1、08年全國房市撲嗍迷離，從年初的王石賣拐之說、深圳等城市的試點降價到年中的全國大范圍房價漲副放緩。由07的賣房市場轉(zhuǎn)為了08年的買方市場，買房的人也由團購、搶購到如今的持續(xù)觀望。在大環(huán)境的變遷下，寧波的住宅房產(chǎn)類廣告也發(fā)生了重大變化，分門別派各自采取了不同對策本報告旨在為本案酌情考慮大環(huán)境基礎上，在眾多鄞州項目中中找到一條成功突圍之路。寫在前面4。項目策略大綱1。08樓市簡掠目 錄5 。企劃推廣總精3。項目現(xiàn)狀解讀2。區(qū)域市場解讀PART、沸騰后的寧靜08樓市簡讀傾聽來自四面八方的聲音樓市展望：2008樓市呈“暖色調(diào)”房價大跌不現(xiàn)實。新華網(wǎng) 08樓市期待“開門紅”焦點房產(chǎn)網(wǎng) 08樓市倒春寒，復

2、蘇待何時？中國房商網(wǎng) 2008上海樓市年中調(diào)查，六成人表示將繼續(xù)觀望。地產(chǎn)門戶網(wǎng)2008，沸騰之后是理性和訊網(wǎng) 小結：07年的狂熱與價格神話注定是過去式，中國樓市迎來全新發(fā)展階段。新形式下，百姓購房回歸理性，將更注重產(chǎn)品的質(zhì)量與品質(zhì)。市場上對房產(chǎn)的需求與觀望同在。PART、眾軍云集，相守以望寧波及鄞州區(qū)市場解讀 2008 年上半年，寧波乃至全國的房地產(chǎn)市場都進入不平凡的一個階段。由于中國宏觀經(jīng)濟層面“從緊的貨幣政策”這一主方向未變，各種投資型需求均受到抑制，股市和樓市的獲利空間日益縮小。 每年的 5、6 月份，是寧波房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季，但今年的情況卻大不相同。從價格層面來看，6 月份，寧波市

3、商品房成交均價為 8922.66 元/平方米，較上月下降995.34 元/平方米，環(huán)比下降 10.04%，同比上漲32.62%；商品住宅成交均價由上個月的 9635 元/平方米下降到 8869 元/平方米，較 5 月份下降了 766 元/平 方米，環(huán)比下降 7.95%，同比漲幅為 34.73%。 具體來看，本月寧波商品房和商品住宅價格下降雖然受到個別低價樓盤銷售量的加大的影響，但寧波的房價已經(jīng)處于高位運行，短期內(nèi)難有大幅上揚，很多二手房已經(jīng)標明“急售、特價”，價格出現(xiàn)一定程度的松動 。 今年上半年，對于寧波房地產(chǎn)市場而言注定是一個困難的時期，這半年來商品住宅房銷售量持續(xù)下跌、土地市場熱度下降、

4、新房價格底線的動搖等現(xiàn)象讓不少業(yè)界人士感到擔憂。但是，與此同時也出現(xiàn)了令人欣喜的一面，如普通住宅用地的增加、信貸業(yè)務保持平穩(wěn)、區(qū)域擴張繼續(xù)加大等現(xiàn)象。無論是政府還是開發(fā)商，都在積極尋求破解困局之法。 2008 年的房地產(chǎn)市場注定進入了一個困難于機會并存的時代。樓市行情序言VS 寧波07年前6月市6區(qū)商品房銷售量和08年同比08年前6月市六區(qū)的商品房共成交5682套，07年前6月共成交10039套，同比減少4357套，下降43.4%。2008年寧波住宅市場的區(qū)域表現(xiàn)各不相同:中心城區(qū)高價為王:中心區(qū)今年的推盤量不多,在售如:凱德匯豪天下 ,雅戈爾湖景花園 ,銀泰國際,環(huán)球中心.多數(shù)項目的均價已經(jīng)

