1、昆明“東盟電子商務(wù)港工程投資建議書云南星耀國際商務(wù)港二零一二年一月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc314008666 第一局部 工程背景 PAGEREF _Toc314008666 h 3 HYPERLINK l _Toc314008667 一、工程開發(fā)公司簡介 PAGEREF _Toc314008667 h 3 HYPERLINK l _Toc314008668 二、工程建設(shè)目的 PAGEREF _Toc314008668 h 4 HYPERLINK l _Toc314008669 第二局部 工程規(guī)劃及市場定位 PAGEREF _Toc31400866

2、9 h 4 HYPERLINK l _Toc314008670 一、工程規(guī)劃和定位 PAGEREF _Toc314008670 h 4 HYPERLINK l _Toc314008671 二、工程市場分析 PAGEREF _Toc314008671 h 4 HYPERLINK l _Toc314008672 第三局部 工程建設(shè)規(guī)模和開發(fā)進度 PAGEREF _Toc314008672 h 4 HYPERLINK l _Toc314008673 一、工程建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 PAGEREF _Toc314008673 h 4 HYPERLINK l _Toc314008674 二、工程開發(fā)建設(shè)進度 P

3、AGEREF _Toc314008674 h 5 HYPERLINK l _Toc314008675 第四局部 工程經(jīng)濟效益分析 PAGEREF _Toc314008675 h 6 HYPERLINK l _Toc314008676 一、工程投資估算 PAGEREF _Toc314008676 h 6 HYPERLINK l _Toc314008677 二、工程銷售收入及銷售本錢估算 PAGEREF _Toc314008677 h 7 HYPERLINK l _Toc314008678 三、工程利潤分析 PAGEREF _Toc314008678 h 8 HYPERLINK l _Toc314

4、008679 四、工程現(xiàn)金流量分析 PAGEREF _Toc314008679 h 9 HYPERLINK l _Toc314008680 第五局部 工程資金來源與運用 PAGEREF _Toc314008680 h 10 HYPERLINK l _Toc314008681 一、資金來源 PAGEREF _Toc314008681 h 10 HYPERLINK l _Toc314008682 二、資金運用 PAGEREF _Toc314008682 h 10 HYPERLINK l _Toc314008683 第六局部 工程風(fēng)險及防范 PAGEREF _Toc314008683 h 11 HY

5、PERLINK l _Toc314008684 一、工程風(fēng)險 PAGEREF _Toc314008684 h 11 HYPERLINK l _Toc314008685 二、工程風(fēng)險防范措施 PAGEREF _Toc314008685 h 12 HYPERLINK l _Toc314008686 第七局部 工程結(jié)論 PAGEREF _Toc314008686 h 13第一局部 工程背景一、工程開發(fā)公司簡介云南星耀國際商務(wù)港成立于2007年7月，注冊資本1000萬元，法定代表人顏語，注冊地位于昆明市廣福路新亞洲體育城商務(wù)辦公樓6樓A座，是昆明星耀集團80%控股的下屬子公司。星耀集團是一家正在開展中

6、的以高品質(zhì)城市多元復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)為主的實業(yè)集團。集團總資產(chǎn)近200億元，其下屬各子公司累計完成開發(fā)面積逾500萬平米，累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入約200億元。已完成開發(fā)的工程包括昆明“星耀數(shù)碼大廈、昆明“加州楓景、昆明“美樹橙、昆明“挪威森林、大理“中和坊、昆明“美樹星城、昆明“新亞洲體育城1-4期；開發(fā)中的工程有昆明“新亞洲體育城5-8期、天津“星耀五洲及嵩明“星耀水鄉(xiāng)工程。星耀秉承城市運營的房地產(chǎn)開發(fā)理念，從事城市區(qū)域的綜合規(guī)劃及開發(fā)建設(shè)。在全國城市化進程中，通過參與各地的新城開發(fā)，從政府放心、百姓滿意、企業(yè)開展的角度，以城市區(qū)域規(guī)劃及建設(shè)者的角色，幫助政府推進城市化進程、促進城市功能升級和提高

