1、工作行為規(guī)范系列科技園物業(yè)管理公約（標準、完整、實用、可修改）編號：FS-QG-49843科技園物業(yè)管理公約Science Park Property Management Convention說明：為規(guī)范化、制度化和統一化作業(yè)行為，使人員管理工作有章可循，提高工作效率和責任感、歸屬感，特此編寫?？萍脊I(yè)園物業(yè)管理公約為了加強工業(yè)園區(qū)的管理，保持物業(yè)的完好美觀，維護全體業(yè)主（或使用人）的合法權益，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據國家有關物業(yè)管理的法規(guī)政策制定本公約。一、定義（一）在本公約中，除文意另有所指外：1、本園區(qū)：總建筑面積為 70000 平方米。以 XX 科技工業(yè)園區(qū)竣工備案時的實際測雖

2、總建筑面積為準。北京市國有土地使用權出讓合同：開有限國用（2004）第41 號東至:；南至:； 西至:;北至：。2、業(yè)主：指對某個單元擁有或共同擁有合法產權的人士，包括其日后的合法繼承人或承讓人（包括轉讓、饋贈及互易等）。如 果該單元已被合法抵押，則業(yè)主應包括該抵押人和抵押權 人。3、使用人：指不擁有物業(yè)的產權，只做為物業(yè)的實際使用人。4、 發(fā)展商：指投資建造該工業(yè)區(qū)的北京博大公司。XX 投資有 限5、單元：指該工業(yè)區(qū)內業(yè)主擁有房屋所有權的單元廠房或研發(fā)樓一個標準層平面。6、管理費用：指zz 物業(yè)管理有限責任公司用于管理及 保養(yǎng)本園區(qū)而引起的所有費用及開支。7、本公約：指當事人于簽署日期簽署的

3、，并包括附屬文件及一切有關管理本工業(yè)園區(qū)的其它文件。8、入住通知書：指發(fā)展商于該工業(yè)園區(qū)可以交付給各業(yè)主使用時發(fā)給各業(yè)主的通知書。9、 公共地方：指業(yè)主/使用人戶門以外的地方，其中包括：樓內，如：樓梯間、通道、電梯間、地下室、管理者辦事處、升降機房、水箱間、配電室、泵房、消防泵房、電視系統控制室、電話交換箱等；樓外，如：園區(qū)入口、行人道、地上地下停車場、行 車道、綠化區(qū)、休憩地方、電表房、消防及保安設備控制室、天井及為本工業(yè)園區(qū)的業(yè)主（或使用人）、來訪者而設置并共用的地方或花園。10、公共設施：指公共地區(qū)內所有業(yè)主共用的各種儀器 設備、電機、機房、電纜、電線、管道等，但任何只供個別業(yè)主（或使用

4、 人）使用的設施不包括在內。11、保留地方：指發(fā)展商在整體發(fā)展中未出售及保留產權的地方。12、配套設施：指發(fā)展商為各業(yè)主提供的各種有償或無 償的服務設施。13、外墻：指本工業(yè)園區(qū)的所有或部分外墻。14、管理規(guī)則：指物業(yè)管理公司為維護各業(yè)主的利益實 施有效管理而制定的有關管理規(guī)則。15、裝修規(guī)則：指物業(yè)管理公司就各業(yè)主在其所屬單元 的裝修、更改、加建及裝飾所作的規(guī)定。16、綠化區(qū)：由發(fā)展商所設計規(guī)劃在本工業(yè)園區(qū)內實施 綠化的地區(qū)。17、管理委員會：指各業(yè)主按照本公約適時召開的業(yè)主 大會上選出的管理委員會（以下簡稱管委會）。18、業(yè)主大會：由全體業(yè)主組成，決定本物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。

