1、PAGE- 67 - / NUMPAGES68xx食品公司地塊項目前期研究策劃建議書目 錄投 資 環(huán) 境 篇2區(qū)域概述都市總體規(guī)劃市政工程建設(shè)及拆遷改造房產(chǎn) 大市篇1一、2004年溧陽市房地產(chǎn)進展現(xiàn)狀二、205年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望競 爭市場 篇項目分 析篇2開發(fā)建 議 篇5一、建筑風格二、總體規(guī)劃三、物業(yè)配比四、客源定位五、價格定位投資 環(huán) 境 篇一、區(qū)域概述1、區(qū)域地理:溧陽位于蘇浙皖三省交界處，長江三角洲西部,江蘇省南部，常州市西南角,屬大上海經(jīng)濟區(qū)范圍,是聞名的“絲府茶鄉(xiāng)”。距上海、杭州僅有20公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機場80公里，距常州機場6多公里。2、

2、行政區(qū)劃：溧陽古稱平陵， 秦建縣制,至今已有20多年歷史。19年月,經(jīng)國務院批準,撤縣設(shè)市,是常州市重要組成部分。溧陽現(xiàn)轄制8個鎮(zhèn)、2個省級開發(fā)區(qū),總面積535.87平方公里。處于北緯311-3,東經(jīng)190819之間。溧陽市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的都市，自然環(huán)境優(yōu)美,尤其是南部區(qū)域，群山圍繞，并有聞名的AAAA級國家旅游區(qū)天目湖旅游度假區(qū)。3、悠久歷史:全市總?cè)丝?萬余人,其中非農(nóng)業(yè)人口約萬人，占總?cè)丝诘?%，市區(qū)人口8萬左右。溧陽歷史悠久,人杰地靈。經(jīng)中外科學家聯(lián)合考證，地處溧陽上黃水母山發(fā)覺的“中華曙猿”等大量古生物化石，距今已有400萬年,是包括人類在內(nèi)的高級靈長類動物的共同祖先。溧陽是

3、革命老區(qū), 陳毅、粟裕等老一輩革命家曾在那個地點開發(fā)創(chuàng)建了以茅山為中心的蘇南抗日依照地，新四軍江南指揮部就設(shè)在溧陽的水西村。4、經(jīng)濟概況:a、綜合實力 溧陽市以機械、建材、建筑安裝、旅游等為支柱產(chǎn)業(yè),這些產(chǎn)業(yè)在200年獲得了較大進展，2003年末，溧陽市有5家工業(yè)企業(yè)(集團）總產(chǎn)值超億元，占全市工業(yè)總產(chǎn)值的7.8,提高1.3個百分點。其中江蘇上上集團、江蘇華朋集團和江蘇正昌集團工業(yè)總產(chǎn)值均在5億元以上。2004年全市統(tǒng)計實現(xiàn)工業(yè)銷售收入258.2億元，實現(xiàn)利稅227億，實現(xiàn)利潤955億,其中年銷售超過00萬以上企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入187.2億元,利稅17.億元,利潤8.21億元.9年以來,溧陽

4、市國內(nèi)生產(chǎn)總值以年均17.的高速度增長。003年溧陽市國民生產(chǎn)總值較上年增長8.6%,略高于全國水平；國民生產(chǎn)總值增長遠高于全市職工和農(nóng)民收入水平，社會財寶增長明顯。社會財寶強有力的增長必定帶動新一輪的都市建設(shè)高速進展，進而促進房地產(chǎn)業(yè)的進一步繁榮。200年全市居民儲蓄存款較上年增長1億元,銀行存款余額增加19.5億元，經(jīng)濟進展差不多良性。從過去走過的道路來看,溧陽市經(jīng)濟進展成績顯著,人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費以及儲蓄等指標顯著增長。溧陽市經(jīng)濟綜合實力的壯大，為該市進一步進展打下了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。從后期走勢來看，可能溧陽市經(jīng)濟增長幅度仍將保持兩位數(shù)以上的經(jīng)濟進展速度，這種持續(xù)

5、快速的經(jīng)濟增長水平，為該市房地產(chǎn)業(yè)的進展奠定了較強的投資信心以及穩(wěn)定的利潤保障。項目2003年數(shù)值與202年比較全市人口78.萬人同比增長0.31%國民生產(chǎn)總值21億元同比增長8.人均GDP545元同比增長8.5%職工平均工資7365元同比增長5.5%農(nóng)民人均純收入47296元同比增長7.9%銀行存款余額85.2億元同比增長2.9%人均儲蓄存款831元同比增長2.0b、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從近年來溧陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局變化走勢來看,該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相繼實現(xiàn)了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的兩次歷史性突破。203年溧陽市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)更趨合理,三次產(chǎn)業(yè)比重由202年的3.0：52.：34.調(diào)整為116：55

6、.:33.。目前溧陽市第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占比例過半,其中要緊是地點工業(yè)、機械加工、建筑業(yè)等;第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國民生產(chǎn)總值的三分之一以上,其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、旅游業(yè)對經(jīng)濟進展的推動作用更顯突出；溧陽有山有水,是有名的絲茶之鄉(xiāng),其第一產(chǎn)業(yè)的進展貢獻率也相對較高,達到11.6%。從溧陽市經(jīng)濟進展方向上看,該市將重點開發(fā)天目湖旅游區(qū)以及市區(qū)與天目湖之間的帶狀生態(tài)工業(yè)園區(qū)以及生態(tài)住宅區(qū)，因此,隨著整體經(jīng)濟實力的壯大，可能第一產(chǎn)業(yè)所占比例仍將逐步降低，第二和第三產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步進展,尤其是隨著天目湖旅游區(qū)的進一步開發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例將會有一個較大幅度的提高。c、經(jīng)濟形態(tài)第三產(chǎn)業(yè)進展速度加快。200年完成第三產(chǎn)業(yè)總值

