1、第二章 資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié) 成本法（The cost method）第二節(jié) 收益法第三節(jié) 市場比較法第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的選擇第一頁，共八十一頁。資產(chǎn)評估方法是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系，是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段 。按分析原理和技術(shù)路線不同，資產(chǎn)評估方法可以歸納為三種基本類型：成本法、收益法、市場法。第二頁，共八十一頁。資產(chǎn)價值形成資產(chǎn)價值形成1.賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費(fèi)用價值論供給（生產(chǎn)）決定價值生產(chǎn)費(fèi)用價值論是成本法的理論基礎(chǔ)2.買方市場時期的價值觀：效用價值觀需求決定價值，商品的價值來自消費(fèi)者對商品的主觀評價。效用

2、價值論是收益法的理論基礎(chǔ)。第三頁，共八十一頁。3.供求決定價值論：均衡價值觀 需求價格：消費(fèi)者愿意支付的最高價均衡價格 供給價格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價 在均衡價格中，生產(chǎn)費(fèi)用和效用是影響價格的兩個均等因素，說明資產(chǎn)評估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。供求決定價值論是市場法的理論基礎(chǔ)。第四頁，共八十一頁。對資產(chǎn)價值的理解1.資產(chǎn)的價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。2.價值與價格、成本價格為取得一項資產(chǎn)所花費(fèi)的實際貨幣量成本為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值價格成本不一定與價值相等第五頁，共八十一頁。第一節(jié) 成本法（The cost method）（三）注意問題1、歷史

3、資料的真實性2、形成資產(chǎn)價值的成本耗費(fèi)是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價值論資產(chǎn)的價值取決于購建時的成本耗費(fèi)（二）成本法的評估思路評估值=重置成本-各項損耗實體性功能性經(jīng)濟(jì)性第六頁，共八十一頁。成本法(基本思路是重建或重置被評估資產(chǎn)) 成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎(chǔ)上扣

4、除各種貶損因素。第七頁，共八十一頁。二、成本法的基本計算公式及其各項指標(biāo)的計算基本公式： 評估值重置成本實體性損耗 功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗 重置成本成新率功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗 評估值重置成本綜合成新率 第八頁，共八十一頁。復(fù)原重置成本更新重置成本資產(chǎn)的重置成本就是資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復(fù)原重置成本和更新重置成本兩種。是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。 是指采用新型材料，新的建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費(fèi)用。第九頁，

5、共八十一頁。復(fù)原重置成本和更新重置成本 相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價格計算。 不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計等方面存在差異。但是并未改變基本功能。 有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)兩者差異主要體現(xiàn)在：超額投資成本與超額運(yùn)營成本第十頁，共八十一頁。重置核算法價格指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法重置成本的估算方法具體方法圍繞著被評估資產(chǎn)的重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值四大因素采用不同的方式測算形成的。第十一頁，共八十一頁。1、重置核算法 按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價為標(biāo)準(zhǔn) 重置成本直接成本+間接成本 直接成本一

6、般包括：購買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。 間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。該方法可用于計算復(fù)原重置成本，也可用于計算更新重置成本。注：采用重置核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價。第十二頁，共八十一頁。2、功能系數(shù)法 如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。第十三頁，共八十一頁。（1）功能價值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法（雖然功能與成本成正相關(guān)的關(guān)系，但不是同比例增加，隨著功能的增大，成本的上升幅度會趨緩，表現(xiàn)出規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)）

7、若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計算公式： 該方法計算的一般是更新重置成本(參照物一般為新技術(shù)條件下生產(chǎn)的資產(chǎn))第十四頁，共八十一頁。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法例：被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力為600000件/年，參照物重置成本為5000元，生產(chǎn)能力為300000件/年，設(shè)x值0.7，求被評估資產(chǎn)的重置成本。 5000（600000300000） =8122（元） 0.7第十五頁，共八十一頁。3、物價指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價也無法獲得，就只能采用物價指數(shù)法。（1）定基物價指數(shù)（2）環(huán)比物價指數(shù) 注意問題 物價指數(shù)法計算的是復(fù)原重置成本（僅考慮了價格變動的影響，忽略了技術(shù)進(jìn)步對資產(chǎn)價值的影響）第十六頁

