目推盤(pán)是產(chǎn)品概念的延續(xù)，特別是對(duì)于改善型住宅產(chǎn)品，良好的品牌形象樹(shù)立是市場(chǎng)足夠接納度的充足保證，龍湖便將其“高大上”的產(chǎn)品特點(diǎn)延續(xù)到品牌宣傳中改善型企業(yè)-龍湖剛需產(chǎn)品金色家園：以青年之家為主力客群，作為首次置業(yè)的首選剛需產(chǎn)品四季花園：以小小太陽(yáng)、三口之

23、家為主力客群，作為首次置業(yè)或首改置業(yè)的選擇首改產(chǎn)品城市花園：以小太陽(yáng)和小小太陽(yáng)為主力客群，作為改善型住宅需求的產(chǎn)品四季花園：以三代同堂、三口之家為主力客群，具有一定改善型產(chǎn)品元素改善型高端產(chǎn)品翡翠系：2014年，上海萬(wàn)科2014高端品牌發(fā)布會(huì)日前隆重舉行，宣布面向中高端人群的“翡翠系”產(chǎn)品入市高端產(chǎn)品TOP系：以不可復(fù)制資源為依托，面對(duì)高端客群再改或終極置業(yè)向來(lái)以剛需產(chǎn)品為主力的萬(wàn)科，近年開(kāi)始逐漸提升對(duì)改善型產(chǎn)品的重視，特別在30周歲之時(shí)推出了三大“翡翠系”產(chǎn)品，作為萬(wàn)科開(kāi)始全面向高端改善型住宅的轉(zhuǎn)折標(biāo)志改善型品牌形象萬(wàn)科|萬(wàn)科耕耘近30年，以逐漸得到優(yōu)化與成熟的基礎(chǔ)產(chǎn)品得到業(yè)界認(rèn)可與客戶追捧

24、，并以“翡翠系”產(chǎn)品為改善型轉(zhuǎn)折標(biāo)志改善型企業(yè)-萬(wàn)科優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品打造的信心和決心萬(wàn)科翡翠濱江個(gè)案打造萬(wàn)科在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的首個(gè)“豪宅項(xiàng)目”萬(wàn)科花費(fèi)六年精心打造的“豪宅項(xiàng)目”萬(wàn)科三十周年以來(lái)銷(xiāo)售的首個(gè)“豪宅項(xiàng)目”萬(wàn)科改善型標(biāo)桿項(xiàng)目，只許成功不許失敗的“豪宅項(xiàng)目”優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品打造時(shí)放低姿態(tài)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推廣精準(zhǔn)拓客改善型產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，萬(wàn)科翡翠濱江獨(dú)具特色沒(méi)有“地毯式”、鋪開(kāi)式的大眾媒體宣傳通過(guò)圈層營(yíng)銷(xiāo)、事件營(yíng)銷(xiāo)，對(duì)目標(biāo)客戶反復(fù)邀約，反復(fù)“洗腦”，將其宜居的產(chǎn)品理念及居住體驗(yàn)不斷深化在350平大戶型規(guī)劃受阻的不利狀況下，從內(nèi)部軟硬件配置上下功夫，打造上海首個(gè)“酒店式社區(qū)”從裝修用材、智能化、會(huì)所、物業(yè)服務(wù)等方

25、面五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)實(shí)景體驗(yàn)區(qū)的打造，聚攏了眾多“豪宅”客戶的人氣優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)的靈活策略良好策略的運(yùn)用是銷(xiāo)售成功與否的關(guān)鍵萬(wàn)科通過(guò)樹(shù)立樓王標(biāo)志，確立標(biāo)桿通過(guò)打造上海最貴豪宅概念，脫離市場(chǎng)，確立樓盤(pán)豪宅低位，樹(shù)立起項(xiàng)目良好的市場(chǎng)形象改善型品牌形象萬(wàn)科|從翡翠系個(gè)案之中可以得出，改善型品牌形象需要良好的載體呈現(xiàn)，又是多種因素共同作用的結(jié)果。樹(shù)立標(biāo)桿，完美繼承，良好的改善型產(chǎn)品系列才能更好的延續(xù)改善型企業(yè)-萬(wàn)科2009年，產(chǎn)品多元化轉(zhuǎn)變2009年之前，綠地的住宅產(chǎn)品相對(duì)單一，且新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目頻率較低2009年作為轉(zhuǎn)折之年，在之后的幾年中，綠地住宅產(chǎn)品井噴式增加，且開(kāi)始了產(chǎn)品多元組合2010年，經(jīng)濟(jì)概念融入產(chǎn)

26、品打造綠地90墅曾風(fēng)靡一時(shí)，是為了順應(yīng)當(dāng)時(shí)國(guó)家政策綠地在面積控制的限制條件下將經(jīng)濟(jì)概念融入別墅當(dāng)中，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。經(jīng)濟(jì)概念一直貫穿產(chǎn)品系列的發(fā)展，定位在剛需與剛改的界限之間2013年，經(jīng)濟(jì)策略基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)向高端住宅2013年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)最具代表性項(xiàng)目是綠地海珀璞暉入市項(xiàng)目地處新江灣城區(qū)域，產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段170改善型產(chǎn)品在當(dāng)時(shí)均價(jià)環(huán)境下，總價(jià)近800萬(wàn)元綠地依然將經(jīng)濟(jì)概念投入項(xiàng)目中，將總價(jià)控制在400-500萬(wàn)元左右，順應(yīng)區(qū)域客戶支付能力與慣性，開(kāi)發(fā)戶型面積在100-125，打造產(chǎn)品的豪華感與實(shí)用性兼?zhèn)漤?xiàng)目名稱(chēng)海珀璞暉總戶數(shù)408戶區(qū)域板塊新江灣主力戶型100-125建筑類(lèi)別小高層、高層在售均價(jià)4.5-

