1、上海建筑筑裝飾（集團）有限公公司戰(zhàn)略研究究報告問題背景景改革開放放以來，我國的的經(jīng)濟實實現(xiàn)了迅迅猛的騰騰飛，每每年GDDP的增增長率都都保持在在7%以以上，到到上個世世紀末，我國城城市居民民已基本本達到了了小康生生活水平平。隨著著經(jīng)濟的的進一步步發(fā)展，居民收收入的提提高以及及住房分分配制度度改革的的推動，居民的的消費結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)生生了變化化，居住住消費占占家庭支支出結(jié)構(gòu)構(gòu)的比重重已上升升到100%，僅僅次于實實物消費費支出，居第二二位。在在當(dāng)前階階段，商商品住宅宅房的開開發(fā)與銷銷售占據(jù)據(jù)了我國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的絕大部部分，其其直接表表現(xiàn)為個個人購買買商品房房的比例例呈現(xiàn)急急劇上升升態(tài)勢。數(shù)據(jù)表表明

2、：上上海的住住宅面積積平均以以每年77萬平方方米的速速度遞增增，平均均每年的的商品房房銷售量量已突破破12000萬，成交交金額超超過4000億元元，20000年年全市商商品房銷銷售量一一舉突破破18000萬。房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展帶帶動了上上海市住住宅建設(shè)設(shè)的快速速增長，19990年到到19999年的的十年間間，住宅宅建設(shè)投投資從226.226億元元上升到到4266.8億億元，增增長155.2倍倍；竣工工面積從從4211.011萬增增加到220655.122萬，上海市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)規(guī)規(guī)模和銷銷售業(yè)績績均居全全國之首首。19999年年上海市市個人購購買商品品房的比比例已上上升到992.66%，220

3、000年上半半年又進進一步上上升到993.66%，改改善居住住條件已已成為居居民消費費首選目目標。220000年1月月至9月月與19999年年同期相相比，商商品房預(yù)預(yù)售量增增加366%，銷銷售量增增加288.1%，出現(xiàn)了了多年未未見的供供不應(yīng)求求的局面面。住房房消費需需求的拉拉動，為為上海房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供了了廣闊的的市場前前景。現(xiàn)階段我我國裝修修市場每每年的裝裝修業(yè)務(wù)務(wù)量為110億平平方米。它可分分為兩大大部分：家庭裝裝飾市場場和建筑筑裝飾市市場。就建筑裝裝飾市場場來看，改革開開放二十十一年間間（1997819999），我國建建筑裝飾飾行業(yè)年年均發(fā)展展速度達達到322%， 199901

4、9999年，行業(yè)年年均發(fā)展展速度為為40%，發(fā)展展速度趨趨于穩(wěn)定定；近幾幾年，全全國每年年的建筑筑裝飾面面積達到到6億平平方米，年均增增長2550億元元， 119999年其總總產(chǎn)值達達12000億元元，相當(dāng)當(dāng)于全國國城鎮(zhèn)住住宅年投投資總額額的300，但但專家預(yù)預(yù)計這一一比率在在長遠看看來將呈呈下降趨趨勢；上上海現(xiàn)有有建筑裝裝飾企業(yè)業(yè)19000多家家（一級級企業(yè)220多家家），外外省市在在滬企業(yè)業(yè)8000多家，市場競競爭相當(dāng)當(dāng)激烈。就家庭裝裝飾市場場來看， 1999019999年，其年發(fā)發(fā)展速度度為45%，1999619999年間間的平均均發(fā)展速速度為441，遠高于于同期國國民經(jīng)濟濟8%的發(fā)發(fā)展

5、速度度；家庭庭裝飾主主要為44億多平平方米的的城鎮(zhèn)新新建住宅宅，尚未未包括440億平平方米已已建住宅宅的二次次裝修。有數(shù)據(jù)據(jù)表明，全國城城鎮(zhèn)新建建住宅裝裝飾率達達90%，戶均均裝飾消消費2.2萬元元，大城城市和沿沿海開放放地區(qū)家家庭裝飾飾率則達達到988%，戶戶均裝飾飾消費44萬元。據(jù)上海海市工商商局19999年年10月月數(shù)據(jù)表表明：上上海家庭庭裝飾企企業(yè)約1163000多家家（尚不不包括街街頭裝潢潢游擊隊隊），但但具有資資質(zhì)證書書的企業(yè)業(yè)僅有110000家；家家庭裝飾飾市場呈呈現(xiàn)畸形形發(fā)展的的態(tài)勢，超過22/3的市市場份額額為非正正規(guī)裝飾飾團體占占據(jù)；這這在某種種程度上上也導(dǎo)致致了家庭庭裝飾

6、市市場既是是消費熱熱點，也也是投訴訴焦點；上海每每年的住住宅裝飾飾的總產(chǎn)產(chǎn)值達3300-4000億元，其中家家裝市場場近年來來以近225335的的速度快快速發(fā)展展，其220000年的總總產(chǎn)值達達1500億元，而居民民的戶均均建筑裝裝飾投入入則為55萬元。而住宅金金融發(fā)展展迅速，則在支支持居民民購房中中發(fā)揮著著越來越越為顯著著的支撐撐作用。自19992年年至19999年年，上海海市已累累計發(fā)放放個人住住房貸款款3000.144億元，占全國國同類貸貸款的11/6，列全國國各省市市之首。據(jù)央行行上海分分行統(tǒng)計計，截止止20000年66月底，上海各各銀行個個人住房房貸款余余額已達達3977.911億元

7、，其中個個人住房房商業(yè)性性貸款為為2299.066億元，比上年年末新增增65.3億元元，相當(dāng)當(dāng)于同期期個人住住房公積積金貸款款額的33倍；個個人住房房公積金金貸款余余額1668.884億元元，比上上年末新新增211.888億元，同樣、保持了了良好勢勢頭。商商業(yè)性貸貸款超過過公積金金貸款，標志著著住宅金金融發(fā)展展進入新新階段，負債消消費、貸貸款購房房在滬上上已成為為時尚。 面臨這樣樣一些新新的經(jīng)營營環(huán)境，上海建建筑裝飾飾（集團團）有限限公司如如何調(diào)整整自己的的業(yè)務(wù)組組合、如如何改善善自己的的內(nèi)部管管理、采采用什么么樣的戰(zhàn)戰(zhàn)略維持持現(xiàn)有的的業(yè)務(wù)地地位和進進入新的的業(yè)務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域以及及如何實實施這樣樣一

8、些戰(zhàn)戰(zhàn)略對這樣樣一些問問題的探探討就是是本報告告研究的的主要目目的。戰(zhàn)略分析析上海建筑筑裝飾（集團）有限公公司的主主營業(yè)務(wù)務(wù)是建筑筑裝飾業(yè)業(yè)務(wù)。公公司要想想獲得快快速的發(fā)發(fā)展，就就應(yīng)該拓拓展業(yè)務(wù)務(wù)領(lǐng)域，考慮進進入新的的業(yè)務(wù)市市場。與與建筑裝裝飾市場場相關(guān)的的是日益益增長的的家庭裝裝飾市場場，而建建筑裝飾飾業(yè)務(wù)在在價值鏈鏈上的延延伸是房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)，所所以，公公司要想想拓展業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域域，首先先應(yīng)該考考慮的就就是家庭庭裝飾業(yè)業(yè)務(wù)和房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)。 一、房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)分析公司應(yīng)不不應(yīng)該進進入房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)？公司司是否有有能力進進入房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)？要解解決這樣樣的問題題，我們們首先就就應(yīng)該