5、達到2萬元. 城西、江北北區(qū)穩(wěn)扎穩(wěn)打: 最近新開的樓盤多數(shù)集中在城西、江北北區(qū).如:瑞園,西城春天,格蘭春晨,奧林80 等.由于這些樓盤價格定位比較符合普通購房者的心理，多在70009500之間,開盤不久銷售率便達到了90%以上。東部新城、高新園區(qū)均被看好 :隨著東部新城建設步伐的加快，寧波行政辦公重心將轉(zhuǎn)移，較好的發(fā)展前景使得該區(qū)域的房價一直被買房者所看好。 鄞州區(qū)中心區(qū)遭遇尷尬:隨著市場的變化，鄞州區(qū)的房價開始進一步趨于理性，新開樓盤的價格普遍低于07年。在這一過程中，客戶更多的是選擇了持幣觀望房價的態(tài)度，鄞州中心區(qū)遭遇尷尬。寧波各區(qū)域表現(xiàn)不一寧波鄞州區(qū)房地產(chǎn)投資表-房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）

6、商品房屋施工面積（萬）商品房屋銷售面積（萬）住宅部分銷售面積（萬）商品房銷售額（億元）住宅部分銷售額（億元）08年6月7.6322.7614.7012.0912.7610.7908年1-6月35.31606.5638.6234.7142.2738.6307年16月33.6522.4963.1360.224642.72同比+5%+16%-38.8%-42.3%-8%-9.5%從表中可以看出，08年16月鄞州區(qū)除了房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房施工面積較07年16月有所增加外，其他指標都有不同程度的下滑。其中商品房銷售面積和住宅銷售面積下降幅度最大，分別下降為38.8%和42.3%。這也說明了鄞州區(qū)的商品

7、房銷售并不樂觀。數(shù)據(jù)來源：政府工作報告08年鄞州區(qū)每月成交量08年6月鄞州區(qū)的商品房交易量為858套，同比去年6月下降43個百分點。從表中可以看出，08年的5、6月份并沒像07年一樣出現(xiàn)交易量突然猛增的情況，鄞州區(qū)的市場還是延續(xù)了前2個月的低迷。數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)備案系統(tǒng)最近2月寧波各區(qū)域銷售前10強5月住宅市場銷售TOP106月住宅市場銷售TOP10從表中可以看出，5月份和6月份寧波各區(qū)域TOP10的銷售表中，鄞州區(qū)占了大部分。鄞州區(qū)銷量較好的樓盤基本可分為2類。一類為以低單價為吸引點，如：瑞園，緣園，西城春天等。另一類以自身的品質(zhì)為吸引點，如：風格城事，城市花園。數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)備案系統(tǒng)鄞州區(qū)0

8、8年新推項目一覽表時間樓盤名稱區(qū)域物業(yè)性質(zhì)預售面積預售套數(shù)價格08年2月雷孟德星光中心二期鄞州區(qū)住宅14881.342255615.4908年3月雅戈爾香頌灣二期東錢湖別墅27561.039521000緣園一期鄞州區(qū)住宅13651.011485999-9城市花園A1-A8、A10-14、A16-A30、C1、C2、地下車位鄞州區(qū)別墅+普通住宅123173.18695（別墅110套）23000創(chuàng)新128鄞州區(qū)2.5產(chǎn)業(yè)園34908.01436000-800008年4月錢湖比華利一期公寓樓東錢湖度假區(qū)住宅23269.38196-俊鴻嘉瑞大廈鄞州區(qū)辦公21090.7691-清水灣鄞州區(qū)住宅12950

9、.54185760808年5月西城春天鄞州區(qū)住宅11053。171106931.24金海嘉園鄞州區(qū)住宅19936。522310530.70雍景苑43#鄞州區(qū)住宅3051.5630-英侖水岸東錢湖別墅18894.877215271.47中海.東湖觀邸2期東錢湖別墅34252.459410516.6808年6月瑞園鄞州區(qū)住宅46492.146879500風格城事89組團鄞州區(qū)住宅95677.81109810600緣園2期鄞州區(qū)住宅71895.0413227100格蘭春晨鄞州區(qū)住宅56382.438417100錢湖景苑3期東錢湖住宅25894.73378-鄞州區(qū)的推盤量從5月份開始逐步增加，但中心區(qū)

10、的推盤量不多，且多數(shù)是以老盤推新房的方式推出。（推盤時間按預售許可證為主）數(shù)據(jù)來源：房產(chǎn)備案系統(tǒng)三間客金色水岸2期萬科金色城品格蘭春天鉑園榮安琴灣鄞州中心區(qū)下半年將推出的住宅項目為下半年要推項目鄞州區(qū)市場現(xiàn)狀鄞州區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增加，但商品房的銷售面積和銷售額卻大幅度下降。鄞州區(qū)房產(chǎn)市場不容樂觀。鄞州區(qū)的市場出現(xiàn)冰火兩重天：中心區(qū)的項目均遇到銷售瓶頸；而城西那塊一些項目借著高性價比，吸引了一大批置業(yè)者。08年下半年鄞州中心區(qū)住宅項目的將逐步放量，加上48克拉，風格城事，城市花園等項目所剩下的房源，整個鄞州中心區(qū)住宅市場將異常激烈。市場不再火熱，我們該如何突破！PART、 巨鯨擱淺項目現(xiàn)

