1、前言2004（）與國際團隊合作，通過深入的市場調(diào)研，結(jié)合項目定位、設(shè)計方案、成本測算、投資分析等，形成了初步的仁恒，2005 年 8 月，完成了比較完整的仁恒廣場項目可行性廣場項目可行性。2006 年 12 月，公司根據(jù)市場情況和項目設(shè)計優(yōu)化方案，對進行了補充、完善。特此說明。2006 年 12 月 10 日摘要一、項目概況二、市場分析與項目定位三、技術(shù)經(jīng)濟指標四、社會與環(huán)境效益一、項目概況1、“仁恒廣場” 項目由新加坡仁恒投資成立的全資子公司仁恒（）開發(fā)建設(shè)。仁恒是一個總部在新加坡，建居中國13 年，房地產(chǎn)投資開發(fā)遍及、蘇州、貴陽、等城市的企業(yè)。已珠角洲、長角洲、環(huán)渤海和西部地區(qū)形成四大區(qū)域

2、的布局是西部實施投資發(fā)展而設(shè)立的區(qū)域總部。2、項目介紹“仁恒廣場”項目地處城市 CBD區(qū)域，位于城市中軸線人民南路旁，緊臨地鐵 1 號線和地鐵站，薈萃的商業(yè)精華和人文景觀。項目周邊有獲得人居環(huán)境獎的府南河，附近云集錦江賓館、酒店、川信等五星級酒店和寫字樓項目，與市錦江大禮堂隔街相望，區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨厚。3、規(guī)劃設(shè)計項目用地規(guī)模約 2。整體規(guī)劃包括國際甲級寫字樓、酒店服務(wù)式公寓、國際購物中心和停車場，共約 20。方案設(shè)計邀請世界知名的德國 GMP、HOK、法國 ARTX、NBBJ 等設(shè)計公司參與競標，由享譽全球的NBBJ 國際工程設(shè)計公司勝出中標，擔(dān)綱項目規(guī)劃設(shè)計。并先后與英國ARUP（奧雅納

3、）國際工程顧問公司、中國建筑西南、新加盛、新加坡無限間、易道、英國全景、等多家國際公司合作，為項目工程、設(shè)施、景觀設(shè)計、空間設(shè)計、商業(yè)規(guī)劃、運營管理等提供顧問服務(wù)，保證項目的國際一流商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)。4、項目論證2003進入投資，在省、市的關(guān)心支持下，取得項目開發(fā)的土地資源（目前該地塊價值已在原地價成本基礎(chǔ)上升值約2.5 倍）。并經(jīng)第一太平、怡和高力、等國際知名顧問公司充分論證，確認該地段項目為“AAA 級商業(yè)地塊，實際市場價值將隨著城市經(jīng)濟發(fā)展不斷提高，具有巨大的增值空間。仁恒公司先后與、新加盛管理公司等合作，組織展開項目可行性市場論證和定位研究；與全球著名的NBBJ 國際設(shè)計公司以及中國建筑西

4、南全程合作，進行項目建筑設(shè)計及工程建設(shè)的技術(shù)可行性研究。歷時 2 年多的研究論證結(jié)果表明：項目具有投資開發(fā)的良好可行性。項目建筑設(shè)計方案已通過，于 2006 年 8 月動工建設(shè)，預(yù)計 2009 年 10 月全面竣工，2009 年 12 月全面正式投入運營使用（商業(yè)部分提前至 09 年初開業(yè)）。二、市場分析與項目定位1、市場分析西部二十多個大、中城市的交匯點，西南地區(qū)交通、通訊樞紐和科技、商貿(mào)、金融中心，具有強勁經(jīng)濟輻射力的區(qū)域中心城市。近年來金融、保險、商業(yè)、高科技、通信等行業(yè)的國際國內(nèi)資本紛紛加大投資。仲量聯(lián)行 2005年 12 月的一份顯示，2005 年的大型企業(yè)數(shù)量居第五，在今明兩年企業(yè)

5、的城市擴張時間計劃里，是僅次于、的重點目標城市。同時，據(jù)市統(tǒng)計年鑒，商貿(mào)零售業(yè)持續(xù)迅速增長，2005 年商貿(mào)零售總額已達到 1000 億元，同比增長 14.2%。處于新一輪經(jīng)濟發(fā)展進程的，與活躍的投資形勢和興盛的商貿(mào)業(yè)相比，商務(wù)辦公、商住條件以及購物環(huán)境檔次相對，高檔寫字樓、高級酒店服務(wù)式公寓和高檔商業(yè)購物中心一直空缺，更缺少與國際接軌、具有復(fù)合型商務(wù)、商住、購物、休閑功能的大型綜合性建筑群。2、項目定位“仁恒廣場”定位為城市 CBD 中心檔次標準一流、管理服務(wù)、經(jīng)營良好、具有復(fù)合商務(wù)商業(yè)功能和長久市場競爭力的中國西部“總部經(jīng)濟基地”，滿足世界五百強公司及中外財團進入投資的商務(wù)需求。項目包括國

6、際標準的甲級寫字樓、五星級酒店服務(wù)式公寓及國際品牌購物中心，具有商務(wù)辦公、國際會議、商住、購物、餐飲、休閑等復(fù)合功能?！叭屎銖V場” 項目定位符合城市經(jīng)濟迅速發(fā)展的市場需要，將憑借全方位的品質(zhì)，刷新商務(wù)辦公水平，滿足市場需求，適應(yīng)城市發(fā)展的國際化進程，具有良好的市場前景和社會經(jīng)濟效益。三、技術(shù)經(jīng)濟指標1、技術(shù)指標凈用地面積：19181.70 平。總建筑面積約 198855 平。其中：寫字樓 64897 平，酒店式公寓 41114平，商業(yè) 44148 平，層 45760（其中停車位 700 個）。建筑高度：165 米。容積率：7.98建筑覆蓋率：55.6%。、社會與環(huán)境效益投資建設(shè)仁恒廣場項目，可

7、以完善城市功能，適應(yīng)國際資本投資對商務(wù)辦公配套的要求，城市形象和競爭力；引領(lǐng)以高起點展開城市 CBD 建設(shè)，帶動鹽市口商圈及周邊片區(qū)繁榮發(fā)展；促進商務(wù)、商業(yè)、休閑等服務(wù)業(yè)發(fā)展；創(chuàng)造，創(chuàng)造就業(yè)機會，增加；以良好的業(yè)績和效益回報社會。四第一部分宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場一、城市區(qū)域地位二、宏觀經(jīng)濟狀況三、房地產(chǎn)市場狀況一、城市區(qū)域地位（一）城市概況1、自然概況：位于中國西南部，地形以平原為主，建成區(qū)面積 382.5平方公里。2、概況：2005 年末全市戶籍1082.03 萬人,，市區(qū)482.07 萬人，外來約 150人。3、交通狀況：交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，有 4 個進出川主要通道：成渝、成雅、成樂等高速公路 1