27、4.6萬(wàn)元/建筑面積6.58萬(wàn)容積率2.0裝修標(biāo)準(zhǔn)6000元/建筑風(fēng)格日式三段式結(jié)構(gòu)外立面，提升檔次感暗色裝修風(fēng)格，提升品質(zhì)感與空間感舒適細(xì)節(jié)處理，提升戶型實(shí)用性近年來(lái)，綠地雖然仍把經(jīng)濟(jì)策略融入產(chǎn)品上，但也逐漸開(kāi)始向高端住宅產(chǎn)品方向轉(zhuǎn)變，海珀璞暉項(xiàng)目的問(wèn)世逐漸扭轉(zhuǎn)了綠地以往的產(chǎn)品形象綠地海珀璞暉改善型品牌形象綠地|綠地在商辦方面被稱(chēng)為最懂政府的開(kāi)發(fā)商，在住宅方面被稱(chēng)為是最懂客戶的開(kāi)發(fā)商，綠地產(chǎn)品轉(zhuǎn)變十分貼合政策與市場(chǎng)訴求，形成以“海珀系” 經(jīng)濟(jì)概念開(kāi)發(fā)的改善住宅產(chǎn)品改善型企業(yè)-綠地 城市進(jìn)入首個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入時(shí)間進(jìn)入項(xiàng)目數(shù)量上海正榮御園2013年5個(gè)蘇州蘇州獨(dú)墅湖2013年2個(gè)南京正榮潤(rùn)江城2014

28、年3個(gè)天津正榮潤(rùn)璟灣2014年1個(gè)福州正榮潤(rùn)城2006年5個(gè)平潭正榮潤(rùn)海2015年2個(gè)莆田正榮潤(rùn)璟2003年3個(gè)南昌正榮潤(rùn)城2001年6個(gè)宜春正榮麗景濱江2000年2個(gè)改善型品牌形象正榮|閩商正榮地產(chǎn)進(jìn)入城市所用的敲門(mén)產(chǎn)品并不統(tǒng)一，住宅產(chǎn)品也沒(méi)有較為精細(xì)的產(chǎn)品線特征，但每進(jìn)入一座城市，正榮的目標(biāo)就是成為這個(gè)城市住宅的新標(biāo)簽，以此來(lái)展開(kāi)自身“改善大師”形象的企業(yè)戰(zhàn)略部署正榮改善型住宅特點(diǎn)注重空間設(shè)計(jì)注重細(xì)節(jié)處理注重戶外環(huán)境注重社區(qū)配套注重服務(wù)體驗(yàn)不斷優(yōu)化空間可變性特別是針對(duì)老年人設(shè)置陽(yáng)光房?jī)和宽槕?yīng)二胎政策打造雙房復(fù)合空間，提升空間延展性注重開(kāi)關(guān)、家具的角度與擺放位置抗霧霾新風(fēng)系統(tǒng)、電梯呼叫、燈

29、光中控、入戶門(mén)鎖等設(shè)置全齡覆蓋活動(dòng)區(qū)域，包括親子樂(lè)園、青年運(yùn)動(dòng)區(qū)配備根據(jù)季節(jié)變化而劃定不同的活動(dòng)區(qū)域等正榮在全國(guó)首個(gè)提出建造社區(qū)農(nóng)園，集展示、教育活動(dòng)為一體目前已在蘇州正榮領(lǐng)地項(xiàng)目落地正榮提出地面頭等艙服務(wù)理念服務(wù)人員變身空姐，以乘客級(jí)別的服務(wù)姿態(tài)服務(wù)業(yè)主正榮的改善型產(chǎn)品在產(chǎn)品質(zhì)量本身基本符合改善型住宅標(biāo)準(zhǔn)，但由于缺乏說(shuō)服力十足的標(biāo)桿產(chǎn)品及明確細(xì)化的產(chǎn)品線特征，使得其改善型產(chǎn)品的銷(xiāo)售推進(jìn)在一二線城市和上述標(biāo)桿房企存在一定的差距 改善型產(chǎn)品特點(diǎn)不局限于優(yōu)質(zhì)的的產(chǎn)品硬件質(zhì)量，是多種因素綜合作用的結(jié)果：正榮從區(qū)位選擇到項(xiàng)目定位，從硬件設(shè)施到軟件配套，從優(yōu)質(zhì)品牌包裝到宣傳推廣，改善型產(chǎn)品主線的正確選擇

30、，確立了其“改善大師”的稱(chēng)謂改善型企業(yè)-正榮上海虹橋正榮府：項(xiàng)目由94-214小高層和平層別墅組成，以新亞洲風(fēng)格精工打造，榮獲“亞洲十大精工名宅”標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)結(jié)果概要|XX地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)化可從建筑規(guī)劃、活動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)、社區(qū)商業(yè)、景觀建筑、物業(yè)服務(wù)、車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)等六個(gè)方面著力提升標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目借鑒規(guī)避建筑規(guī)劃上不利因素景觀設(shè)計(jì)上連續(xù)性私密性處理車(chē)位設(shè)計(jì)的便利度及附加值提升品質(zhì)型物業(yè)服務(wù)培育社區(qū)商業(yè)體系XX地產(chǎn)可借鑒點(diǎn)景觀規(guī)劃社區(qū)環(huán)境車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃社區(qū)商業(yè)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)面積較大，針對(duì)不同人群設(shè)計(jì)活動(dòng)區(qū)，功能豐富采用抬高地基、景觀堆坡和隔斷等手法規(guī)避環(huán)境硬傷；通過(guò)打造樓王的建筑排布提升社區(qū)環(huán)境采用錯(cuò)層等