11、狀解讀占地20萬平方米容積率2.01總建50萬平方米規(guī)劃戶數(shù)4000戶綠化率30%均價11000元/平米開盤時間2007年10月28日交房時間2009年底樓盤地址貿(mào)城路與錢湖北路交叉口 建筑形態(tài)一期共8幢高層，717套開發(fā)商寧波奧克斯置業(yè)有限公司 銷售代理上海天啟&開啟 （一期）物業(yè)管理耐森物業(yè) 車位狀況超過1：1(一期) 項目概況鄞州中心區(qū)，50萬方超級大盤5月份6月份7月份總戶數(shù)4月28號-5月4號5月5號-5月11號5月12號-5月18號5月19號-5月25號5月26號-5月31號6月1號-6月8號6月9號-6月15號6月16號-6月22號6月23號-6月29號6月30號-7月6號7月7

12、號-7月14號7月15號-7月22號7月23號-7月30號717551555567568580582584585584584585585587每月銷售套數(shù)2943讓我們看一組數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)背景，來源網(wǎng)絡備案小結1、市場關注度減弱2、案場銷售緩慢3、高價在身，進退兩難項目擁有鄞州中心區(qū)最大的體量，07年推出之際被狂熱而沸騰的市場推上一個相對較高的價格位置。隨著08樓市冬天的到來，這股沖動的力量噶然而止。留下本案在風頭浪尖擱淺，進退兩難。無論07、08本案的成功與現(xiàn)狀都可謂成也市場、敗也市場！如何化解項目現(xiàn)所面臨的三大問題，是后續(xù)房源推廣的重中之重。成也市場、敗也市場PART、 與時俱進，步步為贏我們的

13、策略綱要顯然，新的市場環(huán)境下。用一期的營銷手段來賣二期的房子顯然行不通2期項目需要一條全新之路，同時兼顧一期客戶。讓我們從產(chǎn)品入手VS 對比一、二期產(chǎn)品構成后，我們發(fā)現(xiàn)較之一期產(chǎn)品。即將面市的二期產(chǎn)品中多出732套單身公寓產(chǎn)品。是首批房源的重要組成部分。單身公寓在市場的位置？ 市場 市場：觀望漸強重大事情影響中國股市的持續(xù)低迷股民資金被套牢，沒有多余的資金購置房產(chǎn)，房地產(chǎn)市場將流失一大批客戶。政策影響央行上調(diào)存款準備金率1個百分點 ,上調(diào)后，存款類金融機構人民幣存款準備金率達到17.5%的歷史高位 據(jù)相關網(wǎng)站調(diào)查顯示:有八成人認為央行的新政策會對樓市產(chǎn)生影響,主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)資金鏈更加緊張 和

14、房價將被動搖 .據(jù)央行的新季度調(diào)查表明 :居民購房意愿幾乎處在近年最低水平。 重大事件及政策的影響08年5、6月份鄞州區(qū)的商品房銷售同比07年分別減少1149套和641套。受國家宏觀影響，市民的觀望情緒越來越濃。市場：存量滯銷樓棟名稱可售套數(shù)已售套數(shù)萬達城市之心1148910世紀花園E公館424393春天彼岸3271371899459 在售樓盤累計可售套數(shù)1899套，目前銷售1440，剩余459套，存量依然可觀。 銷79.2%銷92%銷41.8%07年的單身公寓目前存量 后市 全市小戶型約6515套，鄞州供應最大江東區(qū)項目推盤日期可售套數(shù)面積范圍裝修標準開發(fā)代理對外報價16城聯(lián)邦5、6月200