9、進進行戰(zhàn)略略分析。戰(zhàn)略分分析是制制定正確確戰(zhàn)略的的前提條條件。我我們的分分析主要要從宏觀觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)環(huán)境、企企業(yè)內(nèi)部部能力三三個方面面進行。（一）宏宏觀環(huán)境境分析 政治治法律環(huán)環(huán)境面對全球球經(jīng)濟一一體化的的浪潮，上海作作為中國國向世界界開放的的前沿，“入世”后受國國際經(jīng)濟濟體系的的影響將將會加大大，由于于我國是是社會主主義國家家，一旦旦國際經(jīng)經(jīng)濟形勢勢的大波波動、大大變化，對我國國經(jīng)濟造造成的影影響會十十分劇烈烈，上海海作為國國際化大大都市將將首當(dāng)其其沖。根根據(jù)“有所為為，有所所不為”的原則則，上海海在提高高城市綜綜合競爭爭力的同同時，更更須兼顧顧穩(wěn)定。因此，上海在在培育一一大批具具有國際際

10、競爭力力的產(chǎn)業(yè)業(yè)的同時時，更應(yīng)應(yīng)將一大大批以國國內(nèi)消費費為主的的產(chǎn)業(yè)作作為支柱柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興興起將是是上海經(jīng)經(jīng)濟乃至至全國經(jīng)經(jīng)濟持續(xù)續(xù)穩(wěn)定發(fā)發(fā)展的重重要保證證。由于于房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的生產(chǎn)和和消費均均須本土土化，具具有國內(nèi)內(nèi)消費為為主的產(chǎn)產(chǎn)品特征征，正好好滿足這這一要求求。我國房地地產(chǎn)市場場的復(fù)蘇蘇引發(fā)了了新一輪輪的開發(fā)發(fā)投資，上海作作為中國國經(jīng)濟最最為活躍躍和發(fā)達達的城市市，更不不例外。中共上上海市委委關(guān)于于制定上上海市國國民經(jīng)濟濟和社會會發(fā)展第第十個五五年計劃劃中，首創(chuàng)先先河地將將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位位于新型型產(chǎn)業(yè)構(gòu)構(gòu)架的六六大支柱柱產(chǎn)業(yè)之之一。這這不僅對對上海房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供了了

11、新的機機遇，而而且對全全國房地地產(chǎn)業(yè)和和整個國國民經(jīng)濟濟的發(fā)展展，必將將產(chǎn)生深深遠的影影響。為了更好好地引導(dǎo)導(dǎo)、支持持房地產(chǎn)產(chǎn)市場正正常、有有序、健健康、快快速地發(fā)發(fā)展，國國務(wù)院、財政部部、建設(shè)設(shè)部、國國家工商商行政管管理局、國家稅稅務(wù)總局局以及地地方管理理當(dāng)局制制定了相相應(yīng)的法法律、法法規(guī)，如如財政部部、國家家稅務(wù)總總局于220000年122月7日日頒布的的關(guān)于于調(diào)整住住房租賃賃市場稅稅收政策策的通知知、建建設(shè)部于于20000年99月188日頒布布的關(guān)關(guān)于簡化化房地產(chǎn)產(chǎn)交易與與房屋權(quán)權(quán)屬登記記程序的的指導(dǎo)意意見、財政部部與20000年年9月66日頒布布的關(guān)關(guān)于企業(yè)業(yè)住房制制度改革革中有關(guān)關(guān)財

12、務(wù)處處理問題題的通知知等等等。這些些法律、法規(guī)的的頒布施施行為房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展掃除除了障礙礙，使房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展步入入了一個個良性發(fā)發(fā)展軌道道。隨著著改革的的深化，上海市市的房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的管理理得到了了加強。以全市市、全行行業(yè)、全全過程的的管理為為目標，基本建建立起覆覆蓋房地地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)、流通通、消費費等各領(lǐng)領(lǐng)域的行行業(yè)管理理體制，強化了了土地供供應(yīng)和投投資開發(fā)發(fā)項目的的管理，從而達達到了“嚴格增增量、力力求平衡衡、調(diào)控控存量、保證重重點”的要求求。國有有房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)改改革實行行政企分分開，推推動了政政府職能能轉(zhuǎn)換和和現(xiàn)代企企業(yè)制度度建設(shè)。同時，進一步步完善行行業(yè)管理理規(guī)范，加快法

13、法制建設(shè)設(shè)，上海海市有關(guān)關(guān)當(dāng)局已已擬定和和頒布了了上海海居住物物業(yè)管理理條例、上上海市房房屋租賃賃條例、上上海市房房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓辦法法、上海市市國有土土地租賃賃暫行辦辦法、關(guān)于于搞活上上海市二二、三級級市場若若干規(guī)定定等22個地方方性法規(guī)規(guī)、177個政府府規(guī)章和和1600多個規(guī)規(guī)范性文文件，為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健健康發(fā)展展提供了了保證。作為上上海新世世紀支柱柱產(chǎn)業(yè)之之一的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，面臨臨著巨大大的發(fā)展展機遇。 經(jīng)濟濟環(huán)境自改革開開放以來來，我國國的經(jīng)濟濟實現(xiàn)了了迅猛的的騰飛，每年GGDP的的增長率率都保持持在7%以上，到上個個世紀末末，我國國城市居居民已基基本達到到了小康康生活水水平。隨隨著經(jīng)濟

14、濟的進一一步發(fā)展展，居民民收入的的提高以以及住房房分配制制度改革革的推動動，居民民的消費費結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生了變變化，居居住消費費占家庭庭支出結(jié)結(jié)構(gòu)的比比重已上上升到110%，僅次于于事物消消費支出出，居第第二位。在當(dāng)前前階段，商品房房的開發(fā)發(fā)與銷售售占據(jù)了了我國房房地產(chǎn)市市場的絕絕大部分分，其直直接表現(xiàn)現(xiàn)為個人人購買商商品房的的比例呈呈現(xiàn)急劇劇上升態(tài)態(tài)勢，因因此，對對于上海海市商品品房市場場進行的的有關(guān)整整體研究究將直接接反映出出現(xiàn)階段段上海房房地產(chǎn)市市場的運運行規(guī)律律來。數(shù)數(shù)據(jù)表明明：19999年年上海市市個人購購買商品品房的比比例已上上升到992.66%，220000年上半半年又進進一步上上升到

15、993.66%，改改善居住住條件已已成為居居民消費費首選目目標。220000年1月月至9月月與19999年年同期相相比，商商品房預(yù)預(yù)售量增增加366%，銷銷售量增增加288.1%，出現(xiàn)了了多年未未見的供供不應(yīng)求求的局面面。住房房消費需需求的拉拉動，為為上海房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供了了廣闊的的市場前前景。 技術(shù)術(shù)環(huán)境房地產(chǎn)業(yè)業(yè)對上海海市國民民經(jīng)濟增增長的貢貢獻率顯顯著提高高首先，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)對國民民經(jīng)濟具具有明顯顯的拉動動作用，投資乘乘數(shù)效應(yīng)應(yīng)巨大。近年來來，房地地產(chǎn)業(yè)對對上海經(jīng)經(jīng)濟的貢貢獻日益益增加，其增加加值從119900年3.75億億元增長長到19999年年的2001.553億元元，占上上