7、401000萬元，其中以批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)、參飲業(yè)、社會服務業(yè)進展較快。分不完成總值為115000萬元、25000萬元和3500萬元，同比都有較大幅度提高。近年來，溧陽市的開放型經(jīng)濟取得了長足的進步，招商引資取得了新突破。全市進出口總額突破億美元大關(guān),達1254萬美元，其中出口額813萬美元，進出口總額2101萬美元,在出口額中,一般貿(mào)易出口6821萬美元，加工貿(mào)易出口1332萬美元。溧陽市003年新批外商投資企業(yè)8家，新增28家;其中50萬美元以上項目18個,合同利用外資2.8億元,實際利用外資99萬美元,年末全市已投產(chǎn)開業(yè)的三資企業(yè)25家；其中銷售超5000萬元的三資企業(yè)4家，利稅在0萬元以

8、上三資企業(yè)1家。正昌集團、上上集團、華朋集團、力士集團、方正稀土、天目湖啤酒飲料公司等一大批規(guī)模大、效益好、市場競爭力強、享譽全國、領(lǐng)先同行的企業(yè)逐漸涌現(xiàn)。同時全市外向型經(jīng)濟也得到了較大進展。d、經(jīng)濟實力對比項目溧陽市200年數(shù)值宜興市0年數(shù)值江蘇省第一名數(shù)值全市人口78.7萬人107萬人國民生產(chǎn)總值121.億元24.01億元江陰市10.3億元人均G15415元005元昆山市078元農(nóng)民人均純收入4722.96元5040元江陰市626元財政收入.8億元1.0億元江陰市450億元人均儲蓄存款31元27元常熟市22608元在江蘇省54個市（縣）中,溧陽市整體水平中等偏上,約居于20-30名之間；但

9、僅就蘇南地區(qū)比較來看,溧陽市整體經(jīng)濟水平相對較低。就多數(shù)經(jīng)濟指標比較來看，溧陽市與江蘇省同級不縣市第一名的差距相對較大，在國民生產(chǎn)總值、人均GDP、財政收入以及人均儲蓄存款來看,僅為第一名數(shù)值的0-4%之間。過以上數(shù)據(jù)比較來看,作為蘇南地區(qū)新興中小型都市，一方面溧陽市經(jīng)濟進展水平相對不高,經(jīng)濟基礎(chǔ)相對較弱;另一方面也講明溧陽市還具有較大的進展?jié)摿?在長江三角洲整體經(jīng)濟飛躍的21世紀，相信交通地位愈顯重要的溧陽市，經(jīng)濟必將再上一個新臺階。e、旅游產(chǎn)業(yè)狀況2003年溧陽市積極實施大旅游戰(zhàn)略,增強旅游支柱產(chǎn)業(yè)競爭力,全市旅游業(yè)加快進展，全年接待國內(nèi)外游客206.4萬人次，比2001年增長40.7,其

10、中接待海外旅游者20人次,增長85%；接待國內(nèi)旅游者0.12萬人次，增長0.6%。20年全市旅游總收入18.61億元,全社會實現(xiàn)旅游增加值8億元,增長48.9%。隨著天目湖旅游度假區(qū)的整體開發(fā)規(guī)劃實施,可能天目湖旅游區(qū)的知名度將進一步擴大,吸引前來觀光旅游度假的游客數(shù)量將大幅度增加，區(qū)域進展前景良好。天目湖旅游度假區(qū)全年共接待游客達161.1萬人次，比上年增長6.7%。f、關(guān)于開發(fā)區(qū)建設(shè)江蘇省溧陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)于192年始建,是江蘇省首批16個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)之一,原規(guī)劃面積為5.02平方公里，20年原楊莊鄉(xiāng)劃歸開發(fā)區(qū)，加上新增寧杭高速公路以南開發(fā)建設(shè)區(qū)，區(qū)域面積增至16平方公里。溧陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)通過

11、十年的開發(fā)建設(shè)，截至目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)共有各類企業(yè)183家,總投資.億元。其中外商投資項目6個，外商獨資項目31家,合同利用外資1.3億美元，實際利用外資709萬美元。溧陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的南拓配合了都市整體進展規(guī)劃布局,為該市帶狀都市進展和產(chǎn)業(yè)布局指明了方向，可能后期開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)將要緊集中在寧杭高速公路以南區(qū)域,這也為本區(qū)域的整體開發(fā)和進展奠定了堅實的基礎(chǔ)。g、濟進展目標 2007年市區(qū)人均生產(chǎn)總值2.4萬元,全面實現(xiàn)小康；202年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到13萬元，差不多實現(xiàn)現(xiàn)代化。 經(jīng)濟進展目標項目現(xiàn)狀（002）27020市域市區(qū)市域市區(qū)市域市區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值（億元)10.14.87001570843