31、方式豐富視覺(jué)感，規(guī)避園區(qū)與功能區(qū)域之間的景觀斷層，達(dá)到曲徑通幽的感觀效果通過(guò)贈(zèng)送儲(chǔ)物空間、定制車(chē)位畫(huà)面、營(yíng)造個(gè)性停車(chē)空間等差異化特點(diǎn)；增加車(chē)庫(kù)面寬，并提升儲(chǔ)物功能標(biāo)桿物業(yè)企業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容齊全，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)精確詳細(xì);增值服務(wù)方面，標(biāo)桿企業(yè)目前主要有互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、家政服務(wù)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、創(chuàng)業(yè)孵化平臺(tái)和養(yǎng)老服務(wù)五大類(lèi)增值服務(wù)標(biāo)桿項(xiàng)目的的社區(qū)商業(yè)多為自持并統(tǒng)一招商，同時(shí)要賦予社區(qū)商業(yè)一定的主題，例如健康與兒童216354改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目名稱(chēng)城市開(kāi)盤(pán)時(shí)間市政弊端處理方法規(guī)劃點(diǎn)評(píng)方興大寧金茂府上海2015-4緊鄰高架橋主體圍合模式+景觀隔斷處理項(xiàng)目采用綠化及主題建筑進(jìn)行主體圍

32、合，同時(shí)在樓體外圍包覆大量綠色植被及降噪樹(shù)木減少高架對(duì)于項(xiàng)目的影響，從而在整體上提高小區(qū)的居住舒適度象嶼象嶼大寧悅府上海2014-10緊鄰高架橋縮減項(xiàng)目面高架樓座數(shù)量通過(guò)圍合式的扇形排布，將項(xiàng)目距離高架最近的樓座數(shù)量縮減到兩棟，并且最大程度的退線，減少高架對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目樓座的影響。星河灣浦東星河灣2期上海2011-7靠近內(nèi)環(huán)及高架出口紅線外市政環(huán)境差外圍堆坡處理+景觀隔斷+外部圍墻圍擋該項(xiàng)目為了提升業(yè)主的舒適度，在項(xiàng)目紅線外區(qū)域也進(jìn)行了綠化處理與河道的處理，同時(shí)在社區(qū)外圍進(jìn)行堆坡處理，在一定高差基礎(chǔ)上，星河灣還將社區(qū)圍墻的落差提升至4m左右，加以植被隔斷，項(xiàng)目與外界的落差近7m，進(jìn)一步保護(hù)業(yè)主隱

33、私鵬欣一品漫城上海2013-2緊鄰城市公路外部隊(duì)坡景觀處理+降低基地項(xiàng)目在浦星公路沿線設(shè)置高度超過(guò)5米的綠化坡地，在項(xiàng)目最靠近公路的區(qū)域設(shè)置多層住宅，最大程度的隔絕來(lái)自路面的噪音和灰塵污染，同時(shí)提高了業(yè)主的隱私性，規(guī)避市政硬傷。表：標(biāo)桿項(xiàng)目在建筑規(guī)劃規(guī)方面規(guī)避硬傷手法1、社區(qū)環(huán)境舒適度建筑規(guī)劃|建筑規(guī)劃的一個(gè)方向是規(guī)避市政限制或周邊環(huán)境劣勢(shì)的硬傷，主要手法有抬高地基、利用景觀堆坡和隔斷、加外部圍墻進(jìn)行圍擋等，從而提高社區(qū)環(huán)境舒適度改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境典型企業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)城市開(kāi)盤(pán)時(shí)間建筑規(guī)劃特色寶華紫薇花園上海2014-12樓王四周景觀環(huán)繞，采光效果最佳，同時(shí)相比項(xiàng)目中的其他樓棟

34、，其與社區(qū)會(huì)所和中央廣場(chǎng)的距離最近綠城綠城黃浦灣上海2009-8樓王前后棟距最大，觀景效果屬于項(xiàng)目最優(yōu)位置，整棟樓層戶型均能戶戶俯瞰黃浦江宏圖宏圖上水云錦南京2015-6圍合式排布，樓座將中央景觀未在內(nèi)部，最南面的樓座綠化退線接近50米，保證所有樓盤(pán)景觀均好。世茂世茂外灘新城南京2012-8不規(guī)則排布使得整個(gè)項(xiàng)目看起來(lái)充滿活力，每幢樓都能獲得中心景觀視野，樓王更能獲得無(wú)遮擋的視野。五礦崇文金城南京2014-6建筑沿中心景觀軸分布兩邊，保證各樓棟采光和景觀資源。恒基水漾花城蘇州2013-6通過(guò)引入陽(yáng)澄湖水體，利用水系將項(xiàng)目逐塊分割，樓座錯(cuò)落布局，保證高層每幢樓的光照都能符合要求。五礦崇文金城：中

35、軸景觀世茂外灘新城：中心景觀恒基水漾花城：水系景觀紫薇花園：景觀均好表：標(biāo)桿項(xiàng)目建筑規(guī)劃1、社區(qū)環(huán)境舒適度建筑規(guī)劃|另一個(gè)方向是強(qiáng)化項(xiàng)目先天優(yōu)勢(shì)，常用手法是多元化布局，最大化不同樓棟的景觀資源，提升社區(qū)環(huán)境，增加居住舒適度改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目名稱(chēng)城市開(kāi)盤(pán)時(shí)間活動(dòng)區(qū)設(shè)置設(shè)施內(nèi)容萬(wàn)科萬(wàn)科城上海2013-6 健身設(shè)施、兒童游樂(lè)健身設(shè)施、籃球場(chǎng)、攀巖墻、兒童樂(lè)園、環(huán)形慢跑道、輪滑廣場(chǎng)中凱新江灣中凱城市之光上海2014-1中心景觀湖運(yùn)動(dòng)設(shè)施上海稀缺中心湖景觀600米環(huán)形跑道世茂外灘新城南京2012-8 景觀會(huì)所會(huì)、泳池特有的中心湖景觀，設(shè)置海盜船會(huì)所二期人造波浪泳池仁恒棠悅