8、000 多公里；成渝、寶成、等鐵路運營里程 2600 多公里。雙流國際機場五大航空港之一，現(xiàn)已擁有國際國內(nèi)航線 160 余條。4、：平原西部大開發(fā)的重點城市，西部地區(qū)綜合經(jīng)濟實力最強、條件較好、潛力最大的地區(qū)之一，是西南地區(qū)重要的商品物資集散地，市場直接輻射全省（8000 萬）和陜藏及重慶等周邊省市區(qū)。區(qū)域經(jīng)濟中心的地位明顯，輻射面廣大。5、投資環(huán)境：內(nèi)陸投資的首選地區(qū)之一，投資產(chǎn)業(yè)集中在電子信息、機械設(shè)備制造、基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)、食品、商業(yè)零售、建筑等領(lǐng)域。6、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：憑借便利的交通條件與經(jīng)濟的優(yōu)勢，西部商貿(mào)、金融、物流中心地位顯現(xiàn)，信息、生物、工程、新材料、通信、IT等重點發(fā)展的高新技術(shù)

9、產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模優(yōu)勢，已發(fā)展成為西部大開發(fā)重要的產(chǎn)業(yè)節(jié)點。（二）城市地位與競爭力1、城市地位省省會，中國特大城市，歷史文化名城，重要旅游城市。中國西南地區(qū)重要的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心，交通樞紐和通信樞紐。西部經(jīng)濟中心，金融機構(gòu)數(shù)量、金融業(yè)務(wù)交易量居西部第一。業(yè)務(wù)成交量列第 3 位。經(jīng)濟輻射省內(nèi)十多個二級城市及重慶、云南、等地。都市，2005 年利用增勢強勁，全年合同外商直接投資 14.5億。截止目前 ，落戶的世界 500 強企業(yè)達 150 多家。在已有、韓國、德國、法國、新加坡等國家設(shè)有。城市綜合實力（GDP）位居國內(nèi)城市十強之一，經(jīng)濟總量15 個副省級城市中名列第四，在西部省會城市中名列第

10、一十大最具經(jīng)濟城市”之一，城市競爭力和綜合實力第九。2、城市競爭力作為西南地區(qū)重要的經(jīng)濟中心、歷史悠久的城市，在多個具體領(lǐng)域具有競爭優(yōu)勢：A、由于其區(qū)域政治、經(jīng)濟、交通信息和文化教育中心的地位，的區(qū)位競爭力突出，在 2005 城市競爭力中名列西部第一。B、作為“天府之國”的“明珠”，的直接腹地條件優(yōu)越，城市建設(shè)經(jīng)過長期的努力，基礎(chǔ)設(shè)施條件已經(jīng)相當(dāng)完備，加上相對發(fā)達的科技、教育，的社會經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境越來越好。C、資本競爭力方面，金融控制力很強，資本獲得也比較便利。D、環(huán)境競爭力方面，的環(huán)境優(yōu)美度和舒適度很好，適合人居。E、科技競爭力方面，優(yōu)勢十分明顯，一批實力雄厚的高校和研究機構(gòu)奠定了它位居前列的

11、科技實力，并使它在方面具有較強的競爭力。F、結(jié)構(gòu)競爭力方面，其經(jīng)濟體系靈活、適應(yīng)性很強，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，優(yōu)勢明顯。二、宏觀經(jīng)濟狀況（一）地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）經(jīng)濟增長率 2000 年以來持續(xù)保持在兩位數(shù)。2003 年以后，GDP 總量位居 15 個副省級城市前列，西部城市首位。2005 年，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值 2371.07 億元，比上年增長 13.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 182.05 億元，增長 5.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1006.50 億元，增長 20.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1181.21 億元，增長 9.6%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為：7.7:42.5 :49.8。近年本地生產(chǎn)總值（GD

12、P）、增長率統(tǒng)計表：2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年本地生產(chǎn)總115679291322054414887638170527322031066323707644值（萬元）增長率（%） 10.712.813.113.013.613.5人均本地生114711300414536164541930722139產(chǎn)總值（元）2006 年上半年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1224.1 億元，同比增長 13.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 72.8 億元，增長 4.1%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 546.5 億元，增長 18.0%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 604.8 億元，增長 11.

13、0%。（二）零售商業(yè)和消費需求1、消費需求保持平穩(wěn)增長社會消費品零售總額和居民消費支出持續(xù)上升。2005 年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 1005.88 億元，比上年增長 14.2%。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 819.54 億元，增長 12.32%；餐飲業(yè)零售額 181.02 億元，增長 13.15%。外商及臺經(jīng)濟零售額 106.89 億元，增長 19.03%。近年社會消費品零售總額、居民消費總額統(tǒng)計表：（：萬元）2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年社會消費品零售總額5542123627517870950767759984880758110058833居民

14、消費4350956473969751146195735507665924271239782006 年，社會消費品零售總額快速增長，上半年實現(xiàn)總額 567.1 億元，增長 14.5%。其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額 459.6 億元，增長 14.3%；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 102.7 億元，增長 15.1%。2、商品交易市場不斷規(guī)范和發(fā)展商品交易市場發(fā)展良好。2005 年末共有商品交易市場 739 個，年成交額上億元的商品交易市場有 29 個，其中上 10 億元的市場有 8 個。連鎖商業(yè)企業(yè)15 家，實現(xiàn)零售額 80.8 億元，增長 42.9%。（三）固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資快速增長。2

15、005 年，全社會固定資產(chǎn)投資完成 1458.67 億元，比上年增長 37.9%。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 451.86 億元，同比增加 31.62%。本年新增固定資產(chǎn) 135.14 億元。近年固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)投資統(tǒng)計表（：萬元）（四）貿(mào)易和外商投資1、保持快速增長勢頭。2005 年，全年實現(xiàn)總額 45.37 億，比上年增長 25.83%。其中出口總額 26.79 億，增長 30.27%；進口總額 18.58 億，增長 19.43%。2、出口商品結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。出口商品技術(shù)含量提高。機電產(chǎn)品出口額達 9.4 億，比上年增長 58.3%；高新技術(shù)產(chǎn)品出口額 1.7 億，增長 48.7%；服裝及衣著出口

16、額達 3.8 億，增長 30.5%；紡織紗線、織物及制品出口額達 2.8 億，增長 32.8%。與主要2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年固定資產(chǎn)投資47590205822157702145586297001057447414586741房地產(chǎn)投資129161117075542033104245399130896974518628貿(mào)易伙伴國和地區(qū)的貿(mào)易往來密切。其中對出口額 3.6 億，增長 49.5%；對出口額 2.2 億，增長 15.0%；對出口額 3.1 億，下降 1.2%。3、利用增勢強勁2005 年，全年合同外商直接投資 14.47 億，比上年增長