12、6人均地區(qū)生產(chǎn)總值(萬元）1.22644.29.71.0三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成1.11：52.29:4.7:53.7:1.8：55：374:5:4：54:422：8:5經(jīng)濟增長速度()12.7.514.4161112都市總體規(guī)劃 1、都市性質(zhì) 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游都市。都市結(jié)構(gòu)規(guī)劃都市結(jié)構(gòu)形態(tài)為星狀布局結(jié)構(gòu)，都市要緊交通軸線向北、向西、向南延伸，適當向東拓展,由西北、東南兩片楔形綠地系統(tǒng)，城郊風景區(qū)以及規(guī)劃主干道分隔成五個片區(qū):中心片區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū),在都市北、南、西部布置三個工業(yè)區(qū);沿平陵路、西大街形成“十”字型都市中心。進展戰(zhàn)略及目標提高都市規(guī)劃

13、、建設(shè)、治理水平。接著深化都市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（區(qū)）和中心村規(guī)劃、各項專業(yè)規(guī)劃和操縱性詳規(guī)的編制完善工作。完成建設(shè)路西延伸、鈔票家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線景觀帶、燕鳴北路等市政工程，啟動南片區(qū)公園、燕山風景區(qū)、西郊風景區(qū)以及碼頭街濱河綠地工程。接著加大都市拆遷力度,實施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場、清溪水廠5萬噸級擴能建設(shè)，實施宜興至溧陽天然氣管道鋪設(shè)工程。加快構(gòu)建都市綠色生態(tài)系統(tǒng)，爭創(chuàng)江蘇省園林都市。加大城管執(zhí)法力度，積極開展專項執(zhí)法監(jiān)察。進一步完善都市治理體制，加強住宅小區(qū)物業(yè)治理,提高綜合服務功能。加強國土資源治理，依法愛護耕地,大力推進集約化用地，努力

14、做好土地復墾整理工作，確保耕地動態(tài)平衡和占補平衡。嚴格規(guī)范土地出讓“招、拍、掛”制度,最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金。都市要緊分區(qū)老城區(qū):鳳凰路與建設(shè)路之間,是溧陽老城區(qū)所在地，作為溧陽城區(qū)進展的核心城區(qū),都市功能較為齊全,設(shè)施較為完善，是全市的商業(yè)服務、文化教育中心。現(xiàn)狀公共設(shè)施要緊沿東、西大街與平陵中路兩側(cè)布置。由于人口密度大，工業(yè)用地的置換力度較小，造成老城區(qū)內(nèi)居民居住生活環(huán)境較差。該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地.51平方公里。南部新區(qū):建設(shè)路以南,溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點建設(shè)地區(qū)之一。隨著行政中心的建成,該區(qū)差不多顯現(xiàn)出溧陽新興都市的進展風貌，成為溧陽市進展的重要載體?，F(xiàn)狀行政中

15、心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設(shè)，其他公共設(shè)施沿燕山路、天目路布置。該片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地4.93平方公里。市經(jīng)濟開發(fā)區(qū):鳳凰路以北,是溧陽市城區(qū)新一輪工業(yè)進展的要緊集聚區(qū)域,該區(qū)進展態(tài)勢良好，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)設(shè)施齊全；隨著新港鋼鐵工業(yè)園和蕪太運河以北2平方公里的第三期工程建設(shè)全面啟動，將進一步拓展開發(fā)區(qū)進展空間,該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地2.4平方公里。中心片區(qū)：位于北環(huán)河、灣溪河、寧杭公路、東環(huán)路所組成的內(nèi)環(huán)圈以內(nèi),是溧陽都市進展的核心區(qū)域，規(guī)劃為全市的政治、文化、商貿(mào)中心和生活居住區(qū)。昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。燕山片區(qū)：位于寧杭公路片區(qū)南側(cè)、寧杭鐵路以北區(qū)域,是以交通集散、物流、文化教

16、育為主的多功能綜合片區(qū)。城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團結(jié)路兩側(cè)區(qū)域,以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風景區(qū)為主的綜合片區(qū)。城西片區(qū):位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風景區(qū)為主的綜合片區(qū)。5、都市近期建設(shè)規(guī)劃 指導思想:拓展都市框架，構(gòu)筑山水都市格局。完善都市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，增強都市功能，提升都市品位。銜接近期規(guī)劃,科學合理規(guī)定土地供應量，明確近期建設(shè)項目，增強規(guī)劃的可操作性。 進展的目標和重點:初步形成中等都市格局,都市建設(shè)用地向南、西拓展,生活性用地重點完善、建設(shè)中心片區(qū)、燕山南區(qū)。用地布局：主城片區(qū)南部新進展居住用地以南環(huán)路、南大

17、街、寧杭公路、燕山路為界，新增居住用地約1.59公頃。三、市政工程建設(shè)及拆遷改造 200年都市基礎(chǔ)建設(shè)00年溧陽完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和都市總體規(guī)劃修編,建立都市規(guī)劃設(shè)計公開招投標機制。城區(qū)新增和改造綠化面積8.2萬平方米。市政工程建設(shè)投入資金8000多萬元。完成房地產(chǎn)開發(fā)面積.萬平方米。實施7個老住宅小區(qū)總面積47萬平方米的綜合改造,完成謝婆園地塊等2萬平方米的拆遷任務。以市政道路、景觀帶建設(shè)和老小區(qū)改造為重點，拉開都市框架,改善都市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民廣場二期、昆侖南路綠化島改造以及平陵西路兩側(cè)景觀帶、南環(huán)路東延伸段建設(shè)等工程，實施了東門新村等8個總面積達32萬平方米的老住宅區(qū)綜合