8、，共八十一頁。例題：1.某項資產(chǎn)構(gòu)建于1990年，賬面原值為10萬元，2000年進(jìn)行評估，已知1990年至2000年該類資產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為100%和160%。求該項資產(chǎn)的重置成本。2.某項資產(chǎn)構(gòu)建于1990年，賬面原值為20萬元，2000年進(jìn)行評估，已知1990年至2000年該項資產(chǎn)價格每年上漲10%，求該項資產(chǎn)的重置成本。第十七頁，共八十一頁。4、統(tǒng)計分析法（點(diǎn)面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價較低，數(shù)量較多時，為降低評估成本，可采用此方法。 計算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計算其重置成本。（3）計算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計算被估資產(chǎn)重置成本。某

9、類資產(chǎn)重置成本某類資產(chǎn)原始成本K第十八頁，共八十一頁。 計量方法:1、觀察法被估資產(chǎn)的有形損耗重置成本（1成新率）2、使用年限法 實際已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率 對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計算加權(quán)平均已使用年限。 有形損耗率有形損耗（實體性貶值）及其計量第十九頁，共八十一頁。實際已使用年限某資產(chǎn)1999年1月構(gòu)建，2009年1月進(jìn)行評估。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常情況下，每天應(yīng)工作8小時，實際每天工作7.6小時。計算該資產(chǎn)的實際已使用年限。實際已使用年限：107.68=9.5第二十頁，共八十一頁。例題某資產(chǎn)曾經(jīng)歷了兩次更新改造，現(xiàn)需估計已使用年限，資料如下：投資時間 成本 已使用年限 加

10、權(quán)投資成本1994年（購入） 200000 16 2000年 60000 102005年 80000 5 600000 400000 加權(quán)平均已使用年限=4200000340000=12.35（年）第二十一頁，共八十一頁。 功能性貶值（因功能陳舊引起的貶值）由于技術(shù)相對落后造成的貶值。估算功能性貶值時，主要根據(jù)資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。 1.從運(yùn)營成本看，產(chǎn)出相等的情況下，被估資產(chǎn)運(yùn)營成本要高于同類技術(shù)先進(jìn)資產(chǎn)2.從產(chǎn)出能力看，運(yùn)營成本類似情況下，被估資產(chǎn)產(chǎn)出能力要低于同類技術(shù)先進(jìn)資產(chǎn)第二十二頁，共八十一頁。第

11、一，將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較第二，計算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營成本第三，估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗，計算公式為：被評估資產(chǎn)功能性貶值額（被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)系數(shù)）第二十三頁，共八十一頁。（三）功能性損耗及其計量1. 功能性損耗的含義是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面： (1) 運(yùn)營成本（物耗、能耗、工耗等） (2) 產(chǎn)出能力2.超額運(yùn)營成本的計算步聚： (1)計算年超額運(yùn)營成本 (2)計算年凈超額運(yùn)營成本 年凈超額運(yùn)營成本年超額運(yùn)營成本

12、（1所得稅率） (3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)， 計算其功能性貶值額: 被估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運(yùn)營成本（1所得稅率）（P/A,r,n）第二十四頁，共八十一頁。例：某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料及計算結(jié)果如表:項目技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)陳舊設(shè)備月產(chǎn)量單件工資月工資成本月差異額年工資成本超支額減：所得稅（稅率33%）扣除所得稅后年凈超額工資資產(chǎn)剩余使用年限假定折現(xiàn)率10%，5年年金折現(xiàn)系數(shù)功能性貶值額10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元12000-8000=4000元400012=48000元1584

13、0元32160元5年3.7908121912.128元功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為： 功能性貶值復(fù)原重置成本更新重置成本第二十五頁，共八十一頁。（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計量1. 經(jīng)濟(jì)性損耗的含義 因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。2. 表現(xiàn)形式 資產(chǎn)利用率下降 資產(chǎn)年收益額減少第二十六頁，共八十一頁。3. 計算方式（1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計量 經(jīng)濟(jì)性貶值額（重置全價有形損耗功能性損耗）經(jīng)濟(jì)性貶值率其中x為功能價值指數(shù)（0.60.7）第二十七頁，共八十一頁。（2）因收益減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計量