15、30100未定容創(chuàng)無東外灘花園8月1403070未定百隆房產(chǎn)無合計340江北區(qū)項目推盤日期可售套數(shù)面積范圍裝修標準開發(fā)代理對外報價匯豪天下4德迪賽20000天合二期7、8月2904060未定聯(lián)合無合計440科技園區(qū)項目推盤日期可售套數(shù)面積范圍裝修標準開發(fā)代理對外報價總部基地8、9月10004070未定均勝無江南一品12月7003090未定興普無合計1700鄞州區(qū)總計4035套，詳見下表統(tǒng)計項目區(qū)域推盤套數(shù)開發(fā)商推盤時間位置風格城事鄞州區(qū)256寧波和協(xié)拓展置業(yè)有限公司2008年3月17日鄞州 嵩江中路與前河北路交叉口城市花園鄞州區(qū)350寧波寧興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年5

16、月31日鄞州 中心區(qū)天童北路與嵩江中路交叉處（老杉杉工業(yè)園區(qū)中騰項目鄞州區(qū)488-堇山中路嘉華SOHO鄞州區(qū)414寧波葡信置業(yè)預計08年7月鄞州 天童南路與茶桃路交叉口（格蘭春天北側）明天廣場鄞州區(qū)401寧波迪賽置業(yè)有限公司預計在2008年7、8月份鄞州 鄞州區(qū)堇山路以南,天童北路以東,錦寓路以西,四明中路以北聯(lián)盛廣場鄞州區(qū)675寧波聯(lián)盛置業(yè)預計08年7、8月份開鄞州 鄞州寧南北路與貿(mào)城西路交匯處英郡鄞州區(qū)359寧波健宸置業(yè)有限公司預計在2008年7、8月份鄞州 錢河南路以南，泰康中路與日麗中路之間世紀東苑鄞州區(qū)360寧波樂裕置業(yè)2008年3月6號鄞州 環(huán)城南路和世紀大道交叉口、雅戈爾世紀花園

17、南側盛世天城鄞州區(qū)732寧波奧克斯置業(yè)有限公司第二期預計在08年下半年鄞州 貿(mào)城路與錢湖北路交叉口4000套據(jù)統(tǒng)計，08年鄞州區(qū)單身公寓的整體推盤量大于4000套，區(qū)域整體競爭比較激烈。風險加大年份項目開發(fā)商體量數(shù)量合計2004金庭茗苑寧波金庭房地產(chǎn)1.5378630格蘭云天鋒尚寧波新紀元置業(yè)1.42522005春江花城俊園寧興房地產(chǎn)1.372741881四明春曉城仕公寓寧波旗濱集團1238小城花園單身公寓寧波百隆2386南苑國際南苑置業(yè)2.28450芝蘭新城寧波榮大置業(yè)1238東湖馨園達芬奇公寓雅戈爾置業(yè)1.42952006碧云天寧波鴻德房地產(chǎn)0.240142盛世華城奧克斯置業(yè)0.45102

18、2007萬達廣場萬達置業(yè)711283105春天彼岸寶齊來置業(yè) 1.8327世紀花園E公館雅戈爾置業(yè)2424學府1號華貿(mào)置業(yè)5120008年鄞州區(qū)整體供應量約4035套Q1：08年供應量大于4000套，大于以往任何一年。市場競爭、市場接納將面臨巨大考驗 Q2：信貸從緊、第二套住房等政策影響，投資消費將受打擊及限制 Q3：拐點將使市場走向何方 鄞州：07年存量 + 08年上半年存量 + 08年下半年新增在08年新推的公寓產(chǎn)品中，商業(yè)辦公性質(zhì)的公寓產(chǎn)品占了絕大多數(shù)。459套 + 612套 + 3069套鄞州區(qū)現(xiàn)在預見的公寓類產(chǎn)品為4140套附：樓盤概況商務小戶型項目基本資料項目名稱：萬達廣場48克拉

19、 開發(fā)商：大連萬達集團 項目地址：天童北路與四明中路交叉 產(chǎn)品類型：公寓 酒店式公寓建筑類型：高層 規(guī)劃戶數(shù)：1148套 基地面積：40000平方米 總建面積：90000平方米 開盤時間：2007-11月份面積范圍：4080 主力面積： 50 銷售均價：13800元主力總價：70萬售樓處地址：寧波萬達商業(yè)廣場金座售樓處 ：88086888 現(xiàn)階段優(yōu)惠：近期購買優(yōu)惠個點樓盤名稱總戶05110512-05180519-05250526-05310601-06080609-06150616-06220623-06290630-07060707-07140715-0722

