1、房地產(chǎn)金融（第五版）完整版PPT課件 第一章 房地產(chǎn)金融通過(guò)對(duì)本章的學(xué)習(xí),學(xué)生應(yīng)了解或掌握如下內(nèi)容:1.房地產(chǎn)金融的含義與分類(lèi);2.房地產(chǎn)金融的特征;3.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成、運(yùn)行條件與分類(lèi);4.貨幣政策的含義、分類(lèi)、工具及與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣政策?！緦W(xué)習(xí)目標(biāo)】 導(dǎo)言 資金密集型產(chǎn)業(yè),又稱(chēng)資本密集型產(chǎn)業(yè),是指需要較多資本投入的行業(yè)、部門(mén)。房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè),對(duì)金融有著很強(qiáng)的依賴(lài)性和互動(dòng)性,房地產(chǎn)金融因此成為金融業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)金融學(xué)是以金融學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、投資學(xué)等學(xué)科的基礎(chǔ)理論和基本方法為基礎(chǔ),研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域資金運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律的一門(mén)應(yīng)用性學(xué)科。第一節(jié)房地產(chǎn)金融的基本含義

2、一、房地產(chǎn)金融的含義定義房地產(chǎn)金融是金融業(yè)務(wù)的一種形式,它一般是指圍繞房屋與土地開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理等活動(dòng)而發(fā)生的籌集、融通和結(jié)算資金的金融行為,其中最主要的是以房屋與土地作為信用保證而進(jìn)行的資金融通行為。 房地產(chǎn)金融的任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集、融通資金,從而支持房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和購(gòu)買(mǎi)行為,促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中資金的良性循環(huán),保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程的順利進(jìn)行。第一節(jié)房地產(chǎn)金融的基本含義一、房地產(chǎn)金融的含義勞動(dòng)關(guān)系基本特征第一，平等性。第二，隸屬性。 第一節(jié)房地產(chǎn)金融的基本含義二、房地產(chǎn)金融的分類(lèi)房地產(chǎn)金融政策性房地產(chǎn)金融具有較強(qiáng)的政策性和地域性,主要是與住房制度有關(guān)的金融活動(dòng),其資金來(lái)源也

3、具有強(qiáng)制性,而資金的使用則兼具優(yōu)惠性與專(zhuān)項(xiàng)性(只限住房);商業(yè)性房地產(chǎn)金融是以盈利為主要目的的金融活動(dòng),金融機(jī)構(gòu)需要自主籌措和使用資金,并可涉及各類(lèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)。第一節(jié)房地產(chǎn)金融的基本含義二、房地產(chǎn)金融的分類(lèi)房地產(chǎn)金融房產(chǎn)金融房產(chǎn)金融是指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通和消費(fèi)過(guò)程中所進(jìn)行的各種資金融通活動(dòng),它主要分為以住房為抵押擔(dān)保的住房金融和以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在生產(chǎn)和流通過(guò)程中的資金融通為主的金融活動(dòng)。地產(chǎn)金融也稱(chēng)土地金融,是指圍繞土地有償使用而產(chǎn)生的金融活動(dòng)。依照城市土地和農(nóng)村土地的性質(zhì)不同,地產(chǎn)金融又可以分為城市土地金融和農(nóng)村土地金融。第一節(jié)房地產(chǎn)金融的基本含義三、房地產(chǎn)金融的特征(

4、一)資金運(yùn)用具有中長(zhǎng)期性 (二)容易受政策影響 (三)房地產(chǎn)金融安全性較高、收益較好 (四)杠桿效應(yīng)明顯 (五)具有“無(wú)轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)概述(一)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成1.融資主體房地產(chǎn)金融的融資主體包括企業(yè)、居民個(gè)人和政府部門(mén)。 2.融資中介融資中介是在房地產(chǎn)金融中處于融資者之間的中間機(jī)構(gòu),中國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)可以劃分為專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)和兼營(yíng)機(jī)構(gòu)。 3.金融工具金融工具是指在金融市場(chǎng)中可交易的金融資產(chǎn),是用來(lái)證明融資雙方權(quán)利與義務(wù)的契約。第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(二)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行的條件 房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行的條件 一是有完整、對(duì)稱(chēng)的信息。 二是市場(chǎng)供求決定價(jià)格的

5、機(jī)制能充分發(fā)揮作用。 三是房地產(chǎn)市場(chǎng)上有銀行、信托投資公司、小額貸款公司、住房公積金管理中心、開(kāi)發(fā)商等眾多的市場(chǎng)參與者和豐富的金融商品種類(lèi),不存在少數(shù)或個(gè)別交易者對(duì)市場(chǎng)的壟斷行為。四是有完善的管理手段和交易方法第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(三)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(lèi)1.按照市場(chǎng)層次的不同房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)又稱(chēng)為初級(jí)市場(chǎng),是指借款人通過(guò)房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)或從資本市場(chǎng)直接進(jìn)行資金融通的市場(chǎng),它包括初級(jí)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)、新興的房地產(chǎn)證券發(fā)行和交易市場(chǎng)等。房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)金融工具的再交易和再流通市場(chǎng),包括房地產(chǎn)融資中介機(jī)構(gòu)將持有的房地產(chǎn)貸款直接或以證券的形式出售給金融機(jī)構(gòu)的交易市場(chǎng),以及房地產(chǎn)有價(jià)

6、證券的再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng),如二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)。第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(三)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(lèi)2.按照服務(wù)對(duì)象的不同房產(chǎn)金融市場(chǎng)是指銀行及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)為房屋再生產(chǎn)和交易,以及以房屋為抵押、以房產(chǎn)收入為保證等進(jìn)行資金融通的市場(chǎng)。地產(chǎn)金融市場(chǎng)是指以土地作為抵押向金融機(jī)構(gòu)融通資金的活動(dòng)的總稱(chēng),即以土地為抵押品籌集、融通資金,以達(dá)到對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和利用的目的。第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(三)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的分類(lèi)3.按照金融交易工具期限的不同貨幣市場(chǎng)是融通短期資金的市場(chǎng),而資本市場(chǎng)是融通長(zhǎng)期資金的市場(chǎng)。資本市場(chǎng)是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要構(gòu)成部分,其金融產(chǎn)品包括住房?jī)?chǔ)蓄存款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、資

7、產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等。第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資途徑內(nèi)部融資房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金及購(gòu)房款,這部分資金可以作為必要的開(kāi)發(fā)資金。外部融資房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資途徑主要有申請(qǐng)銀行貸款、發(fā)行股票、吸收股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、發(fā)行產(chǎn)業(yè)基金等。另外,信托成為房產(chǎn)融資新渠道。第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(二)商業(yè)銀行在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的地位可以毫不夸張地說(shuō),在很大程度上,商業(yè)銀行的資金支持(各種形式的貸款)是維系中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金鏈安全的主要力量,當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也給銀行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造出巨大、持續(xù)的機(jī)遇。第三節(jié)與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣政策政