18、整治，城區(qū)新增道路面積28萬平方米,新增綠地47.公頃，拆遷房屋18萬平方米。溧陽市建設(shè)目標到207年,都市面貌得到較大的改善，投資環(huán)境不斷改善,旅游業(yè)和物流業(yè)獲得迅速的進展,逐步成為蘇浙皖三省交界處重要的休閑度假旅游目的地和物資集散地。到20年，城區(qū)社會經(jīng)濟進展水平達到中等發(fā)達國家水平,差不多形成經(jīng)濟繁榮、文化發(fā)達的中等都市，成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心都市，具有山水特色的旅游都市。 都市建設(shè)目標現(xiàn)狀(2002)近期（200)遠期(22）人均住房使用面積(人)2023人均道路面積（/人)10.3415.714.2人均公共綠地（/人)096.3103人均年生活用電量(度)28450600都市

19、燃氣普及率(%）8095100人均綜合生活用水量(升/日）1802308都市供水普及率(%)101100都市排水服務面積普及率()08100污水集中處理率（)506080 溧陽市域城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求與配置指標城鎮(zhèn)名稱現(xiàn)狀（2002年)規(guī)劃末期(202年)城鎮(zhèn)人口(萬)總面積(a）人均用地(/人)城鎮(zhèn)人口（萬）城鎮(zhèn)建設(shè)用地(ha）人均建設(shè)用地(/人)總面積）（ha)城區(qū)15.84195.58.5531191綜上所述,溧陽市總體經(jīng)濟運行情況良好，在市政府大力進展經(jīng)濟的政策導向支持下,經(jīng)濟將會向更為健康的方向進展。按照市政府擬定的“十五”打算進展目標,在經(jīng)濟景氣的大背景下，市民的收入增長預期樂觀。相關(guān)

20、于目前都市價格水平，居民的購買力已達到一定水準，差不多有條件形成對住宅等高額商品的有效需求,而需求能否與供應相平衡以促進市場的進展，將取決于有無合理的市場供應和市場秩序。鑒于此，下面我們將就溧陽市目前房地產(chǎn)市場進行分析。房產(chǎn)大 市 篇2004年，溧陽房地產(chǎn)市場在“過熱”與“泡沫的爭議中,度過了持續(xù)高溫、快速進展的一年,盡管信貸的緊縮、加息對房地產(chǎn)市場的進展帶來了一定的阻礙，但全市房地產(chǎn)開發(fā)投資依舊保持了快速增長，特不是商品房建設(shè)規(guī)模進一步擴大，市場供需總量和供求結(jié)構(gòu)差不多保持平衡,住房空置面積持續(xù)減少，市場銷售價格穩(wěn)中略升,經(jīng)濟適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場正沿著快速、有序的軌道健康運

21、行。一、2004年溧陽市房地產(chǎn)進展現(xiàn)狀：20年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工與竣工建筑面積都市施工面積(萬平方米）本年新開工（萬平方米）竣工面積（萬平方米）溧陽58545142004年溧陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售與空置建筑面積都市實際銷售(萬平方米）住宅銷售（萬平方米)空置(萬平方米)溧陽37333.252004年度溧陽房地產(chǎn)開發(fā)完成實際投資額為10.5,商品房施工建筑面積為58萬平方米,其中住宅為495萬平方米;新開工建筑面積為 萬平方米；竣工房屋建筑面積為1萬平方米,銷售面積為37萬平方米,其中住宅為萬平方米,空置面積為3.5萬平方米。目前，市區(qū)一般住宅房價格平均為2800元平方米,最高價差

22、不多達到30元/平方米,不墅一般為5000700元/平方米,營業(yè)房價格為8002000元/平方米。從溧陽市近三年的商品房施工情況來看,并沒有象大部分地區(qū)一樣出現(xiàn)面積逐年遞增現(xiàn)象，2003年商品房施工面積較2000年商品房施工面積下降了約10萬平方米，與此同時0年的房地產(chǎn)市場在國內(nèi)出現(xiàn)了持續(xù)高速的成長，在溧陽一方面是強大的需求能力,一方面是相對不足的供應量,這在一定程度更加刺激了溧陽房家的攀升。004年施工面積成倍的放量有利于緩和市場供需嚴峻失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長期的進展。2004施工面積比2003增加1%,而實際竣工的面積和2003年差不多,這預示著今后集中竣工的可能專門大,對地產(chǎn)市場有

23、潛在的沖擊。從圖分析20的銷售量小于003年，要緊是以下兩個緣故造成的,一方面是由于2004年房價高于20年,一部分消費者采取的觀望的態(tài)度;另一方面市場上在售樓盤少，整體供應量有限，消費者選擇余地小。與202年相比還算不錯。在市場持續(xù)增長的情況了,空置率一般呈下降趨勢，然而溧陽20-2004年空置率連年上升，盡管空置面積還沒有達到對市場構(gòu)成危害的程度,但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場可能存在的風險,盡快進入項目的銷售，縮短項目開發(fā)周期是項目開發(fā)的重中之重 二、200年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望205年下半年溧陽房地產(chǎn)市場將會連續(xù)良好的進展勢頭，保持平穩(wěn)、活躍的運行狀態(tài),同時隨著政府調(diào)控力度逐步