17、 79.6%；實際利用外商直接投資 5.55 億，增長 65.8%。引資項目平均合同外商直接投資額達到 485.5 萬。全市新批 5000 萬以上協(xié)議項目 13 項。4、引進內(nèi)資步伐加快。2005 年，全年實際到位國內(nèi)市金 425.7 億元，比上年增長 91.9%。其中，來自國內(nèi)省外的279.5 億元，增長 85.2%；來自省內(nèi)市外的146.2億元，增長 105.9%。（五）金融、和保險業(yè)1、金融運行總體平穩(wěn),市場繼續(xù)發(fā)展。2005 年，年末全部金融機構(gòu)各項存款余額 4477.5 億元，比上年增長 18.7%，其中企業(yè)存款 1493.7 億元，增長 7.9%。全部金融機構(gòu)各項余額 3018.7

18、 億元，增長 6.8%。個人消費余額 450.3 億元，增長 12.9%，其中個人住房余額 394.1 億元，增長 16.3%。全年金融機構(gòu)現(xiàn)金凈回籠 157.7 億元。年末有證券營業(yè)部 87 個，全年交易額為 1952 億元。近年金融機構(gòu)年末存款余額、年末余額統(tǒng)計表（：萬元）2006 年以來，金融信貸增勢良好。我市金融機構(gòu)余額增速逐月， 6月末增速達 18.5%，增速較上年同期提高 11.7 個百分點。其中工業(yè)短期增速為 9.5%，較上年同期提高 24.0 個百分點。2、保險業(yè)務(wù)發(fā)展較快2005 年，全年保費收入 75.02 億元，比上年增長 17.4%。其中，保險公2000 年2001 年

19、2002 年2003 年2004 年2005 年存款余額189043942257143226356135324078733771544244774948余額148713621762269921817846258794252859870530187025司保費收入 22.7 億元，增長 16.2%；人壽保險公司保費收入 52.4 億元，增長17.9%。各類保險賠償與給付支出 17.3 億元，增長 10.1%。其中，保險公司賠付支出 11.4 億元，增長 20.3%；人壽保險公司賠付支出 5.9 億元，下降 5.4%。年末全市共有保險公司 26 家,比上年末增加 3 家。（六）居民生活水平2005

20、 年，全市城鎮(zhèn)在崗職工平均工資為 19962 元，比上年增長 13.7%。城市居民人均可支配收入 11359 元，增長 9.3%；年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額2074.1 億元，增長 20.1%。2006 年上半年，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加。城市居民人均可支配收入 6320 元，同比增長 8.7%，人民生活水平穩(wěn)步提高。6 月末儲蓄存款余額達 2270 億元，增長 19.8%。上半年，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入為 3207 元，增長 11.4%。近年居民儲蓄、城市人均可支配收入、居民人均消費性支出統(tǒng)計表（七）旅游業(yè)情況旅游業(yè)較快發(fā)展。2005 年全年接待國內(nèi)游客 3619.6 萬人次，比上年增長12.6%；

21、國內(nèi)旅游收入 272.5 億元，增長 25.7%；平均每人次旅游消費支出 753元，增加 79 元。全年接待入境旅游者 50.0 萬人次，增長 22.4%；旅游外匯收入1.8 億，增長 25.7%。旅游接待設(shè)施進一步改善，年末全市有旅游定點飯店2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年居民儲蓄余額（億元）831995.451125.981494.41726.42074.1人均可支配收入（元）76498128897296411039411359人均消費性支出（元）642368016874705889979642.45204 家，增加 60 家，其中三星級以上飯店 8

22、4 家，增加 10 家。旅行社 234 家，增加 17 家。2006 年上半年，全市共接待國內(nèi)游客 2188 萬人次，增長 17.1%，國內(nèi)旅游收入 162.0 億元，增長 18.2 %；接待入境旅游者 17.9 萬人次，增長 9.8 %，旅游外匯收入 0.7 億，增長 6.8%。（八）宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的作用1、市國民經(jīng)濟保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟體系中的重點產(chǎn)業(yè)，在整體形勢的帶動下，保持著持續(xù)健康發(fā)展的態(tài)勢。2、固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，基建投資的增加，顯示市城市整體建設(shè)持續(xù)有序地進行。3、市居民收入和生活水平的逐步提高，可支配收入增加，加上周邊區(qū)域大量購房群體在購房，拉動房地產(chǎn)市場

23、的需求大幅增長。三、房地產(chǎn)市場運行狀況（一）房地產(chǎn)市場近期走勢2005 年以來，中國樓市進入宏觀調(diào)控期。為防止房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈，國家出臺了一系列調(diào)控措施，涉及面包括土地供應(yīng)、住房公積金管理、抑制房價、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、戶型面積等。以高速增長的經(jīng)濟為基礎(chǔ)，自 2004 年起進入高速發(fā)展期的房地產(chǎn)，在宏觀調(diào)控期中，顯示出了很強的穩(wěn)定性，市場供需、售價水平均呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。2005 年房地產(chǎn)業(yè)保持較快增長勢頭。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 450.54億元，增長 54.6%。其中，土地購置費 135.61 億元，增長 47.5%。新開工項目、新開工面積快速增長，全市房地產(chǎn)新開工項目 446 個，增長

24、 49.2%；新開工面積1569.15，增長 32.4%。房地產(chǎn)銷售穩(wěn)定增長。全市含預(yù)售在內(nèi)的商品房銷售面積 1213.6，比上年增長 7.5%；實現(xiàn)銷售額 395.2 億元，增長29.0%。2006 年 18 月，市國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速增長的態(tài)勢。固定資產(chǎn)投資在基本設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)投資的推動下，實現(xiàn)投資總額 1118.43 億元，同比增長 34.7；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 365.17 億元，同比增長 31.5。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)增長的同時，房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積持續(xù)增加，分別為 3，008.89米、443.06米，同比增長 33.7、43.5，為市場供應(yīng)提供了足夠的保障；另一方面，

25、市場的強勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩(wěn)步增長，銷售面積達 849.24米，同比增長 20.8。表明房地產(chǎn)市場總體保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)市場發(fā)展前景巨大。國際和國內(nèi)的各大房地產(chǎn)公司紛紛進軍成都，房地產(chǎn)產(chǎn)品種類日趨豐富，品質(zhì)日趨提高。近年房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計表：（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1. 辦公物業(yè)至 2006 年 8 月,中高檔寫字樓市場總量面積約為 35。隨著本地投資環(huán)境的改善，越來越多、世界 500 強企業(yè)的入駐和現(xiàn)有企業(yè)發(fā)展擴張，不斷增長的需求使中高檔寫字樓空置率不到 5。平均水平保持在 1002000 年2001 年2002 年2003 年2004 年200