16、海市GGDP的的比重也也相應(yīng)從從0.55%上升升到5.2%，20000年底底更進一一步上升升到5.5%。據(jù)初步步匡算，“十五”期間這這一比重重還將提提高到88100%，5年年中房地地產(chǎn)增加加值的比比重還要要提高22.54.55個百分分點，年年均提高高0.99個百分分點。通通過近十十年的比比較分析析證實，房地產(chǎn)產(chǎn)增加值值的增長長速度平平均約為為上海市市GDPP增長速速度的22倍，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已逐步步成為上上海市財財政收入入的重要要來源之之一，將將有望成成為上海海經(jīng)濟新新世紀的的亮點。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對上上海經(jīng)濟濟的拉動動作用逐逐年加大大（見下下圖）。19999年，住住宅消費費（包括括帶動相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)消

17、費）對上海海經(jīng)濟增增長的貢貢獻率為為9.77%，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值占到GGDP的的5.22%,到到20000年占占到GDDP的55.500%。將將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為為上海經(jīng)經(jīng)濟持續(xù)續(xù)增長的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，其其增加值值占GDDP的比比重將有有可能逐逐步提高高到155200。從從未來110 年年看，預(yù)預(yù)計上海海的房地地產(chǎn)業(yè)還還會有長長足的發(fā)發(fā)展。2.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)保保持較大大規(guī)模上海市的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資額從從19996年到到19999年的的4年中中，每年年均超過過5000億元，約占上上海市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的1/33。尤其其在20000年年前三個個季度，上海房房地產(chǎn)投投資額上上升177.2%，

18、一舉舉扭轉(zhuǎn)前前3年負負增長的的頹勢，新開工工面積達達到11155萬萬，同同比增長長36.5%，商品房房竣工面面積在115000萬左左右。平平均每年年的商品品房銷售售量已突突破12200萬萬，成成交金額額超過4400億億元。220000年全市市商品房房銷售量量一舉突突破18800萬萬。房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展帶動了了上海市市住宅建建設(shè)的快快速增長長，19990年年到19999年年的十年年間，住住宅建設(shè)設(shè)投資從從26.26億億元上升升到4226.88億元，增長115.22倍；竣竣工面積積從4221.001萬增加到到20665.112萬，上海海市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)規(guī)模和和銷售業(yè)業(yè)績均居居全國之之首3住宅宅金

19、融發(fā)發(fā)展迅速速，在支支持居民民購房中中發(fā)揮越越來越顯顯著的作作用自19992年至至19999年，上海市市已累計計發(fā)放個個人住房房貸款3300.14億億元，占占全國同同類貸款款的1/6，列列全國各各省市之之首。據(jù)據(jù)央行上上海分行行統(tǒng)計，截止220000年6月月底，上上海各銀銀行個人人住房貸貸款余額額已達3397.91億億元，其其中個人人住房商商業(yè)性貸貸款為2229.06億億元，比比上年末末新增665.33億元，相當(dāng)于于同期個個人住房房公積金金貸款額額的3倍倍；個人人住房公公積金貸貸款余額額1688.844億元，比上年年末新增增21.88億億元，同同樣、保保持了良良好勢頭頭。商業(yè)業(yè)性貸款款超過公公

20、積金貸貸款，標標志著住住宅金融融發(fā)展進進入新階階段，負負債消費費、貸款款購房在在滬上已已成為時時尚。4.房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展是是上海城城市功能能調(diào)整的的必然選選擇。城市功能能開發(fā)有有賴于房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營作用的的發(fā)揮。房地產(chǎn)產(chǎn)可視為為城市功功能的載載體，是是城市一一切經(jīng)濟濟活動的的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)建設(shè)是是城市的的形態(tài)開開發(fā)，而而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的有有效使用用則是城城市功能能的重要要內(nèi)容。未來上上海城市市的發(fā)展展追求的的是現(xiàn)有有城市化化的提升升，以及及舊城區(qū)區(qū)都市機機能的重重建與生生活環(huán)境境的整體體改善。在城市市布局、城市功功能、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整整過程中中，房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展可可以自覺覺適用經(jīng)

21、經(jīng)濟杠桿桿通過市市場機制制實現(xiàn)調(diào)調(diào)整。 社會會文化環(huán)環(huán)境 我國的的人口占占全世界界人口的的20%。上海海作為一一個國際際大都市市，人口口已達到到13000余萬萬（官方方數(shù)字），住房房緊張長長期以來來一直是是困擾上上海市民民生活水水平提高高的最為為迫切的的問題。隨著市市場經(jīng)濟濟的發(fā)展展，居民民收入提提高和住住房制度度改革的的推行，通過計計劃方式式分配的的福利性性住房正正逐步取取消，居居民對住住房的需需求已逐逐漸通過過市場來來解決，因此市市場化改改革的進進程是居居民對商商品住宅宅的潛在在需求得得以實現(xiàn)現(xiàn)的條件件之一。上海人人口眾多多，隨著著經(jīng)濟的的發(fā)展和和人民生生活水平平的提高高，人均均居住面面積

22、若提提高到116，到20005年年全市要要開發(fā)近近70000萬的住宅宅。據(jù)聯(lián)聯(lián)合國預(yù)預(yù)測，220400年我國國人口將將增至117220億，為安置置新增人人口需要要增加的的住宅數(shù)數(shù)量也是是十分可可觀的。近年來來上海經(jīng)經(jīng)濟高速速增長，居民的的儲蓄存存款不斷斷增長。就城市市居民的的消費模模式來看看，對基基本耐用用消費品品的需求求也已經(jīng)經(jīng)飽和，因此不不斷增長長的儲蓄蓄存款已已是難以以依靠家家用電器器等耐用用消費品品所能夠夠吸收的的 ，在在轎車進進入家庭庭的生活活方式由由于我國國的特殊殊國情尚尚不能普普及時，商品住住宅的購購買應(yīng)該該是我國國居民儲儲蓄資金金投向的的重要領(lǐng)領(lǐng)域。另另外，隨隨著上海海經(jīng)濟現(xiàn)現(xiàn)

23、代化進進程的加加快，農(nóng)農(nóng)村剩余余勞動力力不斷被被解放出出來，城城市規(guī)模模的擴展展和農(nóng)村村城市化化程度將將不斷加加快。居居民政部部中國國城市預(yù)預(yù)測和規(guī)規(guī)劃的的數(shù)據(jù)，到20010年年，上海海城市化化水平將將達到660，城市的的發(fā)展和和城市人人口的增增加無疑疑意味著著對商品品住宅的的巨大需需求，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)面臨著著前所未未有的商商機。（二）行行業(yè)環(huán)境境分析 房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)現(xiàn)狀黨的十一一屆三中中全會以以后，上上海的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)逐漸復(fù)復(fù)蘇，房房地產(chǎn)開開始被作作為資產(chǎn)產(chǎn)進行經(jīng)經(jīng)營性運運作。房房地產(chǎn)企企業(yè)作為為資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營性運運作的主主體則應(yīng)應(yīng)運而生生，首先先在房地地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域出出現(xiàn)了專專門從事事商品房房生