24、加大,市場日趨成熟和購房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免,排隊買房現(xiàn)象將逐步減少,虛擬需求將逐步被刪除。1、宏觀政策調(diào)控將進一步加強隨著18號文件、新八條、，規(guī)范拆遷,增加經(jīng)濟適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫徹執(zhí)行,針對如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康進展，有效發(fā)揮地點經(jīng)濟進展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會接著出臺一系列相關(guān)政策,從土地供應到商品房開發(fā)等各方面進一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康進展，甚至會將房地產(chǎn)業(yè)的進展納入到都市進展規(guī)劃、都市功能布局、都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作意見中去,使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地點都市建設(shè)服務。由于目前房地產(chǎn)業(yè)差不多進展成為國家和地點經(jīng)濟進展的重要支柱,然而

25、為了使該產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范、健康的進展,從國家到地點政府,將進一步加強宏觀調(diào)控力度,以解決在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)問題及相關(guān)社會問題，特不是針對土地出讓價格問題、限價出讓土地問題、土地出讓區(qū)域問題、開發(fā)信貸問題、房產(chǎn)交易問題、現(xiàn)房銷售或成品房銷售問題、房價問題和拆遷問題等,將是宏觀調(diào)控的要緊內(nèi)容。可能205年下半年國家將接著堅決貫徹已頒布的政策，同時可能會出臺新的相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、健康的進展。投資激增，銷售放緩,后市保持慎重樂觀2004年溧陽房地產(chǎn)投資額達到10.5億元,較200年增長3倍有余，相比之下銷售額遠低于投資額,以后的幾年內(nèi)必將有大量商品房涌入市場，對溧陽房地產(chǎn)市場的

26、消化能力是個不小的考驗?？紤]到國家可能會接著出臺相關(guān)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的進展,我們?nèi)詫笫斜３稚髦貥酚^。3、老城區(qū)改造力度加大。2002-200年新建房屋所需要土地要緊靠征用農(nóng)業(yè)用地提供，然而隨著國家土地政策的嚴格推行以及舊城區(qū)的老化嚴峻阻礙都市形象，舊城改造力度將有所加大,市區(qū)拆遷量也將近一步擴大。依照00年溧陽土地的招商打算我們能夠發(fā)覺老城區(qū)改造地塊占總量的0%。老城區(qū)的改造將擴大市場的鋼性需求，促進市場的進展。4、商品房放量推案2005年下半年，可能全市住宅商品房推案總量將達到25萬平方米，相關(guān)于溧陽目前商品房的消化速度仍稍顯大,部分樓盤會出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象,個案之間競爭進一步加

27、強。 5、洗牌悄悄進行2005年下半年，為規(guī)避風險,銀行貨幣信貸政策，特不是針對商品房個人按揭貸款、開發(fā)企業(yè)購買土地貸款、商品房工程建設(shè)貸款等方面的政策將依舊緊縮。和金融門檻一樣產(chǎn)品門檻也在提高，隨著競爭的加劇,商品房正告不簡單建筑時代進入產(chǎn)品時代。一些開發(fā)企業(yè)，最終會因為拿不到土地或者開發(fā)不出好的產(chǎn)品,被迫默默退出市場,相反那些實力雄厚、信譽度好的開發(fā)企業(yè)則會在這次洗牌過程中變的更加強大。競 爭市 場 篇在本競爭分析中,我們剔除掉商業(yè)項目和辦公樓項目以及天目湖版塊,僅以目前市場在售或立即發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項目為主進行分析。目前溧陽市在售住宅項目有天目國際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐新城（一

28、期)、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場、金谷五金機電城住宅部分等,立即銷售的項目有嘉豐新城（二期)、龍泉山莊（一般住宅部分)。在這些樓盤項目中，屬于高端住宅市場對本案形成直接產(chǎn)品競爭的(平均單價在3000元/平方米以上的有嘉豐新城（一期小高層）、南大街廣場、龍泉山莊疊加不墅以及立即開盤的嘉豐新城(二期）等項目;另外在本案周邊將會對本項目產(chǎn)生一定競爭力或是借鑒意義的樓盤有南大街廣場，下面將對這些樓盤進行各方面的競爭分析。競爭樓盤分布圖一、總體分析溧陽市住宅市場市調(diào)總表樓盤名開發(fā)商占地面積總建規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)總戶數(shù)規(guī)劃面積主力房型主力面積銷售價格工程進度聯(lián)系電話天目國際村江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公

29、司470001000 不墅4000400獨棟03304000500一期交付726073天目星城溧陽聯(lián)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司150000酒店、公寓、商業(yè)未公開待定未公開待定未公開待定未公開待定未公開待定場地平坦7278999龍泉山莊溧陽龍宇房地產(chǎn)開發(fā)公司10008000公寓、不墅678400三房30003080(疊加）0/1272788嘉豐新城溧陽市嘉豐房地產(chǎn)有限公司34253800多層、高層公寓2300（一期72）8719三房120-138高層30多層29502005/727888景鴻花園溧陽申大置業(yè)有限公司12400公寓、雙拼不墅不墅：38公寓：10不墅：19021公寓:85-5三房4131不

30、墅:3850公寓:2580準現(xiàn)房28水韻華庭常州廣安房地產(chǎn)有限公司4004070公寓、聯(lián)排不墅266(聯(lián)排20）11三房120140公寓:2650不墅:400結(jié)構(gòu)封頂205/171009桃源里溧陽昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20002000公寓68160二房、三房5均價:260005底01845南大街廣場武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40006000公寓600160三房99135均價:34200底728188合計-1086900169049978400三房994028-80-1、開發(fā)企業(yè)：從競爭市場的開發(fā)商來看，溧陽本地的開發(fā)商與外地開發(fā)商平分秋色，溧陽本地開發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、溧陽昆侖