20、0723-0730萬達48克拉1148870875880880884892892894897901905905910近期銷售動態(tài)3個月只銷售40套，銷售遇到瓶頸。39007550商住小戶型項目基本資料項目名稱：春天彼岸開發(fā)商：鄞州寶齊來置業(yè) 項目地址：鄞州天童南路陳婆渡小區(qū)對面 產(chǎn)品類型：普通住宅 公寓 酒店式公寓 建筑類型：高層 規(guī)劃戶數(shù)：327套 基地面積：5900平米 總建面積：萬平米 開盤時間：2007年12月28日 面積范圍：4060 主力面積： 40 裝修標準：1300元/ 銷售均價：8400-11000 主力總價：33萬-44萬售樓處地址：天童北路1255號 售樓處 ：83038

21、899 現(xiàn)階段優(yōu)惠：一次性300元/ 按揭50%優(yōu)惠100元/ 可選首期30%，9月份再付20% 樓盤名稱總戶05110512-05180519-05250526-05310601-06080609-06150616-06220623-06290630-07060707-07140715-07220723-0730春天彼岸327124128128130132135137137137137141142142近期銷售動態(tài)3個月只銷售22套，銷售遇到瓶頸。公共部分：大堂地面：進口大理石大堂墻面：進中大理石、林飾面大堂頂面：立邦乳膠漆電梯廳走廊地面：高級地磚電梯廳走廊頂面

22、：立邦乳膠漆電梯：蒂森克虜伯室內(nèi)部分：頂面：立邦乳膠漆墻面：立幫乳膠漆衛(wèi)生間地面、墻面：薩米特墻地磚燈具開關、電源電板：西門子室內(nèi)地面：地板主入戶門：高級防盜門潔具：樂家龍頭：摩恩浴霸：奧普即熱式熱水器：德國斯寶亞創(chuàng)空調(diào)：海爾或新科商住小戶型項目基本資料項目名稱：世紀東苑開發(fā)商：寧波樂裕置業(yè) 項目地址：環(huán)城南路和世紀大道交叉口、 雅戈爾世紀花園南側產(chǎn)品類型：公寓 商住樓 寫字樓 建筑類型：高層 規(guī)劃戶數(shù)：360套 基地面積：約9327 總建面積：42609 開盤時間：2008年3月6號 面積范圍：3755平米 主力面積： 3755平米 銷售均價：9000元 主力總價：33萬-50萬售樓處地址：

23、興寧路30-12號售樓處 ：87840011 樓盤名稱總戶05110512-05180519-05250526-05310601-06080609-06150616-06220623-06290630-07060707-07140715-07220723-0730世紀東苑383113115118126127137146146150151153157159近期銷售動態(tài)3個月銷售46套，銷售不佳。商住小戶型項目基本資料項目名稱：城市花園（單身公寓部分）開發(fā)商：寧波寧興房地產(chǎn)開發(fā) 項目地址：童北路與嵩江中路交叉處產(chǎn)品類型：普通住宅 公寓 別墅 建筑類型：高層,獨棟別墅,

24、聯(lián)排別墅 規(guī)劃戶數(shù)：350套 基地面積：12萬平米 總建面積：30萬平米 開盤時間：2008年5月31號 面積范圍：67-81平米 主力面積： 67-81平米 銷售均價：11000元 主力總價：73萬-90萬售樓處地址：項目現(xiàn)場售樓處 ：83038288 備注：目前項目的銷售率已達50%左右。憑借著本身的不俗品質(zhì)和優(yōu)秀銷售策劃，百合公寓自5月底開盤至今銷售已過半。百合公寓-67 百合公寓-78裝修標準對比案名48克拉通和英郡裝修標準1500元/m21200-1500元/m2外墻涂料,局部石材等裝飾材料 涂料,局部石材等裝飾材料內(nèi)墻環(huán)保涂料,衛(wèi)生間斯米克(或同級)面磚.廚房斯米克(或同級)面磚.