7、城市競爭力；做政府想做的事的同時讓企業(yè)得到開展。集團產(chǎn)業(yè)運營呈工程開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)周期長、后期回報高、可持續(xù)開展性強的特點。星耀前瞻性的將人與自然、現(xiàn)代與傳統(tǒng)、文化環(huán)境與居住理念完善融合，在開發(fā)工程中共獲得了近200項設(shè)計、建筑、裝飾、開發(fā)模式和住宅獎。僅憑借“新亞洲體育城一個工程就取得了全國銷售面積第11位的輝煌成績，名列云南省企業(yè)綜合實力前50強。在“2021年中國房地產(chǎn)品牌價值研究中，星耀以品牌評估價值人民幣8.01 億元的優(yōu)勢，榮獲“2021中國房地產(chǎn)綜合運營專業(yè)領(lǐng)先品牌的稱號，躋身全國房地產(chǎn)的品牌企業(yè)行列。2021年11月，在有著“地產(chǎn)奧斯卡之稱的第十屆中國CIHAF頒獎盛典上，星耀

8、又囊括了“2021年度CIHAF中國房地產(chǎn)新領(lǐng)軍人物、“2021年度CIHAF中國房地產(chǎn)百杰、“中國名盤、“中國杰出城市運營商四項大獎。二、工程建設(shè)目的1、順應(yīng)電子商務(wù)開展趨勢自1994年中國接入國際互聯(lián)網(wǎng)以來，我國互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)歷十八個年頭。在這18年里，中國互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了門戶、SP、搜索、網(wǎng)游、WEB2.0、電子商務(wù)六大主流，互聯(lián)網(wǎng)也漸由新聞娛樂應(yīng)用向電子商務(wù)與生活效勞應(yīng)用為主轉(zhuǎn)變。從1995年中國最早的一家網(wǎng)絡(luò)公司成立，中國的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)經(jīng)過18年的開展，已經(jīng)形成年直接營收逾百億的龐大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，而且也間接帶動了IT、信息產(chǎn)業(yè)、家電、物流、展會、金融、廣告、包裝等諸多行業(yè)的開展，這其中電子商務(wù)

9、類企業(yè)奉獻尤為顯著。近年來，隨著我國互聯(lián)網(wǎng)根底設(shè)施的完善、互聯(lián)網(wǎng)用戶爆炸性的增長、互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的普及，使得中國互聯(lián)網(wǎng)市場取得了迅猛開展，我國“互聯(lián)網(wǎng)大國的規(guī)模已經(jīng)初顯。無疑，今后將是互聯(lián)網(wǎng)和移動網(wǎng)絡(luò)的天下，而這里面，電子商務(wù)將是重要組成局部。作為互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)最重要、開展最健康的分支，電子商務(wù)自1997年起，不經(jīng)意間跨入了第十五個年頭。十五年來，作為與國民經(jīng)濟制造業(yè)領(lǐng)域、流通領(lǐng)域和生活效勞業(yè)最密切的電子商務(wù)，不僅自身形成了產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大、就業(yè)人數(shù)眾多、經(jīng)濟帶動性強的電子商務(wù)子產(chǎn)業(yè)，而且很大程度上促進了國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)制造業(yè)、流通業(yè)與效勞業(yè)的轉(zhuǎn)型與升級。我國有著4300多萬家中小企業(yè)，其應(yīng)用電子商務(wù)的方式主

10、要以B2B為主，以B2M、B2C和B2G等為輔。而與傳統(tǒng)貿(mào)易方式相比，電子商務(wù)具有交易本錢低、交易效率高、交易覆蓋廣、交易協(xié)調(diào)性強、交易透明度高等一系列明顯的交易優(yōu)勢。利用普及全球的互聯(lián)網(wǎng)這一獨特平臺，電子商務(wù)突破了傳統(tǒng)的時空觀念，縮小了生產(chǎn)、流通、分配、消費之間的距離，大大提高了物流、資金流和信息流的有效傳輸和處理，開辟了世界范圍內(nèi)更為公平、公正、廣泛、競爭的大市場，為制造者、銷售者和消費者提供了能更好地滿足各自需求的極好的時機。近年來，電子商務(wù)逐步向經(jīng)濟主流和商務(wù)核心方面延伸，呈現(xiàn)出多元化狀態(tài)。傳統(tǒng)制造業(yè)、效勞業(yè)、密集型企業(yè)正在大規(guī)模進入電子商務(wù)領(lǐng)域，電子商務(wù)將是企業(yè)轉(zhuǎn)型升級與新的利潤增長