14、 經(jīng)濟(jì)性貶值額年收益損失額（1所得稅率）（P/A,r,n）第二十八頁，共八十一頁。 三、對重置成本法的評價1、從成本耗費(fèi)角度評估資產(chǎn)價值。2、運(yùn)用中一般沒有嚴(yán)格的前提條件。3、并非所有評估對象都適合采用成本法。第二十九頁，共八十一頁。成本法的應(yīng)用條件1.被評估資產(chǎn)處于或被假定處于持續(xù)使用狀態(tài)2.應(yīng)具備可利用的歷史資料3.被評估資產(chǎn)的實體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)和功能與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有相通性或可比性4.形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是必需的5.被評估資產(chǎn)必須是可再生的，或可以復(fù)制的。適用：評估沒有收益、市場上又很難找到參照物的評估對象，如學(xué)校、公路、橋梁、圖書館、政府辦公樓等。第三十頁，共八十一頁。成本法評估實

15、例2008年7月擬對某企業(yè)一條生產(chǎn)線進(jìn)行評估，已知該生產(chǎn)線歷史總成本為600萬元，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：1.通過細(xì)節(jié)分析，如重置該生產(chǎn)線，需人工費(fèi)3萬元，材料費(fèi)15萬元，零部件費(fèi)2萬元，機(jī)器設(shè)備購置費(fèi)675萬元，間接費(fèi)用3萬元，措施費(fèi)2萬元。2.該生產(chǎn)線于10年前購置，預(yù)計還可使用15年，自動化程度較低，與普通使用的同類設(shè)備相比，多使用10名工人，每人每月工資為3000元，所得稅稅率25%，折現(xiàn)率為10%。3.由于市場供大于求，預(yù)計該生產(chǎn)線每年產(chǎn)量減少650件，每件產(chǎn)品利潤150元。要求：計算該生產(chǎn)線的評估值。（折現(xiàn)率為10%，年限為15年的年金現(xiàn)值系數(shù)為7.6061）第三十一頁，共八十一頁。1.重置

16、成本=3+15+2+675+3+2=700（萬元）2.實體性貶值=重置成本（1成新率） =700 10/(10+15)=280(萬元)3.功能性貶值（1）年超額運(yùn)營成本=10 3000 12=36（萬元）（2）年凈超額運(yùn)營成本=36 （1-25%）=27（萬元）功能性貶值=27 7.6061=205.36（萬元）4.經(jīng)濟(jì)性貶值=650 150 （1-25%） 7.6061 =55.62（萬元）5.該生產(chǎn)線的評估值=？第三十二頁，共八十一頁。成本法要點(diǎn)知識點(diǎn)一知識點(diǎn)二知識點(diǎn)三重置成本重置核算法功能系數(shù)法物價指數(shù)法實體性損耗（貶值）成新率（有形損耗率）實際已使用年限加權(quán)平均已使用年限功能性貶值比較

17、年運(yùn)營成本（超額）計算年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性貶值 資產(chǎn)利用率下降（經(jīng)濟(jì)性貶值率）收益減少（折現(xiàn)）指標(biāo)要點(diǎn)第三十三頁，共八十一頁。計算題某項被評估資產(chǎn)于1998年購置，賬面原值為12萬元，2004年進(jìn)行了一次技術(shù)改造，其費(fèi)用為2萬元。2008年進(jìn)行評估，已知1998年、2004年和2008年該類資產(chǎn)的定基物價指數(shù)分別為100%、120%和140%，經(jīng)過技術(shù)鑒定，該項資產(chǎn)的成新率是60%。要求：計算該資產(chǎn)的評估值。第三十四頁，共八十一頁。第二節(jié) 收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ) 效用價值論 資產(chǎn)的價值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。第三十五頁，共八十一頁。（二）收益法的

18、基本涵義收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。被評估資產(chǎn)預(yù)期收益折現(xiàn)率取得預(yù)期收益持續(xù)時間評估思路:服從資產(chǎn)評估中將利求本的思路，即采用本金化和折現(xiàn)的方法判斷和估算資產(chǎn)價值。 “一種現(xiàn)值貨幣與將來不斷取得貨幣收入的權(quán)利之間的交換”第三十六頁，共八十一頁。（三）應(yīng)用收益法必須具備的前提條件：被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量第三十七頁，共八十一頁。收益法的基本程序和基本參數(shù)5、分析確定評估結(jié)果4、用折現(xiàn)率將評估對象未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值3、確定折現(xiàn)率