31、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溧陽差不多擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營，在當?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽都比較不錯，能夠吸引一部分購房消費者。外地開發(fā)商中要緊以常武地區(qū)的為主如：常州廣安房地產(chǎn)有限公司、常州金谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、武進蘭新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這類公司因在經(jīng)濟相對發(fā)達地區(qū)有成功開發(fā)經(jīng)驗，在市場上較為活躍。這講明也有外地開發(fā)商看好溧陽房地產(chǎn)市場,并前來投資。隨著溧陽市國有土地出讓轉(zhuǎn)讓招投標政策的實施，相信會有更多的知名企業(yè)和外地進展商前來,這將在一定程度上提升溧陽市房地產(chǎn)市場的進展水平，使市場競爭合理化、規(guī)范化，但另一方面,眾多實力開發(fā)商的介入?yún)s也激化了市場競爭。、社區(qū)規(guī)劃在社區(qū)規(guī)劃上,溧陽市仍以多

32、層為主，小高層作為一種進展趨勢，正慢慢被市場同意，除此之外,在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會有一部分低密度不墅項目且不墅產(chǎn)品呈放量走勢,后市供應量偏高?？赡芎笃诟叨耸袌鰧⒁o集中在不墅和小高層住宅。 在社區(qū)規(guī)模上，市場規(guī)模不等，既有占地347公頃的天目國際村和占地4.25公頃的嘉豐新城，也有占地僅4萬平方米的南大街廣場和水韻華庭。由于地段不同,取得土地時刻各異，故在規(guī)劃容積率上，也有一定的區(qū)不，容積率最低的為天目國際村，500多畝土地上,僅規(guī)劃建筑11萬平方米住宅,容積率僅為0.3,這種規(guī)劃提高了土地利用成本，但也提升了產(chǎn)品品質(zhì)，因而該小區(qū)不墅售價高達500元/平方米以上，開創(chuàng)了溧陽住宅銷售價格在溧陽市

33、住宅中也是最高。這講明，溧陽市場上，產(chǎn)品價格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān),相互阻礙極大。3、產(chǎn)品形態(tài)溧陽高端住宅市場上,以不墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個真正意義上的不墅物業(yè)項目外市區(qū)其他住宅項目幾乎都規(guī)劃有少量不墅,不墅占市場供應量比例如此高,這是溧陽住宅市場的一個顯著特征。市場上的高檔公寓沒有明顯的賣點特征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與不的住宅產(chǎn)品，講明目前溧陽市場的高檔公寓市場并不成熟，產(chǎn)品沒有特點，這恰恰是我們項目的機會點。小高層、高層住宅相對較少,僅有嘉豐新城一期有為數(shù)不多三棟高層,但從住宅的進展趨勢上看,小高層、高層具有較為先進的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點,將是今

34、后溧陽是高檔房地產(chǎn)物業(yè)進展的要緊方向。4、產(chǎn)品設(shè)計在產(chǎn)品設(shè)計上,房型差異較不大，沒有什么突出的特點。但不管是多層住宅依舊小高層、高層住宅,無一例外的差不多上以三房為主力房型,講明溧陽市場上大多數(shù)購房者對房型方面的要求仍然以有用性和自用型為主,追求舒適、寬敞。一方面資金方面力有不逮,另一方面消費引導也較少。以主力三房來看，三房二廳二衛(wèi)房型較三房二廳一衛(wèi)數(shù)量更多,講明二衛(wèi)的設(shè)計更適合現(xiàn)代都市家庭的生活方式和適應。高端市場主力三房面積比較表（單位：平方米)從上圖能夠看出,溧陽市高端住宅市場主力三房面積差不不大，盡管有高達20平方米以上的豪華三房,但也有00平方米以下的經(jīng)濟型三房，但這兩種差不多上一種

35、特不現(xiàn)象，在市場上僅占有機少量的比例。通過上圖我們能夠得出結(jié)論,市場上的主力三房面積峰值在11-35平方米之間,這種房型設(shè)計客廳面寬一般在4米以上,各個臥房面寬一般在3.6米左右，居住較為舒適、寬敞。5、銷售價格溧陽市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在000400元/平方米之間(不墅暫不計算在內(nèi)),其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐新城高層和龍泉山莊疊加,一般價格在000元/平方米以上；另外，水韻華庭、桃源里、景鴻花園等一般多層住宅的銷售均價也達到了2480-2850元/平方米之間。從以上價格分布中能夠看出,市場平均單價呈現(xiàn)了兩個峰值區(qū)間，其一是相對看好的南部區(qū)域和市中心住宅,均價一般在300

36、0元/平方米以上；其二是地理位置一般的住宅,均價一般在25002600元/平方米左右。綜合這兩類住宅,從我們對嘉豐新城項目的調(diào)研能夠看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到5，盡管兩種類型物業(yè)的定價落差不大，但這并沒有增強客戶對小高層住宅的購買興趣,小高層去化相對較慢,因此能夠看出小高層住宅在溧陽市場的同意度仍有待改善。從目前的市場表現(xiàn)來看,小高層住宅銷售一般是在開盤之初能夠吸引一部分積存客戶,但受景觀因素阻礙，客戶大多看好較高樓層，后期-7層在景觀、得房率及使用成本與多層相比并不具優(yōu)勢,因此銷售不盡如人意。溧陽住宅市場主力總價分布區(qū)間(單位：萬元)住宅主力總價受主力面積和銷售單價的阻礙,從上圖能