11、點。有專家預(yù)言：“中國互聯(lián)網(wǎng)下一個十五年是電子商務(wù)的十五年。電子商務(wù)正在引發(fā)一場“按需定制的生產(chǎn)模式革命、“線上銷售的銷售模式革命、“創(chuàng)業(yè)式的就業(yè)模式革命、“貨比三家的消費模式革命、“無領(lǐng)式的生活模式革命。2、促進云南橋頭堡建設(shè)云南作為中國連接?xùn)|南亞、南亞的陸域國際大通道，昆明是這個大通道中的一個重要樞紐。而四季如春的昆明是云南的省會城市，自古以來就是東亞大陸與中南半島、南亞次大陸各國進行經(jīng)濟貿(mào)易及政治聯(lián)系的陸路樞紐，是中國通往東南亞、南亞的門戶和重要通道。昆明有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，在區(qū)域合作與交流中占有先機。目前，航空方面，昆明新機場即將啟用，年旅客吞吐量可達6500萬人次，已開通國內(nèi)、國際及地

12、區(qū)航線100多條。水路方面，通過瀾滄江湄公河，可以到達老撾、泰國和越南等國。陸路方面，昆明到泰國曼谷的公路，在到達曼谷后，可通過曼谷口岸，到達周邊其他國家。泛亞鐵路由昆明出發(fā)，途經(jīng)老撾的萬象、泰國的曼谷、馬來西亞的吉隆坡，可達新加坡。昆明在中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)、瀾滄江湄公河次區(qū)域合作進程中，有著不可替代的地緣優(yōu)勢。昆明在東亞10合作框架下，打通與東盟國家的交通、貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、友好“五大通道，以及信息、貿(mào)易、金融、人力資源開發(fā)和公共事務(wù)“五大平臺，逐步形成了中國與東盟國家之間的物流、交易、效勞、生產(chǎn)、投資五大中心。做好中國連接?xùn)|盟國家與南亞國家的“橋梁與紐帶，當(dāng)好中國進入東亞的橋頭堡。根

13、據(jù)?云南電子商務(wù)十二五規(guī)劃?，“十二五期間,云南電子商務(wù)開展要圍繞貫徹建設(shè)中國西南對外開放“橋頭堡地位的目標(biāo)，立足提升云南省信息化水平、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和提升，堅持以市場為導(dǎo)向，以企業(yè)和社會和諧開展為準(zhǔn)繩。擺脫云南傳統(tǒng)上電子商務(wù)開展落后地位，積極培育電子商務(wù)市場需求，創(chuàng)造良好的電子商務(wù)開展大環(huán)境。要積極鼓勵第三方電子商務(wù)效勞的開展，大膽進行模式、管理和技術(shù)創(chuàng)新。大力推動電子商務(wù)在國民經(jīng)濟和社會開展各領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用。云南電子商務(wù)的開展要充分利用到中國東盟自貿(mào)區(qū)核心收益省份的優(yōu)勢，利用好國家給予云南“橋頭堡地位得配套政策，力爭到“十二五期末，云南電子商務(wù)開展至少要到達獲超過國內(nèi)平均開展水

14、平，電子商務(wù)年交易額比十一五末期翻兩番。云南成為中國東盟自貿(mào)區(qū)貿(mào)易往來的主要電子商務(wù)中心，跨國大宗電子貿(mào)易、電子支付、現(xiàn)代物流、信用效勞體系、平安保障等應(yīng)用體系建立開展，以爭議解決、法律援助、市場監(jiān)管、第三方效勞等為重點的公共效勞體系根本完備。電子商務(wù)應(yīng)用能級和企業(yè)信息化水平顯著提高。電子商務(wù)應(yīng)用、產(chǎn)業(yè)和環(huán)境協(xié)調(diào)開展的格局根本形成，全社會普遍享受電子商務(wù)開展帶來的實惠與便利。鑒于此，我司擬投資開發(fā)昆明“東盟電子商務(wù)港工程，以順應(yīng)云南電子商務(wù)的開展趨勢，促進云南橋頭堡建設(shè)，同時通過工程運作獲取良好的經(jīng)濟效益和社會效益。第二局部 工程規(guī)劃及市場定位一、工程規(guī)劃和定位缺乏相關(guān)規(guī)劃資料，煩請張老師補充