8、策是指國(guó)家政權(quán)機(jī)關(guān)、政黨組織和其他社會(huì)政治集團(tuán)以權(quán)威的形式、標(biāo)準(zhǔn)化地規(guī)定在一定的歷史時(shí)期內(nèi),應(yīng)該達(dá)到的奮斗目標(biāo)、遵循的行動(dòng)原則、完成的明確任務(wù)、實(shí)行的工作方式、采取的一般步驟和具體措施。第三節(jié)與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣政策一、貨幣政策概述貨幣政策貨幣政策是指政府或中央銀行為影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所采取的貨幣性措施,尤指控制貨幣供給和調(diào)控利率的各項(xiàng)措施。采取這些措施是為達(dá)到特定目的或維持政策目標(biāo),比如抑制通脹、實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)或經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等。狹義狹義的貨幣政策是指中央銀行為實(shí)現(xiàn)既定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)運(yùn)用各種工具(如再貼現(xiàn)率、存款準(zhǔn)備金率和公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)等)調(diào)節(jié)貨幣供給量和利率,進(jìn)而影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的方針和措施的總和。廣義廣義的貨

9、幣政策是指政府、中央銀行和其他有關(guān)部門(mén)所有有關(guān)貨幣方面的規(guī)定和采取的影響金融變量的一切措施,包括硬性限制信貸規(guī)模和信貸方向,開(kāi)放和開(kāi)發(fā)金融市場(chǎng)以及金融體制改革等。第三節(jié)與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣政策一、貨幣政策概述 (一)貨幣政策的分類(lèi)擴(kuò)張性貨幣政策通過(guò)提高貨幣供應(yīng)量和供應(yīng)增長(zhǎng)速度來(lái)刺激總需求的政策。在這種政策下,取得信貸更為容易,利息率會(huì)降低。因此,當(dāng)總需求與經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)能力相比很低時(shí),使用擴(kuò)張性貨幣政策最適合。緊縮性貨幣政策通過(guò)降低貨幣供應(yīng)量和供應(yīng)增長(zhǎng)速度來(lái)降低總需求的政策。在這種政策下,取得信貸較為困難,利息率也隨之提高。因此,在通貨膨脹較嚴(yán)重時(shí),采用緊縮性貨幣政策較適合。第三節(jié)與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣

10、政策(二)貨幣政策工具 一般性政策工具包括法定存款準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)率和公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù);選擇性和補(bǔ)充性政策工具包括消費(fèi)者信用控制、證券市場(chǎng)信用控制、優(yōu)惠利率和預(yù)繳進(jìn)口保證金等。第三節(jié)與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣政策(三)中國(guó)的貨幣政策工具1.公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)是指中央銀行在公開(kāi)市場(chǎng)上,通過(guò)買(mǎi)賣(mài)有價(jià)證券和外匯交易來(lái)調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量,從而調(diào)節(jié)社會(huì)總供給和總需求的金融業(yè)務(wù)活動(dòng)。 2.存款準(zhǔn)備金率存款準(zhǔn)備金是指中央銀行要求各商業(yè)銀行按吸收存款的一定比例在其開(kāi)設(shè)的準(zhǔn)備金賬戶(hù)存入的資金。3.中央銀行貸款中央銀行貸款(習(xí)慣上稱(chēng)作再貸款),是指中央銀行動(dòng)用基礎(chǔ)貨幣向?qū)I(yè)銀行、其他金融機(jī)構(gòu),以多種方式融通資金的總稱(chēng)。它是

11、中央銀行資金運(yùn)用的一個(gè)重要方面,也是中央銀行實(shí)施貨幣政策、借以控制貨幣供應(yīng)總量的重要手段。4.利率利率是一定時(shí)期內(nèi)利息額與借貸資金的比例。5.匯率匯率是指一國(guó)貨幣兌換另一國(guó)貨幣的比率,是以一種貨幣表示另一種貨幣的價(jià)格。第三節(jié)與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣政策二、貨幣政策在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用一是控制貨幣投放量,以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要;二是控制房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模,使房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量與需求量達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡;三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模,使之既能滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和居民購(gòu)房的資金需求,又能防止過(guò)度膨脹,確保信貸平衡。第三節(jié)與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣政策二、貨幣政策在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用(一)利率與房地產(chǎn)資金供求關(guān)系(二

12、)公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)與房地產(chǎn)資金供求關(guān)系(三)存款準(zhǔn)備金率與房地產(chǎn)資金供求關(guān)系(四)再貼現(xiàn)率與房地產(chǎn)資金供求關(guān)系THANK YOU房地產(chǎn)金融（第五版）完整版PPT課件 第二章 中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展概況通過(guò)對(duì)本章的學(xué)習(xí),學(xué)生應(yīng)了解或掌握如下內(nèi)容:1.舊中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r;2.新中國(guó)成立后、改革開(kāi)放前中國(guó)住房的投資與管理模式;3.住房?jī)?chǔ)蓄銀行的出現(xiàn)及其影響;4.建設(shè)銀行在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的突出作用?！緦W(xué)習(xí)目標(biāo)】 導(dǎo)言在國(guó)際經(jīng)濟(jì)社會(huì)中,特別是在美國(guó)、日本以及其他發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū),金融機(jī)構(gòu)都十分重視房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。許多銀行將籌集到的大量資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng),這既支持了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,又增

13、強(qiáng)了自身的實(shí)力。在中國(guó)香港和臺(tái)灣地區(qū),房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展也是相當(dāng)廣泛和深入的,臺(tái)灣甚至有專(zhuān)門(mén)研究此類(lèi)問(wèn)題的學(xué)術(shù)刊物。可見(jiàn),房地產(chǎn)金融業(yè)在整個(gè)世界范圍內(nèi)的金融領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域,已具有相當(dāng)重要的地位,為世人所矚目。那么,房地產(chǎn)金融業(yè)在中國(guó)歷史上有哪些作為,在今天又表現(xiàn)得如何呢?本章中我們將對(duì)此加以考察。第一節(jié)舊中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)概況一、舊中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的種類(lèi)(一)房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)放貸人在發(fā)放貸款時(shí),借款人以房屋和土地抵押擔(dān)保,這是金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的最主要形式。 (二)房地產(chǎn)股票和債券的發(fā)行與交易是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集、融通資金,從而支舊中國(guó)房地產(chǎn)商通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)股票和債券籌集了

14、大量資金。第一節(jié)舊中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)概況二、銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)銀行參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng),以上海為最早。第一次世界大戰(zhàn)前后,中國(guó)民族工商業(yè)發(fā)展較快,對(duì)房地產(chǎn)的需求旺盛,房地產(chǎn)領(lǐng)域顯得利潤(rùn)優(yōu)厚、穩(wěn)定可靠。為此,許多華商銀行紛紛抽資搞土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)。第一節(jié)舊中國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)概況三、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的設(shè)立新中國(guó)成立前的舊中國(guó)有許多大房地產(chǎn)商都設(shè)有專(zhuān)門(mén)的地產(chǎn)銀行或房地產(chǎn)銀行。 許多外國(guó)的教堂和醫(yī)院也將高利貸活動(dòng)拓展到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域,如山西省有的教堂和醫(yī)院,有專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員搞房屋和土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)貸款,投下的高利貸資本不下百萬(wàn)元。舊中國(guó)銀行界的代表“北四行”(鹽業(yè)銀行、金城銀行、大陸銀行