5、二、總則zz 物業(yè)管理有限責任公司（以下簡稱物業(yè)管理公司）是該園區(qū)的物業(yè)管理機構。在管委會未成立前，業(yè)主或使用人同意由發(fā)展商指定的上述機構依照法律授權及有關規(guī)定對 本園區(qū)的房屋、公共設施、秩序等事務行使管理權。全體業(yè) 主及有關人員均應支持配合物業(yè)管理公司工作，并有權對物 業(yè)公司的工作提出意見和建議。公約雙方在平等互利及嚴格遵守國家法律法規(guī)的基礎 上制訂本公約及附屬文件并履行各自的權利、職責和義務， 并應知曉對自己的行為應該承擔的法律責任和道德責任。第一章業(yè)主的權利與義務第一條業(yè)主的權利在各業(yè)主遵守本公約的所有規(guī)定及政府訂立的有關法 規(guī)并按期繳納有關費用的條件下，各業(yè)主將享有下述權利 :1、 每

6、個業(yè)主對其單元有全權處理權，包括出售、轉讓、抵押、按揭、出租、批準享用或以其他方式處置或變賣，而無須其他業(yè)主或對該園區(qū)有任何權益的人士同意，但該處理 須明確地受本公約限制和保障。若任何業(yè)主出租其單元給任 何租戶，須就該租戶應當履行及遵守本公約的條款向其他業(yè) 主負責。2、 各業(yè)主將其所屬單元出售、轉讓、抵押或出租于第三 者時，不得將其享有該單元的任何權利與其擁有的使用權分開出售、轉讓、抵押或出租。3、 各業(yè)主、租戶及其雇傭工人、中介人或許可人均對有 關公共地方有通行權。但各業(yè)主須負責此地方的所有維修費、 改善或加建等工程的費用4、依法合理使用房屋建筑共用設施和公共場所的權利。包括所有下水道，污水

7、渠、化糞池、上水管（閥）、通風管道、氣體供應管道及所有高壓、低壓、微壓電纜或電線。5、 各業(yè)主在繳足所有應付管理費用時， 有權享受物業(yè)管 理公司提供的服務。6、有權按國家法規(guī)政策及物業(yè)管理公司有關規(guī)定進行室內裝飾裝修。7、對園區(qū)的各項管理決策，擁有投票權。8、有權對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評。9、 有權根據房屋建筑共同部位、 共同設施設備和物業(yè)管 理范圍內的市政共用設施的狀況，建議物業(yè)管理公司及時組織修繕。10、 有權要求物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物 業(yè)管理收支帳目。11、 有權要求房屋毗連部位的其他維修責任人承擔養(yǎng)護 責任， 對方不維修養(yǎng)護或不予配合的，可要求物業(yè)管理公司 強制

8、維修保養(yǎng)， 并按規(guī)定分攤費用。各業(yè)主均享有其所屬單的絕對使用權，但除作為居住外不得作其他用途。第二 條業(yè)主的義務在使用、轉讓或租賃所擁有物業(yè)時，請您遵守物業(yè)管理 法規(guī)政策并遵守以下條款：應與其他非業(yè)主使用人建立合法租賃關系，告知對方遵守本公約及物業(yè)管理公司根據管理的需要而制定的各 項規(guī)則。如轉讓，前業(yè)主在轉讓日前一周應將其名下的各項 費用交清， 受讓人應知曉各項管理費用的收取辦法。在轉讓或租賃時，請您提前一個月以書面形式告知物業(yè)管理公司并將使用人所簽署的承諾書交于物業(yè)管理公 司。前業(yè)主如未能交清應付的管理費及其它相關費用， 物業(yè)管理公司有權向前業(yè)主或使用人追討。執(zhí)行管委會或業(yè)主大會的決議、決定