19、2、分析測算被評估對象的未來預(yù)期收益1、搜集并驗證數(shù)據(jù)第三十八頁，共八十一頁。收益法中的主要技術(shù)方法收益法中的具體方法可以分為兩類：1針對評估對象未來預(yù)期收益有無限期來劃分，分為有限期和無限期的評估方法2針對評估對象預(yù)期收益額的情況劃分，分為等額收益評估方法、非等額收益法等P評估值；t年序號；Pt未來第t年的 評估值；Rt未來第t年的 預(yù)期收益；r折現(xiàn)率或資本化率；rt第t年的折現(xiàn)率 或資本化率；n收益年期；A年金。第三十九頁，共八十一頁。二、收益法的基本計算公式 收益法的基本要素： 預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率或本金化率）、收益的持續(xù)時間（一）未來收益有限期 1、每期收益不等額 2、每期收益等

20、額第四十頁，共八十一頁。（二）未來收益無限期（當(dāng)n時， 0） 根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法： 1、穩(wěn)定化收益法（年金化法） 穩(wěn)定化收益A的估算方法：（1）預(yù)測未來收益倒算A（2）歷史收益加權(quán)平均法 計算評估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù)1（1+r） ni第四十一頁，共八十一頁。通過預(yù)測未來若干年收益倒求A某企業(yè)進(jìn)行股份制改造，根據(jù)企業(yè)目前經(jīng)營情況和未來市場預(yù)測，未來5年的收益分別為：13萬元、14萬元、11萬元、12萬元、15萬元，折現(xiàn)率與資本化率均為為10%，用年金化法評估該企業(yè)的價值。 A= （P/A,10%,5） =12.9689（萬元）P=A/r=12.9689 10%=129.

21、689(萬元)2131215111+10%14（1+10%）（1+10%）（1+10%） （1+10%）543+第四十二頁，共八十一頁。例題（歷史收益加權(quán)平均）某資產(chǎn)在評估前5年的收益與加權(quán)平均計算結(jié)果如圖所示：年份 歷史收入（萬元） 權(quán)重 2003 500 12004 580 22005 620 32006 620 4 2007 692 5要求：通過年金化法確定該資產(chǎn)的價值。（該項資產(chǎn)的資本化率為11%）第四十三頁，共八十一頁。2、分段法 若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的， 則需采用分段法。（r為資本化率；r折現(xiàn)率）P28第四十四頁，共八十一頁。前期 （設(shè)n=5）后期 01234567

22、89分段法圖解選擇前期期限的基本原則 （1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)態(tài)； （2）盡可能長，但也不宜過長。第四十五頁，共八十一頁。（三）未來收益有限期下的特殊計算公式需分段：第t年以前有變化，第t年以后保持不變第四十六頁，共八十一頁。三、收益法中各項指標(biāo)的確定（一）預(yù)期收益額 1. 預(yù)期收益的類型 稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同 凈現(xiàn)金流稅后利潤+折舊追加投資從資產(chǎn)評估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。(1)稅后利潤(2)凈現(xiàn)金流(3)利潤總額稅后凈收益，被普遍采用第四十七頁，共八十一頁。2、預(yù)期收益的測算 以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預(yù)期收益。

23、（1）時間序列法 適宜預(yù)期收益趨勢明顯的情況2003200420052006200720082009201020112012收益時間 使用時間序列法預(yù)測某企業(yè)的凈收益第四十八頁，共八十一頁。 評估前每年收益年 份凈收益（萬元）20031 00020041 15020051 21020061 30020071 340 按時間序列計算的回歸方程：預(yù)測年收益（年份數(shù)83）163638第四十九頁，共八十一頁。（2）因素分析法確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；預(yù)測這些因素未來可能的變動情況；估算基于因素變動的未來收益水平。第五十頁，共八十一頁。（二）折現(xiàn)率與本金化率 1. 二者無本質(zhì)區(qū)