15、昆明“東盟電子商務(wù)港工程定位于面向東盟的集電子商務(wù)辦公、東盟特色商品與特色餐飲體驗、居住、娛樂等為一體的綜合性地產(chǎn)工程。工程市場分析1、區(qū)域市場分析昆明是中國云南省的省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、交通中心，是中國十大重點旅游城市之一，是開展中的國際旅游城市，它地處低緯度高原，三面環(huán)山，南臨滇池，天氣常如二、三月，花開不斷四時春，人稱春城。昆明風(fēng)景旖旎，空氣清新，旅游資源豐富，昆明也是一個多民族聚居的城市，在這里你可以領(lǐng)略到獨特民族習(xí)俗的風(fēng)采。昆明轄5區(qū)1市8縣，即五華、盤龍、西山、官渡、東川區(qū)，安寧市和呈貢、晉寧、富民、宜良、石林、嵩明、祿勸、尋甸縣,其中局部區(qū)縣環(huán)滇池而設(shè)置。昆明有著古老的歷史

16、和悠遠(yuǎn)的文化，不僅是國家歷史文化名城，也是云南政治經(jīng)濟文化的中心。在城市化的進程中，這座古老的城市出現(xiàn)了巨大的變化，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的城市風(fēng)貌構(gòu)成了昆明的城市文化特色，四季如春的氣候是昆明又享有“春城的美譽。隨著現(xiàn)代新昆明建設(shè)戰(zhàn)略的推進，昆明的城市開展出現(xiàn)了跨越式開展變化，獲得了多項榮譽，并正積極申報“中國人居環(huán)境獎和“聯(lián)合國人居獎。昆明市是我國著名歷史文化名城，中國國際旅游十大熱點旅游城市之一。改革開放以來，昆明市以其歷史文化名城的風(fēng)姿，四季如春的氣候，風(fēng)光旖旎的景色，絢麗多彩的民族風(fēng)情，吸引了數(shù)千萬的海內(nèi)外旅游者，使昆明旅游業(yè)有了快速的開展。隨著云南省建設(shè)旅游支柱產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略決策的實施，把昆明建成國

17、際旅游城市，把旅游業(yè)培植成昆明市的新興支柱產(chǎn)業(yè)，就成為昆明市邁向21世紀(jì)的重要戰(zhàn)略選擇。未來的昆明，不僅將以一種新的面貌展現(xiàn)在人們面前，而且會成為最適宜居住和休閑度假的魅力之城，吸引著世界的關(guān)注和投資開展。2、供給分析目前住房市場供給仍然偏緊：根據(jù)國家發(fā)改委和統(tǒng)計局發(fā)布的去年全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示，去年2月份以來昆明市和大理市新建住房價格均低于全國平均漲幅。但是，隨著城市建設(shè)快速推進以及經(jīng)濟的快速開展，住房需求持續(xù)旺盛，特別是昆明市城中村改造的大規(guī)模推進，住房被動性需求集中釋放出來，加之以昆明為代表的局部中心城市受規(guī)劃調(diào)整及土地政策調(diào)整的影響，住房供給短時期內(nèi)受到了一定的限制，

18、供需矛盾突出、房價上漲壓力加大。到3季度，商品住房價格出現(xiàn)較快上漲的勢頭，6月份，昆明市新建住房環(huán)比漲幅高于全國平均漲幅，7月、9月、10月昆明市的新建住房價格均高于全國平均漲幅。3、需求分析從昆明商品房市場的購置群體分析，本地居民購置的比例大約為40，州市居民購置比例約占40，而剩下的百分之十幾到二十是省外購房者，也就是說，州市居民來昆明買房占據(jù)著很大的一個市場?？梢哉f，昆明購房的需求，不但來源于昆明市本身的幾百萬人口，更承當(dāng)著來自于全省4800萬人口的潛在購置力。昆明市的本地居民、商務(wù)人士自住的需求昆明不僅是云南省的政治、經(jīng)濟、文化中心，也是全省唯一特大城市，產(chǎn)業(yè)集中、人口密集。開展首位度

19、、經(jīng)濟集中度、產(chǎn)業(yè)支撐度、社會集聚度在全國省會城市幾乎絕無僅有。昆明作為中國通往東南亞、南亞的門戶和重要通道，有著獨特的區(qū)位優(yōu)勢，大量商務(wù)人士也存在巨大的市場需求。電子商務(wù)企業(yè)、金融企業(yè)的需求隨著電子商務(wù)和金融支付業(yè)務(wù)的開展，大量電子商務(wù)企業(yè)和各類金融支付機構(gòu)需要辦公、休閑、高端客戶資源溝通、商務(wù)度假、商務(wù)會議的場所，而本工程中的電子商務(wù)辦公集群、電子商務(wù)會所和金融效勞會所將可滿足這一需求。4、市場分析有關(guān)結(jié)論本工程地理位置優(yōu)越、配套設(shè)施完善、建筑設(shè)計卓越，充分考慮客戶的需求，并且順應(yīng)了電子商務(wù)開展和云南橋頭堡建設(shè)的大趨勢，市場前景樂觀。第三局部 工程建設(shè)規(guī)模和開發(fā)進度一、工程建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容昆