9、。委托物業(yè)管理公司負責房屋、設備、設施、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、保安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應遵守物業(yè)管理公司根據政府有關法規(guī)政策和管委會委托制定 的各項規(guī)章制度。業(yè)主及物業(yè)使用人應積極配合物業(yè)管理公司的各項管理工作。業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)管理公司的管理工作如有 意見或建議，可直接向物業(yè)管理公司投訴，發(fā)生爭議時可通 過管委會協調解決。加強安全防范意識，自覺遵守有關安全防范的規(guī)章 制度，做好防火防盜工作，確保家庭及人身財產安全。各業(yè)主進行室內裝修，應遵守有關物業(yè)管理公司制 訂的裝修管理規(guī)定，獲得物業(yè)管理公司的同意后，方可進入 園區(qū)，并交納裝修保證金(詳見裝修管理協議書)。業(yè)主如委托物業(yè)管理

10、公司對其自用部分和毗連部 位的有關設施、設備進行維修、養(yǎng)護，應支付相應費用。凡房屋建筑及附屬設施設備已經或可能妨礙、危害 毗連房屋的他人利益、安全或有礙外觀統一、市容觀瞻的， 按規(guī)定應由業(yè)主單獨或聯合維修、養(yǎng)護的，業(yè)主應及時進行 維修養(yǎng)護；拒不進行維修養(yǎng)護的，由管委會委托物業(yè)管理公 司進行維修養(yǎng)護，其費用由當事業(yè)主按規(guī)定分攤。10、在本物業(yè)范圍內，請不要有下列行為：擅自改動房屋結構、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等 部位的顏色、形狀和規(guī)格)、設計用途、功能和布局等；對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場 等共用設施及場地；損壞、拆

11、除或改造供電、供氣、供暖、通訊、有線電 視系統等；隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；在該住宅區(qū)的任何部分存放危險及易燃易爆物品；踐踏、占用綠化地，損壞、涂劃園林建筑小品；在工業(yè)園區(qū)內制造各種噪音及大聲喧嘩影響他人的 休息；將其單元用作非法或不道德，或與土地批文、政府用途許可、交付使用通知書或與本公約相抵觸的用途，不得有滋擾、損害其他業(yè)主的事情發(fā)生；要求物業(yè)管理公司及其下屬為其提供與該園區(qū)管理無關的服務；阻塞任何公共地方或放置垃圾、廢物于公共地方內；(否則，物業(yè)管理公司有權將該物件移走，所產生費用由 該業(yè)主承擔，對該業(yè)主的損失，物業(yè)管理公司不需負責)；涂污公共地方或公共服務設施，張貼任何通告、懸

12、掛招牌或其它物件于戶外及公用地方；(13)隨意停放車輛；(14)在公共場所、道路亂設攤點；亂搭、亂建、亂掛、設立廣告牌；(15)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為。11、各業(yè)主應如期付清其名下應分攤的管理費、維修基金及其它款項。12、業(yè)主須負責承擔維修住宅區(qū)的結構，包括外墻、公共地方及公共設施等費用。并按時交納其名下物業(yè)須付的稅項、水電等有關公共設施費用。13、因業(yè)主違約的行為導致該住宅區(qū)或其中一部分被毀壞，則違約業(yè)主對因此而產生的所有損失、損害、費用、訴訟、索賠及要求須負有賠償責任。第二章發(fā)展商的責任及權利第三條在管委會成立之前，負責制定管理公約。第四條審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理制度。第

13、五條檢查監(jiān)督物業(yè)管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。第六條審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算及決算。第七條委托物業(yè)管理公司管理的房屋、設施、設備應達到國家驗收標準要求。第八條向物業(yè)管理公司提供所需全部圖紙、檔案、資料第九條當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費用時，有義務負責催繳。第十條協調、處理本物業(yè)未交付使用前的管理遺留問題。第十一條協助物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動。第十二條組織籌建本物業(yè)管委會。第十三條承擔本物業(yè)保修期內的維修責任。第三章物業(yè)管理公司的權利與責任第十四條物業(yè)管理公司依據有關法規(guī)，結合實際情況， 制訂本園區(qū)管理的相關規(guī)定。第十五條依照管理