26、5 年房地產(chǎn)投資（億元）129.16170.76203.31245.4291.4450.54竣工面積（米）541.81815.62957.341018.3862.452992.4銷售面積（米）433.62701.21815.6996.41128.871213.6銷售額（億元）78.21129.73162.5202.6306.3395.2120 元/平/月左右。據(jù)，甲級寫字樓主要客戶以金融、電子、IT 等性質(zhì)企業(yè)為主。未來兩年內(nèi)，力寶、里拉酒店等將相繼投入使用，新增供應(yīng)量約10。甲級寫字樓未來供求基本平衡，預(yù)計將持續(xù)上漲。2. 商鋪物業(yè)2006 年 18 月五城區(qū)新增商業(yè)用房 55.95，成交面

27、積 50.88，供需結(jié)構(gòu)趨于合理。隨著國家對住宅房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，部分投資者開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。同時，沃爾瑪、宜家、菲律賓SM 商業(yè)廣場等大型商業(yè)物業(yè)的即將入住對整個商業(yè)市場起到了推動作用。據(jù)分析，商業(yè)項目的需求特點主要表現(xiàn)在：1）市中心以零售業(yè)為主，業(yè)態(tài)分布主要表現(xiàn)為百貨和購物中心；2）社區(qū)商鋪仍是商業(yè)地產(chǎn)的重要支撐；3）市中心以外區(qū)域，體量較大的專業(yè)商業(yè)項目也受到了投資者的追捧。第二部分城市格局與發(fā)展規(guī)劃一、城市格局現(xiàn)狀二、城市發(fā)展規(guī)劃三、CBD商務(wù)區(qū)及商圈分析一、 城市格局現(xiàn)狀（一）城市格局現(xiàn)狀現(xiàn)市轄 9 區(qū) 4 市（縣級市）6 縣，即：錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、青白江區(qū)

28、、龍泉驛區(qū)、溫江區(qū)和新都區(qū)，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市， 雙流縣、郫縣、新津縣、金堂縣、大邑縣、蒲江縣。(二)城市交通體系是省乃至大西南最大的交通樞紐。1、航空交通方面：雙流國際機場第四大港，有航班通往、廣州、濟南、青島、杭州、寧波、南昌、長沙、張家界、哈爾濱、沈陽、大連、鄭州、西安、蘭州、昌都、萬州、福州、廈門、南寧、桂林、貴陽、?？诘葒鴥?nèi) 60 多個大、中城市，并開辟了、曼谷、法國等國際和地區(qū)航線。省內(nèi)航線則有達州、西昌等。2、鐵路交通方面：是西南地區(qū)最大的鐵路樞紐。以火車站為起點的成渝、寶成、達成等鐵路干線，直通、太原、西安、北海、武昌、廣州、貴陽、重慶、廣州、合肥、蘭州、鄭州等1

29、0 多個大城市，直接聯(lián)系華北、華東、華中、華南、西北及西南地區(qū)；省內(nèi)有開往廣元（蜀道景區(qū)）、宜賓（川南景區(qū)）、攀枝花（攀西景區(qū)）的旅游特快列車，以及開往西昌、綿陽、南充、達州等主要城市的普通列車。3、公路交通方面：是西南地區(qū)最大的公路樞紐。有 6 條國道在此交匯。108 國道（、川滇公路）、213 國道（川甘、公路）、317 國道（川藏北線）、318 國道（川漢、川藏公路）、319 國道（成渝公路）、321 國道（川黔公路）在平原區(qū)形成了密集的公路交通網(wǎng)各長途汽車站有往返汽車前往省內(nèi)外各地區(qū)、各旅游區(qū)。橫貫盆地中部的成渝高速公路使、重慶兩大城市之間的距離縮短近三分之一，行車時間縮短一半以上，一

30、日之間即可順利往返。此外，都江堰、眉山、樂山、峨眉山、資陽、內(nèi)江、自貢、宜賓、德陽、綿陽、雅安等城市已開通了高速公路客運班線。（三）都市隨著城市規(guī)模的不斷擴大和交通條件的不斷改善，目前以為中心，以高速公路、城際快速通道為連線的、一小時和兩小時都市已經(jīng)全面形成。1、：以為中心、半徑為 50 公里的圈層狀結(jié)構(gòu)，包括環(huán)繞城市的兩大副中心、城鎮(zhèn)的緊密層，以及未來規(guī)劃中的 5 個副城市中心。具體包括中心五城區(qū)、高新區(qū)以及包括彭州、溫江等 6 個中近郊區(qū)（市）縣在內(nèi)的區(qū)域。各區(qū)（市）縣除主要以高速公路連接外，包括成灌路、路、老川藏路、沙西線、光華大道在內(nèi)的通往各個城市的快速通道，也是經(jīng)濟快速通道。2、一小

31、時：半徑 100 公里左右的外圈，包括市域所有的區(qū)市縣等。以城際快速通道為連線，形成放射狀結(jié)構(gòu)過渡層和松散層，除此之外，包括簡陽、遂寧、德陽等城市，也同時被列入這個內(nèi)。3、兩小時：以高速公路為連線，具體包括綿陽、南充、內(nèi)江、樂山、雅安等相關(guān)地級城市。這個基本上就指整個平原，也是以為中心最大的經(jīng)濟輻射圈。二、 城市發(fā)展規(guī)劃(一)城市發(fā)展中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“圈層式”發(fā)展為疏密結(jié)合的“扇葉式”布局；優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展；重點建設(shè)中心城周邊七個城鎮(zhèn)：大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽。（二）都市區(qū)格局以老成渝路、成洛路、成龍路、三環(huán)路、人民南路南延線及

32、火車南站立交橋等五路一橋，為城市向東向南發(fā)展和的基本框架。在此道路框架下，未來的大由一個主城區(qū)和 7 個副中心，成為一個“七星拱月”、“組團式”的大都市區(qū)。（三）崛起兩大新區(qū)1、南部新區(qū)：南部新區(qū)規(guī)劃控制范圍為 205 平方公里，主要發(fā)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。2、東部新區(qū)：東部新區(qū)規(guī)劃面積 76 平方公里，定位為以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。（四）道路交通發(fā)展規(guī)劃1、“井”字加環(huán)狀加放射“井”字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)） 。環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路。放射狀道路：、成渝、成雅、成邛

33、、老成渝等。2、軌道交通規(guī)劃未來大將形成三層次快速交通網(wǎng)絡(luò)，第一層次為地鐵與三環(huán)路鐵路公交；第二層次為 5 條輕軌連接城；第三層次由輕軌和既有大鐵路，總長117 公里。三個層次的快速軌道交通網(wǎng)絡(luò)形成后，大范圍內(nèi)各區(qū)、市、縣之間一小時以內(nèi)直接通達。地鐵規(guī)劃：根據(jù)城市交通規(guī)劃，主城區(qū)內(nèi)修建 5 條地鐵線路，規(guī)劃長度 128 公里，總投資 504 億，每公里造價 4 億。目前，地鐵 1 號線已經(jīng)動工。2010 年以前，地鐵 1 號線投入運營。5 條地鐵線路分別為：1 號線：作為南北干道，北起動物園，南至華陽，線路全長 26 公里左右，中間設(shè) 18 個站點，前期先設(shè) 14 個站點。2 號線：南起洪河，