15、、中南銀行)、“南三行”(浙江興業(yè)銀行、浙江實(shí)業(yè)銀行、上海商業(yè)儲(chǔ)蓄銀行)以及“四行儲(chǔ)蓄會(huì)”,它們不僅向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供貸款,還直接搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。第二節(jié)新中國(guó)成立后房地產(chǎn)金融業(yè)的恢復(fù)與發(fā)展一、改革開(kāi)放前的房地產(chǎn)投資問(wèn)題從新中國(guó)成立后至改革開(kāi)放前,由于中國(guó)實(shí)行的是較嚴(yán)格的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制和住房無(wú)償分配制度,房地產(chǎn)金融業(yè)失去了存在和發(fā)展的條件,原有的房地產(chǎn)金融關(guān)系和交換行為逐步萎縮甚至干脆停頓下來(lái)?？梢哉f(shuō)這一段時(shí)間盡管存在房地產(chǎn)投資問(wèn)題,但房地產(chǎn)金融活動(dòng)卻少之又少,接近于不存在。第二節(jié)新中國(guó)成立后房地產(chǎn)金融業(yè)的恢復(fù)與發(fā)展二、改革開(kāi)放后房地產(chǎn)金融業(yè)的再生(一)房地產(chǎn)金融業(yè)的復(fù)蘇時(shí)期(1979年1

16、984年上半年) (二)房地產(chǎn)金融業(yè)的初步發(fā)展時(shí)期(1984年下半年1989年上半年) 1.住房?jī)?chǔ)蓄銀行的出現(xiàn)及其影響 2.建設(shè)銀行在房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的突出作用 (1)積極融通資金,支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。 (2)采取各種有效措施,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立與完善。 (3)竭力幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理,提高經(jīng)濟(jì)效益。 (4)利用自身優(yōu)勢(shì),直接參與房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)。 (三)房地產(chǎn)金融業(yè)的停滯時(shí)期(1989年下半年1991年底) 第二節(jié)新中國(guó)成立后房地產(chǎn)金融業(yè)的恢復(fù)與發(fā)展二、改革開(kāi)放后房地產(chǎn)金融業(yè)的再生(四)房地產(chǎn)金融業(yè)的提高、整頓時(shí)期(1992年1997年底) (五)房地產(chǎn)金融業(yè)的快速成長(zhǎng)時(shí)期

17、(1998年2003年6月) (六)房地產(chǎn)金融業(yè)的調(diào)整、整頓時(shí)期(2003年6月2008年) (七)房地產(chǎn)金融業(yè)的規(guī)范、創(chuàng)新時(shí)期(2008年底2010年3月) (八)房地產(chǎn)金融業(yè)的限購(gòu)限貸時(shí)期(2010年4月至今)THANK YOU房地產(chǎn)金融（第五版）完整版PPT課件 第三章 中國(guó)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)本章的學(xué)習(xí),學(xué)生應(yīng)了解或掌握如下內(nèi)容:1.商業(yè)銀行在房地產(chǎn)金融業(yè)中的地位與作用;2.住房公積金的含義與住房公積金管理中心的職責(zé);3.信托公司的含義、業(yè)務(wù)范圍及介入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方式;4.房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)典當(dāng)、小額貸款、住房置業(yè)擔(dān)保的含義與基本規(guī)定?！緦W(xué)習(xí)目標(biāo)】 導(dǎo)言房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)

18、金融業(yè)務(wù)的各種金融中介和經(jīng)營(yíng)附屬房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的各種金融企業(yè)。也就是說(shuō),房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)是專(zhuān)營(yíng)或兼營(yíng)各類(lèi)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的市場(chǎng)主體。中國(guó)的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)主要由非專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成,包括銀行類(lèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和非銀行類(lèi)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(住房公積金管理中心、信托公司、私募基金管理公司、住房置業(yè)擔(dān)保有限公司、保險(xiǎn)公司、小額貸款公司、典當(dāng)行等)組成。第一節(jié)商業(yè)銀行一、商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持一直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資活動(dòng);二通過(guò)個(gè)人住房信貸擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。第一節(jié)商業(yè)銀行二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)狀況從商業(yè)銀行獲得開(kāi)發(fā)投資資金一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的重要渠道,對(duì)信貸資金的依賴(lài)也因此成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融

19、資的重要特征之一。 自2009年以來(lái),對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸業(yè)務(wù)又有了新的變化,越來(lái)越多的商業(yè)銀行開(kāi)始熱衷于與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署授信協(xié)議,并以此為基礎(chǔ)對(duì)它們進(jìn)行融資支持。從授信分布來(lái)看,大型上市公司、國(guó)資背景企業(yè)獲得的資金支持明顯高于中小企業(yè),其中萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠地、金地等大企業(yè)的授信額度凸顯房企融資“馬太效應(yīng)”。第一節(jié)商業(yè)銀行三、個(gè)人住房按揭貸款狀況 氣球貸這種貸款前期每期還款金額較小,但在貸款到期日還款金額較大,“前小后大”像是一個(gè)氣球的樣子,所以就直接命名為氣球貸。氣球貸是一種真正省息的房貸產(chǎn)品,也是市場(chǎng)上目前唯一一款針對(duì)利率進(jìn)行創(chuàng)新的房貸產(chǎn)品。氣球貸主要有三個(gè)特點(diǎn):(1)“短貸低供”,前

20、期每期還款壓力較小;(2)利率較低,由于氣球貸的貸款期限較短,其對(duì)應(yīng)的貸款利率較低,從而能夠節(jié)省貸款利息;(3)如果還款記錄好,氣球貸到期后銀行可安排再融資。 循環(huán)貸是一種個(gè)人住房循環(huán)授信業(yè)務(wù),是指客戶(hù)將商品住房抵押給銀行,就可獲得一定的貸款額度,在房產(chǎn)抵押期限內(nèi)客戶(hù)可分次提款、循環(huán)使用。不超過(guò)可用額度單筆用款時(shí),只需客戶(hù)填寫(xiě)提款申請(qǐng)表,不用專(zhuān)門(mén)再次審批,一般1小時(shí)便可提取現(xiàn)金。 存抵貸是指按揭購(gòu)房者將自己的閑置資金放在約定的還款賬戶(hù)上,銀行按照一定的比例視作提前還貸,并將節(jié)省的貸款利息作為理財(cái)收益返還給按揭購(gòu)房者。從中國(guó)個(gè)人住房按揭貸款的實(shí)踐來(lái)看,1998年以后,國(guó)家鼓勵(lì)商業(yè)銀行向消費(fèi)者發(fā)放

21、按揭貸款,有的銀行甚至按購(gòu)房款全額放貸。自2009年來(lái),國(guó)家對(duì)二套房貸款的信貸政策逐步收緊。由此,商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)受到巨大沖擊。第一節(jié)商業(yè)銀行四、監(jiān)管制度與規(guī)定需要注意的是,在中國(guó),由銀監(jiān)會(huì)對(duì)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行進(jìn)行管理,包括設(shè)立管理和日常管理。凡設(shè)立從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行,包括普通商業(yè)銀行和獨(dú)立的專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的銀行,都必須經(jīng)銀監(jiān)會(huì)審批。銀監(jiān)會(huì)按照有關(guān)法律規(guī)定,審批銀行機(jī)構(gòu)的設(shè)立、變更、終止及其業(yè)務(wù)范圍。銀監(jiān)會(huì)也有權(quán)對(duì)政策性銀行的金融業(yè)務(wù)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。當(dāng)商業(yè)銀行已經(jīng)或者可能發(fā)生信用危機(jī),嚴(yán)重影響存款人的利益時(shí),中國(guó)人民銀行可以對(duì)該商業(yè)銀行實(shí)行接管。銀監(jiān)會(huì)還介入商