25、無頂棚局部石膏板,環(huán)保涂料,廚房,衛(wèi)生間防水石膏板涂料.乳膠漆地面耐磨復合地板,廚房,衛(wèi)生間斯米克(或同級)地磚. 地板門窗防盜門,內(nèi)門實木門,斷橋隔熱鋁合窗框,LOWE中空玻璃.不確定廚房歐琳或同級整體廚具,配電磁爐,脫排油煙機.帥康廚具，設有管道煤氣衛(wèi)生間科勒或同級衛(wèi)生潔具,品牌龍頭,五金件,天然大理石臺板,鋼花玻璃淋浴房,電熱水器潔具：TOTO水龍頭：科勒電梯日立(部分進口,2.53.5米/秒提升速度). 日立電梯 空調(diào)分體式空調(diào)（品牌）日立中央空調(diào)，可分戶計量 考究、細致、格調(diào)高雅案名春天彼岸世紀花園E公館風格城市“壹爵”裝修標準1200元/m22000元/m23000元/m2外墻不確

26、定涂料玻璃幕墻，局部為打孔鋁板及涂料 內(nèi)墻立邦乳膠漆乳膠漆乳膠漆頂棚立邦乳膠漆乳膠漆乳膠漆地面地板地板室內(nèi)世友地板（實木、復合） 門窗主入戶門：高級防盜門不確定不確定廚房不確定整體櫥柜美晟，油煙機萊特，電磁爐萊特歐林廚具衛(wèi)生間潔具：樂家、龍頭：摩恩、浴霸：奧普、即熱式熱水器：斯寶亞創(chuàng)潔具：樂家、龍頭：弗蘭卡、浴霸：奧普、即熱式熱水器：海爾、 淋浴房：阿波羅潔具：杜拉維特馬桶、龍頭：高儀牌、淋浴房未定電梯蒂森克虜伯電梯美步電梯上海三菱電梯 空調(diào)海爾或新科海爾大型中央空調(diào)VRV系統(tǒng)，彩色可視對講系統(tǒng)裝修標準對比細致、格調(diào)高雅考究、細致、格調(diào)高雅鄞州區(qū)單身公寓小結A:寒流來襲 從去年底的第二套住宅政

27、策到今年初的土地新政，國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度越來越大。加之去年央行的六次提高貸款基準利率，使市場的觀望氣氛濃厚。在這樣的宏觀形勢下，寧波的房地產(chǎn)市場面臨著嚴峻的銷售壓力。 B:房源集中上市 據(jù)市房產(chǎn)交易中心網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)以及業(yè)界市場調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前，鄞州區(qū)的小戶型產(chǎn)品可預見的還有4000多套，區(qū)域市場整體競爭將進一步趨于嚴峻。 C:產(chǎn)品類型多樣化競爭面積-如雅戈爾世紀花園E公館設計了復式精裝戶型，層高米可以合理隔成上下兩層，并實行買一層送一層的銷售策略，原本50平方米的面積可以享受100平方米的空間。精裝修-如風格城事壹爵，僅僅精裝修就花3000元/平方米的成本，全部采用市場上高檔建

28、材。功能-把原本只能辦公的商業(yè)產(chǎn)品改做單身公寓，這類產(chǎn)品在目前寧波市場上很流行。案名位置價格物業(yè)管理交通規(guī)模室內(nèi)裝修標準建筑風格戶型設計開發(fā)商實力及信譽配套付款方式 總 分48克拉998988888883春天彼岸777666766866E公館788788987878通和英郡777666776867明天廣場998988888883壹爵998989888884本案887887777875樓盤綜合素質(zhì)分析表本案綜合素質(zhì)處于中等水平，各指標分值并不突出本案單身公寓，何去何從？1、合適價格入市本案單身公寓營銷策略 6 大準則2、降低精裝標準 3、少量多批次，加壓持溫 4、連續(xù)去化，回籠資金 5、贏取時間

29、，扎實內(nèi)功6、全新包裝，獨立上市1、價格適宜仍是硬道理“沒有賣不出去的樓盤,只有賣不出的價格?！?2、價格適宜是積蓄人氣的保障3、價格適宜是競爭勝出的法寶NO。11、投資客：對精裝程度敏感度低“精裝住宅品質(zhì)的表現(xiàn) ?！?2、自用客：對價格敏感度高3、降低精裝標準旨在平衡需求，擴大客群NO。21、產(chǎn)品細分化：少量推出有利深挖產(chǎn)品細節(jié)“產(chǎn)品唱主角，廣告不唱空城計” 2、多批次：利用持續(xù)性，差異化的產(chǎn)品保持市場熱度3、船小好調(diào)頭：及時收集市場信息，調(diào)整房源放量NO。31、推量把控，廣泛蓄水，節(jié)點放水，熱銷形成“加快去化，提高資金流動率。” 2、營造案場賣氣、人氣，吸引市場關注3、加快資金回收，為項目

