1、土地使用權轉讓的條件1、土地使用權轉讓的概念土地使用權轉讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權再轉移的行為。具體而言，是指通過 出讓方式取得土地使用權的土地使用者，按照出讓合同等有關規(guī)定的期限或條件，對土地投入一定 資金進行開發(fā)后，通過有償?shù)某鍪邸?1交換和無償贈與等方式，把土地使用權單獨或隨地上建筑物、 其他附著物的所有權轉讓給受讓人。土地使用權出讓合同和登記文件所載明的權利和義務隨之轉移 給受讓人。2、土地使用權轉讓的條件在我國，土地使用權依法轉讓受法律保護，根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定，以出讓方式取得的土 地使用權轉讓時應符合以下基本條件。按照土地使用權出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓

2、金，并取得土地使用權證書按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其 他建設用地條件為規(guī)范土地使用權轉讓活動，土地使用權的轉讓還要受以下幾個條件的限制：通過轉讓取得的土地使用權，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同規(guī)定的使用 年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉讓合同終止日期和建設項目完成日期不得超過原 出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設項目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權利、義務和各項用 地要求。土地使用權轉讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權受讓人的權利、義務全部隨之轉移。土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓;土地使用者轉讓

3、地上建筑 物、其他附著物所有權的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為 動產(chǎn)轉讓的除外。土地使用權轉讓時，如需改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須事先向土地主管部門和規(guī)劃部門 提出申請，經(jīng)審核批準，調(diào)整土地使用權出讓金，方可進行轉讓。原行政劃撥土地使用權的轉讓，土地轉讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門申請 補簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續(xù)后，才取得轉讓的合法權利，通過轉 讓方式取得土地使用權的受理人，必須與轉讓人簽訂轉讓合同，并共同到土管部門辦理土地使用權 過戶登記手續(xù)，換取土地使用證。土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先

4、購買權;土地使用權轉讓 的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定最高限價)來防止。3、土地使用權轉讓的方式土地使用權的轉讓有三種方式，即出售、交換、贈與。土地使用權出售土地使用權出售是指土地使用權的出售方將土地使用權轉移給購買方，購 買方為此支付土地使用權價款的行為。土地使用權的出售，只轉移土地使用權，所有權仍屬于國家。土地使用權交換土地使用權交換，也叫“互易”，指當事人雙方約定互相轉移土地使用權， 或一方轉移土地使用權，另一方轉移金錢以外的物的行為。它是以一方當事人需要支配對方的土地 使用權為前提，是雙方當事人的合意，是一種權利客體的交換。土地使用權贈與土地使用權贈與，

5、指贈與人(原土地使用權受讓人或者再受讓|人)自愿將 自己的土地使用權無償轉移給受贈人，受贈人表示接受的法律行為。贈與的基本特征是無償，與出 售一樣，贈與的仍只是土地使用權，土地所有權仍歸國家。土地使用權方式?jīng)Q定了轉讓條件有所不同以出讓方式取得的土地使用權，房地產(chǎn)項目轉讓時，應當符合城市房地產(chǎn)管理法第三十八 條規(guī)定的轉讓房地產(chǎn)的條件。要按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓 合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓；要按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓。這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設的，實際投入房屋建設工程的資金額應

6、占全部開發(fā)投 資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設用地條件，方可轉讓。上述 兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產(chǎn)項目。這樣規(guī)定，其目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟 取暴利，以保證開發(fā)建設的順利實施。以劃撥方式取得的土地使用權，應符合城市房地產(chǎn)管理法第三十九條的規(guī)定，其中規(guī)定了 以劃撥方式取得的土地使用權在轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時應具備的條件。對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)項目，要轉讓的前提是必須經(jīng)有批準權的人民政府審 批。經(jīng)審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權 出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金后，才能進行

7、轉讓;第二種是可以不辦理土 地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產(chǎn)，但轉讓方應將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其 他處理。府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)。一是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于城市房地產(chǎn)管理法第二十三條規(guī)定的 項目，即用于國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、 交通、水利等項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟適用住房采取行政劃撥的方式進 行，因此，經(jīng)濟適用住房項目轉讓后仍用于經(jīng)濟適用住房的，經(jīng)有批準權限的人民政府批準，也可 以不補辦出讓手續(xù)。二是私有住宅轉讓后仍用于居住的;三是按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有