22、業(yè)銀行的解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)過(guò)程,實(shí)施清算監(jiān)督。第二節(jié)住房公積金管理中心住房公積金是指各單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金,用于職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房。住房公積金的管理實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督的原則。第二節(jié)住房公積金管理中心一、住房公積金管理委員會(huì)與住房公積金管理中心的職責(zé)住房公積金管理委員會(huì)職責(zé)(1)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策,制定和調(diào)整住房公積金的具體管理措施,并監(jiān)督實(shí)施;(2)擬定住房公積金的具體繳存比例;(3)確定住房公積金的最高貸款額度;(4)審批住房公積金歸集、使用計(jì)劃;(5)審議住房公積金增值收益分配方案;(6)審批住房公

23、積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告。住房公積金管理中心職責(zé)(1)編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計(jì)劃;(2)負(fù)責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況;(3)負(fù)責(zé)住房公積金的核算;(4)審批住房公積金的提取、使用;(5)負(fù)責(zé)住房公積金的保值和歸還;(6)編制住房公積金歸集、使用計(jì)劃執(zhí)行情況的報(bào)告;(7)承辦住房公積金管理委員會(huì)決定的其他事項(xiàng)。第二節(jié)住房公積金管理中心二、住房公積金的管理與住房公積金管理中心的運(yùn)作住房公積金的存貸利率由中國(guó)人民銀行提出,經(jīng)征求國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)的意見(jiàn)后,報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)、中國(guó)人民銀行擬定住房公積金政策,并監(jiān)督執(zhí)行。省、自

24、治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)以及中國(guó)人民銀行分支機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住房公積金管理法規(guī)、政策執(zhí)行情況的監(jiān)督。住房公積金管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定,指定受委托辦理住房公積金金融業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行;住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)委托受委托銀行辦理住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)和住房公積金賬戶(hù)的設(shè)立、繳存、歸還等手續(xù)。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)與受委托銀行簽訂委托合同,并在受委托銀行設(shè)立住房公積金專(zhuān)戶(hù)。第二節(jié)住房公積金管理中心二、住房公積金的管理與住房公積金管理中心的運(yùn)作銀行設(shè)立住房公積金專(zhuān)戶(hù)。單位應(yīng)當(dāng)?shù)阶》抗e金管理中心辦理住房公積金繳存登記,經(jīng)住房公積金管理中心審核后,到受委托銀

25、行為本單位職工辦理住房公積金賬戶(hù)設(shè)立手續(xù)。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)建立職工住房公積金明細(xì)賬,記載職工個(gè)人住房公積金的繳存、提取等情況。住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn),由住房公積金管理中心承擔(dān)。 住房公積金管理中心的管理費(fèi)用,由住房公積金管理中心按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)編制全年預(yù)算支出總額,報(bào)本級(jí)人民政府財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)后,從住房公積金增值收益中上交本級(jí)財(cái)政,由本級(jí)財(cái)政撥付。第二節(jié)住房公積金管理中心三、對(duì)住房公積金管理委員會(huì)和住房公積金管理中心的監(jiān)管住房公積金管理中心違反規(guī)定,有下列行為之一的,由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)或者省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)依據(jù)管理職權(quán),責(zé)令限期改正;對(duì)負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員

26、,依法給予行政處分。違反法律規(guī)定挪用住房公積金的,由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)或省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)依據(jù)管理職權(quán)追回挪用的住房公積金,沒(méi)收違法所得;對(duì)挪用或者批準(zhǔn)挪用住房公積金的人民政府負(fù)責(zé)人和政府有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人以及住房公積金管理中心負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員,依照刑法關(guān)于挪用公款罪或者其他罪的規(guī)定,依法追究刑事責(zé)任;尚不夠刑事處罰的,給予降級(jí)或者撤職的行政處分。住房公積金管理中心違反財(cái)政法規(guī)的,由財(cái)政部門(mén)依法給予行政處罰。 第三節(jié)信托公司信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任,將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人,由受托人按委托人的意愿,以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處

27、分的行為。信托制度的最大優(yōu)勢(shì)在于信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性和避稅功能。第三節(jié)信托公司一、信托業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人主要業(yè)務(wù)范圍包括資金信托、動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)信托、有價(jià)證券信托、其他財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)信托,或作為投資基金或者基金管理公司的發(fā)起人從事基金發(fā)行與管理、企業(yè)資產(chǎn)重組、購(gòu)并及項(xiàng)目融資、公司理財(cái)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)等業(yè)務(wù),或從事存放同業(yè)、拆放同業(yè)、貸款、租賃、投資、居間、咨詢(xún)、資信調(diào)查及法律法規(guī)規(guī)定或中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù)。關(guān)系人有委托人、受托人和受益人三個(gè)方面。轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)的人,即原財(cái)產(chǎn)的所有者是委托人;接受委托代為管理和經(jīng)營(yíng)財(cái)產(chǎn)的人是受托人;享受財(cái)產(chǎn)所帶來(lái)的利益的人是受益人。第三節(jié)信托公司二、信托業(yè)務(wù)的特點(diǎn)首

28、先,信托是以信任為基礎(chǔ),受托人應(yīng)具有良好的信譽(yù),這是業(yè)務(wù)發(fā)生的前提條件之一。其次,信托成立的另一個(gè)前提條件是委托人要將自有財(cái)產(chǎn)委托給受托人管理、運(yùn)營(yíng)。再次,信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性,不屬于信托公司的固有財(cái)產(chǎn),也不屬于信托公司對(duì)受益人的負(fù)債。最后,受托人必須盡心盡責(zé),在遵守法規(guī)的前提下,為受益人的最大利益處理信托事務(wù)。第三節(jié)信托公司三、委托人的權(quán)利與受托人的義務(wù)委托人第一,委托人有權(quán)了解其信托財(cái)產(chǎn)的管理、運(yùn)用、處分及收支情況,并有權(quán)要求受托人作出說(shuō)明。第二,因設(shè)立信托時(shí)未能預(yù)見(jiàn)的特別事由,致使信托財(cái)產(chǎn)的管理方法不利于實(shí)現(xiàn)信托目的或者不符合受益人的利益時(shí),委托人有權(quán)要求受托人調(diào)整該信托財(cái)產(chǎn)的管理方法。第