24、別（比率：有限期/永續(xù)） 2.內(nèi)涵上略有區(qū)別: 折現(xiàn)率被視為投資中對收益流要求的回報率，需考慮投資的機(jī)會成本和收益的不確定性或者說風(fēng)險。 資本化率也反映無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率，但它還反映資產(chǎn)收益的長期增長前景。第五十一頁，共八十一頁。 折現(xiàn)率(r)無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率本金化率(r)折現(xiàn)率未來年收入的增長率 當(dāng)其他條件相同時，收入增長越快的資產(chǎn)價值越高，因此需將增長率從折現(xiàn)率中扣除。若資產(chǎn)年收入增長率為零，則二者相等。第五十二頁，共八十一頁。3. 確定折現(xiàn)率的基本方法(1)、加和法 折現(xiàn)率無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率 無風(fēng)險報酬率的確定：國債收益率影響風(fēng)險報酬率的因素：企業(yè)規(guī)模 產(chǎn)業(yè)政策財務(wù)狀

25、況 行業(yè)狀況管理水平 宏觀經(jīng)濟(jì)收益質(zhì)量 法律約束第五十三頁，共八十一頁。風(fēng)險報酬率的確定：風(fēng)險累加法第五十四頁，共八十一頁。系數(shù)法適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評價CAPM：市場平均收益率Capital asset pricing model無風(fēng)險報酬率被估企業(yè)所在行業(yè)（或被估企業(yè)自身）的風(fēng)險報酬率反映被估企業(yè)的風(fēng)險程度,(Rm Rf)表示市場平均風(fēng)險報酬率第五十五頁，共八十一頁。四、對收益法的評價1、該方法最適宜：資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；成本費(fèi)用無法或難以計算的資產(chǎn)。2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。因此該方法的運(yùn)用比成本法難度大。第五十六頁，

26、共八十一頁。計算題某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來5年收益額分別為11萬元、12萬元、13萬元、14萬元和15萬元。假定從第6年開始，以后各年均為16萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%，計算該收益性資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營下和50年收益的評估值。第五十七頁，共八十一頁。第三節(jié) 市場比較法一、市場比較法的基本原理（一）理論基礎(chǔ) 均衡價值論均衡價值論:認(rèn)為資產(chǎn)的價值是在公開市場上買賣雙方力量達(dá)成一致時的均衡價格所決定的。第五十八頁，共八十一頁。（一）理論基礎(chǔ) 均衡價值論 由于資產(chǎn)評估是一個模擬市場過程的結(jié)果，因此均衡價值論表現(xiàn)為承認(rèn)市場交易結(jié)果（市價）的相對合理性，并通過替代原則來為被估資產(chǎn)定價。以被估資產(chǎn)相類似的交

27、易案例為參照，來確定被評估資產(chǎn)的評估值。（即一項資產(chǎn)的價值等于為獲得同等滿足的替代品所花費(fèi)的成本）第五十九頁，共八十一頁。（二）評估思路如何選擇參照物（類似資產(chǎn)或交易案例）？1.功能上可比- 用途、性能上相同或相似2.市場條件可比- 市場供求關(guān)系、競爭狀況、交易條件3.參照物成交時間接近評估基準(zhǔn)日第六十頁，共八十一頁。（三）運(yùn)用的前提條件1、充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場 （交易頻繁，類似交易案例易獲得）2、參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能被搜集到。第六十一頁，共八十一頁。二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）尋找參照物 1、成交價必須真實（報價，拍賣底價） 2、至少三個交易案例 3

28、、與被估資產(chǎn)相類似 （可替代，即功能相同） 4、成交價是正常交易的結(jié)果（關(guān)聯(lián)交易） 5、盡可能選擇近期成交的交易案例。第六十二頁，共八十一頁。（二）調(diào)整差異1、時間因素2、區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好： ；反之系數(shù)1一般以被評資產(chǎn)為100，第六十三頁，共八十一頁。3、功能因素 功能系數(shù)法4、成新率因素5、交易情況調(diào)整（融資條件差異）（三）確定評估值 將若干個經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評估值。 第六十四頁，共八十一頁。三、市場比較法的具體操作方法（一）直接比較法 參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。第六十五頁，共八十一頁。（二）類比調(diào)整法參照物

29、與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異 交易案例A的調(diào)整值參照物A的成交價時間因素系數(shù)區(qū)域因素系數(shù)功能因素系數(shù)情況補(bǔ)正系數(shù)第六十六頁，共八十一頁。例某商業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2008年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個成交時間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：參照物 ABC交易單價 5,000 5,960 5,918 成交日期 2008.6 .312008.9 .312008.10.31區(qū)域條件 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 交易情況 正常 高于市價4% 正常 第六十七頁，共八十一頁。1.