36、灣蘇州2015-4 運(yùn)動(dòng)設(shè)施社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)所項(xiàng)目區(qū)域唯一室外泳池表：活動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)案例對(duì)照萬(wàn)科城輪滑廣場(chǎng)中凱城市之光步道（示意圖）仁恒棠悅灣室外泳池世茂外灘新城海盜船會(huì)所2、社區(qū)環(huán)境舒適度活動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)|對(duì)照項(xiàng)目中，針對(duì)兒童、老人以及年輕人分客群設(shè)置功能區(qū)，為小區(qū)居民提供玩樂(lè)、社交、娛樂(lè)、健身的場(chǎng)所。改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目名稱(chēng)城市開(kāi)盤(pán)時(shí)間設(shè)計(jì)方法景觀設(shè)計(jì)亮點(diǎn)萬(wàn)科翡翠公園上海2014-10美國(guó)炮臺(tái)山公園復(fù)刻景邀請(qǐng)美國(guó)炮臺(tái)山公園原班設(shè)計(jì)人馬操刀設(shè)計(jì)五大主題公園，體育公園、屋頂公園、慶典公園、組團(tuán)公園、街心公園寶華紫薇花園上海2014-12中軸對(duì)稱(chēng)+景觀動(dòng)線結(jié)合方式社區(qū)引入掛果胡柚樹(shù)

37、，每到秋天碩果累累的胡柚給社區(qū)帶來(lái)不一樣的風(fēng)情。引入名貴樹(shù)種，經(jīng)過(guò)3年本土培育后移栽，在景觀中起到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用。恒基恒基水漾花城蘇州2013-6水岸景觀+櫻花觀賞帶利用項(xiàng)目先天自然優(yōu)勢(shì)，將陽(yáng)澄湖水系引入項(xiàng)目?jī)?nèi)部，形成內(nèi)部活水水岸種植日本櫻花，櫻花季形成獨(dú)有的粉色景觀帶。方興蘇州金茂悅蘇州2014-10中軸對(duì)稱(chēng)+景觀動(dòng)線結(jié)合方式注重中軸對(duì)稱(chēng)排布，追求視覺(jué)效果大氣寬闊蘇州金茂悅?cè)雸@步道兩旁對(duì)稱(chēng)設(shè)置綠化與淺水水景，增強(qiáng)儀式感。內(nèi)部以綠樹(shù)夾道，達(dá)到曲徑通幽的視覺(jué)效果萬(wàn)科翡翠公園景觀蘇州金茂悅的入園景觀恒基水漾花城河岸景觀寶華紫薇花園景觀表：標(biāo)桿項(xiàng)目景觀規(guī)劃3、社區(qū)環(huán)境舒適度景觀規(guī)劃|對(duì)照項(xiàng)目在景觀規(guī)

38、劃中，有的利用項(xiàng)目本體天然自然優(yōu)勢(shì)，有的則后天在設(shè)計(jì)和用料上各有特點(diǎn)，衛(wèi)社區(qū)景觀打造亮點(diǎn)，提升項(xiàng)目整體好感度。改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境炮臺(tái)山公園風(fēng)格掛果胡柚樹(shù)行道中軸淺水景觀櫻花河岸景觀開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目名稱(chēng)城市開(kāi)盤(pán)時(shí)間車(chē)庫(kù)優(yōu)化點(diǎn)作用萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)華府九江2014-9半地下車(chē)庫(kù)，開(kāi)挖深度淺，車(chē)庫(kù)透氣性和透光性好降低土建成本和人防成本設(shè)備成本，爭(zhēng)取項(xiàng)目整體的銷(xiāo)售價(jià)格優(yōu)勢(shì)禹洲地產(chǎn)禹洲吉慶里南京2015-12藝術(shù)車(chē)庫(kù)：墻壁上不僅增設(shè)獨(dú)特的藝術(shù)標(biāo)識(shí)，還將懸掛溫馨的油畫(huà)。人性化車(chē)庫(kù)：除了正常的使用功能，地下車(chē)庫(kù)還會(huì)裝備柔和的燈光系統(tǒng)、手推車(chē)、洗手池等。增加車(chē)庫(kù)的附加值，給業(yè)主不一樣的感覺(jué)，通過(guò)人性化的

39、細(xì)節(jié)處理，增加業(yè)主對(duì)于項(xiàng)目的好感度，有助于項(xiàng)目整體的銷(xiāo)售。寶華寶華紫薇花園上海2014-12精裝超高車(chē)庫(kù)，大型車(chē)輛進(jìn)出方便，精裝步道，精裝地下入戶大堂，地下車(chē)庫(kù)品質(zhì)極強(qiáng)。通過(guò)提升車(chē)庫(kù)的豪華感和實(shí)用性，提升車(chē)位價(jià)值，為后續(xù)車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售做鋪墊。4、社區(qū)環(huán)境舒適度車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)|地庫(kù)開(kāi)挖占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本比例高，萬(wàn)達(dá)通過(guò)半地下車(chē)庫(kù)的方式，降低總體開(kāi)發(fā)成本，而精裝修地下車(chē)庫(kù)則成為了改善性需求的延伸，雖然建安成本很高，卻滿足了再改用戶各方面都追求極致的需求。表：標(biāo)桿項(xiàng)目車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境萬(wàn)達(dá)半地下車(chē)庫(kù)吉慶里藝術(shù)車(chē)庫(kù)紫薇花園精裝車(chē)庫(kù)大理石柱體，面磚步道，豪華照明系統(tǒng)開(kāi)挖小，透光佳藝術(shù)化，增