24、產(chǎn)的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企業(yè)業(yè)，繼而而在流通通和消費費領(lǐng)域出出現(xiàn)了房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀、物物業(yè)管理理、房地地產(chǎn)估價價以及信信息服務(wù)務(wù)等企業(yè)業(yè)。19979年年，上海海首先出出現(xiàn)了兩兩家商品品房開發(fā)發(fā)公司，到19991年年底，全全市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司已已有944家。 從19992年年起，上上海的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)呈現(xiàn)出出“爆炸式式”的發(fā)展展態(tài)勢，大規(guī)模模的解決決居民住住房問題題，前所所未有的的城市改改造，為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的發(fā)發(fā)展提供供了廣闊闊的空間間，至220000年底，上海有有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企業(yè)業(yè)約40050家家。在過過去的220年當(dāng)當(dāng)中，上上海的房房地產(chǎn)企企業(yè)的發(fā)發(fā)展推動動了房地地產(chǎn)市場場體系的

25、的完善，而這種種完善對對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)新新的發(fā)展展，提出出了改革革的要求求。上海房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營企企業(yè)的發(fā)發(fā)展歷史史，很大大程度上上是國有有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的發(fā)發(fā)展史。19779年上上海的房房地產(chǎn)生生產(chǎn)領(lǐng)域域，率先先出現(xiàn)了了企業(yè)，打破了了由國家家直接投投資開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)的局面面，但隨隨后相繼繼成立的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)營企業(yè)業(yè)，仍然然以國有有企業(yè)為為主體，目前上上海國有有房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)約約9188家，占占企業(yè)總總數(shù)的222.77%，但但國有房房地產(chǎn)企企業(yè)的房房地產(chǎn)開開發(fā)總量量卻占據(jù)據(jù)了上海海的半壁壁江山。國有房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)為上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的形成、市場體體系的發(fā)發(fā)育完善善、城市市建設(shè)、

26、居民住住房條件件的改善善等諸多多方面作作出了巨巨大的貢貢獻。隨著市場場競爭的的加劇，房地產(chǎn)產(chǎn)市場由由以前的的“短缺市市場”走向“買方市市場”，國有有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)雖然然規(guī)模猶猶大，但但已雄風(fēng)風(fēng)不再。許多聲聲譽卓著著的國有有大型老老房產(chǎn)公公司舉步步維艱，大量房房產(chǎn)投資資項目套套牢不說說，市場場上眾多多美侖美美奐的樓樓盤也難難覓蹤影影。難怪怪有人發(fā)發(fā)出疑問問：為什什么國有有大中型型房產(chǎn)公公司擁有有資金、人才、政策等等許多優(yōu)優(yōu)勢，卻卻在市場場競爭中中如此疲疲軟呢？原因在在于：第一，商商品房價價格偏高高，空置置嚴重，市場有有效需求求不足19999年的上上海房地地產(chǎn)市場場，雖然然供求差差距縮小小，空

27、置置狀況改改善，但但是商品品房的空空置情況況還是十十分嚴重重的。119999年上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場總總空置面面積為112544.777萬，其中住住宅有9909.71萬萬，占占總空置置面積的的72.5%；辦公用用房為1178.40萬萬，占占14.2% 。雖然然20000年上上海房地地產(chǎn)市場場需求旺旺盛，但但這僅僅僅是向“貨幣化化房改”過渡的的政策行行情，未未來23年房房地產(chǎn)消消費，并并不代表表樓市發(fā)發(fā)展的真真正方向向。時下上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場大大量積壓壓的空置置商品住住房，與與其說是是供大于于求的結(jié)結(jié)果，不不如更準準確地說說是高房房價阻礙礙了有效效需求的的實現(xiàn)。傳統(tǒng)的的交易方方式盡管管簡單明明了，但

28、但住房作作為商品品其價格格相對普普通購房房者的收收入，還還是偏高高。普通通購房者者需要長長期的資資金積累累，加上上住房金金融手段段的幫助助，才能能實現(xiàn)住住房消費費的需要要。由此此，住房房的高價價格造成成了住房房市場的的低流動動性。第二，房房地產(chǎn)金金融信貸貸機制不不完善，金融對對住宅消消費的支支持力度度不夠由于房地地產(chǎn)金融融起步較較晚，我我國并未未形成一一種能將將金融與與房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)特特征很好好地結(jié)合合的信貸貸機制，首先，在開發(fā)發(fā)商建設(shè)設(shè)貸款方方面，金金融風(fēng)險險過高導(dǎo)導(dǎo)致銀行行“惜貸”，造成成房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)難難。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)周期長長，金額額大，風(fēng)風(fēng)險高，能否拓拓寬融資資渠道，加速資資金回籠籠，在

29、很很大程度度上決定定著房地地產(chǎn)項目目開發(fā)能能否成功功。現(xiàn)在在，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)難度越越來越大大，開發(fā)發(fā)商主要要依靠銀銀行信貸貸和資本本市場融融資，而而銀行在在信貸規(guī)規(guī)模和方方向上都都有所限限制，貸貸款條件件嚴格，資本市市場融資資也只是是條件嘗嘗試。從從房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)融融資渠道道看，我我國的房房地產(chǎn)融融資渠道道單一，目前房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資資資金700%以上上要依賴賴銀行貸貸款，這這意味著著我國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)對銀行行依存度度過高，容易導(dǎo)導(dǎo)致“一榮俱俱榮、一一損俱損損”的情況況發(fā)生?，F(xiàn)行銀銀行房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)信貸取取向也是是進退維維谷：發(fā)發(fā)放抵押押貸款會會因銷路路好的開開發(fā)商沒沒有抵押押物，而而使信貸貸資金流

30、流向銷路路差的開開發(fā)商，銀行雖雖有抵押押物在手手，也未未必能保保證資金金的安全全性與流流動性；發(fā)放“盯人貸貸款”也只能能以開發(fā)發(fā)商以前前的經(jīng)營營業(yè)績?yōu)闉閰⒖?，在我國國銀行信信貸風(fēng)險險評估體體系尚未未健全的的情況下下，也不不能保證證新項目目資金的的順利收收回。在在這種情情況下，銀行為為了規(guī)避避風(fēng)險，只好無無奈地“少貸”、“惜貸”。其次，在在住房消消費貸款款方面，我國房房地產(chǎn)金金融資金金來源少少，使用用分散，難以啟啟動房地地產(chǎn)消費費。個人人住房抵抵押貸款款的資金金來源，主要來來自推行行住房公公積金制制度實行行強制性性儲蓄，以及實實行自愿愿并有國國家政策策扶持和和引導(dǎo)的的住宅儲儲蓄，即即商業(yè)儲儲蓄。

31、目前前單靠有有限的政政策性存存款和商商業(yè)性存存款，是是難以滿滿足個人人住房消消費信貸貸需要的的。而各各貸款機機構(gòu)各自自建立住住房信貸貸部，分分散使用用住房信信貸資金金，難以以達到資資金的整整體最佳佳效益。缺乏金融融有力的的支持，造成了了“兩難”的境地地：一方方面是面面對高房房價，居居民個人人消費難難以實現(xiàn)現(xiàn)；另一一方面卻卻是居民民總儲蓄蓄額的居居高不下下，居民民總投資資難以啟啟動，據(jù)據(jù)統(tǒng)計，目前上上海居民民的儲蓄蓄已達330000億元。要想改改變當(dāng)前前房地產(chǎn)產(chǎn)信貸的的尷尬處處境，在在很大程程度上需需要建立立一種能能有效地地聯(lián)接資資金市場場與實物物市場，并能運運用市場場機制將將居民小小額儲蓄蓄匯