34、止于成灌客運站和西三環(huán)。3 號線：起于洞子口，終于琉璃場。4 號線：從客運站到雙流國際機場。5 號線：為輔助線路。首先動工建設(shè)的地鐵 1 號線將經(jīng)過仁恒廣場項目地塊旁，對項目開發(fā)極為有利。輕 軌：連接主城區(qū)及各城 5 條輕軌，規(guī)劃長度 181.8 公里。鐵路：改造 183.5 公里長的鐵路為鐵路。（五）中心區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃未來中心城區(qū)的春熙路、鹽市口、寺片區(qū)將建成中心商業(yè)區(qū)；后子門一帶的城市區(qū)域?qū)⒔ǔ缮虅?wù)區(qū)。一環(huán)路以內(nèi)的城區(qū)，將主要發(fā)展服務(wù)產(chǎn)業(yè)。在三環(huán)路以內(nèi)的主城區(qū)，以人民路及蜀都大道為主要載體，分別形北向的人民路商業(yè)軸和東西向蜀都大道、東大街老成渝路商業(yè)軸，共同城區(qū)“大”商業(yè)軸。在二環(huán)路以外至

35、外環(huán)路以內(nèi)的城區(qū)內(nèi)形成 18 個大區(qū)商業(yè)中心，為目前已有和以后將新形成的城市片區(qū)提供商業(yè)服務(wù)以及各種生活配套服務(wù)。浣花風(fēng)景區(qū)、水井坊、文殊院、北郊風(fēng)景區(qū)、十陵歷史文化區(qū)等 6 個片區(qū)將建設(shè)成旅游休閑商業(yè)片區(qū)。（六）中心區(qū)分區(qū)功能規(guī)劃錦江區(qū)：充分發(fā)揮商貿(mào)實驗區(qū)的優(yōu)勢，建設(shè)成為市的中心商務(wù)區(qū)和西部一流的商貿(mào)繁華區(qū)。一環(huán)路以內(nèi)為城市中心區(qū)，重點建設(shè)大型的金融、商貿(mào)、文化、信息及服務(wù)設(shè)施。青羊區(qū):將建成城市中心商務(wù)區(qū)，是生活居住、教育、旅游等協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合區(qū)，是體現(xiàn)歷史文化名城的重要區(qū)域。武侯區(qū)：定位為以科教文化、高新科技產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和居住為主的綜合區(qū)。金牛區(qū)：將成為城市西北部依托會展、大型商貿(mào)市場等發(fā)

36、展商務(wù)服務(wù)、商貿(mào)流通為主的綜合區(qū)。成華區(qū)：集居住生活、物流配送、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等功能為一體的綜合區(qū)。高新區(qū)：以高新區(qū)技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，信息、商務(wù)、教育等公共服務(wù)設(shè)施充足，基礎(chǔ)設(shè)施高水平配套的綜合區(qū)。三、（一）CBDCBD 規(guī)劃及商圈分析商務(wù)區(qū)概要1.CBD 發(fā)展背景正成為西部經(jīng)濟的增長級是確定的西南地區(qū)的金融、商貿(mào)、科技中心和交通、通信樞紐；具有西部地區(qū)最高的人均 GDP 水平和人均金融資產(chǎn)數(shù)量，經(jīng)濟總量約占西南地區(qū)的 27%，額占 22%，在西南地區(qū)具備了首位的經(jīng)濟控制力。具備了突出的以第三產(chǎn)業(yè)為主的性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，服務(wù)業(yè)比重達 46%，具備較強的集聚效應(yīng)。城市整體定位，中心城區(qū)功能升級換代。

37、市提出把建設(shè)成為西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實力最強的現(xiàn)代特大中心城市的目標。市城市結(jié)構(gòu)將進行調(diào)整，由原來的單中心向一主兩副（中心城區(qū)和東、南副中心）的多城市中心城區(qū)功能重新定位和升級換代。作為實現(xiàn)城市建設(shè)目標的舉措，已經(jīng)正式明確地提出建設(shè)CBD，將其列為未來五年市城市建設(shè)的五大重點項目之一CBD 將是市未來5 年城市重建的最大手筆和亮點。2.CBD 的定位與目標定位：面向西部地區(qū)的區(qū)域性商務(wù)中心區(qū)。功能定位：以金融、貿(mào)易和業(yè)為主導(dǎo)功能的商務(wù)辦公區(qū)，是體現(xiàn)“金融中心”功能的窗口。目標：服務(wù)水平國內(nèi)一流，西部最佳的 CBD，在 5 年時間內(nèi)初具規(guī)模。3.泛 CBD 區(qū)域的功能分區(qū)市中心城

38、區(qū)規(guī)劃了商務(wù)中心區(qū)（CBD）、商業(yè)中心區(qū)、文化博覽區(qū)和生活配套區(qū)四個功能區(qū)，總面積約 2.5 平方公里。CBD 是，文化博覽區(qū)是，生活區(qū)是配套。CBD 與商業(yè)中心區(qū)相互支撐、各有所重。四個功能區(qū)總體上都屬于泛 CBD 區(qū)域。商務(wù)中心區(qū)：以建設(shè) CBD 地標建筑以及大體量的商務(wù)辦公、酒店、公寓設(shè)施為主，集中發(fā)展金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機構(gòu)。商業(yè)中心區(qū)：以零售商業(yè)為主。文化博覽區(qū)：定位為文化博覽、旅游休閑功能，以的改造和城市中央公園的建設(shè)為主體，并集中建設(shè)博物館、音樂廳、美術(shù)館等文化設(shè)施。生活配套區(qū)：定位為 CBD 和商業(yè)區(qū)配套的生活居住區(qū)，以高檔次的公寓、酒店、商業(yè)和生活服務(wù)設(shè)施為主。C

39、BD 的區(qū)域特點區(qū)位優(yōu)勢明顯：毗鄰鹽市口及春熙路傳統(tǒng)商業(yè)中心，周邊以 4.5 平方公里為半徑的范圍內(nèi)集中了 60%的城區(qū)，平均樓價水平遠高于其它區(qū)域，在發(fā)展服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)方面具有明顯優(yōu)勢。交通可達性好：位于市放射加環(huán)狀道路體系的中心，區(qū)域內(nèi)有四條東西干道和三條南北干道，距機場約 30 分鐘車程，交通可達性好。商務(wù)氛圍濃厚：區(qū)域內(nèi)了在蓉 60%以上的機構(gòu)， 40%以上的國內(nèi)知名企業(yè)或辦事機構(gòu)，05 年各商業(yè)省市級分行，、保險、等金融機構(gòu) 72 家；各類、會計師54 家，具有高性服務(wù)業(yè)的明顯聚集優(yōu)勢。4. 開發(fā)政策市商務(wù)區(qū)的建設(shè)，要求高水平地完成規(guī)劃，重點投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善周邊路網(wǎng)及市政配套