40、加賣(mài)點(diǎn)增值服務(wù)典型企業(yè)主要內(nèi)容家政服務(wù)長(zhǎng)城物業(yè)成立惠爾達(dá)家政公司，除常規(guī)家政服務(wù)外，特別推出入住團(tuán)購(gòu)、房屋翻新等業(yè)務(wù)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)萬(wàn)科建立基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的物業(yè)服務(wù)定制系統(tǒng)“睿平臺(tái)”，該平臺(tái)包括了業(yè)主手機(jī)端應(yīng)用“住這兒”、工作人員手機(jī)端應(yīng)用“助這兒”、EBA遠(yuǎn)程設(shè)備監(jiān)控與運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)世茂發(fā)布的4款A(yù)PP，充分調(diào)集利用世茂線下產(chǎn)品資源，為社區(qū)業(yè)主提供支付、金融、健康、酒店，并連接云服務(wù)遠(yuǎn)洋通過(guò)58安居客APP，向業(yè)主提供各類(lèi)生活服務(wù)，比如：拼車(chē)、定制早餐、上門(mén)修車(chē)等長(zhǎng)城物業(yè)打造“一應(yīng)云”智慧平臺(tái)，該平臺(tái)是針對(duì)物業(yè)行業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的專(zhuān)業(yè)云端服務(wù)平臺(tái)，定制開(kāi)發(fā) O-PMS物業(yè)維護(hù)、O-CRM業(yè)主服務(wù)和一應(yīng)便利店社

41、商系統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)長(zhǎng)城物業(yè)成立尚鄰不動(dòng)產(chǎn)，利用物業(yè)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行房屋租售業(yè)務(wù)遠(yuǎn)洋為業(yè)主將空置的房屋進(jìn)行短期或長(zhǎng)期的出租，并提供代管、出售等后續(xù)相關(guān)服務(wù)養(yǎng)老服務(wù)長(zhǎng)城物業(yè)成立家應(yīng)居家養(yǎng)老服務(wù)公司，包括居家安全隱患排查、私人照護(hù)、特殊疾病照護(hù)等養(yǎng)老服務(wù)創(chuàng)業(yè)孵化平臺(tái)遠(yuǎn)洋引入明星投資人，向業(yè)主提供從創(chuàng)業(yè)到最終上市的全程創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)，打造解決創(chuàng)業(yè)中融資、稅務(wù)、法務(wù)、財(cái)務(wù)、人才、供給、物流、市場(chǎng)等問(wèn)題的生態(tài)圈表：標(biāo)桿企業(yè)物業(yè)增值服務(wù)一覽5、社區(qū)環(huán)境舒適度物業(yè)服務(wù)|隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)由最初的“粗放式”逐步向“精細(xì)化”轉(zhuǎn)型，這一過(guò)程中也衍生了諸多物業(yè)增值服務(wù)，主要有互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、家政服務(wù)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、創(chuàng)業(yè)孵化

42、平臺(tái)和養(yǎng)老服務(wù)五大類(lèi)改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境項(xiàng)目名稱(chēng)城市開(kāi)盤(pán)時(shí)間規(guī)劃戶數(shù)人均商業(yè)面積社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍主題特色萬(wàn)科2049城花上海2014-62500戶2.87000社區(qū)配套商業(yè)，2049品牌統(tǒng)一招商兒童繪畫(huà)中心、美容spa、餐飲、便利店、健身等兒童娛樂(lè)、輕奢休閑萬(wàn)科VCITY上海2013-103400戶11.74萬(wàn)商業(yè)街，對(duì)外招商餐飲、健身、購(gòu)物、超市等兒童娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健康綠地海珀璞暉上海2013-5408戶4.92000地下自持商業(yè)配套圖書(shū)館、宴會(huì)廳、健身會(huì)所、商業(yè)運(yùn)動(dòng)健康表：標(biāo)桿項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)一覽萬(wàn)科VICTY商業(yè)萬(wàn)科2049城花綠地海珀璞暉6、社區(qū)環(huán)境舒適度社區(qū)商業(yè)|標(biāo)桿項(xiàng)目

43、的的社區(qū)商業(yè)多為自持并統(tǒng)一招商，打造精致型社區(qū)商業(yè)配套，業(yè)態(tài)方面除滿足業(yè)主日常生活需求外，還加入健康與兒童等主題改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境1.0時(shí)代：萬(wàn)科2049五玠坊2.0時(shí)代：萬(wàn)科2049城花3.0時(shí)代：萬(wàn)科2049海上傳奇區(qū)位：上海浦東新區(qū)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2013年6月1日區(qū)位：上海閔行區(qū)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2014年6月1日區(qū)位：上海浦東新區(qū)開(kāi)業(yè)時(shí)間：2015年7月18日項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)體量布局特點(diǎn)主要業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)模式萬(wàn)科2049海上傳奇約9500平方米開(kāi)放式街區(qū)特色餐飲生鮮超市早教中心運(yùn)動(dòng)會(huì)所便利店萬(wàn)科自持萬(wàn)科2049城花約7000平方米地下一層至地上三層為商業(yè)健身會(huì)所特色餐飲親子娛樂(lè)早教中心

44、社區(qū)診所萬(wàn)科自持萬(wàn)科2049五玠坊約8000平方米開(kāi)放街區(qū)式特色餐飲早教中心健身會(huì)所萬(wàn)科自持萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)邁入3.0時(shí)代！表：萬(wàn)科社區(qū)商業(yè)三代產(chǎn)品的主要特征6、社區(qū)環(huán)境舒適度社區(qū)商業(yè)|從標(biāo)桿案例萬(wàn)科2049來(lái)看，該系列已經(jīng)完成了從1.0時(shí)代至3.0時(shí)代的進(jìn)階，每代產(chǎn)品均為萬(wàn)科自持且在主要業(yè)態(tài)分布上愈加注重對(duì)于社交關(guān)系以及個(gè)性服務(wù)的重視程度改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境1、戶型舒適度：2、戶型成長(zhǎng)性：3、空間利用效率:4、居住便捷度:面寬、進(jìn)深和陽(yáng)臺(tái)創(chuàng)新性可變空間玄關(guān)、公衛(wèi)&套房收納設(shè)計(jì)&智能家居標(biāo)桿房企的改善型改進(jìn)并非單向行駛，只有多方面提升產(chǎn)品質(zhì)量，不斷創(chuàng)新才能不斷提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)