30、重拾信心NO。41、新環(huán)境下，市場將更注重產(chǎn)品性價比“珠峰上燒水，光加火是不夠的，還要加壓?！?2、樣板間、樣板區(qū)、景觀主題開放3、以實景的力量為一期加分，二期加碼NO。51、承上啟下，獨立操作，自成一格“玩的就是新鮮感?！?2、區(qū)域白熱化競爭情況下，突出重圍3、全新包裝，給市場以全新感受NO。6小結：針對本案的單身公寓，我們采取的是全新包裝，獨立推廣，主動出擊的營銷策略。旨在為2期樓盤推廣爭取準備時間的同時安全去化單身公寓房源?！笆⑹捞斐?期 ” 整合推廣除單身公寓“一城一世界”怎樣的城，怎樣的世界？登陸一座全新規(guī)劃的城鄞州中心區(qū),寧波規(guī)劃重鎮(zhèn),開啟全新生活。一座鄞州區(qū)最大的城鄞州中心區(qū)目前

31、在售的唯一30萬方超級大盤生活氛圍濃郁眾校云集、環(huán)境清新一座最具生活氣息的城如何脫穎而出?抓住市場空白挖掘生活需求體現(xiàn)人性關懷當鄞州區(qū)眾多樓盤都在強調(diào)他們的品質(zhì)感和高級感時,我們不妨-30萬平方米超級大盤,蘊藏豐富內(nèi)涵,在一些人眼里,擁有無限可能如一副超大畫布可盡情揮灑智慧與創(chuàng)意大有一番作為打造，一座蘊涵豐富的城超級中庭、豐盛綠化獨創(chuàng)的參與式主題景觀讓景觀不再只是看看停停的風景打造，一座高品質(zhì)的城樓體外立面風格化城內(nèi)景觀主題化大堂標準提升化建筑用材品質(zhì)化項目核心動力設計參與性的景觀系統(tǒng)超闊綽視野的風景生活樣板大配套、大體量的完善生活特區(qū)看得見的風景 用得著的景觀30萬平米，超級大盤核心功能：鄞

32、州中心區(qū)最具生活氣息的城鄞州中心區(qū)最溫馨自然的世界城:家人的堡壘，事業(yè)和生活的庇護，貴在貼心。世界:和家人營造的溫馨世界，草木皆為我熟知的自在世界。共享大區(qū)域優(yōu)勢, 且不具備區(qū)域內(nèi)競爭性優(yōu)勢，地段優(yōu)勢被減弱。推廣周期較長，市場反響平淡，后期推廣有壓力無優(yōu)勢。戶型傳統(tǒng)化、面積中庸化 缺乏產(chǎn)品差異化賣點。結 論在比較中庸的背景下,需要對其賦予更多的心理價值和產(chǎn)品價值。提高性價比，增強競爭力. 策略總綱 3大營銷策略產(chǎn)品營銷坐商不斷開盤，引發(fā)銷售高潮，形成持續(xù)熱銷的場面，真正使本案形成鄞州又一樓市焦點體驗營銷服務營銷坐商+走商成立大客戶專案組4大推廣策略持續(xù)性大盤推廣，必須整盤考慮，制定可持續(xù)性的策

33、略整合性大盤推廣，必須實行整合營銷傳播，系統(tǒng)完整的推廣策略雙重性大盤推廣，必須是促進銷售與品牌建設并重的策略領導性大盤推廣，還必須可以引領寧波人民的生活方式4大策略組合主題定位寧波首席運動主題社區(qū)銷售道具策略DM.CF.模型現(xiàn)場攻擊策略售樓處.樣板區(qū).樣板房活動營銷策略發(fā)布會.巡展.AUX會媒體運作策略戶外.平面.影視.電臺.網(wǎng)絡促進銷售，建立品牌4大價格策略 開盤優(yōu)惠、抽獎優(yōu)惠、付款方式優(yōu)惠、老帶新積分優(yōu)惠、 節(jié)假點優(yōu)惠、指定戶型優(yōu)惠、團購優(yōu)惠等海量蓄水，節(jié)點放水成交多次房量，價格調(diào)整平開高走，快速回籠資金多重優(yōu)惠措施組合預熱期開盤期強銷期1、形象定位2、形象基本系統(tǒng)建立3、形象宣傳用品之應