14、公約和委托管理合同對本園區(qū)實施 管理。第十六條依照管理公約和委托管理合同收取管理費、維 修基金及其它代收代繳費用。第十七條物業(yè)管理公司有權對違約業(yè)主提出訴訟。第十八條物業(yè)管理公司有責任在業(yè)主入住組織成立第一屆管委會。第十九條有權要求管委會協助管理。50%寸，協助第二十條有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項服務業(yè)務。第二十一條有權制止違反有關小區(qū)管理的規(guī)章制度的行為。第二十二條物業(yè)管理公司有責任對本園區(qū)的公共場所 的照明、消防設備、保安設備、機電設備、園林綠化地等公 用設施進行管理和維護，并保持其良好的功效。第二十三條保持園區(qū)內公共地方的清潔衛(wèi)生。第二十四條保持園區(qū)內公共綠地的清潔

15、，并進行合理養(yǎng) 護。第二十五條對園區(qū)內的車輛進行管理，定位停放，并收取停放費。第二十六條安排管理人員和保安人員對園區(qū)進行日常 巡視，對違章行為進行糾正及處罰。第二十七條收取的各項費用將用于日常管理，房屋、公 共設施設備、環(huán)境綠化等的維護和保養(yǎng)，并實行?？顚Ｓ?， 年度費用收支情況張榜公布，接受上級部門及交費人的監(jiān)督。第二十八條物業(yè)管理公司及其職員在下列情況時無需對業(yè)主及使用者負責：1 、 因任何設施設備必要的保養(yǎng)、維修及更換；2、自然災害，如水災、地震、大風或其它不可抗拒的損害、毀滅；3、無法避免的燃料、能源、電力、材料、供水的短缺4、物業(yè)管理公司所無法控制的其它一切原因。第二十九條在適當的時候

16、為本園區(qū)的公共地方包括公 共設施投保， 以物業(yè)管理公司的名義統一支付保險費以使該 保險有效。第四章管委會第三十條管委會的組建:1、當入住率達到 50%寸，發(fā)展商、物業(yè)管理公司在房地 局小區(qū)辦指導監(jiān)督下成立管委會籌備組、制定組建管委會實 施方案起草管委會章程。2、籌備組與業(yè)主、使用人代表進行協商，推薦管委會委員候選人。3、管委會委員人數以 5-15 人單數為宜，其中使用人不 超過管委會委員總數的 30%4、 籌備組組織召開全體業(yè)主、 使用人代表參加的第一次 業(yè)主大會，審議通過管委會章程，選舉管委會委員，組建管 委會。5、 業(yè)主投票實行本園區(qū)每一單元一票內一個租賃單位一票；使用者實行本園 區(qū)6、

17、召開管委會第一次會議，選舉產生管委會主任。管委會主任必須是業(yè)主或業(yè)主代表。7、管委會經批準成立后，籌備組職能終止。第三十一條管委會的主要職責：1、選聘或解聘物業(yè)管理公司，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè) 管理合同。2、 審議物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務收費標準、年度計劃、財務預算和結算。3、聽取產權人、使用人的意見和建議， 監(jiān)督物業(yè)管理公 司的管理服務活動。4、審議批準物業(yè)管理公司制訂的物業(yè)管理規(guī)章制度。5、組織召開業(yè)主大會。6、協助物業(yè)管理公司開展各項工作。第三十二條業(yè)主大會職責：1、聽取管委會工作報告；2、 審議和通過上一年度財務結算和下一年度財務預算；3、 審核與修訂管理公約、管委會章程等文件；4、 決定物業(yè)管理公司的選聘、續(xù)聘與改聘；5、管委會的換屆選舉與委員的增減 ；第三十三條業(yè)主大會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和 政策相抵觸。不得背離物業(yè)管理委托合同的有關條款。如違 反此規(guī)定，物業(yè)管理行政主管部門有權予以糾正或撤消。第五章法律責任第三十四條凡有違反本公約規(guī)定者，除制止其行為外，