8、住宅的；四是同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓；五是轉讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；六是根據(jù)城市規(guī)劃，土地使用權不宜出讓的;七是縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采 取土地使用權出讓方式的其他情形。4、土地使用權轉讓需履行的程序城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二十一條規(guī)定：轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應 當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā) 主管部門備案。房地產(chǎn)項目轉讓涉及房地產(chǎn)項目建設單位的轉移，涉及項目轉讓方已經(jīng)簽訂的合同 的效力。為了保護已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓人簽訂合同的當事人的權利，要求

9、房地產(chǎn)項目轉讓的雙方 當事人在辦完土地使用權變更登記后30天內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。在辦理備案手續(xù)時，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要審核項目轉讓是否符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定;房地產(chǎn)開發(fā)項目轉 讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設計、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更;相關的權利、義務是否 已經(jīng)轉移;新的項目開發(fā)建設單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件;同時要變更開發(fā)建設單位的名稱。 上述各項均滿足規(guī)定條件，轉讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門有 權責令補辦有關手續(xù)或者認定該轉讓行為無效，并可對違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行處罰。備案應當提供的文件，在該條例中只提到了房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同

10、，各地在制定具體辦法時 應當進一步明確應當提供的證明材料。如受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件、拆遷的落實情況、土地 使用權的變更手續(xù)以及其他的證明材料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權登記手續(xù)后30 天內(nèi)，到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項目轉讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉讓行為無效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開 發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補償?shù)模疬w安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人， 項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。房屋拆遷補償安置是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一。項目轉讓之 后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉讓的重

11、要指標。這樣 規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權益，防止在項目轉讓過程中或者轉讓后，轉讓方、受讓方互相 推諉扯皮，使被拆遷人的權益受到損害。5、城市土地使用權轉讓條件和程序：一、城市土地使用權轉讓的條件（一）土地使用權轉讓的前提以出讓方式取得的土地使用權轉讓。前提條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上， 屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件?！边@里講的完成投資總額的25%以上，是指實際上已經(jīng)投入房屋建設工程的資金額占全部開發(fā)投 資總額的25%以上。但是投資總額不含土地

12、使用權出讓金。之所以這樣規(guī)定，其目的就在于嚴格限 制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證建設項目的順利實施。成片開發(fā)土地的，由于其投資額較大， 所以，城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，只有形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件，方可分片轉讓。以劃撥方式取得的土地使用權轉讓。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使 用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府 準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以 不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當

13、按照國務院規(guī)定將房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國 家或者作其他處理?！蓖恋厥褂脵噢D讓的限制轉讓合同的終止日期和建設項目完成日期不得超過原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設項 目完成日期，不得改變原出讓合同所列的權利、義務和各項用地要求。土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年 限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。同時，當土地使用權年限屆滿時，土地使用者可以 申請續(xù)期。土地使用權轉讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權受讓人的權利、義務也全部隨之轉移，新 的受讓人無條件地享受原出讓合同的全部權利和承擔全部義務。土地使用權轉讓后，新的受讓人取得土地使用權。另一

14、方面，作為土地使用者，新的受讓人也 完全取代了轉讓人的法律地位，他必須按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、 利用、經(jīng)營土地。土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。土地使用者轉讓地上建筑 物、其他附著物所有權的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為 動產(chǎn)轉讓的除外。土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。土地使用權轉讓 的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。土地使用權轉讓時，如需要改變原出讓合同的規(guī)劃用途，必須實現(xiàn)向土地主管部門和規(guī)劃部 門提出申請，經(jīng)審核批準，調(diào)整土地使用權出讓金，方可進行轉讓。二、城市土地使用權轉讓的程序土地使用權轉讓一般分為以下幾個階段。（一）申請由用地方向出讓方提出轉讓土地使用權的申請。（二）審批由城市土地管理部門根據(jù)土地出讓合同及轉讓條件對轉讓申