34、用4、戶外廣告出街5、SP活動6、軟文引導7、售樓處銷售道具完成8、媒體計劃9、行銷策略制定10、開發(fā)商品牌提升1、開盤SP活動2、強勢NP定位市場3、媒體組合運用4、文本 DM5、廣告檢討及修正6、計劃執(zhí)行7. 戶外調(diào)整1、媒體組合運用2、NP強勢轟炸3、定點 DM4、廣告檢討及修正5、戶外調(diào)整1、直效媒體應用2、定點 DM3、SP活動促銷4、不斷開盤引爆 挺入市場 品牌先行累積客戶引爆開盤尋求差異迅速去化不斷刺激持續(xù)引爆品牌傳播推進過程品牌導入品牌樹立品牌價值積累過程待定持續(xù)銷售期品牌深化內(nèi)部認購期公開發(fā)售前待定待定推盤時間節(jié)點分析銷售賣場準備實景動人，口碑營銷大眾SP小眾SP大眾SP公共

35、關系營銷商業(yè)廣告：電視&路牌&報紙&電臺&其他單身公寓 2期亮相產(chǎn)品調(diào)整工地包裝房展外展房展營銷作業(yè)時間圖開盤 THANKS！溝通過后更精彩房地產(chǎn)策劃大全寫好策略簡報黑弧廣告2003/07/27它真是個好東西讓創(chuàng)作人員每拿到策略單就知道怎么做創(chuàng)作；有把握做出有創(chuàng)意的廣告；知道創(chuàng)作的源頭、方向、味道核心訴求；先澄清幾個概念營銷策劃：產(chǎn)品的市場定位、產(chǎn)品設計及行銷整合。廣告策劃：圍圍繞營銷任務的傳播整合。廣告創(chuàng)作：一個具體的廣告創(chuàng)作。本策略的意義在于指引創(chuàng)作，而非指引策劃。策略單的覆蓋面所有廣告涉及的內(nèi)容1. 企業(yè)品牌核心2. 項目品牌核心4. 一次活動、一則促銷廣告3. 階段性廣告運作5. 幾乎

36、所有的廣告內(nèi)容撰寫三忌1. 含糊其辭2. 泛泛而談3. 不著邊際1、品牌廣告背后的人是誰，它所散發(fā)出來的風格。目的：每一次廣告的作業(yè)都不可空穴來風。 創(chuàng)作的風格不要與企業(yè)背道而馳。 前期的好東西不可漠視，也不可隨意丟棄。 既要符合又要超越。它的過去留下了什么。企業(yè)/項目品牌印跡是什么；一件事，一個觀點，一中價值觀；對這次作業(yè)有什么影響（正面的/負面的、繼承的/忽略的、主要的/次要的）；內(nèi)容解釋：關鍵人物（決策人、影響人）的廣告觀念與風格，（不）喜歡什么樣的廣告，有何忌諱，是否可引導；舉例說明：國際公館：一個歷史悠久、具有深厚的國際人文視野和底蘊的企業(yè)。浙江東海：在杭州具有一定創(chuàng)新元素，逐步形成

37、一種風格，具有強烈變革意識。蔚藍三期：高品質(zhì)、充滿著人文的關懷、親切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富貴氣。2、廣告任務這個廣告的目的，必須具有針對性目的：這旨策略的原點與初衷； 也是檢驗作業(yè)成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一著不慎，全盤則毀。我們的廣告是要解決什么問題，也就是溝通的任務。引起消費者在購買決策時在哪方面必須考慮。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻義上的詞語，那是廣告策劃的任務。內(nèi)容解釋：考慮它的階段性、媒體特征。舉例說明：國際公館：讓市場看到，國際公館不是一個豪氣沖天的豪宅，而是具有公館居住品質(zhì)及文化的房子。浙江東海：讓同行、公眾和消費者發(fā)現(xiàn)，它不是一個隨波逐流，而是具有領的觀念、意識和行動的發(fā)燕尾服。蔚藍三期（留?。阂l(fā)人們是否安心并定居深圳進行思考。公館前期：讓消費者看到公館的價值，非豪宅所能比擬。普瑞酒店：讓高級商務人員改變傳統(tǒng)的市內(nèi)酒店商務觀念3、目標受眾群包括生理和心理狀況目的：把他們的特質(zhì)，以及現(xiàn)在的狀態(tài)。 廣告是否符合他們的需要、欲求及審美。 注意階段性與