20、明“東盟電子商務(wù)港工程建設(shè)凈用地1000畝，總建筑面積132.7萬平米，綜合容積率2.0。工程建設(shè)包含四局部內(nèi)容：1、電子商務(wù)港辦公集群：占地200畝，容積率2.0，建筑面積26.7萬平米，建筑形態(tài)為高層寫字樓；工程將為東盟企業(yè)提供商務(wù)辦公的場所，以高科技電子商務(wù)手段成為輻射東盟11國的高端辦公集群。2、東盟特色文化旅游觀光步行街：占地200畝，容積率1.2，建筑形態(tài)為三層樓的臨街商鋪。該步行街由兩局部組成東盟特色品牌商品展示與體驗步行街、東盟特色餐飲步行街，將東盟特色商品與特色餐飲集中展示，讓消費者置身其中感受東盟的文化與美食。3、國際電子商務(wù)公寓：占地300畝，容積率2.5，建筑形態(tài)為高層

21、小戶型公寓。為東盟商務(wù)人士提供舒適溫馨的居住場所。值得一提的是，其中還規(guī)劃有小語種培訓(xùn)中心，擁有20間培訓(xùn)教室，為商務(wù)人士提供小語種培訓(xùn)、翻譯、出國咨詢等商務(wù)效勞。4、電子商務(wù)效勞區(qū)：占地300畝，容積率2.0，建設(shè)內(nèi)容包括電子商務(wù)酒店、電子商務(wù)會所和金融效勞會所。酒店按五星級標(biāo)準(zhǔn)建造，為商務(wù)人士提供高端商務(wù)往來的居住、會客和宴請場所。電子商務(wù)會所和金融效勞會所為電子商務(wù)企業(yè)和各類金融機構(gòu)提供了高端客戶資源溝通、商務(wù)度假、商務(wù)會議的場所。工程根底數(shù)據(jù)表建設(shè)內(nèi)容占地面積畝建筑面積平米容積率國際電子商務(wù)港公寓300500,000電子商務(wù)港辦公集群200266,667東盟特色品牌商品展示步行街100

22、80,000東盟特色餐飲步行街10080,000電子商務(wù)酒店5066,667電子商務(wù)會所及金融會所250333,333合計1,0001,326,667二、工程開發(fā)建設(shè)進度工程分兩期開發(fā)，一期預(yù)計于2021年6月開工建設(shè)，公寓、辦公樓、商業(yè)街及會所的當(dāng)期工程根本工期為兩年，五星級酒店的建設(shè)工期兩年，裝修工期為半年。整個工程預(yù)計于2021年底全部建成，酒店于2021年6月裝修完成。根據(jù)昆明市管理規(guī)定，7層以下商品房封頂才可辦理預(yù)售證，7層以上商品房必須完成7層以上的建設(shè)才能辦理預(yù)售證。因此，工程開盤銷售預(yù)計在2021年初。本工程將由具備國家資質(zhì)的施工單位和安裝公司承當(dāng)建設(shè)和裝修。工程開發(fā)建設(shè)進度表

23、建設(shè)工程建筑面積(萬平米)工期預(yù)售取得時間國際電子商務(wù)港公寓50電子商務(wù)港辦公集群27東盟特色品牌商品展示步行街8東盟特色餐飲步行街8電子商務(wù)酒店7電子商務(wù)會所及金融會所33合計第四局部 工程經(jīng)濟效益分析一、工程投資估算根據(jù)近期云南省建設(shè)工程價格信息、工程造價定額資料及工程的具體情況，經(jīng)分析測算，本工程總投資估算額為47.43億元。工程投資估算表單位：萬元投資工程數(shù)值每平米單價(元/平米)分項投資占總投資比率備注1占地面積2建筑面積3工程開發(fā)本錢402,33384.8%土地和建安本錢支出。土地開發(fā)費60,00012.7%暫按60萬元/畝估算，實際以政府招拍掛價格為準(zhǔn)。工程建設(shè)支出342,333