40、設(shè)施建設(shè)，并正著手制訂 CBD建設(shè)的系列扶持政策，為 CBD 建設(shè)的投資者提供優(yōu)越的投資環(huán)境。擬實施的政策意向包括：控制高檔寫字樓、公寓、酒店等競爭性建設(shè)項目；對部分基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施投資予以補償；減免建設(shè)項目規(guī)費，扶持項目投資主體。（二）都市中心區(qū)商圈研究1. 春熙路商圈以市中心區(qū)春熙路步行街為中心，各種類型的時尚服飾專賣店，代表并引領(lǐng)的購物休閑時尚。洋華堂、太平洋百貨、王府井百貨等不可撼動的商業(yè)霸主地位決定了春熙路商圈的地位。向東延伸，紅星路中段將成為春熙路步行系統(tǒng)中的一條街道，其地面部分將形成總面積達 16000 平左右的步行區(qū)域，把目前的春熙路商業(yè)步行區(qū)和寺片區(qū)連接成一個整體，使商業(yè)層

41、次全面，將彌補現(xiàn)有商圈在購物、景觀、生活上的。2. 鹽市口商圈百貨大樓以東，延伸至鹽市口，與上百年歷史的染房街相接，向北又與順城街相連。該商圈內(nèi)的九龍廣場、匯發(fā)摩爾、人民商場、仁和春天、華聯(lián)等以及多個寫字樓、酒店，使鹽市口商圈成為迄今為止最大的商業(yè)購物、休閑、商務(wù)辦公區(qū)域。3. 人民南路商圈由人民南路一段、二段、三段及沿線“磨子橋IT 一條街”、“路餐飲一條街”、“人民南路酒吧一條街”等共同支撐，以商務(wù)辦公、酒店、高檔零售商業(yè)、餐飲、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)為主，與春熙路和鹽市口商圈共同形成中心城區(qū)的商業(yè)新格局。第三部分市場分析與項目定位一、甲級寫字樓分析二、酒店式服務(wù)公寓市場分析三、高檔零售商業(yè)分析四

42、、仁恒廣場項目市場定位一、甲級寫字樓分析（一）寫字樓區(qū)域概況及發(fā)展前景1、寫字樓區(qū)域分布及發(fā)展前景區(qū)域代表樓盤概況及發(fā)展前景和城市之心2005 年，隨著人民中路二段實現(xiàn)雙向通車以及新天府廣順城街片區(qū)廣場場規(guī)劃和 CBD 建設(shè)方案的出臺，CBD區(qū)建設(shè)進入火熱的階段周邊將來的辦公環(huán)境優(yōu)勢和充足的寫字樓供應(yīng)，將引來國際級企業(yè)駐足投資。城南及延線片 仁恒廣場隨著城市向東向南發(fā)展的進一步加快，沿城市主軸線人民區(qū)航天科技南路及其延線的辦公物業(yè)的發(fā)展與 CBD 共同成為市開行國際廣場商務(wù)辦公物業(yè)的主要供給區(qū)域，未來將成為城市新結(jié)構(gòu)下的主要商務(wù)線。人民南路中軸線上高檔次社區(qū)中的商務(wù)辦公趨勢基本形成。東大街片區(qū)

43、東方廣場隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，東大街正在從傳統(tǒng)商業(yè)中心向商務(wù)天府時代廣場區(qū)演變，主要規(guī)劃修建甲級辦公樓、一站式購物中心、精(九龍倉項目)品旗艦店等，其開發(fā)的總建筑面積將近 30。東中心（大街地理位置的優(yōu)越性已顯現(xiàn)出其良好的投資開發(fā)前景，里拉項目）是 CBD 區(qū)域內(nèi)的一個值得關(guān)注的板塊。2、市場概況：區(qū)寫字樓“越貴越好租”。區(qū)頂級寫字樓的租售價格遠遠高于其他寫字樓，但其租售率卻也高于其他寫字樓。該區(qū)域內(nèi)的高端寫字樓市場活躍，并且已經(jīng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況，隨著市經(jīng)濟的進一步發(fā)展，招商引資的力度的不斷加大，將會有的有實力的企業(yè)進駐CBD。未來幾年內(nèi)，甲級寫字樓將會有較大的發(fā)展空間。（二）現(xiàn)有中高檔寫字

44、樓項目現(xiàn)有中高檔寫字樓統(tǒng)計名 稱面積（）投放時間月(元/)每月物管（元/月/）租用率售價（元/）冠城廣場500001999 年底90-1301595%10000川信450001998 年 3 月100-1201595%-城市之心（爛尾改）350002002 年 3 月90-1201595%12000民興金融600001998 年 5 月90-1101590%-（三）未來甲級寫字樓項目未來 3 年內(nèi)竣工的甲級寫字樓統(tǒng)計項目名稱建筑面積（）開發(fā)商啟動時間仁恒廣場約 6.5 萬新加坡仁恒2006 年 8 月航天科技預(yù)計 6 萬航天管理局2006 年 7 月中心預(yù)計 6 萬2005 年天府時代中心預(yù)計

45、 6 萬九龍倉2006 年 9 月力寶（爛尾改）預(yù)計 5 萬力寶2006 年總計約 30 萬-（四）市場分析及前景展望1、近 3 年市場投放量明顯增大。市場供給狀況：2004 年2006 年，甲級寫字樓市場投放量達 15，今年內(nèi)開工建設(shè)或陸續(xù)亮相的甲級寫字樓共六個。預(yù)計未來 3 年內(nèi)，將新增 30的市場投放量。市場需求狀況：據(jù)估計，在 2006 年2008 年之間，商務(wù)區(qū)區(qū)寫字樓的年需求量就將達到 10到 13，市場潛力巨大。頓（爛尾改）201802003 年 5 月100-1301598%10000時代廣場498002004 年 4 月80-1101385%8000-9000廣場（爛尾改）5

46、00002006 年 6 月80-110-20%-開行國際542682006 年 4 月-15-1000013000總 計約 35 萬-2、CBD 成投資熱點，寫字樓市場新格局日漸清晰。甲級辦公物業(yè)主要位于、順城街區(qū)域及人民南路，但由于 CBD內(nèi)土地資源有限，靠近 CBD 的人民南路沿線和東大街區(qū)域在未來的 3 年，將成為寫字樓市場的新格局。3、市場全面升級，更注重生態(tài)性、智能性、。硬件方面：新涌現(xiàn)出了一批高端寫字樓，如時代廣場、廣場、開行國際等，更加注重了硬件的全面，如車位的配置，電梯的速度、電梯的數(shù)量以及空調(diào)檔次等。方面：這些項目也更注重與國際著名設(shè)計與物管顧問的合作（如世邦、宏騰國際、等