32、集起起來，以以滿足房房地產(chǎn)開開發(fā)與消消費長期期大額需需求的制制度。第三，房房地產(chǎn)市市場體系系尚未完完善，抑抑制了住住宅市場場的發(fā)展展房地產(chǎn)作作為一種種商品，兼具消消費與投投資價值值。由于于房地產(chǎn)產(chǎn)具有良良好的保保值增值值功能，房地產(chǎn)產(chǎn)投資在在國外異異?；钴S躍，房地地產(chǎn)占整整個社會會總投資資的比例例相當(dāng)高高，但在在很長時時間里，我國居居民比較較關(guān)注房房地產(chǎn)的的消費功功能，卻卻忽視了了房地產(chǎn)產(chǎn)長期的的投資價價值。近年來，上海在在國內(nèi)率率先向個個人發(fā)放放住房貸貸款，允允許已售售公房上上市，允允許公房房差價交交換和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)租，在在政策上上屢有突突破。百百姓入市市的門檻檻逐年降降低，政政策力量量不斷規(guī)規(guī)范市

33、場場，打破破交易壁壁壘。在在減免稅稅費、打打開市場場通道、建章立立制方面面，做了了積極有有效的探探索。但但是，從從上海房房地產(chǎn)市市場體系系來看，消費市市場尚未未健全，投資市市場仍未未建立。消費市市場在一一定程度度上仍存存在著交交易方式式單一，二級市市場不發(fā)發(fā)達的問問題。在在二級市市場不發(fā)發(fā)達的情情況下，舊房買買賣很難難成交。因為賣賣方必須須在找到到下家來來買的時時候才能能將房子子賣掉，這很不不利于活活躍房地地產(chǎn)市場場。我國城市市平均房房價在過過去111年中漲漲了4倍倍多的事事實，已已使很多多投資者者認識到到了在我我國進行行投資性性購房的的增值潛潛力和前前景。從從長期來來看，房房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域投資資

34、回報是是比較高高和比較較穩(wěn)定的的，是一一種理想想的資產(chǎn)產(chǎn)積累投投資方式式。目前前，個人人置業(yè)投投資在上上海正悄悄然興起起，據(jù)資資料顯示示，投資資性購房房客戶比比例自去去年開始始有所上上升。因因此，建建立上海海房地產(chǎn)產(chǎn)持分權(quán)權(quán)交易市市場以滿滿足居民民的投資資需求已已是大勢勢所趨。 房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的特征征高投入。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)是是一個投投入相當(dāng)當(dāng)大的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，主主要用于于購買土土地、房房形的設(shè)設(shè)計以及及房屋的的建造、裝潢、維修和和房屋的的銷售等等等。所所以雄厚厚的資金金支持是是房地產(chǎn)產(chǎn)公司得得以建立立和發(fā)展展的前提提條件。高風(fēng)險。房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的開發(fā)孕孕育著很很大的風(fēng)風(fēng)險。首首先，進進入房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)

35、要有冒冒很大的的資金風(fēng)風(fēng)險，而而且房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)是一個個關(guān)聯(lián)度度很大的的產(chǎn)業(yè)，它受一一個國家家、地區(qū)區(qū)甚至全全球經(jīng)濟濟環(huán)境的的影響很很大，而而外界經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境具有很很大的不不可預(yù)測測性，這這就給房房地產(chǎn)行行業(yè)帶來來了很大大的風(fēng)險險。比如如說亞洲洲金融危危機的爆爆發(fā)，就就使得房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)一度陷陷入低迷迷。長周期。房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的開發(fā)到到銷售由由于產(chǎn)品品本身的的特殊性性要經(jīng)歷歷很長的的時間，從資金金的大批批投入到到資金的的回籠需需要經(jīng)歷歷很長的的時間，這就需需要房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商需要要很強的的資金實實力，無無疑這更更增加了了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商的風(fēng)險險。高收益。房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的利潤回回報率很很高。如如果

36、一項項房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品從從開發(fā)到到設(shè)計和和銷售都都非常成成功，利利潤回報報能高達達幾倍甚甚至數(shù)十十倍以上上。 加入入WTOO對我國國尤其是是上海市市房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的影響“入世”所營造造的對外外開放的的良好國國際環(huán)境境，將大大大加速速房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)專業(yè)業(yè)化、規(guī)規(guī)范化、規(guī)?；M程。同時，也會加加劇房地地產(chǎn)業(yè)及及其相關(guān)關(guān)行業(yè)的的競爭，使房地地產(chǎn)業(yè)面面臨又一一次發(fā)展展的機遇遇與挑戰(zhàn)戰(zhàn)。但是是，“入世”會帶來來房地產(chǎn)產(chǎn)的大量量需求，以及新新一輪的的資金潮潮，將改改變市場場的開發(fā)發(fā)模式，激活現(xiàn)現(xiàn)有的房房地產(chǎn)市市場，有有利于消消化空置置；由于于房地產(chǎn)產(chǎn)具有本本土化特特征，加加上房地地產(chǎn)文化化差異的的作用，“入世”

37、后國外外的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商不會會在短期期內(nèi)大量量涌入中中國市場場，我國國住房貸貸款中的的公積金金貸款目目前僅對對國內(nèi)銀銀行開放放，國外外金融機機構(gòu)的加加入對國國內(nèi)住房房金融貸貸款的影影響不大大；在“入世”的緩沖沖期內(nèi)，政府還還可以在在政策上上給房地地產(chǎn)業(yè)以以適當(dāng)?shù)牡姆龀趾秃捅Ｗo。這些對對國內(nèi)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展是非常常有利的的。不容容置疑的的是，對對上海房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)而言，“入世”的機遇遇將大于于挑戰(zhàn)。具體表表現(xiàn)為：首先，居居民購房房觀念將將發(fā)生深深刻變革革，住宅宅需求將將有所增增加目前，上上海居民民消費水水平還比比較落后后，與一一些發(fā)達達國家相相比，差差距明顯顯（參見見下圖）。第一一類需求求（

38、食品品、服裝裝需求）消費比比重過高高；第二二類（居居住與日日用品需需求）、第三類類需求（生活享享受與提提高生活活質(zhì)量需需求）消消費比重重明顯偏偏低，居居民生活活水平不不高。這這與上海海人均GGDP已已超過440000美元的的狀況是是不相匹匹配的。隨著住房房制度改改革的深深化，福福利分房房被徹底底取消后后，在政政策導(dǎo)向向的作用用下，居居民的購購房意識識將明顯顯提高。“入世”后，關(guān)關(guān)稅水平平將會大大幅下降降，居民民用于日日常生活活的開支支在家庭庭的收入入中所占占比重將將逐步降降低，可可用于購購房的消消費資金金將相對對增加，居民的的住房購購買力將將有所增增強；外外資銀行行的進入入并被允允許同中中國銀

39、行行業(yè)一起起介入部部分流通通領(lǐng)域，將帶來來品種更更多、質(zhì)質(zhì)量更優(yōu)優(yōu)、選擇擇余地更更大的金金融服務(wù)務(wù)；在世世界經(jīng)濟濟一體化化的大環(huán)環(huán)境下，有利于于與消費費者之間間建立良良好的信信譽保證證，舉債債買房的的意識將將會日漸漸濃厚，從而將將拉動國國內(nèi)房地地產(chǎn)消費費。此外，“入世”后隨著著交通便便利程度度的提高高，臨近近郊區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)消費將將會增加加。市政政設(shè)施的的改善和和汽車的的普及，給上海海消費者者購買房房地產(chǎn)提提出了新新的要求求和標準準，人們們挑選住住宅的區(qū)區(qū)域及居居住習(xí)慣慣將發(fā)生生改變，帶有汽汽車車庫庫的住宅宅及交通通方便、居住環(huán)環(huán)境好的的近郊住住宅、公公寓將成成為人們們選擇的的目標之之一，臨臨