29、三,受托人違反信托目的處分信托財(cái)產(chǎn)或者因違背管理職責(zé)、處理信托事務(wù)不當(dāng)致使信托財(cái)產(chǎn)受到損失的,委托人有權(quán)申請(qǐng)人民法院撤銷(xiāo)該處分行為,并有權(quán)要求受托人恢復(fù)信托財(cái)產(chǎn)的原狀或者予以賠償;該信托財(cái)產(chǎn)的受讓人明知是違反信托目的而接受該財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)予以返還或者予以賠償。第四,受托人違反信托目的處分信托財(cái)產(chǎn)或者管理運(yùn)用、處分信托財(cái)產(chǎn)有重大過(guò)失的,委托人有權(quán)依照信托文件的規(guī)定解任受托人,或者申請(qǐng)人民法院解任受托人。第三節(jié)信托公司三、委托人的權(quán)利與受托人的義務(wù)受托人第一,受托人從事信托活動(dòng),應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)的規(guī)定和信托文件的約定,不得損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和受益人的合法權(quán)益。第二,受托人除依照合同約定取得報(bào)

30、酬外,不得利用信托財(cái)產(chǎn)為自己謀取利益。第三,受托人不得將信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)為其固有財(cái)產(chǎn)。第四,受托人不得將其固有財(cái)產(chǎn)與信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行交易或者將不同委托人的信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行相互交易,但信托合同另有規(guī)定或者經(jīng)委托人或者受益人同意,并以公平的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行交易的除外。受托人違反規(guī)定,造成信托財(cái)產(chǎn)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第五,受托人必須將信托財(cái)產(chǎn)與其固有財(cái)產(chǎn)分別管理、分別記賬,并將不同委托人的信托財(cái)產(chǎn)分別管理、分別記賬。第六,受托人必須保存處理信托事務(wù)的完整記錄。 第七,受托人對(duì)委托人、受益人以及處理信托事務(wù)的情況和資料負(fù)有依法保密的義務(wù)。第八,受托人違反信托目的處分信托財(cái)產(chǎn)或者因違背管理職責(zé)、處理信托事務(wù)不當(dāng)致使

31、信托財(cái)產(chǎn)受到損失的,在未恢復(fù)信托財(cái)產(chǎn)的原狀或者未予賠償前,不得請(qǐng)求給付報(bào)酬。第三節(jié)信托公司四、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)融資類(lèi)指受托人以債權(quán)方式運(yùn)用信托資金,并最終由資金占用方按照約定的資金占用費(fèi)率和償付方式支付占用費(fèi)、償還信托資金本金的一種信托業(yè)務(wù)。 投資類(lèi)指將信托資金以股權(quán)方式投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán),并主要依靠項(xiàng)目自身開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)獲取投資收益的一種信托業(yè)務(wù)。并購(gòu)類(lèi)指信托公司通過(guò)發(fā)行信托計(jì)劃的方式募集資金,并采用貸款、股權(quán)投資或者權(quán)益投資等多元化的資金運(yùn)用策略,在靈活配置資源和專(zhuān)業(yè)防控風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上助力合作伙伴完成房地產(chǎn)并購(gòu)。綜合類(lèi)即同時(shí)具備債權(quán)融資和股權(quán)投資特點(diǎn)的一類(lèi)信托業(yè)務(wù)。第三節(jié)信托公司五、信托公司

32、的監(jiān)管在中國(guó),對(duì)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的信托公司的管理(包括設(shè)立管理和日常管理)由中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)負(fù)責(zé)。銀監(jiān)會(huì)依照法律法規(guī)和審慎監(jiān)管原則對(duì)信托公司的設(shè)立申請(qǐng)進(jìn)行審查,作出批準(zhǔn)或者不予批準(zhǔn)的決定;不予批準(zhǔn)的,應(yīng)說(shuō)明理由。 第四節(jié)其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一、私募基金管理公司金融或投資市場(chǎng)中常說(shuō)的“私募基金”或“地下基金”(“私募基金”來(lái)自英文“private equity”),往往是指相對(duì)于受中國(guó)政府主管部門(mén)監(jiān)管的、向不特定投資人公開(kāi)發(fā)行受益憑證的證券投資基金而言的,是一種非公開(kāi)宣傳的、私下向特定投資人募集資金的一種集合投資。第四節(jié)其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)(一)私募基金與私募基金管理公司基金管理公司是指憑

33、借專(zhuān)門(mén)的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn),運(yùn)用所管理基金的資產(chǎn),根據(jù)法律、法規(guī)及基金章程或基金契約的規(guī)定,按照科學(xué)的投資組合原理進(jìn)行投資決策,謀求所管理的基金資產(chǎn)不斷增值,并使基金持有人獲取盡可能多收益的機(jī)構(gòu)。其主要職責(zé)是對(duì)基金的募集、基金份額的申購(gòu)和贖回、基金財(cái)產(chǎn)的投資、收益分配等基金運(yùn)作活動(dòng)進(jìn)行管理。當(dāng)基金管理公司管理的是私募基金時(shí),它便成為私募基金管理公司?；鸸臼侵附?jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“證監(jiān)會(huì)”)批準(zhǔn),在中華人民共和國(guó)境內(nèi)設(shè)立,從事證券投資基金業(yè)務(wù)的企業(yè)法人,公司董事會(huì)是基金公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。而基金管理公司成立以后主要的任務(wù)就是發(fā)行、管理基金,它是基金資產(chǎn)的管理和運(yùn)用者。第四節(jié)其他房地產(chǎn)金

34、融機(jī)構(gòu)(一)私募基金與私募基金管理公司目前,中國(guó)的私募按投資標(biāo)的分主要有:私募證券投資基金(經(jīng)陽(yáng)光化后又叫做陽(yáng)光私募,投資于股票,如股勝資產(chǎn)管理公司,赤子之心、武當(dāng)資產(chǎn)、星石等資產(chǎn)管理公司)、私募房地產(chǎn)投資基金(目前已經(jīng)有一些,如金誠(chéng)資本、星浩投資)、私募股權(quán)投資基金(即PE,投資于非上市公司股權(quán),以IPO為目的,如鼎輝、弘毅、KKR、高盛、凱雷、漢紅)、私募風(fēng)險(xiǎn)投資基金(即VC,風(fēng)險(xiǎn)大,如聯(lián)想投資、軟銀、IDG)。特別需要強(qiáng)調(diào)的是,公募基金是證券投資基金,只能投資股票或債券,不能投資非上市公司股權(quán),不能投資房地產(chǎn),不能投資有風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè),而私募基金可以,這就是房地產(chǎn)私募基金和房地產(chǎn)基金管理公司

35、不斷涌起的原因。第四節(jié)其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一、私募基金管理公司 (二)私募基金管理公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 面向房地產(chǎn)行業(yè)的私募基金管理公司以其自有資金和所管理的股權(quán)投資基金,直接投資于房地產(chǎn)行業(yè),以及對(duì)成長(zhǎng)型企業(yè)實(shí)施私募股權(quán)投資或發(fā)放過(guò)橋貸款。它們?yōu)槠髽I(yè)、政府、成功人士等領(lǐng)域的眾多客戶(hù)提供投資、融資、資產(chǎn)管理等一系列的金融服務(wù)。 第四節(jié)其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)二、保險(xiǎn)公司定義保險(xiǎn)公司是指經(jīng)中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)設(shè)立,并依法登記注冊(cè)的經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)組織,包括直接保險(xiǎn)公司和再保險(xiǎn)公司。它銷(xiāo)售保險(xiǎn)合約、提供風(fēng)險(xiǎn)保障。分類(lèi)保險(xiǎn)公司分為兩大類(lèi)型人壽保險(xiǎn)公司、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司。保險(xiǎn)公司是采用公司組織形式的保險(xiǎn)人,它享有