47、），力圖實現(xiàn)服務(wù)與國際標準接軌。4、新一代甲級寫字樓引領(lǐng)高端市場?，F(xiàn)有中高檔寫字樓品質(zhì)不容樂觀。第一代甲級寫字樓和爛尾新裝項目均在建筑硬件上有，將在未來的市場競爭中逐漸落伍。預(yù)計未來 3 年后，“仁恒廣場”的頂級寫字樓，將連同里拉項目、九龍倉項目等，實現(xiàn)與國際甲級寫字樓規(guī)范接軌，并成為引領(lǐng)市場的新一代甲級寫字樓。5、高端市場客源良好。甲級寫字樓一直擁有良好的客源和較高的出租率，如川信和冠城廣場的出租率均在 95左右，且一直維持在 90130 元之間。今年以來，新增甲級寫字樓的出售價格出現(xiàn)了較大的上揚，總體逐步上揚。6、供需基本保持平衡，市場前景良好。預(yù)計未來 3 年內(nèi)將動工建設(shè)的甲級寫字樓項目

48、共 6 個，有超過 35的總量投放，考慮到甲級寫字樓年需求的增長，3 年后甲級寫字樓每年需求量預(yù)計在 1213?？梢裕涸谖磥淼?35 年，甲級寫字樓供求仍將基本保持平衡，市場前景良好。7、投資基金看好寫字樓。來自、等發(fā)達城市信息表明，今年以來，甲級寫字樓市場需求強勁，而供應(yīng)相對較為吃緊，并且出現(xiàn)了大批國際企業(yè)與外國使團將臨 CBD 區(qū)內(nèi)高端寫字樓，整幢，如位于CBD 南端的富力雙子座之中的一座被整購，銀泰一棟樓被中保整購世貿(mào)廣場的一棟樓被新加坡著名地產(chǎn)企業(yè)整棟買走，而位于 CBD 北部的遠洋新干線的一棟樓也被基金買走。隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，越來越受外來機構(gòu)青睞，漸成投資重心，寫字樓整體為投資機構(gòu)

49、成為可能。二、酒店式服務(wù)公寓市場分析（一）市場概況服務(wù)公寓的理念在還很新, 并沒有真正概念上的酒店式服務(wù)公寓。短期住宿的供應(yīng)概況：市現(xiàn)有五星級（包括準五星級）7 家，大多數(shù)座落在市中心?；诘某鞘邪l(fā)展規(guī)劃及外國投資的增加，對于短期住宿的需求也會相應(yīng)增加。長期住宿的供應(yīng)概況：根據(jù), 在現(xiàn)有的住宅市場上有 5 個高檔項目最受外籍的歡迎, 它們是帝景, 中華園, 錦繡花園, 錦官新城和銀都，其性質(zhì)為公寓或別墅。（二）現(xiàn)有競爭項目1、現(xiàn)有五星級酒店供應(yīng)。市現(xiàn)有五星級（包括準五星）酒店年均入住率約為 75%，平均房價 700元, 經(jīng)營狀況良好。其中，選擇 5 家五星級酒店進行分析。2004 及 2005

50、 年 5 家五星酒店的平均入住率和日價格名稱04 年平均入住率04 年日價格05 年平均入住率05 年日價格67%76065%75%841喜來登79%69075%80 %69461%71960%70 %767假日74%62570%76%625錦江賓館80%70680% 83 %7102、現(xiàn)有高檔公寓及別墅。根據(jù) 05 年,市區(qū)現(xiàn)有 4 家高檔公寓及別墅最受外籍喜愛, 如帝景, 錦繡花園,中華園和銀都。名稱套/月()每平米日()帝景7,0009,0001.681.78錦繡花園8,00015,0001.742.32中華園12,0002.26銀都9,8001.793、部分外企高管經(jīng)理層房貼居住物業(yè)：

51、2005 年，在的外籍高管商務(wù)、中外知名企業(yè)高級管理人員等總計約近 5000 人，主要居住在市內(nèi)別墅、高級酒店、市內(nèi)高級公寓。住房補貼：較高標準：部分歐美企業(yè)及，高的約 3000/月，其20002500/月。案 例：殼牌、西南區(qū)外籍高管、索尼、愛立信西南區(qū)外籍高管等。中等標準： 約 10002000/月。案 例：英特爾、飛利浦西南區(qū)高管、IBM 港籍、松下日籍西南區(qū)高管等。（三）未來競爭項目未來 13 年五星級酒店供應(yīng)：名稱引進項目位置套數(shù)預(yù)計投入期里拉大酒店里拉項目合江亭6722007 年 11 月九龍倉天府時代酒店東大街4252009 年廣場群光大陸廣群光酒店春熙路2008 年 8 月前場

52、萬豪酒店萬豪酒店人民南路（四）前景分析已有約 150 個世界 500 強公司到投資。對 50 個主要城市進行了投資環(huán)境的, 結(jié)果顯示在 3 個領(lǐng)域都排在第九名. 分別是城市綜合實力, 城市發(fā)展?jié)摿统鞘邪l(fā)展真實能力。剛的旅游城市競爭力，位列第四。已有 7 個國家在設(shè)在,如、韓國、法國、德國、新加坡、和。三、高端商業(yè)分析（一）市場概況1、高端商業(yè)市場概況。作為國內(nèi)舉足輕重的時尚都市，的時尚消費能和氛圍絲毫不遜色于京、和廣州。相關(guān)統(tǒng)計資料顯示，在各零售商場全銷售總額中，各種名牌、奢侈品的銷售占到 15%左右，部分全球知名品牌專柜的銷售一達到第一。2005 的奢侈品消費總額超過 10 億元，西部第一

53、奢華城市。2、高端商業(yè)分為兩類物業(yè)：以百貨公司為主流的高端購物商場。定位高端商業(yè)的大型商業(yè)項目。（二）現(xiàn)有中高端商業(yè)項目1、現(xiàn)有的高端百貨店：名稱檔次經(jīng)營種類面積年銷售額開業(yè)時間美美力誠百貨高檔名牌服裝百貨4000 約 4 億元2002 年仁和春天百貨高檔名牌服裝百貨8000 約 4 億元1998 年（中心店）仁和春天百貨2005 年（新高檔名牌服裝百貨13000 約 2 億（棕北店）開）2006 年 4 月百貨高檔服飾百貨10000 （試營業(yè)）2、現(xiàn)有部分主力百貨店：名稱面積（）情況太平洋百貨春熙店約 16000第一年 為 1500 萬，每年按 15%遞增， 2700 萬為上限，現(xiàn)已達到上限