40、近郊區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)前景景看好，升值潛潛力巨大大。其次，國國民待遇遇的實行行將會增增加境外外人員購購房、租租房活動動實行國民民待遇原原則是加加入WTTO的條條件之一一。“入世”后目前前的“外銷房房”與“內(nèi)銷房房”界限將將被打破破，而境境外人士士的投資資性購房房必將帶帶動國內(nèi)內(nèi)居民的的投資性性購房，同時還還會促進進房地產(chǎn)產(chǎn)二、三三級市場場的聯(lián)動動，尤其其是推動動三級市市場的發(fā)發(fā)展。目目前在上上海，政政府尚在在實行外外銷商品品房和內(nèi)內(nèi)銷商品品房區(qū)別別對待的的政策，在地價價、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套費等等方面外外銷房比比內(nèi)銷房房要多征征收，使使得外銷銷房商品品價格要要高于普普通內(nèi)銷銷商品房房。加入入WTOO后

41、，這這些差別別將被完完全取消消，境外外人員購購房、租租房將實實行與我我國居民民“同房同同價”的政策策，開放放的中國國市場將將吸引眾眾多國外外企業(yè)的的進入，大量的的外籍員員工將對對高檔住住宅有更更多的要要求。 再次，上海的的辦公商商業(yè)用房房市場的的空置情情況將會會明顯改改善“入世”以后，隨著我我國銀行行業(yè)、保保險業(yè)、零售商商業(yè)、電電訊業(yè)、法律服服務(wù)、中中介咨詢詢、娛樂樂業(yè)等服服務(wù)貿(mào)易易市場將將逐漸向向國外開開放，外外商將會會在上海海購買辦辦公或商商業(yè)用房房，開設(shè)設(shè)分支機機構(gòu)、營營業(yè)場所所乃至大大型連鎖鎖店等。在吸引了了國外企企業(yè)的同同時，國國內(nèi)企業(yè)業(yè)為了適適應(yīng)“入世”后全球球一體化化運作的的需要

42、，也會將將總部遷遷至上海海這樣的的大城市市。而眾眾多從事事商貿(mào)、服務(wù)業(yè)業(yè)的民營營企業(yè)以以及新興興的高科科技企業(yè)業(yè)，在加加入WTTO之后后，將擁擁有更大大的發(fā)展展空間，他們對對于辦公公樓以及及高品質(zhì)質(zhì)住宅的的租用需需求也將將提高。90年年代房地地產(chǎn)的瘋瘋狂擴張張，使得得供遠大大于求，大量的的辦公用用房空置置，“入世”將有效效地促進進消化空空置的辦辦公和商商業(yè)用房房。此外，“入世”后上海海地價將將穩(wěn)步上上升，房房地產(chǎn)長長期價格格看漲商品房用用地實行行招標或或拍賣后后，地價價的上升升趨勢已已逐漸顯顯現(xiàn)。從從土地的的供給來來看，人人多地少少的市情情決定了了土地的的供應(yīng)將將會受到到限制；而從土土地的需需

43、求來看看，房產(chǎn)產(chǎn)市場表表現(xiàn)出了了強勁購購買力，開發(fā)商商對土地地的需求求將增大大，今后后土地的的競爭將將表現(xiàn)在在舊城區(qū)區(qū)、舊廠廠房的改改造上，并且地地價可能能上升。對于上海海的上佳佳地段的的高檔物物業(yè)來說說，在建建筑費用用降低的的同時，土地價價格上升升，房價價構(gòu)成變變動較明明顯，而而短期內(nèi)內(nèi)房價上上升下降降因素相相互抵沖沖；從中中長期看看，建筑筑費用不不會持續(xù)續(xù)下降，而加入入WTOO對土地地需求的的增加則則是長遠遠的，這這是房地地產(chǎn)價格格特別是是土地價價格中長長遠向好好的一個個重要內(nèi)內(nèi)在動力力因素，但這需需要政府府適當(dāng)?shù)牡耐恋卣吲浜虾稀７康氐禺a(chǎn)價格格中長期期向好的的收益者者，更多多的將是是房

44、地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成本較低低、市場場定位準準確的房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)。最后，“入世”后，大大量外資資的介入入將改變變市場開開發(fā)模式式加入WTTO后，將為國國際大財財團為主主的外資資介入提提供進一一步趨向向平等化化的環(huán)境境，外資資結(jié)構(gòu)的的改變必必將影響響市場格格局，市市場的開開發(fā)模式式也將更更趨市場場化。上上海有可可能成為為外資進進入的主主要目標標之一。90年年代以來來，上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場經(jīng)經(jīng)歷了兩兩次外資資投資高高潮，一一次是以以土地批批租為契契機的外外資引入入，它引引發(fā)了119922年、119933年上海海外銷房房的建設(shè)設(shè)高潮；另一次次是19994年年后的外外資大規(guī)規(guī)模進入入內(nèi)銷房房市場。不過，這

45、兩次次外資引引入的共共同點是是以東南南亞資金金為主，受19997年年東南亞亞金融危危機影響響，這部部分資金金將逐漸漸減少；而“入世”則可能能徹底改改變上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的外資結(jié)結(jié)構(gòu)，歐歐美大財財團資金金份額逐逐漸增加加，從而而形成上上海房地地產(chǎn)業(yè)新新的支持持基礎(chǔ)。（三）企企業(yè)內(nèi)部部條件分分析 上海海建筑裝裝飾（集集團）有有限公司司的人力力資源狀狀況上海建筑筑裝飾（集團）有限公公司總部部全體職職工1220余人人，公司司員工的的平均年年齡，專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員1100名名，其中中本科畢畢業(yè)占全全部專業(yè)業(yè)技術(shù)人人員的220左左右。專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員負負責(zé)科研研開發(fā)、QA、QE以及及生產(chǎn)管管理等部部門。他

46、他們有著著各自的的專業(yè)特特長，有有著豐富富的工作作經(jīng)驗，能夠勝勝任本職職工作，兢兢業(yè)業(yè)業(yè)地為為公司服服務(wù)。公公司在人人力資源源方面下下了很大大功夫，如對中中層干部部進行述述職考評評工作，對職工工反映較較大的中中層干部部進行調(diào)調(diào)整；對對中層干干部進行行各項培培訓(xùn)；招招聘學(xué)歷歷較高的的新員工工；為企企業(yè)注入入新鮮血血液和活活力；鼓鼓勵年輕輕的員工工繼續(xù)深深造以及及各類上上崗培訓(xùn)訓(xùn)等等。但是，公公司的人人力資源源狀況也也存在著著一些問問題。一一個最突突出的問問題就是是公司員員工的知知識結(jié)構(gòu)構(gòu)偏低，年齡結(jié)結(jié)構(gòu)偏高高，員工工的學(xué)歷歷普遍不不高，在在以知識識經(jīng)濟為為背景的的當(dāng)今社社會，對對于公司司的長遠遠