36、收取保險(xiǎn)費(fèi)、建立保險(xiǎn)費(fèi)基金的權(quán)利。同時(shí),當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí),有義務(wù)賠償被保險(xiǎn)人的經(jīng)濟(jì)損失。第四節(jié)其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)二、保險(xiǎn)公司(一)保險(xiǎn)公司的設(shè)立股份保險(xiǎn)公司類(lèi)似于其他產(chǎn)業(yè)的股份公司,由發(fā)起人根據(jù)中華人民共和國(guó)公司法(以下簡(jiǎn)稱(chēng)公司法)設(shè)立,由此具體規(guī)定了公司發(fā)起人的人數(shù)、公司債務(wù)的限額、發(fā)行股票的種類(lèi)、稅收、營(yíng)業(yè)范圍、公司的權(quán)力、申請(qǐng)程序、公司執(zhí)照等。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的公司組織由三個(gè)權(quán)力集團(tuán)組成,即股東、董事會(huì)、高級(jí)經(jīng)理人員。設(shè)立保險(xiǎn)公司時(shí)應(yīng)具備如下條件:1.有符合中華人民共和國(guó)保險(xiǎn)法(以下簡(jiǎn)稱(chēng)保險(xiǎn)法)和公司法規(guī)定的章程;2.有符合規(guī)定的注冊(cè)資本最低限額;3.有具備任職專(zhuān)業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)管

37、理人員;4.有健全的組織機(jī)構(gòu)和管理制度;5.有符合要求的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和與業(yè)務(wù)有關(guān)的其他設(shè)施。第四節(jié)其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)二、保險(xiǎn)公司 (二)房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)是整個(gè)社會(huì)保險(xiǎn)的組成部分,所謂房地產(chǎn)保險(xiǎn),主要是指以房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷(xiāo)售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn),屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范疇。第四節(jié)其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)二、保險(xiǎn)公司 (二)房地產(chǎn)保險(xiǎn)1.保險(xiǎn)基金保險(xiǎn)基金指專(zhuān)門(mén)從事風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。 2.房地產(chǎn)投保人房地產(chǎn)投保人是指對(duì)保險(xiǎn)房地產(chǎn)具有保險(xiǎn)利益,與保險(xiǎn)人訂立保險(xiǎn)契約,并交納保險(xiǎn)費(fèi)的人,可以是法人,也可以是公民自然人。 3.房地產(chǎn)保險(xiǎn)人房地產(chǎn)保險(xiǎn)人即是與房地產(chǎn)投保人訂立保險(xiǎn)契

38、約,收取保險(xiǎn)費(fèi)和在房地產(chǎn)出險(xiǎn)后負(fù)責(zé)賠償?shù)娜?如保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司以及承辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的銀行等金融機(jī)構(gòu)。第四節(jié)其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)三、小額貸款公司小額貸款公司是由自然人、企業(yè)法人與其他社會(huì)組織投資設(shè)立的,不吸收公眾存款而經(jīng)營(yíng)小額貸款業(yè)務(wù)的有限責(zé)任公司或股份有限公司。小額貸款公司是企業(yè)法人,有獨(dú)立的法人財(cái)產(chǎn),享有法人財(cái)產(chǎn)權(quán),以全部財(cái)產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)民事責(zé)任。 小額貸款公司的注冊(cè)資本來(lái)源應(yīng)全部為實(shí)收貨幣資本,由出資人或發(fā)起人一次足額繳納。 第四節(jié)其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)四、典當(dāng)行定義典當(dāng)行、,俗稱(chēng)當(dāng)鋪,是專(zhuān)門(mén)發(fā)放質(zhì)押貸款的非正規(guī)邊緣性金融機(jī)構(gòu),是以貨幣借貸為主和商品銷(xiāo)售為輔的市場(chǎng)中介組織。典當(dāng)行的主營(yíng)業(yè)務(wù)為

39、典當(dāng)業(yè)務(wù),其法律性質(zhì)幾乎等同于商業(yè)銀行的短期抵押貸款業(yè)務(wù)。但是與商業(yè)銀行的貸款相比,典當(dāng)具有當(dāng)物多樣化、手續(xù)便捷、當(dāng)金使用不受限制等優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)融資中發(fā)揮的作用首先,對(duì)一些急需湊錢(qián)付房屋全款的個(gè)人客戶(hù),通過(guò)選擇典當(dāng)原有房子可湊齊全價(jià)房款。 。 其次,盡管目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)典當(dāng)息費(fèi)一般為3.2%/月,但房地產(chǎn)典當(dāng)作為一種快速、靈活和便捷的短期融資理財(cái)工具,已越來(lái)越多地融入到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和日常生活當(dāng)中,運(yùn)用房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)娜艘苍絹?lái)越多。 最后,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)涉及到的抵押物范圍極其廣泛, 。第四節(jié)其他房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)五、住房置業(yè)擔(dān)保有限公司定義住房置業(yè)擔(dān)保有限公司是指依照住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法設(shè)立

40、的公司。在借款人無(wú)法滿(mǎn)足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下,住房置業(yè)擔(dān)保有限公司為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同,提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 特點(diǎn)首先,住房置業(yè)擔(dān)保有限公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保,是個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充。其次,住房置業(yè)擔(dān)保是特定的專(zhuān)業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的保證擔(dān)保,以區(qū)別其他形式的住房保證擔(dān)保行為。最后,住房置業(yè)擔(dān)保規(guī)定了保證方式和反擔(dān)保方式。 THANK YOU房地產(chǎn)金融（第五版）完整版PPT課件 第四章 房地產(chǎn)信貸通過(guò)對(duì)本章的學(xué)習(xí),學(xué)生應(yīng)了解或掌握如下內(nèi)容:1.房地產(chǎn)信貸的含義、特征及條件;2.房地產(chǎn)信貸資金的籌集渠道及籌集特征;3.房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀;4.房地產(chǎn)信貸的積極

41、效應(yīng)。【學(xué)習(xí)目標(biāo)】 導(dǎo)言目前,間接融資方式仍然是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的基本融資形式,其中最典型、最重要的間接融資方式就是商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)以追求利潤(rùn)最大化為經(jīng)營(yíng)目標(biāo),而房地產(chǎn)業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景,且能夠獲得較高的經(jīng)濟(jì)效益,這與金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相一致,因而房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)成為商業(yè)銀行的主營(yíng)業(yè)務(wù)之一,是各商業(yè)銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。但由于房地產(chǎn)業(yè)投資同時(shí)又具有規(guī)模大、期限長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn),再加上各地區(qū)發(fā)展極不平衡,所以商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)又成為其主要風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)之一,是各商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的重點(diǎn)。第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述一、房地產(chǎn)信貸的基本特征定義房地產(chǎn)信貸主要是指以商業(yè)銀行為主體的房地產(chǎn)