37、夠看出,主力總價區(qū)間在46萬元以上的項目只有一個龍泉山莊疊加不墅，其產(chǎn)品與其他一般住宅項目有區(qū)不可比性不強，但如我項目規(guī)劃花園洋房時在價格上可作參考,且從上表中能夠看出目前市場上主力總價在4萬65萬的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于不墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補此空白，因此關(guān)于本項目來講這將是絕好機會。主力總價在3546萬元之間的有水韻華庭、嘉豐新城高層、南大街廣場,這三個項目對目前的溧陽市高端住宅市場較有代表性,是高端住宅供應的主力軍,這幾個項目的成敗與否直接關(guān)系溧陽市高端市場的興衰。除此之外，處于主力總價處于三十五萬元以下的項目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等,這類項目都為多層住宅小區(qū),其相對較

38、低的購房總價將會對中高收入購房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場中分的一杯羹。、工程進度從工程進度上看,除了景鴻花園屬于準現(xiàn)房外，其他項目大都處為施工時期（南大街廣場、嘉豐新城、龍泉山莊等）或剛剛開工（天目星城),差不多結(jié)構(gòu)封頂?shù)挠校ㄋ嵢A庭),但大部分為多層建筑，施工進度快。因此可能今年第四季度將是一個交房高峰。除了目前市場上在售的樓盤外，西區(qū)臨近臺港路南、清泓路東占地010平方米，總建6300平方米的西片區(qū)4號地塊可能年內(nèi)立即動工，該項目可能將在明年上市銷售。另外位于護城河南、東大街北占地32960平方米,總建480平方米的繅絲廠地塊于今年月6日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷阻礙可能

39、施工、銷售時刻靠后。據(jù)市場調(diào)研嘉豐新城（二期)將于今年6月份推出,其產(chǎn)品中包括3棟小高層物業(yè)，可能將于明年底后年初交付使用。、銷售狀況溧陽市高端競爭市場銷售周期與銷售率比較圖上圖左縱坐標軸指明銷售時刻,右縱坐標軸表示銷售率。結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們能夠看到，溧陽市的住宅供應量幾乎都為期房,僅景鴻花園項目目前為準現(xiàn)房銷售,盡管現(xiàn)房給購房者的可信度較高,但從上表看其對期房的銷售率并無阻礙;水韻華庭作為期房其銷售率也達到0%以上。小高層、高層與多層住宅相比,其銷售率比多層房略微有些差不，多層住宅的銷售率普遍要高于高層住宅銷售率。這一方面要緊是由于溧陽消費者對多層住宅較為青睞，小高層住宅在溧陽

40、市場的同意度仍有待改善。另據(jù)市場調(diào)研溧陽高層住宅項目7層以下去化阻力大，以嘉豐新城為例其小高層樓以上住宅幾乎售罄,但7樓以下9%滯銷。因此我項目高層層以下部分去化問題應深思。高總價住宅的銷售也差不多達到了總量體的2左右,這講明區(qū)域內(nèi)購房者以收入較高合資企業(yè)、私營企業(yè)和個體營業(yè)者為主。中高檔住宅仍有一定的市場。銷售中,進展商一般協(xié)助辦理銀行按揭手續(xù),多數(shù)樓盤首付款為三成其余七成銀行按揭。另針對我項目規(guī)劃有花園洋房的初步設(shè)想，也對聯(lián)排不墅產(chǎn)品的銷售情況加以闡述：目前溧陽市場上聯(lián)排不墅銷售情況不太理想,簡單的從現(xiàn)在龍泉山莊把差不多規(guī)劃的聯(lián)排不墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。據(jù)分析有二個要緊緣故；一方

41、面是市場上幾乎各項目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼不墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴峻、競爭激烈。另一方面是溧陽屬于三、四線都市,市場容量小，市區(qū)區(qū)域面積較小且天目湖旅游渡假區(qū)離市中心僅20分鐘車程。與該區(qū)域規(guī)劃的不墅產(chǎn)品相比競爭力明顯不足。、客源狀況目前溧陽市收入較高人員一般為效益較好的企事業(yè)單位,公務員、大夫、律師以及數(shù)量較多的合資企業(yè)中高層領(lǐng)導和私營業(yè)主和個體營業(yè)者。溧陽市高端住宅市場銷售中,要緊面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)內(nèi)的收入較高的合資企業(yè)、私營業(yè)主以及個體營業(yè)者,工薪階層相對較少,也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機關(guān)公務員。9、市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表表一、會所配套分類項目南

42、大街廣場龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村中高級生活配套游泳池無會所無無無有會所有會所有網(wǎng)球場無有商務中心有有桑拿有有表二、社區(qū)配套分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城(一期）水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村智能化管理門禁“一卡通”有有分戶對講有有有有有有有小區(qū)報警裝置有有有有有有有寬帶入網(wǎng)有有有有有有有周屆紅外防護有有有有有有有園藝噴泉及水景有有有有中心休閑廣場有有有有有有有集中綠地有有有有有有有教育幼兒園有有有有有小學表三、物業(yè)治理收費標準分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村收費標準(元/平方米.月)待定.00待定待定0.250.020溧陽市住宅產(chǎn)