24、%4期間費用71,93457115.17%營銷本錢13,8902.9%按銷售收入的1.5%測算。管理費用18,5203.9%按銷售收入的2%測算。財務(wù)費用39,5238.3%銀行借款和信托融資利息，銀行利息上浮10%，信托按20%測算。5工程直接投資474,2676銷售稅金60,19112.7%7工程銷售收入926,0158工程凈利潤293,6689工程凈利潤率31.71%二、工程銷售收入及銷售本錢估算在假設(shè)本工程能夠?qū)崿F(xiàn)以下條件的前提下：保持正常的工程進度；有成功的籌劃代理銷售；采取符合市場的營銷策略。預(yù)測本工程的銷售率為100%，且銀行同意提供銷售物業(yè)的按揭效勞?？紤]到工程所處位置及在市場

25、上可接受。工程產(chǎn)生銷售稅金及預(yù)增土地增值稅6億元，營銷本錢按銷售收入的1.5%計提為1.4億元。工程銷售期6年，其中前3年為主要銷售年份，承當(dāng)了80%的銷售量，后3年為尾盤銷售期。詳見下表：銷售定價及銷量方案表單位：元/平米工程類別2021年2021年2021年2021年2021年2021年國際電子商務(wù)港公寓銷售定價550058006200650068007000年銷售率35%30%15%10%7%3%電子商務(wù)港辦公集群銷售定價550058006200650068007000年銷售率20%35%25%10%7%3%東盟特色文化旅游觀光步行街銷售定價85009000950010000105001

26、1000年銷售率0%35%35%15%12%3%電子商務(wù)會所及金融會所銷售定價850090009500100001050011000年銷售率10%30%30%17%10%3%銷售收入及銷售稅金估算表單位：萬元序號工程合計分年銷售收入萬元2021年2021年2021年2021年2021年2021年1銷售收入926,015 153,916 281,533 236,033 130,500 91,653 32,380 銷售面積126 26.17 39.93 29.77 15.73 10.62 3.78 綜合均價7,349 5,882 7,050 7,929 8,294 8,630 8,566 國際電子

27、商務(wù)港公寓296,550 96,250 87,000 46,500 32,500 23,800 10,500 單價5,931 5,5005,8006,2006,5006,8007,000面積(銷售量)50.00 155電子商務(wù)港辦公集群160,425 29,333 54,133 41,333 17,333 12,693 5,600 單價6,016 5,5005,8006,2006,5006,8007,000面積(銷售量)26.67 5.3 9.3 6.7 2.7 1.9 0.8 東盟特色文化旅游觀光步行街153,040 - 50,400 53,200 24,000 20,160 5,280 單

28、價9,565 8,500 9,000 9,500 10,000 10,500 11,000 面積(銷售量)16.00 0電子商務(wù)會所及金融會所316,000 28,333 90,000 95,000 56,667 35,000 11,000 單價9,480 8,5009,0009,50010,00010,50011,000面積(銷售量)33.33 3.3 10.0 10.0 5.7 3.3 1.0 2營業(yè)稅費及土地增值稅60,193 10,005 18,300 15,342 8,483 5,958 2,105 營業(yè)稅46,302 7,696 14,077 11,802 6,525 4,583

29、1,619 城建稅及教育費附加4,631 770 1,408 1,180 653 458 162 預(yù)征土地增值稅9,260 1,539 2,815 2,360 1,305 917 324 三、工程利潤分析據(jù)測算，工程利潤總額達39億元，稅前利潤率為42%，繳納企業(yè)所得稅9.8億元后，凈利潤達29億元，凈利潤率為32%，工程利潤豐厚。利潤及利潤分配表單位：萬元序號工程合計開發(fā)期2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年1銷售收入926,015 435,449 236,033 130,500 91,653 32,380 2主營業(yè)務(wù)稅金及附加60,191 - - 28,3

30、04 15,342 8,483 5,957 2,105 3開發(fā)本錢402,333 189,193 102,551 56,699 39,821 14,068 4營銷費用13,890 - 3,473 4,167 3,473 1,389 695 695 5管理費用18,520 3,704 3,704 3,704 3,704 1,852 926 926 6財務(wù)費用39,523 11,526 17,051 7,828 3,119 - - - 7利潤總額391,557 -15,230 -24,228 202,253 107,845 62,077 44,254 14,586 8彌補以前年度虧損39,457