47、發(fā)展顯顯然是不不利的。.公司司的綜合合實力及及主要優(yōu)優(yōu)勢上海建筑筑裝飾集集團以上上海建筑筑裝飾（集團）有限公公司為核核心單位位，擁有有全資子子企業(yè)33家、控控股參股股企業(yè)114家，另有關(guān)關(guān)聯(lián)及契契約企業(yè)業(yè)18家家，擁有有裝飾、建造、修繕、水電暖暖通安裝裝、拆遷遷、防火火、家庭庭裝飾、古建筑筑等各類類專業(yè)施施工隊伍伍。預(yù)算算、查勘勘、設(shè)計計、施工工、建材材、電動動機械制制造等配配套成龍龍，擁有有一流施施工管理理人才和和大批能能工巧匠匠、技術(shù)術(shù)力量齊齊全、施施工實力力雄厚、施工范范圍廣泛泛。（集團）有限公公司為建建筑裝飾飾資質(zhì)一一級、土土建二級級、建筑筑裝潢甲甲級設(shè)計計，并擁擁有國家家外經(jīng)貿(mào)貿(mào)部頒

48、發(fā)發(fā)的對外外經(jīng)營權(quán)權(quán)，是上上海市最最大的建建筑裝飾飾實體單單位。公公司通過過ISOO90002質(zhì)量量認證，連續(xù)多多年被上上海市統(tǒng)統(tǒng)計局等等列為“上海建建筑施工工企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟實力力50強強”。還榮榮獲944、955年度上上海市優(yōu)優(yōu)秀企業(yè)業(yè)等多種種稱號。（四）房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)SWWOT分分析結(jié)論論根據(jù)上面面對宏觀觀環(huán)境和和行業(yè)環(huán)環(huán)境以及及企業(yè)內(nèi)內(nèi)部條件件的分析析，可以以發(fā)現(xiàn)公公司目前前面臨的的環(huán)境中中蘊含著著以下這這些機會會和威脅脅：機會：房地地產(chǎn)業(yè)作作為新興興的支柱柱產(chǎn)業(yè)，在中國國，尤其其在中國國經(jīng)濟最最為發(fā)達達和活躍躍的城市市上海海，有著著巨大的的發(fā)展空空間。調(diào)調(diào)查表明明：隨著著住房制制度改革革的

49、深化化，居民民對住房房的需求求在不斷斷增加，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)還還有很大大的市場場空間。中國國加入WWTO后后，上海海作為中中國開放放最前沿沿的國際際大都市市，商業(yè)業(yè)用房、境外人人員用房房將會急急劇膨脹脹，而且且隨著國國民待遇遇的實行行，人們們的消費費結(jié)構(gòu)將將會發(fā)生生顯著變變化，這這對于進進入房地地產(chǎn)業(yè)是是一個很很好的機機遇。目前前我國房房地產(chǎn)行行業(yè)競爭爭雖然非非常激烈烈，但行行業(yè)進入入壁壘仍仍然較低低，只要要找準產(chǎn)產(chǎn)品與市市場的最最佳切入入點，仍仍不失進進入房地地產(chǎn)業(yè)的的機會。威脅：國有有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)發(fā)展展首要的的難題是是資本金金嚴重不不足，開開發(fā)建設(shè)設(shè)資金短短缺，銀銀企關(guān)系系也由以以前計劃

50、劃條件下下的無條條件支持持，發(fā)生生了變化化，銀行行經(jīng)營準準則使得得負債率率較高的的國有房房地產(chǎn)企企業(yè)在融融資方面面面臨著著很大的的困難，資金已已經(jīng)成為為國有房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)進一步步發(fā)展的的嚴重制制約。加入入WTOO后，我我國經(jīng)濟濟與全球球經(jīng)濟息息息相關(guān)關(guān)，更深深的受到到世界經(jīng)經(jīng)濟的影影響，這這對進入入房地產(chǎn)產(chǎn)這個本本身就是是高風(fēng)險險的行業(yè)業(yè)更加劇劇了市場場風(fēng)險。房地地產(chǎn)金融融信貸機機制不完完善，金金融對住住宅消費費的支持持力度不不夠，以以及我國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場體體系不夠夠健全，法律法法規(guī)和市市場監(jiān)督督機制也也不夠完完善，尤尤其是國國有房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的政企企關(guān)系還還不是很很清晰，產(chǎn)權(quán)關(guān)關(guān)系還不

51、不夠明確確，這給給進入房房地產(chǎn)行行業(yè)帶來來了很大大威脅。根據(jù)上面面對上海海建筑裝裝飾（集集團）公公司企業(yè)業(yè)內(nèi)部條條件的分分析，可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)上海建建筑裝飾飾（集團團）有限限公司主主要存在在以下的的這些優(yōu)優(yōu)劣勢：企業(yè)優(yōu)勢勢：公司司在房地地產(chǎn)產(chǎn)品品開發(fā)方方面積累累了一定定數(shù)量和和質(zhì)量的的人才和和技術(shù)儲儲備，并并積極引引進高素素質(zhì)人才才，培訓(xùn)訓(xùn)公司員員工，主主動與高高校和各各類研究究機構(gòu)建建立良好好的合作作關(guān)系，這些都都將為公公司在激激烈的市市場競爭爭中形成成自己在在房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的研究開開發(fā)、銷銷售、管管理等方方面形成成自身的的核心競競爭優(yōu)勢勢奠定堅堅實的基基礎(chǔ)。公司司的財務(wù)務(wù)狀況良良好，與與銀行等

52、等金融機機構(gòu)有著著良好的的合作關(guān)關(guān)系，從從而公司司在資產(chǎn)產(chǎn)負債、籌融資資等方面面有一定定的能力力。公司司自19980年年以來，在房地地產(chǎn)市場場交易中中有許多多成功的的經(jīng)驗，另外公公司與銀銀行等金金融機構(gòu)構(gòu)有著很很好的合合作伙伴伴關(guān)系，有著很很好的籌籌、融資資能力，這就大大大降低低了公司司進入房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的進入入壁壘。公司司本身的的業(yè)務(wù)性性質(zhì)就是是以建筑筑、裝飾飾為特點點的專業(yè)業(yè)化企業(yè)業(yè)，進入入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對于于公司實實行產(chǎn)品品縱向一一體化戰(zhàn)戰(zhàn)略和形形成多元元化的發(fā)發(fā)展格局局，降低低經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險有著著重大的的戰(zhàn)略意意義。而而且產(chǎn)品品之間的的強關(guān)聯(lián)聯(lián)性無疑疑也降低低了公司司進入房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的進入入壁壘

53、。企業(yè)劣勢勢：公司司員工的的文化素素質(zhì)普遍遍較低，這對于于公司產(chǎn)產(chǎn)品的開開發(fā)、設(shè)設(shè)計、銷銷售、管管理等以以及公司司的創(chuàng)新新發(fā)展等等方面無無疑是嚴嚴峻的挑挑戰(zhàn)。公司司的組織織機構(gòu)設(shè)設(shè)置不夠夠合理，沒有有有效地激激勵機制制激發(fā)職職工的積積極性，造成管管理的低低效率。公司司還沒有有形成自自己的核核心競爭爭優(yōu)勢。（五）房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)分析析小結(jié)通過SWWOT分分析，從從宏觀環(huán)環(huán)境和行行業(yè)環(huán)境境來看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在中中國尤其其在中國國開放最最前沿、經(jīng)濟最最發(fā)達的的城市上海海，有著著廣闊的的發(fā)展前前景，公公司應(yīng)將將主營業(yè)業(yè)務(wù)向房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)延伸，但從公公司的內(nèi)內(nèi)部條件件來看，短期內(nèi)內(nèi)進入房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)時機尚尚不成