45、力改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境1、戶型舒適度與標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)，標(biāo)桿企業(yè)通過(guò)產(chǎn)品面寬、進(jìn)深和陽(yáng)臺(tái)等實(shí)用性空間設(shè)計(jì)增強(qiáng)戶型的舒適性陽(yáng)臺(tái)標(biāo)桿企業(yè) 做法：客廳及主次臥三房朝南 效果：采光面擴(kuò)大面寬和進(jìn)深標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目借鑒增加南向開(kāi)間增加面寬一定面積以上戶型可以考慮設(shè)計(jì)工作陽(yáng)臺(tái)標(biāo)桿企業(yè)南北陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，北陽(yáng)臺(tái)緊接廚房，作為工作陽(yáng)臺(tái)使用改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境面寬和進(jìn)深南京XX地產(chǎn)熙華府1213房，邊廳設(shè)計(jì)，主臥和次臥南向兩面寬五礦崇文金城1253房的南向面寬12.81m，客廳4.94m開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目名稱(chēng)城市開(kāi)盤(pán)時(shí)間戶型南向面寬（m）萬(wàn)科萬(wàn)科翡翠公園上海2014-10125平米三房11

46、.35經(jīng)緯經(jīng)緯學(xué)府陽(yáng)光家園上海2015-3124平米三房12.57中海中海寰宇天下上海2014-9130平米三房11.8五礦五礦崇文金城南京2014-6125平米三房12.81旭輝恒基旭輝城蘇州2015-9115平米3+1房10.1陽(yáng)臺(tái)取舍蘇州XX地產(chǎn)太湖綠郡1424房設(shè)計(jì)有南陽(yáng)臺(tái)，沒(méi)有北陽(yáng)臺(tái)或工作陽(yáng)臺(tái)建發(fā)玖瓏灣98平米3+1房有南北陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，北陽(yáng)臺(tái)緊接廚房，作為工作陽(yáng)臺(tái)使用開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目名稱(chēng)城市開(kāi)盤(pán)時(shí)間戶型陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)建發(fā)建發(fā)玖瓏灣上海2015-1098m23房南陽(yáng)臺(tái)+北工作陽(yáng)臺(tái)保利保利中央公園 南京2014-10702房南陽(yáng)臺(tái)+北工作陽(yáng)臺(tái)綠地綠地國(guó)際花都南京2014-12120平米2+1房南陽(yáng)臺(tái)+

47、雙北陽(yáng)臺(tái)新城新城香悅瀾山南京2014-12124平米3房南陽(yáng)臺(tái)+北工作陽(yáng)臺(tái)碧桂園南京碧桂園南京2015-12140平米4房南陽(yáng)臺(tái)+北工作陽(yáng)臺(tái)XX地產(chǎn)部分改善型產(chǎn)品的面寬較寬，進(jìn)深較淺，相比案例10米以上南向面寬，存在提升空間表：戶型尺寸對(duì)照案例XX地產(chǎn)部分改善型產(chǎn)品南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，可以參考對(duì)照案例增加或改為聯(lián)通廚房的工作陽(yáng)臺(tái)，增加實(shí)用性?xún)擅鎸挸媳恚宏?yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)對(duì)照案例工作陽(yáng)臺(tái)廚房南京XX地產(chǎn)玲瓏嶼1413房南北雙陽(yáng)臺(tái)，北陽(yáng)臺(tái)和廚房動(dòng)線不連貫8.21m上海XX地產(chǎn)里程983房，面寬9.9m1、戶型舒適度|改善型產(chǎn)品可增加南向面寬，縮短進(jìn)深，提高采光和通風(fēng)性能，同時(shí)增加工作陽(yáng)臺(tái)，并且工作陽(yáng)臺(tái)和廚房動(dòng)

48、線連貫，達(dá)到凈污分離，增加烹飪和洗滌的便利性，從而提升居住舒適度改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境4.94m12.81m南陽(yáng)臺(tái)無(wú)北陽(yáng)臺(tái)南陽(yáng)臺(tái)北陽(yáng)臺(tái)戶型圖：南京世茂招商語(yǔ)山110戶型圖（尺寸單位：mm）功能間面積（m2)客餐廳31.99玄關(guān)2.31廚房6.19南陽(yáng)臺(tái)2.93客衛(wèi)6.93主臥13.31衣帽間1.23主衛(wèi)3.66南次臥7.08書(shū)房4.99北次臥6.7表：南京世茂招商語(yǔ)山110 3+1房功能間面積1、戶型舒適度|南京世茂招商語(yǔ)山110 3+1房采用橫廳設(shè)計(jì)，中西雙餐廳，南向餐廳+客廳面寬達(dá)5.8m，總南向面寬達(dá)11.58米面寬和進(jìn)深改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境1158

49、03260254058002460281063703770主臥主衛(wèi)次臥次臥客衛(wèi)廚房客廳陽(yáng)臺(tái)書(shū)房玄關(guān)餐廳功能間面積（m2)餐客廳37.21入戶廳5.37廚房5.95南陽(yáng)臺(tái)10.9北陽(yáng)臺(tái)4.41客衛(wèi)3.36主臥17.78主衛(wèi)5.87兒童房11.86書(shū)房8.5老人房9.82老人衛(wèi)2.731、戶型舒適度|新城香悅瀾山1424房南向陽(yáng)臺(tái)面寬達(dá)6.3m，總南向面寬達(dá)13.6米，三臥室朝南，采光良好戶型圖：新城香悅瀾山142 4房（尺寸單位：mm）表：新城香悅瀾山142 4房功能間面積面寬和進(jìn)深改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境136406360362029708510南陽(yáng)臺(tái)北陽(yáng)臺(tái)廚房入戶廳餐廳客廳客