31、9應(yīng)納稅利潤391,557 -15,230 -24,228 162,795 107,845 62,077 44,254 14,586 10所得稅97,889 40,699 26,961 15,519 11,063 3,647 11工程凈利潤293,668 -15,230 -24,228 161,554 80,883 46,558 33,190 10,940 四、工程現(xiàn)金流量分析據(jù)測算，工程利潤總額達39億元，稅前利潤率為42%，凈利潤達29億元，凈利潤率為32%，工程利潤豐厚?，F(xiàn)金流量表單位：萬元序號項 目工程開發(fā)期合 計2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年一

32、現(xiàn)金流入 - 153,916 281,533 236,033 130,500 91,653 32,380 926,015 1工程銷售收入 - 153,916 281,533 236,033 130,500 91,653 32,380 926,015 2資產(chǎn)經(jīng)營收益3固定資產(chǎn)回收 - 二現(xiàn)金流出 120,554 128,031 161,730 88,300 27,243 47,861 19,105 592,824 1營業(yè)稅金及附加 - 8,465 15,484 12,982 7,178 5,041 1,781 50,931 2工程開發(fā)投資 116,850 110,850 94,860 38,82

33、0 - 29,220 11,733 402,333 3營銷費用 - 3,473 4,167 3,473 1,389 695 695 13,890 4管理費用 3,704 3,704 3,704 3,704 1,852 926 926 18,520 5土地增值稅 - 1,539 2,815 2,360 1,305 917 324 9,260 6企業(yè)所得稅 40,699 26,961 15,519 11,063 3,647 97,889 三凈現(xiàn)金流量 -120,554 25,885 119,803 147,733 103,257 43,792 13,275 333,191 四工程凈現(xiàn)值折現(xiàn)率12%

34、150,749五內(nèi)部收益率(IRR)56.84%1、內(nèi)部收益率IRR內(nèi)部收益率是指工程在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。它反映工程所用資金的盈利率，是考核工程盈利功能的主要動態(tài)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時，那么認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上是可以接受的。由?現(xiàn)金流量表?可測算出：內(nèi)部收益率56.84%。2、財務(wù)凈現(xiàn)值NPV財務(wù)凈現(xiàn)值是按投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率12%將工程計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察工程在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的工程可以接受。由?現(xiàn)金流量表?可測算出：財務(wù)凈現(xiàn)值150749

35、萬元。第五局部 工程資金來源與運用一、資金來源工程建設(shè)的資金來源合計106億元。主要由三局部組成：1、自有資金含資本金投入及信托投入共計元；2、銀行借款共計7億元；3、銷售收入來源共計元。詳見?資金來源與運用表?。由于工程分兩期建設(shè)，一期投資約18億元，因此自有資金的比例已經(jīng)超過35%，符合向銀行申請工程開發(fā)貸款的根本條件，信托融資作為資本金注入公司，用于工程運作。根據(jù)資金使用需求，信托融資與銀行借款均于2021年借入。二、資金運用工程建設(shè)共運用資金256522萬元，其中開發(fā)建設(shè)資金134728萬元；經(jīng)營稅金及附加費19070萬元；營銷和管理費用12722萬元；銀行借款歸還本金及利息72401

36、萬元，所得稅17602萬元，詳見?資金來源與運用表?。根據(jù)銷售回款情況和賬面資金情況，信托融資期限2年，2021年歸還。銀行貸款期限3年，2021年歸還。資金來源與運用表單位：萬元序號工程合計工程開發(fā)期2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年1資金流入1,061,015 135,000 153,916 281,533 236,033 130,500 91,653 32,380 銷售收現(xiàn)926,015 - 153,916 281,533 236,033 130,500 91,653 32,380 銀行借款70,000 70,000 信托融資60,000 60,000

37、 資本金投入5,000 5,000 2資金流出762,349 132,080 145,083 229,558 161,418 27,243 47,862 19,105 土地出讓金及契稅60,000 60,000 工程建設(shè)投資342,333 56,850 110,850 94,860 38,820 - 29,220 11,733 營業(yè)稅費及土地增值稅60,193 - 10,005 18,300 15,342 8,483 5,958 2,105 營銷和管理費用32,411 3,704 7,177 7,871 7,177 3,241 1,621 1,621 歸還借款本金130,000 60,000 70,000 支付借款利息39,523 11,526 17,051 7,828 3,119 - - -