43、品市場上,小區(qū)內(nèi)配備有會所的項目較少,約占2左右；而且在配備有會所的幾個項目中,就天目國際村和龍泉山莊的會所中設(shè)置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場、游泳池等配套設(shè)施,其余設(shè)有會所的住宅項目大多都要緊將其作為物業(yè)治理用房使用，而會所內(nèi)這些生活配套設(shè)施配置差不多上沒有。講明目前溧陽市大多數(shù)住宅項目中還沒有考慮到小區(qū)居民的娛樂休閑生活。在智能化硬件設(shè)施的配置上,智能化小區(qū)報警裝置、周界紅外防護成為每個樓盤必備之設(shè)施，相對來講,配置門禁“一卡通”的樓盤較少，僅天目國際村和龍泉山莊二個不墅項目里設(shè)置有此配套。在園藝規(guī)劃上,幾乎所有的樓盤均有集中式綠化和中心休閑式廣場,而噴泉及水景的配置率相對較低,多集中在一些樓

44、盤設(shè)計理念較為先進的外來開發(fā)商項目(南大街廣場、水韻華庭)和不墅型項目內(nèi)(天目國際村、龍泉山莊）。在教育機構(gòu)的配置上,小區(qū)內(nèi)部獨立設(shè)置教育設(shè)施的樓盤占0,但都僅設(shè)立了幼兒園教育配套設(shè)施，而小學等教育配套設(shè)施都無設(shè)立全依靠項目附近區(qū)域的社會公共設(shè)施。在物業(yè)治理上尚未得到重視僅局限于保安與保潔,收費也較為低廉,多層僅定在20.5元平方米月。 項 目分 析篇地塊區(qū)位關(guān)系地塊位于溧陽市老城區(qū)中心地段,護城河南側(cè),西臨南大街,南靠大營巷,離溧陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。宏觀區(qū)位特征：地塊處于溧陽市舊城改造核心區(qū)域。離溧陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。地塊自然環(huán)境優(yōu)越,地塊緊臨護城河并與高靜園、五亭園公園隔河相望

45、,景觀條件得天獨厚。地塊處于溧陽市重要的都市主干線南大街，目前南大街是溧陽市商業(yè)、金融核心處。地塊周邊環(huán)境南側(cè)大營巷及大營巷居民生活小區(qū)。（新舊參半）西側(cè)城南醫(yī)院、南大街路、豐樂大廈及中國銀行東面陽光之戀生活小區(qū)及規(guī)劃中的交通橋。北面護城河,高靜園、五亭園公園、南大街廣場與項目隔河相望。景觀：要緊為護城河水景、高靜園、五亭園公園綠地景觀及規(guī)劃中的護城河沿線景觀。地塊內(nèi)部環(huán)境地塊呈狹長的矩型,東西最長距離約50米,最短距離約26米;南北最長距離約110米,最短距離約9米。地面條件不平坦,整體呈西低東高,最大落差約2.米；北底南高，最大落差約0.5米。地塊為凈地出讓，現(xiàn)拆遷已接近尾聲，僅在地塊西部

46、與中段各有數(shù)間民房有待拆遷。項目地塊周邊交通狀況項目臨南大街、平陵路、東大街等都市交通主干道。項目南部大營巷目前路面狹窄且坑坑洼洼,路況較差,但該路立即投入改造，因此會對項目形象有較大提升;另外，有5路公交路線通過本區(qū)域,所處區(qū)位交通較為便利。項目地塊周邊配套可為項目提供服務的配套設(shè)施排列如下：生活配套平陵菜場、中國銀行、云路超市、城南醫(yī)院、肯得基餐飲等教育配套城南小學、省溧中、平陵小學、青年宮、南門幼兒園等文化娛樂新華書店、上品咖啡茶吧、人民影院等休閑娛樂配套相當齊全。商務配套南方證券、東海證券、溧陽賓館、溧陽大酒店、南方賓館等。項目地塊經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積2890（約43.41畝)用地性

47、質(zhì)居住用地總建筑面積42800容積率1.4建筑密度其他物業(yè)建筑面積講明項目假如采取高層+多層的形式開發(fā)容積率將超過.假設(shè)、其他物業(yè)全部為花園洋房:花園洋房建筑面積其他物業(yè)用地面積容積率=12300.85384平方米則:花園洋房建筑面積其他物業(yè)建筑面積講明項目假如采取高層花園洋房的形式開發(fā)容積率將低于14,不能充分利用容積率同樣假如采取高層+聯(lián)排不墅的形式開發(fā)容積率也將低于4，不能充分利用容積率結(jié)論：從上面分析能夠看出項目住宅最好的開發(fā)方案是采納高層多層+花園洋房或者高層+多層聯(lián)排不墅相結(jié)合的方式開發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計算如下：模型一、高層+多層+花園洋房設(shè):X=多層建筑面積，Y=花園洋房

48、建筑面積得到方程組：X+Y=1932 1.+ Y 0=19解得：X796平方米Y=116平方米小區(qū)多層建筑面積和花園洋房建筑面積分不是7962平方米和126平方米。模型二、高層多層+聯(lián)排不墅設(shè):=多層建筑面積,Y聯(lián)排不墅建筑面積得到方程組:XY1930X /1.2+ Y /07=19230解得：X 102平方米Y 58平方米小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排不墅建筑面積分不是1402平方米和5258平方米。四、客源定位結(jié)合本項目自身各方面條件和可能銷售價格,本項目定位于溧陽市場上的高端住宅,其客源具有以下特征:身份：；私營業(yè)主、個體經(jīng)營者,企事業(yè)中高層白領(lǐng)、大夫、律師、公務員、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等年齡:25-45歲左右;家庭結(jié)構(gòu):青年夫婦/三口之家；教育程度：高中以上;收入水平:家庭年收入萬以上；支付能