42、金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)為服務(wù)對(duì)象,圍繞房地產(chǎn)再生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)放貸款的借貸活動(dòng),即各房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用各種信用手段,把動(dòng)員和籌集起來(lái)的社會(huì)閑散資金的支配權(quán)讓渡給土地和房屋的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)者以及住房購(gòu)買(mǎi)、消費(fèi)者。特征(一)貸款投向受到嚴(yán)格控制 (二)貸款期限較長(zhǎng)(三)貸款規(guī)模與資產(chǎn)占比有限制第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿(mǎn)足的條件信貸條件是指銀行等金融機(jī)構(gòu)為保證貸出資金的按期回收和應(yīng)有效益,事先對(duì)申請(qǐng)貸款的單位或個(gè)人提出的要求。房地產(chǎn)信貸與其他信貸一樣,是資金的有償轉(zhuǎn)讓,是以?xún)斶€為條件的借貸活動(dòng),即必須以一定的信貸條件為借貸活動(dòng)成立的前提。第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿(mǎn)足的條件(一)房地產(chǎn)信

43、貸設(shè)立條件的原因苛刻的信貸條件雖然對(duì)銀行有利,但卻限制了信貸業(yè)務(wù)的擴(kuò)大;寬松的信貸條件雖然對(duì)借方有利,也符合政府的要求,但要以按期償還本息為限。這樣,一定的信貸條件就成為房地產(chǎn)信貸活動(dòng)展開(kāi)的前提條件。(二)房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿(mǎn)足的基本條件房地產(chǎn)信貸必須以抵押或擔(dān)保作為設(shè)立的基本條件。以房地產(chǎn)作為抵押品為條件來(lái)發(fā)放房地產(chǎn)貸款,這是減少貸款償還風(fēng)險(xiǎn)的有效辦法,從而房地產(chǎn)抵押信貸便成為現(xiàn)行最普遍、最基本的一種信貸形式。第一節(jié)房地產(chǎn)信貸概述二、房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿(mǎn)足的條件 (三)房地產(chǎn)信貸應(yīng)滿(mǎn)足的其他條件1.借款單位應(yīng)滿(mǎn)足的條件(1)借款單位必須是依法批準(zhǔn)的法人單位。(2)借款單體必須實(shí)行自主生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和獨(dú)立核算。

44、(3)借款單位必須擁有一定的自有資金。(4)借款單位要在銀行開(kāi)立賬戶(hù),將所有業(yè)務(wù)收入存入開(kāi)戶(hù)銀行,并由銀行辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。(5)借款單位必須具有年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)文件,這些計(jì)劃和設(shè)計(jì)文件是經(jīng)過(guò)企業(yè)審批部門(mén)認(rèn)可和確定的。(6)借款單位必須具有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度,并定期向貸款銀行提供經(jīng)費(fèi)計(jì)劃和財(cái)務(wù)收支計(jì)劃以及會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。2.個(gè)人借款應(yīng)滿(mǎn)足的條件(1)首付款額度。首付款額度是指購(gòu)房者支付占住房總價(jià)一定比例的先期購(gòu)房款額度。(2)貸款期限。貸款期限是指借方從貸方取得房地產(chǎn)貸款到償還時(shí)的期限。(3)利息支付。借款人按期支付利息是建立個(gè)人住房貸款的重要條件。第二節(jié)房地產(chǎn)信

45、貸資金的籌集與運(yùn)用一、房地產(chǎn)信貸資金的籌集渠道(一)政策性房地產(chǎn)銀行資金的籌集定義政策性銀行是以國(guó)家政策為指導(dǎo),以計(jì)劃管理為手段,在特定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi),直接或間接地從事政策性融資活動(dòng)的金融機(jī)構(gòu)。渠道(1)國(guó)家財(cái)政基本建設(shè)資金;(2)預(yù)算內(nèi)行政事業(yè)單位住房基金;(3)預(yù)算內(nèi)行政事業(yè)單位出售公房回收的資金及住房租賃保證金;(4)職工住房公積金;(5)發(fā)行地方住房建設(shè)債券籌集的資金;(6)國(guó)際金融機(jī)構(gòu)向地方政府提供的住房貸款資金;(7)政策性住房信貸。第二節(jié)房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用(二)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資金的籌集概述對(duì)商業(yè)銀行而言,信貸資金主要包括銀行自有資金、各類(lèi)存款、借入資金、同業(yè)往來(lái)資金、發(fā)

46、行金融債券和出售可轉(zhuǎn)讓大額定期存單、國(guó)外借款等。渠道1.自有資金2.各類(lèi)存款3.借入資金4.同業(yè)往來(lái)資金 5.發(fā)行金融債券和出售可轉(zhuǎn)讓大額定期存單6.國(guó)外借款7.其他第二節(jié)房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用二、房地產(chǎn)信貸資金籌集的特征 (一)籌集來(lái)源相對(duì)穩(wěn)定 (二)政策性房地產(chǎn)銀行資金主要源自房地產(chǎn)業(yè) (三)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸資金籌集渠道具有廣泛性 (四)籌集手段(方式)呈現(xiàn)多樣性 第二節(jié)房地產(chǎn)信貸資金的籌集與運(yùn)用三、房地產(chǎn)信貸資金的運(yùn)用信貸資金投向的選擇是資金運(yùn)用當(dāng)中的關(guān)鍵一環(huán)。從房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流程及其融資需求來(lái)看,資金問(wèn)題涉及每一個(gè)流程階段。一般來(lái)講,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流程包括生產(chǎn)階段、經(jīng)營(yíng)階段和消費(fèi)

47、階段。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行要求金融機(jī)構(gòu)從買(mǎi)賣(mài)雙方兩端注入資金,即金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)業(yè)是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的雙向支持來(lái)體現(xiàn)的。第三節(jié)房地產(chǎn)信貸狀況及其積極效應(yīng)一、2002年以來(lái)房地產(chǎn)信貸狀況項(xiàng)目 年份本年資金來(lái)源小計(jì)國(guó)內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他資金來(lái)源其他資金來(lái)源0.8各項(xiàng)貸款(年底余額)2002 9 749.95 2 220.34157.23 2 738.45 4 619.90 3 695.92131 293.90200313 196.923 138.27170.003 770.696 106.054 884.84158 996.20200417 168.773 158.41228.2

48、05 207.568 562.596 850.07178 197.80200521 397.843 918.08257.817 000.3910 221.568 177.25194 690.40200627 135.555 356.98400.158 597.0912 781.3310 225.06225 347.20200737 477.967 015.64641.0411 772.5318 048.7514 439.00261 691.00200839 619.367 605.69728.2215 312.1015 973.3512 778.68303 468.00200957 799.0

49、411 364.51479.3917 949.1228 006.0122 404.81399 685.00201072 944.0412 563.70790.6826 637.2132 952.4526 361.96479 196.00201185 688.7313 056.80785.1535 004.5736 842.2229 473.78547 947.00201296 536.8114 778.39402.0939 081.9642 274.3833 819.50629 910.002013122122.4719672.66534.1727424.9554490.7043592.567

50、189612014121991.4821242.61639.2650419.8049689.8139751.858167702015125203.1620214.38296.5349037.55655654.6044523.68939540表4-1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源及金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總額單位:億元第三節(jié)房地產(chǎn)信貸狀況及其積極效應(yīng)一、2002年以來(lái)房地產(chǎn)信貸狀況項(xiàng)目 年份本年資金來(lái)源小計(jì)國(guó)內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他資金來(lái)源其他資金來(lái)源0.8各項(xiàng)貸款(年底余額)2002 9 749.95 2 220.34157.23 2 738.45 4 619.90 3 695.92131 293.9