50、衛(wèi)兒童房主臥主衛(wèi)書(shū)房1、針對(duì)三代同堂家庭|充分考慮老人和小孩的不同需求，將120空間發(fā)揮出最大價(jià)值改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境老人需求：朝南房間，到衛(wèi)生間方便，不受噪音干擾兒童需求：距離主臥近方便照顧設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：1.主臥與北區(qū)兒童房聯(lián)系在一起，一來(lái)方便了業(yè)主照顧小孩，另一方面則與老人保持了各自的私密性。2.將衛(wèi)生間靠近老人房，同時(shí)兼做客衛(wèi)，證了老人使用衛(wèi)生間的方便的同時(shí)也保證了客人使用的方便。3.老人房朝南而且遠(yuǎn)離電梯間噪音。4.除了缺乏玄關(guān)，其它功能間的設(shè)計(jì)四平八穩(wěn)。戶型：北京保利羅蘭香谷117平米1、針對(duì)二胎家庭|充分考慮老人和兩個(gè)小孩的狀況，在保證實(shí)用性的前提下，兼顧家庭互動(dòng)，

51、甚至預(yù)留了寵物空間，符合中國(guó)未來(lái)中產(chǎn)家庭的趣味升級(jí)改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：1.兒童房2張大小床代表不同年齡的孩子這一個(gè)細(xì)節(jié)體現(xiàn)出近年二胎政策放開(kāi)后，對(duì)于家庭成員結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的變化影響。2.老人坐式淋浴間這個(gè)細(xì)節(jié)體現(xiàn)出，未來(lái)改善性戶型必須考慮適老性功能，這也是當(dāng)下已開(kāi)始引發(fā)一定熱度的大議題。3.寵物空間連接兒童房和客廳主人喜歡養(yǎng)貓，貓可以自由出入客廳和兒童房，貓成為了孩子兒時(shí)最好的玩伴。一個(gè)很小的細(xì)節(jié)，體現(xiàn)出中產(chǎn)階級(jí)對(duì)生活情趣品位的追求。4.親子衛(wèi)生間衛(wèi)生間可分可合，一方面提高了衛(wèi)生間的利用率，另一方面更方便照顧兩個(gè)小孩的早晚洗漱。5.閱讀區(qū)成為另一家庭公共空間女主人可以一

52、邊做晚飯，一邊輔導(dǎo)孩子完成每天的家庭作業(yè)（兒童心理學(xué)家建議）。同時(shí)，閱讀區(qū)可以營(yíng)造家庭共同辦公學(xué)習(xí)的積極向上的氛圍。這也是在日本家庭中非常流行的戶型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。12345資料來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境1、戶型舒適度|室內(nèi)各區(qū)域尺度細(xì)化（玄關(guān)、會(huì)客廳）玄關(guān)區(qū)尺度：（平米）改善型3左右 三口之家，在玄關(guān)設(shè)置一個(gè)0.40.6米寬、1.5米高的衣鞋柜組合，放置平時(shí)更換的外衣、鞋已經(jīng)綽綽有余；五口之家，將柜子的高度加到1.8米也足夠了。這樣，玄關(guān)面積在3平米左右，可以算是舒適好用。再改型5左右 一個(gè)5左右的玄關(guān)應(yīng)該增加裝飾功能（鐵藝花架、鏡架都可充分展示居室的華美），儲(chǔ)物

53、功能（不但是衣物、鞋、包、就連雨傘、鑰匙、擦鞋用品都應(yīng)該有安放的位置）會(huì)客區(qū)尺度：（米）主要考慮沙發(fā)及電視視距問(wèn)題改善型：實(shí)體墻4.5米以上，開(kāi)間3.9米到4.2米，擺放46寸以上液晶電視機(jī)參考值：沙發(fā)單人位長(zhǎng)度0.68-0.9米，深度0.85-0.95米雙人位長(zhǎng)度1.3-1.6米，深度0.8-0.95米三人位長(zhǎng)度1.7-2.4米，深度0.8-0.95米貴妃榻+單位+雙位長(zhǎng)度3.4-4米電視柜寬0.6米，長(zhǎng)2.4米，深0.4-0.6米茶幾長(zhǎng)1-1.4米，寬0.4-0.6米再改型：沙發(fā)U型擺放，實(shí)體墻5.7米以上，開(kāi)間4.5米以上，視距4.2米以上，可以擺放55寸以上液晶電視機(jī)參考值：貴妃榻+單

54、位+雙位+茶幾（腳踏）長(zhǎng)度3.8-5米電視柜寬0.6米，長(zhǎng)2.4米，深0.4-0.6米茶幾長(zhǎng)1-1.4米，寬0.4-0.8米方形邊長(zhǎng)1.1.4米資料來(lái)源：萬(wàn)科建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境1、戶型舒適度|室內(nèi)各區(qū)域尺度細(xì)化（衛(wèi)生間、餐廳書(shū)房）衛(wèi)生間尺度：（平米）書(shū)房尺度：（平米）主要考慮書(shū)桌及書(shū)架設(shè)計(jì)，另外可增加休閑區(qū)域改善型客衛(wèi)3，主衛(wèi)4左右再改型客衛(wèi)4，主衛(wèi)6左右浴缸的標(biāo)準(zhǔn)面積為1.5-1.8*0.7米，三角形1.2-1.5*1.2-1.5米。具體到安裝上，浴缸與墻面最好有1米，想要在周?chē)顒?dòng)的話1米是個(gè)合理的距離。浴缸和其他墻面或物品之間至少有0.6米的距離。安裝洗臉盆

55、，并能方便的使用，需要的空間至少為0.9到1.05米，這個(gè)只存適合中等大小的洗臉盆，這是一個(gè)人洗漱的標(biāo)準(zhǔn)。兩個(gè)潔具之間預(yù)留0.2米，這個(gè)距離包括坐便器和洗臉盆之間或者潔具和墻壁之間的距離。改善型7左右再改型9左右以上參考值：電腦桌：長(zhǎng)0.8-1.2米，寬0.48-0.62米書(shū)架：寬0.6-2.1米，寬比較靈活，深0.24-0.28米雙人沙發(fā)：寬1.2-1.7米，深0.6-0.9米參考值：電腦桌：長(zhǎng)1-1.8米，寬0.8-1.2米書(shū)架：寬0.6-2.8米，寬比較靈活，深0.24-0.28米雙人沙發(fā)：寬1.4-1.8米，深0.6-0.9米資料來(lái)源：萬(wàn)科建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)