30、 被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。2.被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別為107、110和108。3.當(dāng)時房產(chǎn)價格月上漲率為4%，故參照物A的時間因素調(diào)整系數(shù)?參照物B的時間因素調(diào)整系數(shù)?參照物C因在評估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。三個參照物成交價格的調(diào)整過程見下頁第六十八頁，共八十一頁。參照物 ABC交易單價 5,000 5,960 5,918 時間因素修正 區(qū)域因素修正 交易情況修正修正后的價格 5,467 5,418 5,480 被評估資產(chǎn)單價（5,4675

31、,4185,480）35,455被評估資產(chǎn)總價5,4556003,273,000元117/100104/100100/100100/107100/110100/108100/104100/100100/100第六十九頁，共八十一頁。四、清算問題 （一）清算價格 是指企業(yè)由于破產(chǎn)或其他原因，要求其在一定期限內(nèi)將企業(yè)或資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)，在企業(yè)清算之日預(yù)期出售資產(chǎn)可收回的快速變現(xiàn)價格。（清算價格屬于非正常價格） （二）清算價格法運(yùn)用的前提 1.以具有法律效力的文件或合同為依據(jù)； 2.資產(chǎn)以整體或拆零在市場上可以快速變現(xiàn)； 3.所賣收入足以補(bǔ)償因出售資產(chǎn)的附加支出總額。 （三）清算價格的使用范圍 企業(yè)破產(chǎn)

32、；抵押 ；清理 第七十頁，共八十一頁。 （四）清算價格的確定方法 1、市價折扣法 清算價格公允市價折扣率 2、模擬拍賣法（意向詢價法）第七十一頁，共八十一頁。例題有一臺大型施工機(jī)械，擬評估其拍賣清算價格。評估人員經(jīng)過對兩個施工技術(shù)人員、兩個設(shè)備管理人員和一名經(jīng)銷施工機(jī)械人員詢價，其估價分別為15萬元、15.5萬元、16萬元、14.8萬元和14.5萬元，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)市場銷售狀況欠佳，價格應(yīng)下調(diào)2，要求：采用模擬拍賣法計算該施工機(jī)械的清算價格。第七十二頁，共八十一頁。五、評價 1、最具客觀性的評估方法，運(yùn)用最廣泛的方法:2、該方法的運(yùn)用需具備一定的前提條件（1）對市場成熟度的需求；（2）對被估對象的

33、要求。第七十三頁，共八十一頁。第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的選擇一、資產(chǎn)評估方法的多樣性和可選擇性 從理論上講，在相對完善的市場中，對于可以在市場上公開交易的資產(chǎn)，如果資產(chǎn)的購建成本與效用是對稱的，那么采用三種方法評估同一資產(chǎn)的公允市價，其評價結(jié)果不應(yīng)存在太大差異。二、資產(chǎn)評估方法的最適選擇 由于市場總是存在一定的缺陷；不同的評估對象具有不同的特點(diǎn)，因此不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)存在最適評估方法的選擇問題。第七十四頁，共八十一頁。1、與評估對象相適應(yīng) 在評估時首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是： 單項/整體，有形/無形，通用/專用，可復(fù)制/不可復(fù)制一般講： 2、受可搜集到的數(shù)據(jù)和信息資料的制約 成本法適宜評估可復(fù)制的資產(chǎn)專用資產(chǎn)單項資產(chǎn)收益法適宜評估資源性資產(chǎn)無形資產(chǎn)整體資產(chǎn)市場法：具有一定通用性能在公開市場出售的資產(chǎn)第七十五頁，共八十一頁。三、評估方法的比較1.成本法與市場法的比較聯(lián)系：