51、04 884.84158 996.20200417 168.773 158.41228.205 207.568 562.596 850.07178 197.80200521 397.843 918.08257.817 000.3910 221.568 177.25194 690.40200627 135.555 356.98400.158 597.0912 781.3310 225.06225 347.20200737 477.967 015.64641.0411 772.5318 048.7514 439.00261 691.00200839 619.367 605.69728.2215 3

52、12.1015 973.3512 778.68303 468.00200957 799.0411 364.51479.3917 949.1228 006.0122 404.81399 685.00201072 944.0412 563.70790.6826 637.2132 952.4526 361.96479 196.00201185 688.7313 056.80785.1535 004.5736 842.2229 473.78547 947.00201296 536.8114 778.39402.0939 081.9642 274.3833 819.50629 910.002013122

53、122.4719672.66534.1727424.9554490.7043592.567189612014121991.4821242.61639.2650419.8049689.8139751.858167702015125203.1620214.38296.5349037.55655654.6044523.68939540表4-1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源及金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總額單位:億元項(xiàng)目 年份國(guó)內(nèi)貸款(億元)同比增長(zhǎng)(%)開(kāi)發(fā)總貸款(億元)同比增長(zhǎng)(%)國(guó)內(nèi)貸款/各項(xiàng)貸款余額(%)開(kāi)發(fā)總貸款/各項(xiàng)貸款余額(%)開(kāi)發(fā)總貸款/資金來(lái)源(%)2002 2220.34 5 916.261.

54、694.5160.6820033138.2741.348 023.1135.611.975.0560.8020043158.410.6410 008.4824.751.775.6258.2920053918.0824.0512 095.3320.852.016.2156.5320065356.9836.7215 582.0428.832.386.9157.4220077015.6430.9621 454.6437.692.688.2057.2520087605.698.4120 384.37-4.992.516.7251.45200911364.5149.4233 769.3265.662.8

55、48.4558.43201012563.7010.5538 925.6615.272.628.1253.36201113056.803.9242 530.589.262.387.7649.63201214778.3913.1948 597.8914.272.357.7250.34201319672.6633.1263265.2230.182.748.8051.80201421242.617.9860994.46-3.592.607.4750.00201520214.38-4.8464738.066.142.156.8951.71表4-2 表4-1中相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果第三節(jié)房地產(chǎn)信貸狀況及其積極效

56、應(yīng)一、2002年以來(lái)房地產(chǎn)信貸狀況從表4-1與表4-2可以看出,目前中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的50%以上來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)貸款,而且開(kāi)發(fā)企業(yè)所獲得的金融機(jī)構(gòu)總貸款占其各項(xiàng)貸款余額的比例大多在6%以上,這個(gè)比例是比較高的。信貸資金的變化情況與政府的宏觀調(diào)控政策密切相關(guān)。第三節(jié)房地產(chǎn)信貸狀況及其積極效應(yīng)一、2002年以來(lái)房地產(chǎn)信貸狀況2002年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控可分為3個(gè)階段:第一階段是2003年三季度至2008年三季度調(diào)控政策方向是控制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲;第二階段是2008年四季度至2009年四季度調(diào)控政策方向是鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資;第三階段是2010年一季度至今調(diào)控政策的目標(biāo)是遏制

57、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。第三節(jié)房地產(chǎn)信貸狀況及其積極效應(yīng)二、房地產(chǎn)信貸的積極效應(yīng)(一)房地產(chǎn)信貸的推行,徹底改變了住房面貌(二)房地產(chǎn)信貸的推行,有利于解決居民的住房問(wèn)題(三)房地產(chǎn)信貸的推行,促進(jìn)了住房資金的合理運(yùn)行(四)房地產(chǎn)信貸的推行,促進(jìn)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改善THANK YOU房地產(chǎn)金融（第五版）完整版PPT課件 第五章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款通過(guò)對(duì)本章的學(xué)習(xí),學(xué)生應(yīng)了解或掌握如下內(nèi)容:1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的含義、貸款的“杠桿效應(yīng)”原理及其表現(xiàn)形式;2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主體、分類(lèi)及特點(diǎn);3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款抵押擔(dān)保方式;4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的操作流程;5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)主要類(lèi)型、風(fēng)險(xiǎn)管理

58、原則以及風(fēng)險(xiǎn)防范措施?！緦W(xué)習(xí)目標(biāo)】 導(dǎo)言所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,是指貸款人向借款人(開(kāi)發(fā)商)發(fā)放的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及其配套設(shè)施建設(shè)的資金。目前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款仍然屬于國(guó)內(nèi)各大商業(yè)銀行的主要業(yè)務(wù)之一,而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),各大商業(yè)銀行的貸款也依然是其主要的資金來(lái)源。因此,與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款有關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí),就成為金融行業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員首先必須了解的一項(xiàng)內(nèi)容。相對(duì)于其他業(yè)務(wù)品種的貸款而言,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款具有收益大、風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn),因此貸款人一般需要以借款人提供某種擔(dān)保為前提,在評(píng)價(jià)綜合收益的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎辦理。第一節(jié)開(kāi)發(fā)商借款的原因一、貸款的“杠桿效應(yīng)”原理例5-1假設(shè)自有資金為1 000萬(wàn)元,貸款與自

59、有資金的比例為21,貸款利率為10%,投資收益率為20%,投資期限為1年。投資收益=(1 000+2 000)20%1=600(萬(wàn)元)貸款利息=2 00010%1=200(萬(wàn)元)投資凈收益=600-200=400(萬(wàn)元)自有資金收益率=4001 000100%=40%計(jì)算貸款“杠桿效應(yīng)”公式R=Mi+Ey(5.1)其中:R為投資收益率;i為貸款利率;y為自有資金收益率;M為借貸資金所占比例;E為自有資金所占比例。第一節(jié)開(kāi)發(fā)商借款的原因一、貸款的“杠桿效應(yīng)”原理例5-2在例5-1中,假設(shè)貸款與自有資金的比例由21變?yōu)?1,其他條件不變。則有:投資收益=(1 000+5 000)20%1=1 20

60、0(萬(wàn)元)貸款利息=5 00010%1=500(萬(wàn)元)投資凈收益=1 200-500=700(萬(wàn)元)自有資金收益率=7001 000100%=70%第一節(jié)開(kāi)發(fā)商借款的原因二、“杠桿效應(yīng)”的表現(xiàn)形式第一節(jié)開(kāi)發(fā)商借款的原因二、“杠桿效應(yīng)”的表現(xiàn)形式例5-3例5-4第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主體、分類(lèi)及特點(diǎn)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款涉及兩方主體:貸款人借款人第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的主體、分類(lèi)及特點(diǎn)二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的分類(lèi)(一)按照貸款對(duì)象劃分分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款兩類(lèi)。前者以房地產(chǎn)項(xiàng)目為貸款對(duì)象,主要考察具體項(xiàng)目的盈利能力,以項(xiàng)目土地使用權(quán)或在建工程等固定資產(chǎn)為抵押的封閉貸款。