54、，即約 160元/平 /月。店近 15000第一年為 1800 萬，每年按 15%遞增，現(xiàn)已達到 3000 萬，即約 180 元/平/月。（三）未來潛在競爭項目1、未來 1-3 年將開業(yè)的高端百貨店：名稱檔次位置占地面積業(yè)態(tài)群光百貨高檔春熙路商圈24 畝精品百貨丹百貨高檔洋華堂東側(cè)-高檔百貨2、未來 1-3 年將引入高端百貨的潛在商業(yè)項目：項目開發(fā)商商業(yè)建筑面積規(guī)劃仁恒廣場新加坡仁恒約 4.4五層裙樓為高端購物廣場天府時代廣場九龍倉約 2兩層裙樓為購物廣場王府井百貨春熙店約 17000采取扣點 29%的經(jīng)營方式。其他品牌百貨專賣店-采取扣點 2025%的經(jīng)營方式。（四）競爭分析與市場前景1、同

55、類物業(yè)競爭分析。擁有眾多國際一線品牌的高端商場，將成為主要的競爭對象。項目優(yōu)越方的地位置將為商家?guī)泶笙M者。2、高端市場未發(fā)展趨勢預(yù)估。隨著消費群體收入逐漸升高，生活品位逐步提高，高端消費市場越發(fā)繁榮,顧客消費能越發(fā)強大。百貨公司由于狹小，功能單一，將在市場逐漸淡出,取而代之的是多功能多業(yè)態(tài)組合的購物中心。零售銷售的模式逐漸趨向于大面積直營店，這是國際知名商家的一個普遍模式。、仁恒廣場項目定位（一）項目 SWOT 分析1. 優(yōu)勢地處城市中心、交通要道、毗鄰地鐵站點CBD區(qū)，商業(yè)、商務(wù)、金融設(shè)施齊全辦公+酒店+商場組成物業(yè)的協(xié)同效應(yīng)地標性建筑，良好的臨街展示面優(yōu)質(zhì)的國際合作開發(fā)團隊經(jīng)營權(quán)，物業(yè)

56、升值前景大2. 勢地塊地形限制大型復(fù)合商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長3. 機會良好的經(jīng)濟發(fā)展為本項目創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境和實施條件四零售市場對零售市場的放開公司加快進入市場鹽市口商圈向南延伸，帶動周邊商氣城市居民收入和消費力不斷提高，對消費的環(huán)境和服務(wù)品質(zhì)要求越來越高4.高端百貨公司、新投資開發(fā)的五星級酒店、甲級寫字樓，在經(jīng)營上與本項目存在競爭國際實力發(fā)展商積極開市場，局部同質(zhì)化項目出現(xiàn)。綜合以上對項目 SWOT 的客觀分析,將用以上各點達到下面幾個方面的發(fā)展重點，從而確項目的可性，持久性以及資源的最優(yōu)化用。1、前瞻性是本項目的定位特點國際零售商逐步入駐，高檔休閑蓬勃發(fā)展，綜合式的高端購物中心正處

57、于市場上的空缺；甲級辦公樓保持良好的上升空間；旅游、公司派駐的與日俱增創(chuàng)造的高檔公寓市場需求；2、復(fù)合性是本項目的綜合優(yōu)勢高端購物中心、甲級辦公樓及酒店式公寓三個業(yè)態(tài)之間能相互補充、支撐，用物業(yè)業(yè)態(tài)組合的復(fù)合性確立項目的獨特優(yōu)勢。3、地標性是本項目的獨特優(yōu)勢地處城市中心繁華商業(yè)區(qū)的地段，城市交通主動脈人民南路和地鐵站，標志性的建筑群，成就城市的地標性建筑典范。（二）項目總體規(guī)劃1. 地塊情況項目靠近人民南路與新光華街交匯處，用地約 2，距城市中心300 米，緊臨繁華的鹽市口商圈，周邊有川信、城市之心、錦江賓館、酒店等多個寫字樓和五星級酒店，薈萃高端商務(wù)資源。2. 功能組合主體建筑包括國際標準的

58、甲級寫字樓、五星級酒店服務(wù)式公寓、國際購物中心及停車場；具有商務(wù)辦公、會議、商住、購物、餐飲、休閑等多種功能。項目由兩座塔樓組成，甲級寫字樓塔樓建筑高度為 165 米，服務(wù)式公寓塔樓為 150 米，商業(yè)裙房五層。3. 開發(fā)規(guī)模包括甲級寫字樓約 6.5，酒店服務(wù)式公寓約 4.1，商業(yè)裙房約 4.4，三層大型停車場約 4.6，共約 20。（二）發(fā)展1.定位仁恒廣場定位為城市 CBD 中心檔次一流、管理服務(wù)、經(jīng)營良好、具有復(fù)合商務(wù)商業(yè)功能和長久市場競爭力的中國西部“總部經(jīng)濟”，滿足世界五百強公司及中外財團進入投資的商務(wù)需求。項目包括國際標準的甲級寫字樓、高級酒店服務(wù)式公寓及國際品牌購物中心，具有商務(wù)

59、辦公、國際會議、商住、購物、餐飲、休閑等復(fù)合功能。2. 定位依據(jù)是西部具有強勁輻射的中心城市，具有中國西部“三中心二樞紐”的城市地位，是區(qū)域型的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心，交通樞紐、通信樞紐。GDP 已突破 2000 億，年商貿(mào)零售額達到 1000 億元。近年來國際資本不斷加大對的投資，世界 500 強企業(yè)中已有約 150 家進入直接投資建立企業(yè)或設(shè)立需要迅速發(fā)展具有國際水準的區(qū)域總部經(jīng)濟滿足市場需求。仁恒廣場項目定位符合城市經(jīng)濟迅速發(fā)展的市場需要，將憑借全方位的品質(zhì)，商務(wù)辦公水平，適應(yīng)城市發(fā)展的進程，具有良好的市場前景和社會經(jīng)濟效益。（三）產(chǎn)品規(guī)劃1、甲級寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品定位為國際甲級寫

60、字樓，遠高于目前甲級寫字樓水平，參照標準為甲級寫字樓的標準。具體產(chǎn)品規(guī)劃指標為：a)建筑面積：寫字樓總建筑面積 6.5，共 40 層（含裙房部分 5 層）。b)電梯配置：本項目配置 16 部高速電梯（不包括消防梯兼貨梯、物管員工梯）；通過分區(qū)運行、群控等優(yōu)化提高運行效率。c)空調(diào)配置：采用 VAV 空調(diào)系統(tǒng)（均為最領(lǐng)先的技術(shù)，輔以冰蓄冷降低能耗）。d)大堂：大堂面積 400450 平，大堂挑高在 1215 米。e)其他配置：低區(qū)部分（615 層）各樓層采用公共衛(wèi)生間，面積約 2025平；中、高區(qū)（1634 層）面向大中型公司租戶，各使用分別設(shè)置自用衛(wèi)生間。部分樓層采用地板，便于電源智能網(wǎng)絡(luò)等布