54、熟熟，公司司的當(dāng)務(wù)務(wù)之急應(yīng)應(yīng)加強和和優(yōu)化人人力資源源配置，采取適適宜的員員工激勵勵機制，調(diào)整財財務(wù)戰(zhàn)略略和管理理組織結(jié)結(jié)構(gòu)，為為將來進進入房地地產(chǎn)業(yè)打打下堅實實的基礎(chǔ)礎(chǔ)。而在在長期內(nèi)內(nèi)，公司司應(yīng)該將將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展成為為自己的的主營業(yè)業(yè)務(wù)，以以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)為為核心來來整合其其它業(yè)務(wù)務(wù)。二、家庭庭裝飾業(yè)業(yè)務(wù)（一）行行業(yè)現(xiàn)狀狀 1 11990019999年年，家庭庭裝飾市市場年發(fā)發(fā)展速度度為45%，1999619999年間間的平均均發(fā)展速速度為441，遠高于于同期國國民經(jīng)濟濟8%的發(fā)發(fā)展速度度；家庭庭裝飾主主要為44億多平平方米的的城鎮(zhèn)新新建住宅宅，尚未未包括440億平平方米已已建住宅宅的二次

55、次裝修。目前全全國城鎮(zhèn)鎮(zhèn)新建住住宅裝飾飾率達990%，戶均裝裝飾消費費2.22萬元，大城市市和沿海海開放地地區(qū)家庭庭裝飾率率則達到到98%，戶均均裝飾消消費4萬元。2 家裝裝市場的的特點：小而分散散；利潤率低低；作業(yè)面積積??；材料品種種多而數(shù)數(shù)量少；工作量不不大但工工種不少少；工程量不不大但提提意見的的不少。對家裝企企業(yè)而言言，其特特點為：任務(wù)多；活好接；錢好要。 3 家庭庭裝飾市市場的發(fā)發(fā)展?jié)摿ασ约笆惺袌龅匚晃粚⒃絹韥碓酵怀龀?住宅建建設(shè)是一一次性投投資，而而家居裝裝飾是周周期性多多次消費費。在住住宅的使使用壽命命內(nèi)，平平均58年進行行一次裝裝飾（有有時連同同維修和和局部改改造）的的總投入

56、入，將不不亞于建建造住宅宅的初次次投入； 據(jù)估計計：家居居裝飾在在未來兩兩三年內(nèi)內(nèi)將達到到20000億到到30000億元元，即相相當(dāng)于住住宅投資資總額的的一半左左右。從從長遠看看，家居居裝飾業(yè)業(yè)很可能能躍居住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)的首要要地位；建設(shè)部副副部長葉葉如棠認認為，從從今后的的走勢來來看，無無論從上上海、北北京、江江蘇省都都可以看看到，大大的、高高檔的賓賓館、飯飯店都已已趨于飽飽和，國國家的投投資結(jié)構(gòu)構(gòu)也作出出了明顯顯調(diào)整，投資重重點已從從樓、堂堂、館、所轉(zhuǎn)向向于基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，所所以從長長遠來看看家庭裝裝飾市場場最具前前景。 4 市市場消費費特征據(jù)調(diào)查，五年內(nèi)內(nèi)準備購購房的都都市人占占調(diào)查城城

57、市總體體的211.9，其中中以經(jīng)濟濟適用房房和商品品房為主主；在已已擁有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房的的家庭中中，233.3預(yù)計在在五年內(nèi)內(nèi)購房，20.1預(yù)預(yù)計明年年購房，商品房房及經(jīng)濟濟適用房房仍占預(yù)預(yù)購主導(dǎo)導(dǎo)地位。目前，中中國的家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)以三口口之家或或四口之之家為主主，購房房計劃多多數(shù)定位位在商品品房及經(jīng)經(jīng)濟適用用房，分分別占預(yù)預(yù)購比例例的422.7和399.2；預(yù)購購面積在在701500平米不不等，以以801000平米的的需求量量最高。家庭月月收入在在1000040000元的的為主要要房屋預(yù)預(yù)購者。數(shù)據(jù)顯示示，25534歲的的人占購購房人群群的366，位位居榜首首；而33544歲的的人群比比例為220.

58、33，位位居第二二?？傮w體購房人人群以中中學(xué)以上上學(xué)歷為為主流，半數(shù)以以上為全全職工作作者，重重點分布布于貿(mào)易易、制造造業(yè)、政政府機關(guān)關(guān)及教育育文化領(lǐng)領(lǐng)域，以以制造業(yè)業(yè)職工、中級技技術(shù)人員員、商業(yè)業(yè)/服務(wù)業(yè)業(yè)職員、公司中中級經(jīng)理理居多，輔之以以其他行行業(yè)人士士，月薪薪在1000020000元范范圍內(nèi)為為主體購購房者；而從預(yù)預(yù)購房者者的人群群結(jié)構(gòu)來來看，近近60的預(yù)購購者年齡齡介于221335歲之之間，由由此可見見，市場場的重心心在年輕輕一族。5 裝飾飾市場的的特征變變化：裝飾市場場消費熱熱點從新新建工程程向改建建工程轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移；住宅建設(shè)設(shè)已經(jīng)成成為國家家投資的的重點，每年都都將保持持在3億m2的新

59、新建住宅宅量，這這是一個個很大的的規(guī)模。一般商商品住宅宅都是毛毛坯房（包括廁廁所的基基本用具具都沒有有），每每一戶都都要進行行裝飾裝裝修，33億m2的房房子，如如果每平平方米用用40005000元裝飾飾裝修，預(yù)計全全國的家家裝工作作量大概概在14450億億元左右右，這是是第二個個變化，即家庭庭裝飾將將成為裝裝飾市場場消費的的一個熱熱點；第三個變變化是最最近國家家強調(diào)要要大力發(fā)發(fā)展教育育，科教教興國，在教育育領(lǐng)域的的投資已已逐步加加大，特特別是高高等院校校，也包包括小學(xué)學(xué)、中學(xué)學(xué)、中等等專業(yè)學(xué)學(xué)校等，這方面面的投資資很大，在北京京就非常常突出。象清華華、北大大、中關(guān)關(guān)村一帶帶的教育育投資相相當(dāng)大

60、。他們每每年的投投資比以以前有很很大的增增長，同同時國家家要注意意改善教教職員工工的生活活環(huán)境，居住條條件，興興建教師師新村，現(xiàn)在有有些開發(fā)發(fā)商就主主要圍繞繞教育領(lǐng)領(lǐng)域開展展業(yè)務(wù)；西部地區(qū)區(qū)將成為為我們未未來裝飾飾行業(yè)發(fā)發(fā)展的一一個重點點；第五，“毛坯房房”引退市市場。 6 上上海市場場狀況上海的住住宅面積積平均以以每年77萬平方方米的速速度遞增增。據(jù)初初步統(tǒng)計計，上海海每年的的住宅裝裝飾的總總產(chǎn)值達達3000-4000億元元，其中中家裝市市場近年年來以近近2535的速度度快速發(fā)發(fā)展，其其20000年的的總產(chǎn)值值達1550億元元，而居居民的戶戶均建筑筑裝飾投投入則為為5萬元元。上海建筑筑裝飾企