56、境1、戶型舒適度|室內(nèi)各區(qū)域尺度細(xì)化（廚房、餐廳）廚房尺度：（平米）餐廳尺度：（平米）改善型6左右，I、II、L型布局改善型12平米以上冰箱1.2米+洗水槽0.8米+煙道及空隙0.6米=2.6米水槽0.8米+冰箱1.2米+煙道0.4米=2.4米后期裝修布局中，如果放置雙開(kāi)冰箱，相對(duì)較為緊湊，無(wú)太多空間6-8人餐桌長(zhǎng)1.7-2米，寬0.8-1.2米；人通行寬度在0.76米再改型8左右，U型布局主要考慮68人用餐主要考慮10人以上用餐再改型16平米以上餐桌1.5-1.8米；座椅寬0.6米，深0.45-0.6米； 人通行寬度大于0.76米U型廚房系列是高效的平面布置，既節(jié)省體力又節(jié)省時(shí)間。提供最大貯

57、存空間和操作臺(tái)面，適合方形廚房布局，但U型廚房的最小凈寬要求2.4米以上，保證U型之間1.2-1.5米空間，最小凈長(zhǎng)2.7米以上資料來(lái)源：萬(wàn)科建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)主臥睡眠區(qū)床榻影視休閑區(qū)主衛(wèi)區(qū)更衣區(qū)改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境1、戶型舒適度|室內(nèi)各區(qū)域尺度細(xì)化（主臥、次臥）主臥尺度：（平米）次臥尺度：（平米）改善型：14-16平米改善型：8-10平米改善型：14-20平米主臥睡眠區(qū)床榻影視休閑區(qū)閱讀展示主衛(wèi)區(qū)雙人盥洗更衣區(qū)雙人床：長(zhǎng)2-2.02米，寬1.5-1.52米衣櫥：深0.55-0.6米門(mén)：寬0.9米床頭柜：0.5-0.6米電視柜：寬0.6-2.4米,深0.4-0.6米再改型：10-14

58、平米參考值：雙人床：長(zhǎng)2-2.02米，寬1.5-1.52米，1.8-1.28米衣櫥：深0.55-0.6米門(mén)：寬0.9米床頭柜：0.5-0.6米梳妝臺(tái)：0.8-1.2米，深0.4-0.55米座椅：寬0.55-0.65米，深0.4-0.55米電視柜：寬0.6-2.4米，深0.4-0.6米圓形茶幾：直徑0.5-0.65米主臥尺寸：進(jìn)深凈尺寸4.2米開(kāi)間凈尺寸4.2米進(jìn)深方向：床2.55米+床頭柜1.2米+預(yù)留0.30.6米=4.0354.335米開(kāi)間方向：床2.65米+活動(dòng)空間1米+電視柜0.5米=4.15米部分戶型在次臥設(shè)置衣帽間和衛(wèi)生間對(duì)于兒童臥室可考慮增加電腦桌，進(jìn)深在4.2-4.5米及以上其

59、余次臥可以考慮12平米以上資料來(lái)源：萬(wàn)科建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)2、戶型成長(zhǎng)性：與標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目比對(duì)，標(biāo)桿房企通過(guò)對(duì)產(chǎn)品“可變空間”的創(chuàng)新使產(chǎn)品可以適應(yīng)客戶不同時(shí)間段的不同需求傳統(tǒng)手法灰空間創(chuàng)新手法可變空間標(biāo)桿房企通過(guò)北陽(yáng)臺(tái)等贈(zèng)送面積的方式實(shí)現(xiàn)N+1房后期再再改造多會(huì)受到承重墻限制，僅增加一個(gè)固定的房間而已標(biāo)桿房企恒基旭輝城，空間靈活組合，滿足不同家庭需求世茂外灘新城，房間與餐廳自由變換標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目借鑒 可變空間設(shè)計(jì)改善突破/品牌標(biāo)識(shí)度+社區(qū)環(huán)境+室內(nèi)環(huán)境南京外灘世茂新城124平米戶型，其中1個(gè)臥室是可變空間，根據(jù)需求可以改成餐廳、書(shū)房活動(dòng)室等，也可以做成3房。恒基旭輝城115平米戶型可變性高，通過(guò)改造北邊陽(yáng)臺(tái)

60、，最多可實(shí)現(xiàn)4房，北邊另一間臥室也可以改成客廳。萬(wàn)科VC小鎮(zhèn)95m2的3房有百變空間，其實(shí)就是多出來(lái)的1個(gè)房間，可根據(jù)需要改造上海XX地產(chǎn)里程82m2的戶型通過(guò)對(duì)北面陽(yáng)臺(tái)的改造實(shí)現(xiàn)次臥面積的實(shí)用開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目名稱(chēng)城市開(kāi)盤(pán)時(shí)間戶型戶型可變綠地綠地新里派克公館上海2014.290m22房2廳1衛(wèi)北陽(yáng)臺(tái)可改房間建發(fā)建發(fā)玖瓏灣上海2015-10983房2廳1衛(wèi)設(shè)備平臺(tái)可改房間招商招商依云郡花園南京2015-31053房2廳1衛(wèi)設(shè)備平臺(tái)增加廚餐面積，加書(shū)房綠地綠地國(guó)際花都南京2014-121102+1房設(shè)備平臺(tái)改房間萬(wàn)科萬(wàn)科VC小鎮(zhèn)蘇州2014-6952+1房設(shè)備平臺(tái)改房間創(chuàng)造可變戶型的第一種方法是